РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ - По итогам 2020 года в Московском регионе было - Knight ...
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
По итогам 2020 года в В столичном регионе
Московском регионе было был заключен рекордный
введено 837 тыс. м 2 объем сделок
качественной складской 2 129 тыс. м 2
недвижимости
РЫНОК СКЛАДСКОЙ
knightfrank.com/research
НЕДВИЖИМОСТИ
МОСКВЫ
2020 г.
РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
Индикаторы рынка
2019 2020 Изменение
Общий объем
качественного 15 205 16 041 –
предложения, тыс. м2
Константин Фомиченко
Введено в эксплуатацию,
Региональный директор, 978 837 6
тыс. м2
Директор департамента индустриальной,
складской недвижимости, земли, Объем сделок по аренде
Knight Frank, Россия и СНГ и покупке,
1 566 2 129 5
тыс. м2
«В 2020 году мы с вами стали свиде- в том числе
телями беспрецедентного спроса на сделки по аренде и
складскую недвижимость и зафиксиро- покупке 1 362 1 069 6
вали рекордный объем сделок за всю в готовых объектах
историю. Высокие объемы поглощения сделки по
сохранятся в ближайшие 3–5 лет благо- строительству новых 203 1 060 5
даря резкому росту спроса со стороны объектов
игроков рынка e-commerсe и смежных Доля свободных
2,7 2,3 6
сегментов». площадей, %
Средневзвешенная
Основные запрашиваемая ставка
3 900 4 050 5
аренды
выводы в классе A, руб./м2/год*
По итогам 2020 года в Московском Диапазон операционных
платежей, руб./м2/год 900–1 300 900–1 300 4
регионе было введено 837 тыс. м2, что
без НДС**
на 14% ниже аналогичного показателя
2019 года; Диапазон средней
запрашиваемой цены
По итогам 2020 г. доля вакантных пло- продажи сухого склада 33 000–40 000 35 000–42 000 5
щадей составила 2,3%; класса А, руб./м2 без
На рынке складской недвижимости НДС
в столичном регионе был заключен * Здесь и далее запрашиваемая ставка аренды на стандартный сухой склад класса А без учета
рекордный объем сделок – 2 129 тыс. м2; НДС, операционных расходов и коммунальных
платежей.
Средневзвешенная запрашиваемая ** Здесь и далее указан диапазон операционных платежей для стандартного сухого склада
ставка аренды в Московском регионе класса А.
возросла на 4% относительно конца
Источник: Knight Frank Research, 2021
2019 года и составила 4 050 руб./м2/
год triple net.
Динамика ввода и сделок в Московском регионе
Объем введенных в эксплуатацию складских площадей Объем сделок по аренде и покупке складских площадей
тыс. м2
2 200
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 III кв. 2020
2020
Источник: Knight Frank Research, 2021
2
РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
Предложение
Распределение введенных Доля вакантных площадей
По итогам 2020 г. рынок складской в 2020 г. складских комплексов по направлениям
недвижимости Московского реги- по типу строительства
она прирос на 837 тыс. м², что на
14% ниже аналогичного показателя Собственный
2019 года, когда объем нового ввода
Спекулятивный
составил 978 тыс. м². Основным факто- СЕВЕР СЕВЕРО-
ром снижения нового строительства в Built-to-suit аренда 1,5% 6,5%
ВОСТОК
2020 году стало распространение пан- СЕВЕРО-
1,8%
ЗАПАД
ВОСТОК
демии COVID-19 в России, что привело
1,5%
МКА
Д
к переносу ряда проектов на 2021 год. 15%
ЗАПАД Москва
Общий объем качественной складской 5,4% ЮГО-
ВОСТОК
недвижимости в столичном регионе в
ЮГО- 4,1%
2020 году достиг 16 041 тыс. м². 48% ЗАПАД
1,1% ЮГ
По итогам 2020 года наибольшая доля 1,1%
в структуре ввода сохранилась у объек- 37%
тов, построенных на своих земельных
участках по схеме генерального подря-
да, – 48%, или чуть более 401 тыс. м².
Одним из крупнейших объектов данно-
го типа стал распределительный центр Источник: Knight Frank Research, 2021 Источник: Knight Frank Research, 2021
«Глобус», общая площадь которого
составляет 67 тыс. м².
Доля объектов, реализованных для спе- Доля вакантных площадей
кулятивной сдачи в аренду на открытом
рынке, составила 37%, что в абсолют-
ных значениях составляет 307 тыс. м².
Доля спекулятивных объектов в сово- 9,4% 9,2%
купном объеме ввода снизилась на 9 п. 7,8%
п. по сравнению с итоговым показателем 7,2%
2019 года, когда на спекулятивные
проекты пришлось 46%. Крупнейшим 4,2%
объектом стала 3-я очередь логистиче- 2,7%
2,1% 2,2% 2,3%
ского центра «Внуково-2» площадью
64,5 тыс. м². Также стоит отметить ввод
спекулятивного корпуса в «PNK Парк 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 III кв. 2020
Жуковский» площадью более 39 тыс. м². 2020
15% от общего объема ввода 2020 года,
Источник: Knight Frank Research, 2021
или чуть более 128 тыс. м, пришлось на
объекты, построенные по схеме built to
suit. Одним крупнейших объектов built
to suit стал распределительный центр
«Перекресток» общей площадью чуть Распределение общего объема качественной складской недвижимости по
более 43 тыс. м² в логопарке «Ориентир расстоянию до МКАД
Север-4».
Распределение предложения по расстоянию от МКАД, 2019
55%, или 459 тыс. м², от общего объема Прирост предложения, 2020
ввода сконцентрировано на расстоянии
6 000
15–30 км от МКАД. Четверть объектов
5 000
нового предложения, что в абсолютных
значениях составляет 206 тыс. м², было 4 000
реализовано на расстоянии 30–45 км от 3 000
МКАД. 2 000
Таким образом, наибольший объем 1 000
качественного предложения складской 0
недвижимости в Московском регионе
до 7,5 км 7,6–15 км 15,1–30 км 30,1–45 км 45,1–60 км от 60,1 км
представлен в зоне 15–30 км от МКАД –
более 5 млн м². Источник: Knight Frank Research, 2021
3
РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в 2020 г. на рынке складской недвижимости Московского региона
Квар-
Год Название объекта Девелопер/Собственник Общая площадь, м2
тал
2020 Q1 РЦ Wildberries (2-я/3-я очереди) Wildberries 92 000
2020 Q3 РЦ «Глобус» «Глобус» 67 000
2020 Q4 «Внуково 2», 3-я очередь Logistics Partners 64 500
2020 Q3 Коломенский завод PNK Group 47 000
2020 Q2 Логопарк «Софьино», корпус 3.2 «Логопарк Менеджмент» 49 615
2020 Q1 РЦ «Верный» PLT 44 444
2020 Q4 РЦ «Перекресток» Ориентир 43 488
2020 Q1 Логопарк «Быково», корпус Р «Логопарк Менеджмент» 42 894
2020 Q4 Marvel Logistics PNK Group 40 578
Источник: Knight Frank Research, 2021
Распределение сделок
по аренде/покупке по
направлению в 2020 г.
СЕВЕР СЕВЕРО-
7% 6%
ВОСТОК
СЕВЕРО-
ВОСТОК
4% 7%
ЗАПАД
МКА
Д
ЗАПАД Москва
15% ЮГО-
ВОСТОК
ЮГО-
ЗАПАД
17%
8% ЮГ
36%
Источник: Knight Frank Research, 2021
«Атлант-Парк»
По итогам 2020 года доля вакантных региона – 17 тыс. м², или 1,1% от общего на замедление деловой активности
площадей в столичном регионе соста- объема предложения на данном направ- в конце I квартала 2020 года на фоне
вила 2,3%, что на 0,4 п. п. ниже итогово- лении. распространения COVID-19, во II полу-
го показателя 2019 года. В абсолютном Наибольшее снижение доли вакантных годии мы наблюдали заключение круп-
выражении объем свободного предло- площадей зафиксировано на востоке – нейших складских сделок. Таким обра-
жения составил 363 тыс. м². 3,9 п. п. по сравнению с итоговым пока- зом, пандемия позволила ускориться
В 2020 году наибольший объем вакант- зателем 2019 года. Такое снижение обу- крупнейшим игрокам online-торговли и
ных площадей в абсолютных значениях словлено в том числе уходом с рынка продуктового ритейла.
зафиксирован на юго-восточном направ- 13 тыс. м² в производственно-складском Наибольший объем сделок был
лении – чуть более 95 тыс. м², или комплексе «Атлант-Парк». заключен на южном направлении
4,1% от общего объема предложения Московского региона – 36% от сово-
на данном направлении. Значительный купного поглощения, что в абсолют-
объем свободного предложения связан
с единовременным выходом на рынок
Спрос ных значениях составляет 706 тыс.
м². Крупнейшей сделкой на юге стала
39 тыс. м² в новом корпусе «PNK Парк По итогам 2020 года в Московском реги- аренда по схеме built to suit компани-
Жуковский». оне был заключен рекордный объем сде- ей «ВсеИнструменты.ру» 182 тыс. м²
Наименьший объем свободных склад- лок – 2 129 тыс. м². в «PNK Парк Домодедово».
ских площадей в абсолютных значениях Это наибольший показатель за всю исто- На втором месте в структуре спро-
отмечается на юго-западе Московского рию наблюдения за рынком. Несмотря са по направлению расположился
4
РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
Распределение сделок по типу
2020 г.
Аренда спекулятивная
BTS аренда
BTS продажа
Продажа спекулятивная
10%
11%
40%
39%
Источник: Knight Frank Research, 2021 «PNK Парк Валищево»
региона. Ключевой сделкой на западе ченные по схеме built to suit для строи-
Распределение сделок по является аренда по схеме built to suit тельства собственного объекта. Одной
профилю арендаторов/ компанией Ozon 154 тыс. м² в складском из ключевых сделок данного типа
покупателей в 2020 г. комплексе «Ориентир Запад». стала покупка компанией IDS Borjomi
Russia 45 тыс. м² в «PNK Парк Северное
Спрос на другие направления в
Шереметьево».
Online-торговля Московском регионе находится в диа-
пазоне 3–8%. По итогам 2020 года совокупный объем
Розничная торговля
сделок, заключенных на первичном
По итогам 2020 года наиболее популяр-
Производство рынке, составил 61% от общего объе-
ным типом сделок стала спекулятивная
Дистрибуция ма сделок в Московском регионе, или
аренда: на нее пришлось 40% от сово-
1 308 тыс. м². На вторичный рынок
Транспорт и логистика купного объема сделок в Московском
пришлось 39% от общего поглощения,
регионе, что в абсолютных значениях
Другое что в абсолютных значениях составляет
составляет 852 тыс. м². Доля сделок по
821 тыс. м².
спекулятивной аренде в 2020 году сни-
зилась на 35 п. п. по сравнению с ито- По итогам 2020 года лидерство сохра-
5%
10%
говым показателем 2019 года, когда на нил сегмент online-торговли: на
спекулятивную аренду пришлось 75% него пришлось 35% от общего объе-
35% от общего спроса. Одной из крупнейших ма сделок в Московском регионе, что
10%
сделок стала аренда компанией «Яндекс. в абсолютных значениях составляет
Маркет» 40 тыс. м² в складском ком- 752 тыс. м². Треть сделок среди игроков
плексе «Софьино». online-торговли была заключена компа-
17%
нией «ВсеИнструменты.ру»: в течение
По итогам года в Московском регионе
23% года ими было арендовано 241 тыс. м².
сохранился рост сделок, заключенных
по схеме built to suit с последующей Кроме того, активность проявляла ком-
арендой. На подобный тип сделок по пания Ozon: она заключила суммарно
Источник: Knight Frank Research, 2021 итогам 2020 года пришлось 39% от 171 тыс. м².
общего объема сделок. Годовой рост Доля розничной торговли в общем объе-
спроса на сделки, заключенные по схеме ме сделок по итогам 2020 года снизилась
built to suit с последующей арендой, на 3 п. п. по сравнению с аналогичным
Юго-Восток. На него пришлось 17% от составил 31 п. п. Помимо крупнейших показателем 2019 года и составила 23%,
общего объема сделок, или 336 тыс. м². сделок, заключенных основными игро- или 481 тыс. м². Основным потребите-
Здесь стоит отметить, что online-опера- ками online-торговли, здесь стоит отме- лем складских площадей в Московском
тор «Яндекс.Маркет» заключил 2 сдел- тить аренду компанией X5 Retail Group регионе со стороны розничных игроков
ки в складском комплексе «Софьино» на Новорижском шоссе площадью выступила компания X5 Retail Group.
общей площадью чуть более 89 тыс. м². 89 тыс. м².
Третье место в структуре спроса заня-
15%, или 296 тыс. м², было заключено 11% от общего объема сделок, или 221 ли производственные компании, объем
на западном направлении столичного тыс. м², пришлось на сделки, заклю- сделок в которых по итогам года
5РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
Крупнейшие сделки, заключенные на рынке складской недвижимости Московского региона в 2020 г.
Общая
Квар- Сфера деятельно- Объект/ Тип
Год Арендатор площадь,
тал сти компании расположение сделки
м2
2020 Q3 ВсеИнструменты.ру Online-торговля «PNK Парк Домодедово» 182 000 BTS аренда
2020 Q3 Ozon Online-торговля «Ориентир Запад» 154 029 BTS аренда
2020 Q4 Конфиденциально Розничная торговля «PNK Парк Домодедово» 110 584 BTS аренда
7-й км Новорижского
2020 Q2 X5 Retail Group Розничная торговля 89 384 BTS аренда
шоссе
2020 Q4 Lamoda Online-торговля СК «Софьино» 60 000 BTS аренда
2020 Q4 Bosch Siemens Производство СК «Софьино» 58 790 BTS аренда
2020 Q3 Wildberries Online-торговля Логопарк «Пушкино» 46 000 Аренда
«PNK Парк Северное BTS
2020 Q3 IDS Borjomi Russia Производство 45 020
Шереметьево» продажа
2020 Q2 X5 Retail Group Розничная торговля «Ориентир Север-4» 43 800 BTS аренда
BTS
2020 Q2 Marvel Logistics Транспорт и логистика «PNK Парк Валищево» 40 578
продажа
Источник: Knight Frank Research, 2021
составил 17% от совокупного поглоще-
ния, что в абсолютных значениях состав- Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на склады класса А
ляет 359 тыс. м². Крупнейшей в дан- в Московском регионе, руб./м2/год triple net
ном сегменте стала сделка, заключенная
по схеме built to suit с последующей
арендой компанией Bosch Siemens
площадью 58 тыс. м².
Дмитровское ш.
Ле
ни
нг
4 000
ра
Коммерческие 3 900
руб./м²/
A1
дск
руб./м²/
год 07
ое
год
ш.
условия
ш.
Волоколам
ск 4 300 4 250
ое
ое руб./м²/
вск
руб./м²/
ш год
. год
3 100
ла
7
ос
руб./м²/
A10
Яр
год
По итогам 2020 года средневзвешенная Нов 5 500 5 000
ори руб./м²/ руб./м²/
запрашиваемая ставка аренды на рынке жск год год
ое ш
3 950 . 3 800
складской недвижимости в Московском руб./м²/
год
руб./м²/
год
4 300 5 500 .
ское ш
регионе составила 4 050 руб./м2/год Горьков
руб./м²/
год руб./м²/ 5 000
год руб./м²/
triple net. Средневзвешенная запраши- МОСКВА
6 000
год
ваемая ставка аренды выросла на 4% 4 000 руб./м²/
год
5 000
руб./м²/
4 000 год ш.
по сравнению с итоговым показателем к ое
руб./м²/
йс
руб./м²/ год
год
жа
2019 года. Мо 4 500
руб./м²/
год
3 800
6 000 руб./м²/
год
Самый высокий уровень средневзве- руб./м²/
год
ш.
ш.
Но
шенной запрашиваемой ставки аренды ко е 5 500 3 500
ое
во
е вс
Ки 4 400
ря
ск
ж руб./м²/
лу
руб./м²/
зафиксирован на юго-западном направ-
за
год
Ка
руб./м²/ год
н
ск
год
ое
лении столичного региона. По итогам
ш
4 250
.
года она составила 4 350 руб./м2/год 4 200
руб./м²/
год
руб./м²/
triple net. Подобный высокий уровень год
ставки связан с тем, что основное сво- 4 200
руб./м²/
бодное предложение сформировано год
A107
площадями в непосредственной близо-
сти от МКАД в районе Саларьево, где
запрашиваемая ставка аренды достигает Источник: Knight Frank Research, 2021
Но
6 000 руб./м2/год triple net. во
ря
з
ан
ско
е
.
ш
Каширское
6
ш.
.
ш
ское
ршавРЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
Наименьший уровень запрашиваемой
ставки аренды отмечается на восточном
Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в Московском
направлении Московского региона – регионе, руб./м2/год triple net
3 400 руб./м2/год triple net.
Стоит отметить, что представленные 4 700 4 500 4 300
ставки аренды – запрашиваемые. При 4 000 3 900 4 050
3 700 3 650
согласовании условий аренды иногда
возможен пересмотр ставок в меньшую
сторону в среднем на 5%, что сильно 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
зависит от комплекса условий арендного
контракта. Источник: Knight Frank Research, 2021
Помимо значительной разницы в запра-
шиваемых ставках аренды относительно
направления Московского региона, на
рынке наблюдается расхождение ставок
аренды в зависимости от удаленности
от МКАД. Так, запрашиваемая став-
ка аренды в непосредственной близо-
сти от МКАД варьируется от 4 500 до
6 000 руб./м2/год triple net. По мере уда-
ленности от кольцевой дороги, на рас-
стоянии до 30 км, запрашиваемая ставка
аренды может снижаться до 25–40%.
Уровень операционных расходов остался
неизменным с 2019 года и находил-
ся в диапазоне 900–1 300 руб./м2/год
без учета НДС к концу 2020 году.
Прогноз
По прогнозам аналитиков Knight Frank,
в 2021 г. объем ввода качественной
складской недвижимости в Московском
регионе составит 1 250–1 300 тыс. м2,
что на 25–30 % выше значений нового
Крупнейшие объекты, запланированные к вводу в 2021 г.
строительства 2018–2020 гг.
Рекордный объем спроса, который был
Общая
зафиксирован в 2020 году, повторится Название объекта Девелопер
в наступающем 2021 и будет на уровне площадь, м2
2 200–2 300 тыс. м2. «ВсеИнструменты.ру» PNK Group 182 000
В 2021 году ожидается стабильно высо-
Распределительный центр Ozon Ориентир 154 029
кий спрос на складскую недвижимость,
при этом на фоне выхода на рынок Распределительный центр
X5 Retail Group 89 384
новых спекулятивных проектов доля X5 Retail Group
вакантных площадей сохранится на
Индустриальный парк «Холмогоры» Русич 88 708
уровне 2,3–2,5 %.
«Логопарк
Сохранение низкого уровня вакантных Склад Bosch Siemens 58 790
Менеджмент»
площадей на рынке складской недви-
жимости в Московском регионе, а также Распределительный центр
Wildberries 53 000
увеличение стоимости нового строи- Wildberries, 4-я очередь
тельства, приведут в 2021 году к росту
ПСК «Атлант-Парк», корпус 33 ПСК «Атлант-Парк» 49 980
ставки до 5%. Таким образом, ожидае-
«Логопарк
мый уровень средневзвешенной ставки Склад «Яндекс.Маркет» 49 615
аренды в 2021 году составит 4 200– Менеджмент»
4 250 руб./м2/год triple net. Индустриальный парк «Южные
Radius Group 43 098
Врата»
Источник: Knight Frank Research, 2021
7ДЕПАРТАМЕНТ КОНСАЛТИНГА И АНАЛИТИКИ
Компания Knight Frank, обладая локальной экспертизой и глобальным опытом работы на международном рынке
недвижимости и инвестиционных продаж, успешно реализовывает проекты любой сложности.
РАБОТАЕМ ПО ВСЕМ РЕГИОНАМ
И ПО ВСЕМ СЕГМЕНТАМ
Другие обзоры рынка на нашем сайте в разделе Аналитика
УСЛУГИ
КОНСАЛТИНГ
Анализ наилучшего использования Участка/Объекта
Концепция/реконцепция Проекта
Аудит, оптимизация существующего Проекта
Маркетинговое заключение / Исследование рынка
Бизнес-план Проекта
Анализ экономической целесообразности проекта (финансовый анализ) Узнать подробнее о наших услугах
Сопровождение разработки архитектурной концепции/рабочей документации или задать имеющиеся вопросы
свяжитесь с нами:
Подбор операторов (гостиницы, СПА, общественные пространства)
+7 (495) 023-08-12
Проведение опросов потенциальных арендаторов
kf@kf.expert
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ Или оставьте заявку на нашем сайте.
Коммерческая и жилая недвижимость
Федеральные и Международные стандарты оценки
КОНСАЛТИНГ
Оценка для принятия управленческого решения
И АНАЛИТИКА
Оценка для привлечения заемного финансирования Ольга Широкова
Оценка для сделки купли-продажи Директор, Россия и СНГ
Оценка для составления финансовой отчетности OShirokova@kf.expert
© Knight Frank LLP 2021 – Этот отчет является публикацией обобщенного характера.
Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов, СКЛАДСКАЯ
однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются
основанием для привлечения к юридической ответственности компании Knight Frank в
НЕДВИЖИМОСТЬ
отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета. Константин Фомиченко
Публикация данных из отчета целиком или частично возможна только с упоминанием Региональный директор, Директор
Knight Frank как источника данных. департамента индустриальной, складской
недвижимости, земли
Konstantin.Fomichenko@ru.knightfrank.comВы также можете почитать
