ОГРАНИЧЕНИЯ И ВОЗМОЖНОСТИ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
ОГРАНИЧЕНИЯ И ВОЗМОЖНОСТИ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА
Предоставление коммунальных услуг и коммунальная
Управление многоквартирными домами
инфраструктура для этих целей
Характеристика сектора: Характеристика сектора:
• преобладание частной собственности на жилые • естественная локальная монополия - по водоснабжению,
помещения водоотведению и теплоснабжению, как правило,
• многообразие заказа на услуги по поселенческого масштаба
управлению/содержанию многоквартирных домов • незаменимость коммунальных услуг и надежность как
главный фактор работы инфраструктуры
• конкурентный бизнес по управлению и обслуживанию
жилой недвижимости • неконкурентный характер предоставления услуг (все, кто
готов платить, должны получать)
• зона ответственности органов местного самоуправления
Ответственность публичной власти: Ответственность государственной власти:
o контроль за обеспечением безопасного состояния o меры регулирования/дерегулирования, обеспечивающие
многоквартирных домов; работоспособность сектора;
o контроль за соблюдением архитектурных норм o контроль за обеспечением безопасной эксплуатации
o социальная поддержка в обеспечении доступного
жилья для семей с низкими доходами
o стимулирование повышения энергоэффективности145 млн человек
Годовой оборот отрасли В сфере ЖКХ работает
являются
4,3 трлн рублей, 38 тыс. организаций,
потребителями, т.е. вся
5,7% ВВП страны более 2 млн человек
страна
Коммунальные услуги Жилой фонд Технологическое отставание
• Износ коммунальной • Количество действующих лицензий по • Инвестиционные
инфраструктуры управлению МКД потребности отрасли
более 60% 18 476 500 млрд рублей в год
• Потери тепла при эксплуатации • Ежегодно соц. поддержку на оплату услуг • По состоянию на 1 января 2017 года
существующих тепловых сетей ЖКХ получают заключено концессионных соглашений
около 40% 35 млн человек 1 477
• Уровень потерь при • Уровень собираемости платежей по ЖКУ • Объем заявленных в концессионных
транспортировки по сетям воды соглашениях инвестиций
94,2%
более 30% 196 млрд рублей
• Доля населения обеспеченного • Доля жилищной услуги в общем платеже Финансово закрытых концессионных
качественной питьевой водой за ЖКУ соглашений
92,8% 25% Менее 10
В настоящее время жилищно-коммунальный комплекс находится в сложной ситуации, которая характеризуется
неудовлетворительным финансовым положением предприятий, высокой затратностью, отсутствием экономических
стимулов, неразвитостью конкурентной среды и высокой степенью износа основных фондов
Источник: Рабочая группаПредоставление коммунальных услуг и коммунальная
Управление многоквартирными домами
инфраструктура для этих целей
• Критический износ отдельных элементов МКД (лифты) o Критический технический и моральный износ основных
фондов
• Участившиеся техногенные катастрофы в МКД (в первую
очередь из-за газового оборудования) o Сложная структура собственности на инфраструктуру
• Высокая энергозатратность большинства жилых зданий, централизованного теплоснабжения (разные собственники
отопление остается навязанной услугой отдельных элементов единой инфраструктуры)
o Высокие технологические и управленческие потери, низкое
• Низкая активность собственников жилья в МКД,
сложность процедур принятия решений собственниками качество коммунальных услуг, потребность в росте тарифов
• Отсутствие спроса на управление жилой o Политические и правовые ограничения на рост тарифов
недвижимостью для населения
• Административный контроль за работой управляющих o Тяжелое финансовое положение ресурсоснабжающих
компаний: лицензирование, контроль (или диктат) предприятий
договорных цен на управление o Низкая инвестиционная привлекательность коммунального
сектора
• Отсутствие реальной конкуренции на рынке жилищных
услуг , массовый уход бизнеса их сектора управления o Политическое давление по заключению концессионных
жилой недвижимостью соглашений при минимальном количестве привлеченных
• Запуск региональных программ капитального ремонта инвестиционных ресурсов
МКД o Проблемы с приборным учетом и балансами поставки
• Проблемы с приборным учетом и оплатой энергоресурсов
коммунальных ресурсов на общедомовые цели o Расползание городов – удорожание инфраструктурыСектор ЖКК Показатели 2015
Стоимость услуг по водоснабжению и водоотведению на человека, руб./мес. 193
Удельный вес утечек и потерь воды в общем объеме, % 23,1
Водоснабжение и
Коэффициент использования установленной мощности для объектов водоснабжения,
водоотведение %
36.9
Износ оборудования и сетей, % 52
Стоимость услуг по отоплению на человека, руб./мес. 735
Доля отпуска тепловой энергии, произведенной в режиме комбинированной
33,11
выработки, %
Теплоснабжение
Коэффициент использования установленной мощности для объектов
33,08
теплоснабжения, %
Износ оборудования и сетей, % 53
Жилая площадь МКД, млрд кв. м 2,2
Количество действующих лицензий по управлению жильем, шт. 18 575
Управление МКД
Доля расходов на ЖКУ в общем объеме, % 9
Удовлетворенность граждан качеством услуг, % 67Повышение качества и надежности жилищно-коммунального обслуживания при сохранении средней доли расходов домохозяйств на оплату ЖКУ на уровне 10% от доходов, увеличении доли расходов на содержание жилья с целью повышения энергоэффективности зданий, сокращении потребления коммунальных ресурсов и умеренном росте тарифов на коммунальные услуги В развитых странах Европы и ОЭСР с аналогичными климатическими условиями домохозяйства расходуют на жилищно-коммунальное обслуживание в среднем 10% - 12% от доходов При этом 50 % средств расходуется на содержание здания и 50% - на водо- и энергоснабжение (аналог российских коммунальных услуг Российские домохозяйства тратят на оплату ЖКУ в среднем около 10% доходов, при этом структура платежей принципиально иная: 25% процентов - на жилищные услуги, 75 % - на коммунальные услуги Деньги, вкладываемые в здание, - капитализация его стоимости; оплата коммунальных услуг - текущие расходы Доля расходов на ЖКУ в доходах домохозяйств
Задачи для достижения цели
1. Поддержка инициатив собственников жилья, в том числе в решении задачи повышения энергоэффективности зданий
2. Развитие бизнеса по управлению жилой недвижимостью, включая энергосервис
3. Создание доступных финансовых продуктов для кредитования товариществ собственников жилья с целью модернизации МКД
4. Совершенствование института Товарищество собственников жилья для повышения его роли в управлении МКД и в
заимствованиях на модернизацию
5. Перемещение административного контроля от контроля денежных потоков к контролю состояния МКД.
6. Изменение правового статуса домовых и квартирных счетчиков
Вопросы для обсуждения
- Собственность как обременение; как обеспечить ответственность собственников жилья в МКД за состояние зданий и создать
институты для реализации этой ответственности?
- Институт Товариществ собственников жилья: что не так?
- Развитие конкурентного рынка по управлению жилой недвижимостью: что мешает?
- Государственный контроль в жилищном секторе: что и кого контролировать?
- Что могут и не могут региональные программы капитальных ремонтов; риски бюджетов субъектов РФ
- Меры государственной поддержкиОтветственность собственников жилья за Бизнес по управлению жилой
Товарищество собственников жилья
состояние дома недвижимостью
Собственность как обременение: ТСЖ сейчас: добровольная организация, Снижение административного контроля
- вместо передачи органам власти и основанная на членстве; члены ТСЖ не над управляющими компаниями
ОМС функций собственников жилья – отвечают по обязательствам ТСЖ; Замена лицензирования УК
стимулирование и поддержка параллельно существуют институт общего саморегулированием
принятие частных инициатив; собрания собственников жилья в МКД и
членов ТСЖ; ТСЖ сегодня есть, а завтра Договор на управление МКД как
- Ответственность собственников за может не быть. инструмент передачи ответственности за
ненормативное состояния МКД (если состояние МКД от собственников жилья
эта ответственность не делегирована Ассоциация собственников жилья в МКД УК с реальной договорной ценой
УК); в международной практике: договора, в противном случае – договор
объединение собственников жилья по на обслуживание и оказание агентский
- Бесплатная деприватизация (без права признаку наличия собственности в МКД; с услуг
приватизации) ответственностью собственника по
Системное упрощение норм и институтов обязательствам в пределах своей доли в Включение в договор управления риска
принятия собственниками решений по общем имуществе; существует пока неполного сбора платежей
управлению домом существует МКД и более, чем один Отмена ограничений на срок действия
собственник жилья в нем – надежный договора управления и условий его
- Снижение порога присутствия для заемщик
общего собрания жителей и порога расторжения
принятия решений для большинства Нужно правовое решение об изменении Изменение правового статуса приборов
вопросов правового института Товарищество учета в МКД
собственников жилья в соответствии с
- Делегирование полномочий мировой практикой Совершенствование типовых договоров
конференциям и избранным органам УК с ресурсоснабжающими
организациями, введение экскроу счетовГосударственный и муниципальный Программы капитальных ремонтов и
Меры государственной поддержки
контроль повышения энергоэффективности
Региональные программы капитальных В социальной поддержки по оплате ЖКУ:
Исключить регулирование и/или контроль
ремонтов МКД приняты на период до 40 - Опора на существующую и эффективно
договорных цен в договорах управления
лет, не предусматривают мероприятий по работающую программу жилищных
(обслуживания) МКД
повышению энергоэффективности, не субсидий;
Ликвидировать муниципальный сбалансированы по обязательствам и
жилищный контроль как дублирование доходам в части региональных - Увеличение стандартов жилья для
жилищной инспекции операторов, несут высоки риски для расчета жилищных субсидий
Реорганизовать деятельность жилищной бюджетов регионов в силу субсидиарной - Снижение максимальной доли доходов
инспекции с целью контроля за ответственности по обязательствам домохозяйств на оплату ЖУКУ до в
состоянием зданий, а не деятельностью регионального оператора. стандартной квартире до 15%
управляющих компаний. Если состояние Для достижения цели необходимы: Создание института развития для
здания – ненормативное, ответственность стимулирования кредитования МКД
1. Политика стимулирования перехода
за это несут собственники жилья, за путем предоставления платных гарантий
МКД на специальные счета по
исключением передачи этой института развития по типизированным
обязательным платежам на
ответственности через договор на кредитным соглашениям
капитальный ремонт
управление УК.
2. Стимулирование банков к Предоставления бюджетных грантов на
кредитованию модернизации и повышение энергоэффективности, размер
повышения энергоэффективности МКД которых зависит от уровня
энергосбережения
3. Изменение института ТСЖ с целью
формирования надежного заемщикаКлючевые параметры
Российская
Федерация
• Обязательное формирование фонда ремонта дома в
Субъект РФ
минимальном размере, установленном субъектом РФ
• Обязательная ежемесячная плата только в пределах Средства для Муниципалитет
Взносы в уставный капитал
формирования фонда ремонта дома предоставления
уменьшения
Субсидия для
процентной ставки
по кредитам
с низкими доходами
субсидий на Суд
собственникам
• Собственники на общем собрании имеют право увеличить капитальный ремонт
Субсидии
Субсидия –
размер фонда ремонта дома
поддержка
проведению
ремонта
Понуждение к
• Средства фонда ремонта дома являются общими средствами комплексных Жилищная
собственников помещений в МКД, хранятся на специальном ремонтов инспекция
банковском счете ТСЖ или УО
Надзор
• Если состояние здания угрожает безопасности, суд может
понудить собственников к проведению капитального
ФЕДЕРАЛЬНОЕ БАНК
ремонта
ГАРАНТИЙНОЕ АГЕНТСВО Кредит
• Возможности привлечения заемных средств: (реорганизованный
Фонд ЖКХ)
• заемщик кредита - ТСЖ или УК
Специальный счет ТСЖ
• обеспечение кредита - средства фонда ремонта дома, а УК Обязательные
также обязательства собственников по внесению платежи в Фонд
платежей за ремонт ремонта дома
• дополнительное обеспечение – поручительство
гарантийного агентства, созданного при поддержке
государства создает
Поручительство
• Меры господдержки для стимулирования масштабного Финансирование капитального ремонта
проведения капитального ремонта и энергоэффективной
реконструкции МКД:
Администрирующее воздействие
• субсидии на проведение комплексных ремонтов; РЕГИОНАЛЬНЫЙ ФИЛИАЛ Ходатайство о поручительстве
• субсидии гражданам с низкими доходами Обязательные платежи
Бюджетное финансирование
Кредиты банков
Финансирование капитального
ремонтаЗадачи для достижения цели
1. Изменение подходов к тарифному регулированию стоимости коммунальных услуг, отмена предельных индексов роста
стоимости коммунальных услуг.
2. Использование «эталонных расходов» как целевых показателей в долгосрочном тарифном регулировании
3. Ликвидация института унитарных предприятий. Определение перечня возможных моделей работы ресурсоснабжающих
организаций: акционерные компании, принадлежащие публичным органам власти; различные модели ГЧП, расширение
спектра моделей ГЧП
4. Повышение инвестиционной привлекательности ГЧП: партнерство как инструмент конкуренции за рынок и дерегулирования;
тарифы – предмет конкурса, а не регулирования.
5. Консолидация путем акционирования в рамках одного юридического лица собственности на объекты недвижимости
централизованных систем теплоснабжения населенных пунктов.
6. Решение проблемы существующих долгов: рассрочка и частичное списание
Вопросы для обсуждения
1.Банкротства коммунальных предприятий: в чем причина? что изменят прямые платежи за коммунальные услуги?
2. Перспективы изменения тарифной политики
3. Проблемы унитарных предприятий и какие возможны альтернативы
4. Почему коммунальных концессий много, а инвестиций мало?
5. Как структурировать инвестиционно привлекательные концессионные сделки?
6. Инструменты государственной поддержкиУнитарные предприятия и возможные
Банкротства коммунальных предприятий Тарифная политика
альтернативы
Выделяются три причины: Тарифы не соответствуют издержкам. Унитарные предприятия – атавизм
1. Неоплата потребителей – дебиторская Обсуждаемая идея ФАС по эталонным социалистической системы. И рано или
задолженность; тарифам, которые определяются по поздно они должны уйти со сцены.
2. Тарифы, не соответствующие эталонной структуре издержек, имеет Вместо унитарных предприятий должен
реальным издержкам; существенный дефект. Эталонных быть спектр возможностей: акционерная
3. Неэффективная работа предприятий. издержек можно достигнуть, в основном, компания, которой владеет публичная
Прямые платежи могут устранить фактор путем технологических изменений.
власть (немецкая модель, Московский
злоупотребления УК деньгами за Начинать надо с установления и покрытия водоканал), различные механизмы ГЧП
коммунальные услуги, но это можно через тариф фактически существующих (наряду с концессией- договор на
сделать гораздо более цивилизованными издержек, как не эффективны они бы не управление, аренда - (аналог аффемажа
способами. Эскроу-счет, например. При были. В дальше должно быть целевое во Франции). Во Франции, где как нигде
этом собираемость платежей в целом, с долгосрочное тарифное регулирование развиты механизмы ГЧП в коммунальном
большой вероятностью, упадет. В (или концессия). секторе, инвестиционные риски
большинстве случаев дебиторская принимает на себя публичная сторона,
Изменение подходов к тарифному
задолженность - это безнадежная занимаясь публичными
регулированию стоимости коммунальных
задолженность, связанная с объективно заимствованиями.
услуг, отмена предельных индексов роста
неполной собираемостью платежей.
стоимости коммунальных услуг.
Главная причина отрицательных
финансовых результатов коммунальных Использование «эталонных расходов» как
предприятий – политизированные целевых показателей в долгосрочном
тарифы, которые не отражают реальную тарифном регулировании
структуру издержек.Почему коммунальных концессий много, Инвестиционная привлекательность
коммунального сектора Меры государственной поддержки
а инвестиций мало
Заключено более 1500 концессионных Коммунальный сектор теоретически Коммунальному сектору нужны стабильно
соглашений в коммунальном секторе. характеризуется минимальными рисками работающие финансовые инструменты.
Случаев финансового закрытия – менее будущих доходов: практически Нужна помощь финансовым
десяти. гарантированный и мало изменяющийся организациям в унификации требований к
Вопрос не только в низком качестве сбыт и цена по договору, установленная кредитным продуктам в секторе. Такие
подписанных концессий, но в объективно по итогам конкурса. Низкие риски – требования должен разработать институт
низкая доходность – низкая цена. развития. И банкам, подготовившим
существующем риске – низкой
проекты для кредитования в соответствии
предсказуемости будущих доходов Концессия – это конкуренция за
концессионера. монопольный рынок. Если конкуренция, с унифицированными требованиями,
то должна быть конкурентная, а не институт развития может предоставить
Хотя конкурс торгуется по минимальной платные гарантии, обеспеченные
тарифной выручке и в концессионное регулируемая цена.
собственным капиталом, тем самым
соглашение включены долгосрочные Необходима корректировка снижая риски банков и вовлекая их в
параметры тарифного регулирования, законодательства работу в этом секторе.
тариф определяется в итоге третьей
стороной - регулятором, который не несет В качестве аналога можно взять опыт
ответственности за установление тарифа, ИИЖК в ипотечном кредитовании. В силу
отличного от отторгованного (или за публичного характера услуг нужно также
неполный учет неподконтрольных и прямое бюджетное финансирование,
расходов). особенно для проектов, где нет прямого
выгодоприобретателя (экологические
задачи).Специфические черты проектного
финансирования:
⁄ создание проектной компании целевого
назначения, обеспечивающей
правовую, организационную и
финансовую изоляцию реализуемого
проекта от других проектов, в которых
участвуют его инициаторы;
⁄ гарантией возврата кредитов и
вложенных средств являются потоки
денежных средств, формируемые по
результатам реализации проекта;
⁄ имущественным залогом при
заимствованиях выступают активы
проекта;
⁄ распределение рисков между частным
и публичным партнерами проекта;
⁄ дивиденды и доходы инвесторов
зависят от эксплуатационных
показателей и долговых обязательствМинистерство финансов
Контргарантия под кредитно-
гарантийную линию
Предоставляет акционерный
капитал, гарантии, содействие
Кредитно-гарантийная
линия
Институт развития (Всемирный
Заявка на получение банк)
гарантии, соглашение о
выплате компенсации
Соглашение о
Проектная компания предоставлении
Кредитное
гарантии
соглашение,
Инвестиции и опыт инвестиции
частной стороны
Соглашение о
ГЧП Финансирующая
Публичная сторона Частная сторона организация /
проекта проекта инвесторСектор ЖКК Показатели 2015 2025
Доля расходов на ЖКУ в доходах домохозяйств , % 10 10
Оплата ЖКУ
Доля жилищной услуги в платеже за ЖКУ, % 25 40
Капитальный ремонт Объем капитального ремонта, 21,7 млн кв. м 260 млн кв. м
в том числе за счет займов и кредитов
Собираемость платежей 95% 98%
Управление МКД
Коммунальный сектор в Объем капитальных вложений 129,4 млрд. руб. 500 млрд. руб.
целом Доля инвестиций за счет займов и кредитов 25% 60%
Водоснабжение и Обеспеченность доброкачественной водой 95,04% 100%
водоотведение Доля сточных вод, проходящих очистку 70% 83%
Теплоснабжение Сокращение потребление тепла на 1 кв. м. жилья 100% 80%Вы также можете почитать
