Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы

 
Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы
IntermarkSavills Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы                                          Декабрь 2011

Рынок жилой
недвижимости
бизнес-класса
Москвы
Итоги 2011 года

IntermarkSavills
Департамент стратегического
консалтинга и оценки
                                 119034, Москва, Смоленский б-р, 2/40 • Тел.: (+7 495) 775 22 40 • www.intermarksavills.ru   01
Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы
Об издании
Настоящий обзор служит только информационным целям. Несмотря на то, что были предприняты все
усилия для обеспечения точности содержащейся в нем информации, IntermarkSavills снимает с себя
всякую ответственность за любой прямой или косвенный ущерб, возникший в результате использования
данной информации. На данный обзор распространяется авторское право, его частичное или полное
воспроизведение в любой форме без письменного разрешения IntermarkSavills строго запрещено.

■ Цитирование обзора допускается со ссылкой на IntermarkSavills.
02
Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы
IntermarkSavills Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы Декабрь 2011

Итоги 2011 года:
                                                                               Этот прогноз подтвердился
ПРОГНОЗЫ                                                                       частично. В 2011 году
                                                                               на первичном рынке жилья бизнес-

INTERMARKSAVILLS                                                               класса в продажу поступили
                                                                               6 новых комплексов совокупной
                                                                               площадью 80 тыс. кв.м (более 800

СБЫВАЮТСЯ!                                                                     квартир и апартаментов). Вместе
                                                                               с тем, старт продаж в еще 3
                                                                               достаточно крупных проектах
                                                                               (в совокупности более 1000
                                                                               квартир), которые предполагалось
                                                                               вывести на рынок осенью текущего
                                                                               года, перенесен на 2012 год. ■
Традиционно, накануне новогодних
праздников IntermarkSavills делает прогноз
развития рынка на следующий год.                                                                     Анатолий Довгань,
                                                                                                     Руководитель
             собую ценность нашим    около 135 купленных квартир и

О
                                                                                                     аналитических проектов
             прогнозам придает       апартаментов в месяц. В целом по                                IntermarkSavills
             комплексный подход      итогам года количество заключенных
             к прогнозированию,      сделок выросло на 28%.
             а также уникальная
методология, основанная в т.ч.        Прогноз IntermarkSavills                     Содержание
на наработках лондонского             в декабре 2010 года
офиса компании Savills.                                                            04 Реализуемые проекты: Юго-Запад – лидер
                                      Текущая средняя цена 1 кв.м
Наши прогнозы опираются                                                               по бизнес-классу
                                      жилья бизнес-класса в течение
на анализ ретроспективных
                                      2011 года повысится на 10-15%.               07 Спрос: Доверие к застройщикам растет
рыночных трендов, инсайдерской
                                      Этому будет способствовать
информации о перспективных                                                         09 Предложение: Рынок ждет новых
                                      растущая степень готовности
проектах и факторных моделях.                                                         апартаментов
                                      ключевых проектов, а также
Конечно же, мы не пренебрегаем
                                      инфляционный фактор.                         11 Цены: Больше сделок, дороже метр
и брокерским чутьем наших
агентов и анализом настроений                                                      13 Прогноз на 2012 год
многочисленных реальных              Этот прогноз подтвердился
покупателей жилья, которые           полностью. В конце 2011 года
являются нашими клиентами.           средневзвешенная цена квартир                 «В уходящем году рыночная ситуация
Именно поэтому наши прогнозы         в новостройках бизнес-класса
сбываются! Не стал исключением
                                                                                   в сегменте новостроек бизнес-класса
                                     составила около 6 800 $/кв.м
и прогноз годичной давности,         (рост на 15% с начала года).
                                                                                   г. Москвы существенно улучшилась.
который мы делали в декабре          Ключевые факторы роста –                      Заметно оживился платежеспособный
2010 года для сегмента жилых         повышение стадии строительной                 спрос, во многих проектах
новостроек бизнес-класса.            готовности большинства
                                                                                   активизировались продажи,
                                     проектов, последовавшая за этим
 Прогноз IntermarkSavills            активизация покупательского                   а на застройщиков перестал
 в декабре 2010 года                 спроса, постепенное                           давить груз больших объемов
 В 2011 году спрос на городское      восстановление докризисного                   нераспроданных квартир.
 жилье бизнес-класса продолжит       уровня доходов представителей
                                                                                   В свою очередь растущие
 плавно повышаться. Ежемесячное      целевой аудитории жилья
 число первичных сделок              бизнес-класса, а также                        объемы сделок и сокращающееся
 сохранится на уровне последних      инфляционный фактор.                          предложение обусловили динамичный
 месяцев 2010 года – 120…140                                                       рост среднерыночных цен – более
 проданных квартир в месяц.           Прогноз IntermarkSavills                     чем на 15% в долларах США...»
                                      в декабре 2010 года
Этот прогноз подтвердился             Выход на рынок новых проектов
полностью. На протяжении              жилья бизнес-класса по-прежнему
2011 года количество заключаемых      будет носить единичный характер.
первичных сделок с квартирами         В целом по итогам года первичное                                   Дмитрий Халин,
бизнес-класса колебалось              предложение пополнится на                                          Управляющий
в диапазоне от 115 до 160 в месяц,    1500-2000 квартир (4-6 новых                                       Партнер компании
а средний уровень спроса по           комплексов).                                                       IntermarkSavills
итогам уходящего года составил

                                                  119034, Москва, Смоленский б-р, 2/40 • Тел.: (+7 495) 775 22 40 • www.intermarksavills.ru   03
Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы
IntermarkSavills Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы Декабрь 2011

Реализуемые проекты:
                                                                                               продажи в сегменте жилья
ЮГО-ЗАПАД – ЛИДЕР                                                                              бизнес-класса велись в 29
                                                                                               жилых комплексах, которые

ПО БИЗНЕС-КЛАССУ                                                                               в совокупности включают около
                                                                                               14,1 тыс. квартир суммарной
                                                                                               площадью около 1,5 млн кв.м.
                                                                                               В территориальной структуре

                                                     В
                                                                                               нового строительства наибольший
«Существенное влияние                                             течение 2011 года на
                                                                  рынок вышло 6 новых
                                                                                               объем квартир бизнес-класса был
                                                                                               сосредоточен в ЮЗАО г. Москвы
на повышение спроса                                               комплексов с квартирами      – около 25% (см. граф. 1.1). Далее
в сегменте бизнес-класса                                          и апартаментами
                                                                  бизнес-класса
                                                                                               следуют ЗАО и ЮАО – по 20%
                                                                                               и 15% квартир соответственно.
оказали новые проекты,                                 суммарной площадью около 80             На сегодняшний день 40%
вышедшие на рынок в 2011                               тыс. кв.м (более 800 квартир и
                                                       апартаментов). Из шести новых
                                                                                               комплексов бизнес-класса,
                                                                                               в которых ведутся первичные
году. Застройщики в полной                             проектов два реализуются в              продажи, уже построены или
                                                       формате апартаментов временного         находятся на завершающей
мере учли уроки кризиса,                               проживания. Напомним, что в 2010 г.     стадии строительства (см. граф.
а также трансформировавшиеся                           на рынок вышло 5 новых комплексов.      1.2). В трех ранее замороженных
                                                       К концу года были полностью             проектах продажи остаются
предпочтения и потребности                             распроданы 9 проектов. Таким            приостановленными. На остальных
целевой аудитории.                                     образом, по состоянию на конец          площадках ведутся активные
                                                       декабря 2011года, первичные             строительно-монтажные работы. ■
Покупатели позитивно оценили
новое предложенные – в трех
                                                       Граф 1.1
проектах, где продажи начались                         Распределение строящегося жилья бизнес-класса
в 2011 году, на текущий момент                         по административным округам г. Москвы
непроданными остались менее                            декабрь 2011 г.
                                                                  8                       количество проектов, ед.               500 000
30% квартир. В трех других                                                                суммарная площадь квартир, кв.м
                                                                  7
проектах 2011 года число сделок,                                  6
                                                                                                                                 400 000

заключаемых в месяц, ощутимо                                      5                                                              300 000
выше среднерыночного уровня…»                                     4

                                                                  3                                                              200 000

                                                                  2
                                                                                                                                 100 000
                 Альфия Абдулова,                                 1
                 Менеджер по продажам
                                                                  0                                                              0
                 городской недвижимости
                                                                                                                         ЦАО
                                                                                             СЗАО

                                                                                                              СВАО
                                                                      ЮЗАО

                                                                              ЗАО

                                                                                    ЮАО

                                                                                                      ВАО

                 IntermarkSavills

                                                       Граф 1.2

                               14%                     Распределение проектов бизнес-класса
                21%                                    по степени строительной готовности
                                                       декабрь 2011 г.

                                        21%              работы ведутся на уровне котлована
                                                         строительство каркаса здания
          21%                                            отделка фасада
                                                         завершающие работы
                                                         объект полностью построен
                            23%

                                                                                                                     Источник: IntrermarkSavills

04
Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы
IntermarkSavills Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы Декабрь 2011

                                                                                            ПРОЕКТЫ БИЗНЕС-КЛАССА
                                                                                   РЕАЛИЗУЕМЫЕ В Г. МОСКВЕ В 2011 ГОДУ

                                                                                                                                                        Алтуфь
                     Д
                КА
            М

                                                                                                                                                                                                                                                                                      ш.
                                                                                                                                                                                                                                                                                  ое
                                                                                                                                                                                                                                                                             ск
                                                                                                                                                                                                                                                                             л   ав
                                                                                                                      Дм                                                                                                                                                  ос
                                                                                                                       и то                                                                                                                                          Яр
                                                                                                                              вс
                                                                                                                               ко
                                                                                                                                  еш.                                                        СВАО
                                                   Ле
                                                       нин
                                                        гра
                                                         дск
                                                            о еш

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  М

                                                                                                                                                                                                                                ра
                                                               .

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      КА

                                                                                                                                                                                                                            Ми
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           Д

                                                                                                                                                                                                                            -т
                                                                                                                                                                                                                                                                                           ВАО

                                                                                                                                                                                                                           пр
                         Во
                           ло
                              кол
                                  ам
                                                                                                   САО
                                    ско
                                          еш
                                               .

                                                                                                                                                                                                               пр-т Мира
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      овское ш.
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Ще лк

                                                                                                                                                                                                                                Тр

                                                             СЗАО
                                                                                                                                                                                                                                   ет
                                                                                                                                                                                                                                    еть
                                                                                                                                                                                                                                      ра

                                                                                                                                                                                                                                          по
                                                                                                                                                                                                                                          с

                                                                                                                                                                                                                                               рт
                                                                                                                                                                                                                                                    но
                                                                                                                                                                                                                                                      ек
МКАД

                                                                                                                                                                                                                                                        ол
                                                                                                                                                                                             вое кольцо
                                                                                                                                                                                  С ад о
                                                                                                                                                                                                                                                            цо

                                                                                Звен
                                                                                       игор
                                                                                              одск
                                                                                                  ое   ш.
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      в
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                сто
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         зиа
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     нт у
                                                                                                                                                                                                                                                                                                              ш. Э

                                                                                                                                                                                                             ЦАО
            ЗАО
                                                                                пр-т
                                                                          кий
                                                                   зовс                                                                                                                 Са
                                                                                                                                                                                             д о в о е к ол ь ц о
                                                             Ку т у

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Ря
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         за
                                                                                                                                   Тр                                                                                                                                                                                       н   ск
                                                                                                                                      ет                                                                                                                                                                                             ий п
                                                                                                                                         ье                                                                                                                                                                                               р-т
                                                                                                                                              т
                                                                                                                                              ра
                                                                                                                                                сп
                                                                                                                                                   ор

                                                                                                                                                        ое
                                                                                                                                                       тн

                                                                                                                                                             ко                                                                                                                                           Волго
                                                                                                                                                                  лц                                                                                                                                              град
                                                                                                                                                                       о                                                                                                                                              ский
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                пр-т
                                                                   -т
                                                                пр
                                                              й
                                                             ки

                                                                                                                                                                                                                                                                                                           ЮВАО
                                                         нс
                                                          и
                                                       ур
                                                   ич
                                                   М

                                                                                                    -т
                                                                                                   пр
                                                                                                й
                                                                                               ки

                                                                                                                                                       -т
                                                                                              нс

                                                                                                                                                   пр
                                                                                         ни
                                                                                        Ле

                                                                                                                                                  ий
                                                                                                                    л.
                                                                                                                  яу

                                                                                                                                             ь    ск
                                                                                                                 на

                                                                                                                                          ол
                                                                                                                 юз

                                                                                                                                           п
                                                                                                                                        то
                                                                                                             со

                                                                                                                                         с
                                                                                                            оф

                                                                                                                                      ва
                                                                                                                                   Се
                                                                                                            Пр
                                   АД

                                                                                                                                                                                                                                          Ка
                                                                                                                                                                                                                                               ши
                                     МК

                                                                                                                                                                                                                                                    рс
                                                                                                                                                                                                                                                         ко
                                                                                                                                                                                                                                                            е   ш.

       Усл. обозначения                                                                                                                  ЮЗАО
           Реализуемые
           проекты

           Новые проекты
           (2011г.)                                                                                                                                                                                                        ЮАО
                                                                                                                                                                                                                                                                                                      М
                                                                                                                                                                                ое ш.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                 КА
                                                                                                                                                                                                                                                                                             Д
                                                                                                                                                                           шавск

                                                                                                                           119034, Москва, Смоленский б-р, 2/40 • Тел.: (+7 495) 775 22 40 • www.intermarksavills.ru                                                                                                                                  05
Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы
IntermarkSavills Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы Декабрь 2011

НОВЫЕ ПРОЕКТЫ БИЗНЕС-КЛАССА,
ВЫШЕДШИЕ НА РЫНОК В 2011 ГОДУ

                ЖК «Шатер»                                           ЖК «Веллтон Парк», 10 корп.
     Верхняя Красносельская ул., вл. 19а                             Маршала Жукова просп., вл. 43
               (182 квартиры)                                               (216 квартир)

           «Николаевский дом»                                                 Clerkenwell House
        Комсомольский просп., д. 9а                                    Комсомольский просп., д. 42
             (52 апартамента)                                              (87 апартаментов)

               ЖК «Бирюза»                                                     ЖК «Флагман»
         Гарибальди ул., д. 6, корп. 1                            Новочеремушкинская ул., д. 55, корп. 2
               (168 квартир)                                                (104 квартиры)

06
Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы
IntermarkSavills Департамент стратегического консалтинга и оценки Декабрь 2011

Спрос*:
                                                                                                     в сравнении с 2009 г. – на 52%.
ДОВЕРИЕ                                                                                              В территориальной структуре
                                                                                                     сделок с квартирами бизнес-класса

К ЗАСТРОЙЩИКАМ                                                                                       доминируют ЮАО (за счет динамично
                                                                                                     продающегося проекта «Скай Форт»)
                                                                                                     и СЗАО г. Москвы - 25% и 23%
РАСТЕТ                                                                                               заключенных первичных сделок
                                                                                                     соответственно (см. граф. 2.2).
                                                                                                     В ЦАО повышенным интересом

П
                                                                                                     со стороны покупателей
            о оценкам Intermark-                         новостройках (см. граф. 2.1). Таким         пользовались апартаментные
            Savills, фактическая                         образом, денежный оборот данного            проекты бизнес-класса, в частности,
            емкость первичного                           сегмента рынка составил за год              «Николаевский дом» и «Clerkenwell
            рынка городского жилья                       порядка 0,95 млрд долл. США                 House» – более 40% всех первичных
            бизнес-класса по итогам                      (в совокупности с машиноместами –           сделок в округе. Еще один
2011 года (принимая во внимание                          более 1 млрд долл. США).                    из лидеров спроса на жилье бизнес-
только реально заключенные                               По сравнению с прошлым годом                класса в ЦАО – ЖК «Английский
сделки) составила порядка 157 тыс.                       среднемесячное количество                   квартал». Данный комплекс вышел
кв.м или около 1 615 первично                            первичных сделок с жильем бизнес-           на рынок еще в 2010 г. и на текущий
проданных квартир в домах-                               класса увеличилось на 28%,                  момент практически распродан. ■

   Граф 2.1

   Динамика количества заключенных сделок                                                               «По итогам уходящего
   на первичном рынке жилья бизнес-класса                                                               года денежный оборот
   январь 2009 г. - декабрь 2011 г.
                                                                                                        первичного рынка жилья
        160
        140
                                                                                                        бизнес-класса превысил
        120                                                                                             1 млрд. долл. США. Число
        100                                                                                             заключенных первичных
         80                                                                                             сделок по сравнению
         60                                                                                             с 2010 годом возросло
         40
                                                                                                        более чем на четверть.
         20
                                                                                                        Кроме того, покупатели
           0
                                                                                                        жилья бизнес-класса
                IV
                 V

                IX
                 X

                IV
                 V

                IX
                 X

                IV
                 V

                IX
                 X
               VIII

               VIII
                 II
                III

                VI
               VII

                XI
               XII

                 II
                III

                VI
               VII
               VIII

                XI
               XII

                 II
                III

                VI
               VII

                XI
               XII
                  I

                  I

                  I

                              2009                   2010                    2011
                                                                                                        стали больше доверять
   Граф 2.2
                                                                                                        застройщикам –
   География заключенных сделок на первичном                                                            на начальной стадии
   рынке жилья бизнес-класса                                                                            строительства заключается
   январь - декабрь 2011 г.
                                                                                                        до 40% от суммарного
           25%
                                                                                                        количества сделок...»
           20%

           15%
                                                                                                                              Кристина Томилина,
           10%                                                                                                                Старший менеджер
                                                                                                                              по продажам департамента
               5%                                                                                                             городской недвижимости
                                                                                                                              IntermarkSavills
               0%
                                                                                    СВАО
                                                                  ЦАО

                                                                           САО
                                     СЗАО
                       ЮАО

                                                  ЮЗАО
                                            ЗАО

                                                            ВАО

                                                                                                        *Под спросом понимается оценочное количество
                                                                                                        фактически совершенных сделок с квартирами бизнес-
Источник: IntrermarkSavills                                                                             класса в г. Москве с января по декабрь 2011 года.

                                                                        119034, Москва, Смоленский б-р, 2/40 • Тел.: (+7 495) 775 22 40 • www.intermarksavills.ru   07
Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы
IntermarkSavills Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы Декабрь 2011

   Граф 2.3                                                                                                  класса составляла 109 кв.м,
                                                                                                             то в уходящем году – 97 кв.м.
   Объектная структура спроса на жилье бизнес-класса
                                                                                                             Одна из основных причин
   по площади квартир                                                                                        «компактизации» жилья бизнес-
   январь - декабрь 2011 г.                                                                                  класса – активизация спроса на
                                                                                                             1-комнатные квартиры. Практически
                                               4%                                                            каждая пятая первичная сделка
                                                                                  < 80 кв.м                  в сегменте жилья бизнес-класса
                                    22%                      32%                                             в 2011 г. была совершена
                                                                                  80-100 кв.м                с «однушкой» (см. граф. 2.4).
                                                                                                             Уже сейчас существующее
                                                                                  100-120 кв.м               на рынке первичное предложение
                                                                                                             не покрывает потенциальный
                                                                                                             годовой спрос для таких объектов.
                                                                                  120-150 кв.м
                                                                                                             Еще один фактор, объясняющий
                                      22%                                                                    уменьшение площади купленной
                                                          20%                     > 150 кв.м                 квартиры бизнес-класса, это выход
                                                                                                             на рынок апартаментных комплексов,
                                                                                                             предлагающих в большом
Источник: IntrermarkSavills

                                                                   А
                                                                                                             количестве небольшие апартаменты
                                                                               нализ распределения           – компактные аналоги квартир. При
                                  В 2011 году еще                              покупательских                этом приобрести апартаменты можно
                                  очевиднее стала                              предпочтений                  существенно дешевле – в среднем
                                                                               по комнатности                квадратный метр стоит до 20% ниже
                                 просматриваться                               свидетельствует,              по сравнению с квартирами в том же
                              тенденция смещения                   что наиболее часто покупаемыми            районе. С точки зрения инвестиций,
                                                                   квартирами бизнес-класса в 2011 г.        покупка подобного объекта
                                   покупательских                  были 2- и 3-комнатные объекты             означает меньший, по сравнению
                                     предпочтений                  площадью до 120 кв.м (см. граф. 2.3).     с квартирой аналогичного класса,
                                                                   Это традиционный для бизнес-              срок окупаемости, а значит –
                                         в сторону                 класса продукт, рассчитанный              большую доходность.
                                  функциональных                   на семейное проживание.
                                                                   В 2011 году еще очевиднее стала
                                                                                                             По-прежнему, как и год назад,
                                                                                                             характерно, что основная
                                  квартир бизнес-                  просматриваться тенденция                 доля сделок с новостройками
                               класса – с хорошей                  смещения покупательских
                                                                   предпочтений в сторону
                                                                                                             бизнес-класса сосредоточена
                                                                                                             в диапазоне бюджетов от 0.25 до
                                      планировкой                  функциональных квартир бизнес-            0.75 млн долл. США (см. граф. 2.5).
                                                                                                             Средний бюджет купленной
                                 и без избыточных                  класса без избыточных метражей.
                                                                   Если в 2010 г. средняя площадь            квартиры составил около
                                        метражей.                  купленной квартиры бизнес-                580 тыс. долл. США. ■

Граф 2.4                                                                       Граф 2.5

Объектная структура спроса на жилье                                            Бюджетная структура спроса на жилье
бизнес-класса по комнатности                                                   бизнес-класса
январь - декабрь 2011 г.                                                       январь - декабрь 2011 г.
                                                                 2008 г.       50%
50%
                                                                 2009 г.       45%
45%
                                                                 2010 г.       40%
40%
                                                                 2011 г.       35%
35%
30%                                                                            30%
25%                                                                            25%
20%                                                                            20%
15%
                                                                               15%
10%
                                                                               10%
 5%
                                                                                5%
 0%
        1-комнатные           2-комнатные   3-комнатные   ≥ 4-комнатные         0%
                                                                                       < 0,25   0,25 - 0,5 0,5 - 0,75   0,75 - 1   1 - 1,25   > 1,25
                                                                                       млн $      млн $      млн $       млн $      млн $     млн $
Источник: IntrermarkSavills

08
Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы
IntermarkSavills Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы Декабрь 2011

Предложение*:
                                                  «По итогам 2011 года зафиксировано
РЫНОК                                             снижение первичного предложения жилья
ЖДЕТ НОВЫХ                                        бизнес-класса на 10%, что обусловлено
                                                  рыночным поглощением, а также переводом
АПАРТАМЕНТОВ                                      застройщиками части непроданных
                                                  квартир в резерв для того, чтобы избежать
                                                  перенасыщения рынка. В течение следующего

П
            о оценкам Intermark-
                                                  года ожидается открытие продаж в нескольких
            Savills, по состоянию                 новых проектах. Это компенсирует сокращение
            на конец 2011 года
            объем первичного
                                                             предложения, зафиксированное
            предложения жилья                                в уходящем году …»
бизнес-класса в г. Москве
составил около 2 190 квартир                                              Михаил Гаврильчук,
и 160 апартаментов. В                                                     Директор департамента
совокупности это примерно                                                 продаж новостроек
261 тыс. кв.м (см. граф. 3.1). В                                          IntermarkSavills
70% комплексов бизнес-класса
осталось непроданным менее 40%              Граф 3.1
свободных квартир/апартаментов.
Интересно, что количество квартир,
                                            Динамика предложения на первичном рынке
предлагаемых покупателям,                   жилья бизнес-класса
в течение года практически                  2009 - 2011 гг.
не сократилось, в то время как                  4 000
предложение апартаментов                        3 500
уменьшилось довольно резко –
на начало 2011 года в продаже                   3 000
их было около 500!                              2 500
На текущий момент около                         2 000
трети всего первичного
                                                1 500
предложения жилья бизнес-
класса сконцентрировано в 4                     1 000
крупных проектах (всего                          500
на рынке 29 проектов).                                 0
В бюджетной структуре текущего
                                                            IV
                                                             V

                                                            IX
                                                             X

                                                            IV
                                                             V

                                                            IX
                                                             X

                                                            IV
                                                             V

                                                            IX
                                                             X
                                                               I
                                                              II
                                                             III

                                                               I
                                                              II
                                                             III

                                                               I
                                                              II
                                                             III
                                                            VI

                                                            XI

                                                            VI

                                                            XI

                                                            VI

                                                            XI
                                                           VII

                                                           XII

                                                           VII

                                                           XII

                                                           VII

                                                           XII
                                                           VIII

                                                           VIII

                                                           VIII

первичного предложения основная                                   2009                  2010                  2011
доля приходится на объекты
стоимостью от 250 до 750                    Граф 3.2
тыс. долл. США (см. граф. 3.2).             Бюджетная структура первичного предложения
Квартиры с бюджетом менее                   жилья бизнес-класса
четверти миллиона долл. США                 декабрь 2011 г.
на первичном рынке жилья бизнес-
                                                           35%
класса – большая редкость.
В целом же, самый дорогой                                  30%
предлагаемый объект бизнес-класса
расположен в ЮЗАО – квартира                               25%
площадью более 300 кв.м за 3,8 млн
долл. США, самый дешевый – в СЗАО                          20%
– квартира-студия площадью 27 кв.м
за 168 тыс. долл. США. Средняя                             15%
по Москве стоимость предлагаемой
к продаже квартиры бизнес-класса                           10%
составляет 754 тыс. долл. США –
                                                           5%
на четверть дороже, чем в 2010 г.

*Под предложением понимается
                                                           0%
оценочное количество предлагаемых к                              < 0,25    0,25 - 0,5 0,5 - 0,75   0,75 - 1   1 - 1,25   > 1,25
продаже квартир бизнес-класса в г. Москве                        млн $       млн $      млн $       млн $      млн $     млн $
по состоянию на конец декабря 2011 года.
                                                                                                                         Источник: IntrermarkSavills

                                                119034, Москва, Смоленский б-р, 2/40 • Тел.: (+7 495) 775 22 40 • www.intermarksavills.ru      09
IntermarkSavills Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы Декабрь 2011

                              В территориальной структуре                 Граф 3.3
                              текущего предложения лидирует
                                                                          Территориальная структура предложения
                              ЮЗАО г. Москвы – здесь
                              расположена треть всех квартир в            квартир/апартаментов в комплексах бизнес-класса
                              домах-новостройках бизнес-класса,           по административным округам г. Москвы декабрь 2011 г.
                              всего 9 проектов (см. граф. 3.3).              35%
                              Лидерство данного округа в
                              территориальной структуре                      30%
                              предложения обусловлено                        25%
                              традиционной популярностью
                                                                             20%
                              среди покупателей
                              и его активной застройкой.                     15%
                              Первичное предложение                          10%
                              в ЦАО в 2011 г. пополнилось
                              новыми апартаментными                            5%
                              проектами на Комсомольском                       0%
                              проспекте («Николаевский дом»

                                                                                                              ЦАО

                                                                                                                                                     САО
                                                                                                       СЗАО

                                                                                                                                       СВАО
                                                                                                                      ЗАО

                                                                                                                               ВАО

                                                                                                                                              ЮАО
                                                                                          ЮЗАО
                              и Clerkenwell House) и одним
                              жилым комплексом на Мытной
                              улице («Скай Хаус»), который
                                                                         Источник: IntrermarkSavills
                              вернулся на рынок.
                              Анализ текущей объектной                   текущего уровня спроса этого                       (почти на треть меньше).
                              структуры предложения                      количества хватит только на                        Анализируя квартирографию
                              показывает, что дисбаланс                  год. Стоит учесть, что наиболее                    предложения на конец декабря
                              между спросом и предложением               интересных по цене вариантов                       2011 года, специалисты
                              в части наиболее востребованных            в этом объеме еще меньше, так                      IntermarkSavills отмечают,
                              площадей быстро нарастает.                 что дефицит даст о себе знать                      что наибольшее количество
                              На данный момент в продаже                 гораздо раньше.                                    предлагаемых к продаже квартир
                              находятся около 900 наиболее               В целом же текущая средняя                         – 3-комнатные, далее следуют
                              востребованных покупателями                площадь квартиры бизнес-                           2-комнатные (см. граф. 3.5).
                              в 2011 году компактных квартир             класса, находящейся в первичной                    Средняя комнатность квартиры
                              бизнес-класса (площадью                    продаже, около 114 кв.м, а средняя                 в первичной продаже на конец года
                              менее 100 кв.м). При сохранении            площадь апартамента – 78 кв.м                      составила 2,7 жилых комнаты. ■

            В течение 2011 года первичное                                                 Граф 3.5

       предложение жилья бизнес-класса                                                    Объектная структура предложения
        в г. Москве уменьшилось на 10%                                                    на первичном рынке жилья бизнес-
                                                                                          класса по комнатности
                                                                                          январь - декабрь 2011 г.
Граф 3.4

Объектная структура первичного
предложения жилья бизнес-класса                                                                                                   11%
по площади                                                                                                      21%
январь - декабрь 2011 г.
35%
                                                                         2008 г.
                                                                         2009 г.
30%
                                                                         2010 г.                                                              28%
25%                                                                      2011 г.

20%

15%                                                                                                                 40%
10%

 5%
                                                                                                          1-комнатные                3-комнатные
 0%
          < 80 к в.м      80-100 к в.м 100-120 к в.м 120-150 к в.м   > 150 к в.м                          2-комнатные                ≥ 4-комнатные
Источник: IntrermarkSavills

10
IntermarkSavills Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы Декабрь 2011

Цены:
БОЛЬШЕ СДЕЛОК,                                                                                    Виктория Малиновская,
                                                                                                  Менеджер по продажам
ДОРОЖЕ МЕТР                                                                                       департамента городской
                                                                                                  недвижимости
                                                                                                  IntermarkSavills

«По итогам 2011 года в сегменте жилья бизнес-класса долларовые цены росли
динамичнее, чем в других качественных сегментах рынка. Росту не помешали
ни колебания валютных курсов, ни проблемы в экономиках зарубежных стран,
ни довольно неопределенный макроэкономический фон в России.
Цены растут, потому что у покупателей вновь появились деньги. Во многом
этому способствуют высокие нефтяные котировки и сверхдоходы получаемые
крупными российскими банками. Ведь среди покупателей жилья бизнес-класса
более трех четвертей представляют сырьевой и финансовый сектор, либо
являются чиновниками...»

В
           конце уходящего года      в дальнейшем повышении                          долл. США/кв.м (см. граф. 4.2).
           средневзвешенная          платежеспособного спроса. Кроме                 По сравнению с 2010 г. ценовая
           по всем реализуемым       этого, рост цен поддерживается                  структура заметно изменилась
           проектам бизнес-          техническими факторами, таким                   – в прошлом году таких
           класса долларовая цена    как первоочередное «вымывание»                  предложений было 77%.
предложения составила около          наиболее ликвидного и дешевого                  Интересно, что в течение года
6 800 $/кв.м (см. граф. 4.1). В      предложения и повышение                         ни один из застройщиков не
течение года рост среднерыночной     степени строительной готовности                 объявлял о понижении цен, что
цены составил 15%. Напомним,         большинства проектов,                           обусловлено растущим уровнем
что за весь 2010 г. среднерыночная   представленных на рынке.                        спроса. Для увеличения темпов
цена прибавила лишь около 9%.        В ценовой структуре текущего                    продаж часть застройщиков
Динамичный ценовой рост в            предложения квартир более                       предлагала небольшие скидки
этом году обусловлен растущей        половины приходится на                          в традиционно активные весенние
уверенностью застройщиков            диапазон цен от 3,5 до 6 тыс.                   и осенние месяцы.

Граф 4.1

Динамика среднерыночных цен на первичном рынке жилья бизнес-класса
январь 2009 г - декабрь 2011 г.
                                     $7 000

                                     $6 750

                                     $6 500

                                     $6 250

                                     $6 000

                                     $5 750

                                     $5 500

                                     $5 250

                                     $5 000
                                              I II III IV V VI VIIVIII IX X XI XII I II III IV V VI VIIVIII IX X XI XII I II III IV V VI VIIVIII IX X XI XII
                                              2009                                2010                                 2011

Источник: IntrermarkSavills

                                                     119034, Москва, Смоленский б-р, 2/40 • Тел.: (+7 495) 775 22 40 • www.intermarksavills.ru          11
IntermarkSavills Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы Декабрь 2011

                                          Граф 4.2

                                          Ценовая структура предложения
                                          в новостройках бизнес-класса, долл. США/кв.м
                                          2009 – 2011 гг.

      К концу 2011 года                   35%
     средневзвешенная                                                                                                            2009 г.
          удельная цена                   30%
                                                                                                                                 2010 г.
  предложения квартир                                                                                                            2011 г.
                                          25%
         бизнес-класса
              составила                   20%
  6 800 долл. США/кв.м.
              По итогам                   15%
         2011 года цены
             повысились                   10%
                 на 15%
                                            5%

                                            0%
                                                        9
                                                       тыс.$             тыс.$     тыс.$         тыс.$      тыс.$       тыс.$       тыс.$
                                          Источник: IntrermarkSavills

Граф 4.3                                                                                                 Наиболее высокие средние цены
                                                                                                         на жилье бизнес-класса сегодня
Динамика средних цен на первичном рынке жилья бизнес-класса
                                                                                                         характерны для новостроек в ЦАО
по округам г. Москвы, долл. США/кв.м
                                                                                                         – около 8 700 $/кв.м (см. граф. 4.3).
2008 – 2011 гг.                                                                                          За год рост здесь составил около
                                                                                                         29%, что обусловлено выходом
$10 000                                                                                                  проектов с высокой степенью
                                                                                       2008 г.           готовности и соответствующим
  $9 000                                                                                                 уровнем цен. Тем не менее,
                                                                                       2009 г.           преодолеть докризисный рубеж
  $8 000                                                                                                 (тогда средняя цена новостроек
                                                                                       2010 г.           в центре составляла 9 600 $/кв.м)
  $7 000                                                                               2011 г.           комплексам бизнес-класса
                                                                                                         в ЦАО пока не удалось.
  $6 000                                                                                                 На втором месте по уровню
                                                                                                         цен новостройки бизнес-класса
  $5 000                                                                                                 в ЮЗАО. Пополнившие в 2011 году
                                                                                                         рынок этого округа проекты
  $4 000                                                                                                 полностью готовы и сданы ГК.
                                                                                                         Подобная стратегия застройщиков
  $3 000                                                                                                 свидетельствует об их уверенности
                                                                                                         в неизменно высоком спросе
  $2 000                                                                                                 на квартиры на юго-западе,
                                                                                                         а также обусловлена стремлением
  $1 000                                                                                                 получить максимальный доход
                                                                                                         от реализации проектов.
          $0                                                                                             Заметим, что на протяжении
                                                                        СВАО

                                                                                         ВАО
                                                                                 ЮАО
                              ЦАО
                      ЮЗАО

                                    САО

                                          СЗАО

                                                         ЗАО

                                                                                                         всего года ни в одном из округов
                                                                                                         средневзвешенная долларовая
                                                                                                         цена предложения не снизилась
                                                                                                         по отношению к прошлогоднему
                                                                                                         показателю. ■

Источник: IntrermarkSavills

12
IntermarkSavills Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы Декабрь 2011

Прогноз на 2012 год
В ожидании роста цен и новых масштабных проектов...

■ В 2012 году спрос на городское жилье                 в данном сегменте гораздо менее эластичен
  бизнес-класса будет достаточно                       по цене, чем для жилья эконом-класса.
  устойчивым и в первые два квартала                   Вместе с тем, по мере восстановления
  сохранится на уровне среднестатистических            спроса на рынке практически не остается
  показателей уходящего года (130-140                  т.н. «проектов-дискаунтеров», где
  сделок в месяц). Основная причина –                  покупателям на ранних этапах строительства
  разнообразие существующего                           предлагаются очень большие дисконты.
  предложения, обеспечивающее выбор
  квартир и апартаментов в широком
  ценовом диапазоне.                                ■ Фактическое первичное предложение
  Во втором полугодии 2012 года высока                увеличится на 20-25% по сравнению
  вероятность того, что рынок начнет                  с концом 2011 года. Пополнение
  разгоняться, и число сделок повысится               предложения будет происходить как за счет
  до 160-200 в месяц. Этому будут                     зарезервированных застройщиками объемов
  способствовать новые проекты, выходящие             в уже строящихся проектах, так и выхода новых.
  на рынок с широким выбором квартир
  и адекватным ценообразованием.
                                                    ■ В течение 2012 года на рынок выйдут 8-10
                                                      новых комплексов (как минимум, 4 из них –
■ Потенциал роста средневзвешенной                    апартаментные проекты) – в ЦАО, ЮЗАО, ЗАО
  долларовой цены предложения на 2012 г.              и САО. Растущий спрос и цены возрождают
  оценивается на уровне до 15-20%. Сегмент            интерес застройщиков к крупным проектам
  бизнес-класса только начал отыгрывать               бизнес-класса (более 300 квартир).
  кризисное падение, и потенциал роста здесь          В наступающем году ожидается выход
  достаточно высок. В то же время спрос               на рынок не менее 2 таких проектов.

                                  119034, Москва, Смоленский б-р, 2/40 • Тел.: (+7 495) 775 22 40 • www.intermarksavills.ru   13
IntermarkSavills Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы Декабрь 2011

      Департамент стратегического
      консалтинга и оценки
      Департамент стратегического консалтинга и оценки объединяет
      4 ключевых направления консультационной деятельности:
      ■ Проектный консалтинг (разработка концепций, включая работу с целевой аудиторией
        и разработку концепции инфраструктуры для проектов, и сопровождение проектов
        застройки различного формата имасштаба).
      ■ Инвестиционный консалтинг (подготовка проекта для привлечения сторонних инвесторов
        и партнеров, формирование пакета исходной инвестиционно-финансовой документации
        и инвестиционной стратегии).
      ■ Независимая оценка недвижимости и инвестиционных проектов (выполняется
        сертифицированными экспертами-оценщиками по российским и международным
        стандартам RICS).
      ■ Исследования и мониторинг рынков жилья.

          Мы готовы участвовать в разработке и сопровождении проектов, начиная с создания маркетинговой идеи
          и концепции, до организации продаж или сдачи в аренду. Наши консультанты могут подключаться к работе на
          любом этапе девелоперского цикла - как с «нуля», так и при оптимизации проектов с высокой степенью проработки.
          При оказании услуг активно используются как зарубежные, так и уникальные собственные методики анализа,
          обработки и представления информации, созданные IntermarkSavills.
          Для повышения эффективности к работе в проектных командах привлекаются ведущие специалисты
          подразделений IntermarkSavills, осуществляющих продажи и сдачу в аренду, в случае необходимости –
          сотрудники британского и других офисов Savills.

      Команда IntermarkSavills
      Для получения дополнительной информации,
      пожалуйста, обращайтесь:

      АЛЕКСАНДР ШАТАЛОВ                     ДМИТРИЙ ХАЛИН                         АЛЕКСАНДРА СИНИЛОВА                   АНАТОЛИЙ ДОВГАНЬ
      Глава компании                        Управляющий                           Руководитель                          Руководитель
      IntermarkSavills                      Партнер                               отдела проектного                     аналитических проектов
      в Москве                              IntermarkSavills                      консалтинга                           IntermarkSavills
      A.Shatalov@intermarksavills.ru        D.Khalin@intermarksavills.ru          A.Sinilova@intermarksavills.ru        A.Dovgan@intermarksavills.ru

      Отдел исследований и мониторинга рынка
      IntermarkSavills осуществляет постоянный мониторинг наиболее значимых сегментов рынка жилья Московского региона, а также отслеживает изменения
      предпочтений покупательской аудитории на основе анализа собственной клиентской базы. Наши аналитики обладают опытом и методологией, позволяющими
      оперативно и качественно анализировать рынки жилья других, даже самых отдаленных от Москвы регионов России. Партнерство с Savills позволяет получать
      информацию о состоянии зарубежных рынков, вплоть до углубленного анализа конкретных проектов и обобщения опыта их реализации.

      IntermarkSavills – партнерство двух авторитетных компаний, представленное на российском рынке недвижимости и инвестиций объединенным брендом. Intermark
      обладает 16-летним опытом работы на российском рынке и является одним из лидеров по предоставлению риэлторских услуг в сфере жилой недвижимости
      в Московском регионе. Компания Savills была основана в Великобритании в 1855 г. и сегодня располагает обширной сетью офисов в 40 странах мира. Последние
      8 лет занимает 1 место среди профессиональных операторов рынка недвижимости Великобритании. IntermarkSavills – уважаемый бренд в кругу профессиональных
      участников рынка жилья (застройщиков, инвесторов, девелоперов, риэлторов, финансовых структур).

14
IntermarkSavills Департамент стратегического консалтинга и оценки Декабрь 2011
                                                                   Отчет IntermarkSavills Высокобюджетные таунхаусы                                                        Декабрь 2011                 Отчет IntermarkSavills Рынок элитной жилой недвижимости Москвы    Декабрь 2011
 ɂɧɮɨɪɦɚɰɢɹɞɥɹɩɪɟɫɫɵ

 305723                                                  Ⱦɟɤɚɛɪɶ
ɋɪɟɞɧɹɹɰɟɧɚɤɜɦɜɫɚɦɵɯɞɨɪɨɝɢɯɞɨɦɚɯ
ɉɨɞɦɨɫɤɨɜɶɹɜɵɪɨɫɥɚɞɨɤɜɦ                                          ȼɵɫɨɤɨɛɸɞɠɟɬɧɵɟ                                                                                                                      Рынок элитной
                   Дмитрий Халин,
                                                                             ɬɚɭɧɯɚɭɫɵ                                                                                                                           жилой                                                            Прогноз

                                                                                                                                                                                                                  недвижимости
                   MRICS,
                   управляющий партнер
                   IntermarkSavills                                          Достойная альтернатива                                                                                                                                                                                на 2012
                                                                                                                                                                                                                                                                                     год
                                                                                                                                                                                                                                                                                     год
                                                                                                                                                                                                                                                                                       д
,QWHUPDUN6DYLOOVɩɪɟɞɫɬɚɜɥɹɟɬ305                                           городскому жилью
                                                                                                                                                                                                                  Москвы
723 3ULPH0RVFRZ5HJLRQ
723,QGH[
Ŷȼ ɌɈɊɷɥɢɬɧɵɯɡɚɝɨɪɨɞɧɵɯɞɨɦɨɜ
   ɜɤɥɸɱɚɸɬɫɹɚɤɬɭɚɥɶɧɵɟɩɪɟɞɥɨɠɟɧɢɹ
   ɫɫɚɦɨɣɜɵɫɨɤɨɣɫɬɨɢɦɨɫɬɶɸɤɚɤɧɚ           ȼɚɥɬɢɦ
   ɩɟɪɜɢɱɧɨɦɬɚɤɢɧɚɜɬɨɪɢɱɧɨɦɪɵɧɤɟ

Ŷȼɤɨɧɰɟɝɨɞɚɡɧɚɱɟɧɢɟ3057RS
   ɫɨɫɬɚɜɢɥɨɤɜɦɱɬɨɩɪɟɜɵɲɚɟɬ
   ɩɨɤɚɡɚɬɟɥɶɩɪɨɲɥɨɝɨɤɜɚɪɬɚɥɚɧɚ
                                                                                                                                                                                                                  Итоги 2011 года
   ɉɨɛɨɥɶɲɟɣɱɚɫɬɢɪɨɫɬɨɛɭɫɥɨɜɥɟɧ
   ɨɛɧɨɜɥɟɧɢɟɦɫɩɢɫɤɚɫɚɦɨɣɞɨɪɨɝɨɣɫɨɬɧɢ
   ɋɤɨɧɰɚɫɟɧɬɹɛɪɹɞɚɧɧɵɣɫɩɢɫɨɤɢɡɦɟɧɢɥɫɹ
   ɩɨɱɬɢɧɚɞɨɦɚɩɪɨɞɚɧɵɫɧɹɬɵ
   ɫɩɪɨɞɚɠɋɪɟɞɧɹɹɰɟɧɚɨɛɴɟɤɬɨɜ
   ɜɨɲɟɞɲɢɯɜɫɚɦɭɸɞɨɪɨɝɭɸɫɨɬɧɸɜɷɬɨɦ
   ɤɜɚɪɬɚɥɟ±ɤɜɦ

Ŷɋ ɪɟɞɧɢɣɛɸɞɠɟɬɞɨɦɚ7RSɦɥɧ
   ɞɨɥɥɋɒȺɋɭɦɦɚɪɧɚɹɠɟɫɬɨɢɦɨɫɬɶɫɬɚ
   ɫɚɦɵɯɞɨɪɨɝɢɯɞɨɦɨɜɩɪɟɜɵɲɚɟɬɦɥɪɞ
   ɞɨɥɥɋɒȺ
                                                 Ʉɨɬɬɨɧȼɟɣ

                                    Ɋɚɡɞɨɪɵ    ȿɜɪɚɡɢɹ
                                                                                                                                                                                                                  IntermarkSavills
                                                                             )NTERMARK3AVILLS
 IntermarkSavills                                                                                                                                                                                                 Департамент стратегического
 Research                                                                    Департамент стратегического
                                                                             консалтинга и оценки
                                                                                                                                                                                                                  консалтинга и оценки
 http://rus.intermarksavills.ru/services/analitika/
                                                                                                                 çkÍÐÉÁ¿ çpËÍÊÄÌÐÉÇÈçÀ Ï çç„çqÄÊç ç çççç„çWWWINTERMARKSAVILLSRUççççç1

Наши последние обзоры
■                           Prime Moscow Region TOP-100 Index
■                           Высокобюджетные таунхаусы:
                            Достойная альтернатива городскому жилью
■                           Рынок элитной жилой недвижимости Москвы Итоги 2011 года

Для получения дополнительной информации, посетите
http://rus.intermarksavills.ru/services/analitika/
IntermarkSavills Рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы Декабрь 2011

119034, Москва,
Смоленский б-р, 2/40
(495) 775 22 40
www.intermarksavills.ru
 016
Вы также можете почитать
СЛЕДУЮЩИЕ СЛАЙДЫ ... Отмена