Инвестиции в недвижимость США - TERRA EXTERNA
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
Инвестиции в
недвижимость США
TERRA EXTERNA
Организационно-правовое
сопровождение инвестиций
E-mail: investments@terraexterna.ru
Тел.: +7 (499) 709-97-03
Инвестиции в недвижимость США – Преимущества инвестирования в недвижимость США
Стабильность и защита собственности
Инвестиционные активы могут обеспечивать как инвестора, так и его (ее)
потомков в нескольких поколениях
Хорошая доходность в валюте
Возможность получения чистого дохода в долларах, сопоставимого с процентами
по валютному вкладу (от 4% в год) с IRR от 12%
Доступные кредитные ресурсы в валюте
Возможность оплаты до 65% цены объекта за счет ипотеки под 3,5‐5% годовых
Бизнес‐иммиграция
Инвестиция в 1 млн. USD и создание 10 раб. мест дают возможность получения
«грин‐карт» инвестору, его (ее) супруге(‐у) и несовершеннолетним детям
Расширение деловых горизонтов
Создание кредитной истории в США, опыт реального бизнеса в США, новые
контакты и деловые возможности
© 2015Инвестиции в недвижимость США – Целевые объекты и целевые финансовые показатели
Апартаменты, в том числе
для пожилых людей Хостелы в крупных городах
(Senior Housing)
Эксклюзивные
Чистый Cash on предложения Инвест. IRR от 12%
Cash от 4% в год Cегменты c высокой
Цена объекта от 1 до
Срок инвестиции доходностью и 10 млн. USD, кредит
5‐10 лет устойчивым спросом до 65% цены
Специализированые Ритейловые объекты с
склады якорными арендаторами
Cap Rate после
оптимизации от 10%
© 2015Инвестиции в недвижимость США – Обзор рынка коммерческой недвижимости США
Основные характеристики рынка коммерческой недвижимости США:
• Разнообразные рынки на разных стадиях цикла развития
• Возможность раннего инвестирования в перспективные районы и объекты
• Низкая волатильность спроса и арендных ставок в сегментах жилья,
специализированных складов и ритейла*
* По данным CBRE и Deloitte на 4 квартал 2014
© 2015Инвестиции в недвижимость США – Обзор рынка коммерческой недвижимости США
• Средняя ставка капитализации объектов от 4,5% до 7% в год
• Возможность увеличения ставки капитализации до 10‐15% в год при оптимизации
объекта (value‐add) или инвестиции в перспективные районы (opportunistic)
• Дешевые кредитные ресурсы
* По данным HFF LP на 4 квартал 2014
© 2015Инвестиции в недвижимость США – Репатриация капитала и доходов
Основной долг и проценты
по акционерному займу
$
Выход из Вознаграж‐
проекта дения за
через
$ $ личные
продажу услуги
$
Дивиденды и другие
распределения из
прибыли от объекта
© 2015Инвестиции в недвижимость США – Доход на инвестированный капитал
Доход инвестора на вложенные средства после налогообложения в год*
Инвест. IRR ≈ 12%
Срок
инвестиции
См. допущения на следующем слайде
* Без учета вознаграждений консультантов и расходов на
обслуживание корпоративной структуры проекта © 2015Инвестиции в недвижимость США – Доход на инвестированный капитал (Cash on Cash Return)
Допущения, принятые для расчета:
1. Расчеты произведены для компании в форме LLC, штат Флорида
2. В расчете учтены российские налоги, федеральные налоги США и налоги штата
Флорида, без учета возможного налогообложения на муниципальном уровне
3. Объект: здание в Майами с апартаментами для сдачи в аренду, цена 10 млн.
USD плюс 400 тыс. USD расходы на сделку и оптимизацию
4. Средняя ставка капитализации (NOI/цена покупки объекта) 10%
5. 5,25 млн. USD профинансировано инвестором (4,75 млн. ‐ вклад в капитал LLC,
500 тыс. USD ‐ акционерный заем под 5,5% годовых на 10 лет)
6. 5,15 млн. USD ‐ кредит банка США под залог объекта, 4,5% годовых на 10 лет
7. Срок инвестиции 10 лет с продажей объекта за 11 млн. USD (после вычета
расходов на сделку)
8. Инвестор является единственным участником LLC, вся чистая прибыль LLC
ежегодно распределяется инвестору
9. Инвестор является налоговым резидентом РФ, не является гражданином или
резидентом США и может использовать льготы по ДИДН между РФ и США
© 2015Инвестиции в недвижимость США – Корпоративная структура проекта – Вариант 1
Россия
Возможен выход из проекта на
уровне российского ООО без US
capital gain tax, estate tax и gift tax
Нормы о КИК, и на уровне компании‐блокера без
НДФЛ 13% US capital gain tax
Личная Вклад в капитал, РосКо
гарантия акционерный
заем Между инвестором‐ФЛ и
Проценты,
компанией‐блокером
ДИДН дивиденды,
возможно добавление траста
сумма займа
США Компания‐блокер,
США Договор аренды или
Кредитный договор на управление
договор объектом
Управляющая
Банк США Компания США
Проценты, сумма Арендная плата компания США
кредита
Deed of Sale Коммун. Арендная Договоры с
платежи плата арендаторами
Цена объекта
Обслуж.
Продавец объекта Арендаторы
организации
Ипотека
Обязательные элементы
Необязательные элементы
© 2015Инвестиции в недвижимость США – Корпоративная структура проекта – Вариант 2
Нормы о КИК,
Россия НДФЛ 13%
Вклад в капитал,
Личная акционерный заем
гарантия
ДИДН с Россией Проценты, Возможен выход из проекта на
дивиденды, Иностранная
уровне иностранной компании без
сумма займа компания‐блокер US capital gain tax, estate tax и gift tax
Иностранная юрисдикция
Вклад в капитал, Между инвестором‐ФЛ и
Риск отказа в применении
акционерный
ДИДН из‐за фиктивности иностранной компанией
ДИДН с США заем
возможно добавление траста
промежуточной структуры
Договор аренды или
США Кредитный договор на управление
договор объектом
Управляющая
Банк США Компания США
Проценты, сумма Арендная плата компания США
кредита
Deed of Sale Коммун. Арендная Договоры с
платежи плата арендаторами
Цена объекта
Обслуж.
Продавец объекта Арендаторы
организации
Ипотека
Обязательные элементы
Необязательные элементы
© 2015Инвестиции в недвижимость США – Организационно-правовые формы инвестиций
• 1‐2 инвестора
Limited Liability • По умолчанию, «прозрачный» субъект, прибыль
Company (LLC) «переносится» на участников и облагается в США как
личный (корпоративный) доход участников
• Более 2 инвесторов
Limited • По умолчанию, «прозрачный» субъект, прибыль
Partnership (LLP) партнерства «переносится» на партнеров и облагается в
США как личный (корпоративный) доход партнеров
• Подходит для индивидуальных и коллективных инвестиций
Корпорация • Для целей налогообложения США ‐ отдельный субъект,
прибыль облагается корпоративным налогом
• Дивиденды в пользу участников облагаются доп. налогом
Филиал • Обязан платить налоги с доходов от объекта в США как
корпорация
иностранной
• Перечисления из филиала в США в основную компанию
компании облагаются дополнительным налогом (branch profits tax)
© 2015Инвестиции в недвижимость США – Функции компании-блокера
Доход Перенос Удержания Налог Налог ИНН и Возможн
акцион прибыли в счет США на США на налоговые ость
ера‐ компании налога прирост наследст деклараци примене
нерези в доход США с капитала во и и ния
дента* акционера акционера при дарение акционера ДИДН
продаже в США
Оффшорная В США Нет Нет Нет Нет Нет ?
компания не
облагае
тся
Корпорация Нет Да (30% Да Да Да Да
США ПАССИВ
НЫЙ при
выплате)
«Прозрачная» Да Да Да Да Да Да
организация АКТИВН
(LLC или LLP) ЫЙ (общая (ежекварт
прогресс. ально)
шкала)
* Под акционером подразумевается российское физ.
лицо или промежуточная российская компания
© 2015Инвестиции в недвижимость США – Наши услуги - Преимущества работы с Terra Externa
Комплексный анализ инвестиции
Объект подбирается и оценивается бесплатно с учетом бюджета и приоритетов
инвестора, финансовых и физических показателей объекта
Системный подход
Структура проекта анализируется и создается с учетом индивидуальных
предпочтений инвестора, правовых, финансовых и налоговых аспектов
Проверенные решения
Предлагаемые решения верифицируются через специалистов, работающих
непосредственно в месте нахождения объекта в США
Профессионализм и эффективность
Услуги высокого качества, нацеленность на результат, профессиональная
двуязычная команда, знакомая с правовой и налоговой системами России и США
Оптимальные цены
Разумные расценки за собственные услуги, квалифицированные партнеры из
США, предлагающие оптимальное соотношение цены и качества
© 2015Инвестиции в недвижимость США – Предлагаемая схема работы
1. Встреча с представителем Terra Externa, определение инвестиционных приоритетов и
пожеланий инвестора, фиксация основных договоренностей в соглашении о намерениях
2. Представление инвестору информации о нескольких объектах в соответствии с
соглашением о намерениях
3. Принятие инвестором решения о вхождении в проект
4. Детальная проработка корпоративной структуры проекта, всех юридических и
налоговых аспектов с учетом приоритетов инвестора (с верификацией ключевых моментов
через консультантов из США)
5. Согласование корпоративной структуры проекта инвестором, создание структуры
6. Поиск и предварительная проверка объектов, работа с кредитными организациями,
подбор специалистов в США для сопровождения сделки
7. Выбор инвестором конкретного объекта
8. Направление продавцу официального предложения о покупке объекта
9. Due diligence, оценка объекта, подбор управляющей компании (при необходимости)
10. Оформление договора продажи объекта (deed of sale), осуществление расчета за
объект, полное переоформление объекта на подконтрольную инвестору компанию США
© 2015Инвестиции в недвижимость США – Заявление об отсутствии ответственности и контакты
Настоящая презентация подготовлена исключительно в информационных целях и
не является профессиональной консультацией.
Команда Terra Externa не несет какой‐либо ответственности за последствия
использования информации, содержащейся в настоящей презентации, в
коммерческих, некоммерческих или личных целях, в том числе, но не
исключительно, для оценки каких‐либо проектов или принятия каких‐либо
решений, без дополнительных консультаций.
Если Вас заинтересовала возможность инвестирования в недвижимость США
либо Вам требуется поддержка в рамках инвестиционного, корпоративного или
личного проекта в США, пожалуйста, свяжитесь с нами.
Телефон: +7 (499) 709‐97‐03
Эл. почта: investments@terraexterna.ru
С наилучшими пожеланиями,
Команда Terra Externa
© 2015Инвестиции в недвижимость США – Команда
Наталья Бидненко, Эксперт по инвестициям
M.A. in Real Estate Development (University of Miami, США), лицензир.
специалист по продаже недвижимости во Флориде, более 12 лет опыта в
коммерческой недвижимости, в т.ч. 5 лет на рынке США, «грин‐карта» США
Компетенции в проекте: анализ и рекомендации по инвестициям в
коммерческую недвижимость на территории США.
Тел.: +1 (786) 227 14 37 Email: nb@terraexterna.ru
Евгений Мелихов, Координатор проекта
к.ю.н., LL.M., MBA (Portland St. Univ., США), более 10 лет опыта в
сопровождении международных инвестиционных и корпоративных
проектов, «грин‐карта» США
Компетенции в проекте: налоговые, корпоративные, иммиграционные,
финансовые вопросы.
Тел.: + 1 (206) 859 76 51, +7 (903) 555 12 66 Email: em@terraexterna.ru
© 2015Вы также можете почитать
