РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ 2012 ГОДА: ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ 2012 ГОДА: ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга впервые после кризиса 2008 года переживает значительный
подъём: увеличивается ввод новых офисных центров, возобновлено строительство по некоторым
«замороженным» объектам, растут арендные ставки и заполняемость.
Из интересных событий второй половины 2012 года можно упомянуть прошедшую в июне церемонию вручения
ежегодной Премии в области коммерческой недвижимости – CRE S-Petersburg & Federal Awards 2012.
Победителем в категории «Бизнес-центр класса А – Санкт-Петербург» стал деловой комплекс «Санкт-Петербург
Плаза» (95 тыс. кв. м, инвестор и девелопер – «ИФК «Санкт-Петербург», собственники – «Банк «Санкт-Петербург»
и «ИСК «Гелеанд»). В номинации «Бизнес-центр класса В – Санкт-Петербург» победила 2-я очередь БЦ
«Екатерининский» компании «Бизнеслинк» (общая площадь – 4,4 тыс. кв. м).
За второе полугодие 2012 года на рынке произошли несколько крупных сделок по продаже и аренде офисной
недвижимости. Главной площадкой для продажи крупных объектов в настоящее время выступает Российский
аукционный дом. За последние шесть месяцев здесь были подготовлены три крупных аукциона, в т.ч. по
продаже бизнес-центра «Голдекс». Самой крупной сделкой на рынке стала продажа единым лотом бизнес-
центров «Apollo» и «Орлов», в части аренды – сделка по передаче в аренду всех площадей нового бизнес-центра
класса А «Univers».
За второе полугодие были заявлены (или обновлены) 12 проектов бизнес-центров или объектов, включающих в
себя значительные офисные площади. Наиболее крупным стал проект реновации бывшей территории завода
лимонной кислоты (Лиговский пр., 52), принадлежащей компании «Техношок». По проекту предполагается
возвести офисный комплекс общей площадью 100 тыс. кв.м. В настоящее время в бывших производственных
корпусах располагается оптово-розничный рынок.
1РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ 2012 ГОДА: ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Рынок офисной недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 2012 можно охарактеризовать следующим образом:
I. Основные показатели рынка:
1. На рынок выведено 13 новых объектов общей площадью ок. 257 тыс. кв.м. Таким образом к концу года объём предложения на рынке составил 2 373 тыс.
кв.м (обеспеченность населения - 479 кв.м на 1 тысячу человек).
2. Чистое поглощение на начало декабря 2012 года составило ок. 300 тыс. кв.м за счёт снижения доли свободных площадей в ранее пустовавших объектах.
3. Среднегодовая величина заполняемости для бизнес-центров класса А достигла 85%, для класса В – 96%.
4. Рост среднего уровня арендных ставок за второе полугодие 2012 года составил ок. 1% для класса А и ок. 1,2% для класса В.
5. Средний уровень цен на рынке встроенных офисных помещений составляет 95 000-105 000 руб./кв.м (рост за последние три месяца – ок. 9%), арендных
ставок – 850-900 руб./кв.м в месяц (рост за последние три месяца – ок. 2%).
II. Основные тенденции рынка:
1. Продолжается реконцепция объектов с устаревшей или неэффективной схемой функционирования. Так, бывший торгово‑офисный комплекс «Желтый
угол» был реконструирован в деловой центр класса В. Затраты на проект составили ок. 35 млн. рублей (инвестор – ГК «Бестъ»), срок осуществления
проекта – 2 года. Основные работы были завершены в октябре. В настоящий момент «Желтый угол» заполнен на 95%, арендные ставки начинаются с 700
руб./кв.м в месяц (включая КУ и эксплуатационные расходы).
2. Если ранее вновь вводимые на рынок офисные центры заполнялись достаточно медленно, то в настоящее время на момент ввода в эксплуатацию многие
объекты заполнены более чем на две трети, а максимальной заполняемости такие объекты достигают уже к концу первого года эксплуатации.
3. Постепенно исчезает практика краткосрочных договоров, управляющие бизнес-центров переходят к заключению договоров на срок до 5 лет.
4. Выросли коэффициенты индексации арендных ставок: до 10% для рублёвых ставок, до 5% - по долларовым ставкам. При этом на большинстве объектов
используются рублёвые арендные ставки.
Крупные сделки на рынке коммерческой недвижимости (апрель-ноябрь 2012)
2РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ 2012 ГОДА: ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Заявленные проекты на офисном рынке (апрель-ноябрь 2012)
Новые объекты на офисном рынке (апрель-ноябрь 2012)
3РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ 2012 ГОДА: ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
На рынке торговой недвижимости наблюдается стабильный рост всех основных показателей: объёма ввода
площадей, заполняемости (особенно новых объектов), арендных ставок.
На церемонии вручения Премии CRE S-Petersburg & Federal Awards 2012 победителем в номинации
«Многофункциональный комплекс – Санкт-Петербург» стал «АэропортСити Санкт-Петербург» (40 тыс. кв. м,
девелопер и собственник – «Авиелен А.Г.», инвесторы – Warimpex и Ca IMMO Group). В номинации «Малый
торговый центр – Санкт-Петербург» выиграла «Территория комплексного развития детей «Дивный город».
Лучшим средним торговым центром был признан ТРК «Академ Парк» (35 тыс. кв. м, собственник, девелопер и
инвестор Fort Group).
Во второй половине 2012 года крупных сделок на рынке торговой недвижимости не происходило.
За второе полугодие были заявлены (или обновлены) 10 проектов торговых и многофункциональных комплексов,
наиболее крупные из них – ТРК «Ладожский» ГК «Адамант» и «Охта молл» - часть проекта «Септем сити»,
развития территории завода «Знамя труда» на пр. Шаумяна.
Одно из интересных событий – объявление о возможности реконструкции здания следственного изолятора
«Кресты» под площадку для создания первого креативного квартала. В рабочую группу по вопросу разработки
модели пилотного проекта вошли представители Комитета по государственному контролю, использованию и
охране памятников истории и культуры, Комитета по управлению городским имуществом, Комитета по
земельным ресурсам и землеустройству, Комитета по природопользованию, охране окружающей среды и
обеспечению экологической безопасности и научно-исследовательского и проектного центра Генерального
плана Петербурга. Новое здание СИЗО будет построено под Петербургом в 2014 году. Здание «Крестов» является
историческим памятником из списка ЮНЕСКО, что накладывает ограничения на возможные преобразования
внутри объекта и на прилегающем земельном участке, в связи с чем, создание на этой территории комплекса
подобного «Новая Голландия» и «Ткачи» вполне оправдано.
4РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ 2012 ГОДА: ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Рынок торговой недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 2012 можно охарактеризовать следующим образом:
I. Основные показатели рынка:
1. На рынок выведено 7 новых объектов общей площадью ок. 275 тыс. кв.м (из них – ок. 187 тыс. кв. арендопригодной). Таким образом к концу года объём
предложения на рынке составит 5 524 тыс. кв.м (обеспеченность населения составит 1 115 кв.м на тысячу человек).
2. Среднегодовая величина заполняемости достигла 98%.
3. Рост среднего уровня арендных ставок за второе полугодие 2012 был незначительным: несмотря на то, что арендные ставки для торговой галереи в
среднем немного выросли, для якорных арендаторов, напротив, несколько снизились.
4. Средний уровень цен на рынке встроенных торговых помещений составляет 120 000-130 000 руб./кв.м (рост за последние три месяца – ок. 14%),
арендных ставок – 1 250-1 300 руб./кв.м в месяц (рост за последние три месяца – ок. 7%).
II. Основные тенденции рынка:
1. Также как и на офисном секторе, на рынке торговых объектов продолжается реконцепция объектов с устаревшей или неэффективной функциональной
структурой:
• В сентябре 2012 года на реконструкцию закрылся ТРК «Феличита». В период работ в этом комплексе будут функционировать только якорные
арендаторы – Leroy Merlin и «Карусель», а в следующем году обновленный ТРК откроется под названием «Лондон Молл».
• В результате реконцепции МФК «Толстой сквер» стал первым многофункциональным объектом категории lifestyle (согласно классификации ICSC)
в городе. Разработчиком новой концепции и брокером выступила компания «S.A. Ricci-Санкт-Петербург». В результате арендный доход торговой
части МФК «Толстой Сквер» должен увеличится более чем в три раза. В основу новой концепции была положена идея переориентации объекта
на ежедневные потребности целевой аудитории, в которую входят люди, живущие или работающие в Петроградском районе. Якорным
арендатором стал супермаркет премиум-класса «Лэнд» (600 кв.м). Появились два новых ресторана, на 3 этаже комплекса в декабре состоится
открытие нового заведения формата fast casual – Casual Café (600 кв.м). Был значительно расширен пул арендаторов, предоставляющих услуги,
востребованные целевой аудиторией: химчистка Ginza, премиальный салон красоты «Априори», турфирма «Академия Путешествий», iClub,
студия загара «Наоми» и др.
2. Крупные торговые объекты к моменту ввода в эксплуатацию почти полностью заполнены. Так, например, в ТРЦ «Жемчужная Плаза», планируемому к
вводу только в августе 2013 года, уже полностью сформирован пул якорных арендаторов. В результате арендной кампании подписаны договоры с
крупнейшими торговыми операторами: гипермаркетом электронной и бытовой техники «М.видео» (2,2 тыс. кв. м), гипермаркетом детских товаров
«Детский мир» (1,23 тыс. кв.м). Якорным арендатором развлекательной составляющей станет «Формула Кино» (площадь мультиплекса составит ок. 5
тыс. кв.м). Продуктовым якорным арендатором выступит PRISMA (7,6 тыс. кв.м). К настоящему времени ТРЦ заполнен на 42%.
3. Меняется состав пула арендаторов: на рынке наиболее активны арендаторы, относящиеся к сектору общественного питания, много внимания уделяется
магазинам и досугу для детей.
4. Что касается розничного рынка, то за 2012 год о планах выхода на него заявили 10 компаний. Общее количество новых объектов розничной торговли
приблизится к 200, инвестиции достигнут 2 млрд. рублей. Тем не менее, на сегодняшний день на рынке по-прежнему наблюдается недостаток
качественных торговых сетевых магазинов.
5. В 2012 г. многие торговые сети продолжают расширять бизнес посредством открытия новых форматов или изменению старых: DIY «Метрика» открывает
магазин «Продукты 24», сеть «О’Кей» планирует создание сетей дискаунтеров «ДА!», ООО «ТД «Интерторг» заявляет о намерении запустить сеть
магазинов косметики и бытовой химии и т.д.
5РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ 2012 ГОДА: ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Заявленные проекты на рынке торговой недвижимости (апрель-ноябрь 2012)
Новые объекты на рынке торговой недвижимости (апрель-ноябрь 2012)
6РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ 2012 ГОДА: ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
На церемонии вручения Премии CRE S-Petersburg & Federal Awards 2012 Победителем в номинации «Гостиничная
недвижимость» - Санкт-Петербург» стал отель «Four Seasons Lion Palace» (общая площадь – 24 тыс. кв. м,
девелопер – «Venture Investment and Yield Management», собственник – «Tristar Investment Holdings»).
За второе полугодие были заявлены (или обновлены) 8 проектов гостиниц, самым интересным из них можно
считать проект реконструкции Павловских казарм на Марсовом поле под гостиницу 5* (проект «Plaza Lotus
Group»). Любопытной новостью является также соглашение о сотрудничестве «Plaza Lotus Group» и Русского
музея. Стороны намерены на основе государственно-частного предпринимательства продвигать здания и
сооружения музея (включая филиалы) и отели под управлением инвестора как единый музейно-туристический
комплекс.
Важным событием второго полугодия 2012 г. стала новость о возобновлении классификации гостиниц,
курируемая Министерством спорта, туризма и молодежной политики РФ. Гостиница «Cronwell Inn Стремянная»
стала первой гостиницей в Северо-Западном регионе, которая подтвердила статус 3*.
7РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ 2012 ГОДА: ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Рынок гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 2012 можно характеризовать
следующим образом:
I. Основные показатели рынка:
1. На рынок выведено несколько новых объектов, в том числе две крупные
гостиницы уровня 3* с общим номерным фондом – 144 номера. Остальной
прирост приходится на мини-отели.
2. В структуре предложения рынка гостиничной недвижимости наименьшая доля в
общем объёме номерного фонда приходится на самый дорогой и самый дешёвый
сегменты – гостиницы уровня 5* и хостелы; наибольшая – на гостиницы уровня
3*.
3. Среднегодовая заполняемость по всем сегментам гостиничного рынка в 2012
году выросла, что во многом объясняется снижением стоимость номеров,
особенно в секторе гостиниц 5*.
4. По сравнению с концом 2011 года среднерыночная стоимость номера для
гостиниц 3* и 4* выросла на 5% и 29%, соответственно, для гостиниц 5* снизилась
на 11%.
II. Основные тенденции рынка:
1. Наибольший недостаток в городе существует по гостиницам эконом-класса (2*) –
Уровень заполняемости гостиниц различных категорий в 2012 году
на их долю приходится чуть более 8% качественного номерного фонда.
Петербургские власти объявили о намерении поддерживать создание гостиниц
эконом-класса. По словам заместителя председателя КИСП Ирины Бабюк,
необходимость появления в городе объектов гостиничной инфраструктуры более
низкого ценового сегмента в настоящее время очевидна, что подтверждают
данные о среднегодовой заполняемости гостиниц в Санкт-Петербурге, в
соответствии с которыми уровень заполняемости 3* гостиниц в среднем на 6%
выше, чем 4*, и на 15% выше, чем 5*. К 2017 году планируется увеличение
номерного фонда на 5 тыс. номеров; инвесторам, реализующим проекты эконом-
класса, будут целевым способом выделять участки или здания под
реконструкцию. Главное условие - сохранение «демократичного» уровня отеля
минимум в течение 15 лет.
2. По итогам 2012 отмечается тенденция по реновации номерного фонда гостиниц
категории 3-4*. Так, в гостинице «Novotel St.Peterburg Centre» проводятся
работы по реновации номерного фонда, улучшению состояния фасада здания,
ремонт в конференц-залах. В гостинице «AZIMUT Отель Санкт-Петербург»
завершился первый этап реновации здания – была обновлена часть номеров
(получивших название Smart).
3. В конце года было заявлено о прекращении нескольких проектов по
строительству гостиничных комплексов. Компания «Setl Group» решила
отказаться от строительства гостиничного комплекса в Петергофе, компания
«NAI Becar» заявила о продаже недостроенной гостиницы на Московском
проспекте,73, предполагается, что на месте гостиницы появятся апартаменты.
8РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ 2012 ГОДА: ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Заявленные проекты на рынке гостиничной недвижимости (апрель-ноябрь 2012)
Новые крупные объекты на рынке гостиничной недвижимости (апрель-ноябрь 2012)
9РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ 2012 ГОДА: РЫНОК ЗЕМЛИ
Рынок земли остаётся наименее развитым и наиболее закрытым сектором рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Наиболее значительные события в этом
секторе происходят в области законодательства.
После переоценки кадастровой стоимости земель Санкт-Петербурга, Губернатор подписал закон «О земельном налоге», вступающий в силу с 1 января 2013 года.
Земельный налог начисляется в процентах от кадастровой стоимости, установленной в ходе переоценки городских земель, базовая ставка составляет 1,5%. Также в
законе предусмотрены различные льготные ставки для участков, предназначенных для размещения социально значимых объектов (учреждение образования, медицины,
ветеринарии, культуры и отдыха и т.п.), ведения личного подсобного хозяйства, стоянок транспорта, жилых объектов, а также для сельскохозяйственных участков. Из
коммерческих функций только ведение гостиничного хозяйства получило небольшую льготу по налогу на землю: ставка для таких участков составила 1,4%.
Также Правительство города намерено пересмотреть систему штрафов за нарушение сроков реализации инвестиционных проектов на городских землях. К началу 2013
года власти планируют разработать новый порядок начисления санкций за несоблюдение сроков строительства или реконструкции. Сейчас штраф за опоздание
исчисляется как ежемесячные пени в размере 0,5% от общей суммы, определенной городом на развитие инфраструктуры при предоставлении участка. КУГИ предлагает
рассчитывать штраф пропорционально сумме по договору на время его продления.
Российское правительство поддержало предложение губернатора Подмосковья Сергея Шойгу о введении на территории страны новой пошлины за перевод земли из
одной категории в другую. Сумма пошлины может составить 30% от новой кадастровой стоимости земельного участка. Эта инициатива направлена на исключение
спекуляций со стороны собственников земли, которые при существующем порядке перевода земель из одной категории в другую могут получать значительный доход. В
любом случае, землю предлагается переводить из одной категории в другую лишь при наличии документации о будущем использовании, включая готовый проект. В то же
время Правительство Санкт-Петербурга приняло решение полностью остановить перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий с целью
обеспечения продуктовой безопасности города.
10РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ 2012 ГОДА: РЫНОК ЗЕМЛИ
Основные показатели и тенденции рынка земли:
1. Стоимость земли в Санкт-Петербурге на конец 2012 года составляет в
среднем для инженерно обеспеченных, расположенных в черте города
земельных участков площадью 10 000-25 000 кв.м: 4 000-4 100 руб./кв.м
для промышленной и 20 000-20 100 руб./кв.м для общественно-деловой
функций.
2. Отсутствие инженерного обеспечения снижает стоимость участка в
среднем на 20-30%; также средняя стоимость земли снижается по мере
удаления от городской черты и увеличении площади земельного участка.
3. На торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга, формирующих первичный
рынок земельных участков, количество выставляемых объектов
уменьшается с каждым годом. Это объясняется и тем, что сама величина
не участвующих в обороте земельных угодий города уменьшается, и тем,
что из существующего предложения уже «выбраны» наиболее
привлекательные объекты: большинство предлагаемых на торгах в
настоящее время участков выставлялись уже неоднократно.
4. Вторичный рынок земли остаётся закрытым, информация не только о
ценовых показателях сделок купли-продажи участков, но даже о самих
сделках отсутствует. За второе полугодие 2012 года поступила информация
об одной крупной сделке на рынке: покупке Дмитрием Костыгиным и
Августом Мейером, бывшими совладельцами «Ленты» 4 земельных
участков (от 5 до 15 га) под продуктовые гипермаркеты на Пулковском
шос., Таллинском шос., Шафировском пр. и Пискарёвском пр.; наиболее
вероятная стоимость участков – 2 200-2 500 руб./кв.м.
5. Наиболее востребованными на первичном и вторичном рынке земли
остаются участки: для промышленной функции – расположенные в
локальных промышленных зонах окраинных районах города, пригородах и
прилегающих к черте города районах Ленинградской области; для
общественно-деловой функции – расположенные вблизи крупных
транспортных магистралей, станций метрополитена, ключевых
транспортных узлов и/или в престижных районах делового центра города.
11РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО ИТОГАМ 2012 ГОДА: РЫНОК ЗЕМЛИ
Объявленные и состоявшиеся торги Фонда имущества Санкт-Петербурга
12Вы также можете почитать
