Исламский Инвестиционный Траст Недвижимости - Dato' Professor Dr. Sudin Haron Автор
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
Исламский
Инвестиционный Траст
Недвижимости
Автор
Dato’ Professor Dr. Sudin Haron
Что такое Инвестиционный Траст
Недвижимости (ИТН)?
Creating Dynamic Leaders
REIT
Инвестиционные трасты недвижимости (ИТН) – это
акционерные общества, или трасты, которые накапливают
средства от инвесторов в общий фонд, которые затем
используются для приобретения, развития или сдачи в
аренду имущества. ИТН могут также заниматься
финансированием недвижимого имущества. Как и другие
акционерные общества, ИТН могут быть государственными
или частными. Государственные инвестиционные трасты
могут быть представлены на государственных фондовых
биржах как акции основного капитала других фирм.
ИТН создаются главным образом по налоговым
предположениям. В большинстве случаев, данные
организации освобождаются от налогов или платят их в
минимальном размере. Вместо этого они обязаны
распределять большую часть своего дохода (около 90 %),
который может быть налогооблагаемым в руках инвесторов.
Основная разница между ИТН и компанией развития
недвижимого имущества состоит в том, что траст
недвижимости приобретает имущество и использует его как
часть своего портфеля. А компания недвижимости
располагает имуществом или развивает его с целью продать
в дальнейшем, когда оно будет укомплектовано.
KUALA LUMPUR BUSINESS SCHOOL © 2008Некоторые факты
Creating Dynamic Leaders
Австралия Концепция ИТН начала действовать в 1971 году. ИТН зарегистрированные на бирже
называются зарегистрированные имущественные трасты (Listed Property Trusts). Их отличают
от частных ИТН – незарегистрированные имущественные трасты (Unlisted Property Trusts). На
данный момент существует более 60 зарегистрированных имущественных трастов, которые
числятся на рынке ценных бумаг Австралии (ASX)
Канада В Канаде ИТН были созданы в 1993. ИТН должны создаваться как трасты. Они
освобождаются от налогов, если распределяют чистый доход, облагаемый налогом, между
акционерами.
Германия Еще в июне 2006 года Министерство Финансов Германии объявило о намерении учредить в
2007 году ИТН. Однако они все еще находятся на стадии разработки.
Япония В Японии ИТН были учреждены в 2001 году. ИТН Японии торгуют на фондовых биржах Токио,
и почти все участники - крупные акционерные общества.
Соединенное Законодательство, регулирующее деятельность ИТН, определяется Финансовым Актом 2006
года. Британские ИТН обязаны распределять 90 % своего дохода. Они должны быть ИТН
Королевство закрытого типа, являться резидентами Соединенного Королевства, и быть официально
зарегистрированными на фондовой бирже, признаваемой FSA (Ведомством по финансовым
услугам Великобритании ).
США В США ИТН не обязаны платить налоги, но должны распределять 90% своего дохода,
облагаемого налогом. В настоящее время в США существует более 200 государственных и 800
частных ИТН.
Малайзия Начали работу в 2001 году, сейчас существуют 11 государственных фондов ИТН.
KUALA LUMPUR BUSINESS SCHOOL © 2008Сущность и функционирование
Creating Dynamic Leaders
Комитет по ценным бумагам Малайзии (Securities Commission of Malaysia) определяет
ИТН как инвестиционный инструмент, который инвестирует не менее 50% своих
совокупных активов в недвижимость через прямое владение или посредством
создания компании специального назначения, основным активом которой
является недвижимое имущество (США: 75%, Корея и Сингапур 70%).
ИТН дает возможность инвесторам диверсифицировать и инвестировать свои
портфели в акции недвижимого имущества. В действительности владелец ИТН
покупает долю из общего управляемого фонда недвижимости. Данный фонд
генерирует доход со сдачи в аренду и продажи имущества, и распределяет его
между владельцами ИТН на регулярной основе. Соответственно, инвестор может
получать прибыль или в форме дивидендов, или в виде капитальной прибыли за
период владения имуществом.
ИТН функционирует как любой другой доверительный фонд, включающий
акционеров, куда входят управляющая компания, доверительный собственник,
инспекторы и владельцы фонда. Отношения и обязательства этих сторон
устанавливаются и регулируются по договору о доверительном управлении.
Договор о доверительном управлении представляет собой официальный
документ, который закрепляет цели и принципы ИТН, также права и обязательства
управляющей компании и доверительного собственника.
ИТН необходим доверительный собственник, он является попечителем активов
фонда и защищает интересы владельцев фонда. Управляющая компания должна
осуществлять постоянный контроль и мониторинг за деятельностью фонда,
следить за ее соответствием целям и договору фонда, а также правилам,
установленным инспекторами.
Также ИТН требуется менеджер имущества, который выполняет следующие функции –
контроль и управление активами, подготовка бюджета и финансовых отчетов по
всему имуществу. За управление имуществом менеджер получает плату.
KUALA LUMPUR BUSINESS SCHOOL © 2008Общие операции ИТН
Creating Dynamic Leaders
Владелец Фонда
Инвестиции Прибыль
Менеджер
Доверительный собственник
Функции по управлению Защита интересов владельца
ИТН
Плата за управление Плата доверительному
собственнику
Техническое обслуживание
Аренда
Функции по управлению
Плата за аренду
Плата за услуги
Менеджер имущества Арендатор
Имущество
KUALA LUMPUR BUSINESS SCHOOL © 2008Виды ИТН:
Creating Dynamic Leaders
Долевые ИТН – это инвестиционные трасты, которые
инвестируют в собственное имущество. Генерируют доход,
сдавая это имущество в аренду.
Ипотечные ИТН имеют дело с инвестициями и ипотекой
имущества. Такого рода трасты выдают кредиты владельцам
имущества для платы за ипотеку, и получают доход в виде
процентов за выданный кредит.
Смешанные ИТН выступают как долевые и как ипотечные ИТН.
Как таковые, смешанные ИТН владеют имуществом,
предоставляют кредиты владельцам и операторам
недвижимости.
Какой из этих трех видов инвестиционных трастов
недвижимости является приемлемым и разрешенным
для мусульманских инвесторов?
KUALA LUMPUR BUSINESS SCHOOL © 2008Что представляют собой исламские ИТН ?
Creating Dynamic Leaders
Исламские ИТН – это коллективные инвестиционные схемы в
недвижимость, которые являются разрешенными по Шариату.
Соответственно, Исламские ИТН должны обеспечивать
соответствие всех форм инвестиций и финансовых
инструментов, которые они используют, принципам Шариата.
Также как и традиционные ИТН, Исламские ИТН обладают следующими
общими признаками:
– Не включая создание Шариатского комитета (необязательно),
участниками (сторонами) в ИТН являются - владельцы фонда,
управляющая компания, доверительный собственник,
менеджер по имуществу и инспекторы .
– Цель создания ИТН - мобилизовать средства населения и
вывести эти средства на рынок недвижимости .
– Владельцы фонда получают финансовую выгоду со своих
инвестиций в форме дивидендов и капитальной прибыли. При
необходимости они могут перепродавать свои инвестиционные
сертификаты.
– Механизм работы Исламских ИТН должен быть полностью
разрешенным по Шариату.
– Имущество Исламских ИТН не может сдаваться в аренду
организациям, деятельность которых не разрешена по Шариату.
KUALA LUMPUR BUSINESS SCHOOL © 2008Не разрешенные виды арендной
деятельности (Малазийское регулирование):
Creating Dynamic Leaders
• Финансовые услуги, основанные на рибе
• Азартные игры
• Производство или продажа продуктов,
неразрешенных с точки зрения ислама
• Традиционное страхование
• Увеселительные мероприятия, не разрешенные
по Шариату
• Производство или продажа табачных изделий
• Биржевая торговля или торговля акциями,
ценными бумагами, которые не соответствуют
требованиям Шариата
• Отели и курорты
KUALA LUMPUR BUSINESS SCHOOL © 2008Практический вопрос 1: Образование
Creating Dynamic Leaders
• Законы и Положения
– Действующие законы (государственное вмешательство)
– Исламские законы
• Отношения между владельцами фонда и управляющей
компанией
– Вадиа (траст)
– Мудхараба (разделение прибыли)
– Вакала (агенство)
– (Все эти вопросы устанавливаются в «проспекте» и трастовом
договоре)
• Нужен ли доверительный собственник и менеджер
имущества для осуществления деятельности Исламских
ИТН в целом?
• Нужен ли Исламским ИТН Шариатский комитет?
KUALA LUMPUR BUSINESS SCHOOL © 2008Практический вопрос 2: приобретение
недвижимого имущества
Creating Dynamic Leaders
• Случай 1 : Приобретение пустующей земли с целью развития
– Общая стоимость развития не должна превышать совокупных
средств ИТН .
– Привлечение дополнительного финансирования возможно
только с согласия всех владельцев фонда.
– Финансирование должно быть разрешенным по Шариату.
– Должно быть финансово жизнеспособным
– Должно быть разрешение Шариатского Комитета (при
необходимости)
• Случай 2 : Приобретение существующего здания без
арендаторов
– Общая стоимость приобретаемого имущества не должна
превышать совокупные средства ИТН.
– Привлечение дополнительного финансирования возможно
только с согласия всех владельцев фонда.
– Финансирование должно быть разрешенным по Шариату.
– Должно быть финансово жизнеспособным
– Должно быть разрешение Шариатского Комитета (при
необходимости)
KUALA LUMPUR BUSINESS SCHOOL © 2008Практический вопрос 2: приобретение
недвижимого имущества (продолжение)
Creating Dynamic Leaders
Случай 3: Приобретение здания с имеющимися
арендаторами
• Проведение предварительной проверки с целью
определить число предприятий в здании, деятельность
которых является не разрешенной по исламу.
• В случае, если есть такие предприятия (деятельность
которых не разрешена) необходимо проведение
дополнительной оценки с целью определить общую
сумму арендной платы, выплачиваемую данными
предприятиями.
• Шариатский комитет должен определить максимальную
сумму арендной платы, принимаемой от не
разрешенных предприятий, как одобренный уровень с
точки зрения Шариата.
• Шариатский комитет должен определить размер
арендной платы для предприятий, деятельность
которых является не разрешенной .
KUALA LUMPUR BUSINESS SCHOOL © 2008Другие вопросы
Creating Dynamic Leaders
• Может ли здание, принадлежащее Исламскому ИТН,
предоставляться в аренду немусульманам, если их
деятельность является разрешенной с точки зрения
ислама и они готовы платить больше, чем
мусульманские арендаторы?
• Следует ли менеджеру Исламского ИТН приобретать
здание, которое принадлежит немусульманину и
которое сдается в настоящий момент в аренду
организациям, занимающимся деятельностью, не
разрешенной с точки зрения ислама?
• Следует ли разрешать немусульманам приобретать
имущества Исламских ИТН?
• Следует ли разрешать немусульманским организациям
управлять Исламскими ИТН?
KUALA LUMPUR BUSINESS SCHOOL © 2008Вывод
Creating Dynamic Leaders
Возможно ли создание
Исламского ИТН по
действующему
законодательству
России?
Да? Нет? Не знаю?
KUALA LUMPUR BUSINESS SCHOOL © 2008Способ действия
Creating Dynamic Leaders
а) Фонды закрытого взаимного типа – фонды
недвижимого имущества
б) Необходимо создать Компанию по управлению
активами
в) Отправить заявление в Федеральную Службу по
Финансовым Рынкам (ФСФР)
г) Необходимо наличие следующих поддерживающих
компаний:
-Специализированный депозитарий
-Специализированный регистратор
-Аудитор фонда
-Оценщик фонда
-Представители фонда (агенты)
д) Необходимо создать Шариатский комитет
е) Инвестировать в недвижимое имущество, которое не
имеет отношения к неразрешенной деятельности
KUALA LUMPUR BUSINESS SCHOOL © 2008Creating Dynamic Leaders
СПАСИБО
KUALA LUMPUR BUSINESS SCHOOL © 2008Вы также можете почитать
