РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - Москва ОБЗОР - Knight Frank
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
ОБЗОР 2018 ГОД РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Москва ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ Рост средневзвешенной цены на 12% за год Рекордное количество новых проектов: Рост спроса: количество заключенных сде- и возвращение на уровень IV квартала 2016 21 новый проект, из которых 10 – в элитном лок в 2018 году на 38% превысило показа- года – 787 тыс. руб./м2. сегменте и 11 – в премиум-классе. тель 2017 года.
РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
Рынок элитной
жилой недвижимости
Москвы
Предложение тельской активностью, особенно в лет-
ние месяцы. На рынке появился большой
По данным на конец 2018 г. на первич- объем нового предложения по привлека-
ном рынке жилой недвижимости в высо- тельным ценам.
кобюджетном сегменте экспонировалось Следует отметить, что в 2018 году на
порядка 2 180 квартир и апартаментов, рынке высокобюджетного жилья зафик-
что на 15% меньше показателя предыду- сировано рекордное за последние
щего года. При этом суммарная площадь 10 лет количество новых проектов: на
предложения уменьшилась на 11% и на первичном рынке стартовали продажи в
Андрей Соловьев конец 2018 г. была равна 273 тыс. м2. 21 комплексе, из которых 11 новых объ-
Директор департамента
Уменьшение объема предложения пре- ектов позиционируются в сегменте пре-
городской недвижимости,
Knight Frank жде всего связано с высокой покупа- миум, остальные 10 – в элитном сегменте.
«В 2018 году мы наблюдали высо- Основные показатели. Динамика
кую активность на первичном Предложение
рынке высокобюджетного жилья и
Премиальный Элитный
рост всех основных показателей – Динамика* Динамика*
сегмент сегмент
и средневзвешенной цены, и спро-
Объем предложения,
са, и девелоперской активности. 1 346 -24% 837 6%
шт.
Покупательская активность под-
держивалась выходом новых про- Средняя цена,
600 6% 993 8%
ектов по стартовым ценам, осо- тыс. руб./м²
бенно в премиальном сегменте. Средняя площадь,
106 0% 156 4%
Однако в 2019 году с большой долей м²
вероятности рынок будет разви- Средняя стоимость,
63 7% 155 13%
ваться менее динамично в части млн руб.
выхода новых проектов. Это свя- Премиальный Элитный
зано, в первую очередь, с необходи- Динамика** Динамика**
сегмент сегмент
мостью перехода девелоперов на
Спрос
схему работы через счета эскроу.
Особенно это окажет влияние на Число сделок,
810 54% 280 7%
премиальный сегмент, в котором шт.
большинство проектов сейчас реа- Средняя цена,
546 6% 813 -9%
лизуется по ФЗ-214 через ДДУ, а тыс. руб./м²
переход на новые схемы уже реали- Средняя площадь,
99 -8% 148 -8%
зуемых проектов повлечет за собой м²
рост цен. Полагаем, что некоторые Средняя стоимость,
новые проекты будут отложены». 54 -2% 120 -17%
млн руб.
* IV квартал 2018 г. / IV квартал 2017 г.
** 2018 г. / 2017 г.
Источник: Knight Frank Research, 2019
2
2018 ГОД ОБЗОР
Динамика объема предложения и средневзвешенной цены на первичном рынке высокобюджетной жилой
недвижимости Москвы
тыс. м2 тыс. руб./м2
350 850
300
250 800
200
750
150
100 700
50
0 650
I II III IV I II III IV I II III IV
2016 2017 2018
Объем предложения Средневзвешенная цена предложения
Источник: Knight Frank Research, 2019
По итогам 2018 г. почти треть всего
Структура предложения на первичном рынке
предложения (31%) представлена квар-
тирами и апартаментами с отделкой, До 50 50–100 100–150 150–200 Более 200
что на 3 п. п. больше итоговых значений млн руб. млн руб. млн руб. млн руб. млн руб.
прошлого года. При этом только 1% До 100 м2 26,1% 9,7% 0,3% 0,05% 0,0%
предложения предлагается покупателям
100–150 м2 2,7% 25,7% 8,0% 1,0% 0,6%
с отделкой white box и 2% предложения –
с отделкой в качестве дополнительной 150–200 м2 0,05% 5,4% 6,9% 2,3% 2,1%
опции.
200–250 м 2
0,0% 0,1% 0,9% 2,5% 2,0%
Ввиду активного выхода новых проек-
Более 250 м 2
0,0% 0,0% 0,1% 0,2% 3,5%
тов произошли изменения в структуре
распределения предложения по райо-
Источник: Knight Frank Research, 2019
нам. Теперь 40% всех квартир и апарта-
ментов, представленных на первичном
рынке высокобюджетного жилья, скон- Структура предложения на первичном рынке по площади
центрировано в 3 районах:
3% 1%
Тверской (14%);
8%
Хамовники (13%); 11% 17%
10%
Замоскворечье (12%).
Премиальный 48% Элитный
сегмент сегмент
Следует отметить, что, начиная с До 100 м2 26%
37% 100–150 м2
2010 г. объем нового предложения 150–200 м2 39%
постепенно увеличивался и в 2013 г. 200–250 м2
достиг максимального значения. Так, Более 250 м2
в 2013 г. на рынок вышло 15 новых
Источник: Knight Frank Research, 2019
комплексов (1 562 квартиры и апарта-
мента). В 2014 г. темпы выхода нового
предложения замедлились: с января
по декабрь продажи были открыты в Структура предложения на первичном рынке по стоимости
11 новых объектах общим объемом
2% 2%
853 лота. В 2015 г. на рынок также
5%
вышло 11 проектов общим объемом 7% 19%
544 лота, что сопоставимо с пока-
зателями кризисных 2008–2009 гг.,
когда предложение пополнилось 745 44% 34%
Премиальный 12% Элитный
и 439 лотами соответственно. В 2016 г. сегмент сегмент
старт продаж был объявлен в 11 До 50 млн руб.
45%
50–100 млн руб.
новых проектах (742 лота), в 2017 г. –
100–150 млн руб.
в 15 комплексах (1 393 лота), нако- 30%
150–200 млн руб.
нец, в 2018 г. – в 21 новом проекте Более 200 млн руб.
общим объемом 915 квартир и апар-
таментов. Источник: Knight Frank Research, 2019
3
РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
Доля и средняя стоимость предложения по районам
Марьина Роща
Тверской Сретенка
14% ₽
103 млн
Хорошево-Мневники Хорошевский
Беговой 4 Мещанский
Красносельский
2% ₽ 56 млн Измайлово
15
1 Чистые пруды
₽ 93 млн
Пресненский 8 5 Соколиная Гора
2 1%
8% ₽ 57 млн 7 6 Басманный
Патриаршие пруды
Крылатское
Арбат
11 1% ₽ 363 млн
₽ 113 млн 9 Лефортово
8% Таганский
Перово
₽ 111 млн
Филевский Парк
7%
Остоженка–Пречистенка 14
₽ 260 млн
Дорогомилово
2% Замоскворечье
Плющиха 3 12% ₽ 79 млн
Нижегородский
₽ 108 млн
Фили-Давыдково 12
8% 10 Якиманка
₽ 86 млн
Рязанский
12%
Южнопортовый
Раменки
₽ 90 млн
Даниловский
Донской
9% Текстильщики
Доля Средняя
по районам стоимость Кузьминки
Хамовники Гагаринский
13%
Очаково-Матвеевское
₽ 100 млн 9% ₽ 76 млн
Академический > 200 млн руб.
Другие районы 100–200 млн руб.
3% ₽ ⸺ Ломоносовский
< 100 млн руб.
Нагатинский Затон
Котловка
Нагатино-Садовники Люблино
Источник: Knight Frank Research, 2019
Структура предложения на первичном рынке в зависимости от стадии строительной готовности
21% 22% 13% 15% 29%
Начало Возведение Фасадные Внутренние Сдан
работ монолита работы работы/отделка
Источник: Knight Frank Research, 2019
Лидирующую позицию в тройке лидеров нения. В обоих сегментах произошло изменилась и составила 106 м2, а в элит-
с показателем 14% занял Тверской район. смещение в сторону более крупных и ных жилых комплексах показатель уве-
Здесь за 12 месяцев продажи стартовали дорогих лотов, что связано с высоким личился на 4%, и на конец года площадь
в 4 новых проектах. Район Замоскворечье уровнем покупательской активности, а составила 156 м2.
сместился со второго на третье место, также с крупной “нарезкой” в некоторых
Средняя стоимость выставленных на про-
уступив Хамовникам, который в 2017 г. новых объектах. Например, в проекте
дажу квартир и апартаментов в преми-
выбыл из Топ-3 по причине высоких про- Cameo покупателям предлагаются виллы
альном сегменте за 2018 г. увеличилась
даж в данной локации и активного выхо- от 230 м2, в одном из проектов в закры-
до 63 млн руб. (+7% в годовой динамике),
да новых объектов в целом по рынку. тых продажах – таунхаусы и особняки от
а в элитном сегменте были отмечены
350 м2.
За прошедший год структура предложе- более высокие темпы: средняя стоимость
ния как в премиальном, так и в элитном Так, за 12 месяцев 2018 г. средняя пло- лотов увеличилась на 13% и составила
сегментах претерпела некоторые изме- щадь в новостройках премиум-класса не 155 млн руб.
42018 ГОД ОБЗОР
Комплексы, в которых начались продажи в 2018 г.
Число Дата ввода
Тип недви- Старт Наличие
Название Адрес Класс Девелопер лотов по в эксплуата-
жимости продаж отделки
проекту цию
Электрический
Февраль I квартал
1 Edison House пер., вл. 10, стр. 1 премиум ИК «Приоритет» апартаменты 12 Финишная
2018 2019 г.
(Пресненский)
Fairmont Тверская-
Октябрь II квартал
2 Vesper Ямская 1-я ул., элит Vesper апартаменты 36 Финишная
2018 2019 г.
Residences д. 2 (Тверской)
Усачева ул., д. 9 Magnum Апрель III квартал
3 Magnum премиум апартаменты 44 Без отделки
(Хамовники) Development 2018 2020 г.
Палиха ул., д. 4 Февраль III квартал
4 Maison Rouge премиум MR Group апартаменты 34 Без отделки
(Тверской) 2018 2019 г.
Усадьба
Садовая-
Manor
Сухаревская ул., Апрель I квартал
5 (Резиденции премиум MR Group квартиры 7 Без отделки
д. 10/12 2018 2019 г.
на Садовой-
(Сретенка)
Сухаревской)
Покровка ул.,
Ноябрь III квартал
6 Quartet House д. 43/8 (Чистые премиум н/д апартаменты 4 н/д
2018 2019 г.
пруды)
Козихинский Б.
ООО
пер. вл. 13, стр.
«Компания Январь I квартал
7 Бакст 1,2, вл. 15, стр. 1, элит квартиры 18 Без отделки
"Инвест- 2018 2019 г.
2 (Патриаршие
стройком"»
пруды)
Средний
Дом на Тишинский Октябрь III квартал
8 премиум ДОНСТРОЙ квартиры 143 Без отделки
Тишинке пер., д. 5/7 2018 2020 г.
(Пресненский)
Дом с Солянка ул., д. 7, ООО «ВМС Декабрь II квартал
9 элит апартаменты 19 Финишная
Атлантами стр. 1 (Таганский) Девелопмент» 2018 2020 г.
Донская ул.,
Ноябрь Финишная/ I квартал
10 Медный д. 14/1 премиум Capital Group квартиры 134
2018 Без отделки 2020 г.
(Якиманка)
Новинский б-р,
Дом ООО «Лига Апрель III квартал
11 д. 25, корп. 1 премиум квартиры 46 Финишная
Наркомфина Прав» 2018 2019 г.
(Пресненский)
Пироговская
Пироговская, Elbert Develop- Сентябрь I квартал
12 М. ул., д. 14 элит апартаменты 53 Финишная
14 ment Group 2018 2021 г.
(Хамовники)
Таманская ул., д.1,
Спец- Октябрь III квартал
13 BOR стр. 3 (Хорошёво- премиум апартаменты 50 Без отделки
спортпроект 2018 2019 г.
Мнёвники)
Космодамианская
II квартал
14 Сомелье наб., д. 28, стр. 1 премиум ООО "Реал-авто" апартаменты 6 Май 2018 Без отделки
2019 г.
(Замоскворечье)
Долгоруковская
Октябрь IV квартал
15 Cameo ул., д. 23а элит Stone Hedge апартаменты 17 Без отделки
2018 2020 г.
(Тверской)
закрытые
16 Хамовники элит квартиры Финишная
продажи
закрытые
17 Хамовники элит квартиры Финишная
продажи
закрытые
18 Плющиха премиум квартиры Финишная
продажи
закрытые
19 Остоженка элит квартиры Финишная
продажи
закрытые
20 Тверской элит апартаменты Финишная
продажи
закрытые
21 Замоскворечье элит квартиры Без отделки
продажи
Новые очереди
Садовые
Усачева ул., д. 11 Февраль II квартал
Кварталы премиум Интеко квартиры 142 Без отделки
(Хамовники) 2018 2020 г.
(4-я очередь)
Источник: Knight Frank Research, 2019
5РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
Спрос Структура сделок на первичном рынке по площади
По итогам 2018 г. на рынке высоко- 2% 0,1%
бюджетной жилой недвижимости было
заключено порядка 1 090 сделок с квар- 6%
10%
21%
тирами и апартаментами, что на 38% пре- 13%
вышает показатель 2017 г. Общая площадь
всех проданных лотов достигла более
Премиальный Элитный
121 тыс. м2, а суммарная стоимость соста- сегмент 55% сегмент
вила более 77 млрд руб. 33%
23%
До 100 м2
При этом в отличие от прошлого года 100–150 м2
в 2018 г. покупатели отдавали предпо- 37%
150–200 м2
чтение премиум-классу, однако в обоих 200–250 м2
сегментах наблюдалась положительная более 250 м2
динамика по количеству сделок: в элит- Источник: Knight Frank Research, 2019
ном сегменте показатель увеличился на
7%, а в премиальном – более чем наполо- Структура сделок на первичном рынке по стоимости
вину (+54% по сравнению с показателем
1%1%
2017 г.).
На фоне роста числа сделок их качествен- 5% 12% 5%
ные характеристики несколько снизились.
Так, средняя площадь проданного лота 11%
как в элитном, так и в премиальном сег-
Премиальный Элитный
ментах снизилась на 8% и по данным на 37% сегмент 56% сегмент 49%
конец 2018 г. составила 99 м2 и 148 м2
соответственно. В первую очередь это 23%
объясняется изменениями в предпочте- До 50 млн руб.
50–100 млн руб.
ниях покупателей, которые заинтересо-
100–150 млн руб.
ваны в оптимальной планировке жилья 150–200 млн руб.
без избыточных нефункциональных пло- более 200 млн руб.
щадей. Источник: Knight Frank Research, 2019
Средняя стоимость проданного лота в
премиум-классе снизилась незначитель- Структура сделок на первичном рынке
но (на 2 п. п.) и в текущий момент равна До 50 50–100 100–150 150–200 Более 200
54 млн руб., а средний бюджет покупки млн руб. млн руб. млн руб. млн руб. млн руб.
в классе элит снизился на 17%, составив До 100 м2 37,8% 7,9% 0,4% 0,0% 0,0%
120 млн руб.
100–150 м 2 5,1% 25,4% 3,2% 0,6% 0,1%
В 2018 г. наибольшей популярно-
стью у покупателей пользовался район 150–200 м 2 0,0% 6,7% 4,4% 1,5% 0,4%
Хамовники, доля которого в структуре 200–250 м 2
0,0% 0,0% 1,7% 1,3% 2,1%
сделок составила 23%. На втором месте
с показателем 14% находятся Раменки, Более 250 м2 0,0% 0,0% 0,0% 0,2% 1,4%
где основной спрос пришелся на
Источник: Knight Frank Research, 2019
ЖК «Вишневый сад». Третье место разде-
Динамика числа и среднего бюджета сделки
шт. млн руб.
140 200
120
160
100
120
80
60 80
40
40
20
0 0
янв. фев. март апр. май июнь июль авг. сент. окт. нояб. дек. янв. фев. март апр. май июнь июль авг. сент. окт. нояб. дек.
2017 2018
Число сделок, элитный сегмент Средний бюджет сделки, элитный сегмент
Число сделок, премиальный сегмент Средний бюджет сделки, премиальный сегмент
Источник: Knight Frank Research, 2019
62018 ГОД ОБЗОР
Распределение сделок на первичном рынке жилой недвижимости Москвы в высокобюджетном сегменте по районам
Хамовники 23%
Раменки 14%
Замоскворечье 11%
Пресненский 11%
Тверской 8,4%
Дорогомилово 5,0%
Плющиха 4,4%
Арбат 4,2%
Таганский 4,1%
Якиманка 4,0%
Сретенка 3,9%
Беговой 2,7%
Другие районы 3,8%
Источник: Knight Frank Research, 2019
Объекты-лидеры по числу проданных лотов
Садовые Кварталы Вишневый сад Кутузовский, 12
Источник: Knight Frank Research, 2019
лили Замоскворечье и Пресненский рай-
оны с одинаковой долей 11% от общего
Цены
В IV квартале 2017 г. средняя цена
числа сделок.
На конец 2018 г. средневзвешенная цена 1 м2 впервые показала рост после
Как и прежде, наибольший спрос в пре- предложения на первичном рынке в 1,5 лет снижения. Данная тенденция
миум-классе был отмечен на лоты до высокобюджетном сегменте была зафик- сохранялась на протяжении всего
100 м2, а в классе элит – на лоты в диапа- сирована на уровне 787 тыс. руб./м2. 2018 г. Предполагается, что предпо-
зоне от 100 до 150 м2. В структуре сделок Следует отметить, что по-прежнему сылок к снижению показателя в высо-
на первичном рынке по стоимости прои-
наблюдается тенденция роста данно- кобюджетном сегменте в следующем
зошли более заметные изменения. Если в
го показателя: за прошедший год он году не предвидится. Это связано
2018 г. в элитном сегменте доля квартир и
апартаментов стоимостью до 50 млн руб. увеличился на 12%. Цена кв. м недви- с общей ситуацией – повышени-
сократилась на 10% и в премиальном жимости премиум-класса составила ем НДС и ключевой ставки, пере-
сегменте – на 4%, то стоимостью от 50 до 600 тыс. руб. (+6% в годовой динами- ходом на новые схемы работы
100 млн руб., наоборот, увеличилась ке), в элитном сегменте – 993 тыс. руб. с эскроу-счетами.
почти на 15% и 2% соответственно. В пре- (рост на 8% за год).
миальном сегменте также по сравнению
Самым дорогим районом Москвы
с предыдущим годом было заключено в ным предложением новых проектов в
2 раза больше сделок с лотами, стоимость по-прежнему остаются Патриаршие
этом районе. Сейчас здесь строится всего
которых превышает 200 млн руб. пруды, где средневзвешенная цена на
два новых дома, которые и определяют
конец 2018 г. достигла 1 836 тыс. руб./м2,
Бессменным лидером по количеству ценовую ситуацию на локальном рынке
проданных лотов остается ЖК «Садовые что на 8% больше показателя 2017 г.
новостроек.
кварталы». В тройку лидеров также вошли Высокая стоимость квартир на
такие объекты, как «Вишневый сад» и Патриарших прудах, помимо престиж- Впервые за долгое время самая низкая
«Кутузовский, 12». ности локации, объясняется ограничен- средняя цена на уровне 536 тыс. руб./м2
7РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
была зафиксирована в Пресненском цены в локации в связи с увеличением в Топ-5 по продажам. На Плющихе рост
районе. Последние полтора года самым стадии строительной готовности объек- средневзвешенной цены объясняется
недорогим районом оставалась Сретенка, тов. тем, что предложение пополнилось двумя
которая сместилась на строчку выше с проектами, которые сейчас находятся в
Также значительное увеличение средней
показателем 542 тыс. руб./м2. Здесь же закрытых продажах, а также увеличением
цены (на 24% и 22%) отмечено в райо-
было отмечено наибольшее изменение стоимости лотов в комплексе «Жизнь на
нах Раменки и Плющиха соответствен-
средневзвешенной цены предложения Плющихе».
но. В первом случае причиной является
(+26% в годовой динамике). Такие изме- высокий спрос на квартиры в проекте Отрицательная динамика цены квадрат-
нения на Сретенке связаны с высоким «Вишневый сад», который по итогам 2018 г. ного метра наблюдалась на Арбате (-7%),
спросом на лоты в премиальном ком- является одним из лидеров по продажам, в Пресненском районе (-1%) и Чистых
плексе CVET 32, а также ростом средней и в проекте «Воробьев дом», вошедшем прудах (-8%).
Динамика средневзвешенной цены предложения по районам
Марьина Роща
Тверской
850 тыс. руб./м2 +15% Беговой
Сретенка
Мещанский
542 тыс. руб./м2 +26% Измайлово
Хорошево-Мневники Хорошевский
Пресненский Красносельский
Чистые пруды
536 тыс. руб./м2 -1% Соколиная Гора
741 тыс. руб./м2 -8%
Арбат Басманный
Патриаршие пруды
Крылатское 864 тыс. руб./м2 -7%
1 836 тыс. руб./м2 +8%
Остоженка–Пречистенка Лефортово
Таганский Перово
1 540 тыс. руб./м +8% Филевский
2 Парк
846 тыс. руб./м2 +7%
Замоскворечье
Плющиха
Дорогомилово 674 тыс. руб./м2 +15%
752Фили-Давыдково
тыс. руб./м2 +22% Нижегородский
Якиманка
Рязанский
802 тыс. руб./м2 +1%
Южнопортовый
Раменки
Даниловский
695 тыс. руб./м2 +24% Средняя
Текстильщики
цена
Динамика
за квартал
850 тыс. руб./м2 +15%
Кузьминки
Хамовники Гагаринский
> 1 млн руб./м2
1 000–700 тыс. руб./м2
736 тыс. руб./м2 +8% < 700 тыс. руб./м2
Очаково-Матвеевское
Академический
Динамика средневзвешенной цены и объема предложения
тыс. руб./м2 м2
1 200 200
1 000
150
800
600 100
400
50
200
0 0
I II III IV I II III IV I II III IV
2016 2017 2018
Объем предложения, премиальный сегмент Объем предложения, элитный сегмент
Средневзвешенная цена предложения, премиальный сегмент Средневзвешенная цена предложения, элитный сегмент
Источник: Knight Frank Research, 2019
ЭЛИТНАЯ ЖИЛАЯ ИССЛЕДОВАНИЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ И КОНСАЛТИНГ
Андрей Соловьев Ольга Широкова
© Knight Frank LLP 2019 – Этот отчет является публикацией обобщенного характера.
Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов, Директор Директор, Россия и СНГ
однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются
основанием для привлечения к юридической ответственности компании Knight Frank в asolo@kf.expert os@kf.expert
отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета.
+7 (495) 981 0000
Публикация данных из отчета целиком или частично возможна только с упоминанием
8Knight Frank как источника данных. kf.expertВы также можете почитать
