ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ, ОБРЕМЕНЕНИЙ ПРАВ И СДЕЛОК В ГРАЖДАНСКОМ ОБОРОТЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
На правах рукописи
ШВАБАУЭР Анна Викторовна
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ,
ОБРЕМЕНЕНИЙ ПРАВ И СДЕЛОК
В ГРАЖДАНСКОМ ОБОРОТЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Специальность 12.00.03:
гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени
кандидата юридических наук
Санкт-Петербург
2011Работа выполнена на кафедре гражданского права юридического
факультета ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет»
Научный руководитель: доктор юридических наук,
профессор кафедры гражданского права
Санкт-Петербургского государственного
университета
Егоров Николай Дмитриевич
Официальные оппоненты: доктор юридических наук,
профессор кафедры коммерческого права
Санкт-Петербургского
государственного университета
Скворцов Олег Юрьевич
кандидат юридических наук,
доцент кафедры гражданского права
ФГАОУ ВПО «Национальный
исследовательский университет «Высшая
школа экономики»
Аверченко Николай Николаевич
Ведущая организация: ГОУ ВПО «Уральская государственная
юридическая академия»
Защита диссертации состоится 27 октября 2011 года в 18 ч. 15 мин. на
заседании Совета Д 212.232.04 по защите докторских и кандидатских
диссертаций при Санкт-Петербургском государственном университете
(199026, Санкт-Петербург, 22-я линия Васильевского острова, д. 7. Зал
заседаний Ученого совета, ауд. 64).
С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке им. М. Горького
Санкт-Петербургского государственного университета (Санкт-Петербург,
Университетская наб., д. 7/9).
Автореферат разослан «__» сентября 2011 года.
Ученый секретарь диссертационного совета,
кандидат юридических наук, доцент В.С. Иваненко3
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования.
Основное отличие оборота недвижимого имущества от оборота движимого
заключается в распространении на недвижимость действия регистрационной
системы прав, обременений и сделок. Изучение научной литературы,
законодательства и судебной практики показывает, что функционирование
указанной системы сопряжено с огромным количеством трудностей. Связаны они
с недоработками законодательного плана, с противоречивостью судебной
практики, с отсутствием достаточного количества теоретических исследований по
проблемам оборота недвижимости. Нерешенные вопросы в сфере регистрации
прав на недвижимость едва ли могут быть раскрыты в одном диссертационном
труде. Однако проведенное исследование позволяет выделить три основных,
наиболее актуальных блока проблем, связанных с действием регистрационной
системы.
Во-первых, предметом острого спора является вопрос о возможности
отнесения государственной регистрации прав к признакам объектов
недвижимости. Во-вторых, широко дискутируется значение регистрации для
регистрируемых объектов (прав, обременений и сделок), а также
целесообразность сохранения существующего перечня указанных объектов. В-
третьих, серьезные теоретические баталии вызывают проблемы защиты прав на
недвижимость, возникшие на почве включения в механизм гражданско-правового
регулирования такого элемента как регистрационная система.
Предметом исследования является совокупность спорных вопросов,
связанных с действием регистрационной системы прав, обременений прав и
сделок в отношении недвижимого имущества в России.
Целью диссертации является анализ проблем правового регулирования
государственной регистрации прав, обременений прав и сделок в отношении
недвижимости, определение путей разрешения теоретических и практических4
сложностей, существующих в регистрационной системе, подготовка предложений
по совершенствованию законодательства о государственной регистрации.
Для достижения указанной цели диссертантом поставлены следующие
задачи:
1) выявить общие признаки различных объектов недвижимости и
установить значение государственной регистрации прав для недвижимых вещей;
2) исследовать правовую природу и последствия государственной
регистрации прав, обременений прав и сделок в отношении недвижимого
имущества;
3) рассмотреть вопрос об отраслевой принадлежности норм о
государственной регистрации прав, обременений прав и сделок в отношении
недвижимого имущества;
4) проанализировать обоснованность включения в перечень объектов,
подлежащих регистрации, сделок, прав и обременений, а также определить
возможные варианты изменения перечня в интересах участников оборота;
5) изучить содержание основополагающих принципов государственной
регистрации прав на недвижимое имущество;
6) исследовать проблемы судебной защиты прав на недвижимость,
связанные с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним1 неправильных записей;
7) изучить вопрос о том, как введение регистрационной системы должно
было повлиять на реформирование в законодательстве способов защиты прав на
недвижимость.
Методология исследования. Диссертационная работа построена на
использовании таких общенаучных методов как диалектический, позволяющий
изучать процессы в их развитии и взаимодействии, логические методы анализа,
синтеза, индукции, дедукции, а также таких частнонаучных методов как
сравнительно-правовой, системно-правовой и формально-юридический анализ.
1
Далее – ЕГРП. В предлагаемых изменениях законодательства сокращение ЕГРП обозначает расшифровку: «Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество».5
Теоретическая, нормативная и эмпирическая база исследования.
В работе над диссертацией использованы труды классиков российской
цивилистики И.А. Базанова, А.Э. Вормса, В.Б. Ельяшевича, Л.А. Кассо, А.
Лыкошина, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И.
Синайского, Е.Н. Трубецкого, А.Л. Фрейтаг-Лоринговена, Г.Ф. Шершеневича и
др., а также правоведов советского времени и современности В.А. Алексеева,
В.А. Белова, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, Л.Ю. Василевской, В.В.
Витрянского, А.А. Иванова, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, Е.А. Киндеевой,
А.Р. Кирсанова, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.А.
Лапача, О.Г. Ломидзе, А.А. Маковской, С.В. Моргунова, Е.Ю. Петрова, М.Г.
Пискуновой, В.И. Сенчищева, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, С.А. Степанова,
Е.А. Суханова, Д.О. Тузова, Е.М. Тужиловой-Орданской, Б.Л. Хаскельберга, Б.Б.
Черепахина, В.В. Чубарова, В.П. Шахматова, В.Ф. Яковлева и др.
Помимо источников российского происхождения изучены в оригинале труды
германских исследователей Ю. Баура, К. Бергера, В. Брема, Г. Вилинга, В.
Ларенца, Ю. Плате, Я. Шаппа, Р. Штюрнера и др.
Нормативно-правовой и эмпирической базой диссертации являются
федеральные законы, подзаконные нормативные акты, судебная практика,
материалы юридической периодики, информация из справочно-правовых систем
«КонсультантПлюс», «Гарант», а также Проект изменений Гражданского кодекса
РФ2, разработанный Советом при Президенте РФ по кодификации и
совершенствованию гражданского законодательства3.
Научная новизна исследования заключается в комплексном изучении
проблем государственной регистрации прав, обременений прав и сделок в
отношении недвижимого имущества: в диссертации проанализированы вопросы
взаимосвязи регистрации и объекта недвижимости, взаимосвязи регистрации и
регистрируемых объектов (прав, обременений, сделок), влияния регистрации на
формирование способов защиты прав на недвижимость. Новизна обусловлена
2
Далее – ГК.
3
Далее - Проект изменений ГК, Проект. Опубликован: http://www.privlaw.ru/index.php?section_id=100; дата рецепции
материала 10.03.2011 г.6
также проведением анализа Проекта изменений ГК и сравнительно-правового
исследования подходов российского и германского законодателей по всем
вышеуказанным вопросам.
Исследование позволило сделать выводы, заключающиеся в следующих
положениях, выносимых на защиту:
1. Недвижимые вещи в зависимости от наличия своих внешних телесных
границ подразделяются на две группы: вещи по своей природе (построенные
объекты) и вещи-фикции, не являющиеся вещами в обычном смысле слова
(земельные участки, участки недр, помещения).
2. Фактическая теория недвижимости, отвергающая значение регистрации
прав как обязательного признака недвижимости, имеет для разных недвижимых
вещей различную интерпретацию: искусственно возведенные объекты возникают
с момента фактической постройки, иные объекты недвижимости - с момента
определения их пространственных границ в установленном законом порядке
(постановка на кадастровый учет и т.п.).
3. Недвижимые вещи, на которые не зарегистрировано право
собственности (например, вновь возведенный объект), являются по общему
правилу необоротоспособными недвижимыми вещами. Государственная
регистрация права на недвижимость выполняет функцию механизма,
включающего недвижимость в гражданский оборот, а не механизма, создающего
объект недвижимости.
4. И здание (с момента возведения), и помещения в нем (с момента
постановки на кадастровый учет) являются объектами недвижимости, но их
одновременная оборотоспособность (обеспечиваемая записью о праве
собственности в ЕГРП) недопустима и должна быть исключена законом4.
5. Акт государственной регистрации представляет собой
административный акт легализующего характера в отношении объектов
4
Согласно Проекту изменений ГК планируется внести изменения в ст. 129 и устранить понятие
необоротоспособных (изъятых из оборота) объектов, сохранив понятие ограниченно оборотоспособных объектов.
Однако содержание последнего планируется расширить, чтобы охватить любые случаи исключения полной
оборотоспособности объекта. В таком случае вместо необоротособности объекта в указанном положении на защиту
следует говорить об ограниченной оборотоспособности.7
регистрации (прав, сделок, обременений), поскольку с момента государственной
регистрации по общему правилу возникает признанное государством право,
обременение, правоотношение из регистрируемой сделки.
6. Необходимо разграничивать запись в ЕГРП и передачу объекта
недвижимости, поскольку передача имеет самостоятельные гражданско-правовые
последствия. Так, передача вещи определяет момент перехода на покупателя
риска случайной гибели или случайного повреждения товара (ст. 459 ГК),
является началом отсчета срока для предъявления претензий по недостаткам
товара (ст. 477 ГК), имеет ключевое значение для определения способа защиты
прав (например, виндикационный иск предъявляется лишь при утрате
собственником фактического владения вещью).
7. Подлежащая регистрации сделка является совершенной с момента
оформления волеизъявления сторон сделки, то есть, еще до ее регистрации. С
момента государственной регистрации сделки у ее сторон возникают права и
обязанности, на установление которых была направлена сделка (подобно тому,
что происходит при наступлении условия в суспензивной сделке). Поскольку
обстоятельства, влияющие на действительность сделки, оцениваются на
момент совершения сделки, возможно оспаривание подлежащей регистрации
сделки и до ее регистрации.
8. В период между совершением сделки и ее регистрацией стороны
связаны гражданско-правовым отношением, направленным на регистрацию
сделки. Субъективное право, существующее в рамках такого правоотношения
(право требовать от другой стороны совершения действий, необходимых для
регистрации сделки), переходит к правопреемникам в случае смерти гражданина
или реорганизации юридического лица. Регистрирующий орган не вправе
отказать правопреемнику в государственной регистрации совершенной сделки.
9. В связи с тем, что государственная регистрация должна обеспечивать
ясную картину в отношении прав на недвижимость, требования о регистрации, с
одной стороны, не должны быть избыточными, с другой – недостаточными.
Избыточными являются не только нормы о регистрации сделок, но и о8
регистрации обременений. Поскольку обременениями являются условия,
стесняющие собственника в осуществлении права, связанные с существованием
субъективного права третьего лица, подлежащего регистрации (например,
ипотека, сервитут), регистрация обременений должна быть отменена в пользу
регистрации прав. При этом необоснованно исключать регистрацию всех
обязательственных прав. Актуальной является регистрация любых прав,
обладающих свойством следования и создающих существенные стеснения для
собственника, а также имеющих важное значение для исключения
злоупотреблений на рынке недвижимости (вещные права, права ипотеки, ренты,
доверительного управления, права дольщика, концессионера, а также права
аренды и ссуды на срок не менее года)5.
10. Введение принципа абсолютной публичной достоверности
(бесповоротности) прав на недвижимость (и устранение ограничений
бесповоротности прав, вытекающих из ст. 302 ГК) возможно только, если
обеспечена правильность реестра прав на недвижимость и отсутствуют дефекты
правоприменительной практики, поэтому оно нецелесообразно в современной
России.
11. Право собственности на вновь возведенный объект недвижимости
должно возникать с момента его возведения у собственника земельного участка
(либо у обладателя иного права в случаях, предусмотренных законом), а
государственная регистрация права в данном случае должна иметь
правоподтверждающий характер. Это обеспечит возможность полноценной
защиты права на построенный объект до регистрации права, в частности,
позволит определить обладателя активной легитимации по виндикационному
иску.
12. Способы защиты права собственности, разработанные в римском праве,
которое не знало регистрации прав на недвижимость, не пригодны для защиты
права собственности, нарушенного неправильной записью в ЕГРП. Поэтому с
5
В случае внесения в ГК изменений согласно Проекту регистрацию права ренты способна заменить регистрация
права вещной выдачи, а регистрацию прав дольщика – регистрация права приобретения чужой вещи.9
введением в нашей стране регистрационной системы следовало предусмотреть
адекватный способ защиты права, нарушенного записью в ЕГРП, а именно
требование об исправлении записи в ЕГРП, в отношении которой отсутствует
действительное правовое основание.
13. Поскольку государственная регистрация права на недвижимую вещь не
решает вопроса о владении вещью, в вопросах защиты прав на недвижимое
имущество должна происходить не замена защиты владения на защиту записи, а
удвоение защиты. Необходимость такого удвоения защиты связана с раздвоением
момента обретения владения и момента обретения права (и видимости права) на
недвижимость.
14. Сущностное сходство требования об исправлении записи в ЕГРП и
виндикационного иска (если требование предъявляется к лицу, с которым
собственник не заключал договор) обуславливает необходимость защиты
добросовестного возмездного приобретателя в случаях предъявления
собственником иска в ситуации, когда погашение записи о праве собственности в
ЕГРП состоялось по воле собственника.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в
том, что выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы в
научных целях при дальнейшей разработке вопросов государственной
регистрации прав на недвижимость, в законотворческой деятельности, в
правоприменительной практике, при проведении занятий по курсу гражданского
права, а также по специальному курсу, посвященному регистрации прав на
недвижимое имущество.
Диссертационная работа позволила сделать вывод о необходимости внесения
ряда корректив в нормативную базу и подготовить следующие предложения по
совершенствованию законодательства:
1. В Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»6 должна быть включена норма следующего содержания: «Запись о
6
Далее – Закон о регистрации.10
государственной регистрации права собственности на здание погашается в случае
государственной регистрации прав собственности на помещения в указанном
здании. Записи о государственной регистрации прав собственности на помещения
в здании погашаются в случае государственной регистрации права собственности
на здание».
2. Предлагается следующая редакция ст. 219 ГК: «Право собственности на
вновь возведенный объект недвижимости возникает с момента его возведения у
собственника земельного участка, за исключением случаев, установленных
законом. Распоряжение объектом недвижимости возможно с момента
государственной регистрации права собственности в ЕГРП».
3. Нормы законодательства, требующие регистрации сделок, перехода
прав, обременений, обусловленных чужим субъективным правом, предлагается
исключить.
4. При исключении из законодательства положений, требующих
регистрации договоров (аренды, ипотеки и т.п.), соответствующие статьи законов
предлагается дополнить правилами, устанавливающими регистрацию прав,
возникающих из указанных договоров. Например, в отношении договора аренды
норма может быть следующей: «Государственной регистрации подлежит право
аренды из договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года.
Правоотношения из договора аренды возникают с момента государственной
регистрации в ЕГРП права аренды».
5. Предлагается включить в ГК статью 165.1.: «В случаях, установленных
законом, правоотношение из сделки возникает с момента государственной
регистрации в ЕГРП права, на установление которого сделка направлена (право
аренды, ссуды, сервитута и т.п.)».
6. Предлагается включить в Закон о регистрации следующую норму:
«Лицо, права либо охраняемые законом интересы которого нарушены записью в
ЕГРП, не имеющей действительного правового основания, может требовать
исправления указанной записи путем погашения записи и (или) внесения записи,
в отношении которой такое основание имеется. Ответчиком по настоящему11
требованию является лицо, запись о правах которого подлежит погашению либо
внесению. Если недвижимое имущество возмездно приобретено у лица, которое
не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был
знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе требовать
исправления записи в ЕГРП в случае, когда запись о праве собственности
погашена помимо воли собственника».
7. Предлагается включить в Закон о регистрации норму следующего
содержания: «Решение суда об удовлетворении иска об исправлении записи в
ЕГРП является основанием для изменения государственным регистратором
записи в ЕГРП по заявлению заинтересованного лица».
8. П. 1 ст. 181 Проекта предлагается дополнить следующим положением:
«Течение срока исковой давности по указанному требованию, предъявляемому в
отношении сделки об отчуждении недвижимости, начинается со дня, когда
передана вещь и зарегистрировано право приобретателя по сделке»;
9. Ст. 208 ГК предлагается дополнить следующими абзацами:
«требования, основанные на записи в ЕГРП;
требования об исправлении записи в ЕГРП, за исключением случаев
предъявления указанных требований в качестве применения последствий
недействительности сделки об отчуждении недвижимости».
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации
прошли апробацию при ее обсуждении и рецензировании на кафедре
гражданского права юридического факультета Санкт-Петербургского
государственного университета. Выводы и рекомендации, содержащиеся в
диссертации, опубликованы в шести научных статьях и использованы в учебном
процессе.
Структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения,
трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения и списка литературы.12
СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается выбор темы диссертации, раскрывается ее
актуальность, формулируются цель и задачи исследования, методология,
теоретическая, нормативная и эмпирическая база работы, новизна выносимых на
защиту положений, практическое значение исследования.
Первая глава диссертации «Правовое значение государственной
регистрации прав для недвижимости» состоит из трех параграфов и посвящена
анализу вопроса о роли государственной регистрации прав для недвижимости как
объекта гражданских прав.
В первом параграфе «Причины формирования специального правового
режима для недвижимого имущества» исследуются предпосылки создания
системы регистрации прав на недвижимость.
К частноправовым предпосылкам относится потребность участников оборота
в уверенности относительно правового статуса недвижимых вещей. Функцию
легитимации правообладателей в отношении недвижимости может эффективно
выполнять именно открытый публике реестр прав. К публично-правовым
предпосылкам относится обеспечение возможности государству распоряжаться
землей, взимать налоги с собственников недвижимости.
Во втором параграфе «Понятие недвижимого имущества»
рассматриваются два основных подхода к недвижимости: концепция земельного
участка и принятая в России концепция множественности видов недвижимости.
Предлагается сохранить за построенными объектами статус самостоятельных7,
поскольку переход к системе единого объекта, снимая проблему поиска общих
признаков у разных объектов недвижимости, не решит проблемы определения
составных частей недвижимости.
Диссертантом рассмотрены существующие позиции по вопросу о критериях
отнесения объектов к недвижимым. Сделан вывод о том, что определение
7
Это не препятствует введению норм о совместной судьбе земельного участка и строения.13
недвижимости через подчинение ее особым правилам представляет собой
выведение причины из следствия, а определение по перечневому принципу
ненаучно, в связи с развитием техники будет постоянно отставать от жизни, не
снимет вопросы о том, относится ли тот или иной объект к перечню. Особенности
оборота недвижимости сформировались благодаря объективному наличию у
определенных вещей одинаковых качеств. Устранив отдельные явные недостатки
в законе, общие признаки у различных объектов недвижимости можно
обнаружить. Некорректным в работе признано отнесение к недвижимому
имуществу движимых по природе объектов, предприятия, которое может
состоять из движимых вещей, частей объектов недвижимости, которые не
представляют собой вещей. В связи с этим делается вывод о необходимости
анализа на наличие общих признаков иных объектов, относимых законом к
недвижимости (земельный участок, участок недр, объекты, связанные с землей,
помещения).
В третьем параграфе «Объекты недвижимого имущества (объекты
недвижимости, связанные с землей, земельный участок, участок недр,
помещение)» выявляются сущностные черты различных объектов недвижимости
и устанавливаются их общие признаки.
Изучая объекты, связанные с землей, автор приходит к выводу о
некорректности юридической теории недвижимости, признающей недвижимыми
вещи, права на которые зарегистрированы. Вещами являются телесные объекты,
доступные господству человека, вне зависимости от наличия прав на таковые.
Недвижимые вещи отличаются от движимых лишь по своим естественным
характеристикам (ст.ст. 130, 222 ГК). Любой построенный объект недвижимости
в силу прочной связи с землей характеризуется привязкой к определенному
неизменяемому месту в пространстве в течение всего срока своего
существования.
Земельный участок к вещам не относится, поскольку те границы, которые
формируют участок, определяются госорганом, являются мыслимыми в отличие
от пространственных границ настоящих вещей, полностью физически14
отделяющих их друг от друга. Установка забора на земельном участке
представляет собой перенесение на поверхность мыслимых границ и не является
обязательной процедурой. Земельный участок (часть земной поверхности) имеет
квази-материальный характер, доступен господству человека, что сближает его с
вещами. Отсюда обоснованность признания участка вещью-фикцией. Привязка
же к четко определенному положению в пространстве через фиксацию границ в
кадастре обнаруживает общие черты именно с недвижимостью. Земельный
участок следует признавать сформированным объектом в момент обретения им
границ. Регистрация прав не является неотъемлемым признаком участка,
поскольку возможно существование в кадастре участка без регистрации прав на
последний (в случае признания регистрации недействительной, отказа
собственника от права и др.).
Участок недр - это трехмерный подземный объем, границы которого
определяет госорган. В отношении участка недр возможно господство человека,
что позволяет признать его вещью–фикцией. Участок недр не может быть
признан составной частью земельного участка, поскольку он может
проецироваться на несколько земельных участков, в том числе принадлежащих
разным лицам. Участок недр характеризуется привязкой к одному месту в
пространстве в течение всего срока своего существования, возникает в качестве
объекта с момента определения его границ, до возникновения прав на него.
В отношении помещений исследование показывает, что помещениями закон
называет квартиры, комнаты в квартире, помещения, предназначенные для
обслуживания квартиры (нескольких квартир), комнат в коммунальной квартире.
Соответственно не любые помещения являются объектами оборота, но
помещениями называются. В связи с этим необходимо различать понятия
помещения в техническом и в юридическом смысле (как объекта гражданских
прав). Определение помещения как «части здания и сооружения, ограниченной
трехмерным замкнутым контуром, пригодной для использования» (п. 1 ст. 298
Проекта) спорно, поскольку любое помещение при проектировании связывается с15
определенной целью использования и для этой цели пригодно, в том числе,
кухни, санузлы.
Помещение в техническом смысле - это конструктивно обособленное
пространство (трехмерный объем) внутри построенного объекта недвижимости.
Помещением в юридическом смысле является конструктивно обособленное
пространство (трехмерный объем) внутри построенного объекта недвижимости,
поставленное на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта
недвижимости.
Помещения могут быть предметом господства отдельного человека.
Обособленность позволяет помещению обрести квази-материальные черты.
Помещение сходно с иными объектами недвижимости, поскольку привязано к
определенному месту в пространстве. Регистрация прав не влияет на
формирование помещения как объекта, но имеет значение для ответа на вопрос о
том, как соотносится существование здания и помещений в нем как объектов
недвижимости.
Здания, на помещения внутри которых зарегистрированы права (как и
построенные объекты недвижимости до момента регистрации прав на них),
следует квалифицировать как недвижимые вещи, на которые отсутствует право
собственности, то есть, как необоротоспособные объекты. Регистрация прав на
помещения вводит их в оборот, здание же теряет оборотоспособность, но
остается недвижимой вещью8.
В заключение автор делает вывод, что при небольших коррективах закона
недвижимые вещи обретут общий признак - неизменяемости положения в
пространстве (привязки к определенному месту) в течение всего срока своего
существования. Регистрация права на недвижимость выполняет функцию
механизма, включающего недвижимость в оборот, но не механизма, создающего
8
В Проекте изменений ГК из ст. 129 исключено понятие необоротоспособных (изъятых из оборота) объектов, но
сохранено прежнее определение оборотоспособных объектов и расширено понятие ограниченных в обороте. Если
сейчас существует лишь два вида объектов, ограниченных в обороте: те, которые могут принадлежать только
определенным участникам оборота, и те, нахождение которых в обороте допускается по специальному
разрешению, то согласно Проекту иные ограничения оборотоспособности могут быть предусмотрены законом или
в установленном законом порядке. В случае принятия таких изменений в ГК любые объекты недвижимости, на
которые отсутствует регистрация права собственности, можно будет квалифицировать как объекты, ограниченные
в обороте, поскольку закон не допускает отчуждение недвижимых вещей до проведения регистрации права на них.16
объект недвижимости.
Вторая глава диссертации «Правовое значение государственной
регистрации прав, обременений прав, сделок в отношении недвижимости
для регистрируемых объектов» состоит из трех параграфов и посвящена
вопросам о понятии, последствиях, об объектах государственной регистрации, а
также о принципах регистрации прав.
В первом параграфе «Правовая природа государственной регистрации
прав, обременений прав и сделок в отношении недвижимого имущества»
диссертант делает вывод о публично-правовой принадлежности норм о
государственной регистрации. Гражданско-правовые последствия акта
регистрации не меняют административного характера процедуры регистрации и
ее финального акта (записи в ЕГРП), выполняемых государственным органом на
основании публично-правовых норм.
Автор критикует позицию о возможности оценки акта регистрации в
качестве ненормативного правового. Последний имеет распорядительный
характер, содержит в себе юридически-властное предписание, запрет или
дозволение субъекта исполнительной власти, обязательное для адресата9. Но
регистрирующий орган самостоятельно не может устанавливать права и
обязанности частных лиц. Регистрация права не является предписанием, запретом
или дозволением. Нельзя признать, что акт регистрации адресован лицу, чье
право регистрируется. Наличие адресата предполагает реакцию с его стороны.
Однако регистрация не требует от лица, чье право зарегистрировано, никакой
реакции. Вместе с тем акт регистрации принимается государственным органом в
рамках административно-правовых отношений, соответственно, является
административным. Дело в том, что административные акты необходимо
разделять на акты распорядительного характера, устанавливающие, изменяющие,
отменяющие права и обязанности конкретных лиц (ненормативные правовые
акты в соответствии с их традиционным определением), и административные
9
См., например: Арбитражный процесс: учебник для студентов юридических вузов и факультетов. 3-е изд. / Под
ред. М.К. Треушникова. М.: ОАО «Издательский Дом «Городец», 2007. Размещено в СПС «КонсультантПлюс»
(автор главы – Е.А. Борисова); Административное право: Учебник / Под ред. Л.Л. Попова. М.: Юрист, 2002. С. 252-
265 (авторы главы – Ю.М. Козлов, Л.Л. Попов).17
акты, не вызывающие таких последствий. Акты второй группы могут быть
охарактеризованы как легализующие. Легализация (от лат. legalis — законный)
определяется как придание юридической силы какому-либо акту, действию,
официальное признание, признание законным. Легализующий характер акта
регистрации выражается в том, что лица, подающие документы на регистрацию,
заранее совершают все от них зависящие действия для возникновения права,
обременения, сделки, но регистрируемое право, обременение появляется, а сделка
порождает правоотношение, только если государство с этим согласится,
официально признает (легализует) регистрируемый объект путем внесения записи
в ЕГРП.
Далее диссертант сравнивает правовые последствия акта регистрации и
передачи вещи, отмечает, что наличие в ЕГРП записи о праве не означает, что
правообладателю передан объект. Передача имеет самостоятельное правовое
значение наряду с регистрацией. Проект содержит норму о регистрации права за
владельцем недвижимости (п. 2 ст. 248), что спорно. Регистратор при внесении
записей в ЕГРП не имеет возможности проверить факт передачи. К тому же ст.
248 допускает, что «иное может быть установлено договором», а значит,
распространенными будут случаи регистрации прав до передачи вещи. С точки
зрения защиты прав значение будет иметь наличие именно владения объектом.
Затем автор анализирует возможность оценки заявления и (или) акта
регистрации в качестве вещной сделки и приходит к отрицательному выводу.
Сделка – это волеизъявление частных лиц, определяющее их права и
обязанности, коими ни заявление о регистрации, ни акт регистрации не являются.
К тому же в ряде случаев регистрация может быть проведена без совместного
заявления сторон сделки.
Второй параграф «Объекты государственной регистрации (права,
сделки, обременения)» посвящен рассмотрению вопроса о целесообразности
сохранения существующего перечня регистрируемых объектов, проверке на
согласованность требований законодательства о регистрации прав, обременений и
сделок.18
Анализируя проблемы регистрации прав, автор обращает внимание на
неопределенность закона в вопросе о подлежащих регистрации объектах. В
большинстве случаев можно сделать вывод о регистрации одного и того же
явления и как права, и как сделки, и как обременения. Такое смешение объектов
может быть снято за счет перехода к регистрации именно прав (путем отмены
регистрации сделок и обременений). Автор отмечает, что обязательственная
природа права сама по себе не должна являться основанием для отказа от его
регистрации (что планируется в Проекте). Для раскрытия информации о
юридическом положении недвижимости помимо регистрации права
собственности необходима регистрация прав, обладающих свойством следования
и создающих существенные стеснения для собственника, а также имеющих
важное значение для исключения злоупотреблений на рынке недвижимости
(вещные права, права ипотеки, ренты, доверительного управления, права
дольщика, концессионера, а также права аренды и ссуды на срок не менее года)10.
Анализируя проблемы квалификации акта регистрации сделок, автор
отмечает неточность формулировок законодательства (п. 3 ст. 433 ГК о
заключении договора с момента регистрации11, п. 1 ст. 165 ГК о
недействительности сделки в отсутствие регистрации в случаях, установленных
законом12).
Сделка представляет собой волеизъявление ее участников. «Договор
считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих
случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям
договора» (ст. 432 ГК). «Договор вступает в силу и становится обязательным для
сторон с момента его заключения» (п. 1 ст. 425 ГК). Регистрация по отношению к
сделке действие внешнее, совершаемое не участником сделки. Диссертант
отвергает буквальное толкование п. 3 ст. 433 ГК и заключает, что сделка как
юридический факт возникает в момент ее совершения (до регистрации).
Регистрация сделки является моментом возникновения прав и обязанностей, на
10
В случае внесения в ГК изменений согласно Проекту регистрацию права ренты способна заменить регистрация
права вещной выдачи, а регистрацию прав дольщика – регистрация права приобретения чужой вещи.
11
Сохранено в Проекте.
12
Исключено из Проекта.19
установление которых была направлена сделка. Это объясняется тем, что права и
обязанности из сделки не всегда возникают в момент ее совершения.
Проектом введено правило о возникновении правовых последствий
регистрируемой сделки после ее регистрации (п. 1 ст. 164), что делает
расплывчатым момент наступления последствий и не дает возможности оценить с
достаточной определенностью смысл регистрации сделки. Если предполагается,
что в ряде случаев регистрация сделки предшествует возникновению правовых
последствий, то в статью стоило включить норму о регистрации как моменте
возникновения правовых последствий, предусмотрев оговорку о том, что иные
случаи могут быть установлены законом. Однако при наличии у разработчиков
Проекта намерения отказаться от регистрации сделок п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 165, п. 3
ст. 433 должны быть в принципе исключены из Проекта.
Автор не соглашается с мнением о том, что соблюдение требования о
регистрации договора следует считать условием его действительности13. Пороки
сделки, влекущие ее недействительность, должны иметь место на момент
совершения сделки.
В период между совершением и регистрацией сделки стороны связаны
гражданско-правовым отношением, направленным на регистрацию.
Субъективное право, существующее в рамках такого правоотношения (право
требовать от другой стороны совершения действий, необходимых для
регистрации сделки), переходит к правопреемникам в случае смерти гражданина
или реорганизации юридического лица. Поэтому регистратор не вправе отказать
правопреемнику в регистрации сделки. Кроме того, возможно признание судом
недействительной сделки, не прошедшей регистрацию.
Далее автор рассматривает вопросы регистрации обременений. В работе
отмечается некорректность отождествления в ст. 1 Закона о регистрации
обременений и ограничений, поскольку не имеется оснований для использования
разных терминов в целях обозначения одного правового явления. Обременения
13
Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Автореф. дис. ...
докт. юрид. наук. М., 2008. С. 30.20
автор оценивает как условия, стесняющие собственника в осуществлении права
собственности, связанные (обусловленные) с существованием чужого
субъективного права (например, ипотека), а ограничения - как условия,
стесняющие собственника в осуществлении права собственности, не связанные с
существованием чужого субъективного права (например, арест).
В п. 1 ст. 81 Проекта понятия ограничения и обременения разведены, но
отсутствует определение ограничений, а обременения отождествляются с
правами.
Обременение права, обусловленное субъективным правом другого лица,
связано с этим правом, однако право другого лица лишь влечет обременение и
само обременением не является. Сделка выступает основанием для
возникновения права, влекущего обременение, но сама не представляет собой
обременения.
Регистрация обременений прав должна быть отменена в пользу регистрации
прав. ГК предлагается дополнить статьей 165.1.: «В случаях, установленных
законом, правоотношение из сделки возникает с момента государственной
регистрации в ЕГРП права, на установление которого сделка направлена (право
аренды, ссуды, сервитута и т.п.)». При этом в нормы о конкретных видах
договоров необходимо включить правила, требующие регистрации
соответствующих прав. В отношении договора аренды правило может быть
следующим: «Государственной регистрации подлежит право аренды из договора
аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года. Правоотношения из
договора аренды возникают с момента государственной регистрации в ЕГРП
права аренды».
Внесение в реестр информации о правах в отношении недвижимой вещи (их
возникновении, изменениях, ограничениях, прекращениях) будет необходимым и
достаточным условием для защиты прав хозяйствующих субъектов.
Третий параграф «Принципы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество» посвящен анализу основных начал регистрационной
системы.21
Автор сосредотачивает внимание на изучении основополагающих принципов
регистрации - принципов внесения (публичности) и публичной достоверности
(бесповоротности).
Под принципом внесения обычно понимают правило о том, что всякое
вещное право на недвижимость возникает лишь при условии его регистрации. В
России принцип внесения распространяется сейчас не только на вещные, но и на
некоторые обязательственные права. Регистрация прав имеет
правоустанавливающее значение (без регистрации нет права), но исключения
(правоподтверждающий характер регистрации) могут быть установлены в законе
(п. 2. ст. 8 ГК). Актуально введение правоподтверждающей регистрации права
собственности на вновь возведенный объект недвижимости, что позволит
ликвидировать временной период (между возникновением объекта и
регистрацией права на него), в течение которого невозможно установить
правообладателя. Правоподтверждающая модель должна действовать в
отношении рукотворных (возведенных) объектов, поскольку лишь в результате
строительства возникает вещь, которая до регистрации прав находится в
правовом вакууме. Такой проблемы не возникает в отношении земельных
участков, участков недр: до регистрации права частного лица на них они
принадлежат государству (п. 2 ст. 214 ГК). Что касается помещений, то законные
интересы в их отношении до регистрации прав на них защищаются «через право»
на здание. В законе необходимо указать лицо, которое становится собственником
возведенного объекта. Для обеспечения единства судьбы земельного участка и
построенных на нем объектов необходимо правило о возникновении права на
возведенный объект у собственника участка. С учетом того, что Проект
предусматривает возможность возникновения права собственности на
построенные объекты у обладателя права застройки (п. 2 ст. 300), предлагаемое
правило должно иметь оговорку о том, что иные случаи могут быть установлены
законом.
Далее автор критикует мнение о том, что принцип публичной достоверности
в России не проведен. В пример для подражания российскому законодателю22
обычно ставится Германия, где действие указанного принципа проявляется в том,
что запись в поземельной книге, не имеющая правовых оснований, может быть
оспорена, лишь если приобретатель знал о неправильном содержании
поземельной книги (§§ 892, 894 Германского гражданского уложения14).
Радикальный вариант рассматриваемого принципа принят в Австралии (система
Торренса), где оспаривание записи возможно в исключительных случаях,
перечисленных в законе (подлог документов и т.п.). Поэтому в литературе
говорят об абсолютной publica fides австралийских вотчинных книг15.
Добросовестность в системе Торренса должна быть понимаема как незнание об
указанных в законе основаниях для оспаривания записи. Таким образом,
Австралия и Германия используют различные вариации принципа публичной
достоверности. Бесповоротность выступает ограничителем абсолютной
виндикации, позволяет избежать дестабилизации оборота, построенного на
принципе «никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам». Суть
принципа публичной достоверности следует видеть в возникновении права у
лица, положившегося по допущению закона при приобретении вещи на внешние
признаки права неуправомоченного отчуждателя. Но в разных странах этот
принцип может иметь различные ограничения, например, предусматривая защиту
только для возмездного приобретателя. Возможность виндикации
недвижимости16 у безвозмездного приобретателя поддерживается российскими
правоведами17. Считаем необходимым сохранение в России и такого ограничения
бесповоротности как выбытие вещи из владения помимо воли собственника,
которое лишь нуждается в коррективах для недвижимости (погашение записи
помимо воли).
Рассматриваемый принцип имеет одну субъективную предпосылку –
добросовестность приобретателя. Ее содержание также может различаться. В
14
Далее – ГГУ.
15
Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с
современным строем народного хозяйства. М.: Статут, 2004. С. 554, 555, 560; Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского
права. Тула: Автограф, 2001. С. 198.
16
Подразумевается восстановление правильных записей в ЕГРП.
17
Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском
обороте недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2001. С. 18.23
Германии добросовестность приобретателя недвижимости отменяется его
знанием о недостоверности записи (§ 892 ГГУ). Но, например, в Швейцарии
недобросовестным признается лицо, которое знало или должно было знать о
неправильности записи (ст. 974 Швейцарского гражданского уложения). В
Швейцарии, Австрии «масштаб добросовестности приобретателя движимой и
недвижимой вещи остается одинаковым»18. В России добросовестным также
следует считать приобретателя, который не знал и не должен был знать о
неуправомоченности отчуждателя19. В связи с этим делается вывод о том, что в
России действует принцип публичной достоверности, а его содержание
предусматривает защиту возмездного добросовестного приобретателя в ситуации
отчуждения вещи собственником по его воле.
Введение принципа «абсолютной» бесповоротности прав на недвижимость
(наподобие германского) сегодня нецелесообразно. Действие принципа
бесповоротности в Германии обеспечивается комплексом мер, которых в России
нет. Проект планирует ввести ряд норм, направленных на обеспечение точности
ЕГРП. Так, в абз. 1 п. 6 ст. 81 сказано: «В отношении зарегистрированного права в
государственный реестр может быть внесена отметка о возражении лица, за
которым аналогичное право было зарегистрировано ранее». Но возражения
могут иметь также лица, права которых ранее не были отражены в ЕГРП
(субъекты, права, которых возникли до вступления Закона о регистрации в силу,
наследники, не оформившие права в реестре, и др.). Некорректен также абз. 3 п. 6
ст. 81: «Если в течение трех месяцев со дня внесения в реестр отметки о
возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению
которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, то отметка о
возражении аннулируется». Ограничений для обращения с заявлением о
возражении не имеется. Это может привести к злоупотреблениям: не исключено
заявление недоброжелателями (не имеющими цели оспаривания прав)
18
Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность при приобретении недвижимого имущества: Автореф. дис. ... канд.
юрид. наук. М., 2010. С. 21.
19
Пункты 4-9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13.11.2008 г. № 126
«Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного
владения».24
возражения каждый раз после аннулирования предыдущего. При этом у
собственника вещи отсутствуют какие-либо правовые возможности по
исключению возражения до истечения трехмесячного срока.
Введение страхового фонда для пострадавших на рынке недвижимости не
относится к обязательным признакам публичной достоверности. Сформировать
такой фонд за счет взносов за регистрационные процедуры вряд ли возможно.
Случаи незаконного погашения записей в ЕГРП помимо воли правообладателя
распространены, серьезно дестабилизируют оборот. Поэтому в настоящее время
требуется сохранить вытекающие из ст. 302 ГК ограничения бесповоротности
прав на недвижимость20.
Третья глава «Влияние регистрационной системы на способы защиты
прав на недвижимое имущество» посвящена изучению проблем защиты прав на
недвижимость, нарушенных незаконной регистрационной записью и выработке
путей решения указанных проблем.
В первом параграфе «Анализ существующих способов защиты прав на
недвижимое имущество, нарушенных записью в ЕГРП» диссертант
критически оценивает судебную практику и мнения правоведов по
соответствующему вопросу.
Отвергается практика предъявления исков о признании недействительной
регистрации, обоснованных ссылкой на незаконность основания регистрации.
Дела по таким искам являются спорами о гражданских правах, поэтому госорган
не может выступать в них ответчиком. Но иск с такой формулировкой должен
быть отклонен и будучи обращенным к частному лицу, поскольку указанный
способ защиты не предусмотрен законом.
Автор не признает возможным предъявление иска о признании
недействительным зарегистрированного права, поскольку право не может быть
недействительным.
Диссертант не считает последствием недействительности сделки отмену
регистрации или признание права собственности. Последствием
20
С учетом вышеуказанных корректив.25
недействительности сделки является возврат сторонами друг другу переданного
по сделке либо денежного эквивалента (п. 2 ст. 167 ГК). Регистрация – это
публично-правовой акт, его нельзя передать либо оценить. Специальным
последствием недействительности сделки аннулирование регистрации закон не
называет.
Автор отвергает право суда в решении, которым дана оценка основанию
зарегистрированного права, обязать регистратора исправить запись: лицо, не
выступающее ответчиком по делу, не может быть обязано к каким-либо
действиям (если иное прямо не следует из закона); недействительность основания
регистрации не всегда означает возможность аннулировать запись (при наличии
добросовестного приобретателя).
Автор не соглашается с мнением о том, что споры о правах на недвижимость
всегда сводятся к спорам о правильности записи в ЕГРП21. Некорректно отвергать
возможность владения недвижимыми вещами, а значит, актуальность
виндикации, реституции.
Диссертант считает недопустимым предъявление для исправления реестра
виндикационного иска (направленного по своей природе на восстановление
владения вещью) и негаторного иска (направленного на прекращение действий,
создающих для собственника помехи в осуществлении фактического господства
над вещью).
Иск о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права,
также, исходя из закона, не может выступать основанием для внесения изменений
в реестр.
В литературе22 предлагается в иски о защите права на недвижимость, если
оно зарегистрировано в ЕГРП за другим лицом, включать требование,
оспаривающее основание зарегистрированного права (например, о виндикации), и
21
Гражданское право: Учебник. В 4 т. Т.II: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные
неимущественные права. 3-е издание / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 184 (автор главы –
Е.А. Суханов).
22
Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость // Гражданское
право современной России. М.: Статут, 2008. С. 28.26
требование о признании права23. Однако решения о признании не нуждаются в
исполнении. Вместе с тем для восстановления нарушенного записью в ЕГРП
права необходимо совершение действий по изменению реестра, что требует
использования конструкции иска о присуждении.
Кроме того, виндикация имеет ограничения (ст. 302 ГК), которых не имеет
иск о признании права. Поэтому невозможно рассмотрение признательного
требования без учета ограничений виндикации. Отсутствие у требования о
признании своего предмета в данной конструкции говорит об отсутствии
самостоятельного искового притязания. Включение в иск слов «о признании
права» является искусственным приемом, нацеленным на обеспечение условий
для изменения реестра.
Объединение требования о признании права собственности и о реституции
также недопустимо, поскольку выяснение вопроса о праве отчуждателя в предмет
дела о реституции не входит. Непонятно также, как поступать, если иск о
применении последствий недействительности сделки заявлен той стороной
сделки, запись о праве которой внесена реестр: ее требование о признании права
не будет уместным.
Нормы Проекта24 также спорны: они сохраняют проблему смешения
владения и записи. Виндикационный иск, направленный на восстановление
владения, не может «одновременно означать» качественно другое требование - об
исправлении записи. Нормы Проекта не эффективны в ситуациях спора с
контрагентом по недействительной (в т.ч. неисполненной) сделке, с третьим по
отношению к собственнику лицом, не владеющим вещью (в силу ее захвата,
передачи в пользование иным лицам и т.п.). В таких случаях в целях изменения
ЕГРП, видимо, предполагается предъявление требования о признании. Но как
23
Это требование является в данном случае установительным притязанием.
24
В одной версии Проекта п. 3 ст. 228 изложен так: «Истребование недвижимой вещи из незаконного владения
лица, право которого зарегистрировано, одновременно означает оспаривание записи о зарегистрированном праве на
эту вещь. Соответчиком по такому требованию является орган, осуществляющий государственную регистрацию
прав на недвижимые вещи» (http://www.privlaw.ru/index.php?section_id=100).
В другой версии п. 3 ст. 227 звучит так: «Удовлетворение виндикационного иска в отношении лица, право которого
зарегистрировано, является основанием для аннулирования записи о праве данного лица и для регистрации права
лица, истребовавшего вещь из чужого незаконного владения»
(http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/corpmanagment/civil_code/full_text_civil_code/140411_gk.). Иных
норм, касающихся исправления неправильной реестровой записи, в Проектах не предусмотрено.27
было показано, такое требование некорректно в деле о применении последствий
недействительности сделки. Что касается отношений с третьим лицом, то
применение ограничений виндикации, защищающих добросовестного
приобретателя, возможно лишь в виндикационном процессе в отношении
владельца вещи и недопустимо в деле по иску о признании. Стоит учесть и то, что
Проектом для виндикации фактически отменен срок исковой давности (ст. 242),
но этого не сделано в отношении иска о признании. Соответственно в случае если
собственником утрачена только запись (либо и запись, и владение в связи с
захватом вещи лицом, не являющимся правообладателем по ЕГРП), собственник
вынужден, по идее Проекта, предъявлять для исправления реестра иск о
признании, но последний будет задавниваться по общему правилу (три года). Это
лишает собственника той позиции, которой он обладает, если вещь находится у
правообладателя по реестру, чему нет обоснования. Кроме того, по Проекту
«информация о предъявлении иска о признании вещного права должна быть
опубликована в средствах массовой информации, в которых подлежат
публикации сведения о банкротстве. Обязанность по направлению такой
информации лежит на истце» (п. 3 ст. 232). Аналогичного требования не
содержит норма о виндикации. Невозможно объяснить различное регулирование
для исков, имеющих одинаковые цели - по восстановлению записей в реестре.
Обозначенные проблемы доказывают, что защита прав на недвижимость,
нарушенных записью в ЕГРП, не может эффективно осуществляться посредством
существующих (и предусмотренных Проектом) способов защиты прав.
Во втором параграфе «Пути реформирования законодательства о защите
прав на недвижимое имущество, нарушенных записью в ЕГРП» автор
предлагает вариант разрешения проблемы защиты прав на недвижимость.
Введение регистрационной системы требовало коррекции традиционных
способов защиты прав на недвижимость, созданных в римском праве, не знавшем
регистрации прав. Однако этого сделано не было.
В связи с тем, что отождествление записи в реестре и владения
недвижимостью неверно, в вопросах защиты прав на недвижимость должна28
происходить не замена защиты владения на защиту записи, а удвоение защиты.
При сохранении исков о виндикации, реституции закон должен предусматривать
самостоятельный способ восстановления прав, нарушенных записью в ЕГРП.
Необходимость такого удвоения защиты связана с раздвоением момента
обретения владения и момента обретения права (и видимости права) на
недвижимость. Если передачей движимой вещи достигается установление
фактического господства приобретателя, обретение права и видимости права, то
передачей недвижимости достигается только установление фактического
господства. Лишь с записью в ЕГРП связывается возникновение права и
видимости права. Если при виндикации движимой вещи ее возврат собственнику
приводит к восстановлению владения и видимости права, то для возврата
владения и видимости права на недвижимость одного иска о виндикации либо
реституции недостаточно, поскольку возврат владения не устранит неправильной
видимости права. Поэтому истец должен быть наделен правом заявить против
обладателя видимости права специальное требование. Предлагается такой
вариант нормы: «Лицо, права либо охраняемые законом интересы которого
нарушены записью в ЕГРП, не имеющей действительного правового основания,
может требовать исправления указанной записи путем погашения записи и (или)
внесения записи, в отношении которой такое основание имеется. Ответчиком по
настоящему требованию является лицо, запись о правах которого подлежит
погашению либо внесению». В закон необходимо внести норму о том, что
решение суда об удовлетворении такого иска является основанием для изменения
регистратором записи по заявлению заинтересованного лица.
В случае, когда ответчиком является лицо, с которым истец (например,
продавец) заключил недействительный договор об отчуждении вещи, требование
об исправлении записи следует оценивать как требование, направленное на
применение последствий недействительности сделки, предусмотренное законом
(п. 1 ст. 167 ГК).
Требование об исправлении записи, предъявляемое к лицу, которое не
является стороной сделки, заключенной с истцом, близко по смыслу к29
виндикационному. Это обуславливает необходимость защиты добросовестного
возмездного приобретателя. Такое основание виндикации как выбытие
имущества помимо воли собственника в обороте недвижимости должно иметь
специфику. Собственник, который по своей воле участвовал в создании повода к
ложной видимости права неуправомоченного отчуждателя, должен за это
«отвечать». Собственник движимой вещи создает ложную видимость права
передачей вещи; собственник недвижимости дает повод к неправильной
видимости права не тем, что передает объект, а тем, что допускает
регистрацию права покупателя (одаряемого). Поэтому некорректно в качестве
основания для восстановления записи в ЕГРП исходить из факта утраты владения
недвижимостью помимо воли собственника: решающее значение должно иметь
отсутствие воли собственника в отношении изменения записей в ЕГРП.
Предлагается норма такого типа: «Если недвижимое имущество возмездно
приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель
не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник
вправе требовать исправления записи в ЕГРП в случае, когда запись о праве
собственности погашена помимо его воли».
Исковую давность не следует распространять ни на требования, основанные
на записи (это обеспечит собственнику возможность в любой момент
восстановить соответствие фактического положения вещей записи), ни на
требования об исправлении записи (это позволит собственнику добиться
восстановления записи в любой момент до приобретения права по давности
владельцем вещи). Однако исключение сроков давности для любых исков об
исправлении записи привело бы к противоречию со ст. 181 ГК (Проекта),
предусматривающей сроки давности для применения последствий
недействительности сделки. Сохранение в ст. 181 Проекта срока давности для
реституции при отмене такового для виндикации (ст. 242 Проекта) может быть
обосновано тем, что виндикационный иск лица, заключившего недействительный
договор об отчуждении вещи, но пропустившего срок на его оспаривание, будет
отклонен. Однако ст. 181 нуждается в коррективах, связанных со спецификойВы также можете почитать
