ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ: стратегии для "физиков"
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
40 НЕДВИЖИМОС ТЬ ГУБЕРНСКИЙ ГОРОД | ДЕКАБРЬ 2014
ИНВЕСТИЦИИ
В НЕДВИЖИМОСТЬ:
стратегии для «физиков»
ГУБЕРНСКИЙ ГОРОД | ДЕКАБРЬ 2014 НЕДВИЖИМОС ТЬ 41
В УСЛОВИЯХ ТЕКУЩЕЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ
ПРОВЕРЕННЫЙ СПОСОБ СБЕРЕЧЬ И ПРЕУМНОЖИТЬ
СВОИ СБЕРЕЖЕНИЯ – ПЕРЕВЕСТИ ИХ ИЗ БАНКОВСКИХ
ДЕПОЗИТОВ В НЕДВИЖИМОСТЬ, ЖИЛУЮ ИЛИ КОММЕР-
ЧЕСКУЮ. КАК ЭТО СДЕЛАТЬ С ПРИБЫЛЬЮ, ПОДСКАЖУТ
НАШИ ЭКСПЕРТЫ
НА КРУГИ СВОЯ ный стол, неплохо иметь побольше
С
начала 2014 года отмечается фишек. Чем выше стоимость входно-
существенный рост частных го билета в клуб частных инвесторов
инвестиций в недвижимость. (объём инвестиций), тем больше до-
Как пишет автор ресурса РБК-Недви- ступных вариантов. А от этого зави-
жимость, политическая и экономи- сит и эффективность инвестиций.
ческая ситуация в России заставила
граждан, желающих хотя бы сохра- КЛУБ ЧАСТНЫХ ИНВЕСТОРОВ
Д
нить свои сбережения, переводить их етальные социо-демографи-
из банковских депозитов в кварти- ческие характеристики част-
ры на первичном рынке жилья и тор- ных инвесторов не так уж важ-
говые помещения (стрит-ритейл). ны. Если коротко, то это граждане,
Все возвращается на круги своя. инвестирующие в недвижимость от
Похоже, сработало старое прави- 2 до 50 млн руб. «Это люди с достат-
ло российского непрофессионально- ком, у которых есть жильё и свобод-
го инвестора: «В любой непонятной ные средства и которые вкладывают
ситуации вкладывай деньги в недви- деньги в недвижимость с расчётом за-
жимость». Как говорит руководи- работать на перепродаже либо полу-
тель отдела новостроек ГК «МИЦ» чать стабильный рентный доход. Чаще
Александр Энгель: «Для большин- всего они располагают всей суммой,
ства наших граждан вложение де- необходимой для покупки, реже до-
нег в квадратные метры – дело бо- бирают недостающие средства через
лее понятное и менее рискованное ипотеку», – рисует портрет частного
по сравнению с рынком ценных бу- инвестора Денис Бобков. И таких сре-
маг, банковскими депозитами и рын- ди действующих на рынке недвижи-
ком драгоценных металлов». И ори- мости инвесторов – 80%.
ентиром, как отмечает руководитель Наиболее понятный и доступный для
аналитического и консалтингово- них – рынок массового жилья. «Сто-
го центра Est-a-Tet Владимир Богда- имость квадратного метра здесь не
нюк, служат предыдущие кризисы: столь велика, как, например, в сег-
цены на недвижимость тогда быстро менте коммерческой недвижимости
восстанавливались, и их рост про- или жилых объектов элитного и биз-
должался как минимум в пределах нес-класса. В то же время спрос на та-
инфляции. Поэтому доля инвестици- кой товар имеется всегда», – говорит
Недвижимость является онных квартир в объектах жилищ- Александр Энгель.
как минимум гарантией ного строительства на первичном «В 2014 году мы наблюдаем серьёз-
сохранения средств в рынке выросла. По данным руково- ный интерес к нашим объектам со
рублёвом эквиваленте, дителя аналитического центра ком- стороны инвесторов, – подтвержда-
как максимум – способна пании «ОПИН» Дениса Бобкова, ет управляющий директор ярослав-
приносить 10–12% годо- доля инвестиционных покупок вес- ского филиала ГК “КОРТРОС” Васи-
вых (особенно с учётом ной составила рекордные 30% про- лий Фетисов. – В феврале и марте был
сдачи квартир в аренду)
на горизонте 3–5 лет тив традиционных 10%. отмечен первый всплеск их активно-
Но чтобы быть успешным инвесто- сти, вторая волна пришла в сентябре
ром, нужно знать правила рыночной и продолжается по сей день. Главная
игры. Кроме того, садясь за карточ- причина сегодняшнего повышенного
42 НЕДВИЖИМОС ТЬ ГУБЕРНСКИЙ ГОРОД | ДЕКАБРЬ 2014
спроса – желание людей спасти на-
копленные денежные средства (хра-
нимые как “под матрасом”, так и на
рублёвом счете в банке) в условиях де-
вальвации национальной валюты. По
нашим оценкам, количество покупате-
лей-инвесторов в микрорайоне “Ябло-
невый посад” возросло до 20% (по
сравнению с 5–7-процентным нор-
мальным уровнем).
Считаю, что недвижимость являет-
ся как минимум гарантией сохране-
ния средств в рублёвом эквиваленте,
как максимум – способна приносить
10–12% годовых (особенно с учётом
сдачи квартир в аренду) на горизонте
3–5 лет. Более рискованными являют-
ся вложения в нежилые коммерческие
помещения: спрос на них резко упал в
2014 г., и в 2015–2016 гг. сохранится
на низком уровне в связи со стагнаци-
ей экономики.
Могу дать несколько советов инвесто-
рам, которые сейчас ищут объекты
жилой недвижимости в Ярославле для
вложения капитала. Смотрите на сле-
дующие критерии:
1). Надёжность застройщика, которая
определяется количеством сданных
без просрочек домов в прошлом, реги-
страцией сделки в УФРС по 214-ФЗ и
выдачей страхового полиса по догово-
ру долевого участия. щика, которые неизбежно вырастут в Kоличество инве-
2). Отношения застройщика с бан- 2015–2016 гг. в связи с разгоном ин- стиционных продаж
ком. Открытие банком (из числа топ- фляции. Слишком высокая – не позво- снизилось по сравне-
10 банков РФ) кредитной линии на лит достаточно заработать частному нию с первым квар-
строительство жилого дома гаранти- инвестору». талом года. Но люди,
рует отсутствие покупательских ри- Если говорить о коммерческой не- зарабатывающие на
сков даже в случае полного отсутствия движимости, то лидером по част- росте стоимости
продаж в кризис. Аккредитация жи- ным инвестициям вот уже несколько
«квадрата», с рынка
не ушли. К активному
лого объекта по большому количеству лет остается сегмент стрит-ри- вложению свободных
ипотечных программ ведущих банков тейла. Вкладывают деньги и в не- средств в недвижи-
(не менее чем в 5 различных кредит- большие офисные блоки. Так как в мость их подталки-
ных учреждениях) говорит о его высо- последние годы цены на коммерче- вает кризисное со-
кой ликвидности. скую недвижимость растут на уров- стояние экономики
3). Цена. Стоимость объекта недвижи- не инфляции, то инвесторы, надо
мости должна быть на среднем уровне по полагать, более рассчитывают на
району (например, в Дзержинском райо- рентный доход, нежели на спекуля-
не Ярославля – 48 269 руб. за кв. м, тивные продажи. По подсчётам ру-
в Ленинском районе – 56 419 руб. ководителя отдела исследований
за кв. м, данные за сентябрь 2014). Cushman&Wakefield Дениса Соко-
Слишком низкая цена может не ком- лова, в первом полугодии на покуп-
пенсировать все издержки застрой- ку небольших офисов или блоков в
ГУБЕРНСКИЙ ГОРОД | ДЕКАБРЬ 2014 НЕДВИЖИМОС ТЬ 43
офисных зданиях Москвы направ- Самый главный и бо- стоимости недвижимости на первич-
лялось 10–15% всех вложений част- лезненный риск покуп- ном рынке обусловлен повышением
ных инвесторов, остальное шло в ки первичного жилья стадии строительной готовности объ-
стрит-ритейл. для любых целей, екта; общий рост рынка, как правило,
как следует из про- не превышает уровня инфляции.
ЛИДЕР ПО ИНВЕСТИЦИЯМ веденного редакцией «Наиболее выгодное предложение
П
осле кризиса 2008 года и «РБК-Недвижимость» представлено на начальном этапе стро-
громких историй с обману-
опроса экспертов, это ительства, когда в проекте выставлены
долгострой, перехо-
тыми дольщиками игроки на дящий в недострой. минимальные цены. Высокие риски
рынке недвижимости насторожен- Также есть риск не покупки на начальном этапе строи-
но относились к покупке квартиры на окупить своё вложе- тельства окупаются максимальной до-
этапе строительства. Но сегодня боль- ние из-за отсутствия ходностью, которая в некоторых случа-
ше всего инвесторов «пасётся» имен- роста цен по проекту, ях может достигать 50%», – отмечает
но на рынке новостроек. «Серьёзная трудностей с поиском Владимир Богданюк.
работа была проделана на законода- покупателей и сопря- По его словам, большинство инве-
тельном уровне, – объясняет Алек- жённой с этим необ- сторов на первичном рынке реализу-
сандр Энгель. – Сегодня большинство ходимостью предо- ют свои объекты до получения прав
застройщиков работает в рамках ФЗ-
ставлять на объект собственности, когда цена исчерпа-
дисконт
214, который максимально защищает ла все возможности для роста и про-
интересы дольщиков». Основной рост ект в скором времени будет сдан
ООО «ГАЗСТРОЙПРОЕКТ»
44 НЕДВИЖИМОС ТЬ ГУБЕРНСКИЙ ГОРОД | ДЕКАБРЬ 2014
По прогнозам государственной комиссии, дабы избе- …И ДРУГИЕ
экспертов, «инве-
В
жать дополнительных издержек на вы- 2013 году на рынке сформирова-
стиционное окно» плату налогов. лась новая ниша: частные инве-
закрывается, и Надо сказать, что сдача квартиры в сторы, располагающие суммами
предкризисное аренду – невыгодная бизнес-модель от $1 млн до $10 млн, стали приобре-
спасение частных для частного инвестора. По данным тать офисы целыми блоками. До этого
капиталов через компании «Миэль», средняя доход- традиционной сферой вложений в ком-
недвижимость
вскоре может пре- ность квартиры в новостройке эко- мерческую недвижимость для частни-
кратиться. Одна- ном- и комфорт-класса по арендной ков были торговые точки. Это никак не
ко один из уроков схеме сегодня составляет 4–7% годо- связано с нынешней политической тур-
кризиса 2008 года вых при среднем сроке окупаемости булентностью, просто способ положить
состоит в том, 18–22 года. Доходность апартаментов яйца в разные корзины.
что кризис от- выше: 9–12% при окупаемости в те- По словам гендиректора компании
крывает и новые чение 11–13 лет. Но эта формула не «Миэль – Коммерческая недвижи-
возможности учитывает возможный простой жи- мость» Александра Болотова, наиболее
лья и коммунальные платежи. Доход- привлекательные перспективы для ин-
ность жилья можно повысить, если вестирования в коммерческую недви-
зарегистрировать индивидуальное жимость открываются начиная с суммы
предпринимательство и перейти на $800 тыс. Но порог входа на этот ры-
упрощённую систему налогообложе- нок ниже: $250–350 тыс. За эти деньги
ния (налог на доход для физлиц при возможно приобрести либо офисный
сдаче квартиры в аренду составляет блок небольшого формата в биз-
13%, а для ИП – 6%). нес-центре, либо торговое помещение.
ГУБЕРНСКИЙ ГОРОД | ДЕКАБРЬ 2014 НЕДВИЖИМОС ТЬ 45 «Стрит-ритейл на первом этаже дома Аналитики группы «Ренессанс Капи- приносит стабильный доход – 11–12% тал» рассмотрели, как в посткризис- годовых, но это относится только к наи- ный период вели себя основные инве- более ликвидным объектам, располо- стиционные инструменты, доступные женным на главных торговых улицах обычному жителю нашей страны. Не- центра или в проходимых местах спаль- движимость в рублях с учётом аренды ных районов, – рассказывает А. Боло- и НДФЛ – при расчёте были исполь- тов. – Доходность офисного сегмента зованы данные сайта irn.ru об индексе ниже – 8–9% годовых. Зато выбор не- стоимости жилья: расчёт был произве- больших помещений в качественных дён с учётом динамики курса доллара бизнес-центрах сегодня, в отличие от США, доходов от сдачи недвижимости ситуации двух-трёхлетней давности, го- в аренду по ставке 5% в год и за выче- раздо шире. В пределах $380 тыс. мож- том НДФЛ. Для расчёта доходности за но приобрести офисное помещение четыре года НДФЛ учитывался только размером 100 кв. м в бизнес-центре с для арендных платежей. хорошей локацией. В торговом сегменте Средневзвешенные ставки по рублё- за такую же сумму можно купить лишь вым вкладам – средние значения за ян- помещение площадью 50 кв. м». варь каждого анализируемого года, Экономика России проделала значи- взяты из «Бюллетеня банковской ста- тельный путь после выхода из мирово- тистики» Банка России для вкладов го финансового кризиса 2008–2009 гг. в рублях сроком свыше одного года.
46 НЕДВИЖИМОС ТЬ ГУБЕРНСКИЙ ГОРОД | ДЕКАБРЬ 2014
Доходность офисного Рублёвая доходность долларовых вкла- ПИФов был рассчитан средневзвешен-
сегмента ниже – 8–9% дов с учетом конвертации – средне- ный доход за год с учетом НДФЛ.
годовых. Зато выбор взвешенные ставки долларовых вкла- Золото – расчёт произведен по дан-
небольших помещений дов сроком свыше одного года взяты ным Банка России, сайт cbr.ru, с учё-
в качественных биз- из «Бюллетеня банковской статисти- том НДФЛ и расходов на конвертацию,
нес-центрах сегодня, в ки» Банка России. Затем они скор- для которых использовался бенчмарк
отличие от ситуации
ректированы с учётом динамики кур- ОМС Сбербанка: ценовой спрэд прода-
двух-трёхлетней дав-
ности, гораздо шире. са доллара США к рублю и стоимости жи и покупки на дату составления дан-
В пределах $380 тыс. конвертации, принятой за 4%. Для ного исследования – 5,8%. Для расчёта
можно приобрести расчёта доходности за четыре года доходности за четыре года расходы на
офисное помещение раз- расходы на конвертацию учитывались конвертацию учитывались один раз, а
мером 100 кв. м в биз- один раз, а не каждый год. не каждый год.
нес-центре с хорошей ПИФы – при расчёте были использо- Доллар США к рублю – рассчитано по
локацией. В торговом ваны данные сайта investfunds.ru: для данным Банка России как отношение
сегменте за такую же каждого анализируемого года были среднего курса за январь к среднему
сумму можно купить взяты пять открытых ПИФов, явля- курсу за этот же месяц предшествую-
лишь помещение пло- ющихся лидерами по объёму при- щего года.
щадью 50 кв. м
влечённых средств по итогам года,
предшествующего анализируемому. ЗНАТЬ БЫ ПРИКУП
С
Эти фонды занимаются либо акциями, амый главный и болезнен-
либо облигациями, либо одновремен- ный риск покупки первич-
но и тем, и другим. Для выбранных ного жилья для любых целей,
как следует из проведенного редакци-
ей «РБК-Недвижимость» опроса экс-
пертов, это долгострой, переходящий
в недострой. Также есть риск не оку-
пить своё вложение из-за отсутствия
роста цен по проекту, трудностей с
поиском покупателей и сопряжённой
с этим необходимостью предоставлять
на объект дисконт.
Но все эти риски можно минимизиро-
вать или вовсе нивелировать. Во-пер-
вых, нужно тщательно проверять всю
правоустанавливающую документа-
цию по проекту, финансовое состоя-
ние компании-застройщика и порт-
фель реализованных ею проектов.
Алёна Дерябина из «Дон-строй ин-
вест» советует также обращать вни-
мание на поведение застройщика:
«Готовность девелопера при первых
признаках снижения покупательской
активности устраивать спешные “рас-
продажи”, скорее всего, означает, что
у него нет собственных средств или
серьёзных финансовых партнёров, и
требуется резкое увеличение входяще-
го денежного потока для продолжения
стройки. В такой ситуации действи-
тельно велик риск того, что, купив
квартиру на старте, придётся ждать её
готовности неопределённый срок».
ООО "МТО"
48 НЕДВИЖИМОС ТЬ ГУБЕРНСКИЙ ГОРОД | ДЕКАБРЬ 2014
Во-вторых, выбирая проект для инве- вом взять в аренду. Это верный при- Наиболее выгодное
стирования, следует руководствовать- знак превышения предложения над предложение пред-
ся не только самой доступной ценой, спросом. Думаю, самое удачное вло- ставлено на началь-
но и принимать во внимание всю со- жение – в объект, который уже арен- ном этапе строитель-
вокупность качественных характе- дован, и желательно, чтобы договор ства, когда в проекте
ристик проекта, а также его конку- аренды был долгосрочный. Инвести- выставлены мини-
рентное окружение, чтобы правильно рование в строящееся жильё тоже не
мальные цены. Высо-
кие риски покупки на
оценить его ликвидность и перспек- безупречно, надо проанализировать, начальном этапе стро-
тивы дальнейшей перепродажи. Но- как успешно идут продажи у застрой- ительства окупаются
востройка должна находиться в вос- щика, цену предложения застройщика максимальной доходно-
требованных у покупателей районах и всевозможных подрядчиков, кото- стью, которая в неко-
города или ближнего пригорода, же- рые сбивают цену, неплохо бы спра- торых случаях может
лательна и хорошая транспортная до- виться о финансовом благополучии за- достигать 50%
ступность объекта. В инвестиционных стройщика, о возможных претензиях
целях лучше всего приобретать одно- кредиторов и т. д. Одним словом, ну-
комнатные квартиры и квартиры-сту- жен опытный проводник в хитроспле-
дии, которые востребованы всегда. тениях рынка недвижимости. На се-
Но как ни старайся найти для себя годняшний день нет однозначных и
наиболее выгодный вариант спасения универсальных решений».
собственных «золотых запасов», не-
профессионалам в этом непростом «ИНВЕСТИЦИОННОЕ ОКНО»
деле очень легко ошибиться. ЗАКРЫВАЕТСЯ
С
«Сегодня крайне сложно сориенти- ейчас, как пишет автор ресур-
роваться на рынке недвижимости с са «РБК – Недвижимость», ко-
объектами инвестирования, – под- личество инвестиционных про-
тверждает Рашид Зарипов, дирек- даж снизилось по сравнению с первым
тор агентства недвижимости «Тер- кварталом года. Но люди, зарабаты-
ра». – Мы видим на улицах города вающие на росте стоимости «квадра-
массу растяжек, билбордов с призы- та», с рынка не ушли. К активному
ГУБЕРНСКИЙ ГОРОД | ДЕКАБРЬ 2014 НЕДВИЖИМОС ТЬ 49
Чтобы быть успешным вложению свободных средств в не- Прогнозировать, насколько и когда про-
инвестором, нужно движимость их подталкивает кризис- сядет рынок, пока сложно – слишком
знать правила рыночной ное состояние экономики. По мнению велика неопределённость на нём. Но все
игры. Кроме того, са- руководителя аналитического центра уверены в том, что спрос и цены на жи-
дясь за карточный стол, компании «Домус финанс» Алексан- льё и коммерческую недвижимость нач-
неплохо иметь побольше дра Бирюкова, инвестиционные сделки нут падать. По прогнозам экспертов,
фишек. Чем выше стои- сейчас стоит нацеливать на сохранение «инвестиционное окно» закрывается, и
мость входного билета
сбережений, а не на их значительное предкризисное спасение частных капи-
в клуб частных инвесто-
ров (объём инвестиций), преумножение. Всё равно сильно пре- талов через недвижимость вскоре может
тем больше доступных умножить не получится. Эффективной прекратиться. Однако один из уроков
вариантов. А от этого частной инвестицией эксперт называ- кризиса 2008 года состоит в том, что
зависит и эффектив- ет приобретение «правильного объек- кризис открывает и новые возможности.
ность инвестиций та» с последующим существенным ро- Тогда, на фоне быстрого восстановле-
стом цен на него за выбранный период ния экономики, многие преуспели, ку-
и успешной продажей объекта. Конеч- пив недвижимость и прочие активы на
но, если цель инвестора – как можно растущем рынке. Сейчас хорошо бы по-
быстрее продать объект, то временное нять, где его дно. Как говорят инвесто-
падение спроса, которое может возник- ры, сash is king, то есть «деньги правят
нуть на волне кризиса, затруднит до- миром». С точки зрения высшей морали
стижение этой цели, но вряд ли повли- истина, мягко говоря, сомнительная, но
яет на цену объекта. на практике – вернее некуда.
Сайт: www.finproekt76.ru
Тел.: (4852) 33-76-93
ООО «ФИНПРОЕКТ» e-mail: finproekt337693@mail.ru
ВМЕСТЕ МЫ ЛУЧШЕ
С нами даже небольшое предприятие
сможет экономить от 425 тысяч рублей в год
Мы уносим проблемы,
ПРИНОСИМ УВЕРЕННОСТЬ!
- Любые виды бухгалтерских услуг
- Восстановление бухгалтерского,
налогового учета
- Разработка модели оптимизации
налогообложения
- Анализ налоговых рисков, подготовка
бизнеса к налоговой проверке
- Подбор кредитных продуктов для
ООО "Финпроект"
вашего бизнеса
- Кадровый аутсорсингВы также можете почитать
