#MARKETBEAT - Cushman & Wakefield

 
#MARKETBEAT - Cushman & Wakefield
1.0

                                            COVER SLIDE TEMPLATES
Коммерческая недвижимость - Россия

#MARKETBEAT
Отдел исследований Cushman & Wakefield

                                                 COVER SLIDE BACKGROUND

  Макроэкономика          Рынки капитала       Офисы
                                                   Place your title background image here

  Торговая недвижимость          Складская недвижимость            Гостиницы
#MARKETBEAT - Cushman & Wakefield
СОДЕРЖАНИЕ                                                                                                        Совет:
                                                                                                                  Нажмите сюда, чтобы вернуться на
                                                                                                                  эту страницу из любой части документа

  Раздел 1                                     Раздел 2                                Раздел 3                      Раздел 4
c.3 ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ                        c.18 КОММЕРЧЕСКАЯ                       c.58 ПРИЛОЖЕНИЯ              c.61 НАША КОМАНДА
    ФАКТОРЫ                                     НЕДВИЖИМОСТЬ                                                         Контактная информация
  Макроэкономический                           Анализ сегментов                        Справочные                    команды отдела Исследований
  прогноз и основные                           коммерческой недвижимости               данные и карты                рынка российского офиса
  факторы и тенденции                                                                                                Cushman & Wakefield

  c.3 Прогноз                                c.18 Офисная недвижимость               c.59 Условия аренды          c.61 Лучшая исследовательская
                                                                                                                       команда на рынке
                                                                                                                       недвижимости России
                                                                             2.0                                       по версии Euromoney Real
                                                                                                                       Estate Awards в 2012, 2014,
                                                  CONTENT SLIDES TEMPLATES                                             2016 и 2017 годах.
  c.5 Макроэкономика                         c.28 Торговая недвижимость              c.60 Интерактивные карты

                                                                                                                  c.62 О компании
 c.12 Рынки капиталов                        c.38 Складская недвижимость

                                                                                                                  c.63 Cushman & Wakefield Россия
                                             c.51 Гостиничная недвижимость

          Совет:
          Выберите интересующую статью и
          кликните на нее, чтобы перейти
#MARKETBEAT - Cushman & Wakefield
Outlook

СМЕНА ЦИКЛА НА РЫНКЕ                               2.0

НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ
                                 CONTENT SLIDES TEMPLATES

После 4 лет снижения, рынок коммерческой недвижимости оттолкнулся от дна.
Мы полагаем, что в 2018 г. произойдет разворот к восходящему циклу. Несмотря
на умеренные темпы роста экономики недвижимые активы покажут
опережающие результаты.

3 | #MARKETBEAT: Q4—2017
#MARKETBEAT - Cushman & Wakefield
БРИФИНГ
2018 – год структурных изменений среди пользователей недвижимости

В начале 2018 г. приближающиеся                    В 2017 году рынок коммерческой недвижимости
президентские выборы отодвинут с первых полос      нащупал дно. На фоне снизившихся ставок
экономическую повестку дня, однако оживление       заметно вырос объем сделок – в Москве почти 2
потребительского рынка и фактический разворот      млн кв. м офисов сменило арендаторов.            Рынок начинает
от сберегательной модели поведения населения к
                                                   Низкие темпы экономического роста после          разогреваться, однако не за
потребительской экономике будет стимулировать
рынок недвижимости.
                                                   двухлетней рецессии не позволили ценам на        счет спекулятивного роста,
                                                   недвижимость вырасти. 2.0                        а за счет структурных
Консервативное бюджетное планирование
обеспечит макроэкономическую стабильность и      CONTENT        SLIDES
                                                  Основные события           TEMPLATES
                                                                   происходили в банковском         изменений в спросе. Это
                                                   секторе. Серия санаций банков еще не закончена
стабильность валютного курса на среднесрочном                                                       означает, что ценовые
                                                   и проблемы банковского сектора будут влиять на
горизонте. И даже несмотря на то, что темпы
                                                   финансирование проектов в недвижимости и на      спрэды продолжат расти, и
роста экономики ожидаются на уровнях ниже
среднемировых, мы предполагаем, что все
                                                   инвестиционный рынок.                            разрыв между успешными и
индикаторы рынка будут в «зеленой зоне».           В ближайшие годы мы станем свидетелями           неудачными проектами
Исключение составит новое строительство,           структурных изменений среди пользователей        увеличится.
которое будет скромным в 2018 и 2019 гг,           недвижимости. В офисном и торговом секторе
поскольку в период рецессии проекты                сформируются отрасли, демонстрирующие
замораживались, а новые проекты не                 опережающее развитие и отстающие.
планировались.

4 | #MARKETBEAT: Q4—2017
#MARKETBEAT - Cushman & Wakefield
МАКРОЭКОНОМИКА
                                                                                              2017     2018    2019    2020    2021
Раздел 1
                                   4.5                             Рост ВВП, %                1,7      1,8     1,4     1,2     1,2

ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ
  DEVIDER SLIDE TEMPLATES                                          RUB/USD

                                                                   ИПЦ, %
                                                                                              58,3     58,9    58,8    57,9    57,6

ФАКТОРЫ
                                                                                              3,7      3,8     4,0     4,0     4,0

                                                                   Кредитная ставка           10,63    9,20    8,63    8,59    8,97

                                                                   Дефицит бюджета, %         2,1      2,2     1,6     0,8     0,2
                                                                   от ВВП

                                                                   Потребительские            3,97     2,84    3,12    2,4     2,06
                                                                   расходы, %
•      Социальная стабильность будет главной темой
                                                                   Государственные            -0,12    -0,27   0,6     0,71    0,81
       экономической повестки дня на 2018 год.                     расходы
•      За стабильность
                DEVIDER    придется    заплатить низкими
                              SLIDE BACKGROUND                     Отток капитала, млрд.      4,32     53,47   65,76   70,51   78,57
       темпами экономического роста.                               долл.
               Place your background image for grey section here
•      Низкое качество экономической статистики создает
                                                                   Безработица, %             5,23     5,26    5,21    5,14    5,09
       угрозу неожиданной рецессии.
•      Потребительский рынок больше не является                    Мировая цена на нефть      53,7     60,5    62,5    64,5    67,8
       локомотивом роста экономики, разве что                      BRENT
       паровозом.

                                                                   Источник: Oxford Economics 09/01/2018

5|   #MARKETBEAT: Q4—2017
#MARKETBEAT - Cushman & Wakefield
Фундаментальные факторы
ЭКОНОМИКА ВЫШЛА ИЗ РЕЦЕССИИ
Рост экономики в 2018 г. будет обеспечиваться преимущественно за счет потребительского сектора, который после
трехлетнего сжатия наконец смог оттолкнуться от дна. Однако и доходы населения, и развитие розницы не позволят
обеспечить масштабный рост. Поэтому речь идет не столько о возврате к потребительской модели экономики, сколько о
новом периоде социальной стабильности и потребительской стагнации.
                                         Рост ВВП, %                                                          Индекс потребительских цен, %
                                                                              2,2%        2,3%
                                                           2,1%    2,1%                                                                                           CPI | ИПЦ, %

                                                                                                                                     15,5%
                                                            1,7%     1,8%                                                                                         Oxford Economics (01/2018)

                                                                                                                             12,9%
                                                                                1,4%

1,8
                                                                                            1,2%       1,2%
                                                                                                                                                                  Official Base case forecast | Базовый прогноз
                                                                                                                                                                  Минэкономразвития, (11/2017)
                                                   -0,2%
                                                                   GDP Growth | Рост ВВП, %
                  %

                                                                                                                      7,8%
                                                                                                               7,8%

                                                                                                                                                    7,0%

                                                                                                                                                                                            4,0%

                                                                                                                                                                                                           4,0%

                                                                                                                                                                                                                          4,0%
                                                                                                                                                                                    4,0%

                                                                                                                                                                                                   4,0%

                                                                                                                                                                                                                  4,0%
                                                                                                                                                                             3,8%
                                                                   Official Base case forecast | Базовый

                                                                                                                                                                  3,7%
                                                                                                                                                           3,2%
                                                                   прогноз Минэкономразвития, (11/2017)
Рост ВВП в 2018 г

                                                                                                                                             5,4%
                                                                   2.0 Economics (01/2018)
                                                                   Oxford
                                           -3,0%
По прогнозу Oxford Economics
                                      CONTENT SLIDES TEMPLATES
                                            2015    2016   2017    F2018      F2019      F2020       F2021
                                                                                                                  2014           2015           2016          2017         F2018           F2019          F2020          F2021

                                         Экономика восстановилась после кризиса, однако                       Низкая инфляция является вызовом для

40
                                         рост остается неустойчивым. По сравнению с                           российской экономики, за десятилетия
                                         независимыми аналитиками, официальный                                адаптировавшейся к постоянному росту цен.
                                         прогноз демонстрирует гораздо больший                                Инфляция издержек заложена в бизнес модели
              долл. за баррель           оптимизм и долгосрочные оценки расходятся                            всех организаций. Переоценка инфляции весьма
Цена на нефть на 2018 г.                 значительно. Но даже несмотря на это базовый                         опасна для долгосрочного планирования, так как
Заложенная в бюджетный план              прогноз предусматривает лишь инерционную                             приводит к завышенным ожиданиям
                                         стратегию. То, что в бюджет заложена предельно                       относительно будущих номинальных доходов.
                                         консервативная цена на нефть, означает, что                          Кроме того, низкая инфляция будет
                                         выбор сделан в пользу среднесрочной                                  стимулировать накопления населением.
                                         стабильности и защиты от внешних шоковых
                                         факторов.

6 | #MARKETBEAT: Q4—2017
#MARKETBEAT - Cushman & Wakefield
Фундаментальные факторы

ТРАНСФОРМАЦИЯ                                     2.0

ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО РЫНКА
                                CONTENT SLIDES TEMPLATES

Потребление домохозяйствами будет стимулировать экономику в 2018 г., однако
структура потребления изменится в пользу большей доли сферы услуг. Это
означает, что снизится эффективность традиционных якорных функций в ТЦ.
Кроме того сформируются наиболее быстрорастущие отрасли: финансовый
сектор, туризм, медицинские услуги и общественное питание.

7 | #MARKETBEAT: Q4—2017
#MARKETBEAT - Cushman & Wakefield
Фундаментальные факторы
ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ РЫНОК. НОВАЯ ФАЗА РОСТА
Несмотря на то, что рост потребительского рынка в 2018-2027 гг. будет невысоким, отдельные сегменты, такие как
здравоохранение, страхование, гостиничные услуги и общественное питание будут расти опережающими темпами. Традиционные
«драйверы» потребительского рынка (одежда, обувь, электроника) продемонстрируют минимальные темпы роста. Это может
привести к смене «якорной» модели для торговых центров.
                                             Прогноз динамики и структуры                                                            Рост потребительских расходов по

75 %
                                             потребительских расходов, млн. долл.                                                    отдельным группам товаров и услуг
                                                                                                                                     нарастающим итогом
                                           $1 600 000                                         Гостиницы                            139%
                                                                                                                                                                                    Здравоохранение
                                                                                              Личные расходы

Рост потребительских расходов
                                                                                                                                                                                    Страхование
                                                                                              Образование
                                                                                                                                                                                    Финансовые услуги
                                           $1 400 000                                         Пакетные турпутевки
                                                                                                                                                                                    Гостиницы
За 10 лет (в текущих ценах в долл.)                                                           Прочие культтовары
                                                                                                                                   119%
                                                                                                                                                                                    Содержание личного автотранспорта
                                                                                              Газеты, книги и журналы
                                                                                                                                                                                    Телекоммуникационные услуги
                                           $1 200 000                                         Финансовые услуги
                                                                                                                                                                                    Общественное питание

132 %
                                                                                       2.0    Аудио, видео и компьютеры            99%
                                                                                                                                                                                    Жилье и коммунальные услуги

                                        CONTENT SLIDES TEMPLATES
                                                                                              Обувь, в т.ч. ремонт
                                                                                                                                                                                    Рекреационные услуги и культтовары
                                           $1 000 000                                         Прочие товары и услуги
                                                                                                                                                                                    Газеты, книги и журналы
                                                                                              Страхование
                                                                                                                                   79%                                              Услуги и товары для заботы о себе
                                                                                              Рекреационные услуги и культтовары
                                                                                                                                                                                    Пакетные турпутевки
Рост расходов на здравоохранение            $800 000                                          Услуги и товары для заботы о себе
                                                                                                                                                                                    Продукты питания и напитки
                                                                                              Телекоммуникационные услуги
За 10 лет                                                                                     Общественное питание                 59%
                                                                                                                                                                                    Аудио, видео и компьютеры

                                                                                                                                                                                    Образование

                                            $600 000                                          Общественный транспорт                                                                Приобретение автотранспорта

34
                                                                                              Одежда                                                                                Общественный транспорт
                                                                                              Табачные изделия                                                                      Обувь, в т.ч. ремонт
                                                                                                                                   39%
                                                                                              Приобретение автотранспорта                                                           Алкоголь
                                            $400 000

              %                                                                               Алкоголь
                                                                                              Здравоохранение
                                                                                                                                                                                    Табачные изделия

                                                                                                                                                                                    Мебель и домашняя утварь

Рост расходов на одежду                     $200 000
                                                                                              Содержание личного автотранспорта    19%
                                                                                                                                                                                    Одежда
                                                                                              Мебель и домашняя утварь

За 10 лет                                                                                     Жилье и коммунальные услуги
                                                                                              Продукты питания и напитки
                                                  $0                                                                                -1%
                                                                                                                                          2017   2019   2021   2023   2025   2027
                                                    2017   2019   2021   2023   2025   2027

Источник: Oxford Economics 01/2018

8|   #MARKETBEAT: Q4—2017
#MARKETBEAT - Cushman & Wakefield
Макроэкономика
КРЕДИТОВАНИЕ ДОМОХОЗЯЙСТВ
В конце 2017 года российские домохозяйства перешли от сберегательной модели поведения к потребительской. Это
создает предпосылки для роста розничного товарооборота.

                                         Структура задолженности д/х, млрд руб.                              Долги и депозиты физ. лиц, млрд руб.
                                                                                                               25 000

                                         2015
                                                                                                                                                                                                                  Депозиты

219
                                                                                                               20 000
                                         2016

                           тыс. руб.     2017
                                                                                                               15 000

Средняя задолженность российского

                                                                                                                                                                                                                                 Потребительская
                                                                        2.0
домохозяйства                                   0   2 000    4 000   6 000    8 000   10 000 12 000 14 000     10 000

По состоянию на конец 2017 г.
                                       CONTENT SLIDES TEMPLATES
                                                Ипотека     Потребительские кредиты      Микрокредиты
                                                                                                                                                         Сберегательная

                                                                                                                                                                                                                                 модель
                                         Источник: ЦБ, расчеты Cushman & Wakefield                              5 000
                                                                                                                                                         модель
                                         В 2017 г. на 12% выросла задолженность

12
                                         домохозяйств. Задолженность по ипотеке                                     0
                                         выросла на 15%. Микрокредиты показали 30%

                                                                                                                         01-14

                                                                                                                                 04-14

                                                                                                                                         07-14

                                                                                                                                                 10-14

                                                                                                                                                         01-15

                                                                                                                                                                 04-15

                                                                                                                                                                         07-15

                                                                                                                                                                                 10-15

                                                                                                                                                                                         01-16

                                                                                                                                                                                                 04-16

                                                                                                                                                                                                         07-16

                                                                                                                                                                                                                 10-16

                                                                                                                                                                                                                         01-17

                                                                                                                                                                                                                                   04-17

                                                                                                                                                                                                                                            07-17

                                                                                                                                                                                                                                                    10-17
                           %             роста, однако их доля не превышает 2% в
                                         долговом портфеле домохозяйств.                                        -5 000
Рост задолженности домохозяйств                                                                                                                                                      Задолженность
                                         В конце 2017 года возобновился рост
За 2017 год.
                                         задолженности по потребительским кредитам на                          -10 000

                                         фоне фактической остановки роста депозитов.
                                         Это означает переход от сберегательной модели к                       -15 000
Источник: ЦБ РФ                          потребительской.

9 | #MARKETBEAT: Q4—2017
#MARKETBEAT - Cushman & Wakefield
Фундаментальные факторы
КРЕДИТОВАНИЕ ЭКОНОМИКИ
Снижение ключевой ставки на 0,5 процентного пункта в декабре и дополнительно ожидаемое понижение ключевой
ставки в 2018 году еще на один процентный пункт будет обеспечивать расширение кредитования российской
экономики. В 2018 г. наиболее остро перед банковской системой будет стоять проблема плохих долгов, в том числе и в
недвижимости.

                                          Кредитование экономики восстановилось во                 В строительстве, операциях с недвижимостью и
                                          второй половине 2017 года, однако и торговля и           торговле доля простроченной задолженности

7,75
                                          недвижимость продолжают испытывать дефицит               составляет по состоянию на декабрь 2017 года 17%,
                                          кредитных средств. Отчасти это связано с                 23% и 12% соответственно, при среднем
                         %                высокой долей просроченной задолженности в               показателе по экономике на уровне 7%.
                                          этих отраслях экономики.
Ключевая ставка
                                                                     2.0
Установлена ЦБ РФ 18/12/2017
                                       CONTENT      SLIDESмлн.
                                        Текущая задолженность, TEMPLATES
                                                                 руб.
                                          Всего по экономике               Строительство и недвижимость                     Оптовая и розничная торговля

23,2                     %
Доля просроченной задолженности
По операциям с недвижимостью

Источник: ЦБ РФ
                                               В рублях                     Строительство        Операции с недвижимостью
                                                               В валюте                                                              В рублях     В валюте
                                                                             В вал юте В рубл ях   В вал юте    В рубл ях

10 |   #MARKETBEAT: Q4—2017
Фундаментальные факторы
ПУБЛИЧНЫЕ ТОРГОВЫЕ И ДЕВЕЛОПЕРСКИЕ КОМПАНИИ
Показатели фондового рынка с 23/10/17 по 19/01/2018 против индекса MICEX                 котировки   индекс
                                                                                         компании    MICEX

                                   Лента                        Магнит         М.Видео

+2,3
Лента
                            %
Лидер роста за 90 дней
                                                          2.0

                                           CONTENT SLIDES TEMPLATES

-23,6 %
                                   ПИК                          Система Галс   ЛСР

Магнит
Самое сильное падение за 90 дней

Источник MICEX, Yahoo Finance

11 | #MARKETBEAT: Q4—2017
4,06
                                                                                          млрд
                                                                                          Евро
                                                                   По итогам 2017 г
Раздел 2
                                   4.1                             Инвестиции в коммерческую недвижимость РФ

РЫНКИ
  DEVIDER SLIDE TEMPLATES

                                                                   4,5
                                                                                          млрд

КАПИТАЛА                                                           Прогноз на 2018 г.
                                                                                          Евро
                                                                   Инвестиции в коммерческую недвижимость РФ

•

•
      Российский инвестиционный рынок вошел в фазу
      роста.
      Ставки капитализации        снижаются      вслед за
                                                                   10                     %
                                                                   Ставка капитализации на офисы
                DEVIDER SLIDE          BACKGROUND                  На 1 квартал 2018 г.
      инфляцией и ключевой ставкой Центрального
             Place your background image for orange section here
      Банка.

                                                                   +27
•     Доля иностранных инвестиций незначительна.

                                                                                          %
                                                                   Рост объема инвестиций в 2017 г.

12 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Рынки капитала

РОСТ ИНВЕСТИЦИЙ НА ФОНЕ
СНИЖЕНИЯ СТАВОК        КАПИТАЛИЗАЦИИ
                                                  2.0

          CONTENT SLIDES TEMPLATES

Структура инвестиционного рынка останется прежней, российские инвесторы
продолжат доминировать на рынке. Санация банков может увеличить
предложение инвестиционных активов на рынке.

13 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Рынки капитала
ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Несмотря на негативный политический фон в 2017 г. российский рынок продемонстрировал рост объемов инвестиций
на уровне 27%. Это означает, что рынок адаптировался как к репрайсингу объектов, так и к санкциям.

                                             Объемы инвестиций на основных рынках               Объем инвестиций в России, млрд Евро
                                             Восточной Европы, млрд Евро

18,7                        млрд Евро
Инвестиции в Восточной Европе                                       2.0
В коммерческую недвижимость в 2017 г.
                                            CONTENT SLIDES TEMPLATES

                                             Объем инвестиций в Вост. Европе уже три года       В 2017 г. Россия показала рост объемов

5,5
                                             сохраняется на уровне 18 млрд Евро. 85%            инвестиций на уровне 27%. И хотя до рекордного
                                             инвестиций приходится на основные рынки:           2013 года, когда инвестиции превысили 10 млрд
                            млрд Евро        Польша, Чехия, Россия, Венгрия, Словакия и         Евро еще очень далеко, мы полагаем, что
                                             Румыния.                                           инвестиционный рынок вышел из рецессии и
Объем инвестиций в Польше                    Польша является региональным лидером с             вошел в фазу роста.
Крупнейший инвестиционный рынок Восточной    объемом инвестиций в 5,5 млрд Евро, Румыния –      2018 год будет относительно спокойным, так как
Европы в 2017 г.                             самый быстрорастущий рынок: 64% прирост в          по традиции в год президентских выборов
                                             2017 году.                                         инвестиционная активность невысока, однако в
                                             Россия утратила лидерство в 2016 году, но в 2019   2019 г. мы можем увидеть значительный прирост
Источник: Real Capital Analytics                                                                объема сделок, на котором скажется и рост
                                             г. не исключено возвращение нашей страны на
                                             верхнюю строчку.                                   стоимости активов и реализация отложенного
                                                                                                спроса.
14 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Рынки капитала
СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

                                             13,0%

                                             12,0%

10,0
                                             11,0%

                            %                10,0%
Офисная недвижимость
Актуальная ставка капитализации               9,0%
                                                           2.0

                                     CONTENT
                                         8,0% SLIDES TEMPLATES

7,75
Ключевая ставка
                            %
                                              7,0%

                                              6,0%
ЦБ РФ
                                              5,0%
                                                        2015      2016     2017    2018 Q1   F2018    F2019    F2020
                                  Ключевая ставка ЦБ   11,00%    10,00%   7,75%     7,75%    6,75%
                                  Офисы                10,50%    10,50%   10,25%   10,00%    9,25%    8,50%    8,00%
                                  Торговые Центры      11,00%    11,00%   10,75%   10,50%    9,75%    9,00%    8,50%
                                  Склады               12,75%    12,75%   12,50%   12,25%    11,25%   10,50%   10,00%

15 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Рынки капитала
КРУПНЕЙШИЕ СДЕЛКИ
В 2017 году почти четверть всего объема инвестиций пришлась на приобретение портфеля из пяти торговых центров у
группы Immofinanz компанией Fort Group из Санкт-Петербурга.

                                   Топ 10 инвестиционных сделок в 2017 г.

544
                            млн                                                                                Сумма,
                                                                                                               млн
                            Евро   Объект                     Покупатель                Тип        Дата        Евро

                                   Golden Babylon Rostokino   Fort Group                Retail     7.12.2017      544,3
Крупнейшая сделка 2017 г.
                                   Gorbushkin Dvor            Viktor Kharitonin         Retail     5.6.2017       445,1
Золотой Вавилон Ростокино
                                   Nevskaya Ratusha           City of St Petersburg 2.0 Office     2.7.2017       213,6

                                                CONTENT SLIDES TEMPLATES
                                   GoodZone I and II          Fort Group                Retail     7.12.2017       177,5

                                   Voentorg                   Fosun Int'l Ltd           Office     11.1.2017        158

901
                            млн    Leto City                  RosEvroDevelopment        Retail     22.3.2017       155,1

                            Евро   Nagatinskaya Dev Site      Barkli Corporation        Dev Site   4.10.2017      132,3

                                   Vasilievsky Island         LSR Group                 Dev Site   19.7.2017       111,3
Портфель Immofinanz
                                   Legion II (phase 2)        UFG Real Estate           Office     31.3.2017       97,7
Приобретен Fort Group
                                   Golden Babylon Ortradny    Fort Group                Retail     7.12.2017       81,4

                                   Источник: Real Capital Analytics

16 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Рынки капитала
СТРУКТУРА ИВЕСТИЦИЙ
Иностранные инвестиции по прежнему занимают небольшую долю в России и такая ситуация сохранится
на ближайшие годы.

                                       Восточная Европа                               Россия

77
Доля иностранных инвестиций
                            %
                                                            2.0
В Восточной Европе
                                     CONTENT SLIDES TEMPLATES

14
Доля иностранных инвестиций
                            %          В Восточноевропейском регионе инвестиции
                                       распределены относительно равномерно между
                                       внутренними, внутрирегиональными
                                                                                      В России по-прежнему доминируют
                                                                                      отечественные инвесторы. Такая ситуация
                                                                                      сложилась, начиная с 2009 г, хотя именно
В России                               (европейскими) и внешними (из Америки, Азии,   европейские инвесторы сформировали рынок в
                                       Африки и т.д.). В долгосрочной перспективе     2004-2007 гг.
                                       именно внешние инвестиции демонстрируют        Мы полагаем, что доля иностранных инвестиций
                                       наибольший рост по мере того, как этот рынок   в России в ближайшие годы не будет превышать
Источник: Real Capital Analytics       открывается для новых игроков.                 20%, до тех пор, пока рынок снова не откроется
                                                                                      для иностранного капитала.

17 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Москва 2017
                                                                     Класс А, В+ и В-
Раздел 2

                                                                     16,86
                                   4.2
                                                                                       млн
ОФИСНАЯ
  DEVIDER SLIDE TEMPLATES                                                              кв. м
                                                                     Общее количество офисных помещений на
НЕДВИЖИМОСТЬ                                                         01/01/2018

                                                                     408
                                                                                       тыс.
                                                                                       кв. м
•     Несмотря на то, что многие показатели первых трех              Новое строительство
      кварталов 2017 года отставали от показателей

                                                                     -54
      2016, под конец 2017 года ситуация выправилась.
                DEVIDER SLIDE BACKGROUND                                               тыс.
      Рынок офисов находится на нижней точке.
                                                                                       кв. м
•
            Place your background image for dark blue section here
•     В 2018 г. мы ожидаем незначительный рост
      арендных ставок, связанный в первую очередь с                  Поглощение
      инфляционными процессами и вымыванием с

                                                                     1,9
      рынка лучших предложений.
                                                                                       млн
                                                                                       кв. м
                                                                     Общий объем сделок
18 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Офисы

В 2018Г. МЫ ОЖИДАЕМ НЕЗНАЧИТЕЛЬНЫЙ
РОСТ АРЕНДНЫХ СТАВОК НА ФОНЕ
ОТНОСИТЕЛЬНО НИЗКОЙ АКТИВНОСТИ                     2.0

                                 CONTENT SLIDES TEMPLATES
Недвижимость – основной ресурс сокращения издержек для компаний,
сталкивающихся с одной стороны с ростом себестоимости продукции, а с другой
со сжатием платежеспособного спроса.

19 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Офисная недвижимость
НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
В 2017 году практически все отложенные в 2015 – 2016 гг. проекты были завершены. Мы прогнозируем спад нового
строительства в 2018-2020 гг.

По итогам года новое строительство лишь немного                     Как и ожидалось, по итогам 2017 года общий объем нового
превысило показатель рекордно низкого 2016 года. В 2018             строительства составил 408 тыс. кв. м – 240 тыс. кв. м из них –
году темпы нового строительства останутся на том же уровне.         это площадь двух башен в Москва СИТИ. Было введено 4
2019 год принесет незначительный рост нового                        офисных здания, одно из которых, не успев выйти на рынок,
строительства. Таким образом, в 2018 – 2020 гг. ожидается           было покрыто спросом.
низкий уровень строительной активности общим объемом
1 млн кв. м офисных площадей с соответствующей
тенденцией к снижению уровня вакансии.

                                                              2.0

                                             CONTENT SLIDES TEMPLATES
                                                            Новое строительство по классам

                                                                                                                             120

20 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Офисная недвижимость
СПРОС
Рекордно высокий спрос на офисы вернулся к докризисным показателям. За 4 квартала 2017 года было заключено 2900
новых сделок общим объемом примерно 1,91 млн кв. м.

                                        Крупнейшие сделки 2017 года
                                       КОМПАНИЯ
                                                       ПЛОЩАДЬ
                                                               ЗДАНИЕ
                                                                                 КЛАСС /       ТИП      Возвращение к докризисным уровням спроса
                                                         КВ. М                   СУБРЫНОК      СДЕЛКИ
                                                                                                        связано с реализацией отложенного спроса на
                                                            43 364   Аквамарин                          низком рынке, активностью гос. корпораций.

1 910
                            тыс.       Газпромбанк                   III         А / Даунтаун Продажа
                                                                                                        Бизнес адаптировался к новой экономической
                                                                                                        реальности, оптимизировал стратегии и готов
                            кв. м      Auction LLC
                                                            38 317   Poklonka
                                                                     Place
                                                                                 В+ /
                                                                                 Центральный Аренда
                                                                                                        принимать решения на стабилизировавшемся
                                                                                                        рынке. К тому же завершился пятилетний период
Сумма сделок по аренде и продаже                            17 004   Большевик
                                                                          2.0
                                       VimpelCom                     2-я очередь А / Даунтаун Аренда    после предыдущего всплеска переездов в 2012г.
По итогам 2017 года
                                      CONTENT
                                       Tele2
                                                  SLIDES
                                             13 053
                                                    ComCity
                                                            TEMPLATESКрупные сделки (от 5 000 кв. м) составляют 15%
                                                            А / Окраины Аренда
                                                                                                        от спроса. Это приобретение нескольких зданий
                                          Самые активные индустрии по заключенным                       целиком и отдельных блоков в бизнес-центрах.
                                          сделкам в 2017 году
                                                                                                        Самыми активными и заинтересованными в
                                                       7%
                                                                                 IT / Компьютеры / ПО   переезде индустриями в 2017 году являются IT и
                                                                                 Банки / Финансы
                                                9%               21%                                    ПО (21%), Банки и Финансы (13%) и Розничная
                                                                                 Розничная торговля
                                                                                 Реклама                торговля (11%).
                                           9%                                    FMCG
                                                                                 Нефть и газ            После рекордно высокого спроса в 2017 году,
                                                                       13%       Фармацевтика           ожидается небольшое падение спроса на
                                           10%
                                                                                 Недвижимость           офисные помещения в 2018 году и в 2019 году
                                                                                 Строительство
Источник: Cushman & Wakefield                    10%             11%                                    показатель будет держаться на аналогичном
                                                        10%                                             уровне.

21 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Офисная недвижимость
ПОГЛОЩЕНИЕ ВОЗВРАЩАЕТСЯ В ПОЛОЖИТЕЛЬНУЮ ЗОНУ
 В первой половине года отмечалось высокое отрицательное поглощение, однако, по итогам 2017 года ситуация
 выправилась и востребованность дополнительных офисных помещений только продолжит расти.

-54
                            тыс.    Поглощение и новое строительство          Поглощение по классам
                            кв. м
Объем поглощения в 1-4 кв.
2017г.
                                                                 2.0

                                            CONTENT SLIDES TEMPLATES

408
                            тыс.
                            кв. м
Объем нового строительства
в 1-4 кв. 2017г.

Источник: Cushman & Wakefield

22 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Офисная недвижимость
ПОГЛОЩЕНИЕ ПО СУБРЫНКАМ
Москва-Сити – самый востребованный субрынок Москвы в 2017 году

Самые востребованные субрынки       Поглощение по субрынкам
Москвы в 2017 г.                     Прирост    Спад   Всего

                                                                                 В 2017 году очевидно сокращение
                                                                                 площадей либо переезды в более
                                                                                 качественные здания. В то время как
                                                          2017 год               многие субрынки становятся менее
                                                                                 привлекательными, центральное
                                                                                 местоположение такое как субрынки
          NW                                                                     Шаболовский, Белорусский и Сити все
                                                                2.0
                                                                                 более востребованы.
                                     CONTENT SLIDES TEMPLATES                    Самым привлекательным является
                    BEL
                                                                                 субрынок Сити. Большое влияние на
                  CTY                 Прирост   Спад    Всего                    высокое поглощение в субрынке Сити
                        SCH
                                                                                 оказал 4 квартал 2017 года. Объем
                                                                                 предложения увеличился на 239 тыс.
                                                                                 кв. м, а вакансия осталась на прежнем
                                                                                 уровне ввиду высокого спроса. Таким
                                                                                 образом, как только в Сити появились
                                                                      2016 год   новые качественные площади по
                                                                                 хорошим ставкам и условиям, спрос
                                                                                 сразу покрыл предложение.

23 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Офисная недвижимость
ПРЕДЛОЖЕНИЕ СВОБОДНЫХ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ
В 2018-2020 гг. мы ожидаем снижения вакансии в классе A.
Вакансия в целом по рынку (в классе А, В+ и В-) стабильна.

                                          Доля свободных помещений                         Свободные помещения

12,5                        %
Доля свободных помещений по                                     2.0
состоянию на начало 2018 года
                                        CONTENT SLIDES TEMPLATES
                                          Ввиду стабильно низкого нового строительства     По итогам 2017 года на фоне отрицательного
                                          и рекордно высокого за последние 5 лет объема    годового поглощения и высокой доли нового
                                          сделок, вакансия начала снижаться к концу        строительства в классе А, количество

2,1
                                          года и будет оставаться на уровне 12,5% в 2018   свободных помещений превысило показатель
                            млн кв. м     году.                                            2016 года.
                                                                                           Свободные качественные офисные помещения
Площадь свободных помещений по                                                             разного метража и в разной степени
состоянию на начало 2018 года                                                              готовности в настоящее время есть
                                                                                           практически во всех районах Москвы. Однако,
                                                                                           чем ближе местоположение к центру, тем
                                                                                           меньше уровень вакансии.
Источник: Cushman & Wakefield

24 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Офисный рынок
  СДЕЛКИ АРЕНДЫ В МОСКВЕ

              Rental rate, USD/sq m                            Class B transaction / Сделка, класс B
               Арендная ставка,
$1 400           долл. за кв.м                                 Class A transaction/ Сделка, класс А
                                                               Weighted average A class rent / Среднее взвешенное значение за год, Класс А
                                                               Weighted average B class rent / Среднее взвешенное значение за год, класс B
$1 200

$1 000
                                                                   2.0

 $800                                               CONTENT SLIDES TEMPLATES

 $600

 $400

 $200

     $0
       2010                           2011   2012       2013        2014            2015             2016             2017             2018
  25 |   #MARKETBEAT: Q4—2017
Офисная недвижимость
СТАВКИ АРЕНДЫ
Прогноз на постепенное увеличение ставок аренды на уровне индексации.

                                              Ставки аренды в долларовом исчислении         Ставки аренды в рублевом исчислении

                            долл. за
434                         кв. м в год
По итогам 2017 года                                                2.0
Долларовый эквивалент. Все сделки аренды в
классе А                                     CONTENT SLIDES TEMPLATES

                            руб. за кв.
14 411
                                              Средневзвешенный рублевый эквивалент ставок   В 2018-2020 гг. мы ожидаем увеличение ставок
                                              аренды по сделкам, заключенным в 2017 г.      на уровне инфляции ввиду стабильного курса
                            м в год           составил 17 848 руб. за кв. м в год.          рубля и отсутствия экономических предпосылок
                                                                                            для активизации рынка.
                                              Средневзвешенный долларовый эквивалент
По итогам 2017 года                           ставок аренды - $307 за кв. м в год. Это
Рублевый эквивалент. Все сделки аренды в      исторический минимум арендной ставки на
классе В                                      офисы в Москве.

Источник: Cushman & Wakefield

26 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Офисная недвижимость
СТАВКИ АРЕНДЫ
Доля долларовых договоров в целом по рынку обновила исторический минимум (показатель постепенно снижается с 98% в 2014
году, 18% по итогам 2015 года и до 7% - в 2017). Доля долларовых договоров в 2017 году в классе В составила лишь 1,2%. Доля
долларовых договоров аренды в классе А - 23% (показатель вырос относительно прошлого года, когда договора в валюте составили
18%).

23
Доля долларовых договоров аренды
                                %
                                         Рублевые vs долларовые договоры           Объем арендного спроса и ставки
                                                                                   Класс
                                                                                              Валюта     Объем сделок,
                                                                                                         кв. м
                                                                                                                       Ставка
                                                            2.0                               договора
Класс А
                                       CONTENT SLIDES TEMPLATES                     А          USD        129 931       $551

                                                                                              RUB         409 032       22 919 руб.

7,6                             %
                                                                                   B+ & B-    USD

                                                                                              RUB
                                                                                                          14 838

                                                                                                          1 223 662
                                                                                                                        $403

                                                                                                                        14 312 руб.

Доля долларовых договоров аренды
В среднем по рынку

Источник: Cushman & Wakefield

27 | #MARKETBEAT: Q4—2017
5,1
                                                                                              млн
                                                                                              кв. м
Раздел 2                                                               Общее количество торговых площадей
                                     4.4
                                                                       в форматных торговых объектах (торговые центры,

ТОРГОВАЯ
  DEVIDER SLIDE TEMPLATES                                              торговый сегмент в МФК, аутлеты, ритейл парки)

                                                                       135
                                                                                              тыс.
НЕДВИЖИМОСТЬ                                                                                  кв. м
                                                                       Новое строительство в Москве в 2017г.
                                                                       (торговые объекты от 15 000 кв. м торговой площади)

•       Темпы нового строительства замедлились. В 2018
        году ввод новых площадей будет оставаться
        низким.
                                                                       9,4                    %
                  DEVIDER SLIDE BACKGROUND                             Доля свободных площадей
•       Фокус девелопмента смещается в сторону                         все торговые центры, Москва
               Place your background image for dark red section here
        небольших торговых центров – объектов районного
                                                                                              тыс.
                                                                       150
        масштаба.
•       Заметны первые положительные изменения на
        фоне оздоровления рынка – постепенное снижение
                                                                                              руб./кв. м
        уровня вакансии, начало роста индикатора «прайм»
        арендной ставки.                                               Прайм индикатор арендной ставки в ТЦ
                                                                       - базовая запрашиваемая ставка аренды за
                                                                       помещение размером 100 кв. м на 1-м этаже лучших
28 |   #MARKETBEAT: Q4—2017                                            торговых центров города
Оценка населением своего материального положения
                                                                      Торговая недвижимость

                                                                      ИНДЕКС
                                                                      ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ
                                                                      УВЕРЕННОСТИ
                                                                      ВОССТАНАВЛИВАЕТСЯ
                                                                      Потребительская уверенность приближается к
                                                                      докризисному уровню, но покупатели
                                                                      придерживаются сберегательной модели поведения.

                                                                    В целом, индекс потребительской уверенности приблизился к
                                                                 2.0уровню конца 2013 года. Потребители намного позитивнее
                                                                    оценивают свое текущее материальное положение и с
                                       CONTENT
Оценка населением текущих условий - покупки            SLIDES
                                            vs сбережения                 TEMPLATES
                                                                    оптимизмом смотрят на изменения в течение ближайшего
                                                                    года.
                                                                      Тем не менее, очевидно сжатие потребительского рынка в 2017
                                                                      году, т.к. сравнивая возможность сбережения средств и
                                                                      осуществления крупных покупок, покупатели скорее выбирали
                                                                      первое. Индекс «благоприятность условий для сбережения»
                                                                      вернулся к уровню 2012-2013гг., в то время как
                                                                      «благоприятность условий для совершения крупных покупок»
                                                                      пока остается на низком уровне.
                                                                      В конце 2017г. наметился разрыв в пользу совершения
                                                                      покупок, что дает предпосылки для позитивной динамики
                                                                      розничных продаж. Но в 2018 году рост не будет
                                                                      стремительным.

29 | #MARKETBEAT: Q4—2017            Источник: Росстат (4 кв. 2017)
Торговая недвижимость
ВОССТАНОВЛЕНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО РЫНКА
Восстановление потребительского рынка идет ожидаемыми темпами.

Прогноз на 2018 год             Потребительский рынок
                                                                        По итогам 11 месяцев 2017 года рост оборота

2,9
                                                                        розничной торговли в России составил 1% (по
                                                                        предварительным данным), что соответствует
                            %                                           предыдущему прогнозу Минэкономразвития.
                                                                        Поэтому новый пересмотр прогноза не принес
Рост оборота розничной
                                                                        изменений.
торговли
                                                                  2.0   Прогноз по потребительскому рынку Москвы в
                                                                        конце прошлого года был пересмотрен в сторону
                                         CONTENT SLIDES TEMPLATES       понижения и по динамике розничных продаж, и

2,3
                                                                        по изменению реальных располагаемых доходов
                                                                        населения. Оценка роста по этим показателям
                                                                        колеблется в районе одного процента как на
                            %                                           прошедший год, так и в перспективе 2 лет.
Рост реальных
располагаемых доходов

                                Источник: прогноз Минэкономразвития

Источник: прогноз
Минэкономразвития (09/2017)

30 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Торговая недвижимость

ПЕРЕХОД ОТ КОЛИЧЕСТВА К…                          2.0

ОПТИМИЗАЦИИ
                                CONTENT SLIDES TEMPLATES

Снижение объемов нового строительства на фоне переосмысления концепций
торговых объектов девелоперами и покупательского опыта торговыми сетями.

31 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Торговая недвижимость
2017 ГОД – МИНИМАЛЬНЫЕ ОБЪЕМЫ СТРОИТЕЛЬСТВА
Спад строительной активности наблюдается как в Москве, так и в России в целом. За 2017 год было введено в два раза
меньше торговых площадей, чем в 2016 году, что является рекордно низким значением за 10 лет.

                                    ТЦ Central Park – вторая очередь

616
                                                                                               В 2017 году в России было построено 16 торговых
                            тыс.                                                               объектов общей арендуемой площадью 616 тыс.
                            кв. м                                                              кв. м.
                                                                                               Внимание девелоперов обращено скорее к
Новое строительство, 2017 г.
                                                                                               существующим объектам, чем строительству
Россия (включая Москву)                                                                        новых - идет реконцепция и расширение уже
                                                                     2.0
                                                                                               существующих торговых центров. Так, в регионах
                                              CONTENT SLIDES TEMPLATES                         России основная доля нового строительства
                                                                                               (почти 60%) пришлась на новые фазы уже

135
                            тыс.                                                               существующих проектов.

                            кв. м                                                              Крупнейшим торговым центром, открытым в 2017
                                                                                               году в России стал торговый центр «Вегас
Новое строительство, 2017 г.                                                                   Кунцево» (GLA 119 467 кв. м) в Москве.
Москва                                                                                         Среди региональных объектов крупнейшим стало
                                                                                               открытие второй очереди торгового центра
                                    Курск, GLA – 107 000 кв. м                                 Central Park (GLA 107 000 кв. м) в Курске.

                                    Крупнейший торговый центр, построенный в регионах России
Источник: Cushman & Wakefield       в 2017 году.

32 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Торговая недвижимость
РЫНОК ВХОДИТ В ФАЗУ ЗРЕЛОСТИ
Рынок торговой недвижимости России прошел фазу активного роста и «набора веса». Строительство новых торговых
объектов оказывает все меньше влияния на рынок в целом.

                                 Ежегодный ввод новых торговых площадей, Россия
                                 (включая Москву)                                              Девелоперские процессы сфокусированы на

21
                         млн                                                                   работе с существующими портфолио –
                                                                                               мероприятия, направленные на повышения
                         кв. м                                                                 трафика покупателей, оптимизацию концепций,
                                                                                               поиск новых форматов и подходов к ведению
Торговых площадей, Россия
                                                                                               бизнеса.
(включая Москву)
Данные на январь 2018 года                                            2.0                      Эпоха суперрегиональных и региональных
                                                                                               моллов прошла. Рост в этом формате будет теперь
                                           CONTENT SLIDES TEMPLATES                            скорее органическим (за счет расширения

0,5
                                                                                               существующих средних и крупных объектов).
                         млн                                                                   Строительство районных и локальных торговых
                         кв. м                                                                 объектов представляется наиболее оптимальной
                                                                                               стратегией в существующих условиях рынка –
Новое строительство, Россия                                                                    небольшие площади быстро заполняются
(включая Москву)                                                                               арендаторами, ежедневные покупки устойчивы в
Прогноз на 2018 год                                                                            кризисный период и не подвержены конкуренции
                                                                                               со стороны растущих онлайн продаж. Подобный
                                 Источник: Cushman & Wakefield                                 подход также доказывает свою успешность на
                                 Начиная с 2016 года доля новых площадей, выводимых на рынок   западных рынках. Например, в США малые
                                 ежегодно, составляет менее 10% от существующего стока.        форматы торговых объектов – наиболее активно
                                                                                               растущий сегмент в последние годы.

33 |   #MARKETBEAT: Q4—2017
Торговая недвижимость
СТРУКТУРА РЫНКА ПО РАЗМЕРУ ТОРГОВЫХ
ОБЪЕКТОВ
ПО КОЛИЧЕСТВУ ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ
Существующие, Россия                                        Планируемые к открытию в 2018г., Россия
                                                                                                                           На конец 2017 года средний размер
                                                                                                   до 19 990 кв. м         существующего торгового центра составляет
              9%                   до 19 990 кв. м
                                                                                                   20 000 - 39 990 кв. м   36,8 тыс. кв. м, тогда как средний размер
                                   20 000 - 39 990 кв. м                  17%                      40 000 - 79 990 кв. м   торгового объекта, планируемого к открытию в
                            35%    40 000 - 79 990 кв. м
                                                                                2%
       20%                                                                                         от 80 000 кв. м         2018 году составляет всего 28,5 тыс. кв. м.
                                   от 80 000 кв. м
                                                                                                                           Тенденция смещения фокуса девелоперов со
                                                                      22%                    59%                           строительства крупных объектов на проекты
                                                                                                                           меньшей площади очевидна при анализе
                                                                                                                           структуры планируемых к вводу проектов.
              36%
                                                                                       2.0                                 Динамичнее всего увеличивается доля
                                                                                                                           небольших районных торговых центров
                                                           CONTENT SLIDES TEMPLATES                                        площадью до 20 тыс. кв. м, причем как по
                                                                                                                           количеству объектов, так и по суммарной
ПО ПЛОЩАДИ ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ
                                                                                                                           площади.
Существующие, Россия                                        Планируемые к открытию в 2018г., Россия
                                                                                                                           Ритейлеры также, как и девелоперы не отстают
                                                                                                                           от современных реалий рынка, активно
                    12%           до 19 990 кв. м                         13%                      до 19 990 кв. м
                                                                                                                           развивая мини-форматы («Мой Ашан», AB
                                  20 000 - 39 990 кв. м                                            20 000 - 39 990 кв. м
       30%                                                                            29%                                  Daily, Детский мир, Leroy Merlin и др.).
                                  40 000 - 79 990 кв. м                                            40 000 - 79 990 кв. м
                                  от 80 000 кв. м                                                  от 80 000 кв. м
                            28%
                                                                    37%
                                                                                     21%
             30%

34 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Торговые центры, планируемые к открытию в Москве в 2018г.
                                                                             Торговая недвижимость
                                                                             НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
                                                                             В МОСКВЕ
                                                                             Ежегодный ввод новых торговых площадей, Москва
                                                                             и МО, тыс. кв. м
                                Петровский

                                     Арена Плаза

                                       Смоленский Пассаж (фаза 2)

                                                                       2.0

                                                   CONTENT SLIDES TEMPLATES
                                                              Миля

                            Галеон                                           В ближайшие два года восстановления строительной
                                                                             активности не ожидается. В основном будут открываться
                                                     Каширская Плаза         небольшие торговые центры и 1-2 крупных проекта в год.
                              Южный (фаза 2)                                 Так, в 2018 году новое строительство останется на уровне 2017
                                                                             года. Наиболее вероятно, что откроется только один крупный
                                                                             объект - «Каширская Плаза» (GLA – 71 000 кв. м).

35 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Торговая недвижимость
РИТЕЙЛЕРЫ НАХОДЯТСЯ В ПОИСКАХ НОВЫХ ФОРМАТОВ
Крупные операторы продолжают умеренную экспансию. Наиболее активно развивающимися игроками рынка являются
продуктовые ритейлеры.

                                      Активное развитие получил относительно новый     НОВЫЕ РИТЕЙЛЕРЫ, IV КВ. 2017
                                      для российского рынка формат фудхоллов и
                                      гастропространств. В данный момент в Москве
                                      открыто 8 объектов данного формата, все чаще
                                      анонсируются новые проекты, в том числе в
                                      составе операторов торговых центров (ТЦ «Пятая
                                      авеню», «Никольская плаза», торговые центры
                                                             2.0
                                      «Золотой Вавилон»). Фудхоллы становятся
                                    CONTENT SLIDES TEMPLATES
                                      трафикообразующими арендаторами и новыми
                                      центрами притяжения для торговых объектов.
                                      Продуктовые ритейлеры, ранее работавшие в
                                      нескольких форматах (гипермаркет, супермаркет,
                                      минимаркет и др.) отказываются от развития
                                                                                       Некоторые международные ритейлеры,
                                      наименее успешных концепций. Так, «Окей»
                                                                                       вышедшие на российский рынок в 2017 году, сразу
                                      продал магазины формата супермаркет, а Х5
                                                                                       начали активную экспансию – японский бренд
                                      выставили на продажу «Перекресток Экспресс».
                                                                                       Miniso заявил о планах выхода в регионы и об
                                      Российские бренды объявляют о планах             открытии 100 магазинов до 2019 года, Under
                                      международной экспансии – «Леонардо»,            Armour помимо Москвы запустил магазины в
                                      «Даблби», «Ташир Пицца», Gulliver, Alex Fitness. Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.
Фудхолл Eataly, ТГЦ «Киевский»

36 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Торговая недвижимость
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
2017 год стал периодом стабилизации ситуации на рынке торговых помещений. Коммерческие условия в целом по
рынку оставались на одном уровне, а «прайм» сегмент показал первые признаки роста, отражая растущую уверенность
игроков рынка.

                                    Арендные ставки в «прайм» торговых центрах*
                                                                       Средневзвешенная арендная           Наиболее популярной структурой арендного

150
                            тыс.                                                 ставка,
                                                                             руб./ кв. м в год
                                                                                                           платежа в торговых центрах остается
                                                                                                           комбинированная ставка аренды – в качестве
                            руб.    ТИП АРЕНДАТОРА                          MIN               MAX          арендной платы используется либо минимальный
                                    Гипермаркет                                                            фиксированный платёж, либо % от оборота
за кв. м в год                                                                     -             8 000     арендатора в зависимости от того, что выше.
                                    (продовольственный якорь)
Прайм индикатор арендной ставки -                                                                          «Чистый» % от оборота арендатора в качестве
базовая запрашиваемая ставка        DIY гипермаркеты                         2.0   -            10 000
                                                                                                           арендной платы (без фиксированного платежа)
аренды за помещение размером
100 кв. м на 1-м этаже лучших                  CONTENT SLIDES
                                    Развлекательный центр   -
                                                              TEMPLATES
                                                                  14 000                                   используется редко, в основном для крупных
                                    Кинотеатр                                 6 000             12 000     якорных арендаторов (гипермаркеты,
торговых центров Москвы
                                                                                                           развлечения, кинотеатры). Практика разнится в
                                    Fashion-якоря                                  -            15 000
                                                                                                           различных объектах - в некоторых торговых

12-15 %
                                    Магазины торговой галереи                20 000            180 000     центрах эти категории также имеют
                                    Фитнес-клубы                              6 500             10 000     фиксированную ставку аренды.

                                    Рестораны, кофейни/кафе                  20 000             100 000    В среднем процентная ставка варьируется между
от торгового оборота                                                                                       12%-15% для операторов торговой галереи, 3-7%
                                    Фудкорт                                  75 000            150 000     для крупных якорных арендаторов.
Составляет арендный платеж в
среднем для оператора торговой
галереи                             *Приведены усредненные ставки для успешных торговых объектов Москвы.
                                    Они могут использоваться только для примерной оценки уровня арендных
Источник: Cushman & Wakefield       платежей и могут сильно разниться в зависимости от объекта.

37 | #MARKETBEAT: Q4—2017
МОСКВА (КЛАСС А)
                                                                                                                  2017         2018
                                                                                                                               (прогноз)
Раздел 2
                                    4.6
                                                                     Предложение (тыс. кв. м)                     9 911        10 581

СКЛАДСКАЯ
  DEVIDER SLIDE TEMPLATES                                            Строительство (тыс. кв. м)                   410          670

НЕДВИЖИМОСТЬ
                                                                     Доля свободных площадей (%)                  9,5          9
                                                                     Ставка аренды* (руб. за кв. м в              3 300        3 300
                                                                     год)
                                                                     Объем сделок (тыс. кв. м)                    1 203        1 200

•       Сохраняется высокий спрос на складские площади              Регионы (класс А)
        в Москве и регионах.
•       Доля вакантных
                 DEVIDER   площадей      в Московском регионе
                               SLIDE BACKGROUND
                                                                                                                  2017         2018
        снижается.
                Place your background image for blue section here    Предложение (тыс. кв. м)                     6 653        7 023
•       Девелоперы предпочитают built-to-suit
        спекулятивному строительству.                                Строительство (тыс. кв. м)                   360          396

                                                                     Объем сделок (тыс. кв. м)                    607          600

                                                                    *Средняя запрашиваемая ставка без операционных расходов,
                                                                    коммунальных платежей и НДС
                                                                    Источник: Cushman & Wakefield

38 |   #MARKETBEAT: Q4—2017
Складская недвижимость
СПРОС НА СКЛАДСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ СТАБИЛЕН
Тенденции. Москва и регионы

                                    2017 год стал переломным для рынка               В регионах мы так же наблюдаем ориентацию на

770
                            тыс.    Московского региона. На фоне длительного
                                    устойчиво высокого спроса во второй половине
                                                                                     built-to-suit. Еще в 2016 году там снизились
                                                                                     темпы спекулятивного строительства и
                            кв. м   2017 года началось снижение доли вакантных       стабилизировались ставки аренды, а на рынке
                                    площадей, прекратилось снижение средней          Санкт-Петербурга наблюдается дефицит
Новое строительство, класс А        ставки аренды. Это положительно повлияло на      складских площадей из-за чего ставки аренды в
2017г., Москва и регионы            активность девелоперов. Появились анонсы         этом регионе значительно выше московских.
                                                                       2.0
                                    новых проектов, но реализовывать их
                                                                                     В регионах, как и на Московском рынке,
                                             CONTENT SLIDES TEMPLATES
                                    предполагается не спекулятивно, а после
                                                               тенденция сохранится. Девелоперы будут
                                    подписания предварительного договора аренды

1 810
                            тыс.    или продажи.
                                                                                     меньше строить спекулятивно, предпочитая
                                                                                     начинать строительство после заключения
                            кв. м   В 2018 году тенденция сохраниться. Однако        предварительного договора аренды или
                                    резкого роста ставок и сокращения доли           продажи, ставки аренды останутся стабильными,
Арендовано и куплено, класс А
                                    вакантных площадей при стабильном спросе         доля вакантных площадей будет медленно
2017 г. Москва и регионы            ждать не приходится. Рынок останется рынком      снижаться.
                                    арендатора, а арендатор готов подождать, когда
                                    будет построен удовлетворяющий его
                                    требованиям склад в подходящем месте, а не
                                    арендовать площади в старом неудобно
Источник: Cushman & Wakefield       расположенном складском комплексе.

39 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Складская недвижимость

МОСКОВСКИЙ РЕГИОН                               2.0

                               CONTENT SLIDES TEMPLATES
Доля вакантных площадей снижается на фоне минимальной арендной ставки и
низкой строительной активности.

40 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Складская недвижимость
ДОЛЯ СВОБОДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ СНИЖАЕТСЯ
Ставки аренды и доля вакантных площадей. Московский регион.

                                           Доля вакантных площадей, класс А                                    Ставка аренды, класс А, руб. за кв. м в год
                                            14%                                                                                                          4 500
                                                                                                                4 500

                                            12%                                                                                                4 299
                                                                                                                4 250
                                                                         10,0%                 9,5%                                                                 4 150

9
                                            10%                                                                                           4 198
                                                                                      10,0%                     4 000
                                             8%                         7,0%                           9,0%                     3 820
                                                                                                                3 750
                            %                6%

                                                                                                                3 500
                                                                                                                                                                    3 650

                                             4%
Доля свободных площадей, класс А                                1,5%                                                                                                            3 300
                                                  1,0% 1,0%              2.0                                    3 250
                                             2%                                                                         3 341                                                         3 300
2017 г.
                                          CONTENT SLIDES TEMPLATES
                                             0%
                                                  2011   2012    2013   2014   2015     2016   2017F   2018F
                                                                                                                3 000
                                                                                                                        2010     2011   2012      2013   2014    2015   2016   2017     2018F

                                           Доля вакантных площадей в Московском регионе                        удовлетворяющий их требованиям склад, а
                            руб. за
3 300
                                           в конце 2017 года начала снижаться. Девелоперы                      пустующие площади так и остаются свободными.
                                           отказываются от спекулятивного строительства и                      В 2017 году запрашиваемая средняя ставка
                            кв. м в год    предлагают построить складские комплексы под                        аренды составила 3 300 руб. за кв. м в год, что на
                                           заказчика.                                                          10% ниже аналогичного показателя 2016 года.
Средняя ставка аренды, класс А             В 2018 году снижение доли вакантных площадей                        Мы не прогнозируем снижение или рост ставок
2017 г.                                    сохраниться, но снижение не будет быстрым. В                        аренды в 2018 году. Для части крупных
                                           Московском регионе множество удобно                                 девелоперов эти ставки комфортны.
                                           расположенных площадок built-to-suit, и клиенты
                                           готовы подождать и получить полностью
Источник: Cushman & Wakefield

41 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Складская недвижимость
В 2017 ГОДУ ТЕМПЫ СТРОИТЕЛЬСТВА СНИЗИЛИСЬ
Предложение. Московский регион

                                    Ежегодный ввод в эксплуатацию новых складских
                                    площадей, класс A и B, тыс. кв. м.                                               В 2017 году в эксплуатацию было введено 463 тыс.

463
                            тыс.                                                                                     кв. м новых складских площадей, что на 45% ниже
                                                                                                                     аналогичного показателя 2016 года. В 4-ом
                            кв. м
                                    1 800

                                    1 600
                                                                                                                     квартале 2017 года было введено 185 тыс. кв. м
                                                                                                                     новых складских площадей, что составляет 40% от
Новое строительство,                1 400
                                                                                                                     общегодового прироста.
класс А и B                         1 200

2017 г.                             1 000                                         2.0                                Низкие ставки аренды и большое количество
                                                                                                                     свободных складских площадей не стимулировало
                                     800

                                     600
                                                   CONTENT SLIDES TEMPLATES                                          девелоперов завершать строительство строящихся

703
                                                                                                                     объектов и начинать новое. Ситуация улучшилась
                            тыс.     400
                                                                                                                     в четвертом квартале, когда доля вакантных
                            кв. м
                                     200
                                                                                                                     площадей начала снижаться.
                                       0
                                            2009   2010   2011   2012    2013   2014    2015   2016   2017   2018F   В 2018 году темпы строительства увеличатся. В
Новое строительство,
                                                          Новое строительство   Прогноз
класс А и B                                                                                                          Московском регионе будет построено около 700
                                                                                                                     тыс. кв. м качественных складских площадей, на
2018 г. (прогноз)
                                                                                                                     60% из которых уже есть заключенные договора
                                    Источник: Cushman & Wakefield                                                    аренды и покупки.

Источник: Cushman & Wakefield

42 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Складская недвижимость
ПРЕДЛОЖЕНИЕ СОСРЕДОТОЧЕНО НА ЮГО-ВОСТОКЕ
Предложение. Московский регион

                                         ТОП-3 направлений по площади                      Распределение существующих складских
                                          Шоссе                       Доля    Площадь,     площадей, класс A и B, тыс. кв. м
                                                                              тыс. кв. м

                                          Симферопольское             18,9%   4 047

      9 911
                                тыс.                                                                                  Дмитровское
                                                                                                                          (A104)

                                кв. м
                                                                                                                      3 000
                                                                                                   Ленинградское                      Ярославское
                                          Новорязанское               15,7%   3 357                    (M10)          2 500              (M8)

                                                                                                                      2 000
Предложение, класс А                                            2.0                          Новорижское                                     Щелковское
                                          Дмитровское                 14,0%   3 001             (M9)                  1 500                   (A103)

Январь 2018 г.                          CONTENT SLIDES TEMPLATES                                                      1 000
                                                                                                                       500
                                                                                              Минское                                             Горьковское
                                         Источник: Cushman & Wakefield                         (M1)
                                                                                                                         0
                                                                                                                                                     (M7)
                                         Распределение складских площадей в регионе не

10 528
                                тыс.     меняется на протяжении длительного срока,              Киевское                                     Новорязанское
                                         однако в среднесрочной перспективе оно может
                                кв. м
                                                                                                  (MЗ)                                           (M5)

                                         измениться. Это связано с окончанием первого
                                                                                                        Калужское                     Каширское
                                         этапа реконструкции Горьковского, Калужского                    (A101)                         (M4)
Предложение, класс A                     и Ярославского шоссе, снижением цен на землю                               Симферопольское
2018 г. (прогноз)                        под строительство производственно-                                              (M2)

                                         логистических комплексов, реконструкцией                          30+ km    10-30 km   0-10 km   Moscow
                                         дорожной сети между ТТК и МКАД в Москве,
Источник: Cushman & Wakefield            ростом активности девелоперов.

43 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Складская недвижимость
СПРОС НА СКЛАДЫ СТАБИЛЕН
Спрос. Московский регион

                                    Объем арендованных и купленных площадей,
                                    классы A и B, тыс. кв. м                                      В 2017 году было арендовано и куплено 1 229 тыс.

1 229
                            тыс.                                                                  кв. м качественных складских площадей, что
                                                                                                  соответствует аналогичному показателю 2016
                            кв. м    1 400                                                        года.
                                     1 200
Арендовано и куплено,                                                                             Существенным отличием спроса 2017 от 2016 года
класс А и B                          1 000                                                        является снижение количества сделок. По
                                                                        2.0                       сравнению с 2016 годом количество сделок
2017 г.                               800
                                                                                                  снизилось на 25%.
                                      600     CONTENT SLIDES TEMPLATES
                                                                                                  В 2017 году спросом пользовались склады

1 200
                            тыс.      400
                                                                                                  большой площади. Размер среднего запроса в

                            кв. м
                                      200                                                         2017 году вырос на 25% и составил 16 тыс. кв. м.
                                        0                                                         Это явилось одной из причин низких темпов
Арендовано и куплено,                        2011   2012   2013 2014 2015 2016       2017 2018F   снижения доли свободных площадей в регионе.
                                                             Сумма закрытых сделок   Прогноз
класс А и B                                                                                       Не найдя готового склада необходимой площади,
2018 г. (прогноз)                                                                                 потребитель заключал договор на built-to-suit.
                                                                                                  По нашим прогнозам спрос на складские площади
                                    Источник: Cushman & Wakefield
                                                                                                  сохранится на уровне 2016-2017 гг. В 2018 г. будет
                                                                                                  арендовано и куплено около 1 200 тыс. кв. м.

44 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Складская недвижимость
ОСНОВНОЙ АРЕНДАТОР - РИТЕЙЛ
Спрос. Московский регион

                                Структура спроса
                                                                                              Доля розничных сетей в структуре арендованных

51
                                                                                              и купленных площадей всегда была самой
                                                                                              высокой. В этом году она составила 51%. В этом
                            %   Дистрибьюция - 16,9%                   Дистрибьюция - 19,3%
                                                                                              сегменте традиционно заключаются сделки на
                                                                                              самые большие площади. Средний размер сделки
                                                                       Логистика - 11,1%
Доля розничных сетей в           Логистика - 16,2%
                                                                                              с розничными сетями в 2017 году составил 30 тыс.
структуре спроса в 2017 г.                                             Производство - 15,2%   кв. м, что почти на 47% выше среднего показателя
                                Производство - 18,2%            2.0
                                                                       Прочие - 3,0%          по рынку. Следует отметить рост доли сегмента
                                            CONTENT SLIDES TEMPLATES
                                Прочие - 2,6%                                                 «Одежда и обувь» с 5% в 2016 г. до 30% в 2017 и
                                                                                              снижение долей сегмента «еда и напитки» с 27% в

30
                                Ритейл - 46,1%                         Ритейл - 51,1%         2016 до 12% до 2017.

                            %                                                                 Отмечаемая нами в конце 2016 года тенденция
                                                                                              роста спроса на складские площади со стороны
Доля компаний сегмента                                                                        производственных и логистических компаний в
                                                       2016     2017
«одежда и обувь» в структуре                                                                  2017 году не получила продолжения. После роста
спроса в 2017 г.                                                                              их доли в 2016 году до 18% и 16% соответственно, в
                                                                                              2017 году их доля снизилась до показателей 2015
                                Источник: Cushman & Wakefield                                 года.

45 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Складская недвижимость

РЕГИОНЫ РОССИИ                                      2.0

                                 CONTENT SLIDES TEMPLATES
Спрос на склады остается высоким. Девелоперы предпочитают built-to-suit
спекулятивному строительству.

46 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Складская недвижимость
ТЕНДЕНЦИЯ СНИЖЕНИЯ ТЕМПОВ СТРОИТЕЛЬСТВА
ПРОДОЛЖИЛАСЬ
Предложение. Регионы

                                    Ежегодный ввод в эксплуатацию новых складских
                                    площадей, класс A и B, тыс. кв. м.                                               В 2017 году в регионах было построено 377 тыс. кв.

377
                            тыс.                                                                                     м качественных складских площадей, что на 195
                                                                                                                     тыс. кв. м ниже показателей 2016 года.
                            кв. м
                                     1 000

                                                                                                                     48% новых площадей было построено в
                                      800
Новое строительство,                                                                                                 Новосибирской, Самарской областях и
класс А и B                                                                                                          Приморском крае. По темпам строительства эти
                                      600
2017 г.                                                                              2.0                             регионы опередили в 2017 году Санкт-Петербург,
                                                                                                                     который традиционно является вторым, после
                                      400
                                                CONTENT SLIDES TEMPLATES                                             Москвы по темпам нового строительства. Рост

525
                                                                                                                     предложения в Санкт-Петербурге оказался самым
                            тыс.      200
                                                                                                                     низким за последние 6 лет. Это привело к
                            кв. м       0
                                             2010   2011      2012    2013     2014     2015   2016   2017   2018F
                                                                                                                     дефициту складских площадей и росту
                                                                                                                     запрашиваемых ставок аренды в этом регионе.
Новое строительство,                                       Новое строительство      Прогноз
                                                                                                                     По предварительным прогнозам в 2018 году
класс А и B                                                                                                          темпы нового строительства будут выше на 30% –
2018г. (прогноз)                                                                                                     будет построено около 525 тыс. кв. м новых
                                    Источник: Cushman & Wakefield                                                    складских площадей. На 57% из них уже
                                                                                                                     заключены предварительные договоры аренды и
                                                                                                                     продажи.

47 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Складская недвижимость
СПРОС НА СКЛАДЫ В РЕГИОНАХ ВЫРОС
Спрос. Регионы

                                    Объем арендованных и купленных площадей,
                                    классы A и B, тыс. кв. м                                                В регионах результат 2017 года оказался лучше

626
                            тыс.       700
                                                                                                            2016 года по всем показателям. Объем
                                                                                                            заключенных сделок увеличился на 72% и
                            кв. м      600
                                                                                                            составил 626 тыс. кв. м. На 60% увеличилось
                                                                                                            количество сделок. Средний размер сделки в 2017
Арендовано и куплено,                  500                                                                  году составил 9 тыс. кв. м, что выше аналогичного
класс А и B                            400                                                                  показателя 2016 года на 14%. Таким образом,
                                                                             2.0
2017 г.                                                                                                     двухлетний тренд сокращения объема
                                       300
                                              CONTENT SLIDES TEMPLATES                                      заключенных сделок прекратился.

600
                                                                                                            Традиционно, большинство сделок совершается в
                            тыс.
                                       200

                                       100                                                                  Санкт-Петербурге. В 2017 году в этом регионе
                            кв. м       0
                                                                                                            было заключено 30% сделок. Второй регион по
                                                                                                            объему сделок – Екатеринбург, на этот регион
                                             2011   2012   2013     2014     2015     2016   2017   2018F
Арендовано и куплено,                                Сумма закрытых сделок         Прогноз
                                                                                                            пришлось 24% региональных сделок 2017 года.
класс А и B                                                                                                 Мы прогнозируем, что спрос на складские
2018 г. (прогноз)                                                                                           площади в регионах в следующем году
                                    Источник: Cushman & Wakefield                                           сохраниться. Объем заключенных сделок будет на
                                                                                                            уровне 2017 года и составит около 600 тыс. кв. м.

48 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Складская недвижимость
ОСНОВНОЙ АРЕНДАТОР - РИТЕЙЛ
Спрос. Регионы

                                Структура спроса
                                                                                               Устойчивая тенденция в регионах - более 50%

56
                                                                                               арендованных и купленных площадей приходится
                                Дистрибьюция - 4,7%                     Дистрибьюция - 15,12   на компании сегмента розничной торговли.
                            %   Логистика - 24,6%                                              Вторая устойчивая тенденция – около 30%
                                                                        Логистика - 11,3%
Доля розничных сетей в                                                                         арендуемых площадей предназначены для
структуре спроса в 2017 г                                                                      хранения продуктов питания.
                                Производство - 9,7%                     Производство - 17,9%
                                                                2.0
                                                                        Прочие - 0,0%          Доля остальных сегментов сильно варьируется от
                                Прочие - 1,1%
                                            CONTENT SLIDES TEMPLATES                           года к году и четкой тенденции не
                                                                                               прослеживается.

30
                                 Ритейл - 59,9%                         Ритейл - 55,6%         Мы предполагаем, что в 2018 году тенденции
                                                                                               сохранятся. Спрос со стороны розничных сетей и
                            %                                                                  компаний сегмента «продукты питания»
Доля компаний сегмента                                                                         останется на прежнем уровне.
«продукты питания» в
                                                      2016      .2017

структуре спроса в 2017 г.

                                Источник: Cushman & Wakefield

49 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Складская недвижимость
КЛЮЧЕВЫЕ ПРОЕКТЫ И СДЕЛКИ
Предложение и спрос. Москва и регионы

Ключевые складские проекты в 2017 году                                                      Ключевые сделки в 2017 году
Проект            Шоссе              Регион        Расстояние   Общая        Ввод в           Арендатор/Покупатель   Проект                  Регион         Вид       Общая
                                                   от города,   площадь,     эксплуата-                                                                     сделки    площадь,
                                                   км           тыс. кв. м   цию                                                                                      тыс. кв. м

Ориентир          Ленинградское      Москва        40           81,21        1, 4 кв.         Wildberries            Индустриальный парк     Москва         ген.        146,0
Север-2                                                                                                              Коледино                               подряд

PNK Парк-         Симферопольское    Москва        39           50,1         4.кв.
                                                                                              Утконос                Ориентир Север          Москва         продажа      68,7
Валищево

FM Logistic       Горьковское        Москва        29           50           1 кв.        2.0 Детский мир            ТЛК Южноуральский       Челябинск      аренда       46,1
Электрроугли

Технопарк         Горьковское        Москва        44    CONTENT
                                                           48,22 4 кв.SLIDES    TEMPLATES
                                                                           X5 Retail group Ориентир Север-2                                  Москва         аренда       45,1
Успенский

Дмитров ЛП        Дмитровское        Москва        30           26,6         3 кв.            KSS                    Фрейт Вилладж Ворсино   Калуга         продажа      36,6

СК Октавиан       Токсовское         Санкт-        18           18,11        1 кв.            Auchan                 Самаратрансавто         Самара         аренда       35,3
                                     Петербург

А Плюс Парк       Краснокамская      Пермь         19           26,37        2 кв.            Монетка                А Плюс Екатеринбург     Екатеринбург   ген.         34,0
Пермь             объездная дорога                                                                                                                          подряд

Авиаполис         Владивосток-порт   Владивосток   48           46,82        1, 3 кв.         Auchan                 ПНК Парк Косулино       Екатеринбург   аренда       30,4
Янковский         Восточный
                                                                                              Makita                 Складской комплекс      Москва         аренда       26,5
Сибирский         Омский тракт       Новосибирск   2            71,5         4 кв.
                                                                                                                     Пушкино

Самаратрансавто   Утевская ул.       Самара        0            65           3, 4 кв.         Красное&Белое          Ролси                   Екатеринбург   аренда       24,6

50 | #MARKETBEAT: Q4—2017
>60
                                                                                        тыс.
                                                                                        номеров
                                                                 Номерной фонд коллективных средств
Раздел 2                                                         размещения Москвы
                                 4.7

ГОСТИНИЧНАЯ
                                                                 Оценка Правительства Москвы на конец 2017 г.
         DEVIDER SLIDE TEMPLATES
                                                                                        тыс.
НЕДВИЖИМОСТЬ                                                     19,3                   номеров
                                                                 Номерной фонд современного качества
                                                                 Оценка Cushman & Wakefield на конец 2017 г.

•     Основной мотив 2017 года - стабилизация

                                                                 1 661 номер
      достигнутых показателей, с достижением
      рекордных для рынка показателей загрузки (72,8%)
      за счет некоторого сокращения средней цены на
      номер (-2,1% в рублях).                                    в 6 гостиничных проектах
               DEVIDER SLIDE BACKGROUND                          Чистый прирост предложения за 2017 год
•     Существенный прирост предложения (9,4%) за счет
                    your background image for red section here
      открытияPlace
                6 новых    гостиниц с суммарным номерным
      фондом в 1661 единицы.
•     Сдерживающие факторы для показателя цены на
      номер - чувствительность спроса к цене (на фоне
      нового предложения) плюс дальнейшее укрепление
                                                                 541                    номер
                                                                 в 2 гостиничных проектах
      рубля (прирост средней цены в долларах США -               Чистый прирост предложения в 4 кв. 2017 г.
      12,2%).

51 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Гостиничная недвижимость
ВЫСОКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ АКТИВНОСТЬ
Основной объем прироста - в среднеценовом и экономичном сегментах.

                                                 Новое предложение в 2017 г.
                                                 ПРОЕКТ                                        НОМЕРНОЙ ФОНД   ОТКРЫТИЕ
                                                 Хилтон Гарден Инн Красносельская                   292           Q1

1661 номеров
                                                 Ибис Октябрьское поле                              240           Q2
                                                 Ибис Баджет Октябрьское поле (Панфиловская)        114           Q2

                                                 Азимут Москва Смоленская                           474          Q2-Q3
Новое предложение в 2017 г.                                              2.0
                                                 Холидей Инн Экспресс Павелецкая                    243           Q4
6 гостиничных проектов
                                               CONTENT          SLIDES TEMPLATES
                                                Хайатт Ридженси Москва Петровский Парк              298           Q4

                                                 ИТОГО                                             1 661

80                          %
Основная доля нового предложения
                                                 5 из 6 новых гостиниц (более 80% нового номерного фонда) относятся к
                                                 среднеценовой или экономичной категории. Единственный открытый отель
                                                 высокого класса (Upper-Upscale) – Хайатт Ридженси Петровский Парк.
Сегмент среднеценового и экономичного уровня

Источник: Cushman & Wakefield

52 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Гостиничная недвижимость
РЕКОРДНЫЕ ТЕМПЫ РОСТА ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Основная причина – отложенные из-за кризиса сроки завершения строительства.

                                  10-летняя динамика изменения номерного фонда
                                                                                 Объем рынка качественного предложения вырос в

9,4
                                                                                 2017 г. на рекордные за последние 6 лет 9,4%. За
                                                                                 10-летний период наблюдений (2007-2016 гг.)
                            %                                                    средний темп роста качественного предложения
                                                                                 составлял 8,5%.
Прирост к 2016 г.
Выше, чем средний прирост за 10
лет наблюдений (8,5%)                                             2.0
                                                                                 Основной причиной подобного подъема являются
                                           CONTENT SLIDES TEMPLATES              отложенные сроки завершения проектов, начатых
                                                                                 до кризиса 2014-2015 гг. Данная тенденция
                                                                                 является повторением всплеска роста
                                                                                 предложения в 2010-2011 гг., когда после
                                                                                 завершения кризиса 2008-2009 гг. предложение
                                                                                 увеличилось на 21% и 10%, соответственно.

                                  Источник: Cushman & Wakefield

53 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Гостиничная недвижимость
ПОИСКИ БАЛАНСА МЕЖДУ СПРОСОМ И ПРЕДЛОЖЕНИЕМ
Рекордная загрузка при незначительном сокращении средней цены на номер.

  72,8%                                                      -2,1%
                            Среднегодовой уровень                                     Изменение средней
                            загрузки в 2017 г.                                        цены на номер (руб.)
                            Для рынка в целом                                         Для рынка в целом

Загрузка за 12 мес. 2017 г. по сегментам        ADR за 12 мес. 2017 г. по сегментам          Среднерыночный уровень загрузки для гостиниц
                                                                                             современного качества в 2017 г. составил 72,8%
                                                                                             (+0,8 процентных пунктов к результатам 2016 г.),
                                                                                             что является рекордным уровнем рынка за 12-
                                                                                             летний период наблюдений.
                                                                    2.0

                                            CONTENT SLIDES TEMPLATESКачественное увеличение предложения за счет
                                                                                             номеров среднеценового и экономичного
                                                                                             стандарта, а также эффект «низкой базы» (когда
                                                                                             новые гостиничные номера сначала предлагаются
                                                                                             по заведомо более низким, чем у действующих
                                                                                             гостиниц, ценам размещения), повлияло на
                                                                                             итоговую стоимость среднего по Москве
                                                                                             размещения, которое снизилось по сравнению с
                                                                                             2016 годом на 2,1% (с 6.710 руб. до 6.567 руб.), при
                                                                                             том, что в каждом отдельном сегменте цены на
                                                                                             размещение росли.

54 | #MARKETBEAT: Q4—2017
Вы также можете почитать
СЛЕДУЮЩИЕ СЛАЙДЫ ... Отмена