Как менялись ожидания и предпочтения инвесторов в 2019, что им будет интересно в 2020? - CRE.ru
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
Как менялись ожидания и предпочтения инвесторов в 2019, что им будет интересно в 2020?
Особенности инвестиций на рынках Европы и РФ
Инвестиции, млрд. евро
300 264,7 268,5 264,5 Доля РФ в совокупном объеме инвестиций в 2018 составила
235,6 лишь 0,8% ( 2,4-2,9 млрд. худший показатель с 2009г.)
250
По результатам 3Q 2019г. объем инвестиций составил 1,5-1,7
200 Средний объем за 10 лет 169,3
187.9 млрд евро млрд. евро. (рост 50% по сравнению с прошлым годом)
150
Прогноз на 2019 г.: 2,5-3,8 млрд. евро ( в Польше ~6 млрд. евро)
100
Около 72% инвестиций в РФ приходится на внутренний капитал
50 и страны СНГ, а из всего иностранного капитала на Ближний
0 восток приходится почти 60%.
В Европе инвестиции внутри региона занимают 45%, затем идут
инвестиции из США, Азиатского региона и Ближнего Востока
Инвестиции в основные типы недвижимости Европы и РФ География инвестиций, 2018 г.
Гостиницы Россия Прочие Германия
4% 21% 25%
Торговля 30%
Торговая
12% Офисы 25%
Жилое строительство 21%
Ирландия 1%
Жилая
Логистика 13%
18% Гостиницы 7% Швеция 4%
Италия 3%
Логистика Испания
21%
6% Великобритания
Нидерланды 23%
Офисная
42% 7% Франция
10%
Источник: CBRE, BNP Paribas, RCA, C&W
Инвестиционная привлекательность разных городов
Сравнение требуемой и ожидаемой доходности (5 лет) по
городам и секторам
Несмотря на растущие риски снижения цен на
коммерческую недвижимость ввиду поздней стадии
10%
цикла, состояние рынков и потенциальных доходностей
значительно отличаются между собой
Согласно инвестиционной компании AEW* 80 из 100
анализируемых рынков являются привлекательными
8% или нейтральными для инвестирования
Рынки, где ожидаемая доходность выше требуемой:
Офисы: Глазго, Берлин, Роттердам, Гаага, Франкфурт, Гамбург,
Ожидаемая доходность
Дюссельдорф, Париж, Осло, Барселона, Амстердам, Лондон и пр.
6% Стрит-ритейл: Варшава, Франкфурт, Мюнхен, Стокгольм, Цюрих,
Марсель, Дублин, Париж и пр.
Торговые центры: Берлин, Утрехт, Варшава, Милан, Амстердам и пр.
Логистика: Дублин, Мадрид, Копенгаген, Утрехт, Мюнхен, Вена, Париж и пр.
4%
При этом согласно исследованиям CBRE Research,
только в 3 основных городах мира: Москве, Лондоне и
Нью-Йорке текущая prime доходность офисов выше
2% циклических минимумов
0%
0% 2% 4% 6% 8% 10%
Источник: CBRE, RCA, MSCI, Oxford Economics, Natixis & AEW
Требуемая доходность *Входит в топ-15 крупнейших инвесторов в недвижимость с объемом под управлением ~70 млрд евро, из
них 32,3 млрд. евро в Европе
Офисы Стрит-ритейл Торговые центры ЛогистикаИнвестиционные ожидания и предпочтения
Основные опасения инвесторов в Европе Мотивация инвестирования
40,00% Получение дохода 21%
35,00%
30,00% Диверсификация активов 17%
25,00%
20,00% Более высокий доход в сравнении с
15%
другими классами
15,00%
10,00% Ожидание роста стоимости 12%
5,00%
0,00% Соотношение доходности и стоимости
5%
кредита
Глобальные экономические
Локальные экономические
Локальная политическая
Переизбыток
Глобальная политическая
Переоцененность
Инфляция/Дефляция
Рост процентных ставок выше
Рост долговой нагрузки
Изменения государственной
нестабильность
нестабильность
Хеджирование инфляции 1%
потрясения
потрясения
ожидаемого
политики
0% 5% 10% 15% 20% 25%
Распределение инвесторов по стратегиям
2% 3% 3% 2%
2018 2019 6%
12% 11% 14% 12%
В России опасение и риски распределены иначе: 14%
• Сокращение реальных доходов населения 31%
40% 35% 34%
33%
• Чрезмерное регулирование
• Изменение условий финансирования
17% 28%
• Несовершенство законодательства 20% 25%
31%
• Усиление конкурентов
34%
27% 25% 27%
При том спекулятивные мотивы, склонность к росту более 16%
рискованных вложений в value-add/ opportunistic активы,
дефицит качественных объектов и высокая конкуренция за 2015 2016 2017 2018 2019
них характерны и для России и для Европы Prime or Core Core+ Value-add Opportunistic Distressed
Источник: CBRE, PWC, RCA, PGIM Real EstateВозможность мировой рецессии в 2020г.
Мы не исключаем такой риск, но ожидаем очередную рецессии в мировой экономике не раньше 2021-2022 гг.
• Особенности России: страну отличает небольшой долг и вполне устойчивая на данный момент финансовая система, но
тихой гаванью она тоже не станет, так как резкое снижение реальных цен на ресурсы приведёт к сокращению гос.
доходов, снижению курса рубля и спаду ВВП. С другой стороны, Россия должна выдержать новый кризис лучше, чем
большинство развивающихся стран.
• Инвестиционная привлекательность: При любой рецессии инвесторы уходят либо в прайм активы либо, наоборот,
рассматривают объекты, приобретение которых возможно со значительным дисконтом. Второй вариант
привлекателен только в случае, если инвестор придерживается оппортунистической стратегии и имеет достаточный
запас времени и прочности, чтобы реализовать актив уже на стадии подъема/пика
• Влияние на стоимость активов: В случае худшего из сценариев рецессии, в среднесрочной перспективе стоимость
коммерческих объектов недвижимости будет скорректирована. Это в первую очередь коснется переоцененных
активов в перегретых локациях. Объекты же с сильными фундаментальными характеристиками (устойчивая локация,
долгие договоры аренды с качественными арендаторами, сбалансированное соотношение LTV и т.д.) рецессия,
естественно, затронет в меньшей степени. Говоря о России, учитывая ее некоторый «автономный» статус в последние
года, последствия общемировой рецессии проявятся с временным лагом.
5Вы также можете почитать
