Обзор жилищного сектора Китая
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
Обзор жилищного сектора Китая
1Демографическая ситуация
Китай – крупнейшая по численности
страна в мире (1,4 млрд человек, 19% Численность населения Китая, Индии и России, млн чел.
мирового населения), но прирост Прогноз
населения замедляется 1 800
Старение населения и низкий уровень 1 600
рождаемости – главные вызовы
1 400
демографической политики
1 200
Численность трудоспособного населения
1 000
уже достигла своего пика
800
Доля населения старше 65 лет, по
прогнозам Всемирного банка, к 2050 г. 600
вырастет в 3 раза с 9% до 27% (в России – 400
в 1,5 раза c 14% до 21%) 200
В конце 2013 года Правительство объявило 0
о постепенной отмене политики «1 семья – 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050
1 ребенок», которая действовала в Китае с
Китай Индия Россия
1979 г.
Доля городского населения в Китае, Индии и России, %
Прогноз
Государственная стратегия на 2014-2020 гг.
предполагает сохранение высоких темпов 90
урбанизации населения: к 2020 г. доля
80
зарегистрированного городского населения
достигнет 63% (+13% к текущему уровню) 70
60
Крупнейшие города – основные точки роста
50
численности населения (+50% за последние
10 лет) 40
30
Главные вызовы жилищной политики:
проблема пустующего жилья в селах и 20
дефицит жилья в городах 10
0
1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050
Источники: World Bank, Nomura Research Institute Китай Индия Россия 2Макроэкономика и уровень доходов населения
Китай – вторая (после США) по величине экономика в Ключевые показатели, 2015 г. Китай Россия
мире
Юань включен в список резервных валют ВВП, трлн долл. 8,8 1,6
Инвестиции в недвижимость – драйвер экономического ВВП на душу населения, долл. 6 392 11 263
роста
Ставка рефинансирования, %
Несмотря на высокие объемы строительства в 2015 г. 4,35 11
годовых
темпы роста ВВП - наименьшие за последние 25 лет
Устойчивый рост ВВП, умеренная инфляция и рост Инфляция, март 2016 г. % г/г 2,3 7,3
доходов населения способствуют росту Доходность 5 летних гос. облигаций,
потребительского спроса: оборот розничной торговли 2,65 9,73
на 14.04.2016, %
в 2015 г. вырос на 10,2% (г/г)
Средние доходы населения, долл. в
Целевые ориентиры темпы роста на 2017-2020 годы – 282 459
мес. на чел.
6-7% в год
Доля населения, живущая за
5,0 13,4
национальной чертой бедности, %
Темпы роста ВВП в Китае и в России, г/г, % Инфляция в Китае и в России, среднегодовая, %
14,2 15,5
15 16
12,7 14,1
11,3 10,6 14 12,7
9,6 9,2 9,5 11,7
10 8,2 8,5 12
7,8 7,7 7,3
6,4 6,9 9,7
5,2 10 9
4,5 4,3 8,4
5 3,4 7,8
8 6,9 6,8
1,3 0,7 5,9
6 5,4 5,1
4,8
0
4 3,3
2,6 2,6
1,8 1,5 2
2 1,4
-5 -3,7
0
Китай Россия -0,7
-10 -7,8 -2
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Китай Россия
Курс доллара к юаню – 6,5, к рублю - 66
Источники: Reuters, World Bank, Росстат, Национальное бюро статистики Китая 3Государственная жилищная политика
До 1978 г. все жилье строилось предприятиями и распределялось между работниками в зависимости от выслуги лет и состава семьи. Эта
практика официально была запрещена в 1998 году
С 1978 г. по 1998 г. в стране проводилась приватизация: за символическую плату можно было приобрести в собственность жилье,
предоставленное предприятием
Активные реформы жилищного сектора начались после Азиатского финансового кризиса 1997 г., когда государство стало рассматривать
сектор недвижимости как один из драйверов экономического роста
На текущий момент Правительство КНР активно стимулирует и финансирует развитие доступного и арендного жилья для семей с
невысокими доходами, в т.ч. предоставляет жилищные субсидии
С 1 июля 2006 г. любой проект строительства рыночного жилья должен предусматривать строительство небольших квартир
(до 90 кв. м), в т.ч. доступного жилья, в размере не менее 70% всей площади проекта
В марте 2014 г. Правительство КНР приняло Программу урбанизации на 2014-2020 гг., в которой основной акцент делается на строительство
доступного жилья за счет средств федерального бюджета
• В рамках национальной программы по строительству доступного жилья цели на 2015 г. по вводу 4,8 млн квартир и началу строительства
7,5 млн квартир были выполнены досрочно
C 1991 г. поддержка семьям с низкими доходами в приобретении жилья оказывается через Фонды жилищных сбережений
Инструменты контроля рынка недвижимости:
• Ипотечное кредитование и кредитование застройщиков:
‒ Ставки по кредитам
‒ Минимальная доля первоначального взноса при приобретении первого/второго жилья
• Предложение земельных участков:
‒ Рост цен/арендных ставок за право строительства на земельных участках
‒ Сокращение земельных участков для жилищного строительства
‒ Увеличение доли доступного жилья в реализуемых застройщиками проектов
• Изменение «ценза оседлости»:
‒ Изменение периода, в течение которого необходимо постоянно проживать в городе и платить налоги, для получения разрешения на
приобретение жилья
• Ограничение количества квартир, которое может приобрести один житель
Источник: «Understanding Residential Real Estate in China» (IMF), T.Shao “China’s Housing Development Strategy in New Normal”, 2016 4Типология жилья в Китае
Право
Тип жилья Целевая собственности/ Уровень
(год появления) аудитория владения цен/аренды Описание
Реформенное жилье (1978) Все Собственность, Ниже рыночного Жилье, приобретенное жильцами по низким ценам в
продажа возможна рамках приватизации.
после 5 лет с Запрещено сдавать в аренду
выплатой 30%
прибыли от
продажи
государству
Рыночное жилье (1978) Семьи со Собственность, без Рыночный Квартиры, загородные дома и дачи, строящиеся и
средними и ограничений по продающиеся по рыночным ценам
высокими продаже
доходами
Доступное жилье (1994)1 Семьи с доходами Собственность, Ниже рыночного Строительство осуществляется государственными или
ниже средних, продажа ранее 5 на 20-25% частными застройщиками с нормой прибыли не более
нуждающиеся в лет возможна по 3%. Предоставляются налоговые льготы, льготы по
жилье цене, не строительству инфраструктуры и земельные участки по
превышающей сниженным ценам или бесплатно.
цену приобретения Площадь квартир ограничена – 60-80 кв. м
Требования к места общего пользования и к отделке
здания ниже, чем для рыночного жилья
Государственное арендное Все, в т.ч. Аренда без права Рыночный Жилье сдается в аренду государством или по его
жилье (1998) внутренние приобретения поручению
мигранты Арендаторам с низкими доходами доступна ежемесячная
жилищная субсидия, размер которой устанавливается
местными властями
Социальное арендное Семьи с низкими Аренда без права Ниже рыночного Уровень арендных ставок устанавливается государством.
жилье (2010)2 доходами, приобретения С учетом субсидий уровень ставок может составлять 5%
нуждающиеся в от рыночного уровня
жилье Площадь жилья: 35 кв. м (1-комнатная квартира),
45 кв. м (2-комнатная), 55 кв. м (3-комнатная)
Примечание: местные органы власти самостоятельно определяют критерии нуждаемости в жилье и достаточности доходов
1 Планируется отмена
2 С 2014 г. является отдельным сегментом государственного арендного жилья
Источники: Nomura Research Institute, Y.Huang “Low-income Housing in Chinese Cities: Policies and Practices” //China Quarterly, December 2012
5Жилищные условия
Особенности Китая Китай Россия
За 35 лет обеспеченность жильем
выросла в 10 раз 261 млн жилых ед. 46 млн жилых ед.
Городской
В результате массовой приватизации жилищный фонд Общая площадь – Общая площадь –
в 1990е 90% семей имеют в 20,9 млрд кв. м 2,5 млрд кв. м
собственности квартиру, в том
числе 12% семей - 2 и более Обеспеченность
квартиры 28 кв. м на
жильем городского 23 кв. м на человека
Потребность в новом жилье на человека
населения
ближайшие 15 лет оценивается в
175 млн жилых единиц, в том числе в
социальном жилье – Средняя площадь
50 млн единиц (19% городского квартиры в 80 кв. м 54 кв. м
жилищного фонда) городах
270 млн внутренних мигрантов (19%
населения) живут в городах, но не 89% - в 83% - в
имеют прав на приобретение Структура жилья собственности собственности
недвижимости (нет прописки) 11% - арендуется 17% - арендуется
При этом 22% квартир,
преимущественно в небольших и
средних городах, пустуют Наличие кухни в
(формирование городов – призраков)
85% 94%
квартире
Здания и квартиры могут находиться в
частной собственности сроком до
70 лет, а земельный участок Отсутствует
предоставляется в аренду. 35% 17%
водопровод
На текущий момент возможности
продления срока собственности не
определены По традиции, жених должен иметь собственную квартиру. По
оценкам, до трети всех продаж жилья в Китае – для предстоящей
свадьбы
Источники: данные переписей населения России и Китая, Росстат, China International Capital Corporation, Vanguard 6Ипотечное кредитование
Китай, 2014 г. Россия, 2015 г.
Ипотечное кредитование начало развиваться Задолженность по 1,6 трлн долл. 59,1 млрд долл.
с 1999 г. ипотеке (10,6 трлн юаней) (3,9 трлн руб.)
Кредитование осуществляют Доля ипотечного
государственные банки (реализуется кредитования 13% 9%
пилотный проект по созданию частных кредитном портфеле
банков)
Задолженность по
Основные участники рынка: Промышленно- ипотеке, на душу 1 176 долл. 411 долл.
коммерческий банк Китая, Строительный населения
банк Китая, Сельскохозяйственный банк
Китая Задолженность по
19,4% 4,7%
ипотеке, % к ВВП
Стандарты кредитования (доля
первоначального взноса, доля платежа в
доходе) регулируются государством: Доля семей с ипотекой 18% (2015) 6%
первоначальный взнос для первого
жилья – 20-30%
Объем выдачи 246 млрд долл. 17 млрд долл.
для второго – 40-60% ипотечных кредитов (1,6 трлн юаней) (1,1 трлн руб.)
доля платежа в доходе – 30-50%
Объем выдачи
Кредиты, в основном, с переменной ставкой,
ипотечных кредитов, на 180 долл. 119 долл.
привязанной к индикативным ставкам душу населения
Народного банка Китая
Рынок ИЦБ в Китае не развит. Выпуски ИЦБ Средние ставки по
4-5% 11-14%
были прекращены в 2009 г. как защита от ипотеке
последствий мирового финансового кризиса,
причиной которого стал ипотечной сектор в Доля ипотечных 0,3% 3,0%
США кредитов с просрочкой (5 млрд долл., (2 млрд долл.,
90+ 30 млрд юаней) 130 млрд руб.)
В 2014 г. принято решение возобновить
подготовку к пилотным выпускам ИЦБ
Источники: Банк России, Народный банк Китая, Financial Times, Forbes 7Строительный сектор Китая
Китай, 2015 г.1 Россия, 2015 г.2
Строительный сектор – крупнейший в мире. Вклад в
ВВП – 6% (объем выпуска – 26% от ВВП) Ввод жилья 738 млн кв. м 50 млн кв. м
Активный рост инвестиций в недвижимость начался в
1998 г. после перехода к политики стимулирования Количество
строительства жилья на рыночных условиях построенных 6,7 млн 0,9 млн
квартир
Инвестиции в недвижимость составляют 8% ВВП, а с
учетом влияния на другие отрасли - до 30% ВВП
Ввод жилья на душу
Из общего объема инвестиций в недвижимость в населения
0,53 кв. м/чел. 0,35 кв. м/чел
1,5 трлн долл. (9,6 трлн юаней) в 2015 г., 70% -
инвестиции в жилье
Средняя площадь
В секторе жилищного строительства работает 15% 110 кв. м
построенной 54 кв. м
занятого городского населения (2013 г.)
квартиры
88% рынка строительства занимают частные
строительные компании. Государственные компании
занимаются, в основном, строительством Строительство рыночного жилья, млн кв. м
инфраструктуры
40% строительства осуществляется путем 6000
реконструкции застроенных территорий 5000
4000
В 2014 г. Народный банк Китая предоставил
3000
Китайскому банку развития (институт развития в
2000
финансовой сфере) кредитную линию в 166 млрд
1000
долл. (1,08 трлн юаней) под 3,1% годовых для
расширения долгосрочного финансирования проектов 0
по реконструкции трущоб, созданию городской
инфраструктуры
В процессе строительства Начато Введено
1 Только жилье, предназначенное для свободной продажи на рынке
2 Квартиры в многоквартирных жилых домах
Источник: Источник: Национальное бюро статистики Китая, Росстат, Народный банк Китая, Nomura Research Institute, T.Shao “China’s Housing Development
Strategy in New Normal”, 2016; EUSME “The Construction Sector in China”, 2015 8Особенности рынка жилья
Изменение цен жилье и индекса CSI300
Рынок жилья характеризуется цикличностью и активной
Ужесточение
ролью государства по его регулированию условий
Объем продаж рыночного жилья составляет 1,2 млрд кв. 10 5000
м (1,2 трлн долл., 7,6 трлн юаней), из которых в 8
4 крупнейших городах – 10%, а в средних городах – 50% 4500
6
Более 80% жилья приобретается в процессе
4 4000
строительства (как правило, за год и более до ввода в
эксплуатацию) 2
3500
0
После спада в 2014 г., рынок снова переживает период
активного роста – цены на жилье в крупнейших городах -2 3000
растут рекордными темпами. Основные причины: -4
2500
‒ Смягчение условий кредитования и приобретения -6
жилья -8 2000
‒ Внутренняя миграция населения в крупнейшие города 2011 2012 2013 2014 2015 2016
‒ Жилье – привлекательный актив для сбережений в
условиях нулевых реальных ставок по депозитам, Прирост цен на жилье, % г/г
падения китайского фондового рынка и отсутствия
Индекс фондовой биржи Китая CSI300 (прав. шкала)
доступа населения к зарубежным рынкам
Падение цен на жилье
В средних и малых городах наблюдаются значительные объемы непроданного жилья (120% годовых продаж) и отсутствие спроса
Основные причины:
‒ Избыток предложения жилья, т.к. для местных органов власти предоставление земли под строительство является ключевым
источником дохода (более 60% всех доходов), а налог на недвижимость – пока пилотный проект
‒ Низкий спрос из-за ограничений на возможность получения регистрации и перетока населения на рынки крупнейших городов
Значительные объемы жилья в стадии строительства (5,2 млрд кв. м, 700% годовых продаж) в будущем усугубят эту ситуацию
Двойственная задача государства: ограничить рост цен и спрос в крупнейших городах, но стимулировать продажи жилья
в малых и средних городах
Источники: Reuters, Народный банк Китая, «Understanding Residential Real Estate in China» (IMF), T.Shao “China’s Housing Development
Strategy in New Normal”, 2016
9Фонд жилищных сбережений (Housing provident fund)
В мае 1991 г. в Шанхае - пилотный проект поддержки работников со средними и низкими доходами в
приобретении жилья – Фонд жилищных сбережений Шанхая
В 1999 г. - распространение на всю страну: во всех городах были созданы аналогичные фонды, в которых
формируются пенсионные накопления работников
Участниками фондов, в соответствии с законом, должны являться все работники и все работодатели в
стране
С момента создания, в фондах открыто 217 млн счетов, на которые работники перечислили 1,4 трлн долл.
(9,2 трлн юаней). Около 100 млн работников улучшили свои жилищные условия с использованием
накопленных средств и кредитов фондов.
Направления использования
накопленных работником
Работник средств в Фонде
1
Фонд жилищных До выхода на пенсию
сбережений Возможно получение
1 Покупка
(ставка по накоплениям льготного кредита1 от
квартиры
0,35-1,35% годовых) Фонда - ставка 2,75%-
2 Ремонт жилья
Работодатель 2 3,25% годовых
3 3 Ежемесячные субсидии на оплату
аренды жилья
1 Работник ежемесячно вносит от 5 до 12% зарплаты2 на
персонифицированный счет, данная сумма не облагается налогом
После выхода на пенсию
2 Работодатель вносит сумму равную взносу работника на
персонифицированный счет
4 Любые цели
3 Работник использует накопленные в Фонде средства на жилищные цели
или может получить накопления при выходе на пенсию
1 Размер кредита пропорционален размеру накоплений, максимальный размер кредита устанавливается местными властями
2 Минимальный процент взносов в фонд устанавливается местными властями с учетом занимаемой должности
10Вы также можете почитать
