ПРОГНОЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА 2011 ГОД - Knight Frank Глобальный обзор. Москва. Киев
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
ПРОГНОЗ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
НА 2011 ГОД
Глобальный обзор. Москва. Киев
Knight Frank
1
ПРОГНОЗ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ НА 2011 ГОД
Глобальный обзор
Рисунок 1
Региональный обзор
Характеристика международных цен
на жилье, по регионам, В данном прогнозе международного рынка жилой недвижимости Елена Юргенева,
II квартал 2010 г. (изменение за год, %) директор департамента элитной недвижимости Knight Frank, анализирует, почему цены
20 на жилье в настоящее время растут в большинстве стран по всему миру.
15
Для мировых рынков жилья это был Непредвиденные последствия
нестабильный период. В течение пяти лет цены
10
резко повышались, падали и на некоторых рынках В большинстве стран последний рост цен можно
5 снова росли. Чтобы понять причины последнего объяснить непредвиденными последствиями мер
подъема, мы должны сделать шаг назад и вкратце по стимулированию экономики, предпринятыми
0 рассмотреть реакцию на недавний спад. правительствами. Крайне низкие процентные
ставки и выборочная поддержка банков
-5 Первые признаки глобального экономического воодушевили покупателей жилья, особенно
кризиса были замечены в Израиле в начале богатых. Это увеличение спроса подтолкнуло
-10
2006 года, когда цены начали снижаться после цены вверх.
Африка
Азиатско-
тихоокеанский
регион
Южная
Америка
Россия
Северная
Америка
Ближний
Восток
Европа
ужесточения доступности кредитов. Однако
настоящим катализатором падения была реакция Так каковы же мировые последствия недавней
банков на зарождающийся ипотечный кризис фазы восстановления? Пожалуй, наиболее
в США. Цены там начали падать в начале лета заметным трендом развития международных
Источник: Knight Frank Research, 2010 рынков недвижимости является их четкое
2006 года.
разделение на группы в соответствии
В тот момент цены достигли своего максимума с географической принадлежностью.
В течение пяти лет и начали неумолимо снижаться по всему миру.
Данный процесс продолжался в течение двух лет.
Лидирующие позиции в нашем рейтинге занимает
Азиатско-тихоокеанский регион, в то время как,
цены резко В конце 2006 года кризис дошел до Португалии несмотря на недавний рост, Европа по-прежнему
повышались, и Ирландии, двигаясь по Великобритании, Латвии, доминирует в нижней половине таблицы.
Новой Зеландии, Дании и Венгрии в течение
падали и на 2007 года и, наконец, в 2008 году добрался Наиболее очевидным признаком восстановления
некоторых рынках до Хорватии, Чешской Республики, Финляндии, мирового рынка жилья является то, что к середине
2010 года 61% стран отметили положительные
снова резко Франции, Греции, Гонконга, Исландии, Сингапура
и Китая. годовые темпы роста. Это еще далеко не 90%,
повышались. отмеченные в начале 2006 года, но уже
В среднем в течение 2007 и 2008 годов цены значительно выше, чем 35%, наблюдавшиеся
по всему миру упали примерно на 17%. до середины 2009 года.
Рисунок 2
Следующей логической фазой рыночного цикла,
учитывая проблемы, захватившие в то время Данные второго квартала 2010 года показывают,
Подъем, спад и восстановление
наиболее развитые экономики, был бы застой цен что восстановление продолжается. Анализ
Характеристика цен на жилье с 2006 г.
(индекс первого квартала 2006 г. = 100) на низком уровне. Вместо этого, к большому квартальных результатов роста предполагает,
удивлению многих, они начали приходить что рынки в некоторых из наиболее плохо
250 справляющихся регионов, таких как страны Балтии
в норму.
и Украина, получили своего рода передышку,
200 С начала 2009 года мировые цены на жилье т.к. цены падают медленнее, чем ранее. Годовое
восстановились в среднем на 10%. К середине падение цен в Эстонии, например, на июнь
150 2010 года значения были лишь примерно на 9% 2010 года составило 40%, но фактически цены
ниже своего пика 2006-2008 годов. После выросли на 0,4% в течение второго квартала года.
100 пятнадцати лет роста цен, когда мы наблюдали
ежегожный 100, 200 или даже 300%-ое В Азии цены продолжают расти, несмотря
50 повышение на некоторых рынках, снижение на попытки правительств контролировать
на 9% на самом деле не кажется катастрофой. и ограничивать их рост. Китайский рынок достиг
0 прекрасных результатов в течение последних лет,
2006 2007 2008 2009 2010 Несмотря на недавний рост, есть несколько стран, но появляется все больше доказательств,
где цены все еще значительно ниже рыночного что быстрое замедление роста цен стало
США Ирландия Испания максимума. Наиболее широкую огласку получил результатом согласованных действий
спад в США – 31%, но ряд европейских стран, правительства, предпринимаемых для того,
Великобритания Китай* Гонконг
больше всего пострадавших от спекулятивного чтобы избежать искусственного раздувания
Швейцария Австралия Россия искусственного раздувания инвесторами экономического подъёма.
экономического подъема, которое происходило
Украина в преддверии кредитного кризиса, по-прежнему Обращая внимание на последние и текущие
Источник: Knight Frank Research, 2010 находятся в более худшем положении. Например, тенденции ценообразования, на нескольких
* На основании показателей основных городов в Литве цены упали на целых 63%. В Латвии следующих страницах мы рассмотрим перспективы
(предварительные данные)
(-43%), Болгарии (-34%) и Ирландии (-31%) глобального рынка жилья с точки зрения рисков,
положение не намного лучше. ценообразования и стабильности рынка.
2
ПРОГНОЗ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ НА 2011 ГОД
Рыночные риски Например, дополнительный кредитный контроль,
Рисунок 3
Оценка риска введенный в Китае, сокращает приток капитала
Ранжирование основных рисков в Гонконг, что замедляет развитие местного
Мировой рынок жилья, несомненно, более глобального рынка жилья
рынка.
стабилен, чем он был в середине 2008 или Значительный риск
в 2009 году, но во второй половине 2010 года 10
Опасения по поводу влияния инфляции или
число рисков в этом секторе, похоже, возрастает. 9
дефляции не считаются значимыми для рынка –
8 предполагается, что, по крайней мере, во второй
Аналитики Knight Frank только что провели 7 половине 2010 года и в 2011 году рост
детальную оценку рисков на мировых рынках 6 стоимости ипотечного кредитования не будет
недвижимости.
5 решающим фактором для развития рынка
На Рисунке 3 приведены результаты 4 недвижимости. Хотя, как минимум на одном
исследования: общие категории рисков 3 рынке – в России – стоимость ипотечного
расположены в порядке возрастания от 0 до 10, 2 кредитования становится все большей
где 0 означает «без рисков», 5 – «умеренный 1 проблемой.
риск» и 10 – «значительный риск». 0
Наши аналитики в Европе и США считают,
Дефляция
Растущая
инфляция
Государственный
долг
Задолженность
по потребитель-
скому кредиту
Доступность
ипотечного
кредитования
Очередной спад
в экономике после
незначительного улучшения
Политический
риск
Нет
Были выявлены существенные региональные рисков что политический риск имеет минимальное
различия в обзорах наших аналитиков и с учетом значение. Однако далее в этом обзоре мы
этого результаты исследования разделили рассмотрим вопрос о том, может ли эта тема
по регионам: «Азия» и «Европа и США». стать более значимой.
Азия Европа Россия
По нашей оценке, наиболее заметная тенденция и США
заключается в том, что азиатские респонденты
опроса были более пессимистичны, чем
Рисунок 4
Международные инвестиции
Международная торговля
респонденты Европы и США, по всем категориям, Изменились ли правила игры на рынке Политические риски были одной из основных
за исключением риска роста инфляции. инвестиций в жилую недвижимость,
движущих сил роста цен и спроса на рынке
сделав его привлекательнее
Ведущим фактором более негативного отношения для зарубежных инвесторов? жилья на большинстве «международных»
в Азии является обеспокоенность по поводу Согласны рынков. Так, в Европе, включая Лондон
позиции региона в цикле рынка недвижимости. 10 и основные южно-европейские рынки, в США,
Тогда как на Западе на протяжении последних 9 включая Флориду и Нью-Йорк, а также на
нескольких лет цены снижались, иногда весьма 8 основных азиатских и южноамериканских
значительно, на большинстве азиатских рынков 7 рынках вторичного жилья, наблюдался подъем
цены либо лишь незначительно снижались 6 активности в сфере международной торговли.
с 2006 или 2007 года, либо оставались на 5
В качестве примера значимости данного рынка
прежнем уровне. Почти во всех случаях уровень 4
можно привести следующее: по данным на июнь
цен на ведущих азиатских рынках недвижимости 3
этого года в течение 12 месяцев 50% всех новых
существенно выше уровня, наблюдавшегося до 2
квартир, строящихся в центре Лондона, были
того, как кредитный кризис впервые повлиял на 1
куплены иностранными гражданами. Рост
глобальную экономику. Вкратце, отраслевые 0 мировой экономики эквивалентен сокращению
эксперты в Азии считают, что континент не сможет Все Азия Европа Россия
Не согласны и США ограничений на перемещение капитала. Растет
избежать ослабления рыночной конъюнктуры.
Рисунок 5 количество мест, где стало проще инвестировать
Детально рассматривая результаты, можно Политические риски капиталы из одной страны в другую.
сказать, что боязнь второй волны кризиса после Число мест, не пригодных для
международных инвестиций, увеличится На рисунке 4 мы видим, что со временем
незначительного улучшения занимает одно
в связи с ростом политической ожидается дальнейшее упрощение
из первых мест в списке – очень сильная связь
нестабильности регулирования перемещения капитала,
между темпами роста ВВП и характеристиками
а на рисунке 5 мы видим опасения, в частности,
цен на недвижимость указывает на риск, Согласны
10 среди азиатских респондентов, что
связанный с глобальным экономическим спадом.
9 продолжающееся расширение международной
В результате нашей оценки было выявлено, что 8 торговли не следует рассматривать как
проблемам кредитования уделяется повышенное 7 данность.
внимание, как частными лицами, так и обществом. 6
На большинстве рынков желают видеть
К этому вопросу мы вернемся далее в обзоре. 5 увеличение притока инвестиций, однако, это
Результаты также показали, что существующие 4 желание разделяют не все, и ярким примером
проблемы кредитования потенциально могут 3 этого являются отдельные регионы Швейцарии.
привести к снижению новых объемов 2 В других странах политическая ситуация или
кредитования. В Азии риски ипотечного рынка 1 уровень безопасности таковы, что иностранные
усугубляются новыми планами правительства 0 инвестиции сокращаются, и поэтому также
Все Азия Европа
по вводу кредитных ограничений. Не согласны
и США являются ключевой поддержкой для рынка.
Источник: Knight Frank Research, 2010
3ПРОГНОЗ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ НА 2011 ГОД
Рисунок 6
Великобритания Норвегия Швеция Латвия Литва
Прогноз международного рынка -3,3 /2,0 5,0/4,0 4,0/6,0 -10,0 /0,0 -15,0/2,0
жилой недвижимости от Knight Frank
Изменения за год, % (2010/2011 гг.)
Россия
8,8/11,3
Канада Ирландия
3,5/ -0,9 -11,0/-3,0
Украина
Франция 1,7/6,0
США 2,0/2,0
Германия Китай
-1,0/1,0 Испания 2,0/3,0
-4,0 /-2,0 6,5/5,0
Италия
0,0/2,5
Гонконг
Швейцария 18,0/12,0
-5,0 /3,0 Малазия
Монако
Больше 5,0% -5,0 /2,0 0,0/10,0
Сингапур
Бразилия 10,0/3,0
2,5%-5,0% 20,0/5,0
0,0%-2,5% Австралия
5,0/0,0
Южная Африка
Меньше 0% 13,0/2,0
Заливка цветом изображает показатели 2011 г.
Источник: Knight Frank Research, 2010
Прогноз рынка на 2011 год
Предполагается, что резкий рост, Ключевым фактором в этих регионах Однако скромное снижение на 3,3% за год
начавшийся на мировых рынках является то, что цены на самом деле не связано с риском более существенных
недвижимости после спада, значительно начинают возвращаться к «устойчивому» изменений, в случае резкого роста процентных
замедлится в 2011 году. Тем не менее, уровню. Это происходит отчасти потому, ставок, ожидаемого с 2011 года.
снижение темпа роста цен по всему миру что соотношение между ценами, арендной
нивелирует улучшение состояния рынка платой и доходами все больше совпадает Хотя США, похоже, переживают вторую волну
в Европе и более устойчивый уровень с их долгосрочными средними значениями. трудностей, связанных с невыплатами по
развития рынков в Азии. кредитам и займам. Объемы товарооборота
В течение последних полутора лет снова находятся на беспрецедентно низком
Страны, на которые хуже всего в Великобритании, Франции, Австралии уровне. Логично предположить, что цены
подействовал спад на рынке жилья, – и Канаде уровень цен значительно останутся относительно стабильными в течение
Испания, Ирландия и часть Восточной снизился. В Великобритании и Франции следующих 1,5 лет. Рынок США –
Европы – не наблюдали периодов подъема это произошло на фоне низких кредитных единственный, на котором в течение последних
ни в течение 2009 года, ни в начале 2010 ставок и стимулирующих мер. В Австралии трех лет ценообразование вернулось к намного
года. На самом деле цены в некоторых стимулом стал рост экономики, связанный более реалистичным и устойчивым уровням.
районах Ирландии в настоящее время почти с экономическим бумом в Азии. Однако
на 50% ниже своих пиковых значений все это примеры рынков, экономика Обращаясь к Азии, мы выявили фактор,
в 2006 году. которых развивается стабильно, определяющий наш глобальный обзор
независимо от долгосрочных мер изменения цен в 2011 году. Мы ожидаем
В течение следующих 18 месяцев эти рынки «умеренного ценообразования». значительного замедления темпов роста
будут испытывать дальнейшее падение цен, в Гонконге (с 18% в 2010 году до 12% в 2011),
хотя темпы замедлятся с -11%, Мы ожидаем, что в Великобритании цены Сингапуре (с 10% до 3%), Австралии (с 5%
прогнозируемых в Ирландии в 2010 году, продолжат коррекцию во второй половине до 0%) и Китае (с 7 % до 5%).
до -3% в 2011 году. В следующем году 2010 года по причине введения
ожидается первый за три года рост цен правительством жестких мер, таких как Как указано ранее, риски данного прогноза
на наиболее проблемных рынках, например, увеличение налогов и сокращение значительны. Однако наш основной прогноз
в Восточной Европе, Латвии и Литве. расходов, но самое главное – в связи заключается в том, что в 2011 году темпы роста
с сокращением ипотечного рынка. на мировом рынке жилья будут в целом
положительными.
4ПРОГНОЗ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ НА 2011 ГОД
Тенденции, прогнозируемые на 2011 год
Отмена государственной Рисунок 7
Глобальный прогноз
Деятельность правительств
поддержки рынка Прогноз мировых цен на жилье, Не ослабевает уверенность, с которой
по регионам, (изменения в год, %)
Наиболее явные формы государственной правительства по всему миру стремятся влиять
поддержки рынка недвижимости, в том числе 15 на свои национальные рынки жилья, если не
скидки первичным покупателям жилья контролировать их. Так, например, есть
12
в Великобритании и Австралии, а также ощущение, что в Гонконге попытки
налоговые льготы в США либо уже отменены, 9
правительства обуздать развивающийся
либо находятся в процессе отмены. Больше чрезмерно высокими темпами рынок, начинают
всего это заметно в США, и уже, безусловно,
6 давать результаты.
привело к вялости рынка недвижимости 3 Они включают в себя меры по увеличению
и уменьшению объемов продаж. Настоящее объема предложений земельных участков
испытание для устойчивости рынка, особенно 0 и ограничение на соотношение между основной
в Европе и США, скорее всего, наступит суммой кредита и оценочной стоимостью
-3
в 2011 году, когда процентные ставки начнут залога не более 60%, при выдаче ипотечных
Африка
Азиатско-
тихоокеанский
регион
Южная
Америка
Северная
Америка
Ближний
Восток
Европа
Россия
расти по сравнению с их текущим кредитов на дома элитного класса.
историческим минимумом. По нашей оценке, Застройщики теперь также обязаны выпустить
одним из рынков, подверженных наибольшему в продажу не менее 30% объектов на первом
риску, является Великобритания. этапе осуществления проектов, чтобы
20 10 20 11 остановить медленную сдачу объектов
Низкое предложение Источник: Knight Frank Research, 2010 в продажу, которая вызывала инфляцию.
Данная новая волна деятельности правительств
новостроек на Западе затронула не только Азию, и мы ожидаем,
что в 2011 году усилится контроль над рынками
Крах рынка привел к тому, что деятельность
в строительном секторе фактически
Возможность ипотечного кредитования в Европе и,
прекратилась в большинстве стран Европы кредиторов возможно, в Северной и Южной Америке.
и в США. К 2009 году началось резкое
увеличение объемов строительства, в Европе, по-прежнему Ограничение кредитования
в частности, которое продолжалось в течение
первой половины 2010 года. Финансовые
финансировать Наиболее значительным фактором, который
ограничения, как для девелоперов, так и для рынок в условиях, будет определять характеристики мирового
покупателей, замедлят восстановление рынка жилья в 2011 году, будет возможность
объемов строительства в 2011 году, означая, когда на Западе кредиторов по-прежнему предлагать
финансирование рынка в условиях, когда на
что структурный дефицит предложения будет уровни Западе уровни задолженности по-прежнему
способствовать росту цен с 2012 года больше,
чем изменение ставок. Тем не менее, будет задолженности по критически высоки. В Азии и на большинстве
несколько значительных исключений из этой развивающихся рынков, с более низкой
тенденции, связанных с излишним объемом кредитам все еще потребительской задолженностью, этот вопрос
предложения. Основными примерами являются высоки, достигнет гораздо менее актуален, и задолженность на
ипотечном рынке является лишь долей
США, Испания и Ирландия.
критического западных уровней. Но в Европе и США
существующие задолженности и отсутствие
уровня у кредиторов возможности финансирования
в 2011 году. приведут к ограничению ипотечного
кредитования, и нас не удивит введение
нормирования ипотечного кредитования.
5ПРОГНОЗ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ НА 2011 ГОД
Рынок элитной жилой недвижимости Москвы
Цены на вторичном рынке элитной Динамика средних цен на вторичном рынке элитной жилой недвижимости
жилой недвижимости Москвы в течение г. Москвы
первого полугодия 2010 г. показывали
неоднозначную динамику. 250%
К концу первого квартала 2010 г. рост цен
за квартал составил 9,2% и практически 200%
достиг пиковой докризисной цены,
зафиксированной в III квартале 2008 г., 150%
отстав всего на 6,62%. Такая высокая
активность на рынке обусловлена тем,
что в конце 2009 г. покупатели согласились 100%
с тем, что «ценовое дно» было пройдено
и дальше цены будут только расти. 50%
И средняя цена предложения, практически
не менявшаяся в течение 2009 г.
(колебания в течение года составляли 0%
III кв.
I кв.
2009 г.
III кв.
2009 г.
I кв.
2010 г.
II кв.
2010 г.
I кв.
2006 г.
III кв.
2006 г.
I кв.
2007 г.
III кв.
2007 г.
I кв.
2008 г.
2008 г.
не более 3%), начала уверенный рост.
Но рост был обеспечен, в первую очередь,
вымыванием с рынка более дешевых * Индекс цен предложения на вторичном рынке Москвы, за 100% приняты цены I кв. 2006 г.
предложений, таким образом повышавшем Источник: Knight Frank Research, 2010
среднюю стоимость. Как такового
массового повышения цен зафиксировано
В 2011 г. продолжится сокращение благоприятному развитию рынка. Кроме
не было, не считая единичных случаев.
ввода новых площадей. Большинство того, Правительство с помощью фонда
Во II квартале 2010 г., воодушевленные «докризисных» объектов было сдано РЖС активно осуществляет программу
оживлением рынка собственники в эксплуатацию в 2009-2010 г., обеспечения застройщикам условий для
возобновили продажи многих, а реализация проектов, размороженных реализации недорогого жилья.
ранее не проданных, объектов, что после кризиса, а так же новых проектов,
Восстановление рынка ипотечного
в совокупности с новыми объектами ожидается после 2011 г. Несмотря на это,
кредитования, сделает жилье, особенно
составило максимальное со II квартала резкого увеличения цен не прогнозируется.
эконом-класса, более доступным, что,
2009 г. значение нового предложения – Рынок ждет умеренный рост цен и
в свою очередь, позволит застройщикам,
238 новых квартир. Это не могло по итогам года он не превысит 11-12%.
оперирующим в нескольких сегментах,
не повлиять на среднюю стоимость Основная активность на первичном
использовать средства, привлеченные
предложения, по итогам II квартала рынке в 2011 г. сосредоточится в районе
на массовом рынке для реализации
она снизилась на 2,9%. Такой объем Хамовники, где находится большинство
проектов на рынке элитного жилья. Объемы
нового предложения, появившийся новых проектов в стадии строительства.
ипотечного кредитования по итогам
на вторичном рынке, говорит о том, что На вторичном рынке повышенная
2010 г. могут вырасти почти в два раза
собственники считают, что рынок начал активность ожидается в районах
по сравнению с прошлогодним уровнем
восстанавливаться и ожидают дальнейшего традиционного сосредоточения элитного
и составить более 30 млрд рублей.
роста цен. жилья: Остоженка, Патриаршие пруды,
Арбат, Тверская. Начиная с III квартала 2008 г. доля
ипотечных сделок начала стремительно
Прогноз на 2010-2011 гг. падать. Это было связано и с банковским
Факторы развития рынка кризисом, когда банки перестали давать
Сокращение предложения на первичном
рынке в традиционных районах Государство открыто не поддерживает ипотечные кредиты в связи с нехваткой
сосредоточения элитного жилья, рынок недвижимости, но пытается денежных средств, так и с общим
вызванное ограниченными возможностями регулировать его, считая, что цены падением интереса населения к покупке
получения площадок под застройку, будет на недвижимость слишком высокие из-за жилья, а тем более с использованием
способствовать развитию вторичного недостаточного объема ввода площадей. кредитов. Многие остались без работы,
рынка. И как следствие, цены начнут расти. В 2010 г. в Москве был сокращен срок но и обеспеченные работой люди не были
Вряд ли стоит ожидать бума, поскольку регистрации сделок купли-продажи уверены в завтрашнем дне и поэтому
предложение все еще превышает спрос, с одного месяца до 14 дней, что оказало не стремились брать какие либо кредиты.
поэтому рынок вторичной элитной положительное влияние на вторичный К концу I квартала 2009 г. доля сделок с
недвижимости скорее ожидает умеренный рынок. В сентябре 2010 г. срок регистрации использованием ипотеки упала до уровня
рост. По итогам 2010 г. мы ожидаем был сокращен до 12 дней. Подобные апреля 2005 г. и составляла всего 5,71%
годовой рост цен не более чем на 10%. меры способствуют дальнейшему от общего числа сделок купли-продажи.
6ПРОГНОЗ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ НА 2011 ГОД
В течение 2009 г. доля ипотечных Доля ипотеки в сделках купли-продажи
сделок уверенно росла и по итогам года
составила 15,78%, что было сопоставимо
с январем 2007 г. (15,20%). В феврале 35%
2010 г. достигнув отметки 22,68%, рост
30%
остановился и, продолжает оставаться на
уровне 23% с небольшими колебаниями. 25%
По нашим ожиданиям, к концу 2010 г.
доля ипотечных сделок может дойти 20%
до уровня 25% («докризисный» уровень
2008 г.), а в 2011 г. – до 30% и, возможно, 15%
перейти этот рубеж, в случае, принятия
10%
государством каких либо реальных мер
в сфере ипотечного кредитования, а так 5%
же, возможного уменьшения ипотечных
ставок банками. 0%
IV кв.
2005 г.
II кв.
2006 г.
IV кв.
2006 г.
II кв.
2007 г.
IV кв.
2007 г.
II кв.
2008 г.
IV кв.
2008 г.
II кв.
2009 г.
IV кв.
2009 г.
II кв.
2010 г.
Как уже говорилось выше, на рынок
элитного жилья, развитие ипотеки
оказывает лишь косвенное влияние.
Доля сделок с привлечением ипотечных Источник: Knight Frank Research, 2010
кредитов на элитном рынке не превышает
5%. Основная причина – высокая стоимость
таких кредитов, ипотечные ставки в России
экономического спада к концу года, Иностранные покупатели
начала спадать уже в октябре и к концу
в несколько раз выше, чем в Европе и США. После кризиса значительно сократился
2009 г. вновь практически замерла.
В данный момент риски, связанные интерес со стороны иностранных
граждан к покупке и аренде элитных
Политические риски со «второй волной кризиса», оцениваются
квартир в России. Это связано в первую
участниками рынка как минимальные.
В связи с отставкой мэра Москвы очередь с тем, что в кризис многие
Ю.М. Лужкова, не исключено, что со сменой В 2010 г. активно продолжились разговоры компании приняли решение отказаться
руководства города, может измениться об изменении налога на недвижимость. от услуг иностранных топ-менеджеров.
отношение властей к проблеме жилищного В данный момент при расчете налога А поскольку основными покупателями
строительства. В случае сокращения учитывается кадастровая стоимость среди иностранцев были иностранные
бюрократических издержек, а так же недвижимости по БТИ, которая специалисты, работающие в Москве,
упрощения прохождения различных в несколько раз ниже рыночной. Новый то объем сделок с участием иностранных
согласований и разрешений, можно метод подсчета налога предполагает граждан практически сошел на нет.
ожидать увеличение инвестиций в жилую использовать рыночную стоимость,
что значительно увеличит величину После кризиса многие владельцы
сферу. Сейчас многие девелоперы говорят
налога. Это может снизить инвестиционную бизнеса пришли к решению, что,
о том, что процедура выхода на площадку
привлекательность вложений несмотря на западное бизнес-
излишне «бюрократизирована»
в недвижимость. образование и международный опыт,
и усложнена.
большинство экспатов обходятся
В 2012 г. пройдут выборы Президента слишком дорого и не оправдывают,
РФ, от них, во многом, будет зависеть возложенных на них, надежд. Все чаще
инвестиционная привлекательность России и чаще предпочтение при найме
для иностранных инвесторов. топ-менеджеров стало отдаваться
россиянам. Эта тенденция говорит
о том, что вряд ли количество экспатов
Экономические риски вернется к докризисным цифрам,
Тенденция к устойчивому росту экономики, и увеличение доли иностранных
которую мы наблюдаем сегодня, покупателей на рынке элитного жилья
показывает, что ожидания «второй волны скорее возможно в случае открытия
кризиса» не оправдались. Это ожидание новых или расширения существующих
неоднократно оказывало влияние представительств международных
на рынок элитного жилья в 2009 г.: компаний, которыми традиционно
ухудшения ситуации ждали к августу, руководят иностранцы.
в связи с этим летом 2009 г. сделок
с элитной недвижимостью практически
не фиксировалось. Затем, начиная с конца
августа, активность резко возросла,
однако продолжалась она не до декабря,
как обычно, а на фоне новых прогнозов
7ПРОГНОЗ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ НА 2011 ГОД
Элитная загородная
недвижимость
В 2006-2008 гг. рынок коттеджной – Многие застройщики, которые • Некоторые девелоперы начиная
недвижимости Московского региона продолжили развивать проекты, с сентября 2010 г. повысили цены
переживал бурный подъем: переориентировались в коттеджных поселках на 5-10%, что
на эконом-сегмент и вывели на повлечет за собой удорожание
• Строительство велось в больших рынок не распространенный ранее стоимости по всему рынку. Растущий
объемах (в основном элитных тип предложения – участки без спрос в свою очередь приведет к
коттеджных поселков). подряда на строительство. увеличению цен продаж к концу 2011 г.
• Спрос был высоким, особенно по на 10-15% относительно конца 2010 г.
основным направлениям элитной Однако, это касается,
На протяжении всего 2009 г. на в основном, наиболее качественного
загородной недвижимости загородном рынке наблюдалась стагнация
(Рублево-Успенское, Новорижское, предложения. Так, в связи с
ценовых показателей, а с начала 2010 г. лимитированным предложением готовых
Дмитровское шоссе), и на лесные наметилась положительная динамика:
участки с домами у воды. домовладений в коттеджных поселках
• Спрос на рынке элитной загородной премиум-класса с готовой
• Все это подталкивало цены вверх, как на недвижимости Москвы динамично инфраструктурой, в данном сегменте
первичном, так и на вторичном рынках. растет, в результате за последние ожидается наибольший рост цен.
• В период с 2006 по 2008 гг. средняя полгода средняя цена выросла на 6%. В коттеджных поселках со стадией
стоимость загородной недвижимости В конце летнего сезона в связи готовности 60-80%, девелоперы, имея
увеличилась на 56,9%. с экстремальными погодными условиями достаточный объем оборотных средств
на рынке образовался нереализованный на завершение проекта, уже сейчас
спрос, который вернется в III-IV квартале повышают стоимость на 5-6%.
Эффект от экономических потрясений, 2010 г., что повлечет за собой В поселках, находящихся на начальной
затронувших практически все страны увеличение рыночной активности. стадии реализации, подобного роста цен
мира, на рынке коттеджного строительства К концу 2010 г. – началу 2011 г. мы не наблюдается. Это связано
Подмосковья проявился летом 2008 г. ожидаем увеличение спроса на элитную с необходимостью быстрого получения
загородную недвижимость за счет девелопером средств на дальнейшую
В этот момент стали очевидны следующие
сезонных факторов, отложенного достройку за счет текущих продаж.
тенденции:
спроса, сезона бонусов, получаемых В 2012 г. на рынке загородной
• Спрос, ушедший на «летние каникулы», потенциальными покупателями по недвижимости Подмосковья можно
не вернется. итогам года и традиционных скидок, прогнозировать возвращение цен
предоставляемыми продавцами на докризисный уровень.
• Цены на готовые дома и участки
в период зимних праздников. Уже
в строящихся коттеджных поселках
весной 2011 г. спрос продолжит бурно
начали стремительно падать. За год
расти и достигнет докризисных уровней.
в период с II квартала 2008 г. по
II квартал 2009 г. они снизились
на 32%.
• Однако ни снижение цен, В 2011 г. цены на элитную загородную недвижимость увеличатся на 10-15%
ни дополнительные скидки и рассрочки, относительно конца 2010 г.
предлагаемые продавцами, не смогли 120
стимулировать спрос.
• Структура предложения на загородном 100
рынке претерпела существенные
изменения: 80
– Владельцы готовых домов начали
60
снимать свои предложения с рынка,
поскольку цены снизились ниже
40
приемлемого, по их мнению, уровня.
– Многие проекты строительства были 20
заморожены отчасти, потому, что
у девелоперов не было уверенности 0
в том, что дома найдут своего
I кв.
2008 г.
II кв.
2008 г.
III кв.
2008 г.
IV кв.
2008 г.
I кв.
2009 г.
II кв.
2009 г.
III кв.
2009 г.
IV кв.
2009 г.
I кв.
2010 г.
II кв.
2010 г.
III кв.
2010 г.
IV кв.
2010 г.
I кв.
2011 г.
II кв.
2011 г.
III кв.
2011 г.
IV кв.
2011 г.
покупателя, а также ввиду
остановки проектного
финансирования большинством * Индекс цен предложения на первичном и вторичном рынке загородной недвижимости, за 100 приняты цены I кв. 2008 г.
банков. Источник: Knight Frank Research, 2010
8ПРОГНОЗ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ НА 2011 ГОД
Уровень цен, II квартал 2010 г. Прогноз на 2011 г.
Стоимость домовладения, $ за 1 м2,
Направление Годовой рост цен
включая стоимость земли
Рублево –
Успенское
6400 ↑ 15%
Новорижское 5100 ↑ 12 %
Минское 3600 ↑ 8%
Дмитровское 3500 ↑ 12 %
Киевское 3200 ↑ 5%
Калужское 3050 ↑ 5%
Источник: Knight Frank Research, 2010
• Основную долю нового предложения В структуре нового предложения в 2011 г. ожидается появление объектов премиум
в 2010 г. составляют коттеджные поселки класса и постепенный рост их доли в общем объеме
эконом класса, предлагающие участки без
подряда, и к концу года на рынке, скорее 100%
всего, так и не появится ни одного нового 90%
коттеджного поселка премиум класса. 80%
В 2011 году ожидается выход коттеджных
70%
поселков класса А. С появлением на рынке
новых объектов премиум класса структура 60%
предложения начнет постепенно 50%
возвращаться к докризисному составу. 40%
• Динамичное развитие рынка загородной 30%
недвижимости будет поддерживаться, 20%
в том числе и благодаря возобновлению 10%
финансирования со стороны ведущих
0%
российских банков. Так, например,
I кв.
2008 г.
II кв.
2008 г.
III кв.
2008 г.
IV кв.
2008 г.
I кв.
2009 г.
II кв.
2009 г.
III кв.
2009 г.
IV кв.
2009 г.
I кв.
2010 г.
II кв.
2010 г.
III кв.
2010 г.
IV кв.
2010 г.
I кв.
2011 г.
II кв.
2011 г.
III кв.
2011 г.
IV кв.
2011 г.
банк ВТБ предоставил кредитное
финансирование компании «Система
Галс» для строительства коттеджного
поселка на Рублево-Успенском шоссе.
Источник: Knight Frank Research, 2010
Положительные:
Факторы, влияющие
• Стабилизация и рост цен на рынке • Постепенное восстановление
на восстановление элитного загородного жилья. Ценовое финансирования девелопмента
и дальнейшее развития дно на рынке загородной недвижимости на загородном рынке Подмосковья.
Подмосковья было достигнуто
рынка загородной в I кв. 2009 г. и на протяжении
• Стремительно растущий спрос
недвижимости Подмосковья: со стороны покупателей.
всего года наблюдалась стагнация.
Положительная динамика цен, Во II кв. 2010 г. индекс покупательского
Сдерживающие: наметившаяся в начале 2010 г.,
интереса вырос в 2 раза относительно
подтверждалась постепенным
• Возможные изменения ростом на протяжении всего первого предыдущего квартала
в законодательстве. Так, Министерство полугодия, и в дальнейшей перспективе 400
Регионального Развития мы ожидаем ее усиление.
Российской Федерации 27 августа 300
2010 г. опубликовало проект • Увеличение объема предложения
федерального закона Российской на вторичном рынке. В связи 200
Федерации «О внесении изменений с постепенным ростом цен все больше
в законодательные акты Российской продавцов выставляют на продажу 100
Федерации в части уточнения правового объекты ранее снятые с рынка.
режима использования садовых, 0
• Развитие ипотечного кредитования для
март 2008 г.
июнь 2008 г.
сент. 2008 г.
дек. 2008 г.
март 2009 г.
июнь 2009 г.
сент. 2009 г.
дек. 2009 г.
март 2010 г.
июнь 2010 г.
огороднических и дачных земельных
покупателей загородной недвижимости.
участков», согласно которому жилые
Все большим девелоперским компаниям
дачные объекты под ИЖС могут
удается заключать соглашения
располагаться только на дачных * Индекс запросов на покупку объектов элитной
с банками на предоставление выгодных
земельных участках в границах загородной недвижимости, за 100 принято количество
условий кредитования на покупку запросов в январе 2009 г.
населенных пунктов.
и строительство объектов. Источник: Knight Frank Research, 2009
9ПРОГНОЗ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ НА 2011 ГОД
Рынок элитной жилой недвижимости Киева
Рынок жилой недвижимости Киева активно Рисунок 1 является экономическая ситуация в целом
рос вплоть до кризисного 2008 года. Рост Структура предложения первичного в стране, поэтому рискам, ассоциированным
экономики страны и доступность ипотечного элитного рынка Киева в зависимости с состоянием экономики, присвоены довольно
кредитования обусловили колоссальный рост от стадии готовности объекта высокие значения. Политическая ситуация
цен в 2006-2007 гг. % от кол-ва квартир (по состоянию на 01.07.2010) в целом стабильна и прогнозируема, что
отражено в уровне соответствующего риска.
В конце 2008 года под влиянием кризиса
спрос на жилье резко снизился, и рынок Среди факторов, имеющих непосредственное
13%
жилья в Киеве практически встал. Первыми влияние на рынок жилья, самыми
сдались сегменты эконом и бизнес класса наболевшими являются вопросы
– в IV квартале 2008 цены на первичном 11% кредитования, как застройщиков, так
рынке упали на 26% и 22% соответственно. и конечных покупателей жилья. Средние
Элитная недвижимость была более устойчива, реальные ставки по ипотечным кредитам
снижение цен той осенью не превысило 1%. варьируются от 18% до 27% в гривнах.
76% Вопросы финансирования застройщиков стоят
В начале 2009 года на рынке царила полная
еще более остро, так как спрос на строящиеся
неопределенность, девелоперы замораживали
объекты минимален.
один проект за другим, а эксперты делали
массовые предположения о катастрофических Спрос в элитном сегменте сравнительно
перспективах жилого рынка. Ситуацию Источник: Knight Frank Research, 2010 стабилен и менее зависим от экономических
усугубляло значительная девальвация гривны потрясений. Поэтому для рынка элитного
завершеные строящиеся замороженые
по отношению к доллару и евро. В сегменте объекты объекты объекты жилья часть упомянутых рисков менее
первичного жилья резко сократился интерес к существенны. Например, доступность
проектам на начальных стадиях строительства, ипотечного кредитования имеет значение
с рынка ушел спекулятивный капитал. возобновилась реализация одного лишь для четверти потенциальных
из замороженных в кризис проектов. покупателей элитного жилья.
На фоне панических настроений участников
рынка дрогнул и элитный сегмент – Многие элитные проекты Киева реализуются в
за 2009 год снижение составило (-16%). Рыночные риски формате небольших клубных домов, и, следовательно,
Но уже во втором полугодии прошлого года не требуют масштабного финансирования.
На рис. 2 приведены результаты исследования
наметились первые признаки стабилизации Небольшое количество апартаментов обеспечивает
рисков, которые могут негативно
- активизировался спрос, по ряду элитных их быструю реализацию и выход из проекта.
сказаться на рынке жилья в Киеве. Общие
объектов наблюдалось повышение стоимости. Поэтому девелоперы в этом сегменте находятся
категории рисков расположены в порядке
в более выгодном положении в вопросах получения
Устойчивость элитной первичной возрастания от 0 до 10, где 0 означает «без
заемных средств или реструктуризации кредитной
недвижимости к кризисным явлениям рисков», 5 – «умеренный риск» и 10 –
задолженности.
подтверждается наименьшим снижением «значительный риск»
цен в сравнении с сегментами бизнес
Наиболее значимыми факторами для
и эконом. Так, с момента кризиса элитная
позитивного развития рынка жилья Прогнозы и тенденции
недвижимость в Киеве подешевела в среднем
на 24% (II квартал 2010 отн-но III квартала Выход новых объектов и возобновление
Рисунок 2 развития ранее замороженных должно оказать
2008 года), снижение цен в бизнес и эконом
Оценка риска положительное влияние на рынок – привести
классах за тот же период составило 41% Ранжирование основных рисков
и 38%, соответственно. к стабилизации цен и повышению качества на
рынка жилья Киева
Значительный риск
фоне растущей конкуренции. Но отсутствие
Весной 2010 рынок показал традиционное 10 спроса на объекты на начальных этапах
сезонное оживление - на первичном 9 строительства может нивелировать эти эффекты.
элитном рынке зафиксировано увеличение 8
объема продаж. Таким образом, на рынок Учитывая особенности текущего спроса,
7
постепенно выходит отложенный спрос. большинство девелоперов только что
6
Квартиры в настоящее время приобретаются начатых элитных проектов планируют
5 открывать продажи лишь на завершающих
преимущественно для собственного
проживания, инвестиционные сделки 4 стадиях строительства, т.е. не раньше
составляют не более 5-6%. Что касается 3 конца 2011 – начала 2012 годов. Таким
ценовой динамики, то с марта 2010 года 2 образом, в 2011 году на элитном первичном
элитный сегмент показывает небольшие, 1 рынке Киева сохранится ограниченность
но уже положительные темпы роста цен. 0 объема предложения. Этот факт, а также
Растущая
инфляция
Государственный
долг
Задолженность
по потребитель-
скому кредиту
Доступность
ипотечного
кредитования
Доступность
финансирования
для девелоперов
Очередной спад
в экономике после
незначительного улучшения
Политический
риск
Нет постепенная активизация покупателей и
рисков
Позитивные тенденции в элитном сегменте выход на рынок отложенного спроса будет
подтверждаются активным возобновлением стабилизировать и даже подталкивать цены
строительства – со II полугодия 2009 года в элитном сегменте вверх. В IV квартале
по настоящее время рынок элитных этого года рост цен вероятнее всего составит
новостроек Киева пополнился 8 новыми Эконом, Элитный 1,5-2%. Прогнозируемые темпы роста цен
объектами, в 2 проектах анонсировано бизнес класс рынок
в 2011 году – 1-2% за квартал.
строительство вторых очередей, а также Источник: Knight Frank Research, 2010
10ПРОГНОЗ
Америка Елена Юргенева Отдел исследования рынка жилой недвижимости
США Директор департамента компании Knight Frank предоставляет
элитной недвижимости услуги стратегического консультирования
Карибский регион Elena.Yurgeneva@ru.knightfrank.com
и прогнозирования для широкого круга клиентов
Европа по всему миру, включая разработчиков,
Наталья Сазонова инвесторов, финансирующие организации
Бельгия
Руководитель отдела и государственные учреждения. Все наши
Чешская республика исследований рынка клиенты признают необходимость независимой
Франция Natalia.Sazonova@ru.knightfrank.com экспертной консультации, разработанной
Германия в соответствии с их потребностями.
Венгрия
Мария Вайсман Исследования компании KnightFrank можно найти
Ирландия на сайте http://www.knightfrank.ru/research/
PR Менеджер
Италия Maria.Vaisman@ru.knightfrank.com
Монако
Польша
Португалия
Румыния Международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне 113 лет
Россия
назад и является одним из самых крупных игроков на международном рынке недвижимости.
Испания
Швейцария На сегодняшний день Knight Frank совместно со своим стратегическим партнером,
Нидерланды компанией Newmark, насчитывает 207 офисов в 43 странах странах мира и объединяет
Великобритания свыше 6340 специалистов.
Украина
В России и Украине Knight Frank предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых
Африка услуг во всех сегментах рынка недвижимости. Наш ключевой ресурс – это сплоченная команда
Ботсвана более чем из 330 специалистов, работающих в Москве, Санкт–Петербурге и Киеве.
Кения
Малави За время работы в России и Украине услугами Knight Frank воспользовались более 500 крупных
Нигерия российских и международных компаний.
Танзания
Уганда Этот и другие обзоры Knight Frank размещены на сайте www.knightfrank.ru
Зимбабве
Замбия
ЮАР
Азия
Камбоджа МОСКВА Санкт-Петербург Киев
Китай
Гонконг 119021, 191025, 04071,
Индия ул. Тимура Фрунзе, д. 11, корп. 2 ул. Маяковского, д. 3Б ул. Хорива, д. 39-41, офис 80
Индонезия Телефон: +7 (495) 981 0000 Телефон: +7 (812) 363 2222 Телефон: +380 (44) 545 6122
Факс: +7 (495) 981 0011 Факс: +7 (812) 363 2223 Факс: +380 (44) 545 6122
Япония
Малайзия
Сингапур
Южная Корея
Тайланд
Вьетнам
© Knight Frank 2010
Австралия и Новая Океания Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов,
однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической
Австралия ответственности компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета.
Новая Зеландия
Публикация данных из отчета, целиком или частично, возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.Вы также можете почитать
