ОБЗОР РЫНКА ГОРОДСКИХ СКЛАДОВ ВНУТРИ МКАД - ILM
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
ОБЗОР РЫНКА ГОРОДСКИХ СКЛАДОВ ВНУТРИ МКАД С ростом компаний сектора Девелоперам предстоит онлайн-торговли, курьерских осваивать многоэтажность, служб и e-grocery увеличился многоярусность, чтобы спрос на городские склады. компенсировать дефицит Дефицит предложения размеров земельных продолжает нарастать участков в черте города E-commerce нуждается в многочисленных хорошо оснащённых складах
ПРИШЛО ВРЕМЯ СКЛАДОВ
1 2 3
Таких складов остро Требования к складу
Рост сектора E-commerce не хватает. Арендаторы для E-commerce:
стимулирует интерес замещают их площадками · один этаж · площадь > 2000 м2
инвесторов к складской в пределах 5 км от МКАД - · потолки > 6 м2 · много
недвижимости для де-факто прайм-зоне для разгрузочных доков
городской логистики. городской логистики. · большая парковка
4 5
Ставка аренды
за городской склад для Развитие E-commerce сталкивается
E-commerce в 1,5-2 раза с препятствием в виде нехватки не только
выше, чем за склад класса А готовых качественных складов, но и земли под
в 20 км от МКАД. Рост цен их строительство.
продолжится.
E-commerce - одна из немногих отраслей, которые выиграют от COVID-19. По оценке Минэкономразви-
тия России, в результате пандемии к 2024 году на цифровую торговлю будет приходиться почти пятая
часть розничного оборота в России - в 3 - 4 раза больше, чем в 2019 году.
ДОЛЯ E-COMMERCE В РОЗНИЧНОЙ 19%
ТОРГОВЛЕ РОССИИ 2018 - 2024 гг.
16%
13%
11%
9%
6%
5%
2018 г. 2019 г. 2020 г. 2021 г. 2022 г. 2023 г. 2024 г.
2 skladium.ru | Рынок городскийх складов внутри МКАД
ОСНОВНЫЕ ИНДИКАТОРЫ РЫНКА
СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ ВНУТРИ МКАД
ОБЩЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В ПРЕДЕЛАХ МКАД
7 529 524 м2
ОБЩИЙ УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ В ПРЕДЕЛАХ МКАД
3,7%
ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ
В СКЛАДСКИХ ОБЪЕКТАХ КЛАССА А И В
2 754 711 м2
ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
В ОБЩЕМ ОБЪЕМЕ
36,5 %
ОБЪЕМ ВАКАНТНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
В СКЛАДСКИХ ОБЪЕКТАХ КЛАССА А И В
1,5 %
ДИАПАЗОН АРЕНДНЫХ СТАВОК
6000 - 15000 р. м2/год
включая эксплуатационные
расходы, но не включая НДС
СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ В СТАДИИ
РЕДЕВЕЛОПМЕНТА И СТРОИТЕЛЬСТВА
350 000 м2
3 skladium.ru | Рынок городскийх складов внутри МКАД
СПРОС
Большую часть спроса на городские склады специфические требования арендаторов.
создают компании сферы пищевого произ- Спрос на высококлассные склады может расти
водства, транспортные компании и интер- со скоростью до 30% в год в ближайшие 5-7
нет-магазины. лет. Под высоким классом следует понимать
благоустроенные склады, полностью осна-
ДОЛИ 10% щённые технически, частично или полностью
ОТРАСЛЕЙ
10% 20% автоматизированные, с налаженной работой
В СПРОСЕ
НА ГОРОДСКИЕ персонала. В выигрышных условиях на фоне
СКЛАДЫ тесноты оказываются ритейлеры, чей товар
по природе своей компактен. Яркий кейс при-
Интернет магазины
30% надлежит крупной онлайн-компании в фарма-
Пищевое производство
30% цевтическом бизнесе, которая уже обеспечила
Транспортные компании
доставку внутри ТТК в течение часа. Помога-
ют в этом собственная курьерская служба и
Фармацевтические компании
15 «аптек-хабов», в которых есть и торговый
Другие зал, и склад для онлайн-заказов. Ещё 25 хабов
планируют открыть в 2021 году, распространив
Острый дефицит качественных складских ком- срочную доставку на всю Москву и даже об-
плексов в черте города проявился на фоне ласть. Отдельно стоит отметить дефицит скла-
роста компаний сектора онлайн-ритейла, дов с особым температурным режимом. Спрос
e-grocery, транспортных и курьерских служб. на них постепенно растёт последние 5 лет.
Этим игрокам удобно использовать много не- Предложение всё это время отставало. В 2020
больших складов от 1500 м2 до 4000 м2 по го- году в Москве введено рекордное количество
роду для обработки грузов и кросс-докинга. - 100 тыс. м2 мультитемпературных складских
Им важна удобная транспортная доступность, площадей, но одновременно резко вырос объ-
которая позволит увеличить скорость ём онлайн-торговли продуктами питания из-за
доставки, но даже простых зданий с мини- карантина. В результате дефицит мультитем-
мальным количеством колонн и несколькими пературных складов продолжает расти.
разгрузочными доками остро не хватает. На ДОЛИ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ ВНУТРИ МКАД
этом фоне прайм-зоной для городской логи- ПО ТЕМПЕРАТУРНОМУ РЕЖИМУ
стики временно стал пояс в пределах 5 км от 13% Мультитемпературные
МКАД - многие компании готовы располагать
свои склады здесь. У кого есть возможность, 87% Сухие
расширяют нынешние склады или ищут поме-
щения рядом с собственным производством.
ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ 2020 ГОДА
Дефицит городских складов обусловлен тем, ПЛО-
что на протяжении десятилетий складская КОМПАНИЯ ОТРАСЛЬ ЩАДЬ, м2 ОБЪЕКТ КЛАСС КВАРТАЛ
недвижимость была менее привлекательна Производственно-склад-
ской комплекс на Моло-
Большая спортивные
для инвесторов, чем офисная, торговая и жи- Лига трансляции 3500 догвардейской, г Москва,
Молодогвардейская ул., 5
C IV
лая. В черте города более рентабельные объ- (м. Молодежная)
екты вытесняли индустриальную недвижи- Uvenco
вендинговый
5000
Офисно-складской ком-
плекс GS Park, Москва Вол-
B+ IV
мость. Кроме того, стройку городских складов оператор гоградский пр-т., 42 корпус
23 (м. Текстильщики)
сдерживает дорогая земля. Теперь раз- интернет-
магазин дез.
витие E-commerce сталкивается с препят- Дезнэт средств и 3500
Котляково Плаза, Москва,
2-й Котляковский пер., 18 B- I
мед. обору-
ствием в виде нехватки не только готовых дования
качественных складов, но и земли под их СберЛо- транспортные
4500
АО ПК «Пушкинская
площадь», г. Москва, ул. B+ IV
строительство. Склады «последней мили» от- гистика услуги
Шоссейная, 4Д
носительно сложны с точки зрения органи- Азбука ритейл 10 000
Оптово-Распределитель-
ный центр Green Store, г. B+ IV
Вкуса
зации бизнес-процессов, чем обусловлены Москва, ул. Рябиновая, 45
4 skladium.ru | Рынок городскийх складов внутри МКАД
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Общий объем складской недвижимости в Рос- Не все эти помещения подходят для город-
сии превышает 28 млн. м2. Более половины этих ской логистики онлайн-ритейла. Вот ключе-
складов расположены в Московском регионе. вые требования сектора:
100%
один этаж
площадь от 2 000 м2
21
% потолки от 6 м
13% 21%
много разгрузочных доков;
большая парковка
32
% расположение в черте города
55
%
Россия, 28,3 млн. м2 Другие регионы, 8,9 млн. м2
Общее предложение складских помещений
в пределах МКАД на конец 2020 года соста-
Московский регион, 15,7 млн. м2 Внутри МКАД, 6 млн. м2
вило 7 529 524 м2. На класс А и B приходится
Санкт-Петербург, 3,8 млн. м2 в т.ч. А и В+, 589 тыс. м2
2 754 711 м2 (36,5 %).
Общий уровень вакантных помещений в складских объектах в пределах МКАД составляет 3,7%.
Вакансия в складских объектах класса А и В всего 1,5%.
Объем складских помещений, заявленных к строительству и редевелопменту в ближайшие годы,
составляет около 350 тыс. м2.
КРУПНЕЙШИЕ ОБЪЕКТЫ ВНУТРИ МКАД С ВВОДОМ В 2020 ИЛИ 2021
БАЗОВАЯ СТАВКА
ПЛОЩАДЬ, м2 КЛАСС ОБЪЕКТ, АДРЕС ВВОД руб./м2/год
без НДС
90 000 А Медведково, к. 1 и 2 2021 7 000
Офисно-складской мультитемпературный
85 000 B+ 2021 12 500
комплекс «Кунцево»
Мультитемпературный складской комплекс «Бусиновский МПК», идет
59 400 B 11 000
Москва, ул. Бусиновская горка, д. 2 реконструкция
Технопарк Перерва, Москва, улица Перерва,
32 880 А 2020 -
вл.11, стр.28
Складской комплекс г Москва, Тарный пр-д,
20 410 А 2021 7 700
вл. 2 (Царицино, Промзона «Котляково»)
идет
17 530 B г. Москва, Рябиновая ул., 53 реконструкция 6 600
Складской комплекс «Котляково», г Москва, Кавказский б-р, 60,
6 195 B+ 2020 6500
стр. 1. Промзона «Котляково», ж/д платформа «Чертаново»
По нашим прогнозам, спрос останется на этом же уровне до 2024 года. Но при этом предложение ин-
дустриальных объектов будет замедляться. Девелоперам выгоднее строить жилье. Так, за 2 года было
выкуплено 243 производственно-складких комплекса внутри МКАД для строительства жилья и редеве-
лопмента. Плюс увеличилась себестоимость строительства промышленных объектов. Металл и другие
комплектующие подорожали на 20 – 45 %. И в самом ближайшем будущем эта тенденция может привести
к еще большему усилению дисбаланса между спросом и предложением.
АНДРЕЙ ЛУКАШЕВ, управляющий партнер компании ILM
5 skladium.ru | Рынок городскийх складов внутри МКАДСТАВКИ ДИАПАЗОН СТАВОК НА СКЛАДЫ ВНУТРИ МКАД НА НАЧАЛО 2021Г., руб./м2/год
с НДС
13200
Сухой склад А, B+ и B с удобной логистикой
внутри МКАД можно снять за 6000 - 15000 р. за 8400 8400
м2 в год, включая эксплуатационные расходы, 6000 7200
но без НДС и коммунальных платежей. В пре- 11000 4800
делах 5 км за МКАД средняя ставка ниже, 7000 6000
6 500 р. за м2 в год, включая эксплуатационные 7000 5000 4000
расходы, но без НДС. Эта разница указывает на Класс А Класс В Класс С
значительный потенциал спроса на городские Холодильные склады в среднем на 50% дороже сухих, а мо-
складские объекты или склады «последней розильные - на 100%. При этих ставках средний склад вну-
мили». три МКАД находит своего арендатора за 2 - 3 месяца.
ОЖИДАЕМЫЕ СТАВКИ В 2021 г., руб./м2/год
Склады класса С в черте города предлага- 12000
ются за 4500 - 7000 р. за м2 в год без НДС.
Такие высокие ставки, иногда наравне с клас- 10000
сом В, обусловлены близостью к центру горо- 8400
да. Транспортная доступность и компактность
предложения помогают арендаторам закрыть
глаза на класс объекта, особенно если дол-
госрочное хранение не требуется. При этих
ставках средний склад внутри МКАД находит
своего арендатора за 2 – 3 месяца.
Сухой склад Мульти- Сухой склад
класса А за МКАД температурный класса В
5-6 км склад за МКАД внутри МКАД
НОВАЯ АРХИТЕКТУРА ЛОГИСТИКИ
МИРОВОЙ ОПЫТ.
Потребители привыкают, что любой товар
КАК ПРЕОДОЛЕТЬ можно купить с доставкой сегодня или зав-
тра, в узком интервале. Чтобы обеспечить не-
ТЕСНОТУ? обходимую скорость и объём оптово-рознич-
ных операций, нужен принципиально новый
подход к складской логистике. Вместо одного
Особенности развития городских складов большого склада нужна сеть маленьких скла-
в мире обусловлены макро-трендами: дов «последней мили». Присутствие малых
складов в каждом районе становится фак-
Концентрация населения в мегаполисах; тором конкурентоспособности в e-commerce.
Развитие робототехники и интернета вещей;
Ритейлерам со сложным ассортиментом
Рост онлайн-торговли, в т.ч. на фоне пандемии.
и высокими стандартами сервиса всё чаще
необходимы кросс-докинговые распреде-
В 2020 году глобальный оборот логистиче- лительные центры и фулфилмент-центры.
ских операций превысил 10,5 трлн долларов, Клиентам таких центров важно наличие ком-
из которых 70% приходятся на транспорт. петентного персонала для осуществления
40% логистических расходов связаны с “по- сложных складских операций. Информаци-
следней милей”, традиционно самой сложной онные системы учёта и управления потоками
и капиталоёмкой. Из-за недостатка узлов го- товаров и транспорта на складе должны син-
родской логистики доставка товаров по горо- хронизироваться с учётными системами ри-
ду становится бутылочным горлышком гло- тейла. Меняются требования к самим здани-
бальной торговли. ям: они должны иметь высокие перекрытия,
6 skladium.ru | Рынок городскийх складов внутри МКАДмногоуровневые системы хранения и извле- Каждый этаж может считаться отдельным
чения, позволять хранение товаров разного складом и иметь свои особенности сервиса.
размера и применение сложного оборудова- Более простая альтернатива многоэтажным
ния. При этом большая площадь склада «по- складам - многоярусные склады, т.е. ангары
следней мили» требуется только если опера- с потолками свыше 12 метров. В конструкцию
тор склада хранит там товары, как это делает такого склада интегрирована стеллажная си-
Amazon. Если же оператор специализируется стема, которая повышает плотность размеще-
на доставке, ему нужна меньшая площадь ния товара и ускоряет его обработку.
при значительной длине здания, чтобы мак-
симизировать число доков. Однако быстрое АВТОМАТИЗАЦИЯ
появление новой инфраструктуры осложне-
но отсутствием или дороговизной свободной Кроме земли, девелоперы учатся экономить
земли в мегаполисах, где потребители осо- на персонале. Обслуживание товара, включая
бенно избалованы. Долгие годы инвесторам его размещение, сбор, упаковку и перемеще-
было выгодно строить жильё, офисы и ТРЦ ние к разгрузочному доку может быть пол-
для всё прибывающих жителей, и момент, ког- ностью автоматизировано. Роботы особенно
да складская инфраструктура оказалась уста- помогают со сборными заказами. Например,
ревшей и скудной, в ряде городов был упущен. потребитель хочет в одной посылке полу-
чить мягкое кресло, набор форм для выпечки
МНОГОЭТАЖНЫЕ СКЛАДЫ и гитару. На уровне склада это выливается в
потребность в больших площадях и работе
В связи с ограничением площади земельных по компоновке заказа. Автоматизированные
участков в черте города и ростом спроса на системы собирают заказы быстрее и точнее
городскую логистику, за рубежом популярен людей, помогая сократить возвраты. Однако
тренд строительства многоэтажных складов сами роботизированные системы перемеще-
под заказчика. Особенно быстро это проис- ния товаров (ASRS) пока дороги, поэтому их
ходит в Гонконге, Сингапуре, Бангкоке, Джа- рентабельность прямо пропорциональна раз-
карте и Токио, где длительный экономический меру склада, оборачиваемости запасов, плот-
рост сопровождался перенаселением. В Гон- ности хранения, уровню зарплат кладовщиков
конге средний городской склад насчитывает и рискам человеческого фактора (краж или
12 этажей. Мы видим, что этот тренд приходит порчи). ASRS пока проигрывают на складах
и в Россию. для грузов, которые требуют дополнительной
ручной обработки.
По сложности такой объект не уступает ТРЦ,
а учитывая динамику спроса, многоэтажные
склады могут стать перспективным инве- DARK STORES
стиционным направлением на многие годы. Строительство магазинов без покупателей с нуля
Инициатива принадлежит самым профессио- - тенденция, хорошо знакомая россиянам по про-
нальным и опытным девелоперам, способным дуктовым онлайн-гипермаркетам. Но оно упирается
в проблему площадей.Ответ на вопрос, где размещать
управлять технологическими рисками. По ми- городские склады, отчасти подсказала пандемия.
ровому опыту, многоэтажные складские про- Если никто не ходит в магазин физически, почему бы
екты становятся успешными в случаях, когда не убрать кассы, рекламные конструкции, детские
стоимость участка под складом составляет комнаты, а высвободившееся место занять стелла-
более половины общей стоимости строитель- жами? Получаем dark store, расположенный в цен-
ства. Технически многоэтажные склады от- тре города и полностью оснащённый, в т.ч. лифтами
и упаковочным оборудованием. Зона хранения рас-
лично подходят для спекулятивного формата ширяется за счёт зоны обслуживания, и онлайн-по-
использования: каждый этаж может считаться купатели получают свои заказы быстро, в узком вы-
отдельным складом и иметь свои особенно- бранном интервале. Подобная трансформация уже
сти сервиса. Первый спекулятивный многоэ- начинается (пример - сеть Galeria Karstadt Kaufhof
тажный склад в Европе строится компанией в Германии) и, вероятно, имеет большие перспективы.
Gazeley в Лондоне.
7 skladium.ru | Рынок городскийх складов внутри МКАДВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ
Как и во всём мире, в Москве происходит ак- Важным драйвером нового строительства бу-
тивная трансформация рынка складской дет проникновение на российский рынок
недвижимости. Инвестиционная привлека- крупных зарубежных сетей, которые будут
тельность складов растёт, но их строительство создавать склады в форматах, привычных им.
сталкивается с ограничениями в виде тесноты Самый ожидаемый игрок - Alibaba Group, ко-
и дороговизны земли. Девелоперы будут при- торому для масштабирования предстоит не
бегать к известным решениям – многоэтаж- только расширить сеть партнёрских распре-
ность, автоматизация, перепрофилирование делительных центров, но и построить свои ги-
невостребованных площадей, – чтобы прео- гантские объекты.
долеть ограничения.
Дороговизна земли в столице будет спо-
На протяжении 2021-2024 годов в Москве собствовать росту ярусности и этажности.
ожидается уменьшение суммарной площа- В первую очередь будут распространяться
ди городских складов на 20 – 30%. Не ис- многоярусные решения, но по мере освоения
ключено, что в обозримой перспективе скла- технологий и роста готовности инвесторов
ды будут вытеснять традиционные торговые начнётся экспансия многоэтажек - технически
объекты. На месте ТРЦ или в их же зданиях оснащённых и обладающих высокими пере-
будут появляться склады «последней мили». крытиями, в отличие от многоэтажных инду-
стриальных зданий советского периода. Совре-
менные городские склады в 2-5 этажей могут
стать нормой к середине - концу десятилетия.
АНДРЕЙ ЛУКАШЕВ
Управляющий Партнер компании ILM,
Департамент складской и индустриальной недвижимости
+7 (495) 287 06 00 lukashev@ilm.ru
+7 (903) 728 91 03
www.skladium.ru | www.ilm.ru/warehouse-complexes
г. Москва, ул. Пресненская наб. 6, стр. 2, 20 этаж, офис ILM
8 skladium.ru | Рынок городскийх складов внутри МКАДВы также можете почитать
