Аэротрополис Домодедово: перспективы для девелопмента
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
1 Аэротрополис Домодедово: перспективы для девелопмента
2
Оглавление
Domodedovo Non-aviation Sales – краткая информация 3
Аэротрополис как драйвер развития аэропорта и региона 5
Аэротрополис DME 10
Примеры открытых и реализованных девелоперских
24
проектов на территории Аэротрополиса DME
Domodedovo Non-аviation Sales – краткая информация
Domodedovo Non-аviation Sales 4
Единый агент по управлению коммерческой недвижимостью аэропорта Домодедово,
предоставляет услуги в формате «единого окна»
► Управление коммерческой площадью – более 12 тыс. кв. м
Пассажирский
терминал ► Разработка концепции развития коммерческой деятельности с целью оптимизации
доходов
► Управление коммерческой недвижимостью – более 23 тыс. кв. м: промышленная,
складская, офисная, рекреационная и другие типы недвижимости, ангары,
Аэропорт-Сити кейтеринг, отель, центр деловой авиации и т.д.
► Инициатор открытия девелоперских проектов по строительству (отели, ангары,
грузовые терминалы и др.)
► Управление земельным фондом - более 16 тыс. га
Аэротрополис ► Инициатор открытия девелоперских проектов
► Проактивное продвижение Аэротрополиса DME и его проектов среди целевых
аудиторий
► Разработка концепции развития рекламной деятельности на территории аэропорта
Домодедово и прилегающих территориях
Рекламная
► Привлечение рекламных агентств
деятельность
► Управление рекламной деятельностью на территории аэропорта Домодедово и
прилегающих территориях
5 Аэротрополис как драйвер развития аэропорта и региона
Взаимное влияние аэропорта и Аэротрополиса
Аэропорт и приаэропортовые территории - эффективное решение для строительства
объектов недвижимости.
Аэропорт -> Аэротрополису
► Пассажир аэропорта - клиент с высокой
платежеспособностью
► Пассажир аэропорта - клиент с высокой
деловой активностью
► Грузопоток аэропорта аккумулируется из
различных точек земного шара Аэротрополис
► Деятельность аэропорта генерирует спрос
на различные объекты инфраструктуры
Аэротрополис -> Аэропорту Аэропорт-
Сити
► Инфраструктура Аэротрополиса позволяет
Аэропорту предоставлять более
качественный и расширенный спектр услуг
► Инфраструктура Аэротрополиса
«привязывает» пассажира к аэропорту
Аэропорт
► Инфраструктура Аэротрополиса генерирует
дополнительный пассажиропоток и
грузопоток
► Инфраструктура Аэротрополиса генерирует
дополнительный денежный поток
Коммерческие и производственные объекты вокруг аэропорта формируются на
расстоянии до 25 км, а экономический эффект распространяется на расстояние до 90 км
Аэротрополис как драйвер
социально-экономического развития региона
Регион
Рабочие места
Рост бизнес активности
Налоговые поступления
Социальная инфраструктура
Транспортная инфраструктура
Бизнес
Москва и РФ
Быстрая прямая связь с
Наличие Аэротрополиса – поставщиками, клиентами и
преимущество для партнерами по всему миру
позиционирования Москвы как
мирового финансового центра Высокая и средняя добавленная
стоимость
Аэротрополис
DME
Успешное развитие в формате Аэротрополиса дает конкурентные преимущества
региону, бизнесу и самому аэропорту
Эффект синергии Аэротрополиса
РЕГИОН
Улучшение привлекательности региона
для ведения бизнеса
Улучшение качества жизни в регионе
ИНФРАСТРУКТУРА АЭРОТРОПОЛИС БИЗНЕС
Высокий уровень Расширение спектра
насыщенности Стимулирование бизнес активности услуг
инфраструктурными региона Генерация спроса на
объектами широкий спектр услуг
Потребность в новых Рост конкурентоспособности DME и
Рост налоговых
инфраструктурных региона поступлений в бюджет
объектах
ЧЕЛОВЕЧЕСКИЙ КАПИТАЛ
Высокий уровень занятости экономически активной
части населения
Рост доходов населения как фактор генерации спроса
Рост налоговых поступлений в бюджет
Эффект синергии является взаимодополняющим для развития как аэропорта, так и
региона месторасположения Аэротрополиса
Аэропорт-Сити и Аэротрополис: 9
основные типы недвижимости
Тип недвижимости Аэропорт- Аэротрополис
Сити
Авиационная недвижимость
Фабрика бортового питания +
Аэропорт-Сити – это территория
Грузовые терминалы + внутри 2-х ВПП и примыкающие к
ней земли (радиус около 3 км от
Ангары для обслуживания и + пассажирского терминала).
хранения ВС Поэтому потребность в
Неавиационная инфраструктура
недвижимости на данной
территории генерируется в
Гостиничная недвижимость + + большей степени авиационной
Выставочные павильоны и + + деятельностью. Основными
конференц-залы клиентами большинства объектов
являются авиакомпании (включая
Офисная недвижимость + +
дочерние структуры и агентов), и
Складские и логистические + + пассажиры.
комплексы
Спрос на недвижимость на
Производственная недвижимость +
территории Аэротрополиса
Жилая недвижимость + генерируется всеми участниками
рынка – и авиакомпаниями, и
Рекреационная недвижимость + + инвесторами, и арендаторами, и
Торговая недвижимость + + пассажирами, и жителями региона,
и транзитными потоками.
Паркинги + +
Придорожная инфраструктура + +
Аэротрополис DME
Домодедово: общая информация 11
Ключевые факты 11-е место в Европе по пассажиропотоку
Крупнейший аэропорт в России и Восточной 2013 PAX (mm)
Европе Лондон-LHR 72,4
► Пассажирооборот: 30,8 млн. в 2013 г. Париж-CDG 62,1
(20.4% CAGR с 2000) Франкфурт-FRA 58,0
► 200,4 тонн груза в 2013 г. (5.8% CAGR с 2000) Амстердам-AMS 52,6
263,469 ВПО в 2013 (14.0% CAGR since 2000) Стамбул-IST 51,1
Мадрид-MAD 39,7
► 241 направление (в 1.5 раза больше, чем в
SVO и VKO вместе взятых) Мюнхен-MUC 38,7
Рим-FCO 36,2
► 84 авиакомпаний (больше авиакомпаний,
Лондон-LGW 35,4
чем в SVO и VKO вместе взятых)
Барселона-BCN 35,2
► 2 глобальных альянса (Star Alliance and Москва-DME 30,8
oneworld) Источник: ACI
Лучшая инфраструктура в России …лидер по среднегодовым темпам роста за
► Единственный аэропорт с двумя параллельными период 2000 – 2013 гг.
независимыми ВПП
Moscow-DME 21,4%
Рейтинг BB+ от S&P и BB+ от Fitch (оба рейтинга
Istanbul-IST 9,9%
имеют стабильный прогноз)
Barcelona-BCN 4,5%
5 лет подряд награжден Skytrax как “Лучший
Munich-MUC 4,0%
аэропорт Восточной Европы”, в 2014 назван
Rome-FCO 4,0%
лучшим аэропортом России и СНГ
Amsterdam-AMS 2,2%
Paris-CDG 2,0%
Madrid-MAD 1,5%
Frankfurt-FRA 1,2%
London-LHR 0,9%
London-LGW 0,8%
Источник:: ACIДомодедово: стратегия развития 12
► 5-е место в Европе по пассажиропотоку
► 3-е место в Европе по качеству обслуживания пассажиров
► Улучшение структуры пассажиропотока:
─ Снижение сезонности перевозок
Ключевые
стратегические ─ Увеличение доли пассажиров, целью полета которых является бизнес
цели ─ Увеличение доли трансферных пассажиров
(2015-2024) ► Увеличение доли коммерческого сегмента в структуре выручки компании
─ Расширение и оптимальное планировочное решение коммерческой зоны в
пассажирском терминале
─ Аэропорт-Сити и Аэротрополис DME: реализовать потенциал роста выручки
посредством использования аэропортовых и прилегающих территорий
Прогноз пассажиропотока на 2014-2023 гг., млн. пасс
2014F–2023F CAGR
220 2002–2013 CAGR DME 6.6% 200 209
191
200 DME – крупнейший DME 14.9% MAH 6.1% 178
аэропорт в РФ с Russia 7.4%
180 2005 года
MAH 11.9% 163
Russia 12.2% 149
160 134 128 132
140 119 117 124
120 108 112 100
108
100 91
100 88 82
77 71 76 78
80 68
53 59 54 56 64 53 55 57
60 45 51 42 46 49
38 40 43 34 38
28 33 39 41 26 28 31 31 32
40 30 33 19 20 19 22
21 24 27 14 15
20 7 9 12
Russia MAH DME
0
2002
2004
2005
2006
2007
2008
2010
2011
2012
2013
2003
2009
2016F
2017F
2018F
2019F
2021F
2022F
2023F
2014F
2015F
2020F
Источник:: DMEДомодедово: территориальные ресурсы
для создания Аэротрополиса
>16 000
Источник: данные IATA
Домодедово обладает
самым большим пулом
зарезервированных
3 238
территорий среди 2 678
аэропортов Европы – более 1 900 1 600 1 500
1 117 967
16 000 га … 783 722
Moscow- Paris- Amsterdam- Frankfurt- Rome- Munich- London- Moscow- Zurich- Moscow-
DME CDG AMS FRA FCO MUC LHR SVO ZRH VKO
… из них 9 000 га под развитие … 7 000 га для развития
аэропорта АэротрополисаДомодедово: план Аэротрополиса
Малоэтажное жилье
Общественно-деловая застройка
Производственные, коммунально-
складские объекты
Рекреационно-парковая зона
Инженерно-транспортная
инфраструктура
Проект ЦКАДАэротрополис как драйвер для создания
новых рабочих мест
Количество рабочих мест на территории Домодедовского района, тыс. ед.
450 Рабочие места, тыс. рабочих мест
400
90
350 Аэропорт
г. Домодедово
300 60
мкрн. Барыбино
250 Прочие
200 70 125
150 50
60
100
45 75
145
50 30
36 57 52
0 6
0 0
2014 2017 2022 2032
Источник: DR.BRENNER INGENIEURGESELLSCHAFT MBH & НПО «ТРАНСПОРТ» в рамках проекта «БОЛЬШОЕ ДОМОДЕДОВО»
2014 2017 2022 2032
Рабочие места в Домодедовском р-не, тыс. ед. 72 162 247 420
В течение 20 лет количество рабочих мест в Домодедовском районе увеличится в 6
раз и составит 420 тыс.ед., из них 90 тыс. ед. (22%) будет создано в аэропорту
Домодедово и на прилегающих территориях.Аэротрополис как катализатор роста
населения Домодедовского района
Население Домодедовского района, тыс. чел.
700
600
мкрн. Барыбино
500 г. Домодедово 215
мкон. Авиационный+Востряково
400 Прочие
175 100
300
60
100
200 100
24 90 55
100 225
60 40
17 93
35 50
0
2014 2017 2022 2032
Источник: DR.BRENNER INGENIEURGESELLSCHAFT MBH & НПО «ТРАНСПОРТ» в рамках проекта «БОЛЬШОЕ ДОМОДЕДОВО»
2014 2017 2022 2032
Население в Домодедовском р-не, тыс. чел. 136 280 423 600
В течение 20 лет население Домодедовского района вырастет более чем в 4 раза и
составит 600 тыс.чел., из них 150 тыс. человек (25% от всего населения) будут
сгенерированы экономической активностью на территории аэропорта Домодедово и
прилегающих территорий.Аэротрополис как драйвер улучшения
транспортной инфраструктуры
Развитие транспортной инфраструктуры региона до 2023 года
Источник: НПО «ТРАНСПОРТ»
Планами развития транспортной инфраструктуры
до 2023 года предусмотрено:
► строительство 79 км новых автодорог;
► реконструкция 48 км существующих
автодорогАэротрополис как генератор дополнительного
автомобильного потока Домодедовского района
Среднее количество автомобилей в час, тыс. ед.
40,0
А-105 Портовая трасса
35,0
ММК-ЦКАД 5,6
30,0 п. Авиационый-ММК
3,1
25,0 Дом М-4
Каширское шоссе 9,5
20,0 4,0
1,8
15,0 3,2 4,0
4,3
2,8 1,4
10,0 1,2 2,7 2,7
2,1 2,1
1,7 13,4
5,0 9,1
5,9 7,0
0,0
2014 2017 2022 2032
Источник: DR.BRENNER INGENIEURGESELLSCHAFT MBH & НПО «ТРАНСПОРТ» в рамках проекта «БОЛЬШОЕ ДОМОДЕДОВО»
2014 2017 2022 2032
Итого по трассам, тыс. автомобилей в час 13,6 16,3 21,8 35,6
В течение 20 лет автомобильный поток основных транспортных магистралей
Домодедовского района вырастет более чем в 2,5 раза.Аэротрополис DME: 19
неудовлетворенный спрос
Соотношение площади существующих объектов
и неудовлетворенного спроса по различным
видами недвижимости в 2014 году
Неудовлетворенный спрос
Существующие объекты
11
2725
187
171
118
7
838
55
44
Офисы,тыс.
комплексы,тыс.
Производство,т
Гостиницы,
Паркинги, тыс.
логистические
машино-мест
номеров
кв.м.
Склады и
ыс. кв.м.
кв.м.
Источник: DME
Обеспеченность гостиничными номерами на 1 млн. пассажиров в аэропортах РФ и мира, ед.
180 175 172
136
122
86
68 67 66 57 54
35 34
18
Москва-
Москва-SVO
Москва-VKO
Цюрих-ZRH
Мюнхен-
Лумпур-KUL
Сан-Пауло-
Вена-VIE
Пекин-PEK
Гонг-Конг-
Екатеринбу
Ньюарк-
Петербург-
Лондон-LHR
DME
EWR
MUC
Санкт-
рг-SVX
Куала
HKG
GRU
LED
Источник: DMEАэротрополис DME: 20
потребная площадь объектов недвижимости
Потребная площадь различных объектов недвижимости в 2023 году
Аэротрополис Аэропорт-Сити
1800
19
160
350
190
3300
160
230
180
13
70
70
70
40
20
Офисы,тыс.
комплексы,тыс.
центры,тыс.
питания,тыс.
Выставочные
терминалы,тыс.
Производство,т
павильоны и
Паркинги, тыс.
Гостиницы,
логистические
конференц-
машино-мест
бортового
Торговые
номеров
залы,тыс.
Фабрики
кв.м.
Склады и
Грузовые
кв.м.
ыс. кв.м.
кв.м.*
кв.м.
кв.м.
кв.м.
Источник: DME
Общая потребность в коммерческой
недвижимости на территории Аэротрополиса При расчете потребности в площадях тех или иных
DME, га видов коммерческой недвижимости принимались во
внимание следуюшие факторы:
Источник: DME
опыт существующих на данный момент
582
Аэротрополисов мира;
421
опыт аэропортов, наиболее успешно
развивающихся в формате Аэропорт-Сити;
276 анализ существующей ситуации на юге
Московской области;
потребности клиентов, выявленные в ходе
маркетинговых исследований, проведенных как
известными международными компаниями такими
как Ernst&Young, Cushman & Wakefield , так и
2014 2018 2023
Domodedovo Non-aviation SalesАэротрополис:
конкурентные преимущества
► Наличие платежеспособного клиента с высокой деловой активностью
► Наличие потребности в большем количестве объектов недвижимости
Высокий потенциал (сгенерированной как авиационной, так и неавиационной активностью)
приаэропортовых
территорий ► Возможность концентрации большего по сравнению с другими территориями
объектов недвижимости, взаимодействующих между собой
► Более высокий эффект синергии за счет комбинирования различных объектов
DME – наиболее ► Потенциал для удвоение пассажиропотока в ближайшие 10 лет согласно прогнозу
перспективный отраслевых консультантов
аэропорт МАУ с
высоким потенциалом ► Наличие необходимой зарезервированной территории для развития как
для развития аэропорта, так и Аэротрополиса
► Спрос на большинство объектов недвижимости (гостиницы, офисные/выставочные
центры, парковки, пр.) существенно выше, чем существующее предложение на
Высокий спрос на рынке
объекты недвижимости
► Генерация дополнительного спроса за счет развития ключевых направлений –
источников спроса
► Расположение в зоне низкой насыщенности объектами инфраструктуры (по
сравнению с другими районами Московской области, прилегающими к Москве)
Выгодное экономико- ► Поддержка со стороны городского округа Домодедово с целью улучшения
географическое инвестиционного климата и социально-экономической среды Московской области
положение ► Близость к крупным транспортным артериям («Дон М-4», Каширское шоссе, А-
105)
► Наличие большого количество транзитного потока через регион
► Возможность приведения предложения на основные объекты инфраструктуры в
Административная соответствии со спросом и в рамках стратегии развития Аэротрополиса
поддержка DME ► Помощь в урегулировании инфраструктурных вопросов (коммунальное,
транспортное обеспечение)Аэропорт-Сити: типовая схема реализации
проектов
“BUILD” “TRANSFER” “OPERATE”
строительство передача оперирование
Инвестиционный
контракт между
инвестором/оператором и
DME
Создание SPV
(совместное предприятие –
ЮЛ зарегистрированное
заграницей)
Ввод объекта в Условия оперирования
эксплуатацию определяются между
SPV осуществляет
строительство отеля и сторонами и закрепляются в
Заключение договоре долгосрочной
будет собственником
долгосрочного договора аренды
Объекта на операционный
аренды
период
DME осуществляет
архитектурно-технический
надзор строительства
Объект строительства
может быть предметом
залога для банка
кредитораАэротрополис: типовая схема реализации
проектов
“BUILD” “OPERATE” “TRANSFER”
строительство оперирование передача
Краткосрочный договор
аренды земельного участка
на период строительства
объекта
Строительство объекта
за счет Инвестора, Долгосрочный договор
включая инженерные аренды земельного участка
Обсуждение и закрепление
коммуникации
дальнейшей судьбы
Операционный период
объекта
DME осуществляет определяется сроком
архитектурно-технический долгосрочной аренды
надзор строительства
Объект строительства
может быть предметом
залога для банка
кредитораПримеры открытых и реализованных девелоперских проектов на территории Аэротрополиса DME
Фабрика бортового питания LSG Sky Chefs Rus 25 В рамках развития Аэропорт-Сити была построена фабрика бортового питания LSG Sky Chefs Rus Фабрика функционирует с сентября 2013 года Площадь участка 1409 кв.м, площадь застройки 1271 кв. м Максимальная производительность – 7 500 рационов в сутки
Многоуровневый паркинг
Месторасположение
Аэропорт-Сити
Факторы инвестиционной привлекательности
Высокий спрос на услуги парковки
Выгодное расположение в непосредственной
близости от пассажирского терминала
Отсутствие на данный момент крытых паркингов на
территории аэропорта Домодедово
Комплексная поддержка со стороны аэропорта
Возможность поэтапного расширения.
Технические характеристики
Общая площадь – 126 000 кв.м
Количество машиномест – 3600
Количество уровней – 3 подземных и 6
надземных
Ориентировочный объем инвестиций -
$120 млн
Текущая стадия проекта
Разработана проектно-сметная
документация, которая прошла
экспертизу в ФАУ «Главгосэкспертиза
России»Складской комплекс
Месторасположение
Аэротрополис DME
Факторы инвестиционной привлекательности
Выгодное месторасположение на пересечение
трех транспортных потоков – аэропорт, трасса
Дон М-4, ММК/ЦКАД
Отсутствие складских помещений в радиусе 10
км от аэропорта, так дефицит складских
помещений составляет 82 тыс. кв.м. на
сегодняшний день;
Значительный рост потребности в складских
помещениях со стороны клиентов аэропорта в
среднесрочной перспективе, грузопоток будет
увеличен в два раза к 2023 году;
Потребность в складах для скоропортящихся
продуктов со стороны авиакомпаний значительно
ниже предложения
Технические характеристики
Площадь складских помещений – 30 000 кв.м
Участок– 6 га
Логистический узел в центре трех источников
грузопотока – М-4, Аэропорт, ЦКАДБизнес-центр
Месторасположение
Аэропорт-Сити
Факторы инвестиционной привлекательности
Подтвержденный высокий уровень спроса на
качественные офисные помещения со стороны
профильных компаний авиационного сектора
Высокий уровень доходности проекта как объекта с
высоким уровнем арендной ставки
Технические характеристики Объекта 1
Общая площадь – 6 052 кв.м.
Этажность – 8 этажей + подвал.
Ориентировочный объем инвестиций – $11 млн.
Технические характеристики Объекта 2
Общая площадь – 14 500 кв.м.
Этажность – 9 этажей + подвал.
Ориентировочный объем инвестиций – $40 млн.Гостиничный комплекс
Месторасположение
Аэропорт-Сити
Факторы инвестиционной привлекательности
Выгодное месторасположение в
непосредственной близости от пассажирского
терминала
Низкая текущая обеспеченность номерным
фондом (в 5 раз ниже, чем в крупнейших
аэропортах мира)
Высокая текущая загруженности номерного
фонда (в отдельные временные интервалы –
более 100%)
Наличие гарантированного спроса,
сгенерированного аэропортом (экипажи,
пассажиры задержанных рейсов, трансферные
пассажиры и др.)
Перспективы роста потребности в
среднесрочной перспективе за счет роста
пассажиропотока аэропорта и деловой
активности региона (создание Аэротрополиса)
Технические характеристики
Общая площадь – 21 000 кв.м
Категория отеля – 4 звезды
Номерной фонд – от 300 номеровКарго-деревня
Месторасположение
Аэропорт-Сити
Факторы инвестиционной привлекательности
Высокий уровень заинтересованности от
мировых лидеров экспресс-доставки
Высокая транспортная доступность: 20 минут до
пересечения автодорог М4 и А107
Общий дефицит логистических мощностей в
регионе
Возможность поэтапного строительства и
будущего расширения.
Технические характеристики
Грузовой терминал - 30 000 кв.м
Склад-холодильник - 5 000 кв.м
Офисно-клиентское здание - 4 500 кв.м
Площадки погрузки-разгрузки автотранспорта -
50 000 кв.м
Стоянки ВС и перрон - 140 000 кв.м
Общая площадь застройки - 226 500 кв.м
Ориентировочный объем инвестиций - $110 млнПриглашаем к сотрудничеству
Вы также можете почитать
