Проектное финансирование жилищного строительства в Газпромбанке - Март 2019 года
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
Проектное финансирование жилищного строительства в Газпромбанке Март 2019 года
Новый подход к финансированию долевого строительства
Регуляторные новации меняют рынок
Старый подход: Новый подход: Механизм банковского проектного финансирования
Долевое участие в строительстве объекта долевого строительства по новым принципам 214-ФЗ
Привлечение средств
Проектное финансирование
дольщиков
₽ ₽ ₽ ₽ ₽ ₽
Банк
3-х сторонний договор специального Контроль
(эскроу) счета целевого
Дольщик Дольщик использова
ния средств
Обязательное (с 01.07.2019г.)
Застройщик/
размещение средств на
Объект Застройщик
специальном (эскроу) счете
Генподрядчик
Техзаказчик
Договор участия в долевом строительстве
1
Ключевое в новом подходе к финансированию жилищного
строительства
1. Договор участия в долевом строительстве (ДДУ), обеспечивающий право
собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые
на момент привлечения средств не введены в эксплуатацию,
заключается между Застройщиком и Дольщиком с обязательной уплатой
цены договора с использованием механизма эскроу-счетов
(обязательно, с 01.07.2019г.)
2. Депонирование денежных средств на эскроу–счетах производится на срок
не более 6 месяцев после планового срока ввода Объекта в
< 6 мес.
эксплуатацию
3. Банковское проектное финансирование предусматривает транши кредита,
выданные на условиях рыночной %-ой ставки, зависящей от «темпа
продаж» (остаток средств на счетах эскроу)
%
2
Переход на новые правила финансирования строительства жилья
01.07.2018 01.07.2019
Этап I (до 01.07.2019) Этап II (после 01.07.2019)
Расчеты по ДДУ обязательно через счета эскроу, если:
Схема оплаты по ДДУ
на р/сч Застойщика 1. Новый проект 2. Есть продажи до 01.07.2019, но:
2.1. Строительная
2.2. Продано менее 10%
готовность ниже 30% *
от общего объема
понижающий коэф-т
Структура привлечения средств в жилищное строительство
Сейчас I этап: замещение II Этап: Рост
0,4 0,4 0,8
0,6
4,7 трлн 7,2 трлн
4,7 трлн
руб. руб.
руб.
3,7 4,3 6,4
3
Снижение ставки благодаря использованию счетов эскроу
Особенности Пример расчета специальной ставки
Использование эскроу-счетов для i=11-13%
фондирования средств и снижения %
по части кредита
Спецставка покрывает проектный i=4-7%
риск и расходы банка
При раскрытии эскроу-счетов
средства используются для*:
-Погашения отложенных процентов Базовая ставка (сверх эскроу) Спецставка (в пределах эскроу)
-Погашения основного долга
Фондирование Риск+расходы
-Направления застройщику
* % использования – по договоренности
между сторонами
Пример расчета средневзвешенной ставки
12% Ежедневный пересчет ставки в
Средневзвешенная ставка снижается зависимости от:
на инвестиционной фазе при росте 1. объема задолженности
продаж 2. наполнения эскроу-счетов
8,5%
Снижение (дополнительно) при
превышении суммы на эскроу над
5%
кредитом
2% 0,1%
0% 50% 100% 150% 200%
4
Основные принципы использования счета эскроу
Счета эскроу открываются в уполномоченном банке. Такой
банк одновременно осуществляет целевое кредитование
проекта / объекта
Участниками долевого строительства могут быть как
физические, так и юридические лица
Банк не взимает вознаграждение за исполнение своих
обязательств эскроу-агента
%
Банк не начисляет проценты на остатки на счетах эскроу
Участники долевого строительства вправе уступить свои
права требования по договорам участия в долевом
строительстве иным лицам
В случае уступки прав требований по договору участия в
долевом строительстве к новому участнику долевого
строительства переходят все права и обязанности по
договору счета эскроу
5
В новую реальность лучше вступать с Газпромбанком
Комплексный продукт «Финансирование жилищного строительства»
Преимущество сотрудничества с Газпромбанком - в возможности
получения комплексного продукта при реализации проекта
Ипотечное кредитование
физических лиц
Банковское
Открытие эскроу- сопровождение
счетов дольщикам строительных
контрактов
Проектное финансирование строительства
7Проектное финансирование жилищного строительства в
Газпромбанке – гибкий финансовый инструмент
Индивидуальный подход к оценке проекта
Возможность управления
Собственные средства –
параметрами кредита
ИРД и земельный участок
Учитывается стратегия продаж
Условия в зависимости от
Финансовый показатель размера собственного участия
(выручка от реализации / Погашение – доля от поступлений
(кредит + %%)) = более 1,20 на счета эскроу
Гибкий
процент
При наполнении эскро-счетов ставка снижается
Возможность уплаты % при раскрытии эскроу
Источник: ДОМ.РФ
8Требования Банка к Застройщику в соответствии с новой редакцией закона
3 года
Наличие не менее, чем 3-х летнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов
(в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика)
50 тыс. м2 Обязательное наличие разрешений на ввод в эксплуатацию более 50,0 тыс. кв.м многоквартирных
домов (за последние 3 года, совокупно по группе компаний)
Не менее 20 % доли собственных средств в бюджете стоимости проекта *
20%
Финансовые потоки в рамках групп компаний разделяются по-проектно;
Опыт коммерческих продаж объектов жилой недвижимости: наличие отдельного офиса продаж /
отдельной брокерской Компании / партнерских отношений с неаффилированными Агентствами
недвижимости (Брокерами), осуществляющими реализацию объектов недвижимости. Наличие
₽ соответствующего продающего интернет сайта
1=1 Принцип: «1 проект/объект = 1 банковский счет = 1 кредит»
Обязательное банковское сопровождение по всем проектам (уровень кооперации определяется по
согласованию сторон индивидуально по проекту)
Денежные средства от Договоров долевого участия аккумулируются на эскроу-счетах в Банке. Передача
средств Бенефициару (Застройщику) - после ввода объекта в эксплуатацию и госрегистрации права
собственности в отношении одного объекта долевого строительства. Застройщик и Дольщики не имеют
₽ права распоряжаться денежными средствами на эскроу – счете
В договоры между Банком и Застройщиком включается условие о списании денежных средств с эскроу-
счетов на залоговый счет Застройщика/Заемщика после ввода объекта в эксплуатацию и государственной
регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства
Деловая репутация Застройщика – положительная: отсутствие негативной информации о
невыполненных обязательствах перед Дольщиками и Банками
*С учетом прогнозных процентов по кредиту на стадии строительства и рыночной стоимости земельного участка
9Критерии отбора Газпромбанком компаний-застройщиков
Критерий Значение
Опыт работы
Застройщика Более 3-х (Трех) лет работы на рынке жилой недвижимости
(группы Компаний)
Наличие опыта строительства объектов жилой недвижимости (многоквартирных домов) в
следующих значениях:
Возраст Возраст
Регион / область реализации Возраст Опыт строительства
компании, не юридического лица,
проекта ГК, лет жилья (за 3 года) кв.м.*
входящей в ГК входящего в ГК
Москва, МО, СПб, ЛО не важен 3 более 200 000
Города-милионники не важен 3 более 150 000
Города с населением 500- не важен более 75 000
Профессиональный 1000 тыс. чел более 3 3
опыт более 50 000
Города с населением менее
не важен 3
500 тыс. чел (за 5 лет)
* По Группам компаний осуществляющим строительство в разных регионах присутствия, необходимо
считать общий строительный опыт, без привязки к отдельному региону.
Опыт коммерческих продаж объектов жилой недвижимости. Наличие отдельного офиса продаж /
брокерской Компании / партнерских отношений с неаффилированными Агентствами недвижимости
(Брокерами), осуществляющими реализацию объектов недвижимости. Наличие соответствующего
продающего интернет сайта
Отсутствует негативная информация о проблемах с дольщиками и обслуживании долга в кредитных
Деловая репутация
учреждениях
10Критерии отбора Газпромбанком проектов в сфере жилищного строительства
Критерий Значение
Заключены договоры с одним или несколькими подрядчиками на реализацию Проекта,
подтверждающие не менее 70% соответствующих затрат по Проекту
Договорная кампания Основные подрядчики имеют опыт реализации подобных проектов: завершено успешно
(без нарушения сроков и технических нарушений) не менее 5 аналогичных
объектов общей площадью не менее 50 тыс. м2
Статус готовности
Не менее стадии направления проектной документации в органы экспертизы и
разрешительной
осуществления доработки экспертных замечаний
документации
Доля собственного Не менее 20% в Бюджете проекта (в Бюджет входят: цена покупки/аренды земли, ИРД,
участия Застройщика в СМР, прочие подтверждаемые расходы по Проекту, начисленные/уплаченные проценты по
финансировании проекта кредиту)
Обслуживание долга Клиент готов оплачивать либо капитализировать % по кредиту на стадии строительства
Минимальный лимит
500,0 млн рублей (один или группа объектов одного застройщика)
кредитования
Сегмент Многоквартирные жилые дома (искл. таунхаусы, апартаменты)
11Выводы
TOP
Газпромбанк – один из крупнейших отечественных
финансовых институтов, имеющий значительный опыт в
финансировании строительной отрасли
Газпромбанк – один из пионеров работы по новым правилам
финансирования жилищного строительства
Приглашаем застройщиков к реализации совместных
проектов
12Контакты
Александр Ушков Александр Саможенков
Вице-Президент - Начальник руководитель Дирекции финансирования
Департамента проектного и структурного проектов в недвижимости
финансирования
+7 (495) 983 17 32 +7 (495) 983 18 75
Alexander.Ushkov@Gazprombank.ru Alexander.Samozhenkov@Gazprombank.ru
13Вы также можете почитать
