Сервисные апартаменты. Растущие перспективы - Санкт-Петербург 2019 - Colliers
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
СЕРВИСНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ. РАСТУЩИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ. | Санкт-Петербург 2019 г.
Сервисные
апартаменты.
Растущие
перспективы.
Санкт-Петербург 2019
1
Комплекс апартаментов бизнес-класса NEXT, Средний пр-т В.О., д. 87
ЛОФТ-КВАРТАЛ DOCKLANDS – первый комплекс апартаментов в Петербурге, спроектированный в едином стиле «лофт». Макарова наб., 60/1 Петербургский сегмент сервисных апартаментов находится в самой активной фазе развития и становится все более заметным игроком туристической индустрии города. Объем рынка, карта проектов, ключевые тенденции и прогнозы — в отчете Colliers International.
СЕРВИСНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ. РАСТУЩИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ. | Санкт-Петербург 2019 г.
СЕРВИСНЫЙ ФОРМАТ ДОМИНИРУЕТ КОМПЛЕКС АПАРТАМЕНТОВ
БИЗНЕС-КЛАССА NEXT
СРЕДНИЙ ПР-Т В.О., Д. 87
НА РЫНКЕ АПАРТАМЕНТОВ Три девятиэтажные стеклянные
башни NEXТ станут центром
хай-тека на Васильевском
острове. Престижная локация,
удобная транспортная
доступность, профессиональная
За последние пять лет сервисные апартаменты показали себя наиболее активным управляющая компания позволят
сегментом на рынке апартаментов Санкт-Петербурга. Формат прочно укоренился обеспечить инвесторам NEXT
в восприятии девелоперов и покупателей, о чем свидетельствует динамика стабильно высокий доход.
приумножения числа новых проектов в продаже, а также устойчивый спрос на Брокер и консультант проекта —
продукт. Colliers International.
С 2015 г. по 2019 г. количество сервисных апарт-отелей на первичном рынке увели-
чилось с шести до двадцати.
Основным отличием сервисных проектов от несервисных является наличие
внутренней инфраструктуры и набора услуг, схожих с гостиничными. При этом
сервисные апартаменты выступают инвестиционным продуктом с разными
программами доходности. По данным на конец ноября 2019 г. доля апартаментов
сервисного формата в общем объеме строящихся проектов составляет 83%, или
496 тыс. м². Стоит отметить, что именно Санкт-Петербург является в этом смысле
передовым регионом, потому как в других российских городах в большинстве
своем апартаменты представляют собой псевдожилье — квартиры с нежилым
статусом по документации. К примеру, в Москве доля сервисных апартаментов на
первичном рынке не превышает 8%.
Сервисные
32 200
83%
69 400
Соотношение
объема строящихся Несервисные
апартаментов
по формату
м 2
12%
Источник:
Colliers International
495 900
Сервисные Рекреационные
5%
Несервисные
Рекреационные
4
СЕРВИСНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ. РАСТУЩИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ. | Санкт-Петербург 2019 г. СЕРВИСНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ. РАСТУЩИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ. | Санкт-Петербург 2019 г.
ДИНАМИКА
РОСТА Соотношение номерного
2019 2020П
фонда сервисных
апарт-отелей и гостиниц 18 28
в операционной
Стартовой точкой для развития формата сервисных апартаментов в Петербурге
стадии % %
можно считать 2011 год, когда на рынок был выведен многофункциональный комплекс Источник: 72
Colliers International 82
YE’S в Выборгском районе. Число земельных участков в городе, пригодных для
Сервисные апарт-отели
строительства жилья, в тот период было ограничено. Этот фактор вкупе с успехом
Гостиницы категорий 3* и 4*
первого комплекса способствовал развитию сегмента в Северной столице: вслед за
YE’S рынок стал точечно прирастать новыми проектами. На ноябрь 2019 г. в Санкт-
Петербурге представлено семь функционирующих и экспонирующихся на рынке
аренды апарт-отелей, суммарное количество номеров в которых составляет около Бум новых проектов сервисного формата пришелся на 2017 г. — в этот период
4 000. К концу следующего года номерной фонд апарт-отелей сервисного формата началась реализация сразу шести новых комплексов и двух дополнительных
в операционной стадии вырастет до 7 330 номеров, что является существенным очередей в проектах Salut! и Docklands. Новое предложение в 2017 г. стало
объемом по сравнению с рынком классических гостиниц категорий «три звезды» рекордным, превысив отметку в 6 000 юнитов.
и «четыре звезды». В суммарной величине номерного фонда данных гостиниц,
который в 2020 г. достигнет 18 940 номеров, доля сервисных апартаментов будет За 11 месяцев 2019 г. рынок пополнился на три новых проекта и две новые очереди
на уровне 28%. в реализуемых сервисных апарт-комплексах общим количеством 9 074 юнитов, что
в три с половиной раза превышает число апартаментов в новых проектах 2018 г.
Принимая во внимание текущие объемы строительства, к 2023 г. сегмент сервисных
(2 535 юнитов).
апартаментов пополнится еще на 20,3 тыс. юнитов и превысит отметку в 23,9 тыс.:
на этапе строительства находятся еще 20 комплексов. В текущем году в составе нового предложения представлены такие комплексы,
как «Про.Молодость», Zoom Apart, START. По мере роста информированности
населения о новом формате и доходных программах апартаментов, повышении
спроса в сегменте, увеличивается число и масштаб проектов на рынке — среднее
250 000 8 000 количество юнитов в комплексах, вышедших в Петербурге в 2019 г., составляет
6 675 1 500 номеров, тогда как в 2018 г. этот индикатор был 317 апартаментов.
6 122 7 000
6 177
200 000
6 000
Динамика строительства
Количество апартаментов, шт
сервисных апарт-отелей 150 000 5 000
в Петербурге
4 000
Источник:
Colliers International 100 000 3 000 300 000 12 000
3 503
Введено в эксплуатацию
2 000
Площадь, м2
Прогноз 1 327 250 000 10 000
50 000 975
600 9 074
135 377 386 1 000 Динамика прироста
0 0
предложения 200 000 8 000
Количество апартаментов, шт.
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020П 2021П 2022П на первичном рынке
сервисных апартаментов 150 000 6 024 6 000
Источник:
Colliers International
В структуре распределения сервисных комплексов в первичной продаже 100 000 4 000
Площадь апартаментов 2 535
преобладают проекты класса «комфорт» — на них приходится совокупно 74% (405 Количество апартаментов 1 592
Площадь, м2
200 м²). Среди крупнейших комплексов — Valo, IN2IT, START, Like, «Про.Молодость» 50 000 974 2 000
975 919 877
и другие. Оставшиеся 26% объема первичного рынка сформированы бизнес- 135
классом (154 630 м²). В Петербурге пока не представлены комплексы в сегменте
0 0
элитных сервисных апартаментов, однако мы ожидаем появление первых таких 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
проектов в ближайшей перспективе.
6 7
СЕРВИСНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ. РАСТУЩИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ. | Санкт-Петербург 2019 г.
24
№# Название Количество Завершение Категория Адрес Карта функционирующих сервисных Статус объекта
апартаментов строительства звездности апарт-отелей и строящихся проектов 1 Функционирует
в первичной продаже Строится
1 YE’S Hoshimina 975 2013 Без звезд1 Хошимина ул., 16 Источник: Colliers International
2 Vertical на Московском 135 2014 3 Московский пр-т, 73
3 AVENUE-APART 319 2016 31 Ак. Павлова ул., 7
ВЫБОРГСКИЙ
4 Лахта Плаза 111 2016 4 Приморский пр-т, 78, к. 1 РАЙОН
5 Елагин Апарт 377 2017 31 Савушкина ул., 104
6 DOCKLANDS.LIFE 406 2018 41 Макарова наб., 60
КАЛИНИНСКИЙ
7 Salut! 1 688 2015-2019 Без звезд1 Пулковское ш., 14
РАЙОН
8 Salut! 1 000 2019 — Пулковское ш., 14 22
ПРИМОРСКИЙ 12
29
4 РАЙОН
9 WINGS апартаменты на Крыленко 280 2019 — Крыленко ул., 14
5
10 YARD RESIDENCE 560 2019 — Херсонская ул., 43/12 лит. А 18
3
11 Acqualina Apartments 133 2019 — Подъездной пер., 13 лит. А
12 Like 1 112 2019 — Политехническая ул., 6 ПЕТРОГРАДСКИЙ
16 6 РАЙОН
13 VALO 3 145 2019-2022 — Салова ул., 61 17
14 YE'S Marata 1 315 2020 — Социалистическая ул., 21, лит. А
15 Next 432 2020 — Средний пр-т В.О., 87 26
15 ЦЕНТРАЛЬНЫЙ
16 DOCKLANDS.VASILIEVSKY 178 2020 — Макарова наб., 60/1 РАЙОН
10
17 DOCKLANDS.SmArt 198 2020 — Макарова наб., 60/1
14
18 Vertical We & I 420 2020 — Б. Сампсониевский пр-т, 68 11
19 Status by Salut! 460 2020 — Пулковское ш., 14 АДМИРАЛТЕЙСКИЙ
РАЙОН 23
2 21
20 М97 150 2020 — Московский пр-т, 97 З
С
Д 9
21 AVENUE APART на Дыбенко 374 2020 — Товарищеский пр-т, 19 20 27
22 ArtLine в Приморском 290 2020 — Торфяная дор., 17
МОСКОВСКИЙ
23 Studio Moskovsky 357 2021 — Заозерная ул., 1 РАЙОН
24 START 3 244 2021 — Энгельса пр-т, 174
25 IN2IT 1 521 2020-2021 — Витебский пр-т, 101
13
26 AVENUE-APART на Малом 317 2022 — Малый пр-т В.О., 54, к. 2
27 Про.Молодость 2 072 2022 — Большевиков пр-т, 32 к. 1
28
28 Ramada Encore 469 2022 — Орджоникидзе ул., 44
29 Zoom Apart 1 800 2022-2023 — Коломяжский пр-т, 44 лит. Д 8
19 7 25 ПУШКИНСКИЙ
)
1 Д РАЙОН
сертифицирована только часть комплекса К
А
(
К О А
Л Г
Ь
8 Ц Р О
О
Е
В
Д
А
О
Я
А В
Т
СЕРВИСНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ. РАСТУЩИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ. | Санкт-Петербург 2019 г. СЕРВИСНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ. РАСТУЩИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ. | Санкт-Петербург 2019 г.
УПРАВЛЕНИЕ СПРОС И УРОВЕНЬ ЦЕН
АПАРТ-ОТЕЛЕМ НА АПАРТАМЕНТЫ
Создание собственной УК для управления операционной деятельностью С появлением все большего числа проектов на рынке, повышением информи-
построенного апарт-отеля — наиболее распространенный подход девелоперов. рованности о сегменте апартаментов, знакомством инвесторов с программами
По такому пути пошли Docklands (УК Docklands.Rent), ГК «Пионер» (УК YE’S), PLG доходности, растет и спрос в сегменте. По итогам 2018 г. в Петербурге было
(УК «Плаза Отели»). Компания Valo для управления своим комплексом создала продано 2 640 апартаментов в комплексах сервисного сегмента, что почти в два
собственную УК Valo Service в партнерстве с гостиничным оператором Hospitality раза больше, чем в 2017 г. В январе — сентябре 2019 г. объем продаж сервисных
Management. С развитием рынка и усилением конкуренции среди проектов апартаментов достиг 1 909 юнитов, что сопоставимо с показателем аналогично-
формируется и рынок внешних профессиональных УК. На сегодняшний день в го периода прошлого года. Однако не весь пул юнитов в сервисных комплексах
Петербурге работают две такие компании — Zenith PM и «МТЛ.Апарт». приобретается в инвестиционных целях: по нашим оценкам, в среднем от 10% до
25% реализованных лотов приходятся на покупки с целью постоянного прожи-
Под управлением международного оператора в Петербурге пока находится
вания в комплексе или перепродажи номера.
только один апарт-отель — StayBridge Suites (оператор — IHG). Однако данный
отель нельзя отнести к рассматриваемым сервисным апарт-комплексам, так как
он не продавался по юнитам и принадлежит одному собственнику. В ближайшие Девелоперы и управляющие компании обязательно разрабатывают не одну,
четыре года на рынке появятся еще три проекта под международным брендом: а несколько типов программ доходности для покупателей. Благодаря успешному
Mercure — в комплексе Valo, Ramada Encore — в Vertical на Орджоникидзе, опыту профессиональных участников рынка, инвестиции в апартаменты становятся
гостиница Novotel — в Salut!. все более прозрачными и прогнозируемыми.
Сервисные апарт-отели Заявленная девелоперами и управляющими компаниями вилка доходности в
строящихся комплексах сервисного формата находится в диапазоне 6,5–16%
Управляющие годовых. В целом доходность от апартаментов в сегодняшних реалиях выглядит
компании Сданные Строящиеся
перспективнее привычных инструментов вложений частных инвесторов, таких
Управляющие как жилье или банковские вклады — механизм эскроу-счетов существенно снизил
NEXT, Like,
компании сданных Avenue-Apart на Малом,
и строящихся МТЛ.Апарт Avenue-Apart Wings. Апартаменты на
апарт-отелей Крыленко, Avenue-Apart на 900 160
в Санкт-Петербурге Дыбенко, START 818 818
Источник: 800 140
Colliers International Zenith PM Елагин Апарт M97 735
Динамика продаж 700
DOCKLANDS.SmArt, 120
Docklands.Rent DOCKLANDS.LIFE и средней стоимости 625 626
DOCKLANDS.VASILIEVSKY сервисных апартаментов 600
100
Salut V Salut! Источник:
Colliers International 500 464 465
Vertical на Vertical We&I, Vertical Количество апартаментов 80
BECAR
Средняя стоимость, тыс. руб./м2
Московском на Орджоникидзе 394 405 392
Количество апартаментов, шт.
Средняя стоимость 400
Valo Service / 60
Valo 300 268
Hospitality Management
40
YE'S YE'S Hoshimina YE'S Marata 200
RBI PM Studio Moskovsky 100 20
Плаза Отели IN2IT, «Про.Молодость»
0 0
| кв. || кв. ||| кв. |V кв. | кв. || кв. ||| кв. |V кв. | кв. || кв. ||| кв.
2017 2018 2019
10 11
СЕРВИСНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ. РАСТУЩИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ. | Санкт-Петербург 2019 г. СЕРВИСНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ. РАСТУЩИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ. | Санкт-Петербург 2019 г.
привлекательность инвестиций в жилье, а в результате последовательного Показатель 3* 4*
снижения Центральным банком ключевой ставки доходность от инвестиций в
облигации и вклады также сократилась. Площадь номера, м² 24 24
Программы доходности Стоимость меблированного номера, руб.1 3 620 000 5 444 000
По итогам III квартала 2019 г. средняя цена на апартаменты в сервисных
в строящихся
комплексах находилась на уровне 148 500 руб./м² что на 9% выше, чем в
апарт-комплексах по Среднегодовой тариф на номер, руб./сутки 3 100 4 400
III квартале 2018 г. Увеличение цен обусловлено высокой стадией готовности
категории звездности
ряда проектов и вымыванием из экспозиции наиболее доступных по цене лотов.
апарт-отелей Средний уровень загрузки, % 60% 60%
К тому же рост цен в сегменте сервисных апартаментов совпал с аналогичной
тенденцией на рынке жилья, происходящей на фоне перехода застройщиков на Источник:
Colliers International Валовый доход, руб./год 678 900 963 600
проектное финансирование.
Обязательная расходная часть
В течение 2019 г. цены на сервисные и несервисные апартаменты в Санкт-
Петербурге находятся на сопоставимых уровнях, тогда как в 2015 г., когда Расходы на содержание
43 200 51 840
сервисный сегмент еще не был столь распространен, стоимость юнитов (КУ и прочие расходы), руб./год2
в несервисных проектах комфорт-класса превышала аналоги в проектах
сервисного формата. Оплата услуг УК (30%), руб./год 203 670 289 080
Прибыль до уплаты налогов 432 030 622 680
250 000
Уровень доходности, % годовых 11,9% 11,4%
191 600
200 000 163 400
1
Средняя стоимость покупки номера на стадии строительства
Средние цены 150 000 121 300 189 300 2
Усредненные значения
предложения по классу 101 300
и назначению юнита 100 000 135 000
121 000
Тыс. руб./м2
Источник: 93 500
Colliers International 50 000
Сервисные
Несервисные 0
Комфорт Бизнес Комфорт Бизнес
||| кв. 2015 ||| кв. 2019
STATUS Novotel Санкт-Петербург Аэропорт STATUS Novotel Санкт-Петербург Аэропорт
Пулковское ш., 14 Пулковское ш., 14
12 13
СЕРВИСНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ. РАСТУЩИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ. | Санкт-Петербург 2019 г.
ТЕНДЕНЦИИ КОМБО-ОТЕЛЬ STATUS
NOVOTEL САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
АЭРОПОРТ, ПУЛКОВСКОЕ
И ПРОГНОЗЫ ШОССЕ, 14
Status by Salut! — выход
индустрии гостеприимства
на новый уровень качества
Петербургский сегмент сервисных апартаментов находится в самой активной благодаря сочетанию отеля
фазе развития. Растет число проектов на рынке, в сегмент выходят игроки, ранее Novotel Санкт-Петербург
работавшие только в секторе жилищного девелопмента. Нарастание конкуренции Аэропорт 4 звезды и апарта-
ментов категории 3 звезды в
в сегменте вынуждает девелоперов четче дифференцировать продукт, выделяя и одном концептуальном здании.
усиливая его конкурентные преимущества. Для усиления позиций апарт-отеля на Управление комплексом от
рынке девелоперы также обращаются к комбинации в одном комплексе нескольких AccorHotels.
сегментов и форматов проживания (Valo, Docklands), рассматривают возможность Привлечение гостиничного
привлечения международного гостиничного оператора с сильным брендом. Так, оператора в проект осуществлено
в перспективе четырех лет апарт-отели под управлением AccorHotels станут при участии Сolliers International.
частью проектов Valo и Salut!, а Wyndham Hotels & Resorts откроет кондо-отель в
комплексе Vertical на Орджоникидзе.
По мере завершения строительства апарт-отелей и выхода проектов в операционную
стадию конкуренция за покупателя перерастает в конкуренцию за гостя.
Обеспечение гарантированных покупателям показателей доходности является на-
стоящим вызовом для компаний — ключевую роль на этом этапе играют не только
концепция проекта, но и его инфраструктурное наполнение, профессионализм
управляющей компании.
Сегмент апартаментов становится все более заметным игроком туристической
индустрии города — к 2023 г. номерной фонд апартаментов в комплексах
сервисного формата в Санкт-Петербурге достигнет 23,9 тыс. единиц, что составит
существенную часть (до 30%) номерного фонда гостиничной индустрии города.
Не весь заявленный апартаментный фонд будет экспонироваться на рынке
посуточной аренды, однако в конкуренцию с отелями вступит значительная его
часть. Это положительно скажется на всей туристической инфраструктуре города.
С ростом рынка, с привлечением к управлению апарт-отелями профессиональных
международных операторов туристы могут рассчитывать не только на более
широкий выбор из средств размещения, но и на более высокий уровень сервиса,
программы лояльности и другие бонусы.
14Colliers International Россия 123112 Москва Пресненская наб., д. 10 БЦ «Башня на Набережной» блок С, 52 этаж Тел.: +7 495 258 5151 191186 Санкт-Петербург Волынский пер., д. 3 БЦ «Северная Столица» Тел.: +7 812 718 3618 www.colliers.ru
Вы также можете почитать
