Инвестиционное предложение - Проект строительства многофункционального комплекса с транспортно-пересадочным узлом - ТПУ "Химки-2"
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
Инвестиционное предложение Проект строительства многофункционального комплекса с транспортно-пересадочным узлом – ТПУ «Химки-2» май 2018г.
Инвестиционное предложение
Предлагаем рассмотреть возможность приобретение прав на земельные участки под строительство
многофункционального комплекса с транспортно-пересадочным узлом с ж/д платформой, перехватывающей
парковкой и автовокзалом ТПУ «Химки-2». Проект расположен на Ленинградском шоссе в 4 км от МКАД в
непосредственной близости от торговых центров МЕГА и ИКЕА, с которыми ТПУ будет соединен пешеходным
переходом через Ленинградское шоссе.
Параметры предложения:
• Правообладатель – ООО «Химки-2»
• Площадь участка под Проект – 8,9 га. В настоящее время получено ГПЗУ по участку в 4 Га из земель ОАО «РЖД», и по участку 2,1 га из
земель г.о. Химки
• В настоящий момент разработан и утвержден проект планировки территории; согласованы с ОАО РЖД и Октябрьской железной
дорогой параметры транспортной составляющей и их функциональное размещение, оформлены в аренду земельные участки;
заканчиваются работы по выносу сетей из пятна застройки, получены технические условия, разработана концепция компанией
«Обермайер»
• Общая выручка по проекту составит 11 298 млн. руб.
2
*Подготовлен отчет об оценке Ernst&Young
Резюме проекта
Описание Расположение проекта на карте
ТПУ «Химки-2» – проект строительства многофункционального комплекса с
транспортно-пересадочным узлом с ж/д платформой, перехватывающей
парковкой и автовокзалом. Доходная часть проекта формируется за счет продажи
апартаментов, торговых и офисных площадей
ТПУ расположен на Ленинградском шоссе в 4 км от МКАД в непосредственной
близости от торговых центров МЕГА и ИКЕА, с которыми ТПУ будет соединен
пешеходным переходом через Ленинградское шоссе
Текущий статус проекта: разработан и утвержден проект планировки территории;
согласованы с ОАО РЖД и Октябрьской железной дорогой параметры
транспортной составляющей и их функциональное размещение, оформлены в
аренду земельные участки; заканчиваются работы по выносу сетей из пятна
застройки, получены тех. условия. В настоящий момент ведется проектирование:
работы ведутся компанией «Обермайер», имеющей международный опыт Leningrad highway
реализации проектов транспортно-пересадочных узлов в Европе и Азии
October railway
Площадь участка под Проект – 8,9 га. В настоящее время получены ГПЗУ на
земельные участки под 1-ую и 3-ю очереди проекта ТПУ Химки
Архитектура проекта
MEGA-IKEA
Строительство ТПУ является привлекательным не только для жителей г.о. Химки, обеспечивая транспортную доступность различных учреждений и
культурно-досуговых заведений г. Москвы, но и для москвичей, работающих на предприятиях, получающих образование или посещающих
торговые и спортивные центры г.о. Химки 3
Схема очередности реализации
Визуализация очередей проекта Проект реализуется в 4 очереди.
Параметр Значение
1 очередь Апартаменты
Апартаменты, Паркинг,
2 очередь
пешеходная галерия
Очередь 3
3 очередь Отель 3*
4 очередь МФК, паркинг
Параметры проекта
Параметр Весь проект (3 очереди)
Общая выручка проекта 11 298 млн руб.
Очередь 2
Очередь 4
Инвестиционный бюджет
7 983 млн руб.
[1]
Операционные расходы
484 млн руб.
[2]
Стоимость реализации
8 467 млн руб.
проекта [1] + [2]
Чистый денежный поток 2 655 млн руб.
Срок строительства 2кв. 2018 – 1кв. 2023
Очередь 1
2кв. 2018 – 1 очередь
1кв. 2020 – 2 очередь
Начало продаж
3кв. 2021 – 3 очередь
1кв. 2021 – 4 очередь
2кв. 2020 – 1 очередь
Дата ввода в 3кв. 2021 – 2 очередь
эксплуатацию 2кв. 2023 – 3 очередь
1кв. 2023 – 4 очередь
4
Суть предложения
Цель: Покупка 100% долей в проекте по строительству многофункционального комплекса с транспортно-пересадочным узлом за
550 млн руб.
Срок окупаемости инвестиций: 5 лет
Доходность инвестиций: 29%
Прибыль инвестора: 1 988 млн руб.
Финансовая модель:
Показатель Ед. изм. Сумма 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Покупка проекта млн руб. (550) (550)
Допроектное финансирование млн руб. (117) (58) (58)
Чистый денежный поток проекта млн руб. 2 655 (0) - (0) 1 280 1 111 264
Денежный поток инвестора млн руб. 1 988 (608) (58) (0) - (0) 1 280 1 111 264
Проект предполагает привлечение проектного финансирования:
Основные условия:
1. Фактическая потребность в проектном финансировании: 2 291 млн руб.
2. Процентная ставка: до 12% годовых
3. Срок: 4 – 5 лет
4. Дата начала выборки: 2 кв. 2018 г.
Проектное финансирование Ед. изм. Сумма 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Выдача кредита млн руб. (2 291) - (368) (82) (471) (1 369) -
Возврат кредита млн руб. 2 291 - - - 734 1 160 397
Проценты к уплате млн руб. 182 - 17 44 65 44 12
Комиссия за выдачу кредита млн руб. 10 - 10 - - - -
Плата за неиспользованный лимит млн руб. 59 - 9 18 17 13 2
Итого млн руб. 251 - (332) (20) 344 (152) 411
5
Очереди проекта
6
Площади проекта
Тип Итого Очередь 1 Очередь 2 Очередь 3
Площадь, кв. м 121 030 35 245 50 540 35 245
Апартаменты
Парковка, ед. 712 207 297 207
Площадь, кв. м 11 730 4 400 7 330
Нежилые
помещения
Парковка, ед. 235 88 147
Площадь, кв. м 30 970 30 970
Многофункциональ
ный центр
Парковка, ед. 619 619
Площадь, кв. м 9 220 9 220
3* Гостиница
Парковка, ед. 30 30
Площадь, кв. м 1 000 1 000
Ж/д станция
Парковка, ед. 581 581
Паркинг Площадь, кв. м 51 820 25 200 26 620
Площадь, sqm 173 950
Итого
Парковка, ед. 2 177
7
План территории
Карта
Земельные участки:
Участок с кадастровый номером 50:10:0000000:21 является федеральной собственностью.
ОАО «РЖД» является арендатором участка, договор аренды заключен 01.12.2009 сроком на 49 лет.
ООО «Химки-2» (застройщик проекта) арендует часть данного участка площадью
40 164 кв. м. на основании договора субаренды от 14.03.2014 г. сроком на 11 месяцев. Договор субаренды был продлен до 15.12.2017 г.
На участок получен ГПЗУ
Участок с кадастровым номером 50:10:0010201:1580 площадью 21 903 кв. м находится в муниципальной собственности.
Получен ГПЗУ на земельный участок (1-ая очередь проекта). 18.03.2014 г. ООО «Химки-2» заключен договор аренды земельного участка сроком на 4 года, 6
месяцев.
Участок площадью 2,9 га находится в муниципальной собственности. Оформление договора аренды на участок сроком на 5 лет планируется на
декабрь 2017 г.
8
График реализации проекта
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Очередность Этап реализации
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
ППТ ВЫПОЛНЕНО
Получение ГПЗУ ВЫПОЛНЕНО
Разработка стадии "П"
Разработка и Согласование АГО
1-я очередь Экспертиза проектной документации
получение разрешения нас троительство
СМР
Получение ЗОС
Получение Разрешения на ввод
ППТ ВЫПОЛНЕНО
Получение ГПЗУ ВЫПОЛНЕНО
Разработка стадии "П"
Разработка и Согласование АГО
2-я очередь Экспертиза проектной документации
получение разрешения нас троительство
СМР
Получение ЗОС
Получение Разрешения на ввод
ППТ ВЫПОЛНЕНО
Корректировка ППТ
Смена ВРИ
Внесение изменений в ПЗЗ г. Химки
Получение ГПЗУ
3-я очередь Разработка стадии "П"
Разработка и Согласование АГО
Экспертиза проектной документации
получение разрешения нас троительство
СМР
Получение ЗОС
Получение Разрешения на ввод
ППТ ВЫПОЛНЕНО
Получение ГПЗУ ВЫПОЛНЕНО
Разработка стадии "П"
Разработка и Согласование АГО
4-я очередь Экспертиза проектной документации
получение разрешения нас троительство
СМР
Получение ЗОС
Получение Разрешения на ввод
9
Технико-экономические показатели
Показатель Ед. изм. Весь проект (3 очереди)
Общие параметры
Общая площадь кв. м 172 950
Апартаменты кв. м 130 250
Нежилые помещения кв. м 11 730
Многофункциональный центр кв. м 30 970
Продаваемая площадь кв. м 136 506
Апартаменты(Квартиры) кв. м 96 739
Нежилые помещения кв. м 8 798
Многофункциональный центр кв. м 30 970
Начало строительно-монтажных работ - 2q 2018
2q 2018 – 1 очередь
1q 2020 – 2 очередь
Начало продаж -
3q 2021 – 3 очередь
1q 2021 – 4 очередь
2q 2020 – 1 очередь
3q 2021 – 2 очередь
Ввод в эксплуатацию -
2q 2023 – 3 очередь
1q 2023 – 4 очередь
Средняя площадь апартаментов кв. м 28
Кол-во апартаментов юнитов 3 480
Темп продаж юнитов/мес. 53
Финансовые параметры
Общая выручка, млн руб. млн руб. 11 298
Апартаменты/квартиры млн руб. 7 771
Нежилые помещения млн руб. 863
Многофункциональный центр млн. руб. 2 663
Средняя цена реализации
Апартаменты/квартиры руб./кв. м 80 333
Нежилые помещения руб./кв. м 98 124
Многофункциональный центр руб./кв. м 86 000
Чистый денежный поток млн руб. 2 655
10Финансовая модель
Показатель Ед. изм. Сумма ФАКТ 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Показатели продаж
Объем продаж
Апартаменты кв. м 96 739 - - 4 031 15 625 19 023 22 174 22 316 13 571 - - -
Нежилые помещения кв. м 8 798 - - - - 3 300 1 419 4 078 - - - -
МФК кв. м 30 970 - - - - - 3 000 12 000 11 669 4 301 - -
Цена продаж
Квартиры Руб./кв. м - - - - - - - - - - -
Апартаменты Руб./кв. м 80 333 - - 72 465 76 795 77 756 82 091 81 602 85 397 - - -
Нежилые помещения Руб./кв. м 98 124 - - - - 95 000 100 000 100 000 - - - -
МФК Руб./кв. м 86 000 - - - - - 86 000 86 000 86 000 86 000 - -
Выручка млн руб. 11 298 - - 292 1 200 1 793 2 220 3 261 2 162 370 - -
Апартаменты млн руб. 7 771 - - 292 1 200 1 479 1 820 1 821 1 159 - - -
Нежилые помещения млн руб. 863 - - - - 314 142 408 - - - -
МФК млн руб. 2 663 - - - - - 258 1 032 1 004 370 - -
Операционные расходы млн руб. (484) - - (31) (82) (87) (125) (105) (55) - - -
Реклама млн руб. (173) - - (6) (24) (36) (39) (45) (23) - - -
Брокерская комиссия млн руб. (173) - - (6) (24) (36) (39) (45) (23) - - -
Страхование ДДУ млн руб. (69) - - (3) (12) (15) (15) (15) (8) - - -
Взнос в спец.фонд млн руб. (70) - - (16) (22) - (31) - - - - -
НДС к уплате млн руб. (169) - - - - - - (27) (85) (56) - -
Налог на имущество млн руб. (28) - - - - (2) (6) (4) (13) (3) - -
Налог на землю млн руб. - - - - - - - - - - - -
Налог на прибыль млн руб. (395) - - - - - - - (349) (47) - -
ЧОД от эксплуатации (до начала строительства) млн руб. - - - - - - - - - - - -
Операционный денежный поток (CFO) млн руб. 10 222 - - 261 1 118 1 704 2 090 3 125 1 661 264 - -
Инвестиционный денежный поток (CFI) млн руб. (7 983) - (608) (651) (1 138) (1 360) (2 242) (1 434) (550) - - -
CFO - CFI млн руб. 2 239 - (608) (390) (20) 344 (152) 1 691 1 111 264 - -
Финансовый денежный поток - CFF млн руб. 416
- - 608 390 20 (344) 152 (411) - - - -
Допроектное финансирование млн руб. - - - - - - - - - - - -
Привлечение млн руб. - - - - - - - - - - - -
Выплата млн руб. - - - - - - - - - - - -
Проценты к уплате млн руб. - - - - - - - - - - - -
Проектное финансирование (ПФ) млн руб. (251) - - 332 20 (344) 152 (411) - - - -
Привлечение млн руб. 2 291 - - 368 82 471 1 369 - - - - -
Выплата млн руб. (2 291) - - - - (734) (1 160) (397) - - - -
Проценты к уплате млн руб. (182) - - (17) (44) (65) (44) (12) - - - -
Комиссия за выдачу кредита млн руб. (10) - - (10) - - - - - - - -
Плата за неиспользованный лимит млн руб. (59) - - (9) (18) (17) (13) (2) - - - -
Привлечение собственных средств млн руб. 667 - 608 58 - - 0 - - - - -
Чистый денежный поток проекта млн руб. 2 655 - - - (0) 0 (0) 1 280 1 111 264 - -
11Капитальные и операционные затраты
Показатель Ед. изм. Итого 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Инвестиционные расходы млн руб. 7 983 - 608 651 1 138 1 360 2 242 1 434 550 -
Выкуп инвестиционных прав/приобретение млн руб. 550 - 550 - - - - - - -
Доля города млн руб. - - - - - - - - - -
Изменение ВРИ млн руб. 64 - - 64 - - - - - -
Изменение ЦПУ млн руб. - - - - - - - - - -
Аренда земельного участка млн руб. 49 - 3 12 12 10 7 4 2 -
Выкуп земельного участка млн руб. - - - - - - - - - -
ППТ/ГПЗУ/АГР (общепроектные) млн руб. - - - - - - - - - -
ППТ/ГПЗУ/АГР (по очередям) млн руб. - - - - - - - - - -
Проектно-изыскательские работы (общепроектные) млн руб. - - - - - - - - - -
Проектно-изыскательские работы (по очередям) млн руб. 160 - 33 84 - 29 15 - - -
Внеплощадочные сети, выкуп мощностей (общепроектные) млн руб. - - - - - - - - - -
Внеплощадочные сети, выкуп мощностей (по очередям) млн руб. 195 - - 24 57 33 45 37 - -
Внутриплощадочные сети млн руб. 100 - - - 17 32 20 24 8 -
Подготовительный период млн руб. 60 - 20 40 - - - - - -
Основной период млн руб. 4 115 - - 383 881 996 1 075 519 260 -
Отделка млн руб. 774 - - - 72 144 315 145 97 -
МФК млн руб. 1 000 - - - - - 444 444 111 -
Галерея - логистическая основа ТПУ млн руб. 134 - - - - - 101 34 - -
Инфраструктура ТПУ млн руб. 154 - - - - - 26 103 26 -
СКБ млн руб. - - - - - - - - - -
Непредвиденные затраты млн руб. - - - - - - - - - -
Страхование СМР млн руб. 33 - 0 2 5 6 10 7 3 -
Генподрядное вознаграждение млн руб. 457 - 1 31 72 84 142 91 35 -
Услуги технического заказчика млн руб. 139 - 1 11 22 26 42 26 10 -
Прочее млн руб. - - - - - - - - - -
Операционные расходы млн руб. 484 - 31 82 87 125 105 55 - -
Реклама/% от выручки млн руб. 173 - 6 24 36 39 45 23 - -
Брокерская комиссия / % от выручки млн руб. 173 - 6 24 36 39 45 23 -
Страхование ДДУ / % от выручки млн руб. 69 - 3 12 15 15 15 8 - -
Взнос в спец.фонд / % затрат на строительство млн руб. 70 - 16 22 - 31 - - - -
Итого, затраты на реализацию проекта млн руб. 8 467 - 639 734 1 224 1 485 2 346 1 488 550 -
12Визуализация
13Распорядительные документы
Проект планировки территории Градостроительный план земельного участка
14ГПЗУ на земельный участок на 1-ую очередь проекта
15Социальное значение проекта
Обеспечение в пешей доступности железнодорожным транспортом жилых мкр. №5,6,7,8 г.о. Химки и жилых районов «Солнечная система», «Две
1
столицы», существующей жилой застройки вдоль Вашутинского шоссе и Коммунального проезда.
Обеспечение безопасного транзитного пешеходного соединения Северной и Южной части районов г.о. Химки через Ленинградское шоссе и
2
Октябрьскую железную дорогу
Исполнение утвержденной постановлением Правительства Московской области от 25.10.2016 №782/39 Программы Московской области
3
«Развитие и функционирование дорожно-транспортного комплекса на 2017-2021г.»
Исполнение Программы о развитии транспортно-пересадочных узлов на территории Московской области, утвержденной Постановлением
4
Правительства Московской области от 20.03.2014 №168/9 «О развитии транспортно-пересадочных узлов на территории Московской области»
5 Дополнительное автобусное транспортное сообщение за счет интегрированного в транспортно-пересадочный узел «Химки-2» автовокзала
Снижение автомобильного трафика на Ленинградском шоссе за счет устройства перехватывающих парковок в составе транспортно-пересадочного
6
узла
Развитие среднего и малого бизнеса на территории г.о. Химки за счет размещения коммерческих площадей в логистической основе транспортно-
7
пересадочного узла «Химки-2»
Оптимизация автомобильного движения в зоне сложноорганизованной автомобильной развязки на пересечении Машкинского шоссе,
8
Новосходненского шоссе, Ленинградского шоссе и его дублера, эстакады для доступа к гипермаркету МЕГА
9 Снижение нагрузки на железнодорожную станцию «Химки» перегруженную пассажиропотоком в час пик.
Снижение социальной напряженности вызванной ожиданием строительства транспортно-пересадочного узла «Химки-2», информация о котором
10 фигурирует как на публичных сайтах застройщиков в данной локации, так и в планах развития г.о. Химки опубликованных на публичных порталах
государственных органов власти муниципального и областного значения.
Реализация крупного транспортного проекта проходит в партнерстве между частным бизнесом, ОАО «РЖД» и Государством, что является на
11
территории Московской области примером взаимовыгодного сотрудничества.
16Вы также можете почитать
