Долевое строительство объектов недвижимости: актуальные вопросы - Алексей Алтухов к.ю.н., советник АБ "Павлова и партнеры" - АБ ...

Долевое строительство объектов недвижимости:
актуальные вопросы
              Алексей Алтухов
              к.ю.н., советник АБ «Павлова и партнеры»

Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ: жизнь по новым правилам

1) Изменения, смягчающие требования к застройщикам

2) Новые ограничения

3) Дополнительные обязанности застройщиков

4) Целевой кредит (целевой заем)

5) Изменения в правилах использования денежных средств с расчетного счета застройщика

6) Изменения в правилах осуществления государственного контроля в сфере долевого строительства

Источники финансирования строительства для застройщиков

•   Банковское проектное финансирование

•   Привлечение денежных средств участников долевого строительства через счета эскроу

•   Финансирование за счет собственных средств застройщика

•   Инвестирование юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в строительство объектов
    недвижимости

•   Аккумулирование средств дольщиков через ЖСК

•   Какие еще существуют альтернативные источники финансирования строительства для застройщиков?

Новеллы Федеральных законов от 27.06.2019 № 151-ФЗ и № 153-ФЗ (1)

1) Привлечение денежных средств граждан для строительства апартаментов – только через ДДУ

2) Запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства через ценные бумаги и ПИФ

3) Дополнен механизм решения проблемы «двойных продаж» для случаев банкротства застройщиков

При наличии в реестре требований нескольких граждан-участников строительства о передаче одних и тех
же жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (⩽ 7 кв.м.) кому отдать приоритет?

•   Если требования основаны на зарегистрированных ДДУ (?!), помещение подлежит передаче тому
    участнику строительства, кто первым зарегистрировал ДДУ, остальным – возмещение от Фонда
    защиты прав граждан – участников долевого строительства

•   Если требования основаны на ином договоре, помещение подлежит передаче тому участнику
    строительства, требование которого первым включено в реестр, остальным – возмещение от Фонда
    защиты прав граждан – участников долевого строительства

Новеллы Федеральных законов от 27.06.2019 № 151-ФЗ и № 153-ФЗ (2)

4) ДДУ в электронной форме

5) Уступку требования об уплате штрафных санкций регистрировать не нужно

6) С 28.06.2021 будет исключена обязанность получать заключение о соответствии статусу застройщика
при привлечении денежных средств с использованием счетов эскроу

7) Договоры страхования или поручительства банка, заключенные в обеспечение исполнения
обязательства застройщика по передаче жилого помещения, досрочно прекращаются с 27.06.2019

8) Изменения в требованиях к содержанию ДДУ и проектной декларации

9) Единый реестр проблемных объектов

10) Материнский капитал можно перечислить на счет эскроу

11) Создание Фондов субъектов РФ по защите прав дольщиков

Апартаменты (1)

•   Нельзя зарегистрироваться по месту жительства

•   Оплата коммунальных услуг по тарифам, установленным для нежилых помещений

•   Высокий налог на имущество физических лиц. Налоговые вычеты и налоговые льготы на федеральном
    уровне не предусмотрены (налоговые льготы могут быть установлены местным законодательством)

•   Не распространяются нормы СанПиН по инсоляции, шумоизоляции, вентиляции и др.

•   Отсутствует обязанность застройщика обеспечить территорию застройки объектами социальной
    инфраструктуры

•   Кому должно принадлежать право собственности общее имущество «апарт-отелей»? – Собственникам
    апартаментов (п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении
    судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», апелляционное определение
    Московского областного суда от 11.01.2017 по делу № 33-206/2017)

Апартаменты (2)

Парламентский запрос Председателю Правительства РФ Д.А. Медведеву «О ситуации, связанной со
строительством зданий, нежилые помещения в которых используются для постоянного проживания
граждан» (16.12.2016)

Попытки законодательного закрепления правового статуса апартаментов:

1) Законопроект Минстроя России (октябрь 2017 г.)
«Апартаментами признается структурно обособленное помещение в многофункциональном здании,
обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании,
предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием»

2) Законопроект № 488847-7, внесенный депутатом Государственной Думы А.Г. Сидякиным (июнь 2018 г.)
«Жилыми апартаментами признается структурно обособленное помещение в многофункциональном
доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме
и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в
таком обособленном помещении»

Апартаменты (3)

               Позиция разработчиков нового законопроекта о статусе апартаментов
       (планировалось внести законопроект в Государственную Думу в весеннюю сессию 2019 г.)

✓ Невозможно механически приравнять апартаменты к жилым помещениям

✓ Необходимо отделить апартаменты от других нежилых помещений и признать их пригодными для
  временного проживания
  Ср: жилые помещения пригодны для постоянного проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ)

✓ Должна быть разрешена временная регистрация в апартаментах

✓ Определение условий перевода апартаментов в жилые помещения должно оставаться прерогативой
  федерального законодателя (в настоящее время условия перевода нежилого помещения в жилое
  помещение предусмотрены ч. 4 ст. 22 ЖК РФ)

Концептуальные недостатки Закона об участии в долевом строительстве (1)

1) Терминология Закона («участие в долевом строительстве») не отражает существо регулируемых им
отношений. Дольщик не участвует в строительстве, а покупает у застройщика (продавца) помещение в
здании, которое еще не построено, т.е. покупает будущую недвижимую вещь

«Договор участия в долевом строительстве» – не самостоятельный вид гражданско-правового договора, а
частный случай договора купли-продажи будущей вещи (толкование п. 11 постановления Пленума ВАС
РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу
недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»)

2) Непоследовательно проводится идея приобретения дольщиками права собственности на объекты
долевого строительства производным способом (т.е. от застройщика)
В настоящее время: Дольщик – первый реестровый собственник объекта долевого строительства
Должно быть: Застройщик – первый реестровый собственник объекта долевого строительства

Концептуальные недостатки Закона об участии в долевом строительстве (2)

3) Отсутствуют надежные вещно-правовые гарантии для покупателей будущих объектов недвижимости

Необходимо установить такие гарантии и снять с бюджета бремя социальной заботы об «обманутых
дольщиках»

Концепцией развития гражданского законодательства предусмотрено закрепление в ГК РФ в качестве
одного из ограниченных вещных прав права приобретения чужой недвижимой вещи:

➢ право лица исключительно перед другими лицами приобрести чужую недвижимую вещь в свою
  собственность

➢ возникает на основании договора с собственником недвижимой вещи или лицом, которое станет
  собственником вещи после ее создания

➢ подлежит государственной регистрации

➢ срочный характер

АБ "Павлова и партнеры"
www.pplaw.ru

127051, г. Москва,         Спасибо за внимание!
ул. Трубная, д. 21с3

Тел.: +7 (495) 789-80-48
Факс: +7 (495) 789-80-49
E-mail: info@pplaw.ru