РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ - 2008 год - КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
2008 год
КОММЕРЧЕСКАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ТЕНДЕНЦИИ
Экономический кризис, разразившийся в IV квартале 2008 года, стал
фактором, который еще долгое время будет определять дальнейшее развитие
рынка недвижимости в России.
Россия не смогла остаться «тихой гаванью» мирового экономического кризиса,
наоборот, став одним из его самых «штормовых» участков. Разразившийся
«кризис доверия», снижение цен на основные товары российского экспорта,
отток капитала из страны привели к падению основных макроэкономических
показателей.
Снижение промышленного производства началось еще в июне-июле 2008
года, когда цены на нефть достигли своего максимума. К концу года объемы
БИЗНЕС-ЦЕНТР «ПАВЛОВСКИЙ» промышленного производства по сравнению с максимумом июня 2008 года
Аренда упали на беспрецедентные 19,7%.
Москва, м. Серпуховская, м. Добрынинская,
ул. Павловская, 7 Резко отреагировали на кризис спрос, доходы населения (снижение декабрь к
Общая площадь - 29 850 кв. м
декабрю - 11,6%), уровень занятости (прирост численности безработных декабрь
Блоки от 500 кв. м
к декабрю - 26,1%).
Темпы прироста промышленного производства Отражающий ожидания инвесторов индекс РТС по сравнению со своими
в России в июне-декабре 2008 года, в % к максимальными показателями мая 2008 года упал почти на 80%.
предыдущему месяцу Отток капитала из страны вместе со снижением цен на основные товары
российского экспорта оказали сильнейшее давление на курс рубля. По сравнению
со своими максимальными показателями июля 2008 года рубль по отношению к
доллару подешевел на 56%, по сравнению с евро – на 31%.
Из-за спада в последнем квартале ВВП в 2008 году вырос на 5,6%, что в 1,4
раза ниже показателей 2007 года. При этом еще по итогам января – сентября
темп прироста валового продукта оставался на солидных 7,3%.
В США, где официально зафиксирована рецессия, прирост ВВП в 2008 году
Источник: Институт экономического анализа составил 1,3% по сравнению с 2,2% годом ранее. Индия затормозила с 8,5% до
7,9%, Китай – с 11,4% до 9%.
Динамика индекса РТС c начала 2008 года Кризис разворачивается на фоне растущей инфляции (13,3% за 2008 год, не
менее 16-18% в 2009 году). Снижение сырьевых цен приближает к нулю рост цен
в развитых странах и замедляет в развивающихся. России это почти не касается
из-за девальвации рубля, роста тарифов монополий и слабой конкуренции в
торговле, «не пропускающей» к потребителю снижение цен производителей.
В результате снижения цен на сырьевые товары и проблем на глобальных
рынках капитала российские банки и компании испытывают сложности с
рефинансированием внешнего долга.
Динамика официального курса рубля по отношению У страны пока еще есть «подушка безопасности» в виде накопленных
к доллару США (руб./долл.) c начала 2008 года резервов, что позволило не допустить быстрого обрушения ситуации. Однако
она быстро уменьшается. С пикового значения в августе 2008 года резервы ЦБ на
конец января 2009 года уменьшились на 35,4%.
Мрачные итоги 2008 года ухудшают и ожидания от 2009 года и последующих
лет. Обсуждаются самые разные варианты падения российской экономики в 2009
году – от нулевого прироста ВВП до 10% снижения.
Кризис не мог не сказаться на рынке недвижимости, который за считанные
месяцы из «рынка продавца» превратился в «рынок покупателя».
Темпы прироста ВВП в 2007-2008 годах в % к Фактор Следствие
соответствующему периоду прошлого года
Снижение спроса на аренду и покупку Рост доли вакантных площадей, снижение цен
коммерческой недвижимости продаж и арендных ставок
Ужесточение условий финансирования Отказ от значительного количества проектов,
девелоперских проектов стагнация предложения
Неопределенность основных Уменьшение количества инвесторов, снижение
макроэкономических показателей, увеличение количества сделок, ухудшение финансового
рисков инвестирования в недвижимость положения игроков рынка недвижимости
Общая глубина падения рынка к середине 2009 года может составить 30-
40%.
2
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В 2008 ГОДУ
Динамика среднемесячных цен на нефть Urals в В настоящее время рынок недвижимости (как и экономика в целом)
2006-2009 годах, долл./баррель находится в состоянии, почти противоположном, чем год назад. Особенно
сильно изменились ожидания. В условиях острого кризиса пессимистические
ожидания также сильны, как год назад были сильны оптимистические. Скорее
всего, неоправданно сильны и те, и другие.
Не стоит забывать, что фундаментальные соотношения спроса и предложения
все еще остаются на достаточно хорошем для развития рынка недвижимости
уровне.
При этом именно в условиях кризиса открывается «окно возможностей».
Воспользоваться этими возможностями будет очень непросто, но тот, кто сумеет
это сделать, будет пользоваться всеми плодами нового подъема рынка, который
обязательно наступит за фазой спада.
РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Предложение
Из-за разразившегося кризиса в 2008 году строительство целого ряда
запланированных объектов было перенесено на более поздние сроки, однако
большая часть объектов (особенно находившихся в высокой степени готовности)
все же была введена в эксплуатацию.
Всего было введено в эксплуатацию около 1 428 тыс. кв. м качественных
офисных площадей или 72% от первоначального прогноза. Тем не менее, объем
ввода в эксплуатацию офисных площадей вырос по сравнению с 2007 годом на
БИЗНЕС-ЦЕНТР класса А 1,2% (темп прироста 2007 года составил - 53%).
Продажа
Наиболее интересные офисные центры, введенные в эксплуатацию в IV
Москва, м. ВДНХ, м. Тимирязевская,
ул. Академика Королева
квартале 2008 года, приведены в следующей таблице.
Общая площадь - 9 693,2 кв. м
Класс Арендуемая
Название офисного центра Адрес
объекта площадь, кв.м
Офисный комплекс «Легион III» ул. Киевская, 3-7 А 50 000
Многофункциональный комплекс
Ленинградское шоссе, 16 А 44 000
Динамика структуры строительства офисных «Метрополис» (I и II очереди)
площадей в Москве по классам, % Многофункциональный комплекс
ММДЦ «Москва-Сити» А 30 000
«Город столиц» I очередь
Бизнес-центр ул. Викторенко, 3 А 21 600
Бизнес-центр «Нахимов» Севастопольский просп., 47 А 13 000
Офисный комплекс W Plaza Варшавское шоссе, 1 В+ 30 000
Офисный комплекс «Отрадный» ул. Отрадная, 2б В+ 20 500
Офисно-торговый комплекс
просп. Андропова, 4-10 В+ 11 000
«Мегаполис»
Общий объем офисов международного качества на 1 января 2009 года достиг
9,4 млн кв. м. Таким образом, благодаря увеличению объемов строительства на
протяжении последних пяти лет прирост объема предложения находился на
уровне 16-18% в год.
Динамика строительства и объема предложения Доля офисов класса А и В составляет 35,7% от общего объема офисных
офисных площадей в Москве, тыс. кв. м помещений Москвы, что говорит о наличии существенных резервов для роста за
счет вовлечения в хозяйственный оборот низкокачественных административных
площадей.
Девелоперы, лишившиеся привычного дешевого финансирования и
неудовлетворенного спроса, замораживают свои проекты.
При ранее заявленном строительстве 2,5 млн кв. м, в 2009 году объем
введенных офисных помещений не превысит 1,2 млн кв. м.
Вся коммерческая недвижимость на www.cre.miel.ru
Динамика MosPrime Rate - ставок предоставления Спрос
рублёвых кредитов на 6 месяцев
(в процентах годовых)
С точки зрения спроса на офисные площади, прошедший год был разделен
на две неравные части. В январе-сентябре 2008 года спрос на офисные площади
постепенно рос. Уровень вакантных площадей не превышал 4-6%, росли объемы
заключаемых сделок.
С началом экономического кризиса спрос на аренду и покупку офисных
помещений существенно снизился - по сравнению с аналогичным периодом
2007 года количество желающих арендовать офисы уменьшилось на 30-35%.
Снижение спроса быстро привело к росту уровня вакантных площадей. Их
уровень на сегодняшний день составляет 13,5% по классу А и 10,2% - по классу В.
Эти показатели абсолютного максимума за последние 8 лет. В наиболее тяжелом
Распределение заявок на аренду офисных площадей
состоянии оказались объекты, введенные в эксплуатацию в 2008 году. На
по районам за 2008 год, % настоящий момент уровень вакантных площадей на таких объектах составляет
37% по классу А и 47% - по классу В. Не успели найти своих арендаторов только
что построенные объекты, как разразился кризис.
По местоположению, по-прежнему наибольший интерес, как для
потенциальных арендаторов, так и для потенциальных покупателей,
представляют офисные помещения, расположенные в Центральном
административном округе. Незначительно выросло количество желающих
арендовать офис в Западном и Юго-Западном округах столицы.
Офисы площадью от 100 до 250 кв. м продолжают пользоваться наибольшим
спросом как среди желающих арендовать помещение, так и среди желающих
приобрести офис в собственность.
Распределение заявок на покупку офисных Арендные ставки, цены продаж
площадей по районам за 2008 год, %
Последние годы в результате превышения спроса над предложением
наблюдалось постоянное повышение ставок аренды. За 9 месяцев 2008 года
рост арендных ставок на все типы офисных помещений продолжился.
По сравнению с 2007 годом средняя арендная ставка на офисы класса
А за 9 месяцев 2008 года выросла на 25%, достигнув среднего уровня в
1 100 - 1 500 долл./кв. м/год.
Еще более высокие темпы роста показали офисы класса В (29%) и площади
административных зданий класса С (примерно 31%).
Ситуация кардинально поменялась в IV квартале 2008 года - средние арендные
ставки снизились по сравнению с предыдущим кварталом на 7-8%.
При этом практически все арендодатели готовы в личных переговорах
предоставлять «индивидуальные» скидки арендаторам в размере 20-25%.
Распределение заявок на аренду офисных площадей
Примечательно, что во многих коммерческих предложениях стали исчезать
по метражу за 2008 год, %
твердые цифры по арендным ставкам, широкое распространение приобрела
формулировка «условия аренды определяются по договоренности».
На рынке продаж офисных помещений во втором полугодии 2009 года было
также зафиксировано снижение цен.
Официально офисы, расположенные в бизнес-центрах класса А, подешевели
в среднем на 10%. Цены на офисы класса В снизились по сравнению с
предыдущим кварталом на 16%. Цены на офисные помещения, расположенные в
административных зданиях класса С, снизились на 2%.
Однако также как и в ситуации с арендой, реальные дисконты могут
существенно отличаться от заявляемых. В условиях текущей неопределенности
покупатели ожидают дальнейшего падения цен. Реальный уровень дисконта от
«докризисных» цен может достигать и 40%, и 50%.
4
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В 2008 ГОДУ
Распределение заявок на покупку офисных Тенденции
площадей по метражу за 2008 год, %
Рынок офисной недвижимости переживает непростые времена. В
результате происходящих изменений происходят серьезные сдвиги в структуре
предложения и спроса, что обуславливает существенное усиление конкуренции
между участниками рынка.
Наступает период острой борьбы между всеми его игроками, которая будет
происходить на фоне падения ставок аренды, роста доли свободных площадей и,
в целом, снижения уровня доходности на инвестируемые средства.
Для офисов класса А и В особое значение приобретают вопросы качества,
концепции, готовности к жесткой конкурентной борьбе. Ниша для их
строительства никогда не будет полностью закрыта.
Однако на ближайшие 3-4 года будут эффективны только очень продуманные
Динамика средних арендных ставок на офисные проекты, обладающие серьезными конкурентными преимуществами.
площади за 2003-2008 годы, долл./кв. м в год
Для офисов класса С в настоящее время оптимальной стратегией является
подготовка к началу ожесточенной конкуренции за арендаторов со стороны
качественных офисных площадей.
В перспективе 3-4 лет смогут эффективно функционировать только те
объекты, которые будут качественно улучшены (реконструированы). При этом
разрабатывать соответствующие мероприятия надо уже сейчас, чтобы суметь
в полной мере воспользоваться плодами постепенного «посткризисного»
оживления рынка, которое может начаться в 2010 году.
Динамика цен продаж офисных помещений в
2007–2008 годах, долл./кв. м
РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Предложение
В 2008 году были введены в эксплуатацию 15 торговых центров. Прирост
качественных торговых площадей составил 415 тыс. кв. м. Список введенных в IV
квартале объектов представлен ниже.
Площадь, кв. м
Название объекта Адрес
Общая GLA
Торговый центр «РИО Гранд» Дмитровское ш., 163А 220 000 86 000
Верхняя Красносельская
МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС «РЕЧНОЙ» Торговый центр «Тройка» 163 200 59 100
ул., вл.3А, с.1-18
Продажа Торгово-офисный центр
Москва, м. Печатники, ул. Гурьянова вл. 49-55 Андропова просп., 4-10 71 990 42 693
«Мегаполис»
Общая площадь - 15 000 кв. м Торговый центр «ЦУМ» Петровка, 2 31 750 27 000
Возможна продажа блоками
Торговый центр
Проектируемый пр. 890, 13 30 000 21 000
«Новочеркизовский» (I очередь)
Торговый центр «Праздник» Тушинская ул., 13-15 35 750 14 000
Торговый центр «Таганский пассаж» Таганская ул., 3 14 000 6 000
Вся коммерческая недвижимость на www.cre.miel.ru
Динамика предложения и строительства торговых Кризис двояко отразился на вводе новых торговых центров. Открытие ряда
центров в Москве, тыс. кв. м проектов было перенесено на более поздние сроки ввода. Однако девелоперы
тех объектов, строительство которых было практически окончено, бросили
значительную часть сил на завершение своих недостроенных проектов, что
позволило в прошедшем году ввести 45% от заявленных на начало года торговых
центров. Напомним, что в 2007 году этот же показатель был выше и составлял
51%.
В результате общий объем предложения торговых центров Москвы на 1
января 2009 года составил 3 млн кв. м.
Обеспеченность торговыми центрами жителей Москвы на сегодняшний день
составляет 224 кв. м на 1000 жителей. Наибольшее количество торговых центров
располагается в центре города, к ним за последний год прибавились еще четыре
крупных объекта.
Обеспеченность качественными торговыми
Наименее обеспеченными качественной торговой недвижимостью остаются
центрами округов г. Москвы на начало 2009 года,
кв. м на 1 000 жителей жители Восточного административного округа, где высокая доля устаревших
форматов торговли тормозит развитие новых проектов в данном районе.
В 2009 году заявлено строительство более 45 объектов, в состав которых
могут войти качественные торговые площади. Список некоторых наиболее
интересных из них представлен в следующей таблице.
Площадь, кв. м
Название объекта Адрес
Общая GLA
Торгово-развлекательный Пересечение 24-го км МКАД и
390 000 273 000
центр Vegas Каширского шоссе
Торгово-развлекательный
центр «Золотой Вавилон Мира просп., вл.211 241 000 170 000
Ростокино»
Торгово-офисный центр
Ленинградское шоссе, 16 205 298 80 000
«Метрополис»
Торговый центр
ул. Вавилова, 3А 200 000 70 000
«Ашан-Вавилова»
Торгово-развлекательный
Каширское шоссе, 12 122 165 65 000
центр «ГудЗон»
Торговый центр «Филион» Багратионовский пр., 5 104 700 43 400
Торгово-развлекательный
Химкинский бульвар, 7-23 103 500 35 000
центр «Калейдоскоп»
Торгово-досуговый центр
Алтуфьевское шоссе, вл.70 41 800 21 720
«Маркос-Молл»
Торгово-развлекательный
Борисовские пруды ул. 26 600 13 700
центр «Ключевой»
Торгово-офисный центр
Воздвиженка ул., 10/2 75 000 5 000
«Военторг»
Общая торговая площадь заявленных на 2009 год проектов составляет более
1,4 млн кв. м. Однако реально из них будет открыто не более 50%. Трудности с
финансированием и замедление развития торговых сетей побуждают многих
девелоперов пересматривать свои проекты.
Спрос
Темы прироста оборота розничной торговли в Под влиянием экономического кризиса темпы прироста оборота розничной
2007-2008 годах в % к соответствующему периоду торговли резко замедлились. В IV квартале 2008 года по сравнению с аналогичным
прошлого года периодом прошлого года они снизились более чем в 2 раза.
Потребительский сектор переживает серьезные трудности: долговая нагрузка
резко выросла, количество магазинов сокращается, проекты по расширению и
развитию приостанавливаются.
К концу года количество предложений на рынке значительно превысило
спрос. Если в первой половине 2008 года показатель доли вакантных площадей
в качественных торговых центрах оставался на низком уровне порядка 3-5% и
отмечалось увеличение спроса, то во второй половине 2008 года эта тенденция
изменилась.
В настоящее время показатель доли вакантных площадей в торговых центрах
оценивается на уровне 5-10%.
Повышенным спросом в аренду в 2008 году пользовались площади в Западном
и Юго-Западном направлении. При этом в IV квартале наблюдалось увеличение
6
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В 2008 ГОДУ
Распределение заявок на аренду торговых количества желающих арендовать помещения в Центральном округе.
площадей по районам в 2008 году, % Спрос на покупку сместился с Юго-западного направления в Юго-Восточное.
Значительно уменьшилась доля покупателей в Центральном округе.
По-прежнему спросом пользуются помещения площадью 50-250 кв. м. Их
доля по сравнению с 2007 годом изменилась незначительно: по аренде возросла
на 1,1%, по продаже - на столько же снизилась. Примечательно также и то, что с
каждым годом растет количество заявок на большие площади от 1 000 кв. м.
В IV квартале 2008 года кризис внес свои изменения – на 11,8% возросла
доля заявок на приобретение помещений до 250 кв. м. В остальном структура
спроса по размеру торговых помещений не менялась.
Арендные ставки, цены продаж
В последнем квартале 2008 года почти во всех сегментах торговых
помещений цены
Распределение заявок на покупку торговых показали впервые за Динамика средних арендных ставок торговых
площадей по районам в 2008 году, % последние несколько лет помещений в 2008 году, долл./кв. м в год
отрицательные темпы
прироста.
В среднем ставки
аренды упали на 8,12%.
Незначительный рост,
всего в 0,09% был
отмечен лишь в торговых
комплексах. Это вполне
объяснимо с точки зрения
арендодателя, поскольку
в данном сегменте Динамика цен продаж на торговые помещения
торговой недвижимости в 2008 году, долл./кв. м
на тот момент сохранялся
достаточный уровень
Распределение заявок на аренду торговых загрузки торговых
площадей по метражу в 2008 году, % площадей.
Несмотря на
кризис, темп прироста
арендных ставок (23,8%)
превзошел ожидания,
превысив уровень 2007
года на 13,2 п.п. При
этом в индивидуальных
переговорах арендаторам предоставляются дисконты, которые достигают в 20-
25% от заявленных ставок.
Цены продаж замедлили рост - за 12 месяцев цены в среднем повысились на
16,5%, что на 6 п.п. меньше, чем в предшествующем году.
В IV квартале 2008 года наиболее сильную динамику падения
показали автономные магазины, цены на которые снизились на 26,1%,
что практически полностью компенсировало рост цен в предыдущий период.
Распределение заявок на продажу торговых Опять-таки реальные переговоры начинаются с предоставления скидок в 20-
площадей по метражу в 2008 году, % 40% от объявленного уровня цен.
Тенденции
Прошедший год, и особенно IV квартал 2008 года, изменил лицо рынка
торговой недвижимости. При продолжившимся росте предложения под
влиянием кризиса резко снизился спрос. Налицо существенное снижение
объема сделок, пересмотр условий аренды и продажи, пессимизм в отношении
ближайших перспектив развития рынка.
В ближайшее время мы будем говорить не о насыщении рынка качественными
торговыми центрами, а о борьбе форматов.
Прогнозируемое изменение потребительских предпочтений в сторону
«среднего» и «ниже среднего» ценового сегмента даст толчок развитию более
демократичных форматов торговли. Власти Москвы уже прекратили действия по
Вся коммерческая недвижимость на www.cre.miel.ru
ликвидации мелкорозничной сети (ларьки и павильоны), более того, объявлено
о создании дополнительных открытых рынков.
В этой ситуации востребованы будут не просто качественные торговые
объекты, а правильно подобранные концепции торговых объектов в данном
месте их расположения. Большим спросом будут пользоваться торговые площади,
расположенные в месте наивысшего сосредоточения покупательских потоков –
отказываясь от низкоэффективных торговых точек, ритейлеры концентрируют
свои усилия на самых лучших предложениях. Поэтому самых качественных
торговых объектов кризис коснется в существенно меньшей степени.
Однако, актуальным остается и то, что покупатель готов поехать в более
удаленный торговый центр, при условии, что там окупятся не только его затраты,
но и ожидания. Поэтому с точки зрения потенциальных и существующих
проектов кризис оказывает положительное воздействие – девелоперы будут
отказываться от недостаточно проработанных, медленно окупаемых и
малоэффективных проектов.
Осуществляющийся в настоящее время переход во взаимоотношениях с
арендаторами по принципу «минимальная фиксированная ставка плюс % с
оборота» создаст дополнительные стимулы для развития проектов.
РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
Предложение
По состоянию на 1 января 2009 года гостиничный фонд города насчитывает
231 объект суммарной емкостью 48,4 тыс. номеров.
Основная часть гостиниц Москвы сконцентрирована в Центральном и
Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится около
половины столичного гостиничного фонда. Все гостиницы категории «5 звезд»
расположены в центре города, также как и большая часть гостиниц категории «4
ОТЕЛЬ «БОСПОР» звезды».
Продажа
г. Анапа
В 2008 году было открыто 15 гостиниц на 1,7 тыс. номеров (вместо заявленных
Общая площадь - 2 665,7 кв. м
28 гостиниц на 3 тыс. номеров). Список основных гостиниц, открытых в 2008 году,
приведен в следующей таблице.
Распределение номерного фонда гостиниц Номерной Количество
г. Москвы по категориям по состоянию Название гостиницы Адрес Категория
фонд мест
на январь 2009 года Гостиница «Hilton Moscow
Каланчевская ул., 21/40 5* 273 558
Ленинградская»
Ленинградский пр-т,
Отель «Аэростар» 4* 271 542
37, к. 9
Бизнес-отель
ул. Б. Полянка, 17, стр. 1 4* 117 234
«Парк Инн Саду»
Отель
Ольховская ул., 23 4* 103 156
The Mandarin Residences
Гостиница «Эридан-2»
(открытие после Кировоградская ул., 32 3* 314 628
капитального ремонта)
Гостиница «Охотник» Головинское шоссе, 1 3* 104 156
Отель «Митино» Пятницкое шоссе, вл. 16 3* 74 147
Основное увеличение номерного фонда в 2008 году произошло в сегменте
4-5 звезд, за счет открытия таких гостиниц как «Hilton Moscow Ленинградская»,
«Аэростар», «Парк Инн Саду», The Mandarin Residences.
Инвесторы по-прежнему не стремятся в гостиничный сегмент в целом,
а в условиях кризиса данная тенденция только усугубится. При этом многие
8
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В 2008 ГОДУ
Распределение номерного фонда гостиниц проекты, в состав которых должны были войти гостиничные площади,
г. Москвы по административным округам по будут «заморожены».
состоянию на январь 2009 года В результате в 2009 году будет введено в эксплуатацию не более 1,3 тыс.
номеров (вместо заявлявшихся ранее 2,5 тыс. номеров).
Спрос
Кризис, безусловно, уже вносит свои коррективы в развитие туристического
сектора. В конце 2008 года снижение спроса проявилось в снижении показателей
заполняемости гостиниц Москвы.
До кризиса показатели загрузки гостиниц Москвы находились на достаточно
высоком уровне. Однако во второй половине 2008 года ситуация начала
меняться. Как видно из диаграммы, начиная с августа 2008 года, показатели
загрузки гостиниц стали уступать показателям 2007 года.
Загрузка московских гостиниц категории 3-4 звезды Особенно заметно декабрьское падение. По сравнению с аналогичным
в 2007-2008 годах периодом прошлого года показатели загрузки снизились на 23%.
В результате в 2008 году среднегодовая загрузка гостиниц снизилась по
сравнению с 2007 годом на 6 п.п. и составила 73,9%.
Еще более сильное падение загрузки можно ожидать в 2009 году. По
некоторым оценкам, в среднем по году уровень загрузки снизится до 50-55%.
Стоимость проживания
Вслед за снижением спроса пошли вниз и цены.
Ранее постоянный дефицит гостиничных мест приводил к постоянному
увеличению цен на проживание. В 2005-2006 годах средняя стоимость
размещения в гостиницах всех категорий увеличивалась ежегодно почти на
Динамика цен в гостиницах категории 3-4 звезды в
треть. В 2007 году цены на номера выросли еще на 10–15%.
2007-2008 годах, руб./номер/сутки
В 2008 году рост цен на номера продолжался на протяжении первых трёх
кварталов, однако в ноябре-декабре стоимость проживания в гостиницах начала
снижаться. В ноябре средние цены в гостиницах категории 3-4 звезды снизились
по сравнению с аналогичным периодом 2007 года на 13,5%, по сравнению с
предыдущим месяцем – на 20,4%.
Многие гостиницы предлагают значительные скидки на проживание в период
декабрь 2008 – январь 2009 года. В некоторых гостиницах цены снижались на 20-
40%. Оценки по самым дорогим отелям 5 звезд более кардинальны. Снижение
цен составило порядка 30-35%.
Тенденции и прогноз
С учетом реально складывающейся ситуации на рынке, очевидно, что
принятые ранее оптимистичные планы по строительству гостиниц в Москве
(прогнозировалось, что к 2011 году номерной фонд Москвы превысит цифру в
100 тыс. номеров) не будут реализованы.
Объемы ввода номерного фонда в Москве в условиях кризиса в 2009-2010
годах будут уменьшаться, девелоперы будут замораживать свои проекты,
вводиться в эксплуатацию будут объекты, находящиеся в высокой стадии
готовности. Девелоперы по-прежнему будут предпочитать вкладываться в
дорогие проекты, игнорируя эконом-сегмент.
С началом «посткризисного» оживления рынка объемы строительства
гостиниц будут увеличиваться, достигнув максимальной цифры в 3,2 тыс.
номеров в 2014 году. Далее с насыщением рынка объемы нового строительства
будут уменьшаться.
К концу 2013 года объем номерного фонда достигнет не более 58-60
тыс. номеров, увеличившись по сравнению с началом 2009 года на 24-27%.
Обеспеченность жителей столицы составит 5,5-6 номеров на 1 000 жителей. Это
будет существенно ниже среднеевропейских показателей, что говорит о высоком
потенциале роста гостиничного рынка в Москве в среднесрочной перспективе.
Хотя эти цифры и зависят от целого ряда трудно предсказуемых в настоящее
время факторов, они все же достаточно хорошо характеризуют потенциал и
возможности инвестирования в гостиничный бизнес в Москве.
Вся коммерческая недвижимость на www.cre.miel.ru
РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2008 год стал для рынка складских помещений годом стагнации. Крайне
чувствительный к условиям финансирования рынок негативно отреагировал
на мировые финансовые проблемы еще в начале года. Несмотря на некоторое
оживление II квартала, количество объявляемых проектов, сделок, вводимых
объектов уменьшалось на протяжении всего года. В настоящее время
наблюдается движение арендаторов в сторону сокращения арендуемых
площадей и перехода в более дешевый сегмент. Четко наметилась тенденция к
понижению цен аренды и продажи складской недвижимости.
Предложение
ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС
«ТЕХНОПАРК КУПАВНА»
Эксклюзивная продажа Характерной тенденцией на рынке складских помещений на протяжении
Московская область, Горьковское шоссе М7, последних лет остается отставание по срокам ввода заявленных проектов.
25 км от МКАД, Старая Купавна Однако нехватка финансирования привела к тому, что девелоперы вообще
Общая площадь - 34 000 кв. м отказываются от продолжения проектов.
За 2008 год было введено 520 тыс. кв. м качественной складской недвижимости,
что в 3 раза меньше запланированного. Открытие большинства запланированных
к вводу в III-IV квартале 2008 года складских комплексов было перенесено на
неопределенный срок.
Динамика предложения и строительства Список складских комплексов, ввод в эксплуатацию которых был осуществлен
качественных складских помещений в Московском в 2008 году, приведен ниже.
регионе, тыс. кв. м
Общая
Название Адрес Девелопер
площадь, кв. м
Новорязанское ш.,
Терминал «Томилино» 155 000 ТЛК «Томилино»
6 км от МКАД
Логистический парк Новорижское ш., Raven Russia,
152 400
«Истра», фазы I-III 41 км от МКАД Эспро-Девелопмент
SLG–Домодедово, часть III
г. Домодедово,
очереди логистического
микрорайон Северный, 85 000 Евразия логистик
парка «Северное
ул. Логистическая, 1
Домодедово»
Логистический парк Симфиропольское шоссе,
65 000 Логогрупп
«Покров» 15 км от МКАД
Логистический парк Киевское ш., РосЕвро-
44 600
«Крекшино» 24 км от МКАД Девелопмент
Логистический комплекс Ногинский район,
41 220 Metro Group
Metro Group 35 км от МКАД
Складской комплекс Симферопольское ш.,
20 200 Агора
«АС-24» с. Покров
Складской комплекс Щелковское ш.,
14 000 Вентура
«Армада», фаза II 12 км от МКАД
Ожидается, что объемы строительства в 2009 году не превысят показатели
этого года. Выросшие процентные ставки по кредитам делает девелопмент
складских комплексов практически невозможным. В этой ситуации девелоперы
склонны отказываться от спекулятивного строительства, в большей степени
ориентируясь на проекты built-to-suite.
Спрос
Спрос на покупку складских площадей упал по сравнению с 2007 годом на
35%. Спрос на аренду снизился в два раза.
Как и прогнозировалось, влияние кризиса привело к повышению уровня
вакантных площадей за счет снижения оборотов компаний-арендаторов
и сокращения разнообразия товарных линеек потребительских товаров.
Свободные площади стали появляться на самых привлекательных объектах.
В 2008 году наибольшим спросом арендаторов пользовались помещения
площадью от 1 000 до 3 000 кв. м. У покупателей больше были востребованы
площади от 3 000 кв. м.
10РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В 2008 ГОДУ
Распределение заявок на аренду складских Средняя площадь арендуемых площадей в целом за год возросла на 27%,
площадей по метражу в 2008 году, % покупаемых - на 17%.
Распределение спроса по направлениям за год стало более равномерным, с
некоторым смещением в сторону южного направления. Наметилась тенденция к
увеличению спроса на более удаленные от МКАД складские площади.
Арендные ставки, цены продаж
В последнем квартале 2008 года ставки аренды и цены продаж на складские
помещения начали стабилизироваться. Из-за возросшего курса ставки в
долларовом эквиваленте были снижены, за счет чего цена в рублевом эквиваленте
была стабилизирована.
Базовые (без учета операционных расходов и НДС) арендные ставки и цены
продаж на складские площади приведены в следующей таблице.
Распределение заявок на покупку складских Базовое значение в IV квартале
Внутри МКАД Московская область
2008 года
площадей по метражу в 2008 году, %
Cтавка аренды, долл./кв.м/год 210 – 220 140 - 150
Цена продажи, долл./кв.м 1 850 – 2 000 1 300 – 1 450
Еще в декабре собственники складов готовы были предоставлять скидки
на аренду помещений порядка 15-20%. Сейчас в результате девальвации рубля
выраженные в долларах арендные ставки снизились еще больше.
Наблюдается смещение спроса в более низкий ценовой диапазон ставок
аренды. Так, компании, заинтересованные в помещениях класса А, готовы
рассматривать предложения складов класса В.
Тенденции
В настоящее время рынок складских помещений ожидает итогов I квартала
2009 года по розничной торговле и импорту. Только после этого логистические
Распределение заявок на аренду складских компании, дистрибьюторы и ритейлеры смогут составить планы по своему
площадей по направлениям в 2008 году, % развитию, что сможет оживить замерший спрос.
Пока же девелоперы вынуждены удерживать существующих арендаторов
снижением арендных ставок. Реальные достигаемые в индивидуальных
переговорах цены зачастую отличаются от выставленных цен предложения на
30-35%.
Стоит отметить, что эти показатели находятся на грани рентабельности (а в
некоторых случаях и ниже) девелопмента качественных складских помещений.
Учитывая также уход с рынка западных институциональных инвесторов, это
грозит существенным сокращением темпов роста предложения на ближайшие
годы.
Тем самым открываются особые возможности для уникальных проектов
(например, на территории Москвы), которые будут пользоваться спросом при
Распределение заявок на покупку складских любой рыночной конъюнктуре.
площадей по направлениям в 2008 году, %
Вся коммерческая недвижимость на www.cre.miel.ruОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ АДМИНИСТРАТИВНО-ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС «Женева Хаус» Продажа Москва, м. Охотный ряд, Лубянка, Кузнецкий мост, ул. Петровка, 7. Общая площадь - 17 950 кв.м. 12-ти этажное офисно-торговое здание класса А. 8 наземных этажей, 4 подземных этажа. Свободная планировка. Общая площадь офисных помещений 8 382 кв.м. Общая площадь торговых помещений 3 320 кв.м. Площадь паркинга 4 312 кв.м. Площадь земельного участка - 0,21 га. БИЗНЕС-ЦЕНТР «Красногорск-Плаза» Продажа Московская область, Красногорск, 3,5 км от МКАД. Общая площадь - 39 000 кв.м. 9-этажное здание находится в 100 метрах от развилки Ильинского и Волоколамского шоссе, рядом с горнолыжным спуском «СНЕЖ.КОМ». Офисы с 3 по 8 этажи - блоки от 54 до 3 600 кв.м. Торговые площади от 350 до 800 кв.м. Ввод в эксплуатацию - 2 квартал 2009 года. Современный особняк класса А Аренда Москва, м. Пропект Мира, Протопоповский пер., 2. Общая площадь - 1 471,6 кв.м. 7-уровневое здание. 5 наземных этажей + цоколь + подвал. Назначение - филиал банка или презентабельный офис. Выполнены отделочные работы. Введено в эксплуатацию. Получено свидетельство на право собственности. БИЗНЕС-ЦЕНТР OMEGA PLAZA Аренда Москва, м. Автозаводская, ул. Ленинская Слобода. Общая площадь 100 000 кв.м. Новый бизнес-центр класса А. Офисная площадь 73 000 кв.м, блоки от 200 кв.м. Открытая планировка этажей. Атриумы, панорамные лифты OTIS и балконы. Помещения готовы для внутренней отделки. Круглосуточная охрана, контроль доступа. 12
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В 2008 ГОДУ
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ОФИСНЫЙ КОМПЛЕКС
«Новорогожский» Аренда
Москва, м. Площадь Ильича, м. Римская,
ул. Новорогожская.
Общая площадь - 13 540 кв.м.
Площадь офисных помещений 12 030 кв.м,
блоки от 150 кв.м.
Полная реконструкция здания, состояние готовности
«под ключ».
Охраняемая парковка на 350 м/мест.
ОСОБНЯК В ЦАО
Продажа
Москва, м. Белорусская, м. Маяковская,
ул. Большая Грузинская.
Общая площадь - 1 631,4 кв.м.
5-уровневое здание с лифтом.
Состояние объекта - хороший ремонт, мебель.
Огороженная территория.
Наземный паркинг на 7 м/мест во внутреннем дворе,
подземный на 4 - 5 м/мест.
Земельный участок 417 кв.м.
ОТДЕЛЬНО СТОЯЩЕЕ ЗДАНИЕ
В ЦАО Продажа
Москва, м. Таганская, ул. Таганская.
Общая площадь - 4 943,6 кв.м.
Год постройки - 2000.
Наземная парковка от 30 м/м во внутреннем дворе,
подземная на 10 м/м.
Земельный участок площадью 1 800 кв.м в аренде.
ОТДЕЛЬНО СТОЯЩЕЕ ЗДАНИЕ
В ЦАО Продажа
Москва, м. Чистые пруды, м. Тургеневская,
Уланский пер., 13, стр.1
Общая площадь - 2 004,8 кв.м.
Реконструкция - 1997 год.
4 этажа + мансарда + 2 подземных этажа.
Текущее использование объекта - банк.
Внутренняя отделка помещений - евроремонт.
Вся коммерческая недвижимость на www.cre.miel.ruСКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Производственно-складской
комплекс «Технопарк Купавна» Продажа
Московская область, Горьковское шоссе М7,
25 км от МКАД, Старая Купавна.
Общая площадь - 34 000 кв.м.
3 производственно-складских комплекса
с административной частью.
Огороженная территория.
Площадь земельного участка 6 Га (собственность).
Выделенная мощность 2+2 МВт.
Отопление, водопровод, канализация.
К продаже предлагаются корпуса от 7 800 кв.м.
Срок сдачи в эксплуатацию - 2 квартал 2009 года.
Складской комплекс класса A
Аренда
Московская область, Дмитровское шоссе,
15 км от МКАД, пос. Новосельцево.
Общая площадь - 11 700 кв.м.
Сетка колонн 6х24 м. Количество докшелтеров 12.
Нагрузка на пол 6 т, рабочая высота потолка 10,6 м.
Пол - антипылевое покрытие. Пожарная сигнализация.
Приточно-вытяжная вентиляция.
Площадь офисных помещений 1 000 кв.м.
В аренду предлагается площадь 3 600 кв.м.
Готов к въезду.
Современный складской
комплекс «Шереметьево-II» Продажа
Московская область, Ленинградское шоссе,
10 км от МКАД.
Общая площадь: 11 158,1 кв.м, в том числе склад -
8 098,9 кв.м, офис 2 400 кв.м (2, 3 уровни).
Сетка колонн 6х24 м. Рабочая высота потолка 12 м.
Нагрузка на пол 6 т. Пол - антипылевое покрытие.
Количество ворот 6.
Площадь земельного участка 1,47 Га.
Готов к въезду.
Административно-складской
комплекс класса В+ Аренда
Москва, м. Текстильщики, Волгоградский пр-кт.
Общая площадь - 66 000 кв.м.
Высота потолков от 7 м. Количество ворот – 21.
Ворота оборудованны тепловыми завесами.
Крытый пандус. Допустимая нагрузка на пол 4 т/кв.м.
Холодное и горячее водоснабжение.
Собственная тепловая подстанция.
Вакантные площади от 1 500 кв.м.
14МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость
109004, Москва, ул. Николоямская, 40, стр.1
+7 (495) 775 75 55
www.cre.miel.ru
cre@miel.ru
Компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» оказывает своим клиентам
полный спектр услуг во всех сегментах коммерческой недвижимости.
Сочетание передовых технологий, высоких стандартов работы, действительно
индивидуального подхода к каждому клиенту, а также профессионализма молодой
команды консультантов позволило нам в кратчайшие сроки занять лидирующую
позицию на рынке недвижимости.
Постоянная динамика роста, яркие новаторские идеи, точная аналитика и глубо-
кие исследования рынка – все это позволяет находить решение задач различной
степени сложности на благо наших клиентов.
Мы предлагаем комплексное решение задач клиента в сфере коммерческой
недвижимости:
консалтинг и аналитика - анализ наилучшего использования земельного участка или
объекта недвижимости, рекомендации по концепции проекта
брокерские услуги - предоставление интересов арендодателей и владельцев объ-
ектов недвижимости, арендаторов и покупателей
управление активами - управление недвижимостью частных лиц в сфере коммерче-
ской недвижимости
оценка - оценка объектов коммерческой недвижимости в соответствии с действую-
щим законодательством
юридическое сопровождение сделок - комплексное юридическое сопровождение
сделок с коммерческой недвижимостью от первичных переговоров до государствен-
ной регистрации права собственности клиентаВы также можете почитать
