РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ I квартал 2020 г - 56,0 млрд руб. совокупный объем инвестиций за I квартал 2020 года - Knight Frank
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
56,0 млрд руб. 68% привлеченных 88% доля Москвы
совокупный объем инвестиций в общем объеме
инвестиций за в сегменте площадок инвестиций
I квартал 2020 года под девелопмент
РЫНОК
knightfrank.com/research
ИНВЕСТИЦИЙ
I квартал 2020 г.
РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ
Динамика цены на нефть марки Brent и курса доллара США
Цена на нефть марки Brent Курс доллара США
140 90
120 80
100 70
Алексей Новиков
директор департамента 80 60
финансовых рынков
60 50
и инвестиций компании
Knight Frank 40 40
20 30
«Влияние текущей экономической и со-
циальной ситуации в России, несомнен- 0 20
но, скажется на всех сегментах недви- 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
жимости, однако значимых структурных Источник: Knight Frank Research, 2020
изменений рынка не ожидается. Рынок
недвижимости был лучше подготовлен
к кризису, особенно после 2014 года.
Динамика инфляции и ключевой ставки Центрального банка
Более того, любой кризис для сильных
игроков рынка может открыть уникальные
возможности, зачастую недоступные на Инфляция Ставка рефинансирования / ключевая ставка
менее волатильном рынке. Мы ожидаем
снижения активности инвесторов – на 17,00%
уровне 25-30% по сравнению с прошлым
годом. Существенную роль в стабилиза- 12,91%
ции инвестиционной активности будет 11,35%
10,00%
играть политика ЦБ в отношении ключе- 8,80% 8,78% 11,00%
вой ставки, а также политика правитель- 8,00% 8,25% 7,75% 7,75%
8,75% 6,47% 6,25% 6,00%
ства в отношении расходования средств 7,75% 5,39%
из бюджета и Фонда национального бла- 6,10% 6,57% 4,26%
5,50% 3,01% 2,50%
2,51%
госостояния».
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 I кв.
2020
Источник: Knight Frank Research, 2020
Основные В I квартале 2020 года экономи-
ка России пережила сразу два шока,
же объектов недвижимости. Во-вторых,
пандемия коронавируса серьезно сказа-
выводы последствия которых до сих пор не явля- лась на социальном и экономическом
ются понятными игрокам рынка, кото- состоянии страны, затронув, поми-
По итогам I квартала 2020 года сово- рый полностью погрузился в состояние мо наиболее пострадавших отраслей
купный объем инвестиций составил неопределённости. Во-первых, решение бизнеса, все сегменты недвижимости.
56,0 млрд руб. – на 6% меньше, чем России о выходе из сделки с ОПЕК доба- Точных прогнозов относительно разви-
годом ранее. вило волатильности курсов валют из-за тия дальнейшего состояния экономики
Наибольший объем привлеченных рухнувшей цены на нефть: при курсе в столь глубокой атмосфере неопреде-
инвестиций наблюдался в сегменте на начало года на уровне 61,9 руб./ ленности государство пока официально
площадок под девелопмент – 68%. долл. США, на конец марта стоимость не давало, однако уже очевидно, что
доллара достигала 77–79 руб. Несмотря в следующие несколько месяцев нас
Доля Москвы в общем объеме инве-
на новые апрельские договоренности ждет замедление экономической актив-
стиций составила 88% – на 13 п. п.
по сделке, столь сильные флюктуации ности, на фоне которого ВВП в 2020
больше, чем в I квартале прошлого
валют еще долго будут негативно вли- году может оказаться в отрицательной
года.
ять на активность игроков рынка инве- зоне. На текущий момент основными
стиций, многие из которых отложили задачами правительства РФ являются
свои планы по приобретению/прода- замедление распространения коронави-
2РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ
руса и ликвидация последствий этого
Общая динамика инвестиций в коммерческую недвижимость РФ распространения. В случае, если ситуа-
цию удастся взять под контроль и вос-
Общий объем инвестиционных сделок Средний размер сделки становить деятельность предприятий до
285,3 млрд руб. 279,2 млрд руб.
середины II квартала, возможно быстрое
52 сделки 249,6 млрд руб. 86 сделки восстановление экономической актив-
43 сделки 235,3 млрд руб. ности. В ином случае последствия могут
54 сделки
быть еще более ощутимыми и серьезны-
ми, чем на текущий момент. В начале
5,5 5,8 февраля ЦБ скорректировал ключевую
млрд руб. 4,4 56 млрд руб. ставку в сторону уменьшения на 25 б. п.
млрд руб.
млрд руб. 40 сделки
3,2 (до 6,00%) с целью стабилизации инве-
млрд руб. 1,4
млрд руб. стиционной активности в этом году, а
в апреле регулятор принял решение о
снижении сразу на 50 б. п., до уровня
2016 2017 2018 2019 I кв. 2020 5,5% - последний раз на таком уровне
ставка была в 2014 году. Ситуация с бан-
Источник: Knight Frank Research, 2020
ковским финансированием на текущий
момент остается в целом благоприятной,
решения ЦБ относительно ключевой
Квартальная динамика объемов инвестиций ставки поддержат сохранение климата.
На конец II квартала 2020 года кредит-
I квартал II квартал III квартал IV квартал ный рейтинг России, по мнению ключе-
млрд руб. вых рейтинговых агентств, остался без
160 изменений: S&P Global Ratings (S&P) –
на уровне «BBB-» со стабильным про-
140 138 138
гнозом, Moody’s – «Baa3» со стабиль-
123 ным прогнозом, Fitch – «BBB» также со
120
стабильным прогнозом.
102
100
92 За первые три месяца года объем инве-
80 стиций в недвижимость России снизил-
ся на 6%, достигнув уровня 56,0 млрд
60 56 595761 56
55
5154 руб. В 2019 году прогнозировался рост
43 объема инвестиций по итогам текущего
40 37 38
26 24
года, однако учитывая последние собы-
20 17 19 тия в экономической и социальных сфе-
14
рах, многие инвесторы отложили при-
0
обретение интересующих их объектов.
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Неопределенность на рынке сохранится
Источник: Knight Frank Research, 2020 во II квартале, что существенно заме-
длит темпы инвестирования в апреле
Объем инвестиций в недвижимость / отток капитала
Иностранные инвесторы Российские инвесторы Отток капитала
млрд руб. млрд $
320 160
280 276,9 285,3 279,2 140
252,4 249,6
240 240,7 235,3 120
200 200 100
160 161,4 165,6 80
136,1
120 119,5 60
80 40
40 20
0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Источник: Knight Frank Research, 2020
3РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ
Динамика объемов инвестиций в коммерческую недвижимость по сегментам
Площадки под девелопмент Офисная недвижимость Торговая недвижимость Складская недвижимость
Гостиничная недвижимость Арендное жилье Прочее
276,9 285,3 279,2
252,4 249,6
240,7 235,3
165,6
161,4
136,1
119,5
56,0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 I кв. 2020
Источник: Knight Frank Research, 2020
Структура инвестиций в коммерческую недвижимость по сегментам Динамика объемов
инвестиционных сделок
Площадки под девелопмент Офисная недвижимость по сегментам
Торговая недвижимость Складская недвижимость (по сравнению с I кв. 2019 г.)
Гостиничная недвижимость Арендное жилье
Прочее
Индустриальная
1% 1% и складская х10,6
недвижимость
5%
8%
Офисная
28% -57%
недвижимость
40%
18%
I квартал I квартал
2019 2020 Торговая
-69%
7% недвижимость
68%
1%
24% Гостиничная
-82%
недвижимость
Источник: Knight Frank Research, 2020 Источник: Knight Frank Research, 2020
– июне. В свою очередь по мере норма- Group участков на Кольской улице и так и офисная недвижимость почувству-
лизации ситуации ожидается быстрое Кронштадтском бульваре (5,5–6,5 млрд ют на себе влияние кризисных явлений в
оживление игроков рынка. Вероятнее руб.). Офисная недвижимость была вто- гораздо больше степени.
всего, в III–IV кварталах рынок ожидает рым по объему привлеченных средств
По сравнению с I кварталом 2019 года
резкий рост объемов инвестированных сегментом – 18% от общего объема.
структура спроса со стороны инвесторов
средств в том числе за счет отложенного Крупнейшей сделкой была покупка ком-
по регионам России претерпела измене-
спроса. панией «АльфаСтрахование» офисных
ния: доля Москвы увеличилась с 75% до
площадей и машиномест в рамках про-
На фоне неопределенности экономики 88% по итогам I квартала текущего года.
екта «Парк Легенд» (5,3–5,5 млрд руб.).
и рынка недвижимости интерес инве- Третьим сегментом по объему в I квар- Значимых и крупных сделок в Санкт-
сторов к готовым объектам снизился, тале 2020 года стала торговая недвижи- Петербурге зафиксировано не было, а
а лидирующим сегментом по итогам I мость с долей в 8%. Крупнейшая сделка доля региона в общем объеме сократи-
квартала 2020 года стали площадки под в сегменте – покупка инвестиционной лась с 23% до 7%. По итогам 2019 года
девелопмент с долей в 68%. Сохранение компанией Accent Capital торгового цен- доля Санкт-Петербурга была выше, чем
активности в этом сегменте было обу- тра «Сокольники» (2,6–2,8 млрд руб.). в 2017–2018 гг., и составляла 26%. Столь
словлено в первую очередь улучшением Можно отметить, что сегмент логистики высокий показатель был обусловлен
ситуации с доступностью финансиро- в реалиях кризиса показал себя как один крупными сделками на рынке Санкт-
вания со стороны банков. Крупнейшей из наиболее стойких и надежных в каче- Петербурга: в прошлом году здесь прои-
сделкой сегмента была покупка Capital стве актива. В свою очередь как торговая, зошло крупнейшее за год приобретение
4РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ
в сегменте торговой недвижимости – приобретали участки в последний год, щей неопределенности отложили при-
покупка ТЦ «Галерея». В текущем году уже аккумулировав высокий объем при- нятие решения о покупке объемов в РФ
информации о планировании крупных годных для строительства площадок, до – их доля в структуре инвестиций соста-
сделок в Санкт-Петербурге нет, а значит, конца года и в 2021 году возможно сни- вила всего 4% против 28% в I квартале
доля региона в общем объеме по ито- жение инвестиций со стороны девелопе- 2019 года. Ожидается, что в текущем
гам текущего года может сохраниться ров. Существенно увеличилась доля сде- году инвестиции со стороны иностран-
на уровне I квартала с небольшим пре- лок с конечными пользователями пло- ных инвесторов окажутся минимальны-
вышением. щадей: при уровне 4% в I квартале 2019 ми: помимо валютных рисков президент
РФ предложил ввести 15%-й налог на
года текущий показатель увеличился на
В I квартале 2020 года девелоперы инве- доходы, получателями которых являют-
11 п. п. – до 15% в общем объеме инве-
стировали наибольший объем средств, ся иностранные лица или компании, что
стированных средств. Инвестиционные
их доля в структуре по профилю инве- существенно снизит доходность инве-
компании также были активными
стора достигла 72%. Активность этого стиций в недвижимость РФ для этой
инвесторами, их доля составила 12%.
сегмента является высокой с середины группы инвесторов.
Активность банков и государства была
2019 года, по итогам которого доля По итогам I квартала 2020 года доход-
минимальной, на них пришлось сово-
девелоперов составляла 30%, уступая ность традиционных сегментов ком-
купно менее 1%.
по объему только инвесткомпаниям. В мерческой недвижимости составляет
связи с текущей макроэкономической В I квартале РФ вышла из нефтяной 9,0–10,0% для премиальных объектов
ситуацией в России спрос девелоперов сделки с ОПЕК, что моментально повли- офисной недвижимости, 9,5–10,5% для
замедлится в следующие 1–2 квартала, а яло на сырьевые рынки и курс валют. торговой недвижимости и 10,75–11,75%
учитывая, что ключевые игроки активно Иностранные инвесторы на фоне расту- для складской недвижимости.
Структура инвестиций в коммерческую недвижимость РФ по регионам КЛЮЧЕВЫЕ СДЕЛКИ
НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ
Москва Санкт-Петербург Регионы
НЕДВИЖИМОСТИ
2% 4% В I КВАРТАЛЕ 2020 г.:
7%
23%
ОФИСНЫЙ СЕГМЕНТ
I квартал I квартал
2019 2020
«АльфаСтрахование»
в строящемся
бизнес-центре «Парк Легенд» –
75% 5,3–5,5 млрд руб.
88%
Источник: Knight Frank Research, 2020
ТОРГОВЫЙ СЕГМЕНТ
Accent Capital
Структура инвестиций в коммерческую недвижимость РФ по типам и ТЦ «Сокольники» –
инвесторов 2,6–2,8 млрд руб.
Девелоперы Конечные пользователи
Инвесткомпании/частные инвесторы Банки СКЛАДСКОЙ СЕГМЕНТ
Государство НЛТ и СК «Промстрой»
в Краснодаре –
0,3% 1%
0,7–0,8 млрд руб.
5% 4%
12%
15%
I квартал I квартал
2019 2020
72%
91%
Источник: Knight Frank Research, 2020
5РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ
Ставки капитализации на премиальные объекты коммерческой недвижимости
Ставка капитализации на премиальные объекты офисной недвижимости
Ставка капитализации на премиальные объекты торговой недвижимости
Ставка капитализации на премиальные объекты складской недвижимости
15%
14,00%
14%
13,50%
13% 13,00%
12,50%
12,50% 12,50%
12,00% 12,00% 12,00%
12%
11,50% 11,75% 11,50%
11,50%
12,00% 11,00% 11,25%
11,00%
11%
11,50% 10,75%
10,00% 10,50% 10,50% 10,50%
10,25%
10% 10,00% 10,00% 10,00%
10,50% 9,75%
10,00% 9,50% 9,50% 9,50% 10,00%
9,00% 10,00% 9,75%
9% 9,50% 9,50% 9,50% 9,50%
9,25% 9,25%
9,00%
8%
8,00%
7%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 I кв. 2020
Источник: Knight Frank Research, 2020
Доходность по десятилетним облигациям
Доходность по десятилетним гособлигациям РФ
Доходность по десятилетним гособлигациям Великобритании
Доходность по десятилетним гособлигациям Франции
Доходность по десятилетним гособлигациям Германии
16%
14,09%
14%
12%
9,74%
10% 9,49%
8,50% 8,38% 8,73%
8% 8,00% 7,71% 7,59%
7,44%
6,85%
6,47% 6,27% 6,230% 6,755%
6%
4,79% 4,61%
4% 4,01%
3,02% 3,40% 3,03%
2% 1,84% 1,76% 1,96%
1,24% 1,19% 1,27%
1,98% 0,580%
0,362%
0%
-0,146%
-2% -0,187%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 I кв. 2020
Данные графики демонстрируют динамику доходностей по десятилетним гособлигациям Великобритании, Франции, Германии, выраженных
в национальной валюте, а также динамику ставок капитализации на премиальные объекты офисного, торгового и складского сегментов,
выраженную, в сложившейся рыночной конъюнктуре, в рублях.
Источник: Knight Frank Research, Investing.com, 2020
6РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ
Динамика макропоказателей и объемов инвестиций в коммерческую
ОФИСНАЯ
недвижимость НЕДВИЖИМОСТЬ
Офисная недвижимость
10,3 млрд руб.
Складская недвижимость ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИОННЫХ СДЕЛОК
1,1 млрд руб.
Торговая недвижимость
Оборот розничной торговли
Рост ВВП СРЕДНИЙ РАЗМЕР СДЕЛКИ
Индекс уверенности потребителя (ИУП)
9,0–10,0%
СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ
116,1%
114,1% 113,7%
106,5%107,1% 106,3%
102,7% 102,6%
103,9% 101,6%
101,3%
94,9%
5,2% 4,5%
8,2% 8,5% 95,4%
4,3%
3,7% 90,0%
1,8%
0,7% 0,3%
1,8% 2,5% 1,3% ТОРГОВАЯ
-2,0% НЕДВИЖИМОСТЬ
-7,8%
-7,7%
4,5 млрд руб.
-9,8% -10,6% 12,1%
- -11,0% -11,00%
-13,0%
-14,6% -15,1%
-18,0% -18,0% -17,0%
ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИОННЫХ СДЕЛОК
-21,5%
-24,1%
1,5 млрд руб.
-26,0%
млрд руб.
140 СРЕДНИЙ РАЗМЕР СДЕЛКИ
9,5–10,5%
120 119 120 СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ
117
109
105 106
104
100
95
93 92
88
85
84
80
78 79
78
75
77 СКЛАДСКАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
60
58
59 2,5 млрд руб.
50
ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИОННЫХ СДЕЛОК
40
43
40 0,4 млрд руб.
36
СРЕДНИЙ РАЗМЕР СДЕЛКИ
29
26
24 23 24
20 19 20
17
19 18
14
10,75–11,75%
11 10 СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ
8 7
5 5 4
0 1 2
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 I кв.
2020
Источник: Knight Frank Research, Министерство экономического развития РФ, 2020
7ДЕПАРТАМЕНТ
ФИНАНСОВЫХ РЫНКОВ
И ИНВЕСТИЦИИ
US$ 3
Команда млрд
департамента
финансовых рынков
объем инвестиционных сделок
и инвестиций Knight Frank российской команды
консультировала ПЕРВУЮ Департамента финансовых рынков
российскую институциональную и инвестиций Knight Frank
ФОРВАРДНУЮ СДЕЛКУ за последние
в сфере коммерческой три года
недвижимости
Knight Frank предлагает полный спектр инвестиционного консультирования и корпоративных финан-
совых услуг в России и СНГ
Специалисты в офисах России работают в тесном сотрудничестве с инвестиционными департаментами
Knight Frank по всему миру, предлагая инвесторам полный спектр консультационных услуг, независи-
мо от их местоположения
Мы можем предложить нашим клиентам стратегический консалтинг на локальном и глобальном уров-
не, позволяя получить максимальную прибыль от инвестиций, минимизируя риски
УСЛУГИ
Инвестиционные продажи и приобретение отдельных объектов недвижимости
Инвестиционные продажи и приобретение портфелей недвижимости
Инвестиционный консалтинг во всех сегментах рынка
Инвестиции в акционерный капитал
Мезонинное финансирование
Рефинансирование
Привлечение кредитования для осуществления сделок
КОНТАКТЫ
Алексей Новиков Ирина Артемова
Alexey.Novikov@ru.knightfrank.com Irina.Artemova@ru.knightfrank.com
Сергей Кузичев Виктория Петрова
Sergey.Kuzichev@ru.knightfrank.com Victoria.Petrova@ru.knightfrank.comДЕПАРТАМЕНТ КОНСАЛТИНГА И АНАЛИТИКИ
Компания Knight Frank, обладая локальной экспертизой и глобальным опытом работы на международном рынке
недвижимости и инвестиционных продаж, успешно реализовывает проекты любой сложности.
РАБОТАЕМ ПО ВСЕМ РЕГИОНАМ
И ПО ВСЕМ СЕГМЕНТАМ
Другие обзоры рынка на нашем сайте в разделе Аналитика
УСЛУГИ
Анализ наилучшего использования Участка/Объекта
Концепция/реконцепция Проекта
Узнать подробнее о наших услугах
Аудит, оптимизация существующего Проекта или задать имеющиеся вопросы
Маркетинговое заключение / Исследование рынка свяжитесь с нами:
Бизнес-план Проекта +7 (495) 023-08-12
kf@kf.expert
Анализ экономической целесообразности проекта
(финансовый анализ) Или оставьте заявку на нашем сайте.
Сопровождение разработки архитектурной
концепции/рабочей документации
КОНСАЛТИНГ И АНАЛИТИКА
Подбор операторов
Ольга Широкова
(гостиницы, СПА, общественные пространства) Директор, Россия и СНГ
Проведение опросов потенциальных арендаторов OShirokova@kf.expert
© Knight Frank LLP 2020 – Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных
стандартов, однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической ответственности
компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета.
Публикация данных из отчета целиком или частично возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.Вы также можете почитать
