"ЗЕМЛЯ" И "ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК" КАК ОБЪЕКТЫ ПРАВООТНОШЕНИЙ
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
Теория и история государства и права 31
“ЗЕМЛЯ” И “ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК”
КАК ОБЪЕКТЫ ПРАВООТНОШЕНИЙ
© 2015 Кроз Владимир Михайлович
кандидат юридических наук, доцент
© 2015 Колесова Ольга Николаевна
кандидат юридических наук, доцент
Самарский государственный экономический университет
443090, г. Самара, ул. Советской Армии, д. 141
E-mail: lvls@mail.ru
Статья посвящена анализу понятий “земля” и “земельный участок”, их генезису в российском
законодательстве и правовой науке, а также вопросу соотношения их между собой и отграничению
друг от друга.
Ключевые слова: земля, земельный участок, границы, объект недвижимости, природный объект,
природный ресурс, объект отношений.
Объектам земельных отношений посвящена жании этих статей фигурируют термины “земель-
ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации1 ный участок” или “земельные участки”. Пере-
(ЗК РФ). Перечень данной статьи состоит толь- чень подобных примеров можно продолжить.
ко из трех позиций: земля как природный объект Кроме того, законодатель использует термин
и природный ресурс, земельный участок и часть “земли”. Так, ст. 7 ЗК РФ определяет состав зе-
земельного участка. Наличие данного перечня мель Российской Федерации (а не состав земли),
означает, что каждый из перечисленных объек- в соответствии с п. 1 данной статьи земли (а не
тов является самостоятельным и должен быть земля) в Российской Федерации делятся по це-
отграничен от других объектов своими опреде- левому назначению на категории. Наименование
ленными признаками. Таким образом, земля и каждой категории определяется как категория
земельные участки выступают разными объек- земель. В связи с этим также возникает терми-
тами земельных отношений. В чем состоит эта нологический вопрос: земля и земли - это одно и
разница, требует своего уточнения. то же или между данными терминами есть ка-
Трудности с отграничением данных объек- кое-то содержательное различие?
тов друг от друга возникают как на теоретичес- Вопрос о соотношении понятий “земля” и “зе-
ком, так и на практическом уровне. мельный участок” является одним из наиболее
Нужно отметить, что в конструкциях многих дискуссионных2. Для того чтобы в нем разобрать-
норм земельного законодательства заложены ся, необходимо проанализировать каждое из дан-
противоречия, связанные с определением пред- ных понятий по отдельности.
мета регулируемых отношений. Так, в общей ча- По мнению большинства исследователей,
сти нормы, сформулированной в п. 5 ст. 27 ЗК земельный участок является центральным объек-
РФ, устанавливается, что ограничиваются в обо- том земельных отношений. Земельный участок
роте находящиеся в государственной и муници- выступают также объектом имущественных
пальной собственности следующие земельные (гражданских), налоговых, градостроительных,
участки. То есть объектом отношений, связан- экологических и других правоотношений. Дефи-
ных с ограничением оборотоспособности, явля- ниция земельного участка закреплена в земель-
ются именно земельные участки. В то же время ном законодательстве, что представляется впол-
подп. 12 данной нормы указывает на возможность не логичным. В то же время приходится конста-
ограничения в обороте не земельных участков, а тировать, что юридическая наука и законотвор-
земель. В названиях некоторых статей ЗК РФ ческая практика не смогли выработать такое ле-
(например, 15, 17, 18, 19) используется термин гальное определение данному правовому явле-
“земля” в соответствующем падеже, а в содер- нию, которое смогло бы вместить в себя все не-32 Вопросы экономики и права. 2015. № 1
обходимые и достаточные признаки земельного 1. Земельный участок - часть земной поверх-
участка как юридической категории, обеспечи- ности. Таким образом, земельный участок отгра-
вающие возможность его применять независимо ничивается от понятия “недра”, которое приво-
от характера правоотношений. О трудностях по- дится в Законе Российской Федерации “О недрах”
иска такой универсальной дефиниции свидетель- от 21 февраля 1992 г. № 2395-16: Недра являются
ствует уже то, что принятое в настоящее время частью земной коры, расположенной ниже почвен-
легальное определение земельного участка яв- ного слоя, а при его отсутствии - ниже земной
ляется четвертым в совсем недолгой истории поверхности и дна водоемов и водотоков, прости-
законодательства Российской Федерации. рающейся до глубин, доступных для геологичес-
Первый вариант определения земельного кого изучения и освоения. С точки зрения права,
участка был закреплен в Федеральном законе от земельный участок - вещь плоская. В планах (в
2 января 2000 г. № 28-ФЗ “О земельном кадаст- том числе кадастровых) он отображается в двух-
ре”3. В ст. 1 данного закона было зафиксировано: мерной системе координат, т.е. на плоскости, а
“Земельный участок - часть поверхности земли не в трехмерном пространстве. Для земельного
(в том числе поверхностный почвенный слой), участка как объекта правоотношений безразли-
границы которой описаны и удостоверены в ус- чен рельеф.
тановленном порядке уполномоченным государ- 2. Индивидуализирующим признаком зе-
ственным органом, а также все, что находится мельного участка являются его границы. Имен-
над и под поверхностью земельного участка, если но границы земельного участка позволяют отгра-
иное не предусмотрено федеральными законами ничить его от других земель и земельных участ-
о недрах, об использовании воздушного простран- ков, а значит, однозначно определить его.
ства и иными федеральными законами”. 3. Границы земельного участка не могут
В первоначальной редакции ЗК РФ понятие быть установлены произвольно, требования к их
земельного участка закреплялось в п. 2 ст. 6, со- определению закрепляются на самом высшем за-
гласно которому земельным участком как объек- конодательном уровне - на уровне федерального
том земельных отношений признавалась часть закона. Самовольно установленные или изменен-
поверхности земли (в том числе почвенный слой), ные границы не создают объекта правоотноше-
границы которой описаны и удостоверены в ус- ний - земельного участка. Самовольными могут
тановленном порядке. Некоторое время данные считаться границы, определенные с нарушением
понятия существовали одновременно, что, конеч- требований, установленных федеральными зако-
но, вызывало критику ученых и трудности в пра- нами.
воприменении. С момента вступления в силу Последний вариант понятия “земельный уча-
Федерального закона от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ4, сток” внесен Федеральным законом от 23 июня
которым был отменен ФЗ “О государственном 2014 г. № 171-ФЗ “О внесении изменений в Земель-
земельном кадастре”, легальное определение ный кодекс Российской Федерации и отдельные
земельного участка сохраняется только в ЗК РФ, законодательные акты Российской Федерации”7 .
но при этом оно неоднократно видоизменялось. Данным законом отменена ст. 11.1 и внесен п. 3 в
Федеральным законом от 22 июля 2008 г. ст. 6 ЗК РФ, согласно которому земельный учас-
№ 141-ФЗ “О внесении изменений в отдельные ток как объект права собственности и иных пре-
законодательные акты Российской Федерации в дусмотренных настоящим Кодексом прав на зем-
части совершенствования земельных отноше- лю является недвижимой вещью, представляю-
ний”5 данный пункт ст. 6 был отменен, и в ЗК РФ щей собой часть земной поверхности и имеющей
введена новая гл. I.1 “Земельные участки”, в характеристики, позволяющие трактовать ее в ка-
ст. 11.1 которой давалось новое определение: “земель- честве индивидуально определенной вещи. При
ным участком является часть земной поверхности, сравнении всех понятий земельного участка мож-
границы которой определены в соответствии с фе- но выделить то, что осталось неизменным и рет-
деральными законами. В случаях и в порядке, кото- ранслируется из определения в определение:
рые установлены федеральным законом, могут со- “часть земной поверхности” (в более ранних ре-
здаваться искусственные земельные участки”. дакциях “часть поверхности земли”). Тем самым
Данное понятие позволяло выделить несколь- сохраняется неразрывность связи между поняти-
ко признаков земельного участка: ями “земля” и “земельный участок”. В то же вре-Теория и история государства и права 33
мя нужно отметить, что новое понятие не внесло 3) описание местоположения границ объек-
ясности в отграничение их друг от друга, а, наобо- та недвижимости, если объектом недвижимости
рот, скорее еще более размыло эту грань. является земельный участок;
Нетрудно заметить, что из понятия земель- 4) площадь.
ного участка исчезает указание на границы и на По общим правилам, определенным в ст. 130
то, что они определяются в особом порядке. На- Гражданского кодекса Российской Федерации
прашивается вывод, что, исходя из нового опре- (ГК РФ), к недвижимым вещам относятся зе-
деления, индивидуализировать земельный учас- мельные участки, участки недр, а также все, что
ток могут не только границы. В связи с этим вновь прочно связано с землей, т.е. объекты, переме-
возникает вопрос о средствах индивидуализации щение которых без несоразмерного ущерба их
земельного участка в свете измененной дефини- назначению невозможно, в том числе здания, со-
ции. Само понятие “участок” указывает на то, оружения, объекты незавершенного строитель-
что это только часть, что и отражено в понятии - ства. Кроме того, к недвижимым вещам отно-
часть земной поверхности. Для того чтобы ин- сятся также подлежащие государственной реги-
дивидуализировать земельный участок, нужно страции воздушные и морские суда, суда внут-
определить однозначно - какая именно это часть. реннего плавания, космические объекты. Законом
Как объект земельных и гражданских право- о государственном кадастре недвижимости к
отношений земельный участок является индиви- недвижимым вещам, в отношении которых осу-
дуально-определенной, уникальной, незаменимой ществляется кадастровый учет, отнесены земель-
вещью. Правовой режим земельного участка оп- ные участки, здания, сооружения, помещения,
ределяется исходя из сведений, внесенных в госу- объекты незавершенного строительства. Он не
дарственный кадастр недвижимости. Сведения применяется в отношении участков недр, воздуш-
государственного кадастра недвижимости об ных и морских судов, судов внутреннего плава-
объекте кадастрового учета делятся на уникаль- ния и космических объектов, предприятий как
ные характеристики и дополнительные. И уникаль- имущественных комплексов. Таким образом, зе-
ные, и дополнительные характеристики имеют мельный участок - самостоятельный вид объек-
документированную основу и влияют на правовой та недвижимости, который должен иметь родо-
режим земельного участка. Однако по общему вые признаки, объединяющие его со всеми дру-
правилу (за исключением случаев, установленных гими объектами недвижимого имущества, и ви-
законодательством) изменение уникальных харак- довые признаки, отличающие его от других ви-
теристик земельного участка означает прекраще- дов объектов недвижимости. Очевидно, что зе-
ние его существования и образование из него дру- мельный участок, прежде всего, выделяется сво-
гого земельного участка (других земельных уча- ей нерукотворностью. Исключение составляет
стков)8, а изменение дополнительных характерис- только искусственный земельный участок, пра-
тик не имеет таких последствий. В этом случае вовые характеристики которого требуют специ-
изменяется та или иная правовая характеристика ального рассмотрения.
земельного участка, но сам земельный участок - Кадастровый номер - уникальный, не по-
как индивидуально-определенная уникальная вещь вторяющийся во времени и на территории РФ
сохраняется в неизменном виде. Таким образом, номер объекта недвижимости, который присваи-
уникальные характеристики индивидуализируют вается ему при осуществлении кадастрового и
земельный участок, а дополнительные характери- технического учета (инвентаризации), а также
стики определяют черты его правового режима. дата внесения его в государственный кадастр
Из перечисленных в ст. 7 Федерального за- недвижимости. Наличие кадастрового номера
кона “О государственном кадастре недвижимос- свидетельствует о том, что сведения о земель-
ти” уникальных характеристик объектов мы мо- ном участке внесены в государственный кадастр
жем отметить те, которые относятся к земель- недвижимости. Таким образом, кадастровый но-
ному участку. Это: мер является техническим средством индивиду-
1) вид объекта недвижимости; ализации, а не признаком земельного участка,
2) кадастровый номер и дата внесения дан- присущим ему как уникальному объекту.
ного кадастрового номера в государственный - В настоящее время вопрос определения
кадастр недвижимости; границ земельного участка регулируется Феде-34 Вопросы экономики и права. 2015. № 1
ральным законом от 22 июля 2007 г. № 221-ФЗ тановленных границ, так как площадь исчисля-
“О государственном кадастре недвижимости” ется, а границы устанавливаются. Не может
(далее - закон “О государственном кадастре не- быть обратной зависимости. То есть при несов-
движимости”)9. Согласно ст. 7 данного Закона падении указанных в документах на земельный
описание местоположения границ земельного участок значений его размера или внесенных в
участка является уникальной характеристикой кадастр сведений о площади земельного участ-
объекта недвижимости, включаемой в государ- ка и его действительной площади, исчисленной
ственный кадастр. Местоположение границ зе- по правилам п. 8 ст. 38 Закона “О государствен-
мельного участка устанавливается посредством ном кадастре недвижимости”, должны вносить-
определения координат характерных точек таких ся изменения в сведения о площади, если не под-
границ. Закон “О государственном кадастре не- вергаются сомнению границы. Таким образом,
движимости” указал, что под характерными точ- размер земельного участка, являясь его уникаль-
ками следует понимать точки изменения описа- ной характеристикой, не индивидуализирует его.
ния границ земельного участка и деления их на Анализ законодательства позволяет сделать
части (предложение первое ч. 7 ст. 38). Границы вывод, что главной индивидуализирующей характе-
земельного участка определяются с учетом тре- ристикой земельного участка служат его границы.
бований, установленных в законодательстве. Ус- Сложнее определить содержание понятия
тановление границ земельного участка - это про- “земля”. В правовой науке понятие “земля” не
цедура, в которой в наибольшей степени прояв- разработано. Необходимость разработки этого
ляется принцип земельного законодательства, понятия в юридическом смысле чрезвычайно
требующий сочетания интересов общества и за- актуальна. Мы можем найти определение земли
конных интересов граждан, согласно которому только в п.1 ГОСТА 26640-85 “Земли. Термины и
регулирование использования и охраны земель определения”10, которое звучит следующим об-
осуществляется в интересах всего общества при разом: “земля - важнейшая часть окружающей
обеспечении гарантий каждого гражданина на природной среды, характеризующаяся простран-
свободное владение, пользование и распоряже- ством, рельефом, климатом, почвенным покро-
ние принадлежащим ему земельным участком. вом, растительностью, недрами, водами, являю-
Границы земельного участка определяют про- щаяся главным средством производства в сель-
странственные пределы распространения право- ском и лесном хозяйстве, а также пространствен-
мочий граждан и юридических лиц, составляю- ным базисом для размещения предприятий и орга-
щих содержание их законных прав на землю. низаций всех отраслей народного хозяйства”.
Посредством кадастрового учета границы не Нужно отметить, что определение в этом виде
формируются, а фиксируются и получают юри- не характеризует юридические свойства земли
дическое подтверждение своего существования. как объекта правового регулирования. По мне-
Таким образом, границы земельного участка яв- нию Н.И. Краснова, биологические, экологичес-
ляются его индивидуализирующим признаком, кие и другие естественнонаучные характеристи-
присущим ему как самостоятельному виду не- ки природных объектов и соответствующие им
движимого имущества. В силу неперемещаемой понятия не могут быть автоматически воспри-
природы земли границы земельного участка со- няты юриспруденцией для применения в законо-
храняют свою неизменность и уникальность, и их дательстве. Право не является простым слепком
неизменность гарантирует существование соот- с экологии (как, впрочем, и с экономики), и поэто-
ветствующего объекта недвижимости. му правовые отношения не представляют собой
- Порядок определения площади земельного юридические копии экологических связей11. Дей-
участка устанавливается п. 8 ст. 38 Закона “О ствительно, легальная дефиниция должна отра-
государственном кадастре недвижимости”, в со- жать юридические связи. Семантическое значе-
ответствии с положениями которого площадью ние слова “земля” не требует дополнительных
земельного участка является площадь геомет- разъяснений, в отличие от понятия “земля” в его
рической фигуры, образованной проекцией границ юридическом значении.
земельного участка на горизонтальную плос- В правовой литературе встречается мнение,
кость. Таким образом, закон устанавливает за- что, в отличие от земельного участка, земля яв-
висимость площади земельного участка от ус- ляется не индивидуально-определенным объек-Теория и история государства и права 35
том, а родовым. Так, О.И. Крассов считает, что ничена от других земель и имеет индивидуали-
“земельный участок - это индивидуализирован- зирующие признаки, позволяющие ее однозначно
ная часть земли, компонента природной среды”12. определить. Однако такая индивидуализация не
Из этого можно сделать вывод, что земля - не- создает из части земной поверхности земельно-
индивидуализированный компонент природной го участка как объекта недвижимого имущества.
среды. Таким образом, наличие признаков, позволяющих
Ученые высказывают весьма противоречи- отграничить часть поверхности земли от всех
вые мнения в отношении земли как объекта зе- других земель, недостаточно для формулирова-
мельного права - от отрицания существования ния определения земельного участка не только
такого объекта13 до признания земли объектом как общего, “сквозного” правового понятия, но и
не только управленческих, но и имущественных как объекта имущественных отношений. Для пра-
отношений14. вовой квалификации земельного участка решаю-
В п. 1 ст. 6 ЗК РФ указывается, что объек- щее значение имеет не только факт определения
том земельных отношений является земля как границ, но и порядок такого определения и фик-
природный объект и природный ресурс, при этом сации и цель, для которой они определялись.
законодатель не придает ей свойство недвижи- Отличительной особенностью земельного
мой вещи. участка является то, что он образовывается для
Особого внимания заслуживает понятие определенных целей использования, что обуслов-
“земли”, сформулированное в Письме Роскомзе- ливает важнейшие черты его правового режима.
ма от 27 марта 1995 г. № 3-15/582 “О Методи- Свойства земли как природного ресурса прояв-
ческих рекомендациях по выявлению деградиро- ляются в том, что она используется в деятель-
ванных и загрязненных земель”15: ности человека. Но земельный правопорядок по-
2.1.3. Земли - территории, ограниченные од- зволяет использовать только ту часть поверхно-
нотипным хозяйственным использованием или сти земли, которая определена для таких целей
назначением в рамках естественных или искус- использования в порядке, установленном земель-
ственных оконтуривающих границ и обладающие ным законодательством через процедуру обра-
тем или иным почвенным покровом. В данном зования земельного участка, и только лицу, обла-
случае одним из признаков земель выступает дающему имущественным правом на такое ис-
почвенный покров (почва). Данное определение пользование. Таким образом, границы земельно-
применяется специально в сфере отношений по го участка определяют территориальные преде-
выявлению деградированных, зараженных и на- лы осуществления правомочий правообладателя,
рушенных земель. Как видно из определения, зем- составляющих содержание его имущественного
ли также имеют свои границы. права. Земля же (земли), даже получая точное
Трудно согласиться с мнением, что “земля” описание границ и другие индивидуализирующие
не обладает признаком пространственной огра- характеристики, является объектом только зе-
ниченности и в связи с этим не имеет индивиду- мельных отношений, в которых выступает как
альной определенности. Земля как определенная природный объект и природный ресурс, а не как
территория в силу своих физических особеннос- объект права собственности и других имуще-
тей всегда имеет определенное место положе- ственных прав.
ния. В этом смысле землю можно также индиви- Именно таким и является соотношение по-
дуализировать, как и земельный участок, одно- нятий “земельные участки” и “земли”, употреб-
значно отделив соответствующие земли от всех ляемые в п. 5 ст. 27 ЗК РФ. Ограничиваться в
других земель. Так, в кадастр недвижимости вно- обороте или из оборота изыматься могут только
сятся сведения о местоположении границ Россий- земельные участки, так как только земельные
ской Федерации, границ субъектов Российской участки могут быть объектами гражданского
Федерации, границ муниципальных образований, оборота. Но земельный участок может быть ог-
а также границ территориальных зон, зон с осо- раничен в обороте, только если в его пределах
быми условиями использования территории, опи- находятся земли, загрязненные опасными отхо-
сание границ единиц кадастрового деления тер- дами, радиоактивными веществами, подвергшие-
ритории и др. В связи с этим можно утверждать, ся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся
что каждая из перечисленных территорий отгра- деградации земли.36 Вопросы экономики и права. 2015. № 1
Границы таких земель могут не совпадать с шими силу отдельных законодательных актов (положе-
границами земельного участка, занимать только ний законодательных актов) Российской Федерации в
часть его территории. Однако ограничиваться в обо- связи с принятием Федерального закона “О государ-
роте будет весь земельный участок, как единый ственном кадастре недвижимости” : федер. закон от
13 мая 2008 г. № 66-ФЗ // Собрание законодательства
объект недвижимого имущества. В то же время, если
РФ. 2008. № 20. Ст. 2251.
земельный участок, часть территории которого за- 5
Собрание законодательства РФ. 2008. № 30 (ч. 1).
ражена опасными отходами, является делимым, то Ст. 3597.
после раздела земельного участка и образования 6
Собрание законодательства РФ. 1995. № 10.
новых земельных участков ограничиваться в оборо- Ст. 823.
те будет только тот, в пределах которого находятся 7
Собрание законодательства РФ. 2014. № 26 (ч. I).
зараженные земли. Следовательно, территориальные Ст. 3377.
8
границы (пределы) зараженных земель тоже долж- Из данного общего правила есть отдельные ис-
ны быть установлены и описаны. ключения, специально оговоренные в законодатель-
стве, например, ст. 11.5 ЗК РФ.
9
1
Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Собрание законодательства РФ. 2007. № 31.
Ст. 4147. Ст. 4017.
10
2
См., например: Дамбиеева Т.В. Земля как объект Принят Постановлением Государственного ко-
права собственности Российской Федерации // Жур- митета СССР по стандартам от 28 октября 1985 г. № 3453
нал российского права. 2005. № 11; Крассов О.И. Юри- // ИПК “Издательство стандартов”. 2002.
11
дическое понятие “земельный участок” // Экологичес- Краснов Н.И. Новое советское лесное законода-
кое право. 2004. № 2; Анисимов А.П., Мелихов А.И. Кон- тельство // Советское государство и право. 1978. № 7.
ституционно-правовое регулирование права частной С. 40.
12
собственности на земельные участки: монография. Крассов О.И. Земельный участок как объект
Волгоград, 2009; Дегтев А. Земля - объект земельных и природы и природный ресурс // Экологическое право.
гражданских правоотношений // Право и экономика. 2013. № 6. С. 10.
13
2005. № 8; Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. См., например: Анисимов А.П., Рыженков А.Я.,
Право муниципальной собственности на земельные Чаркин С.А. Земельное право России : учеб. для бака-
участки в Российской Федерации: вопросы теории и лавров / под ред. А.П. Анисимова. Москва, 2012. С. 40.
14
практики: монография. Москва, 2010. См., например: Крассов О.И. Указ. соч. С. 11.
15
3
Собрание законодательства РФ. 2000. № 2. Ст. 149. Справочно-правовая система “Консультант
4
О внесении изменений в отдельные законодатель- Плюс”. 2008.
ные акты Российской Федерации и признании утратив-
Поступила в редакцию 06.12.2014 г.Вы также можете почитать
