АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР РЫНКА МОСКОВСКИХ НОВОСТРОЕК БИЗНЕС- И ПРЕМИУМ-КЛАССА - III квартал 2018 - Colliers International
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
АНАЛИТИЧЕСКИЙ
ОБЗОР РЫНКА
МОСКОВСКИХ
НОВОСТРОЕК БИЗНЕС-
И ПРЕМИУМ-КЛАССА
Москва | Жилая недвижимость
III квартал 2018
Основные индикаторы рынка московских новостроек*
бизнес- и премиум-класса. III квартал 2018
ОСНОВНЫЕ ИНДИКАТОРЫ РЫНКА НОВОСТРОЕК БИЗНЕС- И ПРЕМИУМ-КЛАССА ПО ИТОГАМ III КВАРТАЛА 2018
ПОКАЗАТЕЛЬ БИЗНЕС ПРЕМИУМ
к II кв. к III кв. к II кв. к III кв.
Изменение показателя
2018 2017 2018 2017
Объем предложения по площади в экспозиции, м² 1 374 600 301 000
-3% -8% -20% 6%
Объем предложения по кол-ву лотов в экспозиции, шт. 18 139 2 933
-2% -8% -19% 15%
Объем нового предложения, III кв. 2018, м² 170 000 5 500
25% -19% -87% -79%
Объем нового предложения, I-III кв. 2018, м² 525 000 116 000
-30% к I-III кв. 2017 -7% к I-III кв. 2017
Количество проектов в активной фазе реализации, шт. 93 30
4% 1% -6% 15%
Средняя площадь лота, м², сент. 2018 75,8 102,6
-0,3% 0% -3% -7%
Средневзвешенная цена предложения, руб./м², сент. 2018 246 300 502 500
1% 0% 6% 3%
Средний бюджет предложения, млн руб. 18,7 51,4
0% -2% 3% -10%
Объем поглощения, III кв. 2018, м² 280 000 22 000
13% 72% -25% 22%
Годовой объем поглощения, с начала года, м² 727 000 79 000
59% к I-III кв. 2017 44% к I-III кв. 2017
Источник: Colliers International
Общие тенденции рынка московских новостроек III квартал 2018
> Активизация девелоперов > Рост ипотечного рынка
После небывалого роста активности девелоперов на рынке, По итогам отчетного периода средневзвешенная ставка по
которые старались получить максимальное количество ипотечным жилищным кредитам достигла исторического
разрешений на строительство до вступления в силу нового минимума, опустившись относительно июня на 0,11 п.п. - до
Федерального закона, ужесточающего правила деятельности уровня 9,56%, по данным ЦБ РФ. Положительная динамика
застройщиков на рынке в рамках долевого строительства, снижения ставок сказалась на увеличении выдачи ипотечных
динамика выдачи разрешений в III квартале была кредитов, которых с начала года было выдано 1 млн. займов,
зафиксирована на рекордно низком уровне. Так, за июль- что в 1,4 раза больше чем за аналогичный период 2017.
сентябрь 2018 было выдано всего 32 разрешения на Однако в конце сентября был аннулирован основной фактор
строительство жилья на территории Москвы, что в 6 раз смягчения условий ипотечного кредитование – поступательное
меньше чем за II квартал и на треть ниже чем за аналогичный снижение ключевой ставки, которое было прервано ее ростом
период 2017. на 0,25 п.п до 7,75% решением ЦБ РФ. Однако решение было
принято в конце III квартала, что никак не сказалось на уровне
> Переход рынка на новые правила деятельности ипотечных ставок и спросе за отчетный период.
С вступлением в силу закона о новых правилах
> Рост объемов реализованного спроса
финансирования строящегося жилья, российские банки
запустили новые инструменты кредитования. Так, с 1 июля Доступность ипотечного кредитования является одним из
Сбербанк России запустил два новых продукта для главных факторов роста спроса на рынке. Так, по данным
застройщиков. Это кредитование с применением счетов эскроу Росреестра, в III квартале 2018 на рынке новостроек Москвы (с
и банковское сопровождение. учетом присоединенных территорий) всех классов было
На данный момент действует добровольный период перехода зарегистрировано 19,97 тыс. договоров долевого участия, что
на новые правила финансирования и ряд девелоперов уже превышает прошлогодний показатель на 56%.
успели им воспользоваться в своих новых проектах. Так, Всего за 9 месяцев 2018 было зарегистрировано 53,9 тыс.
крупнейший застройщик Москвы – «Группа Компаний ПИК» и сделок по ДДУ, что на 47% больше чем за I–III квартала 2017.
Банк ВТБ заключили первую сделку по проектному
финансированию строительства, а именно для нового проекта
> Рост объемов ввода жилья
застройщика – ЖК «Дмитровский парк». Эта сделка оказалась Всего в Москве за январь-сентябрь 2018 было введено в
первой для ГК ПИК и крупнейшей в целом в РФ по проектному эксплуатацию 1,8 млн м2 жилья, что на 28% больше чем за
финансированию строительства новостроек. Кроме того ряд аналогичный период 2017 года. Всего за I–III кварталы 2018
сделок подобного финансирования прошли в регионах в III было введено 53% жилья от запланированного на 2018 (3,4
квартале 2018 и анонсированы на ближайшую перспективу. млн. м2). В сегменте высокобюджетного жилья было введено 3
Например, компания Udevelopment в новом проекте на ЖК бизнес-класса («20&20», «Дом MID», «РГ. Воронцовский
Шаболовке планирует открыть продажи с эскроу-счетами. парк») и 1 апарт-комплекс премиум-класса («Современник»).
*Первичное предложение от застройщиков
2 Аналитический обзор рынка московских новостроек бизнес- и премиум-класса l III квартал 2018 l Москва l Colliers International
Новостройки Москвы бизнес- и премиум-класса
на стадии активных продаж
█ Старт продаж проектов до 2018
█ Новые проекты бизнес-класса в 2018
█ Новые проекты премиум-класса в 2018
Проекты в рамках ММДЦ
«Москва-Сити»
1. ОКО
2. IQ-Квартал
3. Федерация
4. Меркурий Сити
5. Neva Towers
Источник: Colliers International
3 Аналитический обзор рынка московских новостроек бизнес- и премиум-класса l III квартал 2018 l Москва l Colliers International
Анализ предложения, спроса и цен на рынке новостроек бизнес-класса
Предложение В среднесрочной перспективе ожидается возобновление
тренда по увеличению предложения за счет выхода на
> Общие сведения рынок новых проектов, разрешения на которые были
получены в массовым порядке в течение II квартала 2018, а
Третий квартал подряд объем поглощения на рынке также открытия новых очередей и объемов в существующих
превышает объем нового предложения, в связи с чем объектах. Так, только потенциальный объем новых
объем текущего предложения снизился до уровня начала проектов (с учетом возобновления продаж в ЖК «Западный
2017 года. порт»), невыведенного на рынок, составляет порядка 330
В сентябре 2018 объем предложения на первичном рынке жилья тыс. м2.
бизнес-класса составил 1,37 млн м2 (-3% к II кварталу 2018), или Динамика объема предложения на рынке новостроек
18 140 лотов. В активной фазе реализации было представлено бизнес-класса
93 комплекса.
С июля по сентябрь 2018 рынок пополнился 4 новыми проектами
бизнес-класса: Bauman House, Big Time, D1 и «Рихард». При
этом за аналогичный период 2017 года на рынок вышло шесть 400 1,8
новых проектов. На долю новых проектов в III квартале 2018
пришлось 15% объема нового предложения. Основная причина -8,9% 1,6
– небольшой масштаб проектов, а также стратегия девелоперов
1,4
по постепенному выводу предложения на рынок. Основная часть 300
нового предложения – в уже известных рынку проектах, где 1,2
продажи стартовали в новых корпусах и очередях («Лефорт»,
млн м2
«Сити Парк», Life-Кутузовский, «РГ. Октябрьское поле»), а в 1,0
тыс. м2 200
проекте «Западный Порт» были возобновлены продажи от 0,8
нового владельца - ГК ПИК. Кроме того, в двух проектах в
продажу поступил новый пул квартир в уже экспонируемых 0,6
очередях - на новых этажах и секциях («Береговой», Prime 100
0,4
Park).
0,2
Суммарный объем нового предложения составил порядка 170
тыс. м2, что на 25% больше, чем в предыдущем квартале, и на 0 0,0
19% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. I кв. II III IV I кв. II III IV I кв. II III IV I кв. II III
кв. кв. кв. кв. кв. кв. кв. кв. кв. кв. кв.
Несмотря на рост нового предложения на рынке (по 2015 2016 2017 2018
сравнению со II кварталом) рекордный за последние 3 года Объем предложения (правая шкала) Изменение объема
объем спроса в бизнес-классе сказался на сохранении Объем нового предложения % предложения по
тренда по снижению объема предложения на рынке. Объем поглощения итогам квартала
Источник: Colliers International
НОВЫЕ ПРОЕКТЫ БИЗНЕС-КЛАССА, ПОСТУПИВШИЕ В ПРОДАЖУ В III КВАРТАЛЕ 2018
Формат Кол-во лотов
Название Адрес Девелопер Год ввода
недвижимости по проекту
ЦАО, Басманный район
Bauman House квартиры Capital Group 342 2021
Новая Дорога ул., вл. 11А, 11Б, корп.1-3
СЗАО, Хорошево-Мневники
Big Time квартиры Tekta Group 670 2020
Мневники ул., вл. 5, корп. 1-3
САО, Тимирязевский район
D1 квартиры MR Group 1072 2021
Дмитровское шоссе, вл. 1, корп.3
САО, Хорошевский район
Рихард квартиры ФСК Лидер 802 2021
Зорге ул., вл. 9
Источник: Colliers International
4 Аналитический обзор рынка московских новостроек бизнес- и премиум-класса l III квартал 2018 l Москва l Colliers International
> Основные девелоперы Структура предложения на рынке новостроек
Лидерами по объему предложения в III квартале стали такие бизнес-класса по девелоперам, сентябрь 2018, %
компании, как Capital Group, «МонАрх» и MR Group (учитывая
совместные проекты с ВТБ). На долю указанных компаний
приходится от 6% до 9% первичного рынка жилья бизнес-класса.
При этом стоит отметить, что за счет выхода новых проектов
9%
Capital Group и MR Group удалось улучшить свои позиции на
рынке. Так, Capital Group возглавил рейтинг девелоперов, за счет
нового проекта Bauman House, а MR Group удалось войти в 8%
тройку топ-девелоперов после открытия продаж в проекте D1. В
10-ке крупнейших застройщиков бизнес-класса по итогам
квартала появился новичок – Tekta Group. 6%
45%
> Структура предложения по формату недвижимости
5%
Принадлежность новых проектов III квартала 2018 к
классическому формату жилой недвижимости (с квартирами в
составе) сказалось на изменении в структуре предложения по 5%
формату недвижимости, где доля апартаментов снизилась на 2
п.п. до 22%. Структура предложения по местоположению 5%
> Структура предложения по местоположению 5%
4% 4% 4%
В III квартале 2018 за счет выхода новых проектов на рынок
традиционно престижных локации запада и севера столицы
укрепили свою долю в структуре следующие округа: Северный
округ (на 1 п.п. за счет ЖК D1 и «Рихард») до 23%, Западный (на 1
Capital Group
п.п. за счет нового объема в ЖК «Береговой») и СЗАО (на 1 п.п. за
МонАрх
счет Big Time) до 17%. Всего на эти три округа приходится
MR Group (в т.ч. совместные проекты с ВТБ)
суммарно почти 60% предложения, что говорит о сохранении на
Донстрой
рынке Москвы ярко выраженных территориальных особенностей
ЛСР
в развитии высокобюджетной недвижимости. При этом в
Tekta Group
долгосрочной перспективе такие диспропорции будут только
Галс-Девелопмент (в т.ч. совместный проект с "Волей Гранд")
увеличиваться. Так, Западный округ в перспективе имеет все
Флэт и Ко
предпосылки к тому, чтобы стать лидером по объему
Эталон-Инвест
предложения жилых новостроек бизнес-класса за счет активного
Главстрой Девелопмент
освоения района Раменки, в том числе крупными проектами
Другие
компаний «Донстрой» и «Интеко»
Источник: Colliers International
> Структура предложения по стадии строительной
готовности Структура предложения на рынке новостроек
Темпы строительства подавляющего большинства комплексов бизнес-класса по стадии строительной готовности,
бизнес-класса оцениваются как высокие. Новые проекты сентябрь 2018, %
выводятся на рынок постепенно, а темпы реализации на
начальной стадии продаж высоки. В связи с этим, несмотря на
постоянный выход на рынок нового предложения на старте, доля 2%
предложения на начальных стадиях строительства не превышает
18%, снизившись отн. июня 2018 на 1 п.п. 16%
27%
Структура предложения на рынке новостроек
бизнес-класса по округам, сентябрь 2018, %
2% 2%
6%
23% 24%
7%
САО
ЗАО 31%
11%
СЗАО
СВАО
ЦАО
18%
ЮАО Подготовка площадки
14% Котлован, работы подземного уровня
ЮЗАО
Монтаж надземных этажей
ВАО Фасадные и внутренние отделочные работы
17% Введен в эксплуатацию
ЮВАО
Источник: Colliers International Источник: Colliers International
5 Аналитический обзор рынка московских новостроек бизнес- и премиум-класса l III квартал 2018 l Москва l Colliers International> Структура предложения по площади > Структура предложения по наличию отделки
квартир/апартаментов В течение III квартала новое предложение выходило на рынок в
Средняя площадь лотов в экспозиции на рынке новостроек основном в состоянии «без отделки».
бизнес-класса продолжила сокращаться. Девелоперы в новых Исключение – проект D1 от MR Group, где в корпусе №3
проектах ориентируются на среднюю площадь лотов 60-65 м2, квартиры реализуются с отделкой «под ключ», представленной в
прорабатывая максимально функциональные планировки с трех дизайнерский вариантах, а также корпус №1 ЖК Life-
целью оптимизировать бюджет покупки, а также Кутузовский с отделкой в двух разных стилях (темное или
предусматривают возможность объединения лотов для светлое исполнение).
расширения целевой аудитории.
Остальные проекты и новые очереди вышли на рынок с
По итогам квартала средняя площадь лотов в экспозиции квартирами и апартаментами в состоянии без отделки.
снизилась незначительно (-0,3% к июню 2018) и в конце
сентября 2018 составила 75,8 м2. В течение III квартала 2018 доля квартир с отделкой
существенно не изменилась в структуре предложения. Так, доля
Средняя площадь квартир составила 76,9 м2, в сегменте предложения с отделкой «под ключ» на рынке новостроек
апартаментов традиционно более компактная нарезка – на 6% бизнес-класса составила 6% (81,5 тыс. м2).
меньше (72,1 м2).
В состоянии white box* предлагалось 87,6 тыс. м2 – 6%
Наиболее популярные лоты в предложении 2- и 1-комнатные предложения на рынке.
юниты средней площадью 70 и 47 м² соответственно.
Динамика структуры предложения на рынке Структура предложения на рынке новостроек бизнес-
новостроек бизнес-класса по площади лотов, % класса по наличию и типу отделки, сентябрь 2018, %
100%
7% 6% 5% 4%
6% 6%
7%
10%
11% 10%
11%
75% 14%
17% без white box*
16% 18%
отделки с отделкой 6%
16% 88% 12%
50% 27% под ключ
29% 27% 6%
24%
25%
24% 26% 29%
25%
5% 7% 7%
7%
0%
2015 2016 2017 III кв. 2018
* Выполнена стяжка, возведены перегородки, разведены
коммуникации, стены и потолок подготовлены под финишные
До 40 40–60 60–80 80–100 100–120 120–140 Более 140 отделочные материалы
Источник: Colliers International Источник: Colliers International
6 Аналитический обзор рынка московских новостроек бизнес- и премиум-класса l III квартал 2018 l Москва l Colliers InternationalДинамика структуры предложения квартир Средние цены предложения в новостройках
и апартаментов в новостройках бизнес-класса бизнес-класса по округам, сентябрь 2018, руб. за м2
по бюджету, %
100%
11% 9% ЦАО 315 400
18% 15%
7% 8%
7% САО 288 400
75% 9% 14% 15%
15%
12% ЮЗАО 239 500
22% 24%
50% 18% 20% ВАО 227 100
25% 27% СЗАО 224 500
27% 26%
25%
ЮАО 219 800
17% 16% 19%
18%
ЗАО 216 000
0%
2015 2016 2017 III кв. 2018 ЮВАО 214 600
До 10 млн руб. 10–15 млн руб. 15–20 млн руб.
СВАО 210 600
20–25 млн руб 25–30 млн руб. Более 30 млн руб.
Источник: Colliers International Источник: Colliers International
Спрос
Объем реализованного спроса в III квартале 2018 на 70% превысил прошлогодний показатель. Высокий уровень спроса связан с
увеличением количества новых проектов на рынке, в том числе в районах, испытывающих дефицит нового предложения, а также с
действием выгодных условий приобретения, в частности низких ставок по ипотеке.
Объем поглощения в сегменте новостроек бизнес-класса в III квартале 2018 оценивается на уровне 280 тыс. м², что на 11% больше,
чем в предыдущем, и на 72% больше, чем в III квартале 2017.
Доля апартаментов в структуре спроса составила около 10%.
Средняя площадь реализованных лотов составила 68 м2, снизившись за квартал на 3%. Для квартир средняя площадь в спросе
составила 70 м2, для апартаментов – 56 м2.
Лидерами по объемам продаж стали такие комплексы, как «Зиларт», «Символ», «Небо», «Береговой» и «Царская площадь», для
которых спрос в среднем превысил показатель 40 лот./мес. по итогам квартала.
Цены
Средняя цена предложения на рынке новостроек бизнес-класса незначительно выросла по итогам квартала. Рост средних цен за
счет повышения строительной готовности объектов и высокого уровня спроса на рынке был в некоторой степени сдержан выходом
на рынок нового предложения по стартовым ценам.
Без учета нового предложения средняя цена на рынке незначительно выросла (+2,6%) за счет умеренного повышения цен на лоты в
отдельных наиболее успешных комплексах, а также вымывания наиболее ликвидного предложения с низкими ценами.
Динамика средней цены предложения квартир и апартаментов в новостройках бизнес-класса
руб./м2
300 000
276 500
280 000
260 000 246 300
240 000
220 000 237 800
200 000
I кв. II кв. III кв. IV кв. I кв. II кв. III кв. IV кв. I кв. II кв. III кв. IV кв. I кв. II кв. III кв.
2015 2016 2017 2018
Квартиры Апартаменты Квартиры+апартаменты
Источник: Colliers International
В сентябре 2018 средняя цена предложения составила 246 300 руб./м² (+1,1% к II кварталу 2018, -0,3% к III кварталу 2017). Квартиры
в среднем стоили 237 800 руб./м², апартаменты на 16% больше - 276 500 руб./м², что обусловлено их более центральным
расположением (ввиду дефицита площадок под новое строительство ЖК в центре), более высокую стадию стр-ва и более короткий
срок возведения, а также более частое наличие отделки в комплексах апартаментов чем в комплексах квартир в среднем.
Стандартный уровень дисконта при 100%-ной оплате или оформлении ипотеки в среднем находился на уровне 2-3% и достигал 10–
15% на отдельные акционные лоты.
Средний бюджет предложения по итогам квартала остался без изменений и составил 18,7 млн. руб., при этом продемонстрировав
небольшое снижение относительно аналогичного периода 2017 года (-2%).
7 Аналитический обзор рынка московских новостроек бизнес- и премиум-класса l III квартал 2018 l Москва l Colliers InternationalАнализ предложения, спроса и цен на рынке новостроек премиум-класса
Предложение
Общие сведения Динамика объема предложения на рынке новостроек
премиум-класса
Впервые за последние 2 года объем нового предложения,
выведенного на рынок по итогам квартала оказался меньше чем 80 400
объем поглощения, за счет чего впервые с 2016 года снизился -20%
70 350
объем экспозиции на рынке
60 300
В сентябре 2018 объем предложения в сегменте составил 2933
50 250
лотов общей площадью 301 тыс. м2, снизившись на 20% к июню
2018, однако превышая на 6% показатели аналогичного периода 40 200
тыс. м2
2017 года. В активной фазе реализации было представлено 30 30 150
комплексов.
20 100
Снижение объема предложения обусловлено приостановкой 10 50
продаж в крупном проекте класса премиум – ЖК «Нескучный
0 0
Home & SPA», низким объемом нового предложения, а также I кв. II III IV I кв. II III IV I кв. II III IV I кв. II III
завершением продаж в ряде объектов (например, в комплексе кв. кв. кв. кв. кв. кв. кв. кв. кв. кв. кв.
«Современник»). 2015 2016 2017 2018
В течение квартала на рынок вышел всего 1 премиальный объект: Объем предложения (правая шкала)
Chkalov от Ikon Development. Объем нового предложения в III Объем нового предложения
Объем поглощения
квартале составил 5,5 тыс. м2, что на 87% меньше, чем в
предыдущем квартале, и на 79% - по сравнению с аналогичным
периодом прошлого года.
% Изменение объема предложения по итогам квартала
Источник: Colliers International
НОВЫЕ ПРОЕКТЫ ПРЕМИУМ-КЛАССА, ПОСТУПИВШИЕ В ПРОДАЖУ В III КВАРТАЛЕ 2018
КОЛИЧЕСТВО
НАЗВАНИЕ АДРЕС ФОРМАТ ДЕВЕЛОПЕР ЛОТОВ ПО ГОД ВВОДА
ПРОЕКТУ
ЦАО, Басманный район
Chkalov апартаменты Ikon Development 396 2020
Курского вокзала пл.
Источник: Colliers International
8 Аналитический обзор рынка московских новостроек бизнес- и премиум-класса l III квартал 2018 l Москва l Colliers International> Основные девелоперы Структура предложения на рынке новостроек
Лидерство по объему предложения на рынке новостроек премиум- премиум-класса по девелоперам, сентябрь 2018, %
класса по-прежнему принадлежит компании Capital Group,
расширившей свое присутствие на рынке еще в конце 2017 года
за счет вывода двух новых проектов: «Кутузовский 12» и Capital
Towers. В ближайшей перспективе компания еще больше укрепит
свое место за счет заявленных до конца 2018 года новых 16%
проектов. 22%
По итогам III квартала единственное значимое изменение в
структуре – это переход проектов компании O1 Properties 2%
(«Большевик» и A-Residence) в портфель новой компании RWB 3%
development and asset management (RWB Group), которая была 3%
создана бывшими топ-менеджерами O1 Properties.
4%
> Структура предложения по формату недвижимости
Доля апартаментов в суммарном объеме предложения по итогам
6% 17%
III квартала выросла с 53% до 61% за счет выхода на рынок
нового апарт-комплекса Chkalov, а также приостановки продаж
квартир в крупном ЖК «Нескучный Home & SPA». 7%
> Структура предложения по местоположению
8% 12%
Уход с рынка компании Gorn Development также отразился и на
территориальной структуре предложения. Так, вместо Донского
района, где располагается ЖК «Нескучный Home & SPA», в тройку
крупнейших районов по объему предложения вошел район
Замоскворечье.
В лидерах по-прежнему Пресненский район, в границах которого Capital Group Renaissance Development
концентрируется половина рынка премиум-класса в основном за Tekta Group Интеко
счет продажи апартаментов в небоскребах ММДЦ «Москва-Сити».
Донстрой Галс-Девелопмент
> Структура предложения по стадии строительной БСК AEON-Development
готовности
Трансстройинвест RWB Group
По итогам III квартала 2018 доля предложения на завершающей Другие
стадии строительства (стадия отделки или построенные объекты)
увеличилась на 12 п.п. и превысила отметку 50% в структуре Источник: Colliers International
предложения.
Также выросла доля предложения на начальной стадии – стадии Структура предложения на рынке новостроек
подготовки строительной площадки за счет выхода в продажу премиум-класса по стадии строительной готовности,
апартаментов в комплексе Chkalov. сентябрь 2018, %
15%
Структура предложения на рынке новостроек
премиум-класса по районам, сентябрь 2018, %
39%
12%
17%
5%
21%
5% 50%
13%
5%
6%
Подготовка площадки
Котлован, работы подземного уровня
12%
Монтаж надземных этажей
Фасадные и внутренние отделочные работы
Введен в эксплуатацию
Источник: Colliers International Источник: Colliers International
9 Аналитический обзор рынка московских новостроек бизнес- и премиум-класса l III квартал 2018 l Москва l Colliers International> Структура предложения по типам и площади > Структура предложения по наличию отделки
квартир/апартаментов
Доля предложения без отделки растет второй квартал
По итогам квартала средняя площадь лотов в экспозиции подряд и по итогам июля-сентября 2018 достигла уровня в
снизилась за счет вывода большого объема апартаментов 54%.
мелкой нарезки в Chkalov.
В сентябре 2018 с отделкой «под ключ» экспонировалось 86,2
В сентябре 2018 средняя площадь лотов в предложении тыс. м² (839 лотов) – 29% суммарного объема предложения на
составила 103 м² (-3% к предыдущему кварталу), при этом рынке («ОКО», Capital Towers, A-Residence, «Резиденция
показатель снизился не только в сегменте апартаментов (до 105,5 Тверская», Edison House, «Дом Наркомфина», Chkalov,
м²), но также был отмечен и для ЖК с квартирами (до 98,5 м²), в частично «Меркурий Сити Тауэр», «Звезды Арбата», также
сегменте которых с рынка ушли крупногабаритные квартиры в ЖК лоты с отделкой появились в «Резиденция Монэ»).
«Нескучный Home & SPA».
В состоянии «под чистовую отделку» предлагалось 83,9 тыс. м²
Наиболее популярные лоты в предложении 2- и 3-комнатные (829 лотов) – 17% предложения на рынке (Neva Towers,
юниты средней площадью 75 и 127 м² соответственно. «Усадьба Manor», «Розмарин»). В ряде проектов имеется опция
– отделка от застройщика под заказ, например в ЖК «Реноме».
Динамика структуры предложения на рынке Структура предложения на рынке новостроек
новостроек премиум-класса по площади лотов, % премиум-класса по наличию и типу отделки, %
100%
12% 12%
21% 20%
10% 7%
75% 10% 9% 10%
11%
12% 14% 12%
14%
50% 14% 13% под ключ
17% без отделки
с отделкой 29%
20% 54%
46% white box
18% 17%
27% 29%
25% 18%
10% 9% 19%
13%
4% 4%
2% 2% 1% 4%
0%
2015 2016 2017 III кв. 2018
До 40 40-60 60-80 80-100 100-120 120-140 140-160 Более 160
Источник: Colliers International Источник: Colliers International
Динамика структуры предложения квартир и Средние цены предложения в новостройках
апартаментов в новостройках премиум-класса по премиум-класса по районам, сентябрь 2018, руб. за м2
бюджету, %
100% 5% 4% Арбат (ЦАО) 825 500
8% 8% 3%
4% Тверской (ЦАО)
6% 5% 6% 679 300
7% Якиманка (ЦАО) 677 700
32% 16% 17%
75%
15% Дорогомилово (ЗАО) 625 700
Мещанский (ЦАО) 581 300
8% 29% 31%
50%
32% Пресненский (ЦАО) 536 200
17%
Беговой (САО) 507 100
16% Замоскворечье (ЦАО) 479 300
25% 33% 34% Хамовники (ЦАО) 479 000
16% 29%
7%
Таганский (ЦАО) 485 576
3% 3%
0% 4% Раменки (ЗАО) 426 400
2015 2016 2017 III кв. 2018
Басманный (ЦАО) 412 811
До 20 млн. руб. 20–40 млн руб. 40–60 млн руб. Щукино (СЗАО) 355 700
60–80 млн руб. 80–100 млн руб. 100–120 млн руб.
Более 120 млн руб. Очаково-Матв. (ЗАО) 316 200
Источник: Colliers International
Источник: Colliers International
*Район Войковский не учитывается ввиду нерепрезентативности выборки.
10 Аналитический обзор рынка московских новостроек бизнес- и премиум-класса l III квартал 2018 l Москва l Colliers InternationalСпрос
Спрос в сегменте новостроек премиум-класса в III квартале 2018 находился на более низком уровне в сравнении с предыдущим
кварталом за счет снижения объема предложения и как следствие выбора на рынке, отсутствия большого количества нового
предложения и роста цен.
В III квартале 2018 объем поглощения оценивается на уровне 22 000 м², что на 25% ниже, чем в предыдущем квартале, и на 22%
превышает показатель аналогичного периода прошлого года.
Доля апартаментов в структуре спроса составила 45%.
Средняя площадь реализованных лотов составила 80 м2 (квартиры – 89 м2, апартаменты – 71 м2).
Лидерами продаж остаются как прежние знаковые проекты для рынка (Neva Towers, Capital Towers, «Садовые кварталы»), так и
новые проекты 2018 года (Spires).
Цены
Основное влияние на положительную динамику средней цены на рынке (+6%) оказало повышение строительной готовности ряда
объектов, за счет которой застройщики подняли по этим объектам цены.
Динамика средней цены предложения квартир и апартаментов в новостройках премиум-класса, руб./
руб./м2
700 000
650 000
544 800
600 000
550 000
500 000
502 500
450 000
400 000
440 900
350 000
I кв. II кв. III кв. IV кв. I кв. II кв. III кв. IV кв. I кв. II кв. III кв. IV кв. I кв. II кв. III кв.
2015 2016 2017 2018
Квартиры Апартаменты Квартиры+апартаменты
Источник: Colliers International
В сентябре 2018 средняя цена составила 502 500 руб./м² (+6% к II кварталу 2018, +3% к III кварталу 2017) без учета скидок.
Квартиры в среднем стоили 440 900 руб./м², апартаменты – 544 800 руб./м².
Выход нового проекта – Chkalov по ценам на 28% ниже среднерыночных в данном сегменте не сказался на коррекцию цен в
сторону понижения ввиду небольшого объема нового предложения.
В течение квартала отмечалась разноплановая ценовая политика в объектах: с одной стороны дисконт цен в наименее
востребованных комплексах или комплексах на завершающих стадиях продаж, например, в сданных комплексах «Воробьев Дом»
и «Долина Сетунь» цены на остаточное предложение было снижено на 4-6%. С другой стороны в ряде активно строящихся
комплексов цены выросли на 10-15% за квартал, речь идет в частности о таких комплексах как «Цвет 32», «Оливковый Дом».
Однако большинство прайс-листов не претерпела значительных изменений.
Размер базовой скидки остался на уровне 3–5%, на отдельные лоты дисконт достигал 9–12%. Например, скидка в 12%
предоставлялась в сданных комплексах «Сады Пекина» и «Алые паруса».
Средний бюджет предлагаемых квартир/апартаментов по итогам квартала составил 51,4 млн руб., показав рост на 3% по
сравнению с предыдущим кварталом за счет роста средней цены, в то же время снизившись за год на 10% за счет снижения
средней площади лота в реализации.
11 Аналитический обзор рынка московских новостроек бизнес- и премиум-класса l III квартал 2018 l Москва l Colliers InternationalОсновные тенденции III квартала 2018
Предложение
> На рынке новостроек наблюдалось снижение девелоперской > Сдерживание резкого роста среднерыночных цен за счет
активности в виде уменьшения выдачи разрешений на выхода нового предложения по ценам ниже среднерыночных
строительство, что обусловлено большим запасом новых цен, а также коррекция цен в сторону снижения в ряде
разрешений у застройщиков, выданных по «старым» правилам сданных проектов для ускорения реализации остаточного
рынка. предложения
> Особенности экспозиции в новых объектах на рынке, когда > Сохранение благоприятных условий по ипотечному
девелоперы выводят на рынок лишь небольшую часть от кредитованию, снижение средних ставок до исторических
проектного объема в новых проектах. Так, новое предложение минимумов за всю историю
составило всего треть от проектного объема объектов. Одна
Выводы и прогнозы
из возможных причин – нежелание девелоперов затоваривать
рынок, а также стратегия по диверсификации предложения по > Рынок новостроек бизнес- и премиум-класса стабильно
стадиям строительства. пополняется новыми объектами, однако темпы пополнения не
> Снижение объема предложения на рынке за счет превышения столь высоки, нежели в 2016-2017 гг. До конца года
спроса над объемом нового предложения. анонсирован выход ряда крупных проектов в
высокобюджетном сегменте, наиболее крупные из которых это
> Консолидация рынка – новые проекты выводятся на рынок в проекты компании Wainbridge Property, Vesper, «Донстрой» и
основном крупными застройщиками, которые наращивают Hutton Development.
свою долю на рынке.
> Повышение ЦБ РФ ключевой ставки, произошедшее в конце
Спрос сентября 2018, должно отразиться на рынке в виде
постепенного повышения ставок ипотечного кредитования.
> Ажиотажные показатели спроса на рынке новостроек, в том
Однако возникающие ожидания по росту ставок кредитования
числе высокобюджетных на фоне перехода рынка на новые
и росту цен, ввиду законодательных изменений на рынке,
правила и ожидание покупателей в связи с этим значительного
будут стимулировать в краткосрочной перспективе
повышения цен. Дополнительным подспорьем в росте спроса
потенциальных покупателей к более быстрой реализации
стали выгодные условия по ипотеке, а именно самый низкий
спроса на рынке.
уровень ставок по ипотеке за всю историю рынка
> Таким образом, ожидается, что повышенный спрос будет
> Цены и условия реализации характерен и в 4 квартале 2018, он по прогнозам Colliers
> Положительная динамика цен, особенно в сегменте премиум International по-прежнему будет превосходить объемы
новостроек, связанное как с уходом с рынка наиболее выводимого на рынок предложения, что скажется на
дешевых лотов, так и за счет непосредственного повышения дальнейшем снижении объема экспозиции на рынке.
цен в прайс-листах новостроек (до 10-15% в отдельных ЖК).
> При сохранении текущего соотношения спроса/предложения и
> В целом сохранение на прежнем уровне среднего бюджета ожиданий на рынке в среднесрочной перспективе наиболее
предложения в бизнес- и премиум классе за счет продолжения вероятен сценарий стабильного роста средней цены
тренда по оптимизации планировочных решений и как предложения в размере 1-3% за квартал.
следствие уменьшение средней площади лота.
12 Аналитический обзор рынка московских новостроек бизнес- и премиум-класса l III квартал 2018 l Москва l Colliers InternationalВы также можете почитать
