СКЛАДСКАЯ И ИНДУСТРИАЛЬНАЯ - НЕДВИЖИМОСТЬ РЕГИОНЫ РОССИИ - Colliers ...

Страница создана Мстислав Яшин
 
ПРОДОЛЖИТЬ ЧТЕНИЕ
СКЛАДСКАЯ И ИНДУСТРИАЛЬНАЯ - НЕДВИЖИМОСТЬ РЕГИОНЫ РОССИИ - Colliers ...
РЕГИОНЫ РОССИИ

СКЛАДСКАЯ
И ИНДУСТРИАЛЬНАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
ИТОГИ 2019 ГОДА
СКЛАДСКАЯ И ИНДУСТРИАЛЬНАЯ - НЕДВИЖИМОСТЬ РЕГИОНЫ РОССИИ - Colliers ...
2
Рынок складской и индустриальной недвижимости России | Colliers International
                                                    Январь 2020 | Россия

                                                                                ОСНОВНЫЕ ИНДИКАТОРЫ РЫНКА
                                                                                                                                                                           2017         2018              2019

                                                                                 Общее предложение, млн м2                                                                 7 650        8 469             8 814

                                                                                 Ввод, тыс. м2                                                                              428          310               442

                                                                                 Объем купленных и арендованных площадей, тыс. м²                                           384          272               617

                                                                                 Объем сделок аренды, тыс. м2                                                               373          156               363

                                                                                 Объем сделок продажи, тыс. м2                                                              11           116               254

                                                                                 Вакантность, %                                                                            4,0%         4,3%               2,3%

                                                                                  Ставка аренды, руб./м2/год*                                                              3 500        3 600             3 700

                                                                                 Стоимость продажи, руб./м2 **                                                             27 000      30 000            30 000

                                                                                * Не включая операционные расходы и НДС (20%)                                                           Источник: Colliers International
                                                                                ** Не включая НДС (20%)

                                                                                ПРЕДЛОЖЕНИЕ
                                                                                                                                Общее предложение складов в регионах России достигло 8 814 тыс. м2. Объем
                                                                                                                                нового строительства складских комплексов составил 442 тыс. м2, что выше по-
                                                                                                                                казателей предыдущего года на 43%. 312 тыс. м2 было построено спекулятивно
                                                                                                                                (71% от общего объема строительства в 2019 г.).

                                                                                                                                Наибольший объем нового предложения зафиксирован в Екатеринбурге
                                                                                                                                (115 тыс. м2), Новосибирске (110 тыс. м2), Красноярске (54 тыс. м2) и Казани
                                                                                                                                (48 тыс. м2). 74% от общего объема строительства пришлось на проекты класса А.

                                                                                ГРАФИК 1:
                                                                                НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
                                                                                В РЕГИОНАХ РОССИИ, 2019

                                                                                Источник: Colliers International
3

                                                                                                                            Рынок складской и индустриальной недвижимости России | Colliers International
                                                                                                                            Январь 2020 | Россия
ГРАФИК 2:
ДИНАМИКА НОВОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА,
2014–2019

Источник: Colliers International

ТАБЛИЦА 1:
КРУПНЕЙШИЕ ОБЪЕКТЫ, ВВЕДЕННЫЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ В 2019

 НАЗВАНИЕ                          ДЕВЕЛОПЕР               ПЛОЩАДЬ, М2   ФОРМАТ          ГОРОД

 ОРЦ «Агротерминал»                «Сибагропромстрой»      54 000        Спекулятивный   Красноярск

 A2 «Ростов-на-Дону», фаза 3.2     A2 group                28 000        Спекулятивный   Ростов-на-Дону

 Комплекс зданий
                                   Логопарк «Высота»       49 340        Спекулятивный   Екатеринбург
 в логопарке «Высота»

 ТЛЦ «Северный», III очередь       ТЛК «Северный»          24 451        Спекулятивный   Екатеринбург

 СК «Сибирский», 2-я фаза          «Статус Консалтинг»     20 000        Спекулятивный   Новосибирск

 Логопарк «Арбуз», корпус 1        ГК «Твоя Территория»»   16 500        Спекулятивный   Волгоград

                                                                                         Источник: Colliers International
4
Рынок складской и индустриальной недвижимости России | Colliers International
                                                    Январь 2020 | Россия

                                                                                СПРОС
                                                                                Спрос на складские комплексы в регионах России составил          инвестировала в строительство распределительного цен-
                                                                                617 тыс. м2, что в 2,5 раза превзошло показатели предыду-        тра в индустриальном парке в г. Зеленодольск (Республика
                                                                                щего года. В 2019 г. был продемонстрирован рекордный             Татарстан), а также арендовала склад в г. Ростов-на-Дону.
                                                                                спрос на складские комплексы за последние 5 лет.                 Площадь каждой из сделок составила 38 тыс. м2. Wildberries
                                                                                                                                                 принял решение об увеличении логистических площадей
                                                                                Сделки аренды составили 59% от общего объема спроса.
                                                                                                                                                 в г. Казань для оперативного обслуживания покупателей
                                                                                Значительно вырос объем сделок купли-продажи и достиг
                                                                                                                                                 в регионах (26 тыс. м2 будет построено в г. Зеленодольск).
                                                                                254 тыс. м2, что выше показателей предыдущего года бо-
                                                                                                                                                 Компания планирует расширить площадь распределитель-
                                                                                лее чем в 2 раза. На долю built-to-suit/built-to-rent пришлось
                                                                                                                                                 ного центра до 100 тыс. м2.
                                                                                33% от общего объема сделок.
                                                                                                                                                 В ближайшие годы в регионах России сформирован спрос
                                                                                Основными игроками на складском рынке России по-преж-
                                                                                                                                                 более чем на 1 млн м2. Экспансию в регионах России ведут
                                                                                нему являются ритейлеры. Онлайн-ритейлеры продолжи-
                                                                                                                                                 компании «Национальные Логистические Технологии» (до-
                                                                                ли экспансию в регионах России, где их доля достигла 24%
                                                                                                                                                 черняя структура «Почты России» и «ВТБ»), «СберЛогисти-
                                                                                (+20 п.п.). В 2019 г. крупные российские маркетплейсы про-
                                                                                                                                                 ка», Ozon, Wildberries, а также федеральные и региональ-
                                                                                демонстрировали рекордное поглощение: компания Ozon
                                                                                                                                                 ные розничные сети.

                                                                                ГРАФИК 3:
                                                                                                                                                                                     4% 2%
                                                                                РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СДЕЛОК
                                                                                ПО СЕКТОРУ, 2019
                                                                                                                                                                             18%                   28%

                                                                                                                                                 -
                                                                                                                                                                             25%
                                                                                                                                                                                                24%

                                                                                ТАБЛИЦА 2: КРУПНЕЙШИЕ НОВЫЕ СДЕЛКИ, 2019

                                                                                 КОМПАНИЯ             СЕКТОР              ФОРМАТ                           ПЛОЩАДЬ, М2     ОБЪЕКТ

                                                                                                                                                                           Производственно-складской
                                                                                 Конфиденциально      Производство        Продажа                          50 000          комплекс в Перми
                                                                                                                                                                           Индустриальный парк
                                                                                 Ozon                 Онлайн-ритейл       BTS-продажа                      38 123          «Зеленодольск»
                                                                                                                                                                           Логистический комплекс
                                                                                 Ozon                 Онлайн-ритейл       Аренда                           38 085          «A2 Ростов-на-Дону»
                                                                                                                                                                           Логистический комплекс
                                                                                 Ozon                 Онлайн-ритейл       BTR-аренда                       37 393          «A2 Кольцово»
                                                                                                                          Возобновление договора                           Логистический комплекс
                                                                                 Эльдорадо            Ритейл                                               27 250
                                                                                                                          аренды                                           «Q-park»
                                                                                                                                                                           Индустриальный парк
                                                                                 Wildberries          Онлайн-ритейл       BTS-продажа                      26 000          «Зеленодольск»
                                                                                                                                                                           Логистический комплекс
                                                                                 СберЛогистика        Логистика           Аренда                           25 011          «Высота»
                                                                                                                                                                           Складской комплекс
                                                                                 DNS                  Ритейл              Аренда                           22 176          «Сибирский»

                                                                                 Efes                 Производство        Аренда                           21 000          Технопарк Тула
5

                                                                                                  Рынок складской и индустриальной недвижимости России | Colliers International
                                                                                                  Январь 2020 | Россия
ГРАФИК 4:                    700
ДИНАМИКА СПРОСА
НА СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ                                                              617
В РЕГИОНАХ, 2014–2019        600

                             500

                                   411
                             400                        384

                             300                                  272
                                          250
                                                 218
                             200

                             100

                               0
                                   2014   2015   2016   2017      2018             2019

                                                               Источник: Colliers International

ГРАФИК 5:
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ АРЕНДОВАННЫХ
И КУПЛЕННЫХ ПЛОЩАДЕЙ ПО
ГОРОДАМ, 2019

                                                               Источник: Colliers International
6
Рынок складской и индустриальной недвижимости России | Colliers International
                                                    Январь 2020 | Россия

                                                                                ВАКАНТНОСТЬ
                                                                                                                   В большинстве городов России вакантность в складских комплексах достигла ми-
                                                                                                                   нимального уровня. Низкая вакансия связана с дефицитом предложения класса А
                                                                                                                   в регионах России, что ведет к низкой ротации арендаторов и продлению кон-
                                                                                                                   трактов в объектах класса А. Для компаний с крупными запросами в Санкт-Петер-
                                                                                                                   бурге и регионах России выгоднее воспользоваться опциями built-to-rent.

                                                                                                                   Уровень вакантности достиг минимального значения за последние 4 года — 2,3%.
                                                                                                                   Большинство крупных складских блоков было арендовано или куплено. Средний
                                                                                                                   размер готового вакантного блока в регионах России составляет 4 800 м2. Наивыс-
                                                                                                                   ший уровень вакантности зафиксирован в Самаре (8,3%) и Краснодаре (5,1%), в то
                                                                                                                   время как минимальный уровень — в Рязани (0,0%), Воронеже (0,6%), Уфе (0,6%)
                                                                                                                   и Нижнем Новгороде (1,0%).

                                                                                ГРАФИК 6:
                                                                                ДИНАМИКА ВАКАНТНОСТИ
                                                                                В РЕГИОНАХ РОССИИ,
                                                                                2014–2019

                                                                                Источник: Colliers International

                                                                                ГРАФИК 7:
                                                                                ВАКАНСИЯ
                                                                                В РЕГИОНАЛЬНЫХ
                                                                                ЦЕНТРАХ РОССИИ,
                                                                                2019
7

                                                                                                                         Рынок складской и индустриальной недвижимости России | Colliers International
                                                                                                                         Январь 2020 | Россия
СТАВКИ АРЕНДЫ
                                       Средняя ставка аренды в регионах составила 3 700 руб./м2/год без НДС и OPEX.
                                       Рост ставки аренды обусловлен снижением объема вакантных площадей. В боль-
                                       шинстве региональных центров ставка аренды растет в связи с опережающим
                                       спросом на складские комплексы и увеличением объема строительства скла-
                                       дов класса А. Вакантность в складских комплексах, введенных в эксплуатацию
                                       в 2019 г., составляет 5%. Большинство складских площадей было предварительно
                                       занято арендаторами до ввода в эксплуатацию.

                                       Наиболее высокие ставки аренды зафиксированы в Екатеринбурге и Росто-
                                       ве-на-Дону (3 800 руб./м2/год без НДС и OPEX). Ставки аренды возрастают в боль-
                                       шинстве российских городов.

ГРАФИК 8:
СТАВКИ АРЕНДЫ
НА СКЛАДСКИЕ ПЛОЩАДИ
В РЕГИОНАХ РОССИИ, 2019

ПРОГНОЗ
В 2020-2021 гг. в регионах России ожидается ввод более      Вакансия останется на низком уровне. В среднесрочной
700 тыс. м2 качественных складских помещений. Положи-       перспективе объем вакантных площадей в России будет со-
тельный эффект на рост спекулятивного рынка может ока-      ставлять не более 200 тыс. м2.
зать экспансия крупных федеральных логистических ком-
                                                            Ставки аренды продолжат рост в большинстве регионов
паний на рынки регионов, для которых аренда помещений
                                                            России. Дефицит вакантного качественного складского
класса А является приоритетной опцией.
                                                            предложения даст девелоперам возможность устанавли-
Спрос на складские комплексы в 2020-2021 гг. продолжит      вать более высокие ставки аренды, что стимулирует стро-
расти. Онлайн- и офлайн-ритейлеры, а также логистические    ительство спекулятивных складских комплексов. Уровень
компании останутся драйверами спроса на складские пло-      ставок в регионах России в 2020-2021 гг. будет находиться
щади в регионах. Ожидаем, что спрос в 2020-2021 гг. оста-   в диапазоне 3 700–3 800 руб./ м2/год без НДС и OPEX.
нется в диапазоне 500–600 тыс. м2.
8
Рынок складской и индустриальной недвижимости России | Colliers International
                                                    Январь 2020 | Россия

                                                                                ТАБЛИЦА 3: КРУПНЕЙШИЕ СПЕКУЛЯТИВНЫЕ ОБЪЕКТЫ, ЗАПЛАНИРОВАННЫЕ К ВВОДУ В 2020

                                                                                НАЗВАНИЕ                                             ДЕВЕЛОПЕР              ПЛОЩАДЬ, М2   ГОРОД

                                                                                Складской комплекс «СЛК-4»                           «АВС-Электро»          72 000        Воронеж

                                                                                PNK «Ростов-на-Дону», корпус 1                       PNK Group              35 492        Ростов-на-Дону

                                                                                Логопарк «Арбуз», корпус 2, 3                        ГК «Твоя Территория»   46 000        Волгоград

                                                                                «РосАгроМаркет», фаза 1-3                            «РосАгроМаркет»        90 000        Новосибирск

                                                                                Складской комплекс «Ролси», очередь III (корпус 2)   «Ролси»                35 000        Екатеринбург
КОНТАКТЫ

ДЕПАРТАМЕНТ СКЛАДСКОЙ                           ИССЛЕДОВАНИЯ                                      МАРКЕТИНГ И PR
И ИНДУСТРИАЛЬНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ                                    Вероника Лежнева                                  Ольга Бакулина
                                                Директор                                          Региональный директор
Светлана Пронина                                +7 495 258 5151                                   +7 495 258 5151
Региональный операционный директор              Veronika.Lezhneva@colliers.com                    Olga.Bakulina@colliers.com
+7 495 258 5151
Svetlana.Pronina@colliers.com                   Артем Шикунов
                                                Аналитик
                                                +7 495 258 5151
                                                Artyom.Shikunov@colliers.com

Copyright © 2020 Colliers International                                                                   123112 Москва
                                                                                                          Пресненская набережная, д. 10
Данный отчет является общим исследованием рынка недвижимости и основан на собственных или
                                                                                                          БЦ «Башня на Набережной»,
предоставленных нам материалах, которые мы считаем достоверными. При составлении данного
                                                                                                          блок С, 52 этаж
отчета основными нашими принципами были точность и полнота информации, однако мы не
предоставляем никаких гарантий отсутствия фактических ошибок. Мы будем признательны, если Вы              Тел. +7 495 258 51 51
сообщите нам о таких ошибках для оперативного редактирования информации. Colliers International           www.colliers.ru
не несет никакой ответственности за ущерб или убытки, возникшие по причине неточностей или
некорректности информации, содержащейся в данном отчете.
                                                                                                                                          Research & Forecasting
Вы также можете почитать