Обзор рынка офисной недвижимости - Москва, 1 квартал 2019 - Департамент исследований и анализа рынка - ILM
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
Департамент исследований
и анализа рынка
www.ilm.ru
Обзор рынка
офисной недвижимости
Москва, 1 квартал 2019
Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2
Башня «Империя», Москва-Сити
+7 495 287 06 00, moscow@ilm.ru
Обзор рынка офисной недвижимости Основные показатели | 1 квартал 2019
Основные показатели
рынка офисной недвижимости
Объем офисных площадей, введенных Поглощение офисных площадей Уровень вакантных площадей на конец Средние запрашиваемые
в эксплуатацию за 1 кв. 2019 г. за 1 кв. 2019 г. 1 кв. 2019 г.* базовые ставки аренды на
конец 1 кв. 2019 г.*
12,1%
10,0%
8,6 %
*Изменения
5,4 % по сравнению
с показателями
на конец
4 кв. 2018 г.
1 квартал года показал все еще низкие объемы нового В структуре предложения высококлассных офисов де-
предложения, в эксплуатацию было введено всего 9 тыс. кв. м фицит больших качественных помещений продолжает уси-
офисных площадей. Тем не менее, по сравнению с прошлым
годом, в 2019 г. темпы прироста увеличатся. К вводу в экс- В 5 раз На 41% ливаться. Крупным компаниям, которые стремятся оптими-
зировать свои занимаемые площади и консолидировать их
снизилось чистое поглощение
плуатацию заявлено около 500 тыс. кв. м, что может пре- уменьшился объем нового
по сравнению с 1 кв. 2018 г.
в одном объекте, становится все сложнее подобрать себе
взойти значение 2018 г. в 3,5 раза. Большинство крупных строительства по сравнению высококачественный офис.
девелоперов решились воспользоваться возможностями с 1 кв. 2018 г. В условиях ограниченного предложения и устойчивого
вступления рынка в новый цикл и готовы выводить на рынок спроса ставки аренды стабилизировались. В наиболее по-
новые проекты, строительство которых началось в послекри- пулярных локациях и субрынках собственники стали под-
зисные годы, но откладывалось в ожидании изменений на нимать стоимость аренды. В 1 квартале года по большей
рынке и появления якорных арендаторов на здания. На 0,2 п.п. На 1,5% части рост ставок наблюдался в объектах класса Б+. На ко-
Суммарный объем чистого поглощения составил снизился уровень вакантных выросли средние ставки нец марта средний уровень запрашиваемых базовых ставок
118 тыс. кв. м. Несмотря на то, что потребность арендаторов площадей в среднем по рынку в классе Б+ в течение аренды на офисы данного класса достиг 17 100 руб. за кв. м
по итогам 1 кв. 2019 г. 1 кв. 2019 г.
в дополнительных офисных площадях продолжает расти, пе- в год. В классе А средний уровень рублевых ставок аренды
реезд большинства компаний обусловлен, в первую очередь, по сравнению с концом прошлого года не изменился и со-
желанием оптимизировать расходы на аренду или улучшить ставил 26 200 руб. за кв. м в год.
качество размещения офиса. Ввиду главного тренда на рынке, связанного с нехват-
По итогам первых трех месяцев чистое поглощение пре- кой офисных площадей, условия «рынка арендодателя»
высило объемы нового строительства в 13 раз. Это привело все больше укрепляются. В этом году мы сможем наблю-
к дальнейшему сокращению объемов незанятых офисов. Уро- дать, как многие собственники начнут диктовать свои усло-
вень вакантных площадей составил 8,6% в среднем по рынку. вия арендаторам и проявлять меньшую готовность идти на
различные уступки текущим и потенциальным арендаторам.
2 3
Обзор рынка офисной недвижимости Предложение | 1 квартал 2019
22 % 37 % 41 %
Предложение Класс А Класс Б+ Класс Б-
По итогам 1 квартала 2019 г. совокупный объем Динамика общего объема Среди объектов, планирующихся к вводу в текущем
рынка качественных офисных площадей Москвы офисных площадей, тыс. м² году, наибольшее количество составляют объекты
составляет 20,6 млн. кв. м, из которых 22% (это класса Б+. Однако, в отличие от предыдущих периодов,
4,5 млн. кв. м) соответствуют офисам класса А, 37% Общий объем офисных площадей в этом году к вводу планируется большее количество
22000
(7,6 млн. кв. м) – класса Б+ и 41% (8,4 млн. кв. м) на конец 1 кв. 2019 г., млн. м² проектов класса А, что еще раз подтверждает то, что на
20000
относятся к зданиям класса Б-. данных момент складывается дефицит крупных лотов
1 квартал года показал все еще низкие объе- 18000 в бизнес центрах данного класса, и девелоперы, чув-
мы нового предложения. В эксплуатацию был вве- 16000 ствуя востребованность таких площадей, вновь начи-
ден лишь один объект: научно-производственный 4,55 нают реализовывать подобные проекты. Стоит отме-
14000
комплекс "Крунит" офисной площадью 9 тыс. кв. м, 12000
тить, что ввода в эксплуатацию новых объектов класса
предлагающий свои помещения исключительно под 7,64 Б- практически не происходит. К новым объектам клас-
10000
научно-производственные лаборатории и проект- са Б- можно отнести разве что здания с проведенным
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
ные офисы. редевелопментом/реконструкцией и обновлением как
Тем не менее, по сравнению с прошлым годом в 8,43 технических характеристик, так и улучшением уровня
2019 г. темпы прироста увеличатся. Большинство ремонта в предлагаемых помещениях и общих зонах.
крупных девелоперов решились воспользоваться Сложившаяся на рынке ситуация высокой активности
возможностями вступления рынка в новый цикл и крупных арендаторов на фоне нехватки качественных
готовы выводить на рынок новые проекты, строи- больших площадей будет укреплять практику строи-
тельство которых началось в послекризисные годы, тельства объектов в формате built-to-suite. Строитель-
но откладывалось в ожидании изменений на рынке ство новых объектов может начинаться после появ-
и появления якорных арендаторов на здания. Сей- Артем ления соответствующего клиента или быть завершено
20,6 млн м²
час строительство или реконструкция большинства под конкретного арендатора, учитывая особенности
таких объектов находится на завершающем этапе.
К вводу в эксплуатацию в нынешнем году заяв- общий объем рынка по
Неволько его бизнеса.
Кроме того, мы ожидаем продолжения тенденции
Директор.
лено около 500 тыс. кв. м. В случае, если все про- итогам 1 кв. 2019 г. децентрализации, когда все больше проектов плани-
Департамент офисной
екты будут введены в срок, то общий объем ново- недвижимости руются к строительству за границами центра города,
го предложения может превзойти значение 2018 г. а иногда – даже вблизи МКАД. Большая часть нового
в 3,5 раза. Усугубляется строительства этого года и все крупные объекты будут
ситуация с наличием построены за пределами ТТК.
Видя намечающийся дефицит качественных объек-
1600 высококачественных тов на московском рынке, особенно крупных лотов, соб-
Прирост новых качественных
1400 офисных площадей, тыс. м² помещений ственники начинают заявлять о возобновлении про-
1200 На рынке усугубляется ситуация с наличием вы- ектов, которые ранее были заморожены. Также стоит
сококачественных помещений. Их становится все отметить планы строительства новых небоскребов вбли-
1000 меньше. Особенно остро это ощущается в сег- зи ММДЦ Москва-Сити и возвращение на офисный ры-
800 менте площадей более 5 тыс. кв. м. Это приводит нок девелоперов, которые ранее перепрофилирова-
к постепенному увеличению ставок аренды в та- ли свои проекты в апартаменты. Ввод новых объектов
600
ких объектах.
Появляются новые строительные проекты, раз-
в ближайшие два-три года позволит достигнуть раз-
400
мораживаются старые. Одним из ярких примеров новесных значений вакантных площадей и выйти из ус-
200 ловий, когда рынок не может предложить потенциаль-
является старт строительства больших площадок
0 на территории ММДЦ «Москва-Сити» – CityOne и ным арендаторам достаточное количество подходящих
Grand Tower. опций.
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
4 5
Обзор рынка офисной недвижимости Предложение | 1 квартал 2019
Наиболее значимые объекты, ожидаемые к вводу в 2019 г.
Офисная площадь,
Название объекта Адрес объекта Девелопер Класс
кв. м
Искра-парк Ленинградский пр-т, 35 Галс-Девелопмент А 55 000
Верейская Плаза IV Верейская ул., 29, стр. 34 Plaza Development Б+ 49 600
Стратос г Москва, МКАД, 3 км, Сколково А.Н.Д. Корпорация А 30 000
ОКО, ф. II 1-й Красногвардейский пр-д, 16Б Capital Group A 26 750
Академик Вернадского пр-т, 41 Kopernik Group А 26 400
Алкон 2 Ленинградский пр-т, вл. 34 Алкон Девелопмент А 24 000
Парк Хуамин Вильгельма Пика ул., вл. 14 Парк Хуамин A 23 500
Орбион г Москва, МКАД, 3 км, Сколково А.Н.Д. Корпорация А 22 600
Смоленский Пассаж, ф. II Смоленская пл., 7-9 А.Н.Д. Корпорация A 21 000
Отрадное, Фаза III Отрадная ул., 2Б, стр. 1 Мотек-Ц Б+ 18 000
Калибр-парк Годовикова ул., 9, стр. 1 Калибр Б+ 16 300
SKY House Мытная ул., 40 Взлет А 15 400
Смоленский б-р, 13 Смоленский б-р, 13 АК БАРС Девелопмент Б+ 14 000
На Аминьевском Аминьевское ш., вл. 15 Ташир Б+ 13 950
Новый Балчуг Садовническая ул., 9, стр. 1, 2, 3 Группа ЛСР Б+ 13 700
Рассвет, ф. II Столярный пер., 3, кор. 14, 16, 17 KR Properties Б+ 12 600
Хорошёвское ш., вл. 38А/1,
ТПУ "Ходынское поле" Мосинжпроект Б+ 12 000
вл.38А/3
Нагорная ул., вл. 20, кор. 7 Нагорная ул., вл. 20, кор. 7 Союзпроминвест Б+ 11 500
Рязанский пр-т, вл. 3-5 Рязанский пр-т, вл. 3-5 ТЭН Инвест Б+ 10 600
Якорь Причальный пр-д, 2 н/д Б+ 9 900
6 7
Обзор рынка офисной недвижимости Спрос | 1 квартал 2019
Количество обращений по сферам деятельности арендаторов по итогам 1 кв. 2019 г.
17% 12 %
2%
Спрос
3% 10%
3%
3% 9%
4%
5% 9%
7% 7%
Активность арендаторов сохраняется. По итогам
1 квартала 2019 г. суммарный объем чистого поглоще- 118 тыс. м² *Анализ основывается на общем количестве заявок,
поступивших в ILM от компаний, представляющих
ния составил 118 тыс. кв. м. Однако, это на 41% мень- составляет совокупный объем указанные отрасли, в течение 1 кв. 2019 г.
ше показателя прошлого года. Не смотря на то, что чистого поглощения за
1 кв. 2019 г.
потребность арендаторов в дополнительных офисных
площадях продолжает расти, переезд большинства о равномерном распределении показателя чи- компаний этой сферы впервые за долгое время
компаний обусловлен, в первую очередь, желанием стого поглощения. В ЦАО чистое поглощение со- не занимает первое место по общему числу за-
оптимизировать расходы на аренду или улучшить ка- Чистое поглощение офисных ставило 13,5 тыс. кв.м, причем значительная его явок. Традиционно высокие позиции по коли-
чество размещения офиса. площадей за 1 кв. 2019 г.,
тыс. м²* часть приходится на объекты класса А, а именно честву обращений занимают торговые, строи-
Наибольшее значение чистого поглощения отно- 12,6 тыс. кв.м. тельные и производственные компании, а также
сится к объектам класса Б+, который по сравнению 120 В структуре распределения спроса по сфе- компании сферы профессиональных услуг.
с классом А наиболее доступен по коммерческим ус- рам деятельности компаний, рассматривающих В условиях низких темпов нового строитель-
100
ловиям. По итогам трех месяцев показатель составил возможность аренды/покупки офиса, по итогам ства чистое поглощение продолжит положи-
73,8 тыс. кв. м, что составляет 62,5% от общего объе- 80 1 квартала 2019 г. на первое место вышел сектор IT, тельную динамику, дополнительные вакантные
ма чистого поглощения на рынке качественных офис- 60 телекоммуникационных и медиа компаний. Количе- площади в наиболее востребованных объек-
ных площадей Москвы. В классе А объем чистого по- ство запросов от них выросло на 2 п.п. и на конец тах и локациях будут и дальше "вымываться"
40
глощения стал минимальным среди всех классов за отчетного периода составило 17% от общего чис- рынком. Увеличивается количество проектов
1 квартал и составил 16 тыс. кв. м. В зданиях класса Б- 20 ла поступающих заявок. Количество обращений от по консолидации компаний, которые имеют за-
показатель достиг 28 тыс. кв. м. 0 компаний в сфере потребительских услуг показа- дачи по снижению совокупных затрат на арен-
С учетом минимального предложения крупных вы- ло снижение на 5 п.п. до 12% от числа общих за- ду и логистику между разрозненными подраз-
сококачественных офисных площадей арендаторы просов. Таким образом, количество обращений от делениями.
все больше обращают внимание на объекты в райо-
не ТТК. По итогам 1 квартала 2019 г. 88% от общего Динамика чистого поглощения
объема чистого поглощения офисных площадей при- офисных площадей, тыс. м²*
ходится на районы за пределами ЦАО. Более низкая
ставка аренды в таких объектах, нежели чем в центре
1000
города, позволяет арендовать большую или эффек-
900
тивную площадь и осуществить наиболее комфорт-
800
ное размещение сотрудников, повысив качество офи- 700
са. Кроме того, существенным преимуществом таких 600 Увеличился инвестиционный спрос.
локаций является большое количество парковочных 500
мест, которые могут быть предоставлены арендато- 400 С 1 июля 2019 года в связи с изменением ФЗ-214 и введением механизма эс-
рам. А строительство новых станций метро и функци- 300 кроу счетов у застройщиков начинаются новые условия реализации проектов. Но-
онирование МЦК сделало доступ к некоторым лока- 200 вовведения затронут большинство текущих и все новые объекты строительства.
циям намного удобнее и быстрее, чем ранее. Самое 100 В связи с крайне низким вводом новых офисных проектов увеличился инвестицион-
Александр
ный спрос, а так же спрос от конечных пользователей на площадки с документаци-
высокое значение показателя в такой локации за- 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 ей под офисное назначение. Планируются сделки в формате build-to-suite, в сегменте
фиксировано в следующих районах: «ЮАО до ЧТК»
(суммарно 32 тыс. кв.м, преимущественно в классах *Чистое поглощение показывает изменение занимаемых аренда- Брылов офисных зданий от 10-15 тыс. кв. м., повышенная инвестиционная активность на ка-
чественные объекты с готовым арендным бизнесом и объекты для редевелопмента.
Б+ и Б-), «ЮАО после ЧТК» (13,8 тыс. кв. м) и «ЮЗАО торами офисных площадей за период. Директор
Рассчитывается как: S1+ Snew -S2, где S1 — свободные офис-
после ЧТК» (23 тыс. кв.м, преимущественно в клас- ные помещения, Snew — новые офисные площади, введенные Департамент офисной
сах А и Б+). По остальным субрынкам можно говорить в данный период, S2 — свободные офисные помещения в кон- недвижимости
це периода.
8 9
Обзор рынка офисной недвижимости Спрос | 1 квартал 2019
Ключевые сделки, совершенные в 1 квартале 2019 г.
Чистое поглощение на рынке
качественных офисных помещений
1 кв. 2019 г., тыс. м² Тип
Компания м² Объект Адрес
сделки
РосБанк 15 000 аренда Око 2 1-й Красногвардейский пр-д, 16Б
ГК ПИК 5 800 аренда Рассвет Столярный пер., 3, кор. 14, 16, 17
Coca Cola 4 800 аренда Комсити Киевское шоссе 22-й (п Московский) км,
6, стр. 1
-* 2,2
-0,1 -3,5 Центр Занятости Мо-
2,6 4,8 4 300 аренда Сергия Радонежского ул., Сергия Радонежского ул., 1, стр.1
-2,5 -6,1 лодежи* 1, стр.1
Маском* 4 000 аренда Горбунова ул., 2, стр. 5 Горбунова ул., 2, стр. 5
0,8 SOK 3 400 аренда Башня Федерация - Пресненская наб., 12
4,0 1,1 0,3 0,1 Восток
11,1 11,5 -*
2,2 10,2
7,0 7,8 0,1 ГК Синара 3 300 аренда Ноев Ковчег Подкопаевский пер., 4
9,2 0,3
0,4 Сбербанк Сервис 3 000 аренда Новосущевский Сущевский Вал., 18
0,0
-* -0,1 -0,4
12,6 0,5 1,7
Eriell 2 400 аренда Серебряный Город Серебряническая наб., 29
-0,3 -0,4
0,4 13,5 1,3
Метпром* 2 300 аренда Централ Сити Тауэр, Овчинниковская наб., 20/2
Фаза II
0,1 -*
-2,9 -2,8
3,2
Онэлия 2 100 аренда Линкор Авиаконструктора Микояна ул., 12
-3,8
-0,3 0,0 -4,9 АНО "Кит Ки"* 2 000 аренда Мирлэнд 2-я Хуторская ул., 38А, стр. 7-26
-0,9 5,2 0,3
-16,9 Biesse Group 1 900 аренда Калева Парк Мосрентген пос.
0,2
3,3 18,3
15,4 0,4 ,0
13,5 Академия управления
3,3 3,7
1 700 аренда Light House Валовая ул., 26
1,8 32,0 финансами*
-* -1,4
0,3 -1,1 FLEETCOR 1 500 аренда Алкон Ленинградский пр-т, 72 стр. 1
Центр Поддержки Ма-
1 500 аренда Victory Park Plaza Минская ул., 2
лого Бизнеса*
14,8
Sports.ru 1 400 аренда Татарская ул., 35, стр. 3 Татарская ул., 35, стр. 3
12,0
-3,8 -*
23,0 15,9 Yamaha motors 1 300 аренда Аркус 3 Ленинградский пр-т., 37
-2,1
13,8 Морсвзяьспутник 1 300 аренда Новосущевский Сущевский Вал., 18
Башня на набережной,
Custodian* 1 200 аренда Пресненская наб., 10
блок С
Точка 1 200 аренда Интеграл Завода Серп и Молот пр-д, 10
Бина Групп 1 200 аренда ЛеФОРТ Электрозаводская ул., 27
Omron Electronics LLC 1 000 аренда Большевик Ленинградский пр-т, 15
ЧТК — Четвертое транспортное кольцо
* В этом сегменте отсутствуют объекты
данного класса * консультант проекта - компания ILM
10 11
Обзор рынка офисной недвижимости Вакантные площади
| 1 квартал 2019
1600 18,0 % Динамика показателей
1400 16,0 % объема новых площадей,
1200 14,0 % чистого поглощения и доли
1000 12,0 % свободных площадей
10,0 %
Вакантные
800
8,0 %
600
6,0 %
400 4,0 %
площади
200 2,0 %
0 0,0 %
20112 012 20132 014 2015 2016 2017 2018
По итогам первых трех месяцев чистое поглощение 30,0% Динамика уровня вакантных
превысило объемы нового строительства в 13 раз. Это 25,0% площадей, %
привело к дальнейшему сокращению объемов незаня- 20,0%
тых офисов. По сравнению с концом прошлого года уро- 15,0%
вень вакантных площадей снизился на 0,7 п.п., и соста- 10,0%
вил 8,6% в среднем по рынку. Если говорить о годовой
5,0%
динамике, то показатель планомерно снижался каждый Объем вакантных площадей
0,0%
квартал и по сравнению с концом 1 квартала прошлого на конец 1 кв. 2019 г., млн. м²
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
года сократился на 2,8 п.п.
Общая сумма незанятых качественных офисных поме-
щений на рынке Москвы в абсолютном выражении со-
ставляет 1,8 млн. кв.м. 1,77
В течение 1 квартала уменьшение объема свободных
помещений произошло во всех классах. Наибольшее лены бизнес-центрами «Башня 2000» и CityPoint. Таким образом, по сравнению с концом 2018 г.
снижение показателя зафиксировано в объектах класса уровень вакансии в классе Б+ на территории ММДЦ «Москва-Сити» вырос на 5,9 п.п. и достиг 16,8%.
Б+. Благодаря стабильному положительному чистому по- Тем не менее, это не сказалось существенно на общей вакансии по субрынку, т.к. остальные объ-
глощению доля свободных помещений здесь уменьши- 0,77
0,46 екты здесь относятся к классу А и уровень вакансии не претерпел в них существенных измене-
лась на 0,9 п.п. и на конец марта составила 10,0%. 0, 55
ний в течении последнего квартала. С учетом все большего интереса потенциальных арендаторов
В объектах класса А показатель также продолжил к ММДЦ, а также переезду сюда государственных структур и банков, мы ожидаем дальнейшего
понижательную динамику. Здесь уровень вакантных 4,55 7,64 8,43 20,63 уменьшения количества предлагаемых офисов в Сити.
площадей в течение трех месяцев снизился на 0,3 п.п. В структуре предложения высококлассных помещений дефицит больших качественных поме-
до 12,1%, что в количественном выражении составляет щений продолжает усиливаться. Крупным компаниям, которые стремятся оптимизировать свои
549 тыс. кв. м. занимаемые площади и консолидировать их в одном объекте, становится все сложнее подобрать
На фоне положительного чистого поглощения пло- себе высококачественный офис. На данный момент единые офисные блоки площадью более 10 тыс. кв. м
щадей в классе Б- за квартал объем невостребованных доступны лишь в 23 введенных офисных зданиях класса А/Б+, а площадью более 15 тыс. кв. м –
площадей также уменьшился. По сравнению с началом только в 13 объектах. Это приводит к удорожанию отдельных бизнес-центров или локаций, а так-
года доля незанятых помещений здесь снизилась на же дает старт новому строительству и разморозке площадок под офисные объекты.
0,4 п.п. и на конец марта составила 5,4%. Уровень свободных площадей в среднем по рынку начал свое снижение в конце 2015 г. и к за-
Один из самых низких уровней вакантных площадей
относится к «ЦАО», причем, в количественном выраже- 1,8 млн. м² вершению 2018 г. постепенно пересек границу равновесного значения в 10%. Учитывая темпы вы-
мывания и выхода новых объектов, доля незанятых помещений продолжит свое постепенное со-
нии здесь представлено наибольшее число офисных пло- Незанятых офисных кращение. Это говорит о том, что рынок готов открывать возможности для нового строительства.
помещений
щадей. В 1 квартале года вакансия здесь продолжила
дальнейшее снижение. На данный момент доля свобод-
ных площадей здесь составляет 5,1%.
В ММДЦ «Москва-Сити» по итогам 1 квартала было 8,6 %
зафиксирован незначительный рост уровня вакантных Средняя вакантность
площадей на 0,3 п.п., до 12%. Увеличение объема неза- на конец 1 кв. 2019 г.
нятых помещений здесь произошло из-за высвобожде-
ния площадей в объектах класса Б+, которые представ-
12 13
Обзор рынка офисной недвижимости Вакантные площади | 1 квартал 2019
Уровень вакантных площадей на рынке
качественных офисных помещений
1 кв. 2019 г.
Несмотря на рост ставок ротация
арендаторов не останавливается.
В первом квартале 2019 г. начал формироваться новый спрос на оптимизацию расходов
и переезд компаний от 1 500 кв. м. Наблюдаем активный спрос на инвестиции в офисные
Анна площади с целью арендного бизнеса. Собственники чувствуют уверенность в реализации
ранее пустующих площадей и тверже отстаивают свои ценовые политики. Тем не менее,
12,9%
21,7%
6,4%
10,9%
-*
11,5%
7,6%
9,4%
Воробьева не останавливается и ротация арендаторов от мелких размеров (150 кв. м) до глобаль-
ных проектов по консолидации, несмотря на рост ставок, обусловленных дефицитом каче-
Директор. ственных площадей.
Проект AMO.ru
36,7%
11,9% 6,3% 3,6% 6,8%
5,2% 11,7% 7,6% 6,9% -*%
11,5 6,5% 0,1%
8,2% 0,7%
0,6%
49,2%
-*% 5,7% 13,0%
2,1% 4,5% 7,2% 5,0% 5,1%
3,9% 5,1% 11,4%
11,8% -*%
16,8% 12,)%
23,0%
13,4%
1,5% 58,5% 5,2%
12,0% 5,3% 5,9%
31,9% 0,0%
21,4% 10,9%
10,0% 19,6% 5,3% 4,9%
21,9% 12,0% 10,9% 7,6%
-*% 7,8%
8,9% 7,9%
11,0%
19,5%
5,0% -*%
11,3% 10,8%
6,0%
8,2%
ЧТК — Четвертое транспортное кольцо
* В этом сегменте отсутствуют объекты
данного класса
14 15
Обзор рынка офисной недвижимости Ставки аренды | 1 квартал 2019
Ставки аренды
Тренд на консолидацию офисов.
В условиях ограниченного предложения и устойчивого спроса
ставки аренды стабилизировались. В наиболее популярных лока- С началом 2019 года на рынке появилась информация о поиске либо уже выбранной площад-
циях и субрынках собственники стали поднимать стоимость арен- ке для консолидации сразу несколькими крупными пользователями коммерческой недвижи-
мости, среди них можно выделить Тинькофф Банк, РЖД и ряд других известных компаний.
ды. В 1 квартале года по большей части рост ставок наблюдал- Это связано с несколькими факторами: ростом самих компаний и ограничениями текущих
ся в объектах класса Б+. За первые три месяца средний уровень офисов, как в случае с Тинькофф; наличию большого количества как собственных, так и арен-
запрашиваемых базовых ставок аренды на офисы данного клас- дуемых зданий, если говорить об РЖД; общим желанием снизить операционные расходы. При
са вырос на 1,5% и достиг 17 100 руб. за кв. м в год. Ксения этом уже известны успешные примеры подобных проектов - консолидация структур Росте-
лекома в рамках бизнес-центра Comcity. Консолидация офиса позволяет компании с одной
В классе А средний уровень рублевых ставок аренды по
сравнению с концом прошлого года не изменился и составил 26 200 руб. Харкевич стороны снизить операционные расходы, с другой - дает импульс развития за счет более эф-
фективного взаимодействия подразделений. Остается только один вопрос: правильный вы-
26 200 руб. за кв. м в год. В долларовом выражении арендные
ставки по итогам 1 квартала 2019 г. составили $400 за кв. м в год. за м² в год Директор.
Департамент офисной бор площадки - ведь от того где будет располагаться новый офис, от его инженерных и пла-
нировочных решений, во многом зависит успех проекта консолидации.
составляют средние недвижимости
Для помещений класса Б- средние запрашиваемые ставки
запрашиваемые
аренды на протяжении первых трех месяцев также не измени- базовые ставки
лись и сохранились на уровне 14 200 руб. за кв. м в год. аренды для класса А
Ввиду главного тренда на рынке, связанного с нехваткой
офисных площадей, условия «рынка арендодателя» все боль-
ше укрепляются. В этом году мы сможем наблюдать, как мно-
гие собственники начнут диктовать свои условия арендаторам и
проявлять меньшую готовность идти на различные уступки теку-
щим и потенциальным арендаторам (такие как дисконт по став- Средние запрашиваемые базовые Динамика уровня средних
ке, включение парковочных мест в стоимость аренды, выполне- ставки аренды в рублях запрашиваемых базовых ставок
ние ремонта под арендатора и т.д.). В связи с продолжающимся аренды, в долларовом эквиваленте
снижением вакансии в качественных объектах мы прогнозируем
постепенное увеличение среднего уровня ставок экспонирова-
ния. Причем рост средних запрашиваемых ставок аренды будет 40000 900
обусловлен не только вымыванием с рынка офисных блоков по 35000 800
более низким коммерческим условиям, но и непосредственным 30000 700
повышением ставок со стороны многих арендодателей. 600
25000
500
20000
400
15000
300
10000 200
5000 100
0 0
2014
2015
2016
2017
2018
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
16 17
18 | Обзоррынка
Обзор рынкаофисной
офиснойнедвижимости
недвижимости Ставки аренды | 1 квартал 2019
Средние запрашиваемые базовые ставки
аренды на рынке качественных офисных
помещений на конец 1 кв. 2019 г.,
руб. за м² в год
-*
11 100 р. 9 900 р.
12 200 р. 10 800 р.
14 300 р.
11 600 р.
10 800 р.
28 600 р.
11 500 р.
18 800 р.
31 800 р. 18 900 р.
11 700 р.
17 800 р. 14 800 р.
14 700 р. -*
10 900 р.
14 700 р.
10 100 р.
-* 35 400 р.
20 000 р. 27 400 р.
14 500 р. 18 300 р.
35 200 р.
25 500 р.
-*
26 700 р.
19 900 р. 25 700 р.
16 900 р. 13 100 р.
11 000 р.
13 500 р. 28 600 р.
15 200 р. 14 500 р.
10 900 р. 14 800 р. 13 900 р.
22 100 р. -*
12 100 р. 13 700 р.
10 500 р.
12 700 р.
13 200 р.
13 400 р. -*
12 400 р.
12 200 р.
Арендные ставки указаны без учета НДС
и эксплуатационных расходов.
ЧТК — четвертое транспортное кольцо
*в данном сегменте отсутствуют предло-
жения данного класса
18 19Обзор рынка офисной недвижимости
Наши эксперты
Андрей Дмитрий Екатерина
Лукашев Мыслин Волкова
Управляющий партнер Управляющий партнер Директор
lukashev@ilm.ru myslin@ilm.ru Департамент исследований
и анализа рынка
volkova@ilm.ru
Маргарита Александр Ксения
Трофимова Брылов Харкевич
Директор Директор Директор
Департамент оценки Департамент продаж Департамент офисной
и консалтинга и приобретений недвижимости
trofimova@ilm.ru brylov@ilm.ru kharkevich@ilm.ru
Анна Егор Артем более более более
1000 1 млн. 2009 230
Воробьева Левченко Неволько
Директор проекта AMO.ru Директор
Директор
vorobyova@amo.ru Департамент торговой
Департамент офисной
недвижимости
levchenko@ilm.ru
недвижимости
nevolko@ilm.ru
сделок м² реализовано год основания сотрудников
Александр Михаил Александр
Перфильев Крючков Гурганов
Директор Директор Партнер
Департамент складской Департамент элитной Департамент офисной
и индустриальной жилой недвижимости недвижимости
недвижимости mk@gethome.ru gurganov@ilm.ru
perfilev@ilm.ru
© ILM. Авторские права защищены. Ни Информация, содержащаяся в настоящем Целью настоящего отчета является пре-
одна из частей настоящего отчета не мо- отчете, основана на собственных иссле- доставление информации об основных
жет быть воспроизведена или передана дованиях и предоставленных материалах, тенденциях рынка коммерческой недви-
Виктор Иван ни в какой форме и никакими средствами которые по мнению ILM являются досто- жимости. Компания ILM не несет юридичес-
Решетников Ивлиев без предварительного письменного раз- верными. Тем не менее, мы не можем га- кой ответственности за ущерб или убыт-
Директор Генеральный директор решения ILM. Цитирование материалов рантировать отсутствие фактических оши- ки, причиненные в результате неточности
Департамент офисной Кандидат юридических наук данного отчета возможно только со ссыл- бок. Мы будем признательны Вам, если или некорректности информации, содер-
недвижимости ivliev@ilm.ru кой на компанию ILM. Вы сообщите нам о таких ошибках, для жащейся в настоящем отчете.
reshetnikov@ilm.ru
того, чтобы мы могли сделать соответ-
ствующие изменения.
20Обзор рынка офисной недвижимости
Наши онлайн-сервисы
Наши площадки — это около 1 млн. уникальных посетителей в месяц. На 100% актуаль-
ная и исчерпывающая информация по каждому объекту (фото, планировки, цены, дета-
лизация до каждого блока), современные онлайн технологии и высокое качество обслу-
живания позволяют пользователям с удивительной скоростью, легкостью и комфортом
ежедневно решать свои задачи в сфере недвижимости.
Оnline-пространство для быстрого выбора Сервис для быстрого поиска складской Комплексный подход к инвестированию Сервис для поиска и подбора элитной жилой
офисного помещения в аренду и на покупку и индустриальной недвижимости в недвижимость недвижимости в России и за рубежом
Мы самостоятельно формируем базу предложе- Более 3 500 складов в 90 городах России. Полный Investate – удобный сервис, призванный обеспе- GetHome объединяет в себе персональный под-
ний и отличаемся полнотой информации и ее ак- доступ к информации, необходимой для принятия чить прозрачность и эффективность инвестици- ход к реализации задач клиента, отличное зна-
туальностью. Около 700 компаний уже переехали решения о покупке и аренде: цены, фото, описа- онных сделок с недвижимостью. Мы поможем ние рынка элитной жилой недвижимости, опыт
с нами. Пространство полезных онлайн-инстру- ние. Бесплатное и профессиональное сопрово- подобрать объект недвижимости для инвести- структурирования сложных сделок купли-прода-
ментов для собственников. Подробная статисти- ждение клиента на каждом этапе сделки – пер- ций, четко спрогнозировать ваш доход и помо- жи и соблюдение конфиденциальности.
ка по объектам, среднерыночная ставка аренды, сональный менеджер поможет подобрать склад, жем в управлении с ним.
анализ спроса и конкурентного окружения, за- организует просмотр, согласует коммерческие ус-
явки от клиентов и дополнительные услуги в ре- ловия и ответит на вопросы
жиме онлайн.
22Компания ILM оказывает комплексные услуги клиентам на российском рынке недвижимости: —— Консалтинговые услуги —— Исследование рынка —— Инвестиции и управление активами —— Подбор недвижимости —— Брокеридж недвижимости —— Оспаривание кадастровой стоимости —— Оценка портфеля недвижимости —— Снижение затрат на аренду Департамент исследований и анализа рынка research@ilm.ru +7 495 287 06 00
Вы также можете почитать
