Обзор рынка жилищного строительства России - 2018 год - EY
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
Обзор рынка жилищного строительства России 2018 год
Введение
Рынок жилой недвижимости стоит на пороге существенных изменений —
в результате реализации целого комплекса законодательных инициатив
процесс жилищного строительства в скором времени перейдет на механизм
проектного финансирования. Новый подход призван снизить риски
приобретения жилья на стадии строительства, повысить надежность
и прозрачность деятельности застройщиков, а также более активно вовлечь
банки в процесс строительства в роли посредников, обеспечивающих
стабильность всей системы.
В данном исследовании мы проанализировали возможные последствия
предстоящих регуляторных изменений. В первом блоке исследования
рассмотрены ключевые показатели рынка жилищного строительства
России, а во втором — влияние нового механизма на этот рынок.
Обзор рынка жилищного строительства России, 2018 год | 1
Основные выводы
по исследованию
Механизм проектного финансирования с использованием
эскроу-счетов
Средневзвешенная процентная ставка по проектам, которые реализуются
с использованием нового механизма, ориентировочно составит 6-8%.
По состоянию на декабрь 2018 года 77 проектов, включающих 183 объекта
строительства общей площадью более 1,5 млн кв. м, реализуются
с использованием эскроу-счетов. Среди российских регионов лидером
по количеству таких проектов является Республика Башкортостан
(около 24 проектов), а по общей площади реализуемых проектов — Московская
область (более 320 тыс. кв. м).
По состоянию на декабрь 2018 года семь банков работают
с эскроу-счетами. По данным Единой информационной системы жилищного
строительства, оператором которой выступает ДОМ.РФ, наибольшее количество
проектов с использованием нового механизма реализуются в Сбербанке,
ВТБ и банке «ДОМ.РФ».
2 | Обзор рынка жилищного строительства России, 2018 год
Себестоимость строительства жилищных проектов, цены
и динамика продаж
Согласно результатам анализа проектных деклараций, средняя
себестоимость строительства жилья в России варьируется
в пределах 37,4-55,9 тыс. рублей за кв. м.
По данным Росстата, уровень цен на жилье улучшенного качества
в среднем за последние 4 квартала составляет 56,6 тыс. рублей за кв. м.
Наиболее высокие цены характерны для регионов с максимальным
спросом (в том числе столичных регионов), а также для регионов с высокой
себестоимостью строительства (ввиду сложных климатических условий
и низкой плотности населения).
Прирост объемов ипотечного кредитования под залог прав требова-
ния ДДУ в России за 11 месяцев 2018 года составил 36% по сравнению
с аналогичным периодом прошлого года. Наблюдается увеличение доли
сделок на стадии строительства с привлечением ипотечного
кредита: в 2018 году она достигла 56%.
Существенные темпы роста объемов кредитования строительного сектора
потребуют дальнейшего повышения степени стандартизации ипотечных
кредитов, что позволит банкам осуществлять их секьюритизацию
через выпуск ипотечных ценных бумаг.
Финансовая устойчивость строящихся проектов
По результатам анализа более 70% проектов, реализуемых на данный
момент в России, демонстрируют достаточную финансовую
устойчивость и обладают параметрами, которые позволят застройщикам
обслуживать обязательства по проектному финансированию в рамках
нового механизма.
Стресс-тестирование финансовой устойчивости проектов показало, что в случае
снижения средних цен реализации на 10% для всех объектов, 55% из них
останутся кредитоспособными. Проекты с низким уровнем устой-
чивости к изменению рыночных условий и несбалансированные проекты могут
потребовать определенного реструктурирования и оптимизации параметров,
а проекты, находящиеся на ранних стадиях, возможно, не будут реализованы.
По агрегированному уровню финансовой устойчивости — доле
кредитоспособных объектов на стадии строительства — наиболее уверенные
результаты демонстрируют Дальневосточный, Центральный,
Северо-Западный и Уральский федеральные округа.
Обзор рынка жилищного строительства России, 2018 год | 3
Анализ структуры рынка
жилищного строительства
Строительство Объем ввода многоквартирных жилых домов застройщиками, млн кв. м
жилья 100
84,2
90 80,0
7 мая 2018 года в рамках Указа 74,8
80
Президента РФ № 204 «О националь- 66,3
ных целях и стратегических задачах 70
57,1
развития РФ на период до 2024 года» 60 51,0 52,8
было обозначено целевое значение 46,2
50 41,7 42,4
38,9 82,6
объемов жилищного строительства — 20,7 77,9
40 70,3
не менее 120 млн кв. м в год к 2024 42,6 59,6
году. В соответствии с паспортом наци- 30
онального проекта «Жилье и городская 20
среда», выполнение которого обеспечит 32,1
10 6,7 4,5
достижение целевых показателей, 14,5 2,1 1,6
0
ежегодный объем ввода многоквартир-
2015 2016 2017 2018* 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
ных домов должен достичь 80 млн кв. м
к 2024 году. Фактический ввод жилья застройщиками
Текущий объем строительства застройщиков
Учитывая долгосрочные цели развития
Прогнозируемый ввод жилья застройщиками
отрасли жилищного строительства
и сроки реализации проектов по уже Источник: Данные Минстрой, данные ЕИСЖС, анализ EY
* Оценка
выданным разрешениям, компания EY
подготовила прогноз динамики объемов
ввода жилой недвижимости без учёта благоприятным инвестиционным клима- Далее представлена карта регионов
ИЖС. том, привлекательностью с точки зрения России с распределением объема жилых
переезда и высокой покупательской спо- объектов, находящихся на стадии
Как представлено на диаграмме,
собностью населения. Это отражается на строительства по состоянию на 3 квар-
в 2018-2021 гг. ожидается замедление
уровне спроса и предложения жилья в тал 2018 года.
темпов роста объемов ввода недвижи-
данных регионах.
мости, обусловленное необходимой
адаптацией застройщиков к изменению
регулирования отрасли. В связи с ожи-
даемым переводом всех проектов,
в том числе получивших разрешение
на строительство до 1 июля 2018 года,
на новый механизм финансирования,
некоторые из них будут отложены или
переформатированы, что приведет
к перераспределению объемов ввода
жилья в 2020-2021 гг.
В настоящее время в России 126,5 млн
кв. м жилья на стадии строительства,
по данным ЕИСЖС. Говоря о географии
жилых проектов, можно отметить, что
лидерами по объему строящегося жилья
являются столичные регионы —
г. Москва, Московская область,
г. Санкт-Петербург и Ленинградская
область, а также Краснодарский край.
На данный момент вышеуказанные
регионы занимают лидирующие позиции
по экономическому развитию в России
и, соответственно, характеризуются
4 | Обзор рынка жилищного строительства России, 2018 год
Объем жилья на стадии строительства, кв. м
0 — 300 000 эконом
300 000 — 500 000 комфорт
500 000 — 1 000 000 бизнес
1 000 000 — 3 000 000 элитный
3 000 000 — 5 000 000
5 000 000 — 16 642 740
Северо-Западный
1%
8% 25%
Москва
5% Дальневосточный
17% 65% 4%
31% 12%
29% 55%
47%
Центральный
4% 1%
Уральский
35% 60% 5% 1%
42% 52%
Южный
2% Сибирский
8%
36% 4% 1%
Приволжский
53% Северо-Кавказский 35%
4% 1% 61%
3% 2% 36%
59%
38% 57%
Источник: данные ЕИСЖС, анализ EY
Структура по классам Динамика ипотечного кредитования
В структуре строящегося жилья 1 200 000 13%
по России преобладают эконом-
и комфорт-классы: они составляют 11%
1 000 000
до 90% всего предложения. Структура
предложения по классам относительно 9%
800 000
однородна в большинстве федеральных
млн. руб.
7%
округов — до 60% площадей относятся
600 000
к эконом-классу. Исключениями являют- 5%
ся Северо-Западный и Южный феде-
400 000
ральные округа, а также Москва, 3%
где доля комфорт-класса составляет 50%
и более. 200 000 1,0
Доля жилья более высоких классов — -1%
бизнес и элит — остается незначитель- 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв.
2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018
ной: 9% и 2% соответственно. Высоко-
классное жилье оказывает наибольшее Левая шкала — объем выданных ипотечных жилищных кредитов (все)
влияние на структуру предложения Левая шкала — объем выданных ипотечных жилищных кредитов (ДДУ)
в Москве, где доля бизнес-класса дости- Правая шкала — cтавка по ипотечным кредитам (все)
гает 30%, а элит — 5%. Правая шкала — cтавка по ипотечным кредитам (ДДУ)
Источник: данные ЦБ РФ, объем выданных кредитов в рублях
Динамика спроса
на жилую
ровав ростом среднего объема кредита Прирост объемов ипотечного кредито-
недвижимость и числа выданных кредитов. вания под залог прав требования ДДУ
за 11 месяцев 2018 года составил 36%
В 2016–2017 гг. произошло снижение На основе динамики 2016–2017 гг.
по сравнению с аналогичным периодом
средней ставки по выданным ипотечным можно заключить, что снижение ставки
кредитам с 12,5% до 10,6%, в том числе повлияло на увеличение объема вы- 2017 года. С учетом оценок на 2018 год,
под залог прав требования по договорам данных ипотечных кредитов на 37% по среднегодовой прирост за два послед-
долевого участия — с 11,6% до 10,4%. общему объему и на 16% по договорам них года в среднем по России составит
Рынок подтвердил высокую чувстви- долевого участия. В среднем снижение около 25%, однако динамика по регио-
тельность объема выданных ипотечных ставки на 1% способствует увеличению нам неоднородная. Среди регионов
кредитов к изменению ставки, отреаги- объема выданных кредитов на 15%. со значительными объемами ипотечного
Обзор рынка жилищного строительства России, 2018 год | 5
кредитования наибольший рост наблю- Среднегодовые темпы прироста объемов ипотечного кредитования по ДДУ в год,
дался в Свердловской области, Ростов- 2016–2018 гг.
ской области, республике Башкорто-
стан, Краснодарском крае, республике
Татарстан, а также в Москве и Санкт-
Петербурге.
Что касается количества сделок, наибо- 50%
по ДДУ — на 8%. Доля покупок жилой
недвижимости с привлечением ипотеки
выросла на 5%, достигнув 56% количе-
Источник: данные ЦБ РФ (объем выданных кредитов в рублях), анализ EY
ства сделок на стадии строительства.
На протяжении 2017-2018 годов
наблюдается тенденция увеличения
Средняя стоимость квартиры улучшенного качества, руб. / кв. м
доли сделок с привлечением ипотечного
кредитования.
Поскольку целевой уровень ставки
Москва
по ипотечным кредитам в соответствии
с рекомендациями Правительства
России составляет 7-8%, в будущем мож-
но ожидать продолжения позитивного
влияния доступности ипотеки на поддер- 100 000
Цены на рынке жилой
недвижимости Источник: Росстат, усредненное значение по последним 4 кварталам
В качестве базы для регионального ства. В Топ-20 регионов по стоимости ные регионы — Хабаровский край,
анализа средней стоимости жилья были жилья входят Москва и Санкт-Петербург Республика Саха (Якутия) и Приморский
использованы статистические данные (149,4 и 121,9 тыс. рублей за кв. м), край (более 70 тыс. рублей за кв. м).
по объектам улучшенного качества — прилегающие области (89,6 и 54,5 тыс.
многоквартирным домам типовой рублей за кв. м), а также дальневосточ-
застройки с улучшенными бытовыми
характеристиками (наличие коммуналь-
ных удобств, изолированные комнаты,
более удобные и просторные плани-
ровки квартир). Данный тип объектов
является наиболее репрезентативным
в структуре предложения. Он соответ-
ствует эконом- и комфорт-классам, кото-
рые составляют до 90% всего предложе-
ния на рынке.
Уровень цен на жилье улучшенного
качества составляет в среднем по
России 56,6 тыс. рублей за квадратный
метр (данные по последним четырем
кварталам). Наиболее высокие цены
характерны для регионов с высоким
спросом, в том числе столичных ре-
гионов, а также для зон со сложными
климатическими условиями и низкой
плотностью населения, то есть регионов
с высокой себестоимостью строитель-
6 | Обзор рынка жилищного строительства России, 2018 годГеография и концентрация деятельности застройщиков
10 лидирующих застройщиков по географии присутствия и объему ввода*
Объем Регионы присутствия
Объем жилого строительства
строительства, География лидирующих застройщиков
млн кв. м Топ-3 региона
присутствия, % в регионе, млн кв. м
2 2
1
1 1
6,99 г. Санкт-Петербург
г. Москва
ГК ПИК 6,9 Московская область 43
47
г. Санкт-Петербург 4,43 г. Москва
3
14 17
4,20 Московская область
г. Санкт-Петербург 1
Группа ЛСР 4,8 г. Москва 1,17 Свердловская область
Свердловская область
69
0,70 Ставропольский край
7 1
Санкт-Петербург
Холдинг Setl Group 2,7 Ленинградская область 0,58 Краснодарский край
Калининградская область
92
0,51 Воронежская область
16
Ставропольский край 0,41 Ростовская область
ГК ЮгСтройИнвест 1,4 Краснодарский край 48
Ростовская область 36
0,23 Ленинградская область
51 6
0,21 Тюменская область
г. Санкт-Петербург
ГК «Главстрой» 1,2 Московская область 42
47
Новосибирская область
г. Москва 0,19
0,15 Ярославская область
5 3
20
Московская область
ФСК «Лидер» 1,0 г. Москва 16 0,14 Калужская область
г. Санкт-Петербург 57
0,12 Пермский край
6 8
Тюменская область 32 Республика Саха
0,6
21
0,03
Брусника Новосибирская область (Якутия)
Свердловская область
33 Ханты-Мансийский
0,03 автономный округ — Югра
4 31
6
Воронежская область 0,03 Калининградская область
Домостроительный
комбинат 0,6 Республика Саха (Якутия)
Красноярский край
0,02 Красноярский край
87
21
23 0,02 Липецкая область
Свердловская область 2
ГК КОРТРОС 0,6 г. Москва 5
Пермский край 0,01 Республика Татарстан
49
3332
0,01 Нижегородская область
10
г. Санкт-Петербург
Концерн ЮИТ 0,5 Московская область
26
54 0,004 Тульская область
Свердловская область
Источник: данные ЕИСЖС, анализ EY
* Список лидирующих застройщиков сформирован с учётом объемов строительства и количества регионов присутствия
Обзор рынка компаний
жилищного (не менее трёх).
строительства России, 2018 год | 7Уровень концентрации отрасли жилищного строительства: совокупная доля рынка 5 крупнейших застройщиков в регионе
0%–30%
30%–50%
50%–75%
75%–90%
90%–100%
Источник: данные ЕИСЖС, анализ EY
По состоянию на декабрь 2018 года
строительство около 20 млн кв. м жилых
площадей на территории России (15%
от общего объема) реализуют 10 лиди-
рующих застройщиков по объему ввода
и географии присутствия. Их деятель-
ность в основном сосредоточена в евро-
пейской части страны — в Центральном,
Южном, Северо-Западном и Уральском
федеральных округах: здесь будут вве-
дены более 90% всех проектов.
В зависимости от региона указанные
10 лидирующих застройщиков гене-
рируют до 30%-40% от годового ввода
жилых площадей: около 30% в столич-
ных регионах, не более 10% в других
регионах европейской части России
и около 5% в регионах Сибирского
и Дальневосточного федеральных
округов.
Что касается структуры региональных
рынков с учетом всех представленных
на них игроков, уровень концентрации
в большинстве регионов низкий или
умеренный: совокупная доля 5 крупней-
ших игроков не превышает 50% более
чем в 30 регионах, и не превышает 70%
в 60 регионах. Высокая концентрация
рынка наблюдается в основном
в регионах со сложными климатически-
ми условиями строительства.
8 | Обзор рынка жилищного строительства России, 2018 годПлощади квартир Распределение комнатности строящихся квартир в разрезе по федеральным
округам
и квартирография
На фоне всех округов выделяется Южный
Северо-Западный федеральный округ —
Центральный
активное жилое строительство реализу-
ется в Санкт-Петербурге и в Ленин- Уральский
градской области на границе с городом,
где возникают районы массовой много- Сибирский
этажной застройки с малой средней Северо-Кавказский
площадью квартир. Средняя площадь
строящихся квартир в Санкт-Петербурге Северо-Западный
и Ленинградской области снизилась
Приволжский
до рекордно низкого уровня по России
и составляет 39-42 кв. м. Средний пока- Дальневосточный
затель по России почти на 20% выше 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
и составляет около 48 кв. м.
Количество 1-комнатных квартир Количество 2-комнатных кварти
Похожее распределение предложения
Количество 3-комнатных квартир Количество 4-х и более комнатных квартир
по количеству комнат характерно для
Южного федерального округа, где вы- Источник: данные ЕИСЖС, анализ EY
сок инвестиционный спрос на квартиры
для сдачи в аренду туристам.
Средняя площадь строящихся квартир по федеральным округам, кв. м
Обратная ситуация сложилась в Северо-
Кавказском федеральном округе, где
Санкт-
средняя площадь строящихся квартир Петербург Северо-Западный,
составляет около 60 кв. м. кроме
42 Санкт-Петербурга
По мере увеличения класса жилья на- 42 Сибирский
блюдается плавное увеличение количе-
49
ства комнат в квартирах. В эконом-
Москва
и комфорт-сегментах превалирующую
долю составляют однокомнатные
57
Центральный, Уральский
квартиры, поскольку бюджет покупки кроме Москвы 48
зачастую является решающим факто- 50
ром выбора для покупателей в этих сег-
ментах. В бизнес- и элитном сегментах Дальне-
Южный восточный
значительна доля 2-комнатных квартир.
46 Приволжский
50
В Москве, по сравнению с Санкт-
Петербургом и остальной Россией, выше
Северо- 49
Кавказский
процент двух- и более комнатных квар- 60
тир. Санкт-Петербург, в свою очередь,
отличается большим, чем в среднем по
остальной России, предложением 1-ком-
Источник: данные ЕИСЖС, анализ EY
натных квартир.
Наблюдается тренд на рост предложе-
ния квартир с отделкой. Спрос на них Распределение комнатности квартир по классу жилья
сосредоточен в квартирах небольшого
метража эконом- и комфорт-сегментов, Элитный
где покупатели проявляют чувствитель-
ность к стоимости отделочных работ Бизнес
и предпочитают быстрое заселение
Комфорт
индивидуальному дизайну.
Эконом
Также потребительский спрос обуслов-
лен тем, что при ипотечном кредитова- 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
нии отделка включается в стоимость
квартиры и производится застройщиком Количество 1-комнатных квартир Количество 2-комнатных кварти
по более низкой стоимости. Это дает Количество 3-комнатных квартир Количество 4-х и более комнатных квартир
дополнительные выгоды покупателям:
Источник: данные ЕИСЖС, анализ EY
позволяет снизить объем денежных
Обзор рынка жилищного строительства России, 2018 год | 9и временных затрат до момента заселе- Распределение комнатности квартир по Москве, Санкт-Петербургу и России,
ния. кроме Москвы и Санкт-Петербурга
На данный момент основным драйве- Россия, кроме Москвы
и Санкт-Петербурга
ром рынка недвижимости с отделкой
является Москва, но с течением времени г.Москва
регионы будут подстраиваться под дина-
г.Санкт-Петербург
мику столичного рынка и увеличивать
предложение в данном сегменте. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Количество 1-комнатных квартир Количество 2-комнатных кварти
Количество 3-комнатных квартир Количество 4-х и более комнатных квартир
Технология Источник: данные ЕИСЖС, анализ EY
и себестоимость
строительства Распределение площадей строящихся зданий по материалу наружных стен
объекта по классам
По мере повышения класса жилья
наблюдается увеличение доли исполь- Элитный
зования более дорогих материалов
Бизнес
наружных стен — монолит, монолит-
кирпич и кирпич. Комфорт
В Москве и Санкт-Петербурге кирпич Эконом
используется в меньшей степени,
наиболее представлены монолитное 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
и монолитно-кирпичное строительство: Монолит-кирпич Кирпич Панель
их доля в общем объеме строящегося Монолит Блочный Остальное
жилья составляет до 48%. В среднем
по России доля монолитно-кирпичного Источник: данные ЕИСЖС, анализ EY
строительства ниже, хотя оно и занимает
одну из лидирующих позиций — до 30%
от общего объема. Распределение материалов наружых стен объекта по Москве,
Санкт-Петербургу и России, кроме Москвы и Санкт-Петербурга
Средняя себестоимость строительства
по стране (по данным проектных декла- Россия, кроме Москвы
и Санкт-Петербурга
раций) варьируется в пределах 37,4-
55,9 тыс. рублей за квадратный метр г.Москва
в зависимости от используемых матери- г.Санкт-Петербург
алов наружных стен: наиболее бюджет-
ным является строительство из кирпича 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
(37,4 тыс. рублей за кв. м в среднем Монолит-кирпич Кирпич Панель
по России), в то время как удельная Монолит Блочный Остальное
стоимость монолитного строительства
Источник: данные ЕИСЖС, анализ EY
достигает 55,9 тыс. рублей за кв. м.
Как показано на графике, удельная
стоимость жилого строительства Диапазон себестоимости стоительства по федеральным округам в зависимости
существенно варьируется по федераль- от материалов наружных стен, руб. за кв. м
ным округам. Для Северо-Западного
80 000
и Центрального федеральных округов max
70 000 max max
характерны наиболее высокие показате- max
ли себестоимости строительства, 60 000
55 937 55 157
max 49 976
что связано с высокой долей монолитно- 50 000 48 158
го и монолитно-кирпичного строитель- 40 000
37 392
ства, а также типично высокой стоимо- 30 000
max
стью строительства в столицах. 20 000 min
max
max max
10 000
Средняя стоимость строительства
в Москве и Санкт-Петербурге превы- 0
Монолит Монолит-кирпич Кирпич Блочный Панель
шает 70 тыс. рублей за кв. м. Высокая
стоимость строительства в столичных Источник: данные ЕИСЖС (по данным проектных деклараций), анализ EY
регионах связана в том числе с большей
долей жилья высокого класса.
10 | Обзор рынка жилищного строительства России, 2018 годСебестоимость строительства, руб. за кв. м
Монолит Монолит-кирпич Кирпич Блочный Панель Средняя по ФО
Сибирский
34 964 38 494 37 713 34 545 36 560 37 437
федеральный округ
Дальневосточный
39 738 40 473 36 692 41 856 46 752 39 310
федеральный округ
Северо-Западный
63 434 64 333 47 667 48 493 57 080 58 391
федеральный округ
Южный федеральный
36 000 36 787 30 050 35 098 35 021 35 250
округ
Центральный
64 587 67 447 38 454 59 547 64 534 61 122
федеральный округ
Северо-Кавказский
25 175 27 784 25 294 25 864 29 951 26 530
федеральный округ
Приволжский
34 435 34 717 35 183 37 483 33 252 35 192
федеральный округ
Уральский
37 141 39 280 36 357 38 109 35 428 37 092
федеральный округ
Источник: данные ЕИСЖС, анализ EY
Обзор рынка жилищного строительства России, 2018 год | 11Практика и перспективы
применения проектного
финансирования
с использованием эскроу-счетов
В данном разделе мы рассматриваем
особенности реализации проектов жи-
в зависимости от объема средств,
аккумулированных на счетах эскроу
Финансирование
лищного строительства по новой схеме в соответствующий период времени: с использованием
финансирования — с использованием
эскроу-счетов. Мы подготовили прогноз
• стоимость заемных средств, эскроу-счетов
обоснованного уровня процентных ста-
эквивалентных по объему сумме
поступлений на счета эскроу,
сегодня
вок по проектному финансированию для
рассчитывается по льготной На сегодняшний день рынок недвижи-
девелоперов, проанализировали влия-
процентной ставке; мости с использованием эскроу-счетов
ние дополнительных процентных рас-
ходов на экономику типовых проектов • стоимость средств, предоставлен- представляет собой:
строительства жилья, а также оценили ных до начала поступлений • 77 проектов, включающих
возможные масштабы влияния нового от продаж по ДДУ, а также 183 объекта строительства общей
механизма на финансовую устойчивость превышающих остатки на счетах жилой площадью более 1,5 млн кв. м
и кредитоспособность проектов в раз- эскроу, рассчитывается
личных регионах и по России в целом. по рыночной ставке. • 85 застройщиков
Прогнозирование и расчеты были • По мере осуществления продаж • 7 банков
выполнены на основании общей схемы и, соответственно, увеличения средств • 39 регионов.
реализации проекта с использованием на счетах эскроу, эффективная
счетов эскроу: процентная ставка для застройщика Топ-3 регионов по количеству объектов
снижается, достигая минимума, когда возглавляет Республика Башкортостан
• Застройщик обращается в один из с 24 объектами строительства, далее
сумма средств на счетах эскроу пре-
банков, имеющих право на открытие идет Московская область с 21 проекта-
вышает сумму выданного кредита.
счетов эскроу (60 банков по состоя- ми и Челябинская область —19 проектов.
нию на 1 декабря 2018 года), с запро- • После завершения строительства
сом на финансирование проекта. происходит разблокирование средств По суммарной общей площади реали-
на счетах эскроу, банк погашает зуемых проектов лидируют Московская
• Застройщик начинает реализацию область и Краснодарский край.
кредит и начисленные проценты,
проекта и финансирует его из соб-
а остаток средств переходит в распо-
ственных средств в соответствии
ряжение застройщика.
с согласованной с банком структурой
фондирования, после чего финанси-
рование строительства осуществляет- Общая площадь жилых объектов реализуемых с использованием эскоу-счетов
ся за счет кредитных средств банка.
• Получив разрешение на строитель- Самарская область 103 368
ство, застройщик может начать прода-
жу квартир по ДДУ через эскроу-счета Республика Башкортостан 135 931
в банке, финансирующем строитель- Москва 191 844
ство. Покупатели могут совершать
оплату ДДУ с привлечением ипотечно- Краснодарский край 222 283
го кредита, выданного любым банком,
Московская область 324 909
а не только финансирующем строи-
тельство конкретного объекта. 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000
• Банк предоставляет заемное финан-
Источник: данные ЕИСЖС. Проекты с заявленным механизмом финансирования с использованием
сирование проекта вплоть до завер- эскроу-счетов
шения строительства, при этом стои-
мость фондирования варьируется
12 | Обзор рынка жилищного строительства России, 2018 годСтруктура ставки Структура стоимости финансирования с использованием эскроу-счетов
В рамках схемы проектного финан- Структура стоимости предоставляемых заемных средств
сирования жилищного строительства
девелопер будет оплачивать следующие Рентабельность собственного
виды расходов: капитала, %
• проценты по займам, привлеченным
в объеме, эквивалентном поступлени-
Операционные расходы банка
ям на счета эскроу; (CTA)
• проценты по займам, привлечен- Стоимость средств,
эквивалентных сумме
ным из рыночных источников (в том
на счетах эскроу
случае, если сумма средств на счетах
эскроу меньше суммы необходимого Стоимость риска (CoR)
финансирования). Стоимость средств
из рыночных источников
Далее представлена структура стоимо-
сти предоставляемых заемных средств. Отчисления
Стоимость
фондирования в АСВ и ФОР
Таким образом, при сохранении базовых
предпосылок на указанных уровнях (CoF)
(стоимость привлечения рыночных
средств, риски дефолта, размеры Источник: анализ EY
обязательных отчислений) стоимость
Рентабельность собственного капитала (маржа банка) — 1% для крупнейших банков;
фондирования проектов жилищного 1,5% для банков второго эшелона
строительства в той части, которая будет
СТА — средние операционные и общебанковские расходы — около 2%
осуществляться за счет рыночных источ-
ников, составит 10-13%, а стоимость CoR (cтоимость риска) = Вероятность дефолта (PD, 7% для девелоперов на протяжении срока
проекта) х Доля потерь (LDG, 50% для строительных проектов) / Средний срок кредитования
фондирования, предоставляемого
(2 года)
в объеме, эквивалентном денежным
Отчисления в АСВ (Ассоциация страхования вкладов) и ФОР (Фонд обязательного
средствам на счетах эскроу — около 6%
резервирования) — величина взносов определена в размере 1% (0,25% в квартал)
годовых.
CoF — средневзвешенная стоимость заемных средств для банка с учетом остатков на счетах
(от 5% годовых для крупнейших банков до 7% для банков второго эшелона)
Анализ потенциального Стоимость заемных средств в зависимости от структуры фондирования
эффекта от реализации определена следующим образом:
схемы проектного 12,83%
финансирования 14%
на экономику проектов 12% 10,33% 1,50%
2,00% ентабельность
Р
Для оценки влияния механизма 10% 1,00% собственного капитала, %
проектного финансирования мы проана- CTA, %
2,00%
лизировали условный проект в одном 8% 2,33% 6,33%
CoR, %
из регионов России.
2,33% CoF, %
6% 1,00%
Для расчета использовались усреднен-
ные предпосылки строительства 2,00%
4% 7,00%
и реализации многоквартирного жилого
дома комфорт-класса в одном из реги- 2% 5,00% 2,33%
онов России со сроком строительства
восемь кварталов с момента получения 0%
1,00%
разрешения (РнС). Доля квартир, прода- Крупнейшие Банки Фондирование
банки второго эшелона с учетом счетов
ваемых на стадии строительства, была эскроу
определена на уровне 80%, что, соглас- Источник: анализ EY
но внутреннему анализу компании EY,
является среднерыночной долей продаж на уровне 10% (без учета стоимости земельного участка, включая все опера-
на этапе строительства среди эффектив- земли). Инвестиционный бюджет строи- ционные расходы, связанные с реализа-
ных проектов. Величина собственных тельства в расчете на квадратный метр цией проекта, за исключением платежей
средств застройщика, необходимых общей площади составил 40 тыс. рублей по обслуживанию кредита).
для реализации проекта определена с учетом НДС (не включая стоимость
Обзор рынка жилищного строительства России, 2018 год | 13На основе смоделированных темпов Темпы продаж и цены на этапе строительства1
продаж и цены была рассчитана струк-
тура финансирования проекта с учетом 30% 64 000
61 600
объемов поступлений на счета эскроу. 60 734
63 000
25% 62 000
59 879
Полученная структура финансирования 59 037 61 000
позволяет рассчитать средневзвешен- 20% 58 207 60 000
ную ставку процента, которая будет 57 388 59 000
15% 56 581 14%
складываться из стоимости фондирова- 12% 13% 12% 12% 58 000
55 785 10%
ния из соответствующих источников. 57 000
10%
6% 56 000
Стоимость
Параметр заемных 54 000
5%
средств 1% 53 000
Крупнейшие банки 10,33% 0% 52 000
(рыночные источники) 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 5 кв 6 кв 7 кв 8 кв
Банки второго эшелона 12,83% Доля сделок на этапе строительства, % от продаваемой площади
(рыночные источники) Цена за кв.м, руб.
Фондирование с учетом 6,33%
средств на счетах эскроу Источник: предположения и расчеты компании EY
Средневзвешенная 6-8% Структура фондирования проекта
годовая процентная ставка
Источник: расчеты компании EY 8 кв 100%
Для анализа влияния новой схемы 7 кв 100%
финансирования на общий бюджет про-
екта мы рассчитали величину дополни- 6 кв 100%
тельных финансовых расходов, связан- 5 кв 94% 6%
ных с использованием эскроу-счетов,
и скорректировали ее на сумму отчисле- 4 кв 82% 18%
ний в компенсационный фонд (1,2%
3 кв 65% 35%
от выручки от продажи квартир по ДДУ),
которые не требуется осуществлять 2 кв 41% 59%
в рамках нового механизма.
1 кв 13% 87%
В результате увеличение общего
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
бюджета за счет расходов, связан-
ных с новым механизмом финан- Фондирование в объеме, эквивалентном средствам на счетах эскроу, %
сирования, составило немногим Фондирование за счет рыночных источников, %
более 4%.
Источник: расчеты компании EY
Проект
Параметр / Значение строительства Анализ финансовой выполнен при помощи стресс-тестирова-
ния по ключевым факторам — изменение
жилья
Общая площадь проекта, 36 000
устойчивости цен и затрат на строительство.
кв. м отрасли жилищного
Продаваемая площадь 30 000 Выборка
проекта, кв. м строительства
Совокупные инвестиционные 1457
Исследование финансовой устойчивости
затраты на строительство Для того, чтобы оценить финансовую основано на выборке 9586 объектов
проекта, млн руб. включая устойчивость отрасли в связи с пере- строительства жилья2, которые соответ-
НДС, не включая платежи ходом на проектное финансирование, ствуют следующим критериям:
по обслуживанию кредита мы рассчитали возможные значения
Процентные расходы 82 • наличие информации об объекте
коэффициентов покрытия долга. Анализ
по средствам, эквивалент- строительства, в том числе о площади
был проведен для проектов строитель-
ным средствам на счетах и стоимости строительства;
эскроу, млн руб. ства жилья на территории всей России,
в предположении, что все текущие про- • статус строящегося объекта;
Отчисления в компенсацион- 17
ный фонд, млн руб. екты строительства, данные о которых
• соответствие удельных затрат на стро-
Чистый эффект на инвести- 65/4,4% доступны для анализа, реализуются
ительство обоснованному рыночному
ционный бюджет проекта, на основе нового механизма финансиро-
диапазону (фильтрация выбросов
млн руб./% от инвестицион- вания. Результаты сгруппированы
ного бюджета по стоимости строительства одного
по территориальному признаку для
квадратного метра).
Источник: анализ и расчеты компании EY оценки регионального влияния измене-
ний. Анализ устойчивости показателей
1 Цены продаж были определены с учетом данных Росстата и среднерыночного уровня цен для анализируемого условного проекта.
2 Источник: данные ЕИСЖС.
14 | Обзор рынка жилищного строительства России, 2018 годПодход Показатель рассчитывается для каждого объекта по формуле:
В качестве показателя финансовой LLCR Прогнозная цена x Проектная площадь жилых помещений
устойчивости анализируется показатель (Loan life =
LLCR (Loan Life Coverage Ratio) — коэф- coverage ratio) Процентная ставка [7%]
фициент покрытия долга за период кре- x
дитования, отражающий соотношение Средний срок строительства
Бюджет
объема средств, доступных для обслу- x 1 + [2 года]
строительства
живания долга и величины требуемых x
выплат. Среднее использование
кредитного лимита
Прогнозная цена одного кв. м жилых за срок строительства [50%]
помещений для каждого объекта
формируется на основе анализа цен
застройщиков, средних цен по региону Финансовая устойчивость объектов,
по данным Росстата, данных открытых
источников. находящихся на стадии строительства в разрезе
Проектная площадь жилых помещений по федеральным округам*
соответствует данным, указанным Структура текущего объема строительства (кв. м) по уровню финансовой
в проектных декларациях объектов. устойчивости
Бюджет строительства включает НИЗКАЯ СРЕДНЯЯ ВЫСОКАЯ
в себя все предполагаемые расходы (высокий риск) (умеренный риск) (низкий риск)
на строительство объекта, за исклю- LLCR < 1,05 LLCR 1,15 — 1,3 LLCR >1,3
чением оформления земельных прав, LLCR 1,05 – 1,15
которые соответствуют необходимому
вкладу собственного капитала в проект. Соотношение в федеральном округе количества регионов с повышенным
Предполагается, что эта сумма, основан- уровнем риска (более 25% объема строительства характеризуется
ная на данных проектных деклараций, LLCRВ Центральном, Северо-Западном Распределение строящихся объектов по уровню LLCR в зависимости
и Уральском федеральных округах от снижения цены
до 60% проектов (по суммарной жилой
площади) характеризуются высокой
вероятностью возврата кредита, а с уче- 39%
33%
45%
том проектов со средним уровнем фи- 52%
нансовой устойчивости данные регионы 14%
имеют более 70% финансово устойчивых 16%
18%
проектов на рынке.
21%
Более 90% проектов, отобранных 53%
45%
для анализа в Дальневосточном феде- 27% 37%
ральном округе показывают высокую
вероятность исполнения кредитных
Базовый расчет Снижение цен Снижение цен Снижение цен
обязательств, однако в данном феде- на 5% на 10% на 15%
ральном округе значительная часть
Высокий риск, LLCR1,3
проектов на стадии строительства
не прошла фильтрацию на корректность Источник: данные ЕИСЖС, анализ EY
представленных данных.
В среднем по России порядка 28%
Распределение строящихся объектов по уровню LLCR в зависимости
на стадии строительства могут быть
от увеличения бюджета строительства
отнесены к проектам с существенной
вероятностью неисполнения обяза-
тельств, в связи с вероятно несбаланси-
рованным уровнем цен реализации 35%
41%
и стоимости строительства в сложив- 52%
46%
шихся рыночных условиях. Сибирский,
Северо-Кавказский, Южный и Приволж- 15%
15%
ский федеральные округа характеризу- 18%
21%
ются большим количеством строящихся
проектов с высоким уровнем риска. 50%
44%
36%
27%
Распределение регионов внутри
федеральных округов по доле проектов
Базовый расчет Увеличение бюджета Увеличение бюджета Увеличение бюджета
с низким LLCR демонстрирует, на 5% на 10% на 15%
что в разных округах различная карти-
Высокий риск, LLCR1,3
на концентрации объектов с высоким
Источник: данные ЕИСЖС, анализ EY
уровнем риска: в ЦФО общий высокий
уровень устойчивости достигается
за счет небольшого количества субъек- и изменением стратегии застройщика, служить инструментом управления
тов с высокими объемами строительства например, снижением цен для повыше- темпами продаж, позволяя застройщику
и качественными проектами, в то время ния темпов продаж. балансировать процентные расходы
как неустойчивые и рискованные проек- и получаемую маржу.
ты рассредоточены по другим регионам В случае снижения средних цен реализа-
и имеют относительно небольшую сум- ции на 10% во всех объектах, 55% В связи с повышением ставки НДС
марную площадь. из них остаются кредитоспособными. до 20% актуальным становится вопрос
В условиях проектного финансирования, о влиянии этого изменения на финансо-
когда анализ экономической целесоо- вую устойчивость отрасли.
Стресс-тестирование бразности и окупаемости проектов дол-
показателей финансовой В среднем по России увеличение себе-
жен подтверждать возможность возвра-
стоимости строительства меньше влияет
устойчивости та кредита, ожидание неблагоприятного
на финансовую устойчивость проек-
изменения цен вынуждает застрой-
Анализ чувствительности полученных тов, чем снижение цен реализации.
щиков корректировать затратную часть,
показателей методом стресс-тестиро- Незначительное увеличение бюджета
операционную модель бизнеса, стра-
вания позволяет проанализировать строительства (на 2-3%), обусловленное
тегию выхода на рынок. Поэтому даже
гипотетическое изменение кредито- корректировкой цен на ставку НДС или
для объектов с потенциально высоким
способности объектов строительства индивидуальным изменением условий
уровнем риска существует возможность
при изменении ключевых финансовых застройщика, в меньшей мере скажется
оптимизации параметров проекта, кото-
предпосылок проекта. на вероятности исполнения застройщи-
рая позволит стабилизировать ситуацию,
ком обязательств по кредиту. Увеличе-
Изменение цен реализации жилой обеспечить возврат проектного финан-
ние бюджета на 5% добавляет к группе
недвижимости может быть обусловлено сирования и маржу застройщика. В то
проектов в зоне риска дополнительно
как макроэкономическими факторами — же время небольшое регулирование цен
9% объектов.
платежеспособностью спроса, так в рамках конкретного проекта может
16 | Обзор рынка жилищного строительства России, 2018 годКраткая информация о компании EY
EY является международным лидером в области аудита,
налогообложения, сопровождения сделок и консультирования.
Контактная информация
Наши знания и качество услуг помогают укреплять доверие
общественности к рынкам капитала и экономике в разных
Ольга Архангельская
странах мира. Мы формируем выдающихся лидеров, Партнер, руководитель группы
под руководством которых наш коллектив всегда выполняет по оказанию услуг компаниям секторов
взятые на себя обязательства. Тем самым мы вносим недвижимости, транспорта,
значимый вклад в улучшение деловой среды на благо наших инфраструктуры и государственным
сотрудников, клиентов и общества в целом. компаниям в СНГ
Мы взаимодействуем c компаниями из стран СНГ, помогая Тел.: +7 (495) 755 9854
им в достижении бизнес-целей. В 19 офисах нашей фирмы Olga.Arkhangelskaya@ ru.ey.com
(в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге,
Казани, Краснодаре, Ростове-на-Дону, Владивостоке,
Илья Сухарников
Тольятти, Алматы, Астане, Атырау, Бишкеке, Баку, Киеве,
Директор, услуги компаниям секторов
Ташкенте, Тбилиси, Ереване и Минске) работают 4500
специалистов. недвижимости, транспорта,
инфраструктуры и государственным
Название EY относится к глобальной организации и может компаниям
относиться к одной или нескольким компаниям, входящим
Тел.: +7 (495) 662 9398
в состав Ernst & Young Global Limited, каждая из которых
Ilya.Sukharnikov@ru.ey.com
является отдельным юридическим лицом. Ernst & Young
Global Limited — юридическое лицо, созданное в соответствии
с законодательством Великобритании, — является компанией,
ограниченной гарантиями ее участников, и не оказывает Анна Стрельниченко
услуг клиентам. Более подробная информация представлена Партнер, руководитель направления
на нашем сайте: ey.com.
по налогообложению в области
недвижимости в СНГ
© 2019 ООО «Эрнст энд Янг — оценка Тел.: +7 (495) 705 9744
и консультационные услуги». Anna.Strelnichenko@ru.ey.com
Все права защищены.
Информация, содержащаяся в настоящей публикации, представлена
в сокращенной форме и предназначена лишь для общего ознакомления,
в связи с чем она не может рассматриваться в качестве полноценной замены
подробного отчета о проведенном исследовании и других упомянутых мате-
риалов и служить основанием для вынесения профессионального суждения.
Компания EY не несет ответственности за ущерб, причиненный каким-либо
лицам в результате действия или отказа от действия на основании сведений,
содержащихся в данной публикации. По всем конкретным вопросам следует
обращаться к специалисту по соответствующему направлению.Вы также можете почитать
