Обзор жилищного сектора Китая

 
СЛЕДУЮЩИЕ СЛАЙДЫ
Обзор жилищного сектора Китая
Обзор жилищного сектора Китая

                                1
Демографическая ситуация
 Китай – крупнейшая по численности
  страна в мире (1,4 млрд человек, 19%             Численность населения Китая, Индии и России, млн чел.
  мирового населения), но прирост                                                                                        Прогноз
  населения замедляется                             1 800
 Старение населения и низкий уровень               1 600
  рождаемости – главные вызовы
                                                    1 400
  демографической политики
                                                    1 200
 Численность трудоспособного населения
                                                    1 000
  уже достигла своего пика
                                                     800
 Доля населения старше 65 лет, по
  прогнозам Всемирного банка, к 2050 г.              600
  вырастет в 3 раза с 9% до 27% (в России –          400
  в 1,5 раза c 14% до 21%)                           200
 В конце 2013 года Правительство объявило               0
  о постепенной отмене политики «1 семья –                1960     1970    1980     1990   2000   2010   2020   2030   2040    2050
  1 ребенок», которая действовала в Китае с
                                                             Китай               Индия        Россия
  1979 г.
                                                   Доля городского населения в Китае, Индии и России, %
                                                                                                                         Прогноз
 Государственная стратегия на 2014-2020 гг.
  предполагает сохранение высоких темпов            90
  урбанизации населения: к 2020 г. доля
                                                    80
  зарегистрированного городского населения
  достигнет 63% (+13% к текущему уровню)            70
                                                    60
 Крупнейшие города – основные точки роста
                                                    50
  численности населения (+50% за последние
  10 лет)                                           40
                                                    30
 Главные вызовы жилищной политики:
  проблема пустующего жилья в селах и               20
  дефицит жилья в городах                           10
                                                     0
                                                      1960       1970     1980     1990    2000   2010   2020   2030    2040    2050

Источники: World Bank, Nomura Research Institute             Китай               Индия        Россия                                   2
Макроэкономика и уровень доходов населения

  Китай – вторая (после США) по величине экономика в                                        Ключевые показатели, 2015 г.                                    Китай             Россия
   мире
  Юань включен в список резервных валют                                                     ВВП, трлн долл.                                                      8,8               1,6
  Инвестиции в недвижимость – драйвер экономического                                        ВВП на душу населения, долл.                                     6 392                11 263
   роста
                                                                                             Ставка рефинансирования, %
  Несмотря на высокие объемы строительства в 2015 г.                                                                                                             4,35              11
                                                                                             годовых
   темпы роста ВВП - наименьшие за последние 25 лет
  Устойчивый рост ВВП, умеренная инфляция и рост                                            Инфляция, март 2016 г. % г/г                                         2,3               7,3
   доходов населения способствуют росту                                                      Доходность 5 летних гос. облигаций,
   потребительского спроса: оборот розничной торговли                                                                                                             2,65              9,73
                                                                                             на 14.04.2016, %
   в 2015 г. вырос на 10,2% (г/г)
                                                                                             Средние доходы населения, долл. в
  Целевые ориентиры темпы роста на 2017-2020 годы –                                                                                                              282               459
                                                                                             мес. на чел.
   6-7% в год
                                                                                             Доля населения, живущая за
                                                                                                                                                                  5,0               13,4
                                                                                             национальной чертой бедности, %

   Темпы роста ВВП в Китае и в России, г/г, %                                                Инфляция в Китае и в России, среднегодовая, %
                     14,2                                                                                                                                                              15,5
 15                                                                                          16
              12,7                                                                                                            14,1
      11,3                                   10,6                                            14     12,7
                             9,6     9,2             9,5                                                                              11,7
 10              8,2   8,5                                                                   12
                                                             7,8     7,7     7,3
        6,4                                                                          6,9                     9,7
                               5,2                                                           10                          9
                                               4,5     4,3                                                                                            8,4
  5                                                            3,4                                                                                                             7,8
                                                                                              8                                               6,9                        6,8
                                                                       1,3     0,7                                           5,9
                                                                                              6                                                     5,4       5,1
                                                                                                                   4,8
  0
                                                                                              4                                             3,3
                                                                                                                                                            2,6     2,6
                                                                                                  1,8      1,5                                                                 2
                                                                                              2                                                                                      1,4
 -5                                                                                   -3,7
                                                                                              0
         Китай       Россия                                                                                                          -0,7
-10                                   -7,8                                                   -2
      2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015                                      2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
                                                                                                    Китай        Россия
Курс доллара к юаню – 6,5, к рублю - 66
Источники: Reuters, World Bank, Росстат, Национальное бюро статистики Китая                                                                                                                   3
Государственная жилищная политика

  До 1978 г. все жилье строилось предприятиями и распределялось между работниками в зависимости от выслуги лет и состава семьи. Эта
   практика официально была запрещена в 1998 году
  С 1978 г. по 1998 г. в стране проводилась приватизация: за символическую плату можно было приобрести в собственность жилье,
   предоставленное предприятием
  Активные реформы жилищного сектора начались после Азиатского финансового кризиса 1997 г., когда государство стало рассматривать
   сектор недвижимости как один из драйверов экономического роста
  На текущий момент Правительство КНР активно стимулирует и финансирует развитие доступного и арендного жилья для семей с
   невысокими доходами, в т.ч. предоставляет жилищные субсидии
  С 1 июля 2006 г. любой проект строительства рыночного жилья должен предусматривать строительство небольших квартир
   (до 90 кв. м), в т.ч. доступного жилья, в размере не менее 70% всей площади проекта
  В марте 2014 г. Правительство КНР приняло Программу урбанизации на 2014-2020 гг., в которой основной акцент делается на строительство
   доступного жилья за счет средств федерального бюджета
    •   В рамках национальной программы по строительству доступного жилья цели на 2015 г. по вводу 4,8 млн квартир и началу строительства
        7,5 млн квартир были выполнены досрочно
  C 1991 г. поддержка семьям с низкими доходами в приобретении жилья оказывается через Фонды жилищных сбережений
  Инструменты контроля рынка недвижимости:
    •   Ипотечное кредитование и кредитование застройщиков:
        ‒ Ставки по кредитам
        ‒ Минимальная доля первоначального взноса при приобретении первого/второго жилья
    •   Предложение земельных участков:
        ‒ Рост цен/арендных ставок за право строительства на земельных участках
        ‒ Сокращение земельных участков для жилищного строительства
        ‒ Увеличение доли доступного жилья в реализуемых застройщиками проектов
    •   Изменение «ценза оседлости»:
        ‒ Изменение периода, в течение которого необходимо постоянно проживать в городе и платить налоги, для получения разрешения на
          приобретение жилья
    •   Ограничение количества квартир, которое может приобрести один житель

Источник: «Understanding Residential Real Estate in China» (IMF), T.Shao “China’s Housing Development Strategy in New Normal”, 2016     4
Типология жилья в Китае
                                                               Право
  Тип жилья                            Целевая                 собственности/             Уровень
  (год появления)                      аудитория               владения                   цен/аренды            Описание
  Реформенное жилье (1978)             Все                     Собственность,   Ниже рыночного Жилье, приобретенное жильцами по низким ценам в
                                                               продажа возможна                рамках приватизации.
                                                               после 5 лет с                   Запрещено сдавать в аренду
                                                               выплатой 30%
                                                               прибыли от
                                                               продажи
                                                               государству
  Рыночное жилье (1978)                Семьи со                Собственность, без Рыночный                      Квартиры, загородные дома и дачи, строящиеся и
                                       средними и              ограничений по                                   продающиеся по рыночным ценам
                                       высокими                продаже
                                       доходами
  Доступное жилье (1994)1              Семьи с доходами        Собственность,    Ниже рыночного                 Строительство осуществляется государственными или
                                       ниже средних,           продажа ранее 5   на 20-25%                      частными застройщиками с нормой прибыли не более
                                       нуждающиеся в           лет возможна по                                  3%. Предоставляются налоговые льготы, льготы по
                                       жилье                   цене, не                                         строительству инфраструктуры и земельные участки по
                                                               превышающей                                      сниженным ценам или бесплатно.
                                                               цену приобретения                                Площадь квартир ограничена – 60-80 кв. м
                                                                                                                Требования к места общего пользования и к отделке
                                                                                                                здания ниже, чем для рыночного жилья
  Государственное арендное             Все, в т.ч.             Аренда без права           Рыночный              Жилье сдается в аренду государством или по его
  жилье (1998)                         внутренние              приобретения                                     поручению
                                       мигранты                                                                 Арендаторам с низкими доходами доступна ежемесячная
                                                                                                                жилищная субсидия, размер которой устанавливается
                                                                                                                местными властями
  Социальное арендное                  Семьи с низкими         Аренда без права           Ниже рыночного Уровень арендных ставок устанавливается государством.
  жилье (2010)2                        доходами,               приобретения                              С учетом субсидий уровень ставок может составлять 5%
                                       нуждающиеся в                                                     от рыночного уровня
                                       жилье                                                             Площадь жилья: 35 кв. м (1-комнатная квартира),
                                                                                                         45 кв. м (2-комнатная), 55 кв. м (3-комнатная)

Примечание: местные органы власти самостоятельно определяют критерии нуждаемости в жилье и достаточности доходов
1 Планируется отмена
2 С 2014 г. является отдельным сегментом государственного арендного жилья
Источники: Nomura Research Institute, Y.Huang “Low-income Housing in Chinese Cities: Policies and Practices” //China Quarterly, December 2012
                                                                                                                                                                 5
Жилищные условия

 Особенности Китая                                                                          Китай                  Россия
  За 35 лет обеспеченность жильем
   выросла в 10 раз                                                                          261 млн жилых ед.     46 млн жилых ед.
                                                               Городской
  В результате массовой приватизации                          жилищный фонд                 Общая площадь –       Общая площадь –
   в 1990е 90% семей имеют в                                                                  20,9 млрд кв. м        2,5 млрд кв. м
   собственности квартиру, в том
   числе 12% семей - 2 и более                                 Обеспеченность
   квартиры                                                                                  28 кв. м на
                                                               жильем городского                                    23 кв. м на человека
  Потребность в новом жилье на                                                               человека
                                                               населения
   ближайшие 15 лет оценивается в
   175 млн жилых единиц, в том числе в
   социальном жилье –                                          Средняя площадь
   50 млн единиц (19% городского                               квартиры в                    80 кв. м              54 кв. м
   жилищного фонда)                                            городах
  270 млн внутренних мигрантов (19%
   населения) живут в городах, но не                                                         89% - в               83% - в
   имеют прав на приобретение                                  Структура жилья                собственности          собственности
   недвижимости (нет прописки)                                                               11% - арендуется      17% - арендуется
  При этом 22% квартир,
   преимущественно в небольших и
   средних городах, пустуют                                    Наличие кухни в
   (формирование городов – призраков)
                                                                                             85%                   94%
                                                               квартире
  Здания и квартиры могут находиться в
   частной собственности сроком до
   70 лет, а земельный участок                                 Отсутствует
   предоставляется в аренду.                                                                 35%                   17%
                                                               водопровод
  На текущий момент возможности
   продления срока собственности не
   определены                                                 По традиции, жених должен иметь собственную квартиру. По
                                                              оценкам, до трети всех продаж жилья в Китае – для предстоящей
                                                              свадьбы
Источники: данные переписей населения России и Китая, Росстат, China International Capital Corporation, Vanguard                        6
Ипотечное кредитование

                                                                                                Китай, 2014 г.      Россия, 2015 г.

   Ипотечное кредитование начало развиваться                          Задолженность по         1,6 трлн долл.      59,1 млрд долл.
    с 1999 г.                                                          ипотеке                  (10,6 трлн юаней)   (3,9 трлн руб.)
   Кредитование осуществляют                                          Доля ипотечного
    государственные банки (реализуется                                 кредитования             13%                 9%
    пилотный проект по созданию частных                                кредитном портфеле
    банков)
                                                                       Задолженность по
   Основные участники рынка: Промышленно-                             ипотеке, на душу         1 176 долл.         411 долл.
    коммерческий банк Китая, Строительный                              населения
    банк Китая, Сельскохозяйственный банк
    Китая                                                              Задолженность по
                                                                                                19,4%               4,7%
                                                                       ипотеке, % к ВВП
   Стандарты кредитования (доля
    первоначального взноса, доля платежа в
    доходе) регулируются государством:                                 Доля семей с ипотекой    18% (2015)          6%
            первоначальный взнос для первого
             жилья – 20-30%
                                                                       Объем выдачи             246 млрд долл.      17 млрд долл.
            для второго – 40-60%                                      ипотечных кредитов       (1,6 трлн юаней)    (1,1 трлн руб.)
            доля платежа в доходе – 30-50%
                                                                       Объем выдачи
   Кредиты, в основном, с переменной ставкой,
                                                                       ипотечных кредитов, на   180 долл.           119 долл.
    привязанной к индикативным ставкам                                 душу населения
    Народного банка Китая
   Рынок ИЦБ в Китае не развит. Выпуски ИЦБ                           Средние ставки по
                                                                                                4-5%                11-14%
    были прекращены в 2009 г. как защита от                            ипотеке
    последствий мирового финансового кризиса,
    причиной которого стал ипотечной сектор в                          Доля ипотечных           0,3%                3,0%
    США                                                                кредитов с просрочкой    (5 млрд долл.,      (2 млрд долл.,
                                                                       90+                      30 млрд юаней)      130 млрд руб.)
   В 2014 г. принято решение возобновить
    подготовку к пилотным выпускам ИЦБ

Источники: Банк России, Народный банк Китая, Financial Times, Forbes                                                                  7
Строительный сектор Китая

                                                                                                           Китай, 2015 г.1          Россия, 2015 г.2

 Строительный сектор – крупнейший в мире. Вклад в
  ВВП – 6% (объем выпуска – 26% от ВВП)                                           Ввод жилья                738 млн кв. м           50 млн кв. м

 Активный рост инвестиций в недвижимость начался в
  1998 г. после перехода к политики стимулирования                                Количество
  строительства жилья на рыночных условиях                                        построенных               6,7 млн                 0,9 млн
                                                                                  квартир
 Инвестиции в недвижимость составляют 8% ВВП, а с
  учетом влияния на другие отрасли - до 30% ВВП
                                                                                  Ввод жилья на душу
 Из общего объема инвестиций в недвижимость в                                    населения
                                                                                                            0,53 кв. м/чел.         0,35 кв. м/чел
  1,5 трлн долл. (9,6 трлн юаней) в 2015 г., 70% -
  инвестиции в жилье
                                                                                  Средняя площадь
 В секторе жилищного строительства работает 15%                                                            110 кв. м
                                                                                  построенной                                       54 кв. м
  занятого городского населения                                                                             (2013 г.)
                                                                                  квартиры
 88% рынка строительства занимают частные
  строительные компании. Государственные компании
  занимаются, в основном, строительством                                           Строительство рыночного жилья, млн кв. м
  инфраструктуры
 40% строительства осуществляется путем                                       6000
  реконструкции застроенных территорий                                         5000
                                                                               4000
 В 2014 г. Народный банк Китая предоставил
                                                                               3000
  Китайскому банку развития (институт развития в
                                                                               2000
  финансовой сфере) кредитную линию в 166 млрд
                                                                               1000
  долл. (1,08 трлн юаней) под 3,1% годовых для
  расширения долгосрочного финансирования проектов                                0
  по реконструкции трущоб, созданию городской
  инфраструктуры

                                                                                  В процессе строительства          Начато        Введено
1 Только жилье, предназначенное для свободной продажи на рынке
2 Квартиры в многоквартирных жилых домах
Источник: Источник: Национальное бюро статистики Китая, Росстат, Народный банк Китая, Nomura Research Institute, T.Shao “China’s Housing Development
Strategy in New Normal”, 2016; EUSME “The Construction Sector in China”, 2015                                                                          8
Особенности рынка жилья
                                                                          Изменение цен жилье и индекса CSI300
  Рынок жилья характеризуется цикличностью и активной
                                                                                                                            Ужесточение
   ролью государства по его регулированию                                                                                     условий
  Объем продаж рыночного жилья составляет 1,2 млрд кв.                   10                                                                     5000
   м (1,2 трлн долл., 7,6 трлн юаней), из которых в                        8
   4 крупнейших городах – 10%, а в средних городах – 50%                                                                                         4500
                                                                           6
  Более 80% жилья приобретается в процессе
                                                                           4                                                                     4000
   строительства (как правило, за год и более до ввода в
   эксплуатацию)                                                           2
                                                                                                                                                 3500
                                                                           0
  После спада в 2014 г., рынок снова переживает период
   активного роста – цены на жилье в крупнейших городах                   -2                                                                     3000
   растут рекордными темпами. Основные причины:                           -4
                                                                                                                                                 2500
    ‒ Смягчение условий кредитования и приобретения                       -6
      жилья                                                               -8                                                                     2000
    ‒ Внутренняя миграция населения в крупнейшие города                        2011        2012        2013         2014     2015         2016

    ‒ Жилье – привлекательный актив для сбережений в
      условиях нулевых реальных ставок по депозитам,                                  Прирост цен на жилье, % г/г
      падения китайского фондового рынка и отсутствия
                                                                                      Индекс фондовой биржи Китая CSI300 (прав. шкала)
      доступа населения к зарубежным рынкам
                                                                                       Падение цен на жилье

  В средних и малых городах наблюдаются значительные объемы непроданного жилья (120% годовых продаж) и отсутствие спроса
   Основные причины:
    ‒ Избыток предложения жилья, т.к. для местных органов власти предоставление земли под строительство является ключевым
      источником дохода (более 60% всех доходов), а налог на недвижимость – пока пилотный проект
    ‒ Низкий спрос из-за ограничений на возможность получения регистрации и перетока населения на рынки крупнейших городов
  Значительные объемы жилья в стадии строительства (5,2 млрд кв. м, 700% годовых продаж) в будущем усугубят эту ситуацию
  Двойственная задача государства: ограничить рост цен и спрос в крупнейших городах, но стимулировать продажи жилья
   в малых и средних городах

Источники: Reuters, Народный банк Китая, «Understanding Residential Real Estate in China» (IMF), T.Shao “China’s Housing Development
Strategy in New Normal”, 2016
                                                                                                                                                    9
Фонд жилищных сбережений (Housing provident fund)
 В мае 1991 г. в Шанхае - пилотный проект поддержки работников со средними и низкими доходами в
  приобретении жилья – Фонд жилищных сбережений Шанхая
 В 1999 г. - распространение на всю страну: во всех городах были созданы аналогичные фонды, в которых
  формируются пенсионные накопления работников
 Участниками фондов, в соответствии с законом, должны являться все работники и все работодатели в
  стране
 С момента создания, в фондах открыто 217 млн счетов, на которые работники перечислили 1,4 трлн долл.
  (9,2 трлн юаней). Около 100 млн работников улучшили свои жилищные условия с использованием
  накопленных средств и кредитов фондов.

                                                                                                         Направления использования
                                                                                                         накопленных работником
 Работник                                                                                                средств в Фонде
                                           1
                                                       Фонд жилищных                                      До выхода на пенсию
                                                       сбережений                                                            Возможно получение
                                                                                                          1   Покупка
                                                       (ставка по накоплениям                                                льготного кредита1 от
                                                                                                              квартиры
                                                        0,35-1,35% годовых)                                                  Фонда - ставка 2,75%-
                                           2                                                                  Ремонт жилья
 Работодатель                                                                                             2                  3,25% годовых

                                                                                             3            3   Ежемесячные субсидии на оплату
                                                                                                              аренды жилья
1 Работник ежемесячно вносит от 5 до 12% зарплаты2 на
   персонифицированный счет, данная сумма не облагается налогом
                                                                                                          После выхода на пенсию
2 Работодатель вносит сумму равную взносу работника на
   персонифицированный счет
                                                                                                          4   Любые цели
3 Работник использует накопленные в Фонде средства на жилищные цели
   или может получить накопления при выходе на пенсию

1 Размер кредита пропорционален размеру накоплений, максимальный размер кредита устанавливается местными властями
2 Минимальный процент взносов в фонд устанавливается местными властями с учетом занимаемой должности
                                                                                                                                                     10
Вы также можете почитать
СЛЕДУЮЩИЕ СЛАЙДЫ ... Отмена