НОВОСТНОЙ ОТЧЕТ по рынку недвижимости за неделю 25.11 29.11.2019
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
НОВОСТНОЙ ОТЧЕТ по рынку недвижимости за неделю 25.1129.11.2019
ОГЛАВЛЕНИЕ КОМПАНИИ И ПРОЕКТЫ 3 «Самолет» построит еще 700 000 кв. м в новой Москве и Подмосковье .......................................... 3 Азиатско-Тихоокеанский банк купил бывшую штаб-квартиру Dresdner Bank в центре Москвы . 4 Арендаторы положили глаз на «Око» ......................................................................................................... 5 Снос кинотеатра "Соловей" в Москве начнется в начале декабря ..................................................... 6 "Ташир" планирует открыть коворкинг в "Москва-Сити" ........................................................................ 6 Публичные слушания по Бадаевскому пивзаводу признали состоявшимися .................................... 6 Банк «Открытие» арендовал 3 тыс. кв. м в коворкинге «SOK Арена Парк» ...................................... 7 ГОСУДАРСТВЕННОЕ И МУНИЦИПАЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ 8 Депутаты предложили дольщикам заработать на эскроу-счетах ......................................................... 8 В России изменился перечень документов для оформления земельных участков ............................ 8 Застройщиков вписали в перечень ............................................................................................................... 9 ЦБ не поддержал предложенные правила проектного финансирования ........................................ 10 АНАЛИТИКА И ИССЛЕДОВАНИЯ 11 Индексы рынка недвижимости по итогам ноября 2019 года ............................................................... 11 Как сделать российские кладбища современными ................................................................................ 13 Новостройки растеряли покупателей ........................................................................................................ 15 Как открытие МЦД скажется на экономике города ............................................................................... 16 Меньше, проще, дешевле: как новые форматы торговли меняют Москву ....................................... 18 Аналитики спрогнозировали трехкратных рост ввода офисов в Москве ......................................... 19 Аналитики спрогнозировали рост объема инвестиций в недвижимость России ............................ 20 На 20 квадратных метрах: кто и зачем покупает маленькие квартиры ............................................ 20 Скидки до 15%: застройщики начали снижать цены перед Новым годом ........................................ 22 Цены на вторичную недвижимость прекращают движение ................................................................. 23 Какие форматы элитного жилья предлагают сегодня застройщики ................................................... 24 Что будет, если в России полностью откажутся от ДДУ ........................................................................ 25 ИНТЕРВЬЮ 28 Светодизайнер Алексей Бурыкин — о том, что не так с освещением Москвы................................ 28
25 ноября – 29 ноября 2019 г.
КОМПАНИИ И ПРОЕКТЫ
«САМОЛЕТ» ПОСТРОИТ ЕЩЕ 700 000 КВ. М В НОВОЙ МОСКВЕ И
ПОДМОСКОВЬЕ
Девелопер договорился с владельцами двух крупных земельных участков в новой Москве и Подмосковье построить там в
общей сложности 700 000 кв. м жилья. Об этом «Ведомостям» рассказали два брокера, работавших с компанией, и один
из ее партнеров. Представитель группы «Самолет» это подтвердил. По его словам, инвестиции превысят 56 млрд руб.
Первый проект на 550 000 кв. м будет построен на 108 га рядом с д. Юрлово в Солнечногорском
районе Московской области. Комплекс будет полностью завершен к 2030 г., обещал представитель
«Самолета».
Кроме того, девелопер будет застраивать 11,2 га рядом со ст. м. «Румянцево» на границе новой и
старой Москвы. Там планируется апарт-комплекс на 160 000 кв. м.
ГК «Самолет» – один из крупнейших девелоперов жилья в Московском регионе. Портфель компании
превышает 12 млн кв. м. Крупнейшие акционеры – миноритарий «Русской аквакультуры» Михаил Кенин и
бизнесмен Павел Голубков. У структуры брата губернатора Московской области Андрея Воробьева
Максима есть 25% во входящей в группу фирме «Самолет две столицы» – последняя строит в Москве и
Санкт-Петербурге.
В отличие от других девелоперов «Самолет» не покупает участки, а создает партнерства с их
владельцами. Среди партнеров «Самолета» – группа «Абсолют» Александра Светакова, RDI Group
Дмитрия Аксенова, «Рота» экс-сенатора Дмитрия Саблина и др.
Проекты в Юрлове и Румянцеве будут реализовываться по такой же схеме – в партнерстве, уточнил
представитель «Самолета». Владельцев этих участков он не назвал.
3
Опрошенные «Ведомостями» эксперты рынка считают проект в Румянцеве наиболее перспективным.
Благодаря метро, близости к Москве и развивающейся инфраструктуре жилье там пользуется большим
спросом, отмечает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая: в наиболее востребованных
проектах продается в среднем свыше 150 квартир в месяц. С ней согласен директор департамента
проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Он добавляет: в Румянцеве в этом году продавалось по
35 000 кв. м жилья в месяц. Правда, он отмечает и высокую конкуренцию в этом районе, которая в будущем
может привести к острым проблемам с инфраструктурой.
Проект в Юрлове Литинецкая считает менее ликвидным. Сейчас в районе ежемесячно продается 40–
60 квартир, но для проекта площадью 550 000 кв. м оптимальный показатель продаж – около 100 квартир.
Юрлово находится на большем удалении от Москвы, главный минус – плохая транспортная
доступность, добавляет Родионцев. Пятницкое шоссе, по его словам, состоит всего из одной полосы в
каждую сторону, поэтому при возведении новых микрорайонов обязательно потребуется реконструкция
дороги.
«Самолет» в последнее время активно заявляет новые проекты. В этом году группа уже обещала
построить жилой квартал на 400 000 кв. м в Мытищах. Возможно, наращивание портфеля связано с
подготовкой компании к IPO, считает директор департамента оценки НАО «Евроэксперт» Анна
Шлапакова.
Акционеры группы еще в 2018 г. одобрили размещение акций на Московской бирже. Тогда
планировалось предложить инвесторам более 45% уставного капитала «Самолета» и, как сообщало
Bloomberg, привлечь $250 млн. Компания «Нацэксперт» осенью 2018 г. оценила компанию в 81,9 млрд руб.
На прошлой неделе группа сменила гендиректора. Вместо Игоря Евтушевского, который руководил
«Самолетом» с его основания, им стал член совета директоров и управляющий директор девелопера Антон
Елистратов. Это отчасти связано с планами выйти на рынки капитала, объяснял тогда человек, близкий к
компании. Представитель «Самолета» планы по IPO не прокомментировал.25 ноября – 29 ноября 2019 г.
Источник: Ведомости (https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2019/11/26/817224-samolet-postroit)
АЗИАТСКО-ТИХООКЕАНСКИЙ БАНК КУПИЛ БЫВШУЮ ШТАБ-КВАРТИРУ
DRESDNER BANK В ЦЕНТРЕ МОСКВЫ
Агентство по страхованию вкладов (АСВ) сообщило, что продало имущество Росэнергобанка. Последнему, как следует
из лотовой документации, принадлежали права на земельный участок площадью 0,3 га и три административных здания
общей площадью 5213 кв. м в Подсосенском переулке. Одно из строений площадью 1161 кв.м – это объект культурного
наследия, городская усадьба Прохоровых – Хлудовых.
Победителем торгов, как сказано в сообщении Единого федерального реестра сведений о
банкротстве, стал Азиатско-Тихоокеанский банк (АТБ), который предложил за здания в Подсосенском
переулке 1 млрд руб. Заявка от АТБ была на торгах единственной.
Усадьба Прохоровых – Хлудовых была построена в 1880-х гг. Руководитель департамента
культурного наследия Москвы Алексей Емельянов называл ее ярким образцом архитектурной эклектики
конца XIX – начала XX в.: геометрически правильные формы и четкие пропорции сочетаются в здании с
лепниной на фасадах, пилястрами, имитирующими колонны, и ризалитом.
После революции здание было национализировано и использовалось под коммунальные квартиры и
затем детскую туберкулезную больницу. К концу XX в. объект был частично разрушен, большая часть
декора и мебель утрачены. В 1996 г. здание было реконструировано в том числе за счет средств корейской
Samsung. Инвестиции тогда оценивались в $25 млн. Спустя год усадьбу приобрел Dresdner Bank под
размещение штаб-квартиры, а уже в 2010 г. ее купил Росэнергобанк за 700 млн руб. ($23 млн по
тогдашнему среднему курсу доллара).
Два года назад у последнего была отозвана лицензия, сам банк сейчас находится в процессе
4
ликвидации. АСВ несколько раз продавало усадьбу на открытых торгах. Изначально за нее планировалось
выручить 2,2 млрд руб., но в итоге агентству пришлось снизить цену более чем в 2 раза до 1 млрд руб.
(порядка $15 млн).
Как АТБ планирует использовать здание, узнать не удалось. Запрос в банк остался без ответа.
Санацией АТБ с апреля 2018 г. занимался Центробанк. Он хотел продать банк в марте этого года. Однако
претендовавшие на него Московский кредитный банк и Совкомбанк от участия в аукционе отказались.
Новые торги должны состояться в следующем году.
Здание усадьбы досталось АТБ по очень привлекательной цене, считают опрошенные «Ведомостями»
консультанты. Его цена могла быть раза в 1,5 выше, если бы оно продавалось на открытом рынке, а не
через систему торгов, считает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. С ним согласен и партнер
Colliers International Станислав Бибик, который добавляет, что на конечной цене сказалось еще и
отсутствие других претендентов. АТБ скорее всего приобрел усадьбу Прохоровых – Хлудовых для
размещения там московской штаб-квартиры или одного из подразделений, считают консультанты.
Здание долгое время использовалось банками, а значит, оно уже оборудовано под нужды именно
финансовых организаций, говорит Бибик. Это, по его мнению, и ограничило круг претендентов на объект:
непрофильному инвестору потребовались бы дополнительные затраты на переоборудование тех же
банковских хранилищ и т. д.
Лукашев с ним согласен. Он также говорит, что данная сделка укладывается в общую тенденцию,
когда бывшие офисы и штаб-квартиры банков приобретают другие финансовые организации. Так, по его
словам, «Мир бизнес банк» не так давно приобрел здание Русского международного банка площадью
3300 кв. м на Пречистенке. В этом же году банк «ФК Открытие» выкупил у «Траста» его бывшее здание на
ул. Спартаковской в Москве, а также 13 офисов в Подмосковье и других регионах.25 ноября – 29 ноября 2019 г.
Источник: Ведомости (https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2019/11/27/817345-aziatsko-tihookeanskii-
bank)
АРЕНДАТОРЫ ПОЛОЖИЛИ ГЛАЗ НА «ОКО»
Девелопер Capital Group Павла Те ожидает сразу две крупные сделки в башнях «Око» в «Москва-Сити». Модульбанк
Артема Аветисяна может приобрести до 9 тыс. кв. м во второй фазе комплекса, а затем съехаться с банком «Восточный».
В первую башню «Око» готовится переехать фармацевтическая компания Novartis, она договаривается об аренде 7 тыс.
кв. м. На фоне снижения вакантности в «Москва-Сити» «Око» — один из немногих вариантов для желающих переехать в
деловой центр.
Офисные площади во второй фазе башни «Око» в «Москва-Сити» может приобрести Модульбанк
Артема Аветисяна, сообщили “Ъ” четыре источника на рынке недвижимости. По их словам, банк ведет с
Capital Group переговоры о покупке от 6 тыс. до 9 тыс. кв. м. Двое из них говорят, что компания
представляет интересы банка «Восточный», акционером в котором также выступает господин Аветисян.
Сейчас Модульбанк занимает 2 тыс. кв. м в бизнес-центре «Савеловский Сити», а «Восточный»
владеет офисом на Суворовской площади у метро «Достоевская» в центре Москвы. Собеседники “Ъ”
предполагают, что банки могут съехаться в «Око». Аналитик Accent Capital Евгений Боровков оценивает
стоимость 9 тыс. кв. м вместе с местами для парковки автомобилей в 2,3–2,6 млрд руб. без НДС. Вторая
фаза башни «Око» состоит из двух блоков площадью 6,4 тыс. и 20,4 тыс. кв. м. Из презентации объекта (есть
у “Ъ”) следует, что 12–14-й этажи занимает Росбанк, а 11-й этаж площадью 7 тыс. кв. м находится «под LOI»,
то есть письмом о намерениях. В Capital Group не комментируют сделки, в Модульбанке не ответили на
запрос, в «Восточном» свой интерес к проекту отрицают.
Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский считает вторую башню «Око»
неудачной для «Москва-Сити». По его словам, эта часть бизнес-центра относится, скорее, к классу В+,
5
поскольку там всего 19 этажей, включая пять подземных, что значительно влияет на видовые характеристики
помещений. К тому же вторая башня «Око» расположена над крупнейшим в «Москва-Сити» паркингом,
добавляет господин Казанский. Въехать в «Око» в ближайшее время может не только Модульбанк. По
словам источников “Ъ”, около 7 тыс. кв. м в первой башне собирается арендовать швейцарская
фармацевтическая компания Novartis. Сейчас она снимает офисы в бизнес-центре «Алкон» на
Ленинградском проспекте. В Novartis подтвердили, что находятся в переговорах, но до подписания
договора считают преждевременным комментировать сделку.
Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков оценивает
запрашиваемые ставки аренды в «Алконе» в 25–30,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и
операционных расходов (7,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год). В «Око» ставки достигают 35 тыс. руб. за 1 кв. м в год,
а операционные расходы — 7 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитал он. Господин Казанский предполагает, что
Novartis могла договориться о скидке на аренду, поскольку в первой фазе башни «Око» свободно 35–50%
площадей. Константин Лосюков связывает возможный переезд Novartis с попыткой снизить издержки на
содержание офисных площадей, часть из которых освободилась после продажи одного из подразделений
компании. По всей видимости, получить какой-то дисконт на ставку аренды в «Алконе» не удалось, отмечает
он.
В Knight Frank отмечают, что, несмотря на крупный объем площадей, которые планирует занять
Novartis, существенного влияния на баланс офисного рынка в «Москва-Сити» это не произведет.
Крупнейшей сделкой там в 2019 году стала аренда Росбанком более 15 тыс. кв. м также во второй фазе
башни «Око». По словам Николая Казанского, учитывая низкую долю свободных площадей в «Москва-
Сити», «Око» — один из немногих вариантов для компаний, желающих переехать в этот район. По данным
JLL, общая доля вакантных площадей в «Москва-Сити» сейчас находится на уровне 9,8%, а до конца 2019
года показатель может снизиться до 7% за счет текущих сделок.25 ноября – 29 ноября 2019 г.
Источник: Коммерсант (https://www.kommersant.ru/doc/4172863)
СНОС КИНОТЕАТРА "СОЛОВЕЙ" В МОСКВЕ НАЧНЕТСЯ В НАЧАЛЕ
ДЕКАБРЯ
Снос здания кинотеатра "Соловей" на Дружинниковской улице в Москве планируется начать в начале декабря, сообщил
в четверг РИА Недвижимость представитель АО "Киноцентр".
"Вся разрешительная документация получена. Старт демонтажных работ запланирован на начало
декабря", - сказал собеседник агентства, уточнив, что здание планируется снести полностью.
В компании рассказали, что общая площадь кинозалов и реабилитационного центра в новом здании
составит около шести тысяч квадратных метров, что почти втрое превосходит площадь старых кинозалов.
На втором этаже здания будет располагаться большая выставочная галерея.
В здании также будут созданы условия для проведения кинофорумов, включая комфортабельные
апартаменты на четвертом этаже для проживания звезд кино и членов жюри, добавил представитель
компании.
Год назад АО "Киноцентр" получило разрешение на строительство на месте 24-зального кинотеатра
на Красной Пресне апартаментов общей площадью свыше 80 тысяч квадратных метров. Несмотря на
заявленные планы по открытию в составе комплекса досугового центра с кинозалами, проект,
предполагающий снос киноцентра, вызвал протесты многих москвичей, деятелей культуры и политиков.
Источник: РИА (https://realty.ria.ru/20191129/1561728806.html)
"ТАШИР" ПЛАНИРУЕТ ОТКРЫТЬ КОВОРКИНГ В "МОСКВА-СИТИ"
6
Строительно-промышленная группа "Ташир" планирует открыть в деловом центре "Москва-Сити" коворкинг-центр
площадью около 5 тысяч квадратных метров, сообщили РИА Недвижимость в компании.
"В настоящее время проект находится в стадии утверждения и должен быть принят в первом квартале
2020 года. Если все будет хорошо, то к концу года коворкинг будет запущен", - рассказал представитель
группы.
Группа "Ташир" Самвела Карапетяна владеет и управляет активами в строительной, девелоперской,
промышленной отраслях, ритейле, ресторанном бизнесе, энергетике и финансовом секторе. Совокупный
портфель активов группы в сфере недвижимости, по ее собственным данным, составляет около 2,5
миллиона квадратных метров.
Источник: РИА (https://realty.ria.ru/20191128/1561719032.html)
ПУБЛИЧНЫЕ СЛУШАНИЯ ПО БАДАЕВСКОМУ ПИВЗАВОДУ ПРИЗНАЛИ
СОСТОЯВШИМИСЯ
Комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы в Западном
административном округе отчиталась о проведении публичных слушаний по реконструкции Бадаевского пивоваренного
завода в центре Москвы.
По итогам их проведения было принято решение "довести до заказчика и разработчика (проекта
изменений в правила землепользования и застройки – ред.) замечания и предложения участников
публичных слушаний". Сами слушания были признаны состоявшимися, Москомархитектуре рекомендовано
рассмотреть возможность учета мнений участников слушаний, говорится в материалах на сайте управы
Дорогомиловского района Москвы.
В слушаниях приняли участие 412 человек, 378 из которых - жители района Дорогомилово. В
материалах слушаний на сайте управы приводятся отзывы на проект реконструкции завода, из них следует,25 ноября – 29 ноября 2019 г.
что часть жителей против проведения каких-либо строительных работ на территории памятника, они просят
создать сквер или парк и сохранить исторический облик здания.
Другие не против реконструкции, но просят, помимо жилья, создать площадки для занятий спортом и
спортивный комплекс, построить детский центр и уменьшить застройку.
Бадаевский пивоваренный завод - одно из старейших пивоваренных предприятий России. Комплекс
зданий завода является памятником промышленной архитектуры XIX века.
Компания Capital Group планирует инвестировать в редевелопмент территории Бадаевского завода
49 миллиардов рублей. Проект, разработанный швейцарским бюро Herzog & de Meuron, предусматривает
новое строительство площадью почти 155 тысяч квадратных метров между набережной и корпусами
бывшего завода на колоннах высотой 35 метров, что должно позволить открыть исторический
архитектурный ансамбль предприятия со всех точек обзора. Предполагалось, что одной из особенностей
проекта станут так называемые "парящие" виллы с собственными садами, расположенные на 35-метровых
колоннах.
Источник: РИА (https://realty.ria.ru/20191129/1561749486.html)
БАНК «ОТКРЫТИЕ» АРЕНДОВАЛ 3 ТЫС. КВ. М В КОВОРКИНГЕ «SOK
АРЕНА ПАРК»
Банк арендовал 676 рабочих мест для сотрудников IT, Digital, бизнес-подразделений и вендоров
Банк «Открытие» заключил сделку по аренде офисных помещений А-класса общей площадью 3 тыс.
кв. м в коворкинге «SOK Арена Парк». Срок аренды — пять лет с возможностью продления.
Банк арендовал 676 рабочих мест для сотрудников IT, Digital, бизнес-подразделений и вендоров.
Новое офисное пространство банка «Открытие» в коворкинге «SOK Арена Парк» занимает с пятого по
7
десятый этаж. Оно разделено на рабочие зоны и отделы в формате open spacе.
Каждый этаж коворкинг-офиса имеет высокоэффективную планировку, предусматривающую
различные варианты использования. Например, общая мобильная зона трансформируется в конференц-
зал. Здесь также предусмотрены переговорные, кофе-поинты, зоны отдыха и игровые зоны. В системе
вентиляции помещения используется технология ароматизации воздуха.
В сентябре 2019 года смарт-офисы «SOK Арена Парк» стали самым большим коворкингом в России.
Общая площадь двух зданий в комплексе «ВТБ Арена Парк» составляет около 20 тыс. кв. м.
Сегодня SOK — это четыре площадки в Москве: «SOK Земляной вал», «SOK Арена Парк», «SOK
Сады Пекина» и «SOK Сити». Совокупная арендованная площадь смарт-офисов SOK составляет 33,6 тыс.
кв. м. До конца года планируется ввести в эксплуатацию коворкинг-площадку SOK Nitsba Tower в Тель-
Авиве (Израиль). Основатель и владелец смарт-офисов SOK — предприниматель и инвестор Игорь
Рыбаков.
Популярность гибких офисов в российской столице набирает обороты. Москва заняла седьмое
место в рейтинге европейских городов по объему коворкингов. Их общая площадь в российской столице
составляет 146 тыс. кв. м — 0,9% от всех офисов в городе.
Источник: РБК (https://realty.rbc.ru/news/5ddbeb549a7947cc464aa030)25 ноября – 29 ноября 2019 г.
ГОСУДАРСТВЕННОЕ И МУНИЦИПАЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ДЕПУТАТЫ ПРЕДЛОЖИЛИ ДОЛЬЩИКАМ ЗАРАБОТАТЬ НА ЭСКРОУ-
СЧЕТАХ
В Думу внесен проект закона, согласно которому на средства дольщиков, внесенные на эскроу-счета, будут начисляться
проценты. Полученный доход покупатель жилья сможет использовать на ремонт или обстановку квартиры. Участники
рынка жестко раскритиковали этот законопроект: они уверены, что такая забота о гражданах в итоге может привести к
удорожанию жилья и снижению объемов строительства.
Во вторник 26 ноября в Госдуму был внесен депутатский проект закона, предусматривающий
начисление процентов дольщикам на размещенные средства на эскроу-счетах. Авторы законопроекта —
сенаторы Сергей Леонов и Иван Абрамов, а также депутаты Ярослав Нилов и Алексей Диденко. Документ
вносит поправки в Гражданский кодекс, согласно которым проценты будут начисляться по
средневзвешенной процентной ставке за пользование денежными средствами, находящимися на
специальном счете эскроу. Начисленные проценты, согласно законопроекту, будут поступать на отдельный
счет до востребования. Как следует из пояснительной записки к документу, «после завершения
строительства жилого дома и передачи квартир дольщикам начисленные проценты могут быть
использованы дольщиками на любые цели, в том числе и на ремонт приобретенной квартиры, и на покупку
необходимой мебели».
Как сообщил “Ъ” глава комитета Госдумы по финансовым рынкам Анатолий Аксаков, пока в комитет
законопроект не поступал, но он будет обязательно изучен, а также обсужден с ЦБ и участниками рынка.
Однако участники банковского рынка уверены, что начисление процентов будет в конечном итоге
8
невыгодно самим дольщикам. По мнению управляющего директора Абсолют-банка Антона Павлова, это
8
предложение рушит логику идеи эскроу-счетов. «Средства дольщиков должны фондировать застройщиков:
100 руб. от дольщиков превратиться в 100 руб. плюс 6% для застройщика,— указывает эксперт.— Если
банки будут на эти 100 руб. начислять процент, то ставка для застройщика будет выше, а это приведет к
росту цен на жилье». По словам руководителя департамента кредитования среднего бизнеса Альфа-банка
Елены Потемкиной, реализация инициативы приведет к снижению рентабельности проектов для
застройщика. «У застройщика будет два варианта действий: либо не начинать проект, если он не
соответствует его нормам доходности, либо повысить цены реализации жилья,— считает Елена
Потемкина.— В первом случае снизится объем предложения квартир на рынке, что приведет к росту цен на
квадратный метр, во втором — цены просто вырастут». Она отметила, что сейчас и так есть ожидания
снижения объемов строительства из-за изменений в отрасли. Новая инициатива еще больше их затормозит.
По словам независимого ипотечного эксперта Сергея Гордейко, в настоящее время Банк России,
Минфин и Минстрой бьются над удешевлением кредитования застройщиков, тогда как проектом
предусмотрено обратное. «Доход нужен, когда человек участвует в проекте как инвестор и несет риски, в
данном же случае речь идет о покупателе, смешение же этих понятий недопустимо»,— указал эксперт.
Собеседники “Ъ” в крупнейших банках указали, что данная инициатива является «популизмом» и абсолютно
непроходная. В ЦБ и Минфине на запрос “Ъ” не ответили.
Источник: Коммерсант (https://www.kommersant.ru/doc/4171970)
В РОССИИ ИЗМЕНИЛСЯ ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Соответствующий закон, разработанный правительством, одобрил Совет Федерации
В перечень документов, необходимых для предоставления в единый институт развития в жилищной
сфере Дом.рф, включат информацию о результатах проверки целевого использования земельного участка.25 ноября – 29 ноября 2019 г.
Соответствующий закон, разработанный правительством России, одобрил Совет Федерации, сообщает
«Парламентская газета».
В перечень такой информации вошли копии документов о результатах контрольных мероприятий по
проверке надлежащего использования земли и зданий. Таким образом, предполагается, что предложение
единого института развития об использовании земельного участка будет сопровождаться документом,
подтверждающим его нецелевое использование, говорится в сообщении.
Документом устанавливаются цели, задачи и функции единого института развития. Изменения
необъходимы для реализации национального проекта «Жилье и городская среда», уточняется в заметке
Согласно проекту «Жилье и городская среда» объемы строительства жилья в России необходимо
увеличить до 120 млн кв. м. Сделать это планируется за счет вовлечения в строительство неиспользуемых
земель и развития индивидуального жилищного строительства.
Источник: РБК (https://realty.rbc.ru/news/5ddbdddc9a7947c54365b3d0)
ЗАСТРОЙЩИКОВ ВПИСАЛИ В ПЕРЕЧЕНЬ
Обязательный переход девелоперов на проектное финансирование при строительстве жилья вызвал межведомственную
борьбу. Центробанку не понравилось, что Минстрой разработал исчерпывающий список документов, которые могут
требовать банки у застройщиков. Такой подход противоречит рыночным механизмам и нарушает «принцип свободы
договора», настаивает регулятор. В свою очередь, чиновники, курирующие строительную отрасль, объясняют, что этот
механизм должен минимизировать риски отказа в финансировании для девелоперов, работающих на
низкомаржинальных региональных рынках.
О том, что Центробанк не поддерживает разработанный Минстроем исчерпывающий перечень
9
документов, которые коммерческие банки могут требовать при рассмотрении заявок на проектное
9
финансирование застройщиков жилья, “Ъ” узнал из письма зампреда ЦБ Дмитрия Тулина замминистра
Никите Стасишину (копия есть у “Ъ”). Там сообщается, что «применение нерыночных механизмов
регулирования, к которым относится установление единого исчерпывающего перечня документов, может
послужить сдерживающим фактором при принятии решения о предоставлении финансирования, а также не
соответствует гражданско-правовому принципу свободы договора». Подлинность письма подтвердили два
источника “Ъ”, знакомых с его содержанием.
“Ъ” ознакомился с исчерпывающим перечнем документов, уже разосланным Минстроем
региональным властям (его получение подтвердили в администрациях Калужской и Псковской областей). В
списке почти сотня позиций — от правоустанавливающих документов на участки, разрешений на
строительство до наличия инженерной инфраструктуры. Составить исчерпывающий перечень было решено
в начале октября этого года во время совещания у вице-премьера Виталия Мутко.
В пресс-службах ЦБ, Минстроя и господина Мутко не ответили на запрос “Ъ”.
Застройщики жилья в обязательном порядке перешли на проектное финансирование и открытие
эскроу-счетов при привлечении средств покупателей с 1 июля 2019 года. По консолидированным данным
банков, на 1 ноября 2019 года девелоперам выдано около 72,9 млрд руб.
Список исчерпывающих документов — это еще и попытка бюрократизации процесса, считает
партнер Pen & Paper Станислав Данилов. «Это дополнительный административный барьер на пути к
получению денег, а не эффективная мера защиты чьих-либо интересов»,— соглашается руководитель
направления коммерческих споров фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.
Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков предполагает, что список
потребовался из-за проблем с финансированием небольших объектов в малых городах. «Затраты на аудит
таких проектов соизмеримы с крупными стройками, а маржинальность ниже»,— объясняет он. То же самое
говорит и один из федеральных чиновников: «Исчерпывающий перечень должен обеспечить доступ к
финансированию девелоперам, работающим на локальных рынках, где цены ниже, чем в крупных городах.25 ноября – 29 ноября 2019 г.
Иначе там строительство жилья может остановиться». Он считает недостаточными рекомендации,
разработанные для банков прошлой весной ЦБ, Минстроем и «Дом.РФ». В исчерпывающем списке
заинтересованы в первую очередь сами застройщики, уверен гендиректор РАСК Николай Алексеенко.
Опрошенные “Ъ” девелоперы сдержанны в комментариях. Так, коммерческий директор RDI Валерий
Кузнецов считает, что излишние нормативы приведут к ухудшению экономики проектов.
Один из банкиров пояснил “Ъ”, что при принятии решения по проектному финансированию банки
ориентируются на коэффициент покрытия долга денежными потоками (LLCR), который должен быть на
уровне 1,25 и выше, но даже наличие в собственности участка и разрешения на строительство не всегда
позволяет достичь этого показателя, поэтому в регионах приходится отказывать девелоперам. Директор
департамента кредитного анализа корпоративных клиентов Абсолют-банка Роман Трушков добавляет, что
у застройщиков всегда есть риски переоценки спроса и неисполнения подрядчиками своих обязательств.
Поэтому, резюмирует гендиректор «Бизнесдрома» Павел Самиев, банки вынуждены требовать у
застройщиков дополнительные подтверждения финансовой устойчивости, так как этот сектор сейчас
лидирует по просрочкам.
Источник: Коммерсант (https://www.kommersant.ru/doc/4173674)
ЦБ НЕ ПОДДЕРЖАЛ ПРЕДЛОЖЕННЫЕ ПРАВИЛА ПРОЕКТНОГО
ФИНАНСИРОВАНИЯ
Применение нерыночных механизмов регулирования может послужить сдерживающим фактором при принятии решения
о предоставлении финансирования, считают в Банке России
ЦБ выступил против разработанных в правительстве правил проектного финансирования. Регулятор
10
не устроил предложенный Минстроем список документов, которые банки могут требовать при
10
рассмотрении заявок на проектное финансирование застройщиков жилья. Об этом сообщает
«Коммерсантъ» со ссылкой на письмо зампреда ЦБ Дмитрия Тулина заместителю главы Минстроя Никите
Стасишину.
Применение нерыночных механизмов регулирования, к которым относится установление единого
перечня документов, может послужить сдерживающим фактором при принятии решения о предоставлении
финансирования. Это также не соответствует гражданско-правовому принципу свободы договора, следует
из письма.
В перечень документов входит до ста позиций: от правоустанавливающих документов на участки,
разрешений на строительство до наличия инженерной инфраструктуры. Решение о создании такого списка
документации принято в начале октября на совещании у вице-премьера Виталия Мутко, отмечает
«Коммерсантъ»
С 1 июля 2019 года в России начался переход на новую схему финансирования строительства
многоквартирных домов через эскроу-счета. Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит,
их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского
проектного финансирования.
Источник: Коммерсант (https://realty.rbc.ru/news/5de0cd5e9a79472f67fe1a5d)25 ноября – 29 ноября 2019 г.
АНАЛИТИКА И ИССЛЕДОВАНИЯ
ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПО ИТОГАМ НОЯБРЯ 2019 ГОДА
Ипотека и инвесторы оживили спрос
Цены на недвижимость в Москве Ноя 19 Окт 19
Индекс стоимости жилья, Р/м2 178 066 +0,6%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 790 +0,9%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 521 +1,2%
Снижение ставок по ипотечным кредитам и банковским депозитам все-таки сумело оживить спрос на
вторичном рынке жилья. Или, во всяком случае, надежды продавцов на оживление спроса.
По данным аналитического центра www.irn.ru, в ноябре столичный квадратный метр подорожал на
0,6% и теперь стоит 178 000 руб. Долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, увеличился
на 0,9% до $2 790.
При этом индекс дешевого жилья (20% самых доступных по цене квартир) остался на октябрьском
уровне, а индекс дорогого (20% самых дорогих) увеличился на символические 0,1%. Основной рост цен
пришелся на середину рынка и то, что немного дороже: квартиры в кирпичных домах советской постройки и
в сталинках выросли в цене на 1-1,1%, а современный монолит-кирпич прибавил столько же, сколько и
типовая панель – 0,6%. В минус ушел только самый дешевый сегмент – квартиры в панельных пятиэтажках.
В разрезе комнатности похожая картина: больше всего подорожали двушки – это самый популярный
11
среди покупателей формат – и многокомнатные квартиры, которых немало в сталинках и монолитно-
11
кирпичных домах. Стоимость однушек при этом не изменилась.
В топе рейтинга по географии наряду с дорогими западными округами, где сосредоточен монолит-
кирпич и сталинки, демократичные Юго-Восточный, Южный и Северный округа, застроенные не только
панелью, но и старыми кирпичными домами. В аутсайдерах рынка в ноябре – только недорогие локации:
Восточный округ, Северо-Восточный и районы за МКАД.
Цены на квартиры по типам домов Ноя 19 Окт 19
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 151 584 -0,1%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 157 008 +0,6%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 166 560 +0,3%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 167 484 +1,0%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 192 157 +1,1%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 196 202 +0,6%
Все панельные и блочные дома 158 384 +0,3%
Все монолитные и кирпичные дома 185 281 +0,9%25 ноября – 29 ноября 2019 г.
Цены на жильё по комнатности Ноя 19 Окт 19
Однокомнатные квартиры 175 069 0,0%
Двухкомнатные квартиры 174 998 +0,8%
Трехкомнатные квартиры 170 448 +0,6%
Многокомнатные квартиры 185 358 +1,2%
Цены на жилье по округам Ноя 19 Окт 19
Центральный округ 315 140 +0,2%
Северный округ 175 401 +0,9%
Северо-Восточный округ 156 431 -0,1%
Восточный округ 162 509 -0,2%
Юго-Восточный округ 147 333 +1,1%
Южный округ 155 830 +0,9%
12
Юго-Западный округ 206 217 +0,9%
12
Западный округ 191 654 +1,1%
Северо-Западный округ 183 419 +1,0%
Все районы за МКАД 132 497 -0,1%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё Ноя 19 Окт 19
Индекс стоимости "дорогого" жилья 303 669 +0,1%
20% самых дорогих квартир
Индекс стоимости "дешевого" жилья 128 762 0,0%
20% самых дешевых квартир
Индекс расслоения 2,36 +0,2%
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
Индексы ожидания и доходности Ноя 19 Окт 19
Индекс ценового ожидания +0,4 %/мес. +0,2%
Темп изменения цен на жилье
Индекс доходности жилья 1,4 б.деп. +0,1 б.д.
Сравнение жилья с банковским депозитом
Росту цен на жилье в ноябре рынок обязан главным образом снижению ипотечных ставок. В конце
октября ЦБ РФ сократил ключевую ставку на 0,5 п.п., причем банки заранее закладывали это снижение в25 ноября – 29 ноября 2019 г.
свои ипотечные программы. По данным агентств недвижимости, ставки выдачи кредитов на покупку
«вторички» уже в октябре опустились ниже 10% годовых. Удешевление ипотеки привело к росту спроса на
кредиты и, соответственно, жилье. По статистике управления Росреестра по Москве, число ипотечных
сделок на первичном и вторичном рынке увеличилось в октябре на 21% по сравнению с сентябрем, а спрос
на «вторичку» - на 26%. Мгновенно на такие вещи рынок не реагирует, поэтому активизация покупателей в
октябре вылилась в рост цен только в ноябре. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в октябре-ноябре
2019 года: высокий сезон оказался низким».)
Скорее всего, рынку недвижимости помог и переток средств с депозитов. Планомерное снижение
ключевой ставки – с июня по октябрь она уменьшилась на 1,25 п.п. - заставляет банки сокращать ставки не
только по кредитам, но и по вкладам, что повышает инвестиционную привлекательность жилья – см. «Рынок
недвижимости оживят инвестиционные покупатели».
Спецификой ипотечного и инвестиционного спроса объясняется и некоторая чересполосица на
рынке: ипотечники, как правило люди семейные, в основном покупают недорогое, но достаточно
комфортное жилье, а инвесторы предпочитают бизнес-класс.
При этом надо отметить, что, несмотря на удешевление ипотеки и инвесторов, уровень спроса этой
осенью существенно ниже, чем в прошлом году. И далеко не факт, что нынешняя активизация рынка
продлится долго. Напомним, эффекта от летнего снижения ставок хватило лишь на месяц-полтора.
Источник: Индикаторы Рынка Недвижимости (https://www.irn.ru/index/)
КАК СДЕЛАТЬ РОССИЙСКИЕ КЛАДБИЩА СОВРЕМЕННЫМИ
Российское общество начинает обсуждать тему, которой раньше предпочитало не касаться
13
Говорить о таких вещах в нашем обществе не принято. Тема последнего пути табуирована и
13
сакрализована, но касается действительно каждого. Поэтому важно, что на Всемирном парковом
конгрессе World Urban Parks в Казани состоялась открытая дискуссия российских и международных
экспертов о том, что делать с кладбищами и при чем тут комфортная городская среда.
Ежегодно родственники более 1 828 910 человек сталкиваются с некомфортными условиями – речь о
тех, кому приходится заботиться о захоронении близких людей на территории кладбищ в больших и малых
российских городах. Еще несколько десятков миллионов человек навещают места упокоения членов семьи
или друзей каждый год.
Прощание с теми, кто был небезразличен, – всегда большое испытание для человека. Прощание,
которое происходит в месте с агрессивной средой, – испытание вдвойне. Чаще всего люди сталкиваются с
плохой транспортной доступностью (большинство новых кладбищ расположены в отдалении от города), со
сложностью перемещения внутри территории (понятная навигация отсутствует), с ограниченным
количеством навязанных сервисов (большинство из которых не нужны, а качество нужных оставляет желать
лучшего).
Мы наконец-то начали признавать и не бояться сказать, что с нашими кладбищами что-то не так. В
сторону были отброшены политизированность и зачастую криминализованность данного вопроса –
урбанистов это интересует минимально. В развитии кладбищ первично законодательное регулирование
деятельности, а в плане развития городов – современные подходы к планировочным и функциональным
решениям.
Если законодательный аспект активно прорабатывается и обсуждается последний год, то вопрос,
какими должны стать кладбища с точки зрения среды, все еще остается открытым. Здесь наметились два
отдельных вектора. Первый – работа с новыми местами захоронения. Современные кладбища должны быть
в удобной транспортной доступности, с понятной внутренней структурой, с вариативными сервисами (в
мультикультурной стране существуют множество требований к захоронениям). Также сейчас все больше
говорят об экологичности мест захоронения: кроме привычного озеленения существует ряд новых подходов25 ноября – 29 ноября 2019 г.
и технологий. Например, «зеленое погребение», когда сам гроб делается из быстроразлагаемых
материалов и располагается ближе к поверхности земли.
Безусловно, невозможно говорить об абсолютной унификации каждого места захоронения, многие
люди, отдавая дань памяти усопшим, уделяют особое внимание оформлению могил. Но если сравнивать
кладбище с жилой средой, то это поселение с индивидуальной застройкой, где есть частная территория, а
есть общественная. И на общественной территории существуют основные улицы с тротуарами и
освещением, названиями и навигацией, там же есть общедоступные сервисы. А есть то, что находится за
оградой, и в каждом случае человек вправе сам решать, как будет выглядеть данная территория, опираясь
на разработанный дизайн-код.
По сути, новые кладбища – настоящие девелоперские проекты.
Второй вектор развития – работа с историческими кладбищами. Они могут становиться новыми
городскими локальными парками, а также местами развития так называемого некротуризма. В Москве
естественными точками такого туризма являются Новодевичье и Ваганьковское кладбища.
Целенаправленно такие туристические программы запускают в Татарстане.
Даже те кладбища, где не похоронены известные люди, являются свидетелями прошедших эпох и
могут рассказать историю своего города для тех, кто ей заинтересуется.
Исторические кладбища по всему миру интегрируются в ткань города. Так, например, в Осло это
полноценный городской парк, с дорожками, качественным озеленением и местами для спокойного отдыха.
Дискуссия в Казани, на которой планировали обсудить подходы к процессу переосмысления
состояния кладбищ в стране, собрала полный зал слушателей, среди которых были представители регионов
и муниципалитетов, архитекторов и социологов.
14
Первоочередные изменения должны касаться следующих направлений:
14
приведение в порядок существующих мест захоронения, а именно: организация навигации,
аккуратной дорожно-тропиночной сети, достаточно освещения, мест краткосрочного
отдыха, возможность предоставления дополнительных сервисов;
проектирования современных мест захоронения. И тут речь идет не о создании
«мемориальных небоскребов», как знаменитое кладбище Сан-Катальдо архитектора Альдо
Росси в Модене или самое высокое кладбище в Сантосе, а о переосмыслении классических
мест захоронения. По сути, отказ от создания новых «бараков» в пользу «жилья комфорт-
класса» для вечного пребывания;
организация смешанного использования исторических захоронений. Безусловно, это места
памяти, но в контексте города они могут также использоваться как дополнительные
озелененные территории, места для спокойного проведения времени. А также для развития
дополнительных направлений внутреннего, внешнего и образовательного туризма.
При разработке данных направлений необходимо действительно достичь взаимодействия между
теми, кто сейчас «управляет» кладбищами, а также архитекторами, социологами и антропологами и др.
Правильно будет сказать, что необходимо не только планировочное и управленческое переосмысление, а
создание новой комплексной модели кладбища, которая наряду с указанными ранее пунктами будет
включать и экономическую модель работы, и организационную, будет опираться на исследование запросов
посетителей и определять те функции и сервисы, которые действительно необходимы людям.
Разработка такой модели может быть реализована не за счет приглашения какой-то одной
компании, а посредством открытого городского, российского или даже международного конкурса, как,
например, объявленный в 2019 г. в Шанхае «Круг жизни», направленный на комплексное переосмысление
подходов по работе с местами захоронения.
Источник: РБК (https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2019/11/26/817197-kak-kladbischa-sovremennimi)25 ноября – 29 ноября 2019 г.
НОВОСТРОЙКИ РАСТЕРЯЛИ ПОКУПАТЕЛЕЙ
Резкий рост цен на новостройки на фоне перехода жилищного строительства на проектное финансирование в третьем
квартале стоил застройщикам 16% продаж. Чтобы вернуть покупателей, уже в начале 2020 года девелоперы могут
столкнуться с необходимостью снижать цены. Но из-за растущей себестоимости строительства такая возможность может
быть не у всех участников рынка.
В третьем квартале 2019 года в России было номинально зарегистрировано 162 тыс. договоров
долевого участия (ДДУ) — на 33% меньше, чем кварталом ранее. Такие расчеты на базе данных Росреестра
приводят аналитики ЦИАН. Реальное падение числа ДДУ они оценивают в 16%. Разницу аналитики
объясняют высокой долей нерыночных сделок. Согласно оценкам ЦИАН, 20% продаж во втором квартале
пришлось на соглашения, по которым застройщики продавали ДДУ аффилированным структурам, стремясь
отсрочить переход на проектное финансирование. Относительно третьего квартала 2018 года в июле—
сентябре 2019 года число сделок снизилось на 5%, к аналогичному периоду 2017 года — на 8%, 2016 года
— на 3%.
Согласно данным Росреестра, продажи новостроек в третьем квартале 2019 года к прошлому
кварталу сократились в 50 регионах. Лидером по падению стали Санкт-Петербург и Ленинградская
область, где число зарегистрированных ДДУ упало на 40% и 38% соответственно. В Москве и Подмосковье
показатель сократился на 36%. По данным ЦИАН, в реальном выражении число ДДУ в Москве за период
упало на 13%, в Подмосковье — на 23%, в Санкт-Петербурге — на 7%, в Ленинградской области — на 36%.
В «Метриуме» говорят о падении спроса в Москве на 20%. Снижение покупательской активности заметили
и застройщики. Директор по маркетингу и разработке продукта ГК А101 Дмитрий Цветов указывает, что
спрос падает с лета. До конца 2019 года продажи, по его прогнозам, могут сократиться на 25% в годовом
15
выражении.
15
Резкое падение продаж в ЦИАН связывают с ростом цен на новостройки, который начался с
переходом отрасли на проектное финансирование 1 июля. Наиболее выраженной динамика оказалась в
регионах. В Воронеже, по данным ЦИАН, за год цены на новостройки выросли на 38%, до 54,1 тыс. руб. за
1 кв. м, в Казани и Уфе — на 21%, до 94,8 тыс. руб. и 78,1 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. В Москве за
тот же период жилье дорожало на 6%, до 191,7 тыс. руб. за 1 кв. м. По оценкам гендиректора «Азбуки
жилья» Владимира Каширцева, за последние два с половиной месяца цены выросли в 143 из 386
находящихся в реализации новостроек, при этом в 40% объектов — более чем на 5%.
Текущее снижение спроса аналитики ЦИАН связывают с разрывом между растущими ценами на
жилье и стагнирующими доходами населения. Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая
добавляет, что исправить ситуацию не помогает и снижение среднего уровня ставок по ипотеке с 10–10,5%
в начале года до текущих 9–9,5%. По ее мнению, объем нереализованного спроса может появиться только
при стоимости кредитов в 7–8%. Кроме того, нужен экономический рост, который будет способствовать
увеличению покупательной способности, отмечает госпожа Литинецкая.
Гендиректор Level group Кирилл Игнахин предупреждает, что риски, которые девелоперы
закладывают в проект, не безграничны: «Рынок может пережить падение спроса на 20%, но никто не
гарантирует, что сокращение числа сделок на 30–35% не приведет к коллапсу». По его словам, жилье
дорожает не из-за произвольных желаний застройщиков, а из-за роста себестоимости. Значительная часть
участников рынка не сможет на этот фактор повлиять, несмотря на падение спроса, указывает топ-
менеджер.
Но Мария Литинецкая считает, что пересматривать свою ценовую политику застройщикам придется
уже в начале 2020 года. По словам Дмитрия Цветова, что речь необязательно будет идти о прямом
снижении цен: девелоперы также могут скорректировать ситуацию за счет различных скидок и акций.
Владимир Каширцев полагает, что в 2020 году будет достигнуто пороговое значение стоимости жилья.
«Застройщики будут поднимать цены, пока продажи не упадут ниже запланированных значений, а это25 ноября – 29 ноября 2019 г.
происходит уже весь этот год. Скорее всего, в 2020 году определится новое равновесное значение
стоимости жилья»,— рассуждает эксперт.
Источник: РБК (https://www.kommersant.ru/doc/4170687)
КАК ОТКРЫТИЕ МЦД СКАЖЕТСЯ НА ЭКОНОМИКЕ ГОРОДА
В очередном выпуске программы «Город» главный редактор «РБК-Недвижимости» Игнат Бушухин рассказывает об
экономическом эффекте для Москвы и Подмосковья от открытия линий городской электрички
Это программа «Город». В очень коротком формате и вместе с экспертами мы рассказываем, как
развитие мегаполиса помогает зарабатывать бизнесу — от самозанятых до крупнейших корпораций.
На прошлой неделе был запущен ключевой проект развития пассажирской железнодорожной сети
Московской агломерации — Московские центральные диаметры (МЦД). Давайте поговорим, как это
отразится на экономике региона.
Для начала отметим, что состоялся запуск двух маршрутов — МЦД-1 «Одинцово — Лобня» и МЦД-2
«Подольск — Нахабино». На карте видно, как проходят эти маршруты. Открытие нового наземного метро,
которое связывает сразу два субъекта Российской Федерации — Москву и Московскую область, — прошло
на самом высоком уровне.
Сергей Собянин, мэр Москвы:
— Если сложить наши проекты — метро, МЦК, МЦД — и сопоставить их с тем, что было в 2010 году,
когда было 300 км таких маршрутов, сейчас — уже под 600 км. [Рост] почти в два раза. Мы планируем к
2023 году довести до 1 тыс. км. Это сопоставимо с нью-йоркским метро Задача амбициозная, трудная,
но, я считаю, важная и нужная для такого мегаполиса…
16
Владимир Путин, президент России:
16
— Инфраструктурное развитие Москвы в последние годы, конечно, себя хорошо показывает.
В итоге, МЦД охватят 45 районов Москвы и 6 крупных городов Подмосковья — это 4 млн человек. В
1,5 — 2 раза сократится время в пути до работы и обратно для 19% жителей отдаленных районов Москвы и
ближайшего Подмосковья.
Несколько слов про обе открывшиеся линии. МЦД-1 «Одинцово — Лобня» это 52 км или 80 минут от
города до города через центр Москвы, 28 станций (4 — из них новые). «Подольск — Нахабино» МЦД-2 —
это 80 км, 116 минут в пути, 38 станций из них 8 — новые.
Следующим этапом проекта станет МЦД-3 от Зеленограда до Раменского и МЦД-4, этот диаметр
свяжет Киевское и Горьковское направления. Недавно был также согласован маршрут пятого диаметра —
через Павелецкое и Ярославское направления железных дорог.
Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и
строительств:
— По МЦД-5 — смотрели, как возможно увязать это Павелецкое направление железной дороги. У
нас оно было в планах дополнительно проработано, было дано поручение отработать эти маршруты. Мы
видим возможностью, как увеличить количество поездов по МЦД-5, как и увязать с существующими МЦД.
Но могу сказать, что решения все уже найдены.
Ну, а теперь давайте поговорим с экспертами — какое влияние окажут МЦД на оба региона?
Тимур Башкаев, архитектор:
— Московские центральные диаметры — это важнейшая часть столичного транспортного узла,
который позволит увеличить связанность всей агломерации с центром города и окажет влияние на
экологию, экономику Москвы. Это позволит резко повысить капитализацию территории вокруг станций
МЦД и МЦК. И даст новые точки роста для нашего города.25 ноября – 29 ноября 2019 г.
Действительно, надо сказать, что МЦД даст толчок для развития территории вблизи
железнодорожных линий — и в Москве, и в Подмосковье. Буквально, жить рядом со станцией станет очень
престижно, выгодно и комфортно.
Галина Макарова, начальник Мастерской транспортного проектирования ГБУ «ГлавАПУ»:
— Для улучшения транспортного обслуживания пешеходов будут организованы безопасные
пешеходные переходы, расширены тротуары, установлены новые современные остановочные павильоны
ожидания на остановках общественного транспорта.
Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и
строительств:
— Проходит интеграция с МЦК с существующими платформами [МЦД]. Мы делаем переходы, связки,
строим дополнительные пешеходные переходы (12 новых пешеходных переходов у нас запроектировано). И
большой вопрос — в благоустройстве дорог, [ведущих] к реконструируемым и строящимся станциям
железнодорожных линий. Это большая, комплексная программа.
От появления МЦД кстати выиграют и владельцы недвижимости, которая расположена вблизи
станций. По данным РБК-Недвижимости, в столице, где транспортная инфраструктура и так хорошо
развита, — квартиры и помещения рядом со станциями подорожают на 7%, а в Подмосковье — до 15%. Это
серьезный рост, что называется, инвестиционно-привлекательный.
«Город. Мнение»
Андрей Грудин, председатель совета директоров ГК «Пионер»:
— Есть такое понятие: транспортно-ориентированный девелопмент. Что это такое? С развитием
транспортной инфраструктуры бизнес в тех районах, куда приходят станции метро, куда приходят МЦК,
17
куда придут МЦД, оживает. Объем инвестиций увеличивается в такие районы, более чем на 50%.
17
Подумайте: капитализация жилья — не только нового, но и уже существующей недвижимости — возрастает
на 15-20%. Это колоссальные показатели. Приведу еще один пример. С запуском МЦК в период за
последние четыре года количество арендных сделок с недвижимостью, расположенной вдоль кольцевой
линии, возросло более чем в 2 раза. Цифры сами говорят за себя.
Сегодня город анонсирует различные меры поддержки бизнеса, поддержки развития не только
жилищных проектов, но и в создании новых рабочих мест, офисов, инновационных технопарков за
пределами Третьего транспортного кольца. Несколько лет назад под перспективы развития группа
компаний «Пионер» приобрела депрессивный завод, бывший хладокомбинат вблизи платформы
«Останкино» рядом со станцией метро «Бутырская». [Тогда] мы разработали несколько концепций,
посчитали множество бизнес-планов, но не увидели экономической целесообразности. А с вводом
правительством Москвы льгот по стимулированию развития мест приложения труда за пределами ТТК, а
также с анонсированием развития МУД, расчеты показали совершенно другое. Мы приняли решение
инвестировать 8 млрд руб. в новый технопарк «Останкино», который будет состоять из 130 тыс. кв. м
недвижимости. Это офисы, высокотехнологичные рабочие места, развитые общественные пространства,
коворкинги, кафе-рестораны, места занятия спортом. Это будет построено на той промышленной
депрессивной территории, которую раньше занимал хладокомбинат. Это живой пример из нашей
практики.
Подобные инициативы [по развитию транспортной инфраструктуры в Москве], конечно, находят
живой интерес у бизнеса. И сегодня и наша компания, и наши коллеги, которые входят в Клуб инвесторов
Москвы, находятся в активном диалоге со столичными властями — с департаментами градострительной
политики, экономической политики, транспорта. И, безусловно, крупные застройщики учитывают планы
развития города, планы дорожного, инфраструктурного строительства, развитие транспортного «каркаса»
в своих проектах.25 ноября – 29 ноября 2019 г.
Источник: РБК (https://realty.rbc.ru/news/5ddd03ae9a7947340ebacf7c)
МЕНЬШЕ, ПРОЩЕ, ДЕШЕВЛЕ: КАК НОВЫЕ ФОРМАТЫ ТОРГОВЛИ
МЕНЯЮТ МОСКВУ
Как кофейни, бургерные и «супермаркеты у дома» стали главными двигателями столичной торговли
Московский рынок стрит-ритейла последние несколько лет переживает масштабную
трансформацию: меняются не только основные игроки, но и наиболее востребованные ниши и форматы, а
также спрос на торговые помещения в центре города. В результате одни из них месяцами не могут найти
арендаторов, а другие становятся драйвером для развития бизнеса.
Рассказываем об основных тенденциях на рынке уличной торговли Москвы.
Супермаркеты вместо бутиков
За последние несколько лет в центре Москвы почти полностью сменился пул основных арендаторов.
На это оказали влияние, в частности, запрет парковки, расширение тротуаров, превращение ряда улиц в
пешеходные, а также повышение арендных ставок, которые оказались не под силу многим собственникам
бизнеса.
Лариса Еремина, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers International:
— Главным трендом осени на центральных улицах столицы стало то, что пустые помещения с
высокими ставками аренды занимают арендаторы продуктового ритейла и сдают в субаренду другим
компаниям, тем самым делая мелкую нарезку в небольших помещениях. Теперь в одном пространстве
сосредоточено несколько направлений синергичных товаров. Это позволяет небольшим игрокам, которые
размещались в основном в спальных районах Москвы, выйти на центральные торговые коридоры города,
что в свою очередь стимулирует рост уровня сервиса. Таким образом, мы видим активное развитие
18
сегмента фудкортов и фудхоллов в центре столицы за счет появления новых игроков и новых концепций.
18
Спрос на небольшие помещения
Один из ключевых трендов на московском рынке стрит-ритейла — уменьшение средней площади
помещений (вне зависимости от формата торговли) и переход на «мелкую нарезку»: собственники
приобретают крупные помещения и делят их на блоки. В Knight Frank констатируют: таким образом можно
значительно увеличить доходность помещения за счет повышения арендных ставок. При этом тенденция
характерна не только для центра Москвы, но и для мест с хорошим пешеходным трафиком (например, у
метро) в спальных районах в пределах ТТК.
Ирина Козина, заместитель директора направления стрит-ритейл Knight Frank:
— Большие супермаркеты уже почти полностью исчезли с рынка московского стрит-ритейла,
переквалифицировавшись в более компактные форматы. Гипермаркеты размещаются в основном в новых
жилых кварталах или бизнес-центрах за пределами центра Москвы. Это вызвано тем, что в центре города
нет нового строительства подходящего формата, а в старом фонде просто не осталось вакантных
помещений такого размера. Более того, почти во всех центральных районах в старых домах уже открыто
несколько маленьких или стандартных супермаркетов, поэтому конкуренция здесь крайне высока. Большой
гипермаркет вряд ли сможет привлечь клиентов, уже привыкших делать покупки в определенном магазине. В
новом фонде за пределами Садового кольца и ТТК стараются предусмотреть площади от 0,5 тыс. до 1,5
тыс. кв. м, и супермаркеты готовы их рассматривать, особенно с учетом невысоких арендных ставок.
Коллаборации в ритейле
Еще одно проявления развития мини-форматов — коллаборации ритейлеров с известными брендами.
Подобная форма сотрудничества характерна как для крупных институциональных игроков, так и для малого
бизнеса. «Для сокращения издержек от аренды и получения дополнительных синергетических эффектов
компании готовы делить арендуемое пространство. Примеры таких коллабораций: Starbucks и банкВы также можете почитать
