СКЛАДСКАЯ И ИНДУСТРИАЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ - МОСКВА - Colliers ...
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
СКЛАДСКАЯ И ИНДУСТРИАЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВА I полугодие 2020 г.
2
ОСНОВНЫЕ ИНДИКАТОРЫ РЫНКА
Июль 2020 г. | Москва
Рынок складской и индустриальной недвижимости Москвы| Colliers International
П1 2018 П1 2019 П1 2020
Общее предложение, млн м2 14 052 15 864 17 516
Ввод, тыс. м2 267 279 386
Объем купленных и арендованных площадей, тыс. м² 568 762 514
Объем сделок аренды, тыс. м 2 445 597 435
Объем сделок продажи, тыс. м2 123 165 79
Вакантность,% 7,4% 4,5% 3,1%
Ставка аренды, руб./м 2/год* 3 800 3 850 4 100
Стоимость продажи, руб./м 2 ** 35 000 40 000 40 000
*Не включая операционные расходы и НДС (20%).
Источник: Colliers International
**Не включая НДС (20%).
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В Московском регионе в первом полугодии 2020 г. было введено 386 тыс. м2 качественных складских
помещений, среди которых около половины было построено на спекулятивной основе (176 тыс. м2), что на
32% ниже показателей предыдущего года. В то же время доля проектов built-to-suit выросла
пропорционально и составила 210 тыс. м2. Фактический объем ввода за П1 2020 г. меньше заявленного на
этот год на 54%. Подобная структура предложения объясняется рисками, связанными с макроэкономической
нестабильностью и пандемией, которые создают существенную неопределенность для девелоперов:
реализация новых проектов будет оправдана лишь в случае, если помещения будут предварительно
арендованы на стадии строительства. В то же время некоторые девелоперы стремятся как можно раньше
ввести объекты в эксплуатацию для того, чтобы найти арендаторов по высокой арендной ставке,
сложившейся на рынке на конец первого полугодия. Наибольший объем нового предложения сосредоточен
на юго-востоке (113 тыс. м2), юге (89 тыс. м2) и юго-западе (54 тыс. м2) Московского региона.
ТАБЛИЦА 1: Складские комплексы, введенные в эксплуатацию в П1 2020 г.
КОМПАНИЯ ДЕВЕЛОПЕР ФОРМАТ ПЛОЩАДЬ, М 2
Складской комплекс Wildberries,
A Plus Development Built-to-suit 50 000
фаза 2
ЛП «Софьино», фаза 2 Логопарк Менеджмент Спекулятивный 49 441
ПСК «Быково», корпус Р Логопарк Менеджмент Built-to-suit 42 000
Built-to-suit /
PNK «Парк Пушкино», корпус 2 PNK Group 35 000
спекулятивный
ЛП «Внуково – 2», (фаза 4) Logistic Partners Спекулятивный 31 262
РЦ «Марр Рус» ПСО-13 Built-to-suit 22 350
Источник: Colliers International3
ГРАФИК 1:
Рынок складской и индустриальной недвижимости Москвы | Colliers International
Июль 2020 г. | Москва
Спекулятивное и BTS
строительство,
П1 2014 – П1 2020
700
585
600 549
500
тыс. м2
400
300 259
213 210
188 189 185 193 176
200 161
140
100 68
22
-
1П 2014 1П 2015 1П 2016 1П 2017 1П 2018 1П 2019 1П 2020
Спекулятивное BTS
Источник: Colliers International
ГРАФИК 2:
Новое строительство
в П1 2020 и прогноз
до конца года
250
200
тыс. м2
150 132
12
100
43 51
43 113
50 51 89 80
43 53 54 43
25 10
-
П1 2020 2020 прогноз
Источник: Colliers International4
СПРОС
Июль 2020 г. | Москва
Рынок складской и индустриальной недвижимости Москвы| Colliers International
Общий объем спроса в Московском регионе в П1 2020 составил 514 тыс. м2, что на 31% ниже показателя
предыдущего периода. Наибольший объем поглощения пришелся на южное направление Московской
области (более 200 тыс. м2). Основными драйверами поглощения являются продовольственные ритейлеры и
онлайн-ритейлеры, на долю которых пришлось более 50% от общего объема спроса.
Большинство ритейлеров расширили текущие площади по причине роста спроса на продукцию по онлайн-
каналам продаж. Рост качества сервиса и скорости доставки мотивировали онлайн-ритейлеров наращивать
объем потребления складов последней мили внутри МКАД. За два квартала было арендовано более
40 тыс. м2 городской складской инфраструктуры. Логистические операторы также нацелены на создание
инфраструктуры для оказания фулфилмент-услуг для e-commerce и FMCG-операторов.
ГРАФИК 3:
Распределение арендованных и купленных
площадей по отраслям, П1 2020 г.
7%
14%
Ритейл
38%
Онлайн-ритейл
Логистические компании
15% Дистрибьюторы
Производственные компании
25%
Спекулятивные и BTS-сделки поделились примерно поровну. При этом в структуре спроса доминируют
сделки аренды (около 85%). При покупке складских площадей ритейлеры в основном ориентировались на
опцию built-to-suit (56% от общего объема сделок купли-продажи). На стадии проекта было выкуплено
порядка 45 тыс. м2, в то время как на сделки built-to-rent пришлось чуть более 130 тыс. м2.
Несмотря на коммерческие риски при строительстве объектов в формате built-to-rent, данная опция
предоставляет гарантии стабильного денежного потока за счет долгосрочного договора с моноарендатором.
Средний размер сделки built-to-rent составил 67 000 м2.
Источник: Colliers International5
ГРАФИК 4:
Объем купленных и
арендованных площадей,
Рынок складской и индустриальной недвижимости Москвы | Colliers International
Июль 2020 г. | Москва
П1 2013 – П1 2020 гг.
800 742
700 624
578 555
600
514 514
476
тыс. м2
500
385
400
300
200
100
0
П1 2013 П1 2014 П1 2015 П1 2016 П1 2017 П1 2018 П1 2019 П1 2020
Источник: Colliers International
ГРАФИК 5:
Распределение спроса по кол-ву
и объему сделок,
П1 2020
% от кол-ва сделок % от объема сделок
7% 3%
17% 10%
50 000 35%
Источник: Colliers International
ТАБЛИЦА 2:
КРУПНЕЙШИЕ СДЕЛКИ АРЕНДЫ И ПРОДАЖИ, П1 2020 Г.
КОМПАНИЯ СЕКТОР ФОРМАТ ПЛОЩАДЬ, М 2 ОБЪЕКТ
X5 Retail Group Ритейл BTR-аренда 83 384 Конфиденциально
Складской комплекс
X5 Retail Group Ритейл BTR-аренда 43 800
«Ориентир Север – 4»
Marvel Logistics Логистика BTS-продажа 40 578 PNK «Парк Валищево»
Складской комплекс
СПЕКТР Ритейл Продажа 35 000
«Сакс»
Raven «Логопарк
Wildberries Онлайн-ритейл Аренда 28 234
Крекшино»
Raven «Логопарк
X5 Retail Group Ритейл Аренда 18 000
Климовск»
Источник: Colliers International6
ВАКАНТНОСТЬ
Июль 2020 г. | Москва
Рынок складской и индустриальной недвижимости Москвы | Colliers International
ГРАФИК 6:
Общий объем вакантных площадей приблизился Динамика вакантности
к 550 тыс. м2. По сравнению с концом в Московском регионе, 2014 – П1 2020
предыдущего года показатель вакансии снизился
на 0,6 п.п и достиг уровня 3,1%. Несмотря на 12.0%
макроэкономическую нестабильность,
большинство компаний сохраняют текущие 10.0% 10.1%
договоры аренды, а также предъявляют интерес
на новые складские помещения. Средний объем 8.0% 7.9% 7.9%
вакантного блока по-прежнему составляет менее
6.0% 6.2%
10 000 м2, что свидетельствует о том, что
свободные помещения быстро находят 4.0%
3.7%
арендаторов и не задерживаются на рынке. 3.1%
2.0% 2.1%
Роста вакансии на складском рынке Москвы за
П1 2020 г. не произошло, несмотря на
0.0%
ограничения в работе компаний-арендаторов, 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1П
вынужденных сокращать операционную 2020
деятельность. Рост вакансии до конца года
будет объясняться прежде всего низким уровнем
Источник: Colliers International
ввода в эксплуатацию спекулятивных площадей
и высоким спросом на проекты built-to-suit,
например сортировочные центры и склады для
оказания услуг последней мили, расположенные
в пределах МКАД либо вблизи от Москвы.
ГРАФИК 7:
Распределение свободных
площадей по направлениям
Московского региона, П1 2020
140
123
120
100 90 93
тыс. м2
80
58
60 50 50
40 31
26 23
20
0
Источник: Colliers International7
СТАВКИ АРЕНДЫ
Рынок складской и индустриальной недвижимости Москва | Colliers International
Июль 2020 г. | Москва
Средняя ставка аренды в Московском регионе стабилизировалась на уровне
4 100 руб./м2/год. Наиболее высокие ставки аренды зафиксированы на западном и юго-западном
направлениях (4 200 руб./м2/год) Московском области. Стабилизация ставки аренды связана
прежде всего с низким уровнем вакансии на рынке и высоким спросом на складские площади.
Дальнейшая динамика будет зависеть от того, в каком состоянии компании выйдут из режима
ограничений, а также от того, насколько эффективно в России будет предотвращена возможная
вторая волна коронавируса. В перспективе ближайшего квартала ожидается плавный рост ставки
аренды в связи с сокращением вакансии и низким уровнем спекулятивного строительства. На
. ставку аренды также оказывает влияние ценообразование в проектах built-to-rent, которые
выступают альтернативой спекулятивным девелоперским проектам.
ГРАФИК 8:
Ставка аренды на
складские площади в
Московском регионе,
2014 – П1 2020 гг.
4,600
4,500
4,400
4,200 4,100
4,000 4,000
руб./м2/год
3,900 3,900
3,800
3,700
3,600 3,600
3,400
3,200
3,000
2014 2015 2016 2017 2018 2019 1П 2020
Источник: Colliers International
ГРАФИК 9:
Ставка аренды на складские площади
в Московском регионе по направлениям,
П1 2020 г., руб./м2/год
Север
5800 6000
Москва 50004000 Северо-восток
4000 3900
3000
2000
Северо-запад 4100 1000 Восток
3500
0
4200 3800
Запад Юго-восток
4200 4100
Юго-запад Юг
Источник: Colliers International8
ПРОГНОЗЫ
Июль 2020 г. | Москва
Рынок складской и индустриальной недвижимости Москвы | Colliers International
Сегмент складской логистики проявил устойчивость перед последствиями пандемии и
экономической рецессии. Рынок продолжил движение в тренде последних лет: вакансия
зафиксировалась на низком уровне, ставки аренды — на комфортном для девелоперов. Дефицит
спекулятивного предложения компенсируется широкими возможностями строительства склада
под клиента. Несмотря на прогнозируемое сокращение нового строительства в текущем году,
девелоперы активно предлагают новые локации клиентам под built-to-suit. До конца года заявлен
ввод около 850 тыс. м2 новых спекулятивных и built-to-suit-проектов.
Вакансия сохранится на низком уровне в связи с отсутствием на рынке высокого объема нового
.
спекулятивного строительства и высокого спроса. Ожидаемая вакансия до конца года — 3,0–3,2%.
Высокая активность арендаторов на складском рынке и низкая вакансия, с одной стороны, и
возросший спрос на опции built-to-suit — с другой, позволит ставке аренды зафиксироваться в
диапазоне 4 100–4 300 руб./м2/год без НДС и OpEx.
ТАБЛИЦА 2:
Складские комплексы,
запланированные к вводу в эксплуатацию в П2 2020 г.
КОМПАНИЯ ДЕВЕЛОПЕР ФОРМАТ ПЛОЩАДЬ, М 2
Складской комплекс
A Plus Development BTS-проект 50 000
Wildberries, фаза 3
Складской комплекс
ПЛТ BTS-проект 45 000
«Верный» (ПЛТ Чехов)
Складской комплекс
Ориентир BTS-проект 43 800
X5 Retail Group
РЦ «Глобус» (фаза 2) BTS-проект 43 000
СК «Клинавтотранс»,
Клинавтотранс Спекулятивный 40 000
фаза 2
ЛП «Внуково – 2», фаза 4
Logistic Partners Спекулятивный 26 921
(корпус 9-10)
Складской комплекс
Велес Спекулятивный 23 763
«ДДТ Логистика», фаза 2
Мультиколд
Green Store, (3-яя фаза) Спекулятивный 23 000
(ТД «Кунцево»)
Складской комплекс на
Отрада ТП Спекулятивный 20 410
Тарном проезде
Складской комплекс
Ориентир Спекулятивный 20 000
«Ориентир Север – 4»
Источник: Colliers InternationalКОНТАКТЫ
ДЕПАРТАМЕНТ СКЛАДСКОЙ И МАРКЕТИНГ И PR ИССЛЕДОВАНИЯ
ИНДУСТРИАЛЬНОЙ Ольга Бакулина Вероника Лежнева
НЕДВИЖИМОСТИ Региональный директор Директор
Антон Репин +7 495 258 5151 +7 495 258 5151
Директор Olga.Bakulina@colliers.com Veronika.Lezhneva@colliers.com
+7 495 258 5151
Anton.Repin@colliers.com Артем Шикунов
Старший аналитик
+7 495 258 5151
Artyom.Shikunov@colliers.com
Copyright © 2020 Colliers International
Данный отчет является общим исследованием рынка недвижимости и основан на собственных или
предоставленных нам материалах, которые мы считаем достоверными. При составлении данного отчета
основными нашими принципами были точность и полнота информации, однако мы не предоставляем
никаких гарантий отсутствия фактических ошибок. Colliers International не несет никакой ответственности 123112 Москва
за ущерб или убытки, возникшие по причине неточностей или некорректности информации, содержащейся Пресненская набережная, д. 10
в данном отчете. Вспышка нового коронавируса (COVID-19), объявленная Всемирной организацией БЦ «Башня на Набережной», блок С, 52 этаж
здравоохранения как «глобальная пандемия» 11 марта 2020 года, оказала воздействие на все сектора рынка Тел. +7 495 258 51 51
недвижимости. Мы столкнулись с беспрецедентным набором обстоятельств, которые усложняют процесс www.colliers.ru
оценки. Данный отчет не может быть рассмотрен как руководство для оценки или принятия инвестиционных
решений, либо как руководство для покупки или продажи объекта недвижимости. С учетом
неопределенности будущего влияния вспышки коронавируса COVID-19 на рыночное предложение, спрос,
а также ценовые характеристики рынка, мы рекомендуем принять к сведению тот факт, что наш анализ и
оценка ситуации в существенной степени определяются рыночной неопределенностью, несмотря на наши
усилия сохранить максимально полный и объективный анализ.Вы также можете почитать
