Юридические риски: строительство с нарушением правил землепользования
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
«Юридические риски: строительство с
нарушением правил
землепользования»
КАСАЮЩИЕСЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОСИТЕЛЬНО
ПРАВООТНОШЕНИЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Создание на земельном участке
Использование участка не в недвижимости, не соответствующей
соответствии с его целевым его правовому статусу
назначением (категорией) и
разрешенным использованием
ООО «Юридическая фирма
«Земельный вопрос»
Телефон: 777 – 20 - 60
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ УЧАСТКА • Категория земельного участка • Разрешенное использование (всего их семь, иногда она участка уточняет, как именно неизвестна и не установлена в можно использовать конкретный данных государственного земельный участок кадастра недвижимости) определяет общий правовой режим
Юридические риски • Юридические риски подстерегают покупателя при выборе и заключении договора на приобретение недвижимости или земли под загородный дом • Как учесть и избежать дополнительных обременений при заключении сделки • Какие документы должны быть у продавца, застройщика или агентства недвижимости • В чем разница между землями под индивидуальное жилищное строительство и землями под дачные объединения, а также, какое значение имеет статус приобретаемых земель
Недобросовестный/
заблуждающийся продавец
•
Продавец всегда заинтересован в скорейшем заключении сделки по продаже земельного участка и,
увы, может намеренно не сообщить все существенные детали и ограничения. Иногда и сам
продавец не всегда знает, что в его документах есть ошибки или неточности.
• Несоответствие предназначения земли, на которой (будет) возведен дом. Наилучший вариант
назначения приобретаемой земли является «индивидуальное жилищное строительство», личное
подсобное хозяйство, дачное строительство, дачное хозяйство. Эти сведения должны быть указаны в
кадастровом паспорте.
• Продажа самозахвата. Визуально участок нравится, документы на собственность представлены, но
при обмере может выясниться, что метраж в заборе больше, чем указано в документах. По решению
суда или проверке госземнадзора забор придется передвигать.
• Земельный участок может находиться под арестом, запрещением, в залоге: информацию об этом
даст выписка из ЕГРП, но и это не гарантирует «накладок».
• Многоразовая продажа (мошенничество).
• Подделка подписей при согласовании границ
Ошибки и неточности в оформлении
документов при покупке земельного
участка
• Процедура оформления сделки по покупки земли (земельного участка) на
порядок сложнее, чем, например, покупка квартиры. Это связано с тем, что
есть мало специалистов, свободно ориентирующихся в новейших
законодательных актах федерального, регионального и местного значения.
• Что может осложнить покупку земельного участка?
- Расхождение информации о земле, ее описание и размеры с данными в
государственных ведомствах (например, неправильно произведен замер
землеустроителем, или когда-то соседи менялись участками). В связи с
этим, обязательными документом при продаже земли должны быть
кадастровый паспорт, а лучше – кадастровая выписка в объеме КВ1-КВ-6.
- Оформление договора без согласия супруга.
Доверчивость покупателя • Описанный риск на первый взгляд кажется глупыми, но, тем не менее, он имеет место в практике продажи недвижимости. А именно, можно добросовестно пройти всю процедуру покупки земельного участка, вложить свои деньги, но получить в итоге… не тот земельный участок, который был предложен продавцом изначально, то есть получить на руки свидетельство на другой участок.
Обременения земельного участка • Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут); • Охранные зоны (ЛЭП, газопровод, трубопровод, памятники природы, истории и культуры, санитарно- защитные зоны и т.п.). • Возможное изъятие участка под объекты, указанные в схеме территориального планирования.
Правила землепользования и
застройки (ПЗЗ)
Правила - это не градостроительный документ или его
разновидность, а нормативный правовой акт органов местного
самоуправления, который регулирует как само по себе
использование, так и пределы возможного изменения видов
разрешённого использования через введение
градостроительных регламентов (Градостроительный кодекс
РФ, ст.1).Предоставление земельных
участков:
На сегодняшний день земля может быть предоставлена в
собственность или в аренду физическим и юридическим лицам.
Порядок оформления земельного участка зависит от вида
права, на котом предоставляется земельный участок, категории,
вида разрешенного использования, а также от имеющихся
документов.Что нужно учесть при выборе участков • При выборе участков для строительства жилого дома (ИЖС) рекомендуется учесть следующие факторы: • Если участок выбирается с целью возведения капитального дома для постоянного проживания, то лучше остановить свой выбор на тех вариантах, где подведение необходимых инженерных коммуникаций (водопровода и канализации, газа, электричества) не будет представлять серьёзных проблем, да и близость магазинов, больницы, детских образовательных учреждений станет весьма существенной необходимостью. • Немаловажным обстоятельством для людей, ежедневно уезжающих в город на работу на собственном автомобиле, станут близость участка к трассе, удобный подъезд к дому, хорошие дороги. • Участки ИЖС и ЛПХ находятся в самих посёлках и деревнях, или в коттеджных посёлках, где многие вопросы по подводу инженерных коммуникаций, как правило, решены при их создании. • Стоимость участков ИЖС и ЛПХ заметно выше, например, в сравнении с участками в садоводствах, и включает в себя не только цену земли, но и стоимость подведённых коммуникаций, или оплату, произведённую собственниками по подводу этих коммуникаций. • Перед покупкой земельного участка нужно выяснить, в какую сумму может обойтись подведение к дому водопровода, электричества, газа, канализации, если на участке их нет, чтобы рассчитать общий объем предстоящих денежных затрат в строительство и обустройство дома. • Если же земельный участок выбирается для строительства загородного дома только для отдыха, то есть смысл поискать участок земли рядом с водоемом, недалеко от леса, подальше от шумящих автомобильных трасс.
Нормы строительства дома на участке
ИЖС
• Понятие "индивидуальный жилой дом", в соответствии с ч. 3
ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса,
распространяется на все индивидуальные жилые дома
независимо от разрешенного использования земельных
участков, на которых такие дома расположены, и вида
территориальной зоны.Образец кадастрового паспорта на земельный участок: Кадастровый паспорт на земельный участок-это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая необходимые для государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости
Межевой план
земельного
участка
В межевой план включаются сведения о:
•земельных участках, образуемых при разделе,
объединении, перераспределении земельных
участков или выделе из земельных участков;
•земельных участках, образуемых из земель,
находящихся в государственной или муниципальной
собственности;
•земельных участках, из которых в результате выдела
в счёт доли (долей) в праве общей собственности
образованы новые земельные участки;
•земельных участках, в отношении которых
осуществляются кадастровые работы по уточнению
сведений государственного кадастра недвижимостиСогласование
границ
земельного
участка
Границы земельного участка,
установленные при межевании,
согласовываются с
пользователями и
собственниками смежных
земельных участков. Это
обязательное требование ( ФЗ
«О государственном кадастре
недвижимости»).Институт юридической
ответственности за нарушение правил
Строительство использования земель является одним
недвижимости из важнейших элементов механизма
охраны окружающей среды и
и ПЗЗ государственного регулирования
земельных отношений в целом.
Количество нарушений
земельного законодательства
постоянно растет.
Статистические данные по-
прежнему составляют основу
работы инспекторов
государственного земельного
надзора.Недвижимость на земельном участке
В последнее время стало
практически невозможным
получение разрешения на
строительство «задним числом» Сложности с государственной
регистрацией могут возникнуть,
если есть необходимость
строительства двух домов (для
двух семей) в пределах границ
одного участка.Юридическая ответственность: КоАП РФ: Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка Самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Статья 7.2. Уничтожение или повреждение специальных знаков 1. Уничтожение или повреждение межевых знаков границ земельных участков, а равно невыполнение обязанностей по сохранению указанных знаков - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трехсот до пятисот рублей; на должностных лиц - от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению • 1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием или неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. • 1.1. Неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного Федеральным законом, - • влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,3 до 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом административного правонарушения, но не менее трех тысяч рублей; на должностных лиц - от 0,5 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом административного правонарушения, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 10 процентов кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом административного правонарушения, но не менее двухсот тысяч рублей.
Градостроительный кодекс РФ, Статья 59. Возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц при осуществлении территориального планирования и градостроительного зонирования • 1. Возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц в результате утверждения не соответствующих требованиям технических регламентов документов территориального планирования муниципальных образований, правил землепользования и застройки, документации по планировке территорий муниципальных образований, осуществляется в полном объеме.
Основные этапы строительства
загородного дома
Перед началом строительства загородного дома нужно подготовить
документацию: правоустанавливающие документы на землю,
градостроительный план, разрешение на строительство (ИЖС, ЛПХ),,
пакет документов для подключения к электроснабжению и пр. После того
как все этапы проектирования пройдены, можно приступать
непосредственно к строительству.
Существенными факторами при выборе участка является проведение
инженерно-геологических исследований с целью определения
характеристик грунтов, уровня залегания грунтовых вод и т.п.
Конструкции, выполненные без учёта геологических особенностей, могут
быстро прийти в негодность и повлечь дополнительные затраты.
.ООО «Юридическая фирма
__________ _____
«Земельный вопрос»
________ ______
______
Санкт-Петербург, ул. Типанова, д.38
Телефон: 777 – 20 - 60
Спасибо за внимание!
Желаю успехов!Вы также можете почитать
