#MARKETBEAT - Cushman & Wakefield
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
1.0
COVER SLIDE TEMPLATES
Коммерческая недвижимость - Россия
#MARKETBEAT
Отдел исследований Cushman & Wakefield
COVER SLIDE BACKGROUND
Макроэкономика Рынки капитала Офисы
Place your title background image here
Торговая недвижимость Складская недвижимость Гостиницы
СОДЕРЖАНИЕ Совет:
Нажмите сюда, чтобы вернуться на
эту страницу из любой части документа
Раздел 1 Раздел 2 Раздел 3 Раздел 4
c.3 ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ c.18 КОММЕРЧЕСКАЯ c.58 ПРИЛОЖЕНИЯ c.61 НАША КОМАНДА
ФАКТОРЫ НЕДВИЖИМОСТЬ Контактная информация
Макроэкономический Анализ сегментов Справочные команды отдела Исследований
прогноз и основные коммерческой недвижимости данные и карты рынка российского офиса
факторы и тенденции Cushman & Wakefield
c.3 Прогноз c.18 Офисная недвижимость c.59 Условия аренды c.61 Лучшая исследовательская
команда на рынке
недвижимости России
2.0 по версии Euromoney Real
Estate Awards в 2012, 2014,
CONTENT SLIDES TEMPLATES 2016 и 2017 годах.
c.5 Макроэкономика c.28 Торговая недвижимость c.60 Интерактивные карты
c.62 О компании
c.12 Рынки капиталов c.38 Складская недвижимость
c.63 Cushman & Wakefield Россия
c.51 Гостиничная недвижимость
Совет:
Выберите интересующую статью и
кликните на нее, чтобы перейти
Outlook
СМЕНА ЦИКЛА НА РЫНКЕ 2.0
НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ
CONTENT SLIDES TEMPLATES
После 4 лет снижения, рынок коммерческой недвижимости оттолкнулся от дна.
Мы полагаем, что в 2018 г. произойдет разворот к восходящему циклу. Несмотря
на умеренные темпы роста экономики недвижимые активы покажут
опережающие результаты.
3 | #MARKETBEAT: Q4—2017
БРИФИНГ
2018 – год структурных изменений среди пользователей недвижимости
В начале 2018 г. приближающиеся В 2017 году рынок коммерческой недвижимости
президентские выборы отодвинут с первых полос нащупал дно. На фоне снизившихся ставок
экономическую повестку дня, однако оживление заметно вырос объем сделок – в Москве почти 2
потребительского рынка и фактический разворот млн кв. м офисов сменило арендаторов. Рынок начинает
от сберегательной модели поведения населения к
Низкие темпы экономического роста после разогреваться, однако не за
потребительской экономике будет стимулировать
рынок недвижимости.
двухлетней рецессии не позволили ценам на счет спекулятивного роста,
недвижимость вырасти. 2.0 а за счет структурных
Консервативное бюджетное планирование
обеспечит макроэкономическую стабильность и CONTENT SLIDES
Основные события TEMPLATES
происходили в банковском изменений в спросе. Это
секторе. Серия санаций банков еще не закончена
стабильность валютного курса на среднесрочном означает, что ценовые
и проблемы банковского сектора будут влиять на
горизонте. И даже несмотря на то, что темпы
финансирование проектов в недвижимости и на спрэды продолжат расти, и
роста экономики ожидаются на уровнях ниже
среднемировых, мы предполагаем, что все
инвестиционный рынок. разрыв между успешными и
индикаторы рынка будут в «зеленой зоне». В ближайшие годы мы станем свидетелями неудачными проектами
Исключение составит новое строительство, структурных изменений среди пользователей увеличится.
которое будет скромным в 2018 и 2019 гг, недвижимости. В офисном и торговом секторе
поскольку в период рецессии проекты сформируются отрасли, демонстрирующие
замораживались, а новые проекты не опережающее развитие и отстающие.
планировались.
4 | #MARKETBEAT: Q4—2017
МАКРОЭКОНОМИКА
2017 2018 2019 2020 2021
Раздел 1
4.5 Рост ВВП, % 1,7 1,8 1,4 1,2 1,2
ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ
DEVIDER SLIDE TEMPLATES RUB/USD
ИПЦ, %
58,3 58,9 58,8 57,9 57,6
ФАКТОРЫ
3,7 3,8 4,0 4,0 4,0
Кредитная ставка 10,63 9,20 8,63 8,59 8,97
Дефицит бюджета, % 2,1 2,2 1,6 0,8 0,2
от ВВП
Потребительские 3,97 2,84 3,12 2,4 2,06
расходы, %
• Социальная стабильность будет главной темой
Государственные -0,12 -0,27 0,6 0,71 0,81
экономической повестки дня на 2018 год. расходы
• За стабильность
DEVIDER придется заплатить низкими
SLIDE BACKGROUND Отток капитала, млрд. 4,32 53,47 65,76 70,51 78,57
темпами экономического роста. долл.
Place your background image for grey section here
• Низкое качество экономической статистики создает
Безработица, % 5,23 5,26 5,21 5,14 5,09
угрозу неожиданной рецессии.
• Потребительский рынок больше не является Мировая цена на нефть 53,7 60,5 62,5 64,5 67,8
локомотивом роста экономики, разве что BRENT
паровозом.
Источник: Oxford Economics 09/01/2018
5| #MARKETBEAT: Q4—2017
Фундаментальные факторы
ЭКОНОМИКА ВЫШЛА ИЗ РЕЦЕССИИ
Рост экономики в 2018 г. будет обеспечиваться преимущественно за счет потребительского сектора, который после
трехлетнего сжатия наконец смог оттолкнуться от дна. Однако и доходы населения, и развитие розницы не позволят
обеспечить масштабный рост. Поэтому речь идет не столько о возврате к потребительской модели экономики, сколько о
новом периоде социальной стабильности и потребительской стагнации.
Рост ВВП, % Индекс потребительских цен, %
2,2% 2,3%
2,1% 2,1% CPI | ИПЦ, %
15,5%
1,7% 1,8% Oxford Economics (01/2018)
12,9%
1,4%
1,8
1,2% 1,2%
Official Base case forecast | Базовый прогноз
Минэкономразвития, (11/2017)
-0,2%
GDP Growth | Рост ВВП, %
%
7,8%
7,8%
7,0%
4,0%
4,0%
4,0%
4,0%
4,0%
4,0%
3,8%
Official Base case forecast | Базовый
3,7%
3,2%
прогноз Минэкономразвития, (11/2017)
Рост ВВП в 2018 г
5,4%
2.0 Economics (01/2018)
Oxford
-3,0%
По прогнозу Oxford Economics
CONTENT SLIDES TEMPLATES
2015 2016 2017 F2018 F2019 F2020 F2021
2014 2015 2016 2017 F2018 F2019 F2020 F2021
Экономика восстановилась после кризиса, однако Низкая инфляция является вызовом для
40
рост остается неустойчивым. По сравнению с российской экономики, за десятилетия
независимыми аналитиками, официальный адаптировавшейся к постоянному росту цен.
прогноз демонстрирует гораздо больший Инфляция издержек заложена в бизнес модели
долл. за баррель оптимизм и долгосрочные оценки расходятся всех организаций. Переоценка инфляции весьма
Цена на нефть на 2018 г. значительно. Но даже несмотря на это базовый опасна для долгосрочного планирования, так как
Заложенная в бюджетный план прогноз предусматривает лишь инерционную приводит к завышенным ожиданиям
стратегию. То, что в бюджет заложена предельно относительно будущих номинальных доходов.
консервативная цена на нефть, означает, что Кроме того, низкая инфляция будет
выбор сделан в пользу среднесрочной стимулировать накопления населением.
стабильности и защиты от внешних шоковых
факторов.
6 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Фундаментальные факторы
ТРАНСФОРМАЦИЯ 2.0
ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО РЫНКА
CONTENT SLIDES TEMPLATES
Потребление домохозяйствами будет стимулировать экономику в 2018 г., однако
структура потребления изменится в пользу большей доли сферы услуг. Это
означает, что снизится эффективность традиционных якорных функций в ТЦ.
Кроме того сформируются наиболее быстрорастущие отрасли: финансовый
сектор, туризм, медицинские услуги и общественное питание.
7 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Фундаментальные факторы
ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ РЫНОК. НОВАЯ ФАЗА РОСТА
Несмотря на то, что рост потребительского рынка в 2018-2027 гг. будет невысоким, отдельные сегменты, такие как
здравоохранение, страхование, гостиничные услуги и общественное питание будут расти опережающими темпами. Традиционные
«драйверы» потребительского рынка (одежда, обувь, электроника) продемонстрируют минимальные темпы роста. Это может
привести к смене «якорной» модели для торговых центров.
Прогноз динамики и структуры Рост потребительских расходов по
75 %
потребительских расходов, млн. долл. отдельным группам товаров и услуг
нарастающим итогом
$1 600 000 Гостиницы 139%
Здравоохранение
Личные расходы
Рост потребительских расходов
Страхование
Образование
Финансовые услуги
$1 400 000 Пакетные турпутевки
Гостиницы
За 10 лет (в текущих ценах в долл.) Прочие культтовары
119%
Содержание личного автотранспорта
Газеты, книги и журналы
Телекоммуникационные услуги
$1 200 000 Финансовые услуги
Общественное питание
132 %
2.0 Аудио, видео и компьютеры 99%
Жилье и коммунальные услуги
CONTENT SLIDES TEMPLATES
Обувь, в т.ч. ремонт
Рекреационные услуги и культтовары
$1 000 000 Прочие товары и услуги
Газеты, книги и журналы
Страхование
79% Услуги и товары для заботы о себе
Рекреационные услуги и культтовары
Пакетные турпутевки
Рост расходов на здравоохранение $800 000 Услуги и товары для заботы о себе
Продукты питания и напитки
Телекоммуникационные услуги
За 10 лет Общественное питание 59%
Аудио, видео и компьютеры
Образование
$600 000 Общественный транспорт Приобретение автотранспорта
34
Одежда Общественный транспорт
Табачные изделия Обувь, в т.ч. ремонт
39%
Приобретение автотранспорта Алкоголь
$400 000
% Алкоголь
Здравоохранение
Табачные изделия
Мебель и домашняя утварь
Рост расходов на одежду $200 000
Содержание личного автотранспорта 19%
Одежда
Мебель и домашняя утварь
За 10 лет Жилье и коммунальные услуги
Продукты питания и напитки
$0 -1%
2017 2019 2021 2023 2025 2027
2017 2019 2021 2023 2025 2027
Источник: Oxford Economics 01/2018
8| #MARKETBEAT: Q4—2017
Макроэкономика
КРЕДИТОВАНИЕ ДОМОХОЗЯЙСТВ
В конце 2017 года российские домохозяйства перешли от сберегательной модели поведения к потребительской. Это
создает предпосылки для роста розничного товарооборота.
Структура задолженности д/х, млрд руб. Долги и депозиты физ. лиц, млрд руб.
25 000
2015
Депозиты
219
20 000
2016
тыс. руб. 2017
15 000
Средняя задолженность российского
Потребительская
2.0
домохозяйства 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 10 000
По состоянию на конец 2017 г.
CONTENT SLIDES TEMPLATES
Ипотека Потребительские кредиты Микрокредиты
Сберегательная
модель
Источник: ЦБ, расчеты Cushman & Wakefield 5 000
модель
В 2017 г. на 12% выросла задолженность
12
домохозяйств. Задолженность по ипотеке 0
выросла на 15%. Микрокредиты показали 30%
01-14
04-14
07-14
10-14
01-15
04-15
07-15
10-15
01-16
04-16
07-16
10-16
01-17
04-17
07-17
10-17
% роста, однако их доля не превышает 2% в
долговом портфеле домохозяйств. -5 000
Рост задолженности домохозяйств Задолженность
В конце 2017 года возобновился рост
За 2017 год.
задолженности по потребительским кредитам на -10 000
фоне фактической остановки роста депозитов.
Это означает переход от сберегательной модели к -15 000
Источник: ЦБ РФ потребительской.
9 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Фундаментальные факторы
КРЕДИТОВАНИЕ ЭКОНОМИКИ
Снижение ключевой ставки на 0,5 процентного пункта в декабре и дополнительно ожидаемое понижение ключевой
ставки в 2018 году еще на один процентный пункт будет обеспечивать расширение кредитования российской
экономики. В 2018 г. наиболее остро перед банковской системой будет стоять проблема плохих долгов, в том числе и в
недвижимости.
Кредитование экономики восстановилось во В строительстве, операциях с недвижимостью и
второй половине 2017 года, однако и торговля и торговле доля простроченной задолженности
7,75
недвижимость продолжают испытывать дефицит составляет по состоянию на декабрь 2017 года 17%,
кредитных средств. Отчасти это связано с 23% и 12% соответственно, при среднем
% высокой долей просроченной задолженности в показателе по экономике на уровне 7%.
этих отраслях экономики.
Ключевая ставка
2.0
Установлена ЦБ РФ 18/12/2017
CONTENT SLIDESмлн.
Текущая задолженность, TEMPLATES
руб.
Всего по экономике Строительство и недвижимость Оптовая и розничная торговля
23,2 %
Доля просроченной задолженности
По операциям с недвижимостью
Источник: ЦБ РФ
В рублях Строительство Операции с недвижимостью
В валюте В рублях В валюте
В вал юте В рубл ях В вал юте В рубл ях
10 | #MARKETBEAT: Q4—2017Фундаментальные факторы
ПУБЛИЧНЫЕ ТОРГОВЫЕ И ДЕВЕЛОПЕРСКИЕ КОМПАНИИ
Показатели фондового рынка с 23/10/17 по 19/01/2018 против индекса MICEX котировки индекс
компании MICEX
Лента Магнит М.Видео
+2,3
Лента
%
Лидер роста за 90 дней
2.0
CONTENT SLIDES TEMPLATES
-23,6 %
ПИК Система Галс ЛСР
Магнит
Самое сильное падение за 90 дней
Источник MICEX, Yahoo Finance
11 | #MARKETBEAT: Q4—20174,06
млрд
Евро
По итогам 2017 г
Раздел 2
4.1 Инвестиции в коммерческую недвижимость РФ
РЫНКИ
DEVIDER SLIDE TEMPLATES
4,5
млрд
КАПИТАЛА Прогноз на 2018 г.
Евро
Инвестиции в коммерческую недвижимость РФ
•
•
Российский инвестиционный рынок вошел в фазу
роста.
Ставки капитализации снижаются вслед за
10 %
Ставка капитализации на офисы
DEVIDER SLIDE BACKGROUND На 1 квартал 2018 г.
инфляцией и ключевой ставкой Центрального
Place your background image for orange section here
Банка.
+27
• Доля иностранных инвестиций незначительна.
%
Рост объема инвестиций в 2017 г.
12 | #MARKETBEAT: Q4—2017Рынки капитала
РОСТ ИНВЕСТИЦИЙ НА ФОНЕ
СНИЖЕНИЯ СТАВОК КАПИТАЛИЗАЦИИ
2.0
CONTENT SLIDES TEMPLATES
Структура инвестиционного рынка останется прежней, российские инвесторы
продолжат доминировать на рынке. Санация банков может увеличить
предложение инвестиционных активов на рынке.
13 | #MARKETBEAT: Q4—2017Рынки капитала
ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Несмотря на негативный политический фон в 2017 г. российский рынок продемонстрировал рост объемов инвестиций
на уровне 27%. Это означает, что рынок адаптировался как к репрайсингу объектов, так и к санкциям.
Объемы инвестиций на основных рынках Объем инвестиций в России, млрд Евро
Восточной Европы, млрд Евро
18,7 млрд Евро
Инвестиции в Восточной Европе 2.0
В коммерческую недвижимость в 2017 г.
CONTENT SLIDES TEMPLATES
Объем инвестиций в Вост. Европе уже три года В 2017 г. Россия показала рост объемов
5,5
сохраняется на уровне 18 млрд Евро. 85% инвестиций на уровне 27%. И хотя до рекордного
инвестиций приходится на основные рынки: 2013 года, когда инвестиции превысили 10 млрд
млрд Евро Польша, Чехия, Россия, Венгрия, Словакия и Евро еще очень далеко, мы полагаем, что
Румыния. инвестиционный рынок вышел из рецессии и
Объем инвестиций в Польше Польша является региональным лидером с вошел в фазу роста.
Крупнейший инвестиционный рынок Восточной объемом инвестиций в 5,5 млрд Евро, Румыния – 2018 год будет относительно спокойным, так как
Европы в 2017 г. самый быстрорастущий рынок: 64% прирост в по традиции в год президентских выборов
2017 году. инвестиционная активность невысока, однако в
Россия утратила лидерство в 2016 году, но в 2019 2019 г. мы можем увидеть значительный прирост
Источник: Real Capital Analytics объема сделок, на котором скажется и рост
г. не исключено возвращение нашей страны на
верхнюю строчку. стоимости активов и реализация отложенного
спроса.
14 | #MARKETBEAT: Q4—2017Рынки капитала
СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ
13,0%
12,0%
10,0
11,0%
% 10,0%
Офисная недвижимость
Актуальная ставка капитализации 9,0%
2.0
CONTENT
8,0% SLIDES TEMPLATES
7,75
Ключевая ставка
%
7,0%
6,0%
ЦБ РФ
5,0%
2015 2016 2017 2018 Q1 F2018 F2019 F2020
Ключевая ставка ЦБ 11,00% 10,00% 7,75% 7,75% 6,75%
Офисы 10,50% 10,50% 10,25% 10,00% 9,25% 8,50% 8,00%
Торговые Центры 11,00% 11,00% 10,75% 10,50% 9,75% 9,00% 8,50%
Склады 12,75% 12,75% 12,50% 12,25% 11,25% 10,50% 10,00%
15 | #MARKETBEAT: Q4—2017Рынки капитала
КРУПНЕЙШИЕ СДЕЛКИ
В 2017 году почти четверть всего объема инвестиций пришлась на приобретение портфеля из пяти торговых центров у
группы Immofinanz компанией Fort Group из Санкт-Петербурга.
Топ 10 инвестиционных сделок в 2017 г.
544
млн Сумма,
млн
Евро Объект Покупатель Тип Дата Евро
Golden Babylon Rostokino Fort Group Retail 7.12.2017 544,3
Крупнейшая сделка 2017 г.
Gorbushkin Dvor Viktor Kharitonin Retail 5.6.2017 445,1
Золотой Вавилон Ростокино
Nevskaya Ratusha City of St Petersburg 2.0 Office 2.7.2017 213,6
CONTENT SLIDES TEMPLATES
GoodZone I and II Fort Group Retail 7.12.2017 177,5
Voentorg Fosun Int'l Ltd Office 11.1.2017 158
901
млн Leto City RosEvroDevelopment Retail 22.3.2017 155,1
Евро Nagatinskaya Dev Site Barkli Corporation Dev Site 4.10.2017 132,3
Vasilievsky Island LSR Group Dev Site 19.7.2017 111,3
Портфель Immofinanz
Legion II (phase 2) UFG Real Estate Office 31.3.2017 97,7
Приобретен Fort Group
Golden Babylon Ortradny Fort Group Retail 7.12.2017 81,4
Источник: Real Capital Analytics
16 | #MARKETBEAT: Q4—2017Рынки капитала
СТРУКТУРА ИВЕСТИЦИЙ
Иностранные инвестиции по прежнему занимают небольшую долю в России и такая ситуация сохранится
на ближайшие годы.
Восточная Европа Россия
77
Доля иностранных инвестиций
%
2.0
В Восточной Европе
CONTENT SLIDES TEMPLATES
14
Доля иностранных инвестиций
% В Восточноевропейском регионе инвестиции
распределены относительно равномерно между
внутренними, внутрирегиональными
В России по-прежнему доминируют
отечественные инвесторы. Такая ситуация
сложилась, начиная с 2009 г, хотя именно
В России (европейскими) и внешними (из Америки, Азии, европейские инвесторы сформировали рынок в
Африки и т.д.). В долгосрочной перспективе 2004-2007 гг.
именно внешние инвестиции демонстрируют Мы полагаем, что доля иностранных инвестиций
наибольший рост по мере того, как этот рынок в России в ближайшие годы не будет превышать
Источник: Real Capital Analytics открывается для новых игроков. 20%, до тех пор, пока рынок снова не откроется
для иностранного капитала.
17 | #MARKETBEAT: Q4—2017Москва 2017
Класс А, В+ и В-
Раздел 2
16,86
4.2
млн
ОФИСНАЯ
DEVIDER SLIDE TEMPLATES кв. м
Общее количество офисных помещений на
НЕДВИЖИМОСТЬ 01/01/2018
408
тыс.
кв. м
• Несмотря на то, что многие показатели первых трех Новое строительство
кварталов 2017 года отставали от показателей
-54
2016, под конец 2017 года ситуация выправилась.
DEVIDER SLIDE BACKGROUND тыс.
Рынок офисов находится на нижней точке.
кв. м
•
Place your background image for dark blue section here
• В 2018 г. мы ожидаем незначительный рост
арендных ставок, связанный в первую очередь с Поглощение
инфляционными процессами и вымыванием с
1,9
рынка лучших предложений.
млн
кв. м
Общий объем сделок
18 | #MARKETBEAT: Q4—2017Офисы
В 2018Г. МЫ ОЖИДАЕМ НЕЗНАЧИТЕЛЬНЫЙ
РОСТ АРЕНДНЫХ СТАВОК НА ФОНЕ
ОТНОСИТЕЛЬНО НИЗКОЙ АКТИВНОСТИ 2.0
CONTENT SLIDES TEMPLATES
Недвижимость – основной ресурс сокращения издержек для компаний,
сталкивающихся с одной стороны с ростом себестоимости продукции, а с другой
со сжатием платежеспособного спроса.
19 | #MARKETBEAT: Q4—2017Офисная недвижимость
НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
В 2017 году практически все отложенные в 2015 – 2016 гг. проекты были завершены. Мы прогнозируем спад нового
строительства в 2018-2020 гг.
По итогам года новое строительство лишь немного Как и ожидалось, по итогам 2017 года общий объем нового
превысило показатель рекордно низкого 2016 года. В 2018 строительства составил 408 тыс. кв. м – 240 тыс. кв. м из них –
году темпы нового строительства останутся на том же уровне. это площадь двух башен в Москва СИТИ. Было введено 4
2019 год принесет незначительный рост нового офисных здания, одно из которых, не успев выйти на рынок,
строительства. Таким образом, в 2018 – 2020 гг. ожидается было покрыто спросом.
низкий уровень строительной активности общим объемом
1 млн кв. м офисных площадей с соответствующей
тенденцией к снижению уровня вакансии.
2.0
CONTENT SLIDES TEMPLATES
Новое строительство по классам
120
20 | #MARKETBEAT: Q4—2017Офисная недвижимость
СПРОС
Рекордно высокий спрос на офисы вернулся к докризисным показателям. За 4 квартала 2017 года было заключено 2900
новых сделок общим объемом примерно 1,91 млн кв. м.
Крупнейшие сделки 2017 года
КОМПАНИЯ
ПЛОЩАДЬ
ЗДАНИЕ
КЛАСС / ТИП Возвращение к докризисным уровням спроса
КВ. М СУБРЫНОК СДЕЛКИ
связано с реализацией отложенного спроса на
43 364 Аквамарин низком рынке, активностью гос. корпораций.
1 910
тыс. Газпромбанк III А / Даунтаун Продажа
Бизнес адаптировался к новой экономической
реальности, оптимизировал стратегии и готов
кв. м Auction LLC
38 317 Poklonka
Place
В+ /
Центральный Аренда
принимать решения на стабилизировавшемся
рынке. К тому же завершился пятилетний период
Сумма сделок по аренде и продаже 17 004 Большевик
2.0
VimpelCom 2-я очередь А / Даунтаун Аренда после предыдущего всплеска переездов в 2012г.
По итогам 2017 года
CONTENT
Tele2
SLIDES
13 053
ComCity
TEMPLATESКрупные сделки (от 5 000 кв. м) составляют 15%
А / Окраины Аренда
от спроса. Это приобретение нескольких зданий
Самые активные индустрии по заключенным целиком и отдельных блоков в бизнес-центрах.
сделкам в 2017 году
Самыми активными и заинтересованными в
7%
IT / Компьютеры / ПО переезде индустриями в 2017 году являются IT и
Банки / Финансы
9% 21% ПО (21%), Банки и Финансы (13%) и Розничная
Розничная торговля
Реклама торговля (11%).
9% FMCG
Нефть и газ После рекордно высокого спроса в 2017 году,
13% Фармацевтика ожидается небольшое падение спроса на
10%
Недвижимость офисные помещения в 2018 году и в 2019 году
Строительство
Источник: Cushman & Wakefield 10% 11% показатель будет держаться на аналогичном
10% уровне.
21 | #MARKETBEAT: Q4—2017Офисная недвижимость
ПОГЛОЩЕНИЕ ВОЗВРАЩАЕТСЯ В ПОЛОЖИТЕЛЬНУЮ ЗОНУ
В первой половине года отмечалось высокое отрицательное поглощение, однако, по итогам 2017 года ситуация
выправилась и востребованность дополнительных офисных помещений только продолжит расти.
-54
тыс. Поглощение и новое строительство Поглощение по классам
кв. м
Объем поглощения в 1-4 кв.
2017г.
2.0
CONTENT SLIDES TEMPLATES
408
тыс.
кв. м
Объем нового строительства
в 1-4 кв. 2017г.
Источник: Cushman & Wakefield
22 | #MARKETBEAT: Q4—2017Офисная недвижимость
ПОГЛОЩЕНИЕ ПО СУБРЫНКАМ
Москва-Сити – самый востребованный субрынок Москвы в 2017 году
Самые востребованные субрынки Поглощение по субрынкам
Москвы в 2017 г. Прирост Спад Всего
В 2017 году очевидно сокращение
площадей либо переезды в более
качественные здания. В то время как
2017 год многие субрынки становятся менее
привлекательными, центральное
местоположение такое как субрынки
NW Шаболовский, Белорусский и Сити все
2.0
более востребованы.
CONTENT SLIDES TEMPLATES Самым привлекательным является
BEL
субрынок Сити. Большое влияние на
CTY Прирост Спад Всего высокое поглощение в субрынке Сити
SCH
оказал 4 квартал 2017 года. Объем
предложения увеличился на 239 тыс.
кв. м, а вакансия осталась на прежнем
уровне ввиду высокого спроса. Таким
образом, как только в Сити появились
2016 год новые качественные площади по
хорошим ставкам и условиям, спрос
сразу покрыл предложение.
23 | #MARKETBEAT: Q4—2017Офисная недвижимость
ПРЕДЛОЖЕНИЕ СВОБОДНЫХ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ
В 2018-2020 гг. мы ожидаем снижения вакансии в классе A.
Вакансия в целом по рынку (в классе А, В+ и В-) стабильна.
Доля свободных помещений Свободные помещения
12,5 %
Доля свободных помещений по 2.0
состоянию на начало 2018 года
CONTENT SLIDES TEMPLATES
Ввиду стабильно низкого нового строительства По итогам 2017 года на фоне отрицательного
и рекордно высокого за последние 5 лет объема годового поглощения и высокой доли нового
сделок, вакансия начала снижаться к концу строительства в классе А, количество
2,1
года и будет оставаться на уровне 12,5% в 2018 свободных помещений превысило показатель
млн кв. м году. 2016 года.
Свободные качественные офисные помещения
Площадь свободных помещений по разного метража и в разной степени
состоянию на начало 2018 года готовности в настоящее время есть
практически во всех районах Москвы. Однако,
чем ближе местоположение к центру, тем
меньше уровень вакансии.
Источник: Cushman & Wakefield
24 | #MARKETBEAT: Q4—2017Офисный рынок
СДЕЛКИ АРЕНДЫ В МОСКВЕ
Rental rate, USD/sq m Class B transaction / Сделка, класс B
Арендная ставка,
$1 400 долл. за кв.м Class A transaction/ Сделка, класс А
Weighted average A class rent / Среднее взвешенное значение за год, Класс А
Weighted average B class rent / Среднее взвешенное значение за год, класс B
$1 200
$1 000
2.0
$800 CONTENT SLIDES TEMPLATES
$600
$400
$200
$0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
25 | #MARKETBEAT: Q4—2017Офисная недвижимость
СТАВКИ АРЕНДЫ
Прогноз на постепенное увеличение ставок аренды на уровне индексации.
Ставки аренды в долларовом исчислении Ставки аренды в рублевом исчислении
долл. за
434 кв. м в год
По итогам 2017 года 2.0
Долларовый эквивалент. Все сделки аренды в
классе А CONTENT SLIDES TEMPLATES
руб. за кв.
14 411
Средневзвешенный рублевый эквивалент ставок В 2018-2020 гг. мы ожидаем увеличение ставок
аренды по сделкам, заключенным в 2017 г. на уровне инфляции ввиду стабильного курса
м в год составил 17 848 руб. за кв. м в год. рубля и отсутствия экономических предпосылок
для активизации рынка.
Средневзвешенный долларовый эквивалент
По итогам 2017 года ставок аренды - $307 за кв. м в год. Это
Рублевый эквивалент. Все сделки аренды в исторический минимум арендной ставки на
классе В офисы в Москве.
Источник: Cushman & Wakefield
26 | #MARKETBEAT: Q4—2017Офисная недвижимость
СТАВКИ АРЕНДЫ
Доля долларовых договоров в целом по рынку обновила исторический минимум (показатель постепенно снижается с 98% в 2014
году, 18% по итогам 2015 года и до 7% - в 2017). Доля долларовых договоров в 2017 году в классе В составила лишь 1,2%. Доля
долларовых договоров аренды в классе А - 23% (показатель вырос относительно прошлого года, когда договора в валюте составили
18%).
23
Доля долларовых договоров аренды
%
Рублевые vs долларовые договоры Объем арендного спроса и ставки
Класс
Валюта Объем сделок,
кв. м
Ставка
2.0 договора
Класс А
CONTENT SLIDES TEMPLATES А USD 129 931 $551
RUB 409 032 22 919 руб.
7,6 %
B+ & B- USD
RUB
14 838
1 223 662
$403
14 312 руб.
Доля долларовых договоров аренды
В среднем по рынку
Источник: Cushman & Wakefield
27 | #MARKETBEAT: Q4—20175,1
млн
кв. м
Раздел 2 Общее количество торговых площадей
4.4
в форматных торговых объектах (торговые центры,
ТОРГОВАЯ
DEVIDER SLIDE TEMPLATES торговый сегмент в МФК, аутлеты, ритейл парки)
135
тыс.
НЕДВИЖИМОСТЬ кв. м
Новое строительство в Москве в 2017г.
(торговые объекты от 15 000 кв. м торговой площади)
• Темпы нового строительства замедлились. В 2018
году ввод новых площадей будет оставаться
низким.
9,4 %
DEVIDER SLIDE BACKGROUND Доля свободных площадей
• Фокус девелопмента смещается в сторону все торговые центры, Москва
Place your background image for dark red section here
небольших торговых центров – объектов районного
тыс.
150
масштаба.
• Заметны первые положительные изменения на
фоне оздоровления рынка – постепенное снижение
руб./кв. м
уровня вакансии, начало роста индикатора «прайм»
арендной ставки. Прайм индикатор арендной ставки в ТЦ
- базовая запрашиваемая ставка аренды за
помещение размером 100 кв. м на 1-м этаже лучших
28 | #MARKETBEAT: Q4—2017 торговых центров городаОценка населением своего материального положения
Торговая недвижимость
ИНДЕКС
ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ
УВЕРЕННОСТИ
ВОССТАНАВЛИВАЕТСЯ
Потребительская уверенность приближается к
докризисному уровню, но покупатели
придерживаются сберегательной модели поведения.
В целом, индекс потребительской уверенности приблизился к
2.0уровню конца 2013 года. Потребители намного позитивнее
оценивают свое текущее материальное положение и с
CONTENT
Оценка населением текущих условий - покупки SLIDES
vs сбережения TEMPLATES
оптимизмом смотрят на изменения в течение ближайшего
года.
Тем не менее, очевидно сжатие потребительского рынка в 2017
году, т.к. сравнивая возможность сбережения средств и
осуществления крупных покупок, покупатели скорее выбирали
первое. Индекс «благоприятность условий для сбережения»
вернулся к уровню 2012-2013гг., в то время как
«благоприятность условий для совершения крупных покупок»
пока остается на низком уровне.
В конце 2017г. наметился разрыв в пользу совершения
покупок, что дает предпосылки для позитивной динамики
розничных продаж. Но в 2018 году рост не будет
стремительным.
29 | #MARKETBEAT: Q4—2017 Источник: Росстат (4 кв. 2017)Торговая недвижимость
ВОССТАНОВЛЕНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО РЫНКА
Восстановление потребительского рынка идет ожидаемыми темпами.
Прогноз на 2018 год Потребительский рынок
По итогам 11 месяцев 2017 года рост оборота
2,9
розничной торговли в России составил 1% (по
предварительным данным), что соответствует
% предыдущему прогнозу Минэкономразвития.
Поэтому новый пересмотр прогноза не принес
Рост оборота розничной
изменений.
торговли
2.0 Прогноз по потребительскому рынку Москвы в
конце прошлого года был пересмотрен в сторону
CONTENT SLIDES TEMPLATES понижения и по динамике розничных продаж, и
2,3
по изменению реальных располагаемых доходов
населения. Оценка роста по этим показателям
колеблется в районе одного процента как на
% прошедший год, так и в перспективе 2 лет.
Рост реальных
располагаемых доходов
Источник: прогноз Минэкономразвития
Источник: прогноз
Минэкономразвития (09/2017)
30 | #MARKETBEAT: Q4—2017Торговая недвижимость
ПЕРЕХОД ОТ КОЛИЧЕСТВА К… 2.0
ОПТИМИЗАЦИИ
CONTENT SLIDES TEMPLATES
Снижение объемов нового строительства на фоне переосмысления концепций
торговых объектов девелоперами и покупательского опыта торговыми сетями.
31 | #MARKETBEAT: Q4—2017Торговая недвижимость
2017 ГОД – МИНИМАЛЬНЫЕ ОБЪЕМЫ СТРОИТЕЛЬСТВА
Спад строительной активности наблюдается как в Москве, так и в России в целом. За 2017 год было введено в два раза
меньше торговых площадей, чем в 2016 году, что является рекордно низким значением за 10 лет.
ТЦ Central Park – вторая очередь
616
В 2017 году в России было построено 16 торговых
тыс. объектов общей арендуемой площадью 616 тыс.
кв. м кв. м.
Внимание девелоперов обращено скорее к
Новое строительство, 2017 г.
существующим объектам, чем строительству
Россия (включая Москву) новых - идет реконцепция и расширение уже
2.0
существующих торговых центров. Так, в регионах
CONTENT SLIDES TEMPLATES России основная доля нового строительства
(почти 60%) пришлась на новые фазы уже
135
тыс. существующих проектов.
кв. м Крупнейшим торговым центром, открытым в 2017
году в России стал торговый центр «Вегас
Новое строительство, 2017 г. Кунцево» (GLA 119 467 кв. м) в Москве.
Москва Среди региональных объектов крупнейшим стало
открытие второй очереди торгового центра
Курск, GLA – 107 000 кв. м Central Park (GLA 107 000 кв. м) в Курске.
Крупнейший торговый центр, построенный в регионах России
Источник: Cushman & Wakefield в 2017 году.
32 | #MARKETBEAT: Q4—2017Торговая недвижимость
РЫНОК ВХОДИТ В ФАЗУ ЗРЕЛОСТИ
Рынок торговой недвижимости России прошел фазу активного роста и «набора веса». Строительство новых торговых
объектов оказывает все меньше влияния на рынок в целом.
Ежегодный ввод новых торговых площадей, Россия
(включая Москву) Девелоперские процессы сфокусированы на
21
млн работе с существующими портфолио –
мероприятия, направленные на повышения
кв. м трафика покупателей, оптимизацию концепций,
поиск новых форматов и подходов к ведению
Торговых площадей, Россия
бизнеса.
(включая Москву)
Данные на январь 2018 года 2.0 Эпоха суперрегиональных и региональных
моллов прошла. Рост в этом формате будет теперь
CONTENT SLIDES TEMPLATES скорее органическим (за счет расширения
0,5
существующих средних и крупных объектов).
млн Строительство районных и локальных торговых
кв. м объектов представляется наиболее оптимальной
стратегией в существующих условиях рынка –
Новое строительство, Россия небольшие площади быстро заполняются
(включая Москву) арендаторами, ежедневные покупки устойчивы в
Прогноз на 2018 год кризисный период и не подвержены конкуренции
со стороны растущих онлайн продаж. Подобный
Источник: Cushman & Wakefield подход также доказывает свою успешность на
Начиная с 2016 года доля новых площадей, выводимых на рынок западных рынках. Например, в США малые
ежегодно, составляет менее 10% от существующего стока. форматы торговых объектов – наиболее активно
растущий сегмент в последние годы.
33 | #MARKETBEAT: Q4—2017Торговая недвижимость
СТРУКТУРА РЫНКА ПО РАЗМЕРУ ТОРГОВЫХ
ОБЪЕКТОВ
ПО КОЛИЧЕСТВУ ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ
Существующие, Россия Планируемые к открытию в 2018г., Россия
На конец 2017 года средний размер
до 19 990 кв. м существующего торгового центра составляет
9% до 19 990 кв. м
20 000 - 39 990 кв. м 36,8 тыс. кв. м, тогда как средний размер
20 000 - 39 990 кв. м 17% 40 000 - 79 990 кв. м торгового объекта, планируемого к открытию в
35% 40 000 - 79 990 кв. м
2%
20% от 80 000 кв. м 2018 году составляет всего 28,5 тыс. кв. м.
от 80 000 кв. м
Тенденция смещения фокуса девелоперов со
22% 59% строительства крупных объектов на проекты
меньшей площади очевидна при анализе
структуры планируемых к вводу проектов.
36%
2.0 Динамичнее всего увеличивается доля
небольших районных торговых центров
CONTENT SLIDES TEMPLATES площадью до 20 тыс. кв. м, причем как по
количеству объектов, так и по суммарной
ПО ПЛОЩАДИ ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ
площади.
Существующие, Россия Планируемые к открытию в 2018г., Россия
Ритейлеры также, как и девелоперы не отстают
от современных реалий рынка, активно
12% до 19 990 кв. м 13% до 19 990 кв. м
развивая мини-форматы («Мой Ашан», AB
20 000 - 39 990 кв. м 20 000 - 39 990 кв. м
30% 29% Daily, Детский мир, Leroy Merlin и др.).
40 000 - 79 990 кв. м 40 000 - 79 990 кв. м
от 80 000 кв. м от 80 000 кв. м
28%
37%
21%
30%
34 | #MARKETBEAT: Q4—2017Торговые центры, планируемые к открытию в Москве в 2018г.
Торговая недвижимость
НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
В МОСКВЕ
Ежегодный ввод новых торговых площадей, Москва
и МО, тыс. кв. м
Петровский
Арена Плаза
Смоленский Пассаж (фаза 2)
2.0
CONTENT SLIDES TEMPLATES
Миля
Галеон В ближайшие два года восстановления строительной
активности не ожидается. В основном будут открываться
Каширская Плаза небольшие торговые центры и 1-2 крупных проекта в год.
Южный (фаза 2) Так, в 2018 году новое строительство останется на уровне 2017
года. Наиболее вероятно, что откроется только один крупный
объект - «Каширская Плаза» (GLA – 71 000 кв. м).
35 | #MARKETBEAT: Q4—2017Торговая недвижимость
РИТЕЙЛЕРЫ НАХОДЯТСЯ В ПОИСКАХ НОВЫХ ФОРМАТОВ
Крупные операторы продолжают умеренную экспансию. Наиболее активно развивающимися игроками рынка являются
продуктовые ритейлеры.
Активное развитие получил относительно новый НОВЫЕ РИТЕЙЛЕРЫ, IV КВ. 2017
для российского рынка формат фудхоллов и
гастропространств. В данный момент в Москве
открыто 8 объектов данного формата, все чаще
анонсируются новые проекты, в том числе в
составе операторов торговых центров (ТЦ «Пятая
авеню», «Никольская плаза», торговые центры
2.0
«Золотой Вавилон»). Фудхоллы становятся
CONTENT SLIDES TEMPLATES
трафикообразующими арендаторами и новыми
центрами притяжения для торговых объектов.
Продуктовые ритейлеры, ранее работавшие в
нескольких форматах (гипермаркет, супермаркет,
минимаркет и др.) отказываются от развития
Некоторые международные ритейлеры,
наименее успешных концепций. Так, «Окей»
вышедшие на российский рынок в 2017 году, сразу
продал магазины формата супермаркет, а Х5
начали активную экспансию – японский бренд
выставили на продажу «Перекресток Экспресс».
Miniso заявил о планах выхода в регионы и об
Российские бренды объявляют о планах открытии 100 магазинов до 2019 года, Under
международной экспансии – «Леонардо», Armour помимо Москвы запустил магазины в
«Даблби», «Ташир Пицца», Gulliver, Alex Fitness. Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.
Фудхолл Eataly, ТГЦ «Киевский»
36 | #MARKETBEAT: Q4—2017Торговая недвижимость
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
2017 год стал периодом стабилизации ситуации на рынке торговых помещений. Коммерческие условия в целом по
рынку оставались на одном уровне, а «прайм» сегмент показал первые признаки роста, отражая растущую уверенность
игроков рынка.
Арендные ставки в «прайм» торговых центрах*
Средневзвешенная арендная Наиболее популярной структурой арендного
150
тыс. ставка,
руб./ кв. м в год
платежа в торговых центрах остается
комбинированная ставка аренды – в качестве
руб. ТИП АРЕНДАТОРА MIN MAX арендной платы используется либо минимальный
Гипермаркет фиксированный платёж, либо % от оборота
за кв. м в год - 8 000 арендатора в зависимости от того, что выше.
(продовольственный якорь)
Прайм индикатор арендной ставки - «Чистый» % от оборота арендатора в качестве
базовая запрашиваемая ставка DIY гипермаркеты 2.0 - 10 000
арендной платы (без фиксированного платежа)
аренды за помещение размером
100 кв. м на 1-м этаже лучших CONTENT SLIDES
Развлекательный центр -
TEMPLATES
14 000 используется редко, в основном для крупных
Кинотеатр 6 000 12 000 якорных арендаторов (гипермаркеты,
торговых центров Москвы
развлечения, кинотеатры). Практика разнится в
Fashion-якоря - 15 000
различных объектах - в некоторых торговых
12-15 %
Магазины торговой галереи 20 000 180 000 центрах эти категории также имеют
Фитнес-клубы 6 500 10 000 фиксированную ставку аренды.
Рестораны, кофейни/кафе 20 000 100 000 В среднем процентная ставка варьируется между
от торгового оборота 12%-15% для операторов торговой галереи, 3-7%
Фудкорт 75 000 150 000 для крупных якорных арендаторов.
Составляет арендный платеж в
среднем для оператора торговой
галереи *Приведены усредненные ставки для успешных торговых объектов Москвы.
Они могут использоваться только для примерной оценки уровня арендных
Источник: Cushman & Wakefield платежей и могут сильно разниться в зависимости от объекта.
37 | #MARKETBEAT: Q4—2017МОСКВА (КЛАСС А)
2017 2018
(прогноз)
Раздел 2
4.6
Предложение (тыс. кв. м) 9 911 10 581
СКЛАДСКАЯ
DEVIDER SLIDE TEMPLATES Строительство (тыс. кв. м) 410 670
НЕДВИЖИМОСТЬ
Доля свободных площадей (%) 9,5 9
Ставка аренды* (руб. за кв. м в 3 300 3 300
год)
Объем сделок (тыс. кв. м) 1 203 1 200
• Сохраняется высокий спрос на складские площади Регионы (класс А)
в Москве и регионах.
• Доля вакантных
DEVIDER площадей в Московском регионе
SLIDE BACKGROUND
2017 2018
снижается.
Place your background image for blue section here Предложение (тыс. кв. м) 6 653 7 023
• Девелоперы предпочитают built-to-suit
спекулятивному строительству. Строительство (тыс. кв. м) 360 396
Объем сделок (тыс. кв. м) 607 600
*Средняя запрашиваемая ставка без операционных расходов,
коммунальных платежей и НДС
Источник: Cushman & Wakefield
38 | #MARKETBEAT: Q4—2017Складская недвижимость
СПРОС НА СКЛАДСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ СТАБИЛЕН
Тенденции. Москва и регионы
2017 год стал переломным для рынка В регионах мы так же наблюдаем ориентацию на
770
тыс. Московского региона. На фоне длительного
устойчиво высокого спроса во второй половине
built-to-suit. Еще в 2016 году там снизились
темпы спекулятивного строительства и
кв. м 2017 года началось снижение доли вакантных стабилизировались ставки аренды, а на рынке
площадей, прекратилось снижение средней Санкт-Петербурга наблюдается дефицит
Новое строительство, класс А ставки аренды. Это положительно повлияло на складских площадей из-за чего ставки аренды в
2017г., Москва и регионы активность девелоперов. Появились анонсы этом регионе значительно выше московских.
2.0
новых проектов, но реализовывать их
В регионах, как и на Московском рынке,
CONTENT SLIDES TEMPLATES
предполагается не спекулятивно, а после
тенденция сохранится. Девелоперы будут
подписания предварительного договора аренды
1 810
тыс. или продажи.
меньше строить спекулятивно, предпочитая
начинать строительство после заключения
кв. м В 2018 году тенденция сохраниться. Однако предварительного договора аренды или
резкого роста ставок и сокращения доли продажи, ставки аренды останутся стабильными,
Арендовано и куплено, класс А
вакантных площадей при стабильном спросе доля вакантных площадей будет медленно
2017 г. Москва и регионы ждать не приходится. Рынок останется рынком снижаться.
арендатора, а арендатор готов подождать, когда
будет построен удовлетворяющий его
требованиям склад в подходящем месте, а не
арендовать площади в старом неудобно
Источник: Cushman & Wakefield расположенном складском комплексе.
39 | #MARKETBEAT: Q4—2017Складская недвижимость
МОСКОВСКИЙ РЕГИОН 2.0
CONTENT SLIDES TEMPLATES
Доля вакантных площадей снижается на фоне минимальной арендной ставки и
низкой строительной активности.
40 | #MARKETBEAT: Q4—2017Складская недвижимость
ДОЛЯ СВОБОДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ СНИЖАЕТСЯ
Ставки аренды и доля вакантных площадей. Московский регион.
Доля вакантных площадей, класс А Ставка аренды, класс А, руб. за кв. м в год
14% 4 500
4 500
12% 4 299
4 250
10,0% 9,5% 4 150
9
10% 4 198
10,0% 4 000
8% 7,0% 9,0% 3 820
3 750
% 6%
3 500
3 650
4%
Доля свободных площадей, класс А 1,5% 3 300
1,0% 1,0% 2.0 3 250
2% 3 341 3 300
2017 г.
CONTENT SLIDES TEMPLATES
0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F 2018F
3 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018F
Доля вакантных площадей в Московском регионе удовлетворяющий их требованиям склад, а
руб. за
3 300
в конце 2017 года начала снижаться. Девелоперы пустующие площади так и остаются свободными.
отказываются от спекулятивного строительства и В 2017 году запрашиваемая средняя ставка
кв. м в год предлагают построить складские комплексы под аренды составила 3 300 руб. за кв. м в год, что на
заказчика. 10% ниже аналогичного показателя 2016 года.
Средняя ставка аренды, класс А В 2018 году снижение доли вакантных площадей Мы не прогнозируем снижение или рост ставок
2017 г. сохраниться, но снижение не будет быстрым. В аренды в 2018 году. Для части крупных
Московском регионе множество удобно девелоперов эти ставки комфортны.
расположенных площадок built-to-suit, и клиенты
готовы подождать и получить полностью
Источник: Cushman & Wakefield
41 | #MARKETBEAT: Q4—2017Складская недвижимость
В 2017 ГОДУ ТЕМПЫ СТРОИТЕЛЬСТВА СНИЗИЛИСЬ
Предложение. Московский регион
Ежегодный ввод в эксплуатацию новых складских
площадей, класс A и B, тыс. кв. м. В 2017 году в эксплуатацию было введено 463 тыс.
463
тыс. кв. м новых складских площадей, что на 45% ниже
аналогичного показателя 2016 года. В 4-ом
кв. м
1 800
1 600
квартале 2017 года было введено 185 тыс. кв. м
новых складских площадей, что составляет 40% от
Новое строительство, 1 400
общегодового прироста.
класс А и B 1 200
2017 г. 1 000 2.0 Низкие ставки аренды и большое количество
свободных складских площадей не стимулировало
800
600
CONTENT SLIDES TEMPLATES девелоперов завершать строительство строящихся
703
объектов и начинать новое. Ситуация улучшилась
тыс. 400
в четвертом квартале, когда доля вакантных
кв. м
200
площадей начала снижаться.
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018F В 2018 году темпы строительства увеличатся. В
Новое строительство,
Новое строительство Прогноз
класс А и B Московском регионе будет построено около 700
тыс. кв. м качественных складских площадей, на
2018 г. (прогноз)
60% из которых уже есть заключенные договора
Источник: Cushman & Wakefield аренды и покупки.
Источник: Cushman & Wakefield
42 | #MARKETBEAT: Q4—2017Складская недвижимость
ПРЕДЛОЖЕНИЕ СОСРЕДОТОЧЕНО НА ЮГО-ВОСТОКЕ
Предложение. Московский регион
ТОП-3 направлений по площади Распределение существующих складских
Шоссе Доля Площадь, площадей, класс A и B, тыс. кв. м
тыс. кв. м
Симферопольское 18,9% 4 047
9 911
тыс. Дмитровское
(A104)
кв. м
3 000
Ленинградское Ярославское
Новорязанское 15,7% 3 357 (M10) 2 500 (M8)
2 000
Предложение, класс А 2.0 Новорижское Щелковское
Дмитровское 14,0% 3 001 (M9) 1 500 (A103)
Январь 2018 г. CONTENT SLIDES TEMPLATES 1 000
500
Минское Горьковское
Источник: Cushman & Wakefield (M1)
0
(M7)
Распределение складских площадей в регионе не
10 528
тыс. меняется на протяжении длительного срока, Киевское Новорязанское
однако в среднесрочной перспективе оно может
кв. м
(MЗ) (M5)
измениться. Это связано с окончанием первого
Калужское Каширское
этапа реконструкции Горьковского, Калужского (A101) (M4)
Предложение, класс A и Ярославского шоссе, снижением цен на землю Симферопольское
2018 г. (прогноз) под строительство производственно- (M2)
логистических комплексов, реконструкцией 30+ km 10-30 km 0-10 km Moscow
дорожной сети между ТТК и МКАД в Москве,
Источник: Cushman & Wakefield ростом активности девелоперов.
43 | #MARKETBEAT: Q4—2017Складская недвижимость
СПРОС НА СКЛАДЫ СТАБИЛЕН
Спрос. Московский регион
Объем арендованных и купленных площадей,
классы A и B, тыс. кв. м В 2017 году было арендовано и куплено 1 229 тыс.
1 229
тыс. кв. м качественных складских площадей, что
соответствует аналогичному показателю 2016
кв. м 1 400 года.
1 200
Арендовано и куплено, Существенным отличием спроса 2017 от 2016 года
класс А и B 1 000 является снижение количества сделок. По
2.0 сравнению с 2016 годом количество сделок
2017 г. 800
снизилось на 25%.
600 CONTENT SLIDES TEMPLATES
В 2017 году спросом пользовались склады
1 200
тыс. 400
большой площади. Размер среднего запроса в
кв. м
200 2017 году вырос на 25% и составил 16 тыс. кв. м.
0 Это явилось одной из причин низких темпов
Арендовано и куплено, 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018F снижения доли свободных площадей в регионе.
Сумма закрытых сделок Прогноз
класс А и B Не найдя готового склада необходимой площади,
2018 г. (прогноз) потребитель заключал договор на built-to-suit.
По нашим прогнозам спрос на складские площади
Источник: Cushman & Wakefield
сохранится на уровне 2016-2017 гг. В 2018 г. будет
арендовано и куплено около 1 200 тыс. кв. м.
44 | #MARKETBEAT: Q4—2017Складская недвижимость
ОСНОВНОЙ АРЕНДАТОР - РИТЕЙЛ
Спрос. Московский регион
Структура спроса
Доля розничных сетей в структуре арендованных
51
и купленных площадей всегда была самой
высокой. В этом году она составила 51%. В этом
% Дистрибьюция - 16,9% Дистрибьюция - 19,3%
сегменте традиционно заключаются сделки на
самые большие площади. Средний размер сделки
Логистика - 11,1%
Доля розничных сетей в Логистика - 16,2%
с розничными сетями в 2017 году составил 30 тыс.
структуре спроса в 2017 г. Производство - 15,2% кв. м, что почти на 47% выше среднего показателя
Производство - 18,2% 2.0
Прочие - 3,0% по рынку. Следует отметить рост доли сегмента
CONTENT SLIDES TEMPLATES
Прочие - 2,6% «Одежда и обувь» с 5% в 2016 г. до 30% в 2017 и
снижение долей сегмента «еда и напитки» с 27% в
30
Ритейл - 46,1% Ритейл - 51,1% 2016 до 12% до 2017.
% Отмечаемая нами в конце 2016 года тенденция
роста спроса на складские площади со стороны
Доля компаний сегмента производственных и логистических компаний в
2016 2017
«одежда и обувь» в структуре 2017 году не получила продолжения. После роста
спроса в 2017 г. их доли в 2016 году до 18% и 16% соответственно, в
2017 году их доля снизилась до показателей 2015
Источник: Cushman & Wakefield года.
45 | #MARKETBEAT: Q4—2017Складская недвижимость
РЕГИОНЫ РОССИИ 2.0
CONTENT SLIDES TEMPLATES
Спрос на склады остается высоким. Девелоперы предпочитают built-to-suit
спекулятивному строительству.
46 | #MARKETBEAT: Q4—2017Складская недвижимость
ТЕНДЕНЦИЯ СНИЖЕНИЯ ТЕМПОВ СТРОИТЕЛЬСТВА
ПРОДОЛЖИЛАСЬ
Предложение. Регионы
Ежегодный ввод в эксплуатацию новых складских
площадей, класс A и B, тыс. кв. м. В 2017 году в регионах было построено 377 тыс. кв.
377
тыс. м качественных складских площадей, что на 195
тыс. кв. м ниже показателей 2016 года.
кв. м
1 000
48% новых площадей было построено в
800
Новое строительство, Новосибирской, Самарской областях и
класс А и B Приморском крае. По темпам строительства эти
600
2017 г. 2.0 регионы опередили в 2017 году Санкт-Петербург,
который традиционно является вторым, после
400
CONTENT SLIDES TEMPLATES Москвы по темпам нового строительства. Рост
525
предложения в Санкт-Петербурге оказался самым
тыс. 200
низким за последние 6 лет. Это привело к
кв. м 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018F
дефициту складских площадей и росту
запрашиваемых ставок аренды в этом регионе.
Новое строительство, Новое строительство Прогноз
По предварительным прогнозам в 2018 году
класс А и B темпы нового строительства будут выше на 30% –
2018г. (прогноз) будет построено около 525 тыс. кв. м новых
Источник: Cushman & Wakefield складских площадей. На 57% из них уже
заключены предварительные договоры аренды и
продажи.
47 | #MARKETBEAT: Q4—2017Складская недвижимость
СПРОС НА СКЛАДЫ В РЕГИОНАХ ВЫРОС
Спрос. Регионы
Объем арендованных и купленных площадей,
классы A и B, тыс. кв. м В регионах результат 2017 года оказался лучше
626
тыс. 700
2016 года по всем показателям. Объем
заключенных сделок увеличился на 72% и
кв. м 600
составил 626 тыс. кв. м. На 60% увеличилось
количество сделок. Средний размер сделки в 2017
Арендовано и куплено, 500 году составил 9 тыс. кв. м, что выше аналогичного
класс А и B 400 показателя 2016 года на 14%. Таким образом,
2.0
2017 г. двухлетний тренд сокращения объема
300
CONTENT SLIDES TEMPLATES заключенных сделок прекратился.
600
Традиционно, большинство сделок совершается в
тыс.
200
100 Санкт-Петербурге. В 2017 году в этом регионе
кв. м 0
было заключено 30% сделок. Второй регион по
объему сделок – Екатеринбург, на этот регион
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018F
Арендовано и куплено, Сумма закрытых сделок Прогноз
пришлось 24% региональных сделок 2017 года.
класс А и B Мы прогнозируем, что спрос на складские
2018 г. (прогноз) площади в регионах в следующем году
Источник: Cushman & Wakefield сохраниться. Объем заключенных сделок будет на
уровне 2017 года и составит около 600 тыс. кв. м.
48 | #MARKETBEAT: Q4—2017Складская недвижимость
ОСНОВНОЙ АРЕНДАТОР - РИТЕЙЛ
Спрос. Регионы
Структура спроса
Устойчивая тенденция в регионах - более 50%
56
арендованных и купленных площадей приходится
Дистрибьюция - 4,7% Дистрибьюция - 15,12 на компании сегмента розничной торговли.
% Логистика - 24,6% Вторая устойчивая тенденция – около 30%
Логистика - 11,3%
Доля розничных сетей в арендуемых площадей предназначены для
структуре спроса в 2017 г хранения продуктов питания.
Производство - 9,7% Производство - 17,9%
2.0
Прочие - 0,0% Доля остальных сегментов сильно варьируется от
Прочие - 1,1%
CONTENT SLIDES TEMPLATES года к году и четкой тенденции не
прослеживается.
30
Ритейл - 59,9% Ритейл - 55,6% Мы предполагаем, что в 2018 году тенденции
сохранятся. Спрос со стороны розничных сетей и
% компаний сегмента «продукты питания»
Доля компаний сегмента останется на прежнем уровне.
«продукты питания» в
2016 .2017
структуре спроса в 2017 г.
Источник: Cushman & Wakefield
49 | #MARKETBEAT: Q4—2017Складская недвижимость
КЛЮЧЕВЫЕ ПРОЕКТЫ И СДЕЛКИ
Предложение и спрос. Москва и регионы
Ключевые складские проекты в 2017 году Ключевые сделки в 2017 году
Проект Шоссе Регион Расстояние Общая Ввод в Арендатор/Покупатель Проект Регион Вид Общая
от города, площадь, эксплуата- сделки площадь,
км тыс. кв. м цию тыс. кв. м
Ориентир Ленинградское Москва 40 81,21 1, 4 кв. Wildberries Индустриальный парк Москва ген. 146,0
Север-2 Коледино подряд
PNK Парк- Симферопольское Москва 39 50,1 4.кв.
Утконос Ориентир Север Москва продажа 68,7
Валищево
FM Logistic Горьковское Москва 29 50 1 кв. 2.0 Детский мир ТЛК Южноуральский Челябинск аренда 46,1
Электрроугли
Технопарк Горьковское Москва 44 CONTENT
48,22 4 кв.SLIDES TEMPLATES
X5 Retail group Ориентир Север-2 Москва аренда 45,1
Успенский
Дмитров ЛП Дмитровское Москва 30 26,6 3 кв. KSS Фрейт Вилладж Ворсино Калуга продажа 36,6
СК Октавиан Токсовское Санкт- 18 18,11 1 кв. Auchan Самаратрансавто Самара аренда 35,3
Петербург
А Плюс Парк Краснокамская Пермь 19 26,37 2 кв. Монетка А Плюс Екатеринбург Екатеринбург ген. 34,0
Пермь объездная дорога подряд
Авиаполис Владивосток-порт Владивосток 48 46,82 1, 3 кв. Auchan ПНК Парк Косулино Екатеринбург аренда 30,4
Янковский Восточный
Makita Складской комплекс Москва аренда 26,5
Сибирский Омский тракт Новосибирск 2 71,5 4 кв.
Пушкино
Самаратрансавто Утевская ул. Самара 0 65 3, 4 кв. Красное&Белое Ролси Екатеринбург аренда 24,6
50 | #MARKETBEAT: Q4—2017>60
тыс.
номеров
Номерной фонд коллективных средств
Раздел 2 размещения Москвы
4.7
ГОСТИНИЧНАЯ
Оценка Правительства Москвы на конец 2017 г.
DEVIDER SLIDE TEMPLATES
тыс.
НЕДВИЖИМОСТЬ 19,3 номеров
Номерной фонд современного качества
Оценка Cushman & Wakefield на конец 2017 г.
• Основной мотив 2017 года - стабилизация
1 661 номер
достигнутых показателей, с достижением
рекордных для рынка показателей загрузки (72,8%)
за счет некоторого сокращения средней цены на
номер (-2,1% в рублях). в 6 гостиничных проектах
DEVIDER SLIDE BACKGROUND Чистый прирост предложения за 2017 год
• Существенный прирост предложения (9,4%) за счет
your background image for red section here
открытияPlace
6 новых гостиниц с суммарным номерным
фондом в 1661 единицы.
• Сдерживающие факторы для показателя цены на
номер - чувствительность спроса к цене (на фоне
нового предложения) плюс дальнейшее укрепление
541 номер
в 2 гостиничных проектах
рубля (прирост средней цены в долларах США - Чистый прирост предложения в 4 кв. 2017 г.
12,2%).
51 | #MARKETBEAT: Q4—2017Гостиничная недвижимость
ВЫСОКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ АКТИВНОСТЬ
Основной объем прироста - в среднеценовом и экономичном сегментах.
Новое предложение в 2017 г.
ПРОЕКТ НОМЕРНОЙ ФОНД ОТКРЫТИЕ
Хилтон Гарден Инн Красносельская 292 Q1
1661 номеров
Ибис Октябрьское поле 240 Q2
Ибис Баджет Октябрьское поле (Панфиловская) 114 Q2
Азимут Москва Смоленская 474 Q2-Q3
Новое предложение в 2017 г. 2.0
Холидей Инн Экспресс Павелецкая 243 Q4
6 гостиничных проектов
CONTENT SLIDES TEMPLATES
Хайатт Ридженси Москва Петровский Парк 298 Q4
ИТОГО 1 661
80 %
Основная доля нового предложения
5 из 6 новых гостиниц (более 80% нового номерного фонда) относятся к
среднеценовой или экономичной категории. Единственный открытый отель
высокого класса (Upper-Upscale) – Хайатт Ридженси Петровский Парк.
Сегмент среднеценового и экономичного уровня
Источник: Cushman & Wakefield
52 | #MARKETBEAT: Q4—2017Гостиничная недвижимость
РЕКОРДНЫЕ ТЕМПЫ РОСТА ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Основная причина – отложенные из-за кризиса сроки завершения строительства.
10-летняя динамика изменения номерного фонда
Объем рынка качественного предложения вырос в
9,4
2017 г. на рекордные за последние 6 лет 9,4%. За
10-летний период наблюдений (2007-2016 гг.)
% средний темп роста качественного предложения
составлял 8,5%.
Прирост к 2016 г.
Выше, чем средний прирост за 10
лет наблюдений (8,5%) 2.0
Основной причиной подобного подъема являются
CONTENT SLIDES TEMPLATES отложенные сроки завершения проектов, начатых
до кризиса 2014-2015 гг. Данная тенденция
является повторением всплеска роста
предложения в 2010-2011 гг., когда после
завершения кризиса 2008-2009 гг. предложение
увеличилось на 21% и 10%, соответственно.
Источник: Cushman & Wakefield
53 | #MARKETBEAT: Q4—2017Гостиничная недвижимость
ПОИСКИ БАЛАНСА МЕЖДУ СПРОСОМ И ПРЕДЛОЖЕНИЕМ
Рекордная загрузка при незначительном сокращении средней цены на номер.
72,8% -2,1%
Среднегодовой уровень Изменение средней
загрузки в 2017 г. цены на номер (руб.)
Для рынка в целом Для рынка в целом
Загрузка за 12 мес. 2017 г. по сегментам ADR за 12 мес. 2017 г. по сегментам Среднерыночный уровень загрузки для гостиниц
современного качества в 2017 г. составил 72,8%
(+0,8 процентных пунктов к результатам 2016 г.),
что является рекордным уровнем рынка за 12-
летний период наблюдений.
2.0
CONTENT SLIDES TEMPLATESКачественное увеличение предложения за счет
номеров среднеценового и экономичного
стандарта, а также эффект «низкой базы» (когда
новые гостиничные номера сначала предлагаются
по заведомо более низким, чем у действующих
гостиниц, ценам размещения), повлияло на
итоговую стоимость среднего по Москве
размещения, которое снизилось по сравнению с
2016 годом на 2,1% (с 6.710 руб. до 6.567 руб.), при
том, что в каждом отдельном сегменте цены на
размещение росли.
54 | #MARKETBEAT: Q4—2017Вы также можете почитать
