НЕДВИЖИМОСТЬ. ФАКТЫ И КОММЕНТАРИИ. Май 2015 ОФИСЫ
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
НЕДВИЖИМОСТЬ. ФАКТЫ И КОММЕНТАРИИ. Май 2015
ОФИСЫ
Долевое строительство
Заявленные на начало 2015 года объемы ввода офисных площадей в бизнес-центрах
сократились с 170 тыс. кв. м до 140 тыс. кв. м, что свидетельствует о снижении строительной
активности. Все чаще сроки ввода зданий в эксплуатацию сдвигаются на более поздние периоды.
Многие девелоперы вынужденно приостанавливают или прекращают работу по текущим
проектам, в том числе по тем, которые находятся в высокой стадии строительной готовности.
С начала года средние цены предложения 1 кв. м в разрезе классов качества снизились на
18% до уровня 1 780 USD/кв. м. с НДС (min - 1 300 USD/кв. м., max – 2 500 USD/кв. м.) для класса
«В» и на 14% для класса «С» до уровня 1 600 USD/кв. м. с НДС (min - 1 250 USD/кв. м., max –
2 200 USD/кв. м.). По отдельным строящимся объектам снижение цен предложения за 2015 год
достигло 30-35%.
Несмотря на снизившийся уровень цен и предоставление продавцами дисконта, активность
покупателей продолжает оставаться крайне низкой. Однако ценовое «дно» для рынка долевого
строительства уже близко, и поэтому дальнейшего значительного снижения цен ожидать не стоит.
В этой ситуации застройщикам скорее пойдут на «замораживание» строительства, нежели будут
продавать себе в убыток.
В целях стимулирования покупательской активности застройщики проводят акции по
временному снижению стоимости 1 кв. м., увеличению сроков рассрочки и оплаты и т.п.
Более подробные практические советы и рекомендации по поведению на рынке в
нестабильной экономической ситуации, содержатся в наших исследованиях, размещенных по
адресу http://www.t-s.by/analytics/issledovaniya-rynkov-nedvizhimosti.php
Вторичный рынок
На вторичном рынке офисной недвижимости уровень покупательской активности
продолжает оставаться низким. Основными причинами выступают нежелание бизнес
общественности замораживать крупные финансовые активы, приобретая офис в собственное
пользование. В настоящее время, когда арендные ставки уже существенно «припали», а на уже и
так насыщенный офисами рынок выходят все новые и более качественные объекты, компаниям
гораздо выгоднее снимать для себя офис в аренду, а если и приобретать офис в собственность, то
только с целью инвестирования, для последующей сдачи в аренду. Именно поэтому, большинство
совершаемых сделок на вторичном рынке офисной недвижимости – это инвестиционные сделки.
За 4 месяца 2015 года средний уровень цен предложения 1 кв. м для класса «В» снизился
на 14%, для класса «С» - на 20% и по итогам апреля 2015 года составили 2 030 USD/кв. м и
1 740 USD/ кв. м с учетом НДС соответственно. Приемлемыми для рынка ценами в настоящее
время можно назвать 1 800 USD/кв. м. с НДС для класса «В» и 1 550 USD/кв. м. с НДС для класса
«С».
Основной объем текущего рыночного спроса сформирован офисными помещениями
площадью до 100 кв. м. Особым спросом пользуются помещения малого метража – до 50 кв. м.
Из-за их малой площади, они пользуются большим и стабильным спросом, как среди инвесторов,
так и среди компаний-арендаторов. Однако их предложение на рынке весьма невелико, отчего и
цены на такие помещения, как правило, на 15-20% выше среднерыночных.
При использовании материалов данного
обзора ссылка на отдел консалтинга и
аналитики группы компаний «ТВОЯ
СТОЛИЦА» обязательнаБолее подробные практические советы и рекомендации по поведению на рынке в
нестабильной экономической ситуации, содержатся в наших исследованиях, размещенных по
адресу http://www.t-s.by/analytics/issledovaniya-rynkov-nedvizhimosti.php
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Рынок аренды торговых площадей
Актуальные ставки
С начала 2015 года средняя арендная ставка предложения на торговые площади снизилась
на 24% и по итогам мая составила 25,0 EUR/ кв. м с учетом НДС.
Данная ставка является очень общей, т.к. рынок торговой недвижимости всегда отличался
своим разнообразием и колоритностью. Безусловно, основным влияющим на величину арендной
ставки фактором выступает территориальное расположение торгового объекта, а точнее близость
к нему пешеходных потоков. Ведь именно они являются залогом успеха торгового объекта на
рынке. Ни один торговый оператор, какова бы ни была маленькой арендная ставка, не захочет
находиться в обделенном посетителями торговом объекте. Если конечно, данный торговый
оператор сам не в силах создать свой поток посетителей. Но в настоящее время, таких операторов
на рынке столицы считанные единицы.
Кто сколько готов платить?
Величина арендной ставки также зависит и от вида товара, который предлагается торговым
арендатором. Как и ранее, самыми дорогостоящими арендаторами выступают аптеки, торговые
островки аксессуарами, ювелирные магазины – т.е. все магазины, располагаемые в прикассовой
зоне торгового центра. Но они арендуют небольшие площади – до 50 кв. м.
Меньше всего платить за аренду готовы детские развлекательные центры, которые при
этом считаются крупными арендаторами. Площади необходимые им, как правило, составляют
порядка 300 кв. м.
Новая стратегия диалога между девелоперами и ритейлом
В течение всего 2015 года на рынке торговых центров наблюдался спад посещаемости и
снижение объемов продаж. В связи с чем, рынок сформировал новую стратегию диалога между
девелоперами и ритейлом. Управляющие компании торговых центров все силы бросили на
наращивание трафика и, уже совместно с ритейлом, увеличением конверсии посетителей в
покупателей. Ведь сложности с посетителями и продажами у ритейла начались еще в середине
2014 г. А в текущем, 2015 г. ритейлу, в ситуации повышения курса валют и снижающейся
покупательской способности населения, уже всерьез пришлось начать «борьбу» за выручку в
ущерб рентабельности, проводя маркетинговые акции одну за другой.
Антикризисные особенности маркетинговой стратегии
С целью привлечения посетителей, девелоперы постарались сделать свою маркетинговую
стратегию более целевой, нацелив маркетинговые мероприятия по целевым сегментам: семейные
акции, входящие в развлекательный сегмент («Бал роботов» в ТЦ «Скала»), спортивные акции
(Чемпионат Минска по бегу в ползунках в гипермаркете «Домашний очаг»), детские и
благотворительные акции («Фестиваль детской магии» и «Магия добра детям» в ТЦ «Титан»).
Таким образом удается «убить двух зайцев». Девелоперы усиливают долю постоянных клиентов
среди таких социальных групп, как семьи, любителей спортивного образа жизни, модников,
ждущих распродаж. С другой стороны, приводят целевую аудиторию для каждого из сегментов
для конвертации в покупателей.
Более подробные практические советы и рекомендации по поведению на рынке в
нестабильной экономической ситуации, содержатся в наших исследованиях, размещенных по
адресу http://www.t-s.by/analytics/issledovaniya-rynkov-nedvizhimosti.php
При использовании материалов данного
обзора ссылка на отдел консалтинга и
аналитики группы компаний «ТВОЯ
СТОЛИЦА» обязательнаВторичный рынок торговых площадей
Ситуация, наблюдаемая в настоящее время на вторичном рынке торговых площадей во
многом схожа с таковой на вторичном рынке офисной недвижимости – спрос низкий,
большинство заключаемых сделок носит инвестиционный характер, участники рынка
переориентировались на рынок аренды.
Несмотря на то, что сегмент торговой недвижимости для инвесторов является одним из
самых доходных, в настоящее время объем спроса с их стороны также можно охарактеризовать
как низкий. Почему? Потому что если в офисной недвижимости бизнес-участникам рынка все
равно необходимо где-то размещать свой офис, осуществлять свою деятельность, и в конце
концов, расширяться и т.п., что обуславливает более-менее стабильные объемы ротации
арендаторов, то на уже достаточно насыщенном торговыми объектами рынке торговой
недвижимости, в ситуации снижения покупательской способности, о появлении новых крупных
арендаторов, заполняющих новые и оживляющих существующие торговые объекты, говорить не
приходится. По итогам мая диапазон цен предложения торговых помещений в торговых центрах
составлял от 1 500 до 5 000 USD/кв. м с НДС и даже выше, при средней цене на уровне
3 000 USD/кв. м. с НДС. Как показывает анализ совершенных сделок, если рассматривать только
качественные торговые помещения вне торговых центров (расположенные на достаточно
оживленных улицах, не требующие дорогостоящего ремонта и т.п.), предназначенные для
реализации непродовольственной группы товаров, то будущему покупателю необходимо
рассчитывать, что их средняя стоимость будет начинаться от 2 500 USD за кв. м с НДС.
Как и в случае с любым другим объектом купли-продажи, для торговых помещений на
вторичном рынке большое значение имеет их состояние. Но все же решающим фактором,
напрямую влияющим на ценообразование и определяющим прибыльность торгового объекта,
является его месторасположение. И поэтому чем ближе к торговому объекту проходят
пешеходные потоки, тем дороже будет его стоимость.
В текущей ситуации, когда предложение превышает спрос, а рынок заметно «просел»,
продавцы вынуждены «реальным» покупателям предоставлять существенный дисконт – скидку по
факту совершения сделки. Если ранее величина дисконта, в зависимости от площади помещения,
составляла до 8-10% цены предложения, то сейчас может доходить до 15-20%. Но есть и такие
продавцы, а их в настоящее время большая доля на рынке, для которых оперативная продажа
торгового помещения не столь важна. Такие продавцы не снижают цены и отказываются от
предоставления дисконта, компенсируя время ожидания покупателя, сдавая продаваемое
помещение в аренду.
Рост величины дисконта при сохранении цен предложения на прежнем уровне – это та
ступень развития ценообразования на рынке, когда необходимость снижения цен уже «назрела»,
но собственники еще не готовы «открыто» с ней согласиться. Эту степень развития можно назвать
переходной – после нее идет снижение не только цен сделок, но и цен предложения.
Более подробные практические советы и рекомендации по поведению на рынке в
нестабильной экономической ситуации, содержатся в наших исследованиях, размещенных по
адресу http://www.t-s.by/analytics/issledovaniya-rynkov-nedvizhimosti.php
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Новостройки
В последнее время на рынке жилья наблюдался интенсивный рост конкуренции между
первичным и вторичным рынками жилья. В отличие от вторичного рынка жилья, где наибольшей
При использовании материалов данного
обзора ссылка на отдел консалтинга и
аналитики группы компаний «ТВОЯ
СТОЛИЦА» обязательнапопулярностью среди покупателей пользуются однокомнатные квартиры, на рынке новостроек
уже который месяц лидирующие позиции по продажам занимают двухкомнатные квартиры. Это
можно объяснить тем, что «для жизни», в настоящее время все чаще покупатели выбирают
первичное жилье.
Типичные покупатели «двушек» в новостройках это как правило семейные люди,
улучшающие свои жилищные условия. Продав свою квартиру на вторичном рынке, они желают
улучшить свое качество жизни и приобретают квартиру в новостройке.
Также в последнее время появилось немало молодых пар которые понимают, что
приобретение однокомнатной квартиры не решит, а лишь на несколько лет отложит их жилищный
вопрос, и поэтому принимают осознанное решение собрать все возможные финансовые резервы
на приобретение квартиры с двумя комнатами. Ведь все мы понимаем, что с появлением даже
одного ребенка, комфорт размещения в однокомнатной квартире уже теряется.
Однокомнатные квартиры в новостройках покупаются в основном одинокими людьми, как
молодыми, так и уже в возрасте, которым достаточно и одной комнаты для комфортного
проживания и которые готовы подождать некоторое время, пока дом введется в эксплуатацию. Ну
а если у покупателя нет времени ждать, например при «разъезде» или когда покупатель из
региона, то тогда им на помощь приходят квартиры со вторичного рынка.
По сравнению с апрелем, средние цены сделок мая с квартирами класса «Эконом»
остались на прежнем уровне: 1 270 USD за кв. м. в однокомнатных квартирах, 1 220 USD/кв. м. в
двухкомнатных и 1 190 USD/кв. м. в трехкомнатных. При этом для удержания «реального»
покупателя многими застройщиками им предоставляются еще и дополнительные скидки.
Все это позволило несколько оживить рынок - по сравнению с апрелем количество
заключенных нами в мае сделок выросло на 10-12%. Однако общее количество сделок на
первичном рынке по прежнему не дотягивает до тех объемов, которые фиксировались на рынке в
середине 2014 г.
Для сохранения и увеличения темпов продаж, крупные застройщики предложили
покупателям реальную альтернативу снижению цен - увеличение срока рассрочки оплаты до 4-5
лет.
Оживление продаж не может не радовать, но покупательская способность у населения все
еще находится на минимальном уровне.
Вторичный рынок жилья
Вторичный рынок жилья в последние несколько лет условно можно было подразделить на
три основные группы квартир – квартиры стандартных потребительских качеств, квартиры
готовые к проживанию и элитные квартиры.
Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, отсутствие роста доходов
населения и доступных кредитных ресурсов, элитные квартиры продолжают пользоваться
невысоким, но все же стабильным спросом. Квартиры данного типа выступают тем узким
сегментом рынка, на который всегда был и будет финансово обеспеченный спрос. Такого рода
квартиры неинтересны инвесторам, т.к. с учетом вложенных в них средств, сложно просчитать их
конечную окупаемость.
Элитные квартиры «готовятся» для жизни, «под себя» каждым хозяином. И поэтому
говорить о каком либо тренде ценообразования в данном сегменте вторичного рынка жилья будет
неправильным. Каждая элитная квартира индивидуальна, а значит, и ее стоимость будет зависеть
по большей части не от рыночных тенденций, а от качества (стилистического исполнения,
используемых материал, территориального местоположения, функционального оснащения и т.п.)
самой квартиры. Предел по стоимости, конечно же, существует, но говорить о нем с должной
При использовании материалов данного
обзора ссылка на отдел консалтинга и
аналитики группы компаний «ТВОЯ
СТОЛИЦА» обязательнаобъективностью сложно. Можно лишь условно определить начальную стоимость, на которую
стоит рассчитывать потенциальному покупателю элитной квартиры от 2 200 USD/кв. м.
Еще год назад на рынке особой популярностью пользовались квартиры, продающиеся с
ремонтом и мебелью. О, их «качестве» можно напрямую судить из их названия – имеется ремонт
и мебель. Но при этом о «свежести», современности и т.п. ремонта и мебели никто, как правило,
не говорил. И на то время для рынка этого было достаточно.
Но подстраиваясь под окружающую действительность, менялся и рынок недвижимости.
Квартир на рынке становилось все больше, при этом покупательская способность продолжала
оставаться на прежнем уровне, что не могло не ужесточить требования покупателей,
предъявляемые к квартирам данного типа. С учетом того, что стоимость квартир продающихся с
ремонтом и мебелью была значительно выше (на 16-20%) стоимости квартир стандартных
потребительских качеств, то покупатели ожидали видеть там не просто ремонт и мебель, а
современную квартиру, приобретая которую можно было бы не беспокоиться о необходимости
проведения даже косметического ремонта или обновления мебели. В ответ на эти требования, во
второй половине 2014 г. стала сформировываться такой тип квартир, как «готовые к
проживанию».
Квартиры «готовы проживанию» выступают золотой серединой выбора для
покупателей, имеющих на руках «живые» деньги и желающих приобрести современную и в
прямом смысле слова, готовую к проживанию квартиру. Этот тип квартир некоторые покупатели
называют «элитным жильем эконом класса», потому как за гораздо меньшие в отличие от элитных
квартир деньги, покупатель получает комфортную, современную и функциональную квартиру.
Квартиры этого типа территориально могут располагаться в любом районе города, а
отличительным критерием для них выступает «свежесть» и современность ремонта, а также
наличие качественного набора мебели.
Средняя стоимость кв. м. квартир «готовых к проживанию» по итогам мая сформировалась
на уровне 1 670 USD для однокомнатных, 1 480 USD для двухкомнатных и 1 250 USD для
трехкомнатных квартир.
Самым бюджетным типом квартир вторичного рынка жилья выступают квартиры
стандартных потребительских качеств. Здесь все просто – ремонт если есть, то уже хорошо, но
как правило требуется его проведение, о мебели говорить, не приходится. В общем, все
направлено на минимизацию итоговой стоимости. А о будущем виде квартиры придётся подумать
уже новому хозяину. Средняя майская цена таких квартир составляет для однокомнатных
1 390 USD/кв. м., 1 250 USD для двухкомнатных и 1 200 USD для трехкомнатных квартир.
Аренда жилья
По итогам мая средняя стоимость аренды однокомнатных квартир осталась на прежнем
уровне - 250 USD/мес., а двухкомнатных и трехкомнатных поднялась в цене на 20 USD до уровня
320 USD/мес. и 380 USD/мес. соответственно.
Названные стоимости предполагают наличие в квартире базового набора мебели и
бытовой техники. И, конечно же, чтобы квартира находилась в хорошем состоянии и не имела
дефектов, как в отделке, так и в функциональном плане – сантехника, электрика и т.п.
Коммунальные платежи, как правило, оплачиваются арендаторами, но в ситуации превышения
объема предложения над спросом, все больше арендаторов настаивают на включении стоимости
коммунальных платежей в арендную плату. Особенно это актуально для квартир, предлагаемых на
рынке по стоимости выше среднерыночной.
При использовании материалов данного
обзора ссылка на отдел консалтинга и
аналитики группы компаний «ТВОЯ
СТОЛИЦА» обязательнаВы также можете почитать
