Город Солигорск КРАТКИЙ АНАЛИЗ ФОРМАЛЬНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ - Январь 2011 - Май 2017 гг - Национальное ...
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
МИНСК Национальное
кадастровое
2017 агентство
www.nca.by
КРАТКИЙ АНАЛИЗ ФОРМАЛЬНОГО
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Январь 2011 – Май 2017 гг.
город Солигорск
© Право копирования и распространения принадлежит
ГУП «Национальное кадастровое агентство»
Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
Настоящая статья подготовлена аналитиками управления кадастровой оценки ГУП «Националь-
ное кадастровое агентство».
Авторский коллектив, выполнивший работы по анализу формального рынка:
Ритвинский заместитель Генерального директора, профессиональный оценщик недвижимости
Дмитрий (свидетельство об аттестации оценщика № 20006, срок действия – до 18.05.2019),
Александрович экономист-менеджер (диплом с отличием А № 0038764 Белорусского националь-
ного технического университета, 2003 год), специальность «Менеджмент на рынке
недвижимости», магистр экономических наук (диплом А № 0004658 Белорусского
национального технического университета, 2004 год)
Мальчук начальник сектора мониторинга и анализа рынка недвижимости (свидетельство об
Антон аттестации оценщика № 30395, срок действия – до 31.12.2017; свидетельство об
Николаевич аттестации оценщика № 20174, срок действия – до 01.08.2019), инженер-специа-
лист по недвижимости (диплом А № 0551540 Белорусского национального техни-
ческого университета, 2008 год), специальность «Экспертиза и управление недви-
жимостью»
Отчик оценщик недвижимости 2-й категории сектора мониторинга и анализа рынка не-
Павел движимости (свидетельство об аттестации оценщика № 20217, срок действия – до
Олегович 31.10.2018); менеджер-экономист (диплом А № 0877665 Белорусского государ-
ственного университета, 2012 год), специальность «Менеджмент»
Качура оценщик недвижимости (свидетельство об аттестации оценщика № 20496, срок
Юлия действия – до 03.02.2020); менеджер-экономист (диплом А № 0947054 Белорус-
Дмитриевна ского государственного университета, 2016 год), специальность «Менеджмент»
Янченко специалист по геоинформационным системам (ГИС); инженер-специалист по не-
Илья движимости (диплом А №1219085 Белорусского государственного университета,
Сергеевич 2016 год), специальность «Географ. Специалист по геоинформационным систе-
мам»
2
Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
О НАС
ГУП «Национальное кадастровое агентство» было создано в 1998 году и сегодня является веду-
щей в Республике Беларусь организацией в области государственной регистрации, формирования и
оценки недвижимости имущества.
За 19 лет работы на рынке мы сформировали команду из высококвалифицированных аттестован-
ных оценщиков, способных решать задачи любой сложности. Наши эксперты ежегодно повышают свою
квалификацию и стажируются в партнерских оценочных компаниях в Республике Беларусь и за рубе-
жом.
НАШИ ПРЕИМУЩЕСТВА
опыт использования в работе международных стандартов оценки;
опыт работы со сложными и уникальными объектами оценки;
оперативный доступ к базам данных о недвижимости по всей Республике Беларусь, к которым
относятся: Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (да-
лее – ЕГРНИ); реестр цен государственного земельного кадастра (далее – РЦ ГЗК); регистр стоимости
земель, земельных участков государственного земельного кадастра; база данных листинга продаж (ПО
«Недвижимость 3.0+статистика»);
наличие архива аналитических материалов, которые могут использоваться для выполнения
срочных работ;
наличие в штате организации специалистов-профессионалов по смежным направлениям: ка-
дастровые инженеры, юристы, экономисты, регистраторы недвижимости, разработчики ПО;
использование в работе географических информационных систем;
гибкая ценовая политика;
возможность консультирования со специалистами зарубежных партнерских компаний.
КЛИЕНТАМ
Вы можете заказать у нас работы любой сложности, как по анализу рынка недвижимости, так и
по оценке недвижимости в любом регионе Республики Беларусь. По вопросам размещения заказа обра-
щаться:
адрес: пер. Краснозвездный, 12-315
220005 Минск
Беларусь
тел/факс: (+375 17) 288 10 35, 294 81 53, 285 39 26
e-mail: valuer@nca.by
3
Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
Анализ формального рынка недвижимости г. Солигорск за период 01.01.2011 – 31.05.2017 (далее
– анализируемый период) производился на основании информации, содержащейся в ЕГРНИ по состоя-
нию на 31.12.2016 и в РЦ ГЗК по состоянию на 31.05.2017.
Солигорск – расположен на юге Минской области, граничит со Слуцким, Любанским, Копыль-
ским районами Минской области, Житковичским – Гомельской, Лунинецким и Ганцевичским – Брест-
ской области. Его площадь составляет 2,5 тыс. кв. км, 35,8 % которых занято лесами. Территорию рай-
она с севера на юг пересекает автомагистраль Минск – Микашевичи.
Рисунок 1. – Схема расположения
Солигорск – один из самых молодых городов Беларуси. Его строительство начато в 1958 г. в
связи с промышленным освоением Старобинского месторождения калийной соли. В районе работает 22
промышленных предприятий, в отрасли занято более 24,0 тыс. человек (30,0% от занятых в народном
хозяйстве). Основным производителем промышленной продукции является ОАО «Беларуськлий», вы-
пускающее калийные удобрения. В городе имеется 9 общеобразовательных школ, один лицей и
три гимназии.
Существуют организации внеклассной воспитательной работы, в которые входят 11 специализи-
рованных детских учреждений. Среди них – школа искусств, художественная школа, станция юных тех-
ников, музыкальная школа, детский театр танца, краеведческий музей, центр детского творчества. В
городе 2 стадиона на 8 тысяч мест, ледовый дворец на 2 тысячи мест, 2 легкоатлетических манежа, 4
бассейна и 6 мини-бассейнов, 26 спортивных залов, 4 ДЮСШ на 2,5 тысячи человек.
0 106 839 106839
-400 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 106439
Численность населения, чел.
населения по отношению к
106 503
Изменение численности
-800 106039
-1 200 105 998 105639
01.01.2017
-1 600 105 376 105239
-2 000 104839
104 745
-2 400 104439
-2 800 104039
-3 200 103 961 103639
-3 600 103239
-4 000 103 089 102839
Рисунок 2. – Динамика численности населения (на начало года)
4Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
Характеристика социально-экономического положения города на 31.12.2016 представлена ниже
в виде графического материала1.
900 845 3 000
Номинальная заработная
781
2 441.6
Объем производства,
800 2 500
674 629
700 613
плата, Usd.
600 538 2 000
млн. Usd
500 1 449.4
1 500
400
300 1 000
557.2
200
500 340.1 378.1 443.4
100
0 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2011 2012 2013 2014 2015 2016
25 1 800
1 543.7
организаций, млн.Usd*
организаций, % от общего
Удельный вес убыточных
19.4 1 600
20
Чистая прибыль
числа организаций*
1 400
1 200
15 16.2 914.4
13.5 10.8 1 000
11.5 7.5
800 730.8 718.8
10
600
5 400 211.6 150.3
200
0 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2011 2012 2013 2014 2015 2016
3 500 1 000 912.9
3 045.3
Розничный товарооборот
900 839.3
на душу населения, Usd
2 856.2
Инвестиции в основной
3 000
800
капитал, млн. Usd.
2 454.6
2 500 2 348.9 700
669.4
2 000 1 869.6 600
1 476.6 500 436.0
1 500 400 301.6
1 000 300 251.8
200
500
100
0 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Рисунок 3. – Статистические показатели по Солигорскому району
1 – По данным сайта Национального статистического комитета Республики Беларусь
* – Показатели 2014-2016 гг. указаны за январь-ноябрь
5Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1. Рынок жилой недвижимости
Рынок жилой недвижимости в г. Солигорск пред-
4.6%
ставлен двумя сегментами – рынок жилой усадебной 0.1%
(коттеджи/индивидуальные дома/жилые блокированные
дома) и жилой многоквартирной (квартиры) застройки.
Общая площадь всей жилой недвижимости около
2 727,79 тыс.кв.м, что составляет 70% от общей площади
всей зарегистрированной недвижимости. Площадь жи-
лых усадебных и многоквартирных домов составляет
124,7 и 2 600,3 тыс.кв.м соответственно. На долю жилых
блокированных домов приходится 2,8 тыс.кв.м. По коли- 95.3%
чественной составляющей преобладают жилые усадеб-
ные дома (736 домов). Распределение жилой недвижимо- Жилые усадебные дома
сти по общей площади представлено на рисунке 4. Жилые многоквартирные дома
Распределение разных сегментов жилой недвижи- Жилые блокированные дома
мости и размещение объектов жилой недвижимости на
территории г. Солигорск представлено на рисунке 5. Рисунок 4. – Распределение жилой
недвижимости по площади
Рисунок 5. – Распределение жилой недвижимости в г. Солигорск
Как видно из представленного графического материала, из всей жилой недвижимости количе-
ственно преобладают жилые усадебные дома (60% или 736 объектов). Стоит отметить, что в г. Соли-
горск блокированные домов составляют всего лишь 0,1%, а доля жилой многоквартирной застройкой –
39% от общего количества.
6Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
С начала анализируемого периода (2011 года) в эксплуатацию было введено 305 объектов жилой
недвижимости. Стоит отметить, что 81% нововведенных объектов представлены жилыми усадебными
домами. Благодаря активному строительству в городе на 8% увеличилась обеспеченность населения
жильем. Стоит отметить, что данный показатель недостаточно близок к социальным стандартам ООН
(30 кв.м/чел.) и при таких же темпах строительства нового жилья и незначительном изменении числен-
ности населения данный уровень на одного человека будет достигнут в течение 11 лет.
35
+8%
Обеспеченность населения города
30
25.52
жильем, кв.м на 1 чел.
24.53 24.99 25.21
23.58 23.96
25
20
15
10
5
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Рисунок 6. – Обеспеченность населения жильем
Более подробная информация по сегментам жилой недвижимости, включающая распределение
по количеству комнат, материалу стен, этажности, а также динамика цен, рассмотрена далее.
1.1 Жилая усадебная недвижимость
Рынок жилой усадебной застройки представлен двумя сегментами – коттеджи/индивидуальные
односемейные дома (жилые усадебные дома) и жилые блокированные дома. Поскольку жилые блоки-
рованные дома занимают малую часть рынка жилой недвижимости, а также по причине отсутствия ин-
формации о сделках и предложениях купли-продажи с жилыми блокированными домами, было принято
решение в рамках данного анализа рассматривать лишь коттеджи/индивидуальные односемейные дома.
Жилые усадебные дома
Всего на момент проведения анализа рынка в г. Солигорск зарегистрировано 736 жилых усадеб-
ных домов с учетом заявительного принципа регистрации недвижимого имущества. Из них 499 домов
или 68% от общего количества выполнены из блочных материалов. К распространенным материалам
строительства жилых усадебных домов также можно отнести кирпич, древесина, смешанные конструк-
ции. Подавляющее большинство сделок купли-продажи за анализируемый период зарегистрировано
также с блочными домами – 72% от общего количества. Это один из наиболее доступных и недорогих
строительных материалов. Стоит отметить, что при новом строительстве жилых усадебных домов
наблюдается преимущественное использование блочных материалов стен как основного материала для
строительства (191 дом или 77% от общего количества). Ниже на рисунке 7 подробно представлено
распределение жилых усадебных домов по материалу стен.
7Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
Количество введенных 10% 77% 8% 5%
Количество сделок 14% 72% 7% 7%
Количество зарегистрированных 17% 68% 8% 7%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Кирпичные Блочные Дерево Смешанной конструкции
Рисунок 7. – Распределение жилых усадебных домов по материалу стен
Исходя из данных, представленных на рисунке 8, стоит отметить, количество зарегистрирован-
ных жилых усадебных домов пришелся на 2000-2010 годы. При этом стоит отметить, что в 1970-1980
годы не было зарегистрировано ни одного жилого усадебного дома.
350
288
300
248
250
Количество
200
150
86 89
100
50 22
1 2
0
1950-1960 1960-1970 1970-1980 1980-1990 1990-2000 2000-2010 после 2010нет данных
Рисунок 8. – Распределение зарегистрированных жилых усадебных домов по году постройки
9 000 60
54 51 53 53
8 000
Общая площадь, кв.м
50
7 000
Количество
6 000 40
5 000 27
30
4 000
3 000 20
10
2 000
10
1 000
0 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Общая площадь, кв.м Количество
Рисунок 9. – Динамика ввода в эксплуатацию за анализируемый период
250 10%
194
200 172 8%
Активность
Количество
143
150 6%
116
97
100 4%
50 2%
10 18 10 12
4 8
0 0%
до 30 30-70 70-100 100-150 150-200 более 200
Количество зарегистрированных Количество сделок Активность
Рисунок 10. – Распределение зарегистрированных домов и сделок с ними в зависимости от общей
площади
8Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
25 23
22
21
20
17
16
15
Количество 15 14
12 12
11
10
10 9 9
8 8 8 8 8
6
5 3 3
2 2
1
0
Рисунок 11. – Распределение нововведенных домов в зависимости от общей площади
Анализ введенных в анализируемый период жилых усадебных домов (рисунок 9) показал, что
пик строительства новых домов как по общей площади, так и по количеству пришелся на 2011 год.
Минимальная отметка по объемам строительства в анализируемый период была отмечена в 2012 году,
когда в эксплуатацию было введено всего 10 жилых усадебных домов. Этот период характеризуется
кризисом в экономике Республики Беларусь. Данные о введенных в эксплуатацию жилых усадебных
домах анализировались по состоянию на 31.12.2016.
Около 50% от общего количества зарегистрированных домов составляют дома площадью от 100
до 200 кв.м (рисунок 10). Удельный вес домов, площадь которых превышает 200 кв.м, составляет около
19% от общего количества. Однако стоит отметить наметившуюся тенденцию к увеличению общей пло-
щади домов при новом строительстве жилых усадебных домов, что подтверждается информацией, пред-
ставленной на рисунке 11. Около 61% от общего количества домов, введенных в период 2011 – 2016 гг.,
составляют дома общей площадью 80-170 кв.м. Это связано с тем, что г. Солигорск – один из самых
молодых городов Беларуси, который имеет большие площади земель дальнейшей застройки, а также
экономически развит, поэтому созданы благоприятные условия для возведения жилых усадебных домов
с большими площадями.
Рынок купли-продажи. Сделки купли-продажи
Ежегодно на рынке усадебных домов в среднем регистрируется 8 сделок купли-продажи. Наибо-
лее активным был 2013 год, когда на рынке купли-продажи было зарегистрировано 15 сделок. За пять
месяцев в 2017 году было зарегистрировано 4 сделки купли-продажи с жилыми усадебными домами.
Как видно из представленного в
20 2 000
начале раздела рисунка (рисунок 7), 13 15
Общая площадь, кв.м
наибольшим спросом на рынке пользо- 15 1 500
Количество
9
вались блочные дома. Это связано с 6
тем, что значительное количество 10
6 5
1 000
(68%) зарегистрированных жилых уса- 4
5 500
дебных домов представляют собой
дома из блочных материалов. 0 0
Для анализа цен сделок купли- 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
продажи из выборки были исключены Общая площадь участвующих в сделках объектов, кв.м
Количество сделок
сделки, не отвечающие рыночным
условиям, т.е. нерелевантные. Как Рисунок 12. – Емкость рынка сделок купли-продажи
видно из рисунка 13 с 2011 по 2016 год
9Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
средние цены на рынке купли-продажи усадебной недвижимости характеризуются сильными измене-
ниями из года в год. В 2014 году средняя цена в сделках купли-продажи достигла своего пика и соста-
вила 971 Usd/кв.м. Затем быстрыми темпами средняя цена сделок купли-продажи снизилась на 50% по
сравнению с уровнем 2014 года и составила 489 Usd/кв.м. За пять месяцев в 2017 году было совершено
4 сделки купли-продажи.
1 400
1 200 971
Цена, Usd/кв.м
1 000
800 626 594
535 489
600 445
400
130
200
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Медиана цен сделок, Usd/кв.м Диапазон цен сделок, Usd/кв.м
Рисунок 13. – Динамика средних цен в сделках купли-продажи
Отношение среднегодового количества сделок купли-продажи к общему количеству зарегистри-
рованных жилых усадебных домов в г. Солигорск составило 1,13%, что соответствует активности объ-
ектов на рынке жилья аналогичных по уровню развития городов.
Рынок земельных участков
В соответствии с действующим законодательством, начиная с 2007 года, право собственности на
незастроенные земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома перестало являться
предметом купли-продажи на открытом рынке. В настоящее время незастроенные земельные участки
для строительства и обслуживания жилого дома могут быть проданы только на аукционе.
За период с 01.01.2010 по 31.12.2016 в г. Солигорск было совершено 4 аукциона с незастроен-
ными земельными участками.
1.2 Жилая многоквартирная недвижимость
Рынок квартир представлен 473 жилыми многоквартирными домами суммарной общей площа-
дью 2 600,3 тыс. кв. м (с учетом заявительного принципа регистрации недвижимого имущества).
Наиболее распространенным материалом для строительства жилых многоквартирных домов в
г. Солигорск является железобетонные дома (161 дом или 34% от общего количества). Наиболее рас-
пространённым материалом для строительства многоквартирных многоэтажных домов являются
именно крупнопанельные и железобетонные конструкции ввиду своей дешевизны и простоте возведе-
ния. Что касается сделок купли-продажи, среди покупателей преимущественное распространение полу-
чили квартиры в домах железобетонных и крупнопанельных конструкций стен (40% и 32% от общего
количества соответственно). В эксплуатацию было введено 26 домов преимущественно с крупнопанель-
ными конструкциями. На рисунке 14 подробно представлено распределение жилых многоквартирных
домов по материалу стен.
Количество введенных 46% 19% 12% 7% 16%
Количество сделок 32% 21% 40% 3%4%
Количество зарегистрированных 29% 31% 34% 4% 2%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Крупнопанельные Кирпичные Железобетон монолитный/бетон Блочные Смешанной конструкции
Рисунок 14. – Распределение жилых многоквартирных домов по материалу стен
10Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
Анализ жилой многоквартирной недвижимости по году постройки показал, что активный период
строительства в 1970-1990 годах достиг своего пика (рисунок 15). В данный период в эксплуатацию
было введено 280 жилых многоквартирных дома и связан он с увеличением городского бюджета за счёт
главного предприятия города ОАО «Беларуськалий» и выделением средств для строительства жилья
как для рабочих предприятия, так и для города в целом. А уже в последующее десятилетие объемы
строительства стали снижаться. После 2010 года было введено 56 жилых многоквартирных дома, что
обусловлено последствия мирового экономического кризиса, которые лишь в 2010-2012 году достигли
Беларусь и г. Солигорск в частности.
120 107
100 93
80
Количество
80 64
58 56
60
40
20 13
2
0
после 2010
1950-1960
1960-1970
1970-1980
1980-1990
1990-2000
2000-2010
нет данных
Рисунок 15. – Распределение зарегистрированных жилых многоквартирных домов по году
постройки 14753
18 000 14%
11458
15 000 12%
Активность
Количество
8854
12 000 10%
6357
6185
6165
8%
9 000
3771
6%
6 000 4%
813
737
733
703
638
348
312
279
3 000 2%
25
0 0%
до 1930
после 2010
1930-1940
1940-1950
1950-1960
1960-1970
1970-1980
1980-1990
1990-2000
2000-2010
нет данных
Количество сделок Количество зарегистрированных квартир Активность
Рисунок 16. – Распределение зарегистрированных квартир в жилых многоквартирных домах и
сделок с ними по году постройки дома
11Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
В г. Солигорск зарегистрировано
по 189 жилых многоквартирных домов 500
52
(40% от общего количества) средней 400
Повышенной этажности
этажности (от 4 до 5 этажей) и многоэтаж- (10-20 этажей)
ные (от 6 до 9 этажей), 43 жилых много- 189 Многоэтажные (6-9
300
этажей)
квартирных домов (9% от общего количе- Среднеэтажные (4-5
ства) малой этажности (от 1 до 3 этажей), 200
этажей)
52 жилых многоквартирных домов (11% 100
189 Малоэтажные (1-3 этажа)
от общего количества) домов повышен-
ной этажности. Ввиду того, что город мо- 0
43
лодой, а земельные ресурсы в Солигор-
Рисунок 17. – Распределение зарегистрированных
ском районе ограничены, строительство
жилых многоквартирных домов по этажности
малоэтажных жилых домов нецелесооб-
разно. Поэтому строительство и введение в эксплуатацию начинается с 4-5 этажей минимум. Существу-
ющие малоэтажные дома – последствие начала строительства и развития города в 1950-1960-е годы. На
рисунке 17 подробно представлено распределение жилых многоквартирных домов по этажности.
Рынок купли-продажи. Сделки купли-продажи квартир
Анализируя рынок купли-продажи квар- 1 000 60 000
Общая площадь, кв.м
Количество сделок
тир (рисунок 18), стоит отметить, что с 2011 по 799
663 767 681 742
2017 год в г. Солигорск было зарегистрировано 40 000
4 309 сделок купли-продажи. Наиболее актив- 500 390
ными на рынке купли-продажи был 2014 год. В 267 20 000
этот период было зарегистрировано 799 сделок
купли-продажи. Наименее активным был 2017 0 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
год, когда за пять прошедших месяцев было за-
Общая площадь участвующих в сделках объектов, кв.м
регистрировано 267 сделок купли-продажи с
квартирами. Рисунок 18. – Емкость рынка сделок купли-
продажи
Наибольшим спросом в анализируемый
5 000
период пользовались одно- и двухкомнатные 90
квартиры – по 34% и 41% от общего количества 4 000 4 и более комнат
Количество
987
зарегистрированных сделок. Доля трехкомнат- 3 000 3-комнатные
ных квартир составила 23%. С многокомнат- 2 000
1 783
2-комнатные
ными квартирами в анализируемый период 1-комнатные
1 000
было зарегистрировано 90 сделок купли-про- 1 449
дажи. Подробная информация по распределе- 0
нию сделок купли-продажи от количества ком- Рисунок 19. – Распределение сделок купли-
нат представлена на рисунке 19. продажи от количества комнат
Анализ динамики средних цен сделок купли-продажи (рисунок 20) в период с 2011 по 2014 годы
показывает ежегодный рост средней цены квадратного метра. Своего пика средняя цена в сделках
купли-продажи достигла в 2014 году и составила 930 Usd/кв.м. В 2016 году средняя цена снизилась на
25% по сравнению с 2014 годом и составила 697 Usd/кв.м. За пять прошедших месяца в 2017 году сред-
няя цена опустилась на 16% по сравнению с 2011 годом.
12Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
Название 1 500
1 200
930
784 789 833 816
900 697 661
600
300
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Медиана цен сделок, Usd/кв.м Диапазон цен сделок, Usd/кв.м
Рисунок 20. – Динамика средних цен в сделках купли-продажи
Отношение среднегодового количества сделок купли-продажи к общему количеству зарегистри-
рованных квартир в жилых многоквартирных домах в г. Солигорск составило 1,06%, что соответствует
активности объектов на рынке жилья в аналогичных по уровню развития городах.
13Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
2. Рынок нежилой недвижимости
Нежилая недвижимость представлена
большим количеством назначений, нежели рынок
жилой недвижимости. К нежилой недвижимости 10%
отнесены 7 сегментов рынка недвижимости – ад- 5%
министративно-офисная, производственно-склад-
ская, торговая, социально-значимая недвижи- 10%
42%
мость, недвижимость сферы услуг, индивидуаль-
ные гаражи и прочие объекты. К прочим объектам
отнесены объекты, которые в силу своего назначе- 8%
ния или специализации не относятся к другим ка- 4%
тегориям. В данную категорию отнесены такие
объекты как вспомогательные и подсобные поме- 21%
щения, здания и помещения неустановленного
назначения, многофункциональные объекты спе- Административно-офисные объекты
циализацию которых невозможно установить и Производственно-складские объекты
т.д. Объекты торговли
Всего на декабрь 2016 г. зарегистрировано Объекты сферы услуг
1 141,44 тыс. кв. м нежилой недвижимости, что Индивидуальные гаражи
составляет 30% от общей площади всех зареги- Cоциально-значимые объекты
стрированных на конец анализируемого периода Прочие объекты
капитальных строений (рисунок 21). Рассматривая Рисунок 21. – Распределение нежилой
диаграмму распределения нежилой недвижимо-
недвижимости по назначению
сти, стоит отметить высокую долю объектов иного
назначения – 480,3 тыс. кв. м или 42% от общей площади всей нежилой недвижимости. Также стоит
отметить, что 21% от общей площади всей нежилой недвижимости относится к социально-значимым
объектам.
За период анализа в г. Солигорск в эксплуатацию в основной массе вводились объекты прочего
назначения. Более подробно объемы строительства, распределение по материалу стен, площади пред-
ставлены далее в соответствующих разделах.
2.1 Общественно-деловая недвижимость
Рынок общественно-деловой застройки представлен объектами торговли (магазины, павильоны,
киоски, торговые места и пр.), услуг (кафе, бары, рестораны, парикмахерские, сауны и пр.) и объектами
административного назначения (офисы, административно-хозяйственные объекты и пр.).
Административная недвижимость 2% 78% 7% 3% 10%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Крупнопанельные Кирпичные Блочные Дерево Смешанной конструкции
Торговая недвижимость 30% 7% 21% 3% 39%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Кирпичные Блочные Металл Дерево Смешанной конструкции
Объекты сферы услуг 67% 7% 11% 6% 9%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Кирпичные Железобетон монолитный/бетон Блочные Металл Смешанной конструкции
Рисунок 22. – Распределение общественно-деловой недвижимости по материалу стен
14Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
Рисунок 23. – Схема расположения объектов общественно-деловой недвижимости на
территории
Как видно из рисунка 23, объекты общественно-деловой недвижимости расположены хаотично
по территории города, в отличие от объектов жилой застройки, которые, как правило, объединены в
районы, микрорайоны, кварталы и т.д. Однако также стоит отметить, что достаточно большое количе-
ство данных объектов расположено в центре города.
По данным ЕГРНИ на 31.12.2016 г. в г. Солигорск зарегистрировано 84 объекта административ-
ного назначения, 78% из которых являются кирпичными капитальными строениями. Общая площадь
всех зарегистрированных административных объектов составляет 111,6 тыс.кв.м. За анализируемый пе-
риод в эксплуатацию было введено 5 объектов административного назначения общей площадью
4 708 кв. м.
Согласно данным РЦ ГЗК за период анализа в г. Солигорск было зарегистрировано 9 сделок
купли-продажи с административно-хозяйственными объектами В связи с большим разбросом цен вы-
явить тенденцию изменения цен сделок купли-продажи административной недвижимости не представ-
ляется возможным (рисунок 24).
1500
Цена, Usd/кв.м
1000
500
0
06.07.2009 18.11.2010 01.04.2012 14.08.2013 27.12.2014 10.05.2016 22.09.2017
Релевантные Нерелевантные
Рисунок 24. – Цены в сделках купли-продажи административных объектов
15Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
На конец декабря 2016 года в г. Солигорск зарегистрировано 139 объектов торговли общей пло-
щадью 113,5 тыс. кв. м. За период анализа в г. Солигорск было введено 43 торговых объекта общей
площадью 53 061 тыс. кв. м.
По данным РЦ ГЗК в период с 2011 по май 2017 года в г. Солигорск было совершено 107 сделок
купли-продажи с объектами торговой недвижимости, цена метра квадратного в которых варьировалась
от 222 до 807 Usd. (рисунок 30). Однако видно, что цены и спрос на торговую недвижимость значи-
тельно выше, чем на объекты административной недвижимости.
1 200
1 000
807
Цена, Usd/кв.м
800 713
576
600 446
393 351
400
222
200
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Медиана цен сделок, Usd/кв.м Диапазон цен сделок, Usd/кв.м
Рисунок 25. – Динамика средних цен в сделках купли-продажи объектов торговой
недвижимости
По состоянию на 2016 год в г. Солигорск зарегистрировано 62 объекта сферы услуг общей пло-
щадью 95,0 тыс.кв.м. Распространенным материалом для строительства стал кирпич – 67% от общего
количества зарегистрированных объектов сферы услуг. За анализируемый период в г. Солигорск было
введено 7 объектов данного назначения общей площадью 6 945 кв.м.
Согласно данным РЦ ГЗК в анализируемый период в г. Солигорск было зарегистрировано 20 сде-
лок купли-продажи с объектами сферы услуг, цены в которых варьировались от 39 Usd/кв.м до
679 Usd/кв.м (рисунок 26).
1 000
800 679
Цена, Usd/кв.м
600 508
400
200 113
75
39
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Медиана цен сделок, Usd/кв.м Диапазон цен сделок, Usd/кв.м
Рисунок 26. – Динамика средних цен в сделках купли-продажи объектов общественно-деловой
недвижимости
2.2 Производственная недвижимость
По состоянию на 31.12.2016 в г. Солигорск зарегистрировано 88 промышленных капитальных
строений суммарной общей площадью 50,6 тыс. кв. м. Пик строительства объектов производственно-
складского назначения приходится на 1980-1990 годы, когда город претерпевал наибольший темп раз-
вития и возведения основных объектов производственной недвижимости (рисунок 27).
16Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
20 19 18
18
16 15
14
Количество
12 10
10 8
8 6
6
4 2
2 1
0
1940-1950 1950-1960 1960-1970 1970-1980 1980-1990 1990-2000 2000-2010 после нет
2010 данных
Рисунок 27. – Распределение зарегистрированных промышленных объектов по году постройки
По причине отсутствия достаточной информации о сделках и предложениях купли-продажи с
производственными объектами, было принято решение в рамках данного анализа рассматривать лишь
зарегистрированные объекты производственного назначения.
Наиболее распространенным материалом для строительства объектов производственного назна-
чения в г. Солигорск является кирпич – 64 зарегистрированных объектов или 73%. На рисунке 28 по-
дробно представлено распределение производственной недвижимости по материалу стен.
Количество зарегистрированных 3% 73% 8% 9%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Крупнопанельные Кирпичные Металл Смешанной конструкции
Рисунок 28. – Распределение производственной недвижимости по материалу стен
Объекты производственно-складского назначения, как и объекты любого другого вида коммер-
ческой недвижимости отличаются большим разнообразием объектов, а также достаточно широкими
диапазонами площади. Распределение зарегистрированных объектов производственного назначения в
зависимости от общей площади представлено на рисунке 29. Наиболее распространенными в г. Соли-
горск являются объекты производственного назначения общей площадью от 100 кв. м до 250 кв. м.
30
25
25
Количество
20 18 18
15 11
10
4 4 5
5 2 1
0
Рисунок 29. – Распределение зарегистрированных объектов производственного назначения в
зависимости от общей площади
17Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
2.3 Рынок индивидуальных гаражей
По состоянию на 31.12.2016 в г. Солигорск было зарегистрировано 1 558 индивидуальных гара-
жей суммарной общей площадью 44,8 тыс.кв.м. В основной массе преобладают индивидуальные гаражи
общей площадью 36-50 кв. м (рисунок 36). За период анализа в г. Солигорск в эксплуатацию было вве-
дено 34 индивидуальных гаража.
350 25%
287 302
300 263
20%
250 231
Активность
Количество
193
200 15%
150 114 117 10%
100
49 50 38 39 51 5%
50 29 21
7 9 12
0 0%
до 15 15-18 18-21 21-24 24-27 27-30 30-33 33-36 36-50
Количество зарегистрированных КС Количество сделок Активность
Рисунок 30. – Распределение количества зарегистрированных и сделок купли-
продажи индивидуальных гаражей от общей площади
Наиболее распространенным материалом для строительства индивидуальных гаражей является
кирпич – 1 492 зарегистрированных объекта или 96%. Что касается сделок купли-продажи, также стоит
отметить высокую долю кирпичных объектов (94%). Количество введенных индивидуальных гаражей
с кирпичным материалом стен составляет 32 индивидуальных гаража (91% от общего количества). По-
дробная информация о распределении индивидуальных гаражей по материалу стен представлена на ри-
сунке 31.
Количество введенных 91% 6% 3%
Количество сделок 94% 1% 5%
Количество зарегистрированных 96% 2% 2%
86% 88% 90% 92% 94% 96% 98% 100%
Кирпичные
Рисунок 31. – Распределение индивидуальных гаражей по материалу стен
900
750
Цена, Usd/кв.м
600
450
300 169 195
132 122 144 134 110
150
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Медиана цен сделок, Usd/кв.м Диапазон цен сделок, Usd/кв.м
Рисунок 32. – Динамика средних цен в сделках купли-продажи
На рынке купли-продажи зарегистрировано 249 сделок с индивидуальными гаражами. За весь
период анализа наблюдаются незначительные изменения средней цены в сделках купли-продажи в диа-
пазоне от 110 Usd/кв.м до 195 Usd/кв.м (рисунок 32). При этом стоит отметить, что своего минимума
средняя цена в сделках купли-продажи достигает в 2017 году и составляет 110 Usd/кв.м. В сделках
купли-продажи за период анализа более предпочтительными среди покупателей являлись гаражи общей
площадью 36-50 кв.м.
18Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
ИТОГИ
Анализ сделок купли-продажи г. Солигорск проведен по данным РЦ ГЗК по состоянию на
31.05.2017, анализ зарегистрированных и введенных в эксплуатацию капитальных строений проведен
по данным ЕГРНИ по состоянию на 31.12.2016. Для анализа цен сделок купли-продажи из выборки
были исключены сделки, не отвечающие рыночным условиям, т.е. нерелевантные.
Анализ рынка недвижимости г. Солигорск показал, что наиболее развитым сегментом рынка не-
движимости является рынок жилой недвижимости, в частности рынок жилой многоквартирной недви-
жимости. Также многоквартирная недвижимость преобладает по количеству сделок: за анализируемый
период было зарегистрировано 4 309 сделок купли-продажи, в среднем 615 сделок в год. Анализ дина-
мики средних цен сделок купли-продажи в период с 2011 по 2014 годы показывает ежегодный рост
средней цены квадратного метра. Своего пика средняя цена в сделках купли-продажи достигла в 2014
году и составила 930 Usd/кв.м. В 2016 году средняя цена снизилась на 25% по сравнению с 2014 годом
и составила 697 Usd/кв.м. За пять прошедших месяца в 2017 году средняя цена опустилась на 16% по
сравнению с 2011 годом.
Ежегодно на рынке усадебных домов в среднем регистрируется 8 сделок купли-продажи. Наибо-
лее активным был 2013 год, когда на рынке купли-продажи было зарегистрировано 15 сделок. C 2011
по 2016 год средние цены на рынке купли-продажи усадебной недвижимости характеризуются силь-
ными изменениями из года в год. В 2014 году средняя цена в сделках купли-продажи достигла своего
пика и составила 971 Usd/кв.м. Затем быстрыми темпами средняя цена сделок купли-продажи снизилась
на 50% по сравнению с уровнем 2014 года и составила 489 Usd/кв.м. За пять месяцев в 2017 году было
совершено 4 сделки купли-продажи.
Нежилую недвижимость в г. Солигорск представляют 7 сегментов рынка недвижимости – адми-
нистративно-офисная, производственно-складская, торговая, социально-значимая недвижимость, не-
движимость сферы услуг, индивидуальные гаражи и прочие объекты. Рынок общественно-деловой за-
стройки представлен объектами торговли (магазины, павильоны, киоски, торговые места и пр.), услуг
(кафе, бары, рестораны, парикмахерские, сауны и пр.) и объектами административного назначения
(офисы, административно-хозяйственные объекты и пр.).
Наиболее активным в анализируемом периоде был рынок гаражей, на котором было зарегистри-
ровано 249 сделок с индивидуальными гаражами. За весь период анализа наблюдаются незначительные
изменения средней цены в сделках купли-продажи в диапазоне от 110 Usd/кв.м до 195 Usd/кв.м. При
этом стоит отметить, что своего минимума средняя цена в сделках купли-продажи достигает в 2017 году
и составляет 110 Usd/кв.м. В сделках купли-продажи за период анализа более предпочтительными среди
покупателей являлись гаражи общей площадью 36-50 кв.м.
За период анализа было зарегистрировано 9 сделок купли-продажи с административной недви-
жимостью. С объектами торговой недвижимости было зарегистрировано 107 сделок купли-продажи. С
объектами сферы услуг была зарегистрирована 20 сделок купли-продажи.
Следует отметить зависимость средней цены на различную недвижимость на рынке купли-про-
даже от экономического развития территории. Большой вклад в дифференциацию цен на недвижимость
вносит молодость застройки города, а также ускоренный темп роста населения за последние 40 лет, что
сказывается на преимуществе застройки многоквартирной жилой недвижимости, а также проведение
сделок с ними. Невысокая активность на рынке нежилой недвижимости обусловлена компактностью
города и наличием уже всей необходимой инфраструктуры и сферы услуг для населения.
19Национальное кадастровое агентство
пер. Краснозвездный, 12-320, Минск, 220005, Республика Беларусь
г. Солигорск тел./факс (+375 17) 288 10 35, 285 39 26, 294 81 53
Период анализа 01.01.2011 –31.05.2017
www.nca.by
Таблица 1. – Показатели активности рынка недвижимости
Среднегодовое количество сде-
Сегмент рынка недвижи- Суммарное количество
лок за анализируемый период Активность
мости сделок купли-продажи
(полный календарный год)
Жилая усадебная
недвижимость
58 8,29 1%
Жилая многоквартирная
недвижимость
4 309 615,57 1%
Общественно-деловая
недвижимость
136 27,20 10%
Производственная
недвижимость
4 1,33 2%
Гаражи 249 35,57 2%
Гаражи 2%
Производственная недвижимость 2%
Общественно-деловая недвижимость 10%
Жилая многоквартирная недвижимость 1%
Жилая усадебная недвижимость 1%
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%
Рисунок 33. – Активность сегментов рынка недвижимость в г. Солигорск
20Вы также можете почитать
