Обзор рынка офисной недвижимости - Москва, 1 квартал 2019 - Департамент исследований и анализа рынка - ILM

 
Обзор рынка офисной недвижимости - Москва, 1 квартал 2019 - Департамент исследований и анализа рынка - ILM
Департамент исследований
                                                           и анализа рынка
                                                                 www.ilm.ru

                                                   Обзор рынка
                                         офисной недвижимости
                                                  Москва, 1 квартал 2019

Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2
Башня «Империя», Москва-Сити
+7 495 287 06 00, moscow@ilm.ru
Обзор рынка офисной недвижимости - Москва, 1 квартал 2019 - Департамент исследований и анализа рынка - ILM
Обзор рынка офисной недвижимости                                                                                                                              Основные показатели   |   1 квартал 2019

Основные показатели
рынка офисной недвижимости

    Объем офисных площадей, введенных                  Поглощение офисных площадей                Уровень вакантных площадей на конец                  Средние запрашиваемые
    в эксплуатацию за 1 кв. 2019 г.                    за 1 кв. 2019 г.                           1 кв. 2019 г.*                                       базовые ставки аренды на
                                                                                                                                                       конец 1 кв. 2019 г.*

                                                                                                   12,1%
                                                                                                               10,0%
                                                                                                                                    8,6 %

                                                                                                                                                                                              *Изменения
                                                                                                                          5,4 %                                                                по сравнению
                                                                                                                                                                                               с показателями
                                                                                                                                                                                               на конец
                                                                                                                                                                                               4 кв. 2018 г.

  1 квартал года показал все еще низкие объемы нового                                                                                          В структуре предложения высококлассных офисов де-
предложения, в эксплуатацию было введено всего 9 тыс. кв. м                                                                                 фицит больших качественных помещений продолжает уси-
офисных площадей. Тем не менее, по сравнению с прошлым
годом, в 2019 г. темпы прироста увеличатся. К вводу в экс-           В 5 раз                                   На 41%                       ливаться. Крупным компаниям, которые стремятся оптими-
                                                                                                                                            зировать свои занимаемые площади и консолидировать их
                                                                                                  снизилось чистое поглощение
плуатацию заявлено около 500 тыс. кв. м, что может пре-              уменьшился объем нового
                                                                                                     по сравнению с 1 кв. 2018 г.
                                                                                                                                            в одном объекте, становится все сложнее подобрать себе
взойти значение 2018 г. в 3,5 раза. Большинство крупных              строительства по сравнению                                             высококачественный офис.
девелоперов решились воспользоваться возможностями                   с 1 кв. 2018 г.                                                           В условиях ограниченного предложения и устойчивого
вступления рынка в новый цикл и готовы выводить на рынок                                                                                    спроса ставки аренды стабилизировались. В наиболее по-
новые проекты, строительство которых началось в послекри-                                                                                   пулярных локациях и субрынках собственники стали под-
зисные годы, но откладывалось в ожидании изменений на                                                                                       нимать стоимость аренды. В 1 квартале года по большей
рынке и появления якорных арендаторов на здания.                    На 0,2 п.п.                               На 1,5%                       части рост ставок наблюдался в объектах класса Б+. На ко-
   Суммарный объем чистого поглощения составил                      снизился уровень вакантных         выросли средние ставки               нец марта средний уровень запрашиваемых базовых ставок
118 тыс. кв. м. Несмотря на то, что потребность арендаторов         площадей в среднем по рынку          в классе Б+ в течение              аренды на офисы данного класса достиг 17 100 руб. за кв. м
                                                                    по итогам 1 кв. 2019 г.                        1 кв. 2019 г.
в дополнительных офисных площадях продолжает расти, пе-                                                                                     в год. В классе А средний уровень рублевых ставок аренды
реезд большинства компаний обусловлен, в первую очередь,                                                                                    по сравнению с концом прошлого года не изменился и со-
желанием оптимизировать расходы на аренду или улучшить                                                                                      ставил 26 200 руб. за кв. м в год.
качество размещения офиса.                                                                                                                     Ввиду главного тренда на рынке, связанного с нехват-
   По итогам первых трех месяцев чистое поглощение пре-                                                                                     кой офисных площадей, условия «рынка арендодателя»
высило объемы нового строительства в 13 раз. Это привело                                                                                    все больше укрепляются. В этом году мы сможем наблю-
к дальнейшему сокращению объемов незанятых офисов. Уро-                                                                                     дать, как многие собственники начнут диктовать свои усло-
вень вакантных площадей составил 8,6% в среднем по рынку.                                                                                   вия арендаторам и проявлять меньшую готовность идти на
                                                                                                                                            различные уступки текущим и потенциальным арендаторам.
2                                                                                                                                                                                                          3
Обзор рынка офисной недвижимости - Москва, 1 квартал 2019 - Департамент исследований и анализа рынка - ILM
Обзор рынка офисной недвижимости                                                                                                                                                                                                                             Предложение   |   1 квартал 2019

                                                                                                                                                                                                  22 %                                      37 %                               41 %
Предложение                                                                                                                                                                                       Класс А                                   Класс Б+                           Класс Б-

   По итогам 1 квартала 2019 г. совокупный объем                                              Динамика общего объема                                                                                                                            Среди объектов, планирующихся к вводу в текущем
рынка качественных офисных площадей Москвы                                                    офисных площадей, тыс. м²                                                                                                                       году, наибольшее количество составляют объекты
составляет 20,6 млн. кв. м, из которых 22% (это                                                                                                                                                                                               класса Б+. Однако, в отличие от предыдущих периодов,
4,5 млн. кв. м) соответствуют офисам класса А, 37%                                                                                                                                        Общий объем офисных площадей                        в этом году к вводу планируется большее количество
                                                                                              22000
(7,6 млн. кв. м) – класса Б+ и 41% (8,4 млн. кв. м)                                                                                                                                       на конец 1 кв. 2019 г., млн. м²                     проектов класса А, что еще раз подтверждает то, что на
                                                                                              20000
относятся к зданиям класса Б-.                                                                                                                                                                                                                данных момент складывается дефицит крупных лотов
  1 квартал года показал все еще низкие объе-                                                 18000                                                                                                                                           в бизнес центрах данного класса, и девелоперы, чув-
мы нового предложения. В эксплуатацию был вве-                                                16000                                                                                                                                           ствуя востребованность таких площадей, вновь начи-
ден лишь один объект: научно-производственный                                                                                                                                                             4,55                                нают реализовывать подобные проекты. Стоит отме-
                                                                                              14000
комплекс "Крунит" офисной площадью 9 тыс. кв. м,                                              12000
                                                                                                                                                                                                                                              тить, что ввода в эксплуатацию новых объектов класса
предлагающий свои помещения исключительно под                                                                                                                                                             7,64                                Б- практически не происходит. К новым объектам клас-
                                                                                              10000
научно-производственные лаборатории и проект-                                                                                                                                                                                                 са Б- можно отнести разве что здания с проведенным
                                                                                                      2007
                                                                                                             2008
                                                                                                                    2009
                                                                                                                           2010
                                                                                                                                  2011
                                                                                                                                         2012
                                                                                                                                                2013
                                                                                                                                                       2014
                                                                                                                                                              2015
                                                                                                                                                                     2016
                                                                                                                                                                            2017
                                                                                                                                                                                   2018
ные офисы.                                                                                                                                                                                                                                    редевелопментом/реконструкцией и обновлением как
  Тем не менее, по сравнению с прошлым годом в                                                                                                                                                            8,43                                технических характеристик, так и улучшением уровня
2019 г. темпы прироста увеличатся. Большинство                                                                                                                                                                                                ремонта в предлагаемых помещениях и общих зонах.
крупных девелоперов решились воспользоваться                                                                                                                                                                                                    Сложившаяся на рынке ситуация высокой активности
возможностями вступления рынка в новый цикл и                                                                                                                                                                                                 крупных арендаторов на фоне нехватки качественных
готовы выводить на рынок новые проекты, строи-                                                                                                                                                                                                больших площадей будет укреплять практику строи-
тельство которых началось в послекризисные годы,                                                                                                                                                                                              тельства объектов в формате built-to-suite. Строитель-
но откладывалось в ожидании изменений на рынке                                                                                                                                                                                                ство новых объектов может начинаться после появ-
и появления якорных арендаторов на здания. Сей-                                                                                                                                                              Артем                            ления соответствующего клиента или быть завершено

                                                                                              20,6 млн м²
час строительство или реконструкция большинства                                                                                                                                                                                               под конкретного арендатора, учитывая особенности
таких объектов находится на завершающем этапе.
   К вводу в эксплуатацию в нынешнем году заяв-                                               общий объем рынка по
                                                                                                                                                                                                             Неволько                         его бизнеса.
                                                                                                                                                                                                                                                Кроме того, мы ожидаем продолжения тенденции
                                                                                                                                                                                                             Директор.
лено около 500 тыс. кв. м. В случае, если все про-                                            итогам 1 кв. 2019 г.                                                                                                                            децентрализации, когда все больше проектов плани-
                                                                                                                                                                                                             Департамент офисной
екты будут введены в срок, то общий объем ново-                                                                                                                                                              недвижимости                     руются к строительству за границами центра города,
го предложения может превзойти значение 2018 г.                                                                                                                                                                                               а иногда – даже вблизи МКАД. Большая часть нового
в 3,5 раза.                                                                                                                                                                               Усугубляется                                        строительства этого года и все крупные объекты будут
                                                                                                                                                                                          ситуация с наличием                                 построены за пределами ТТК.
                                                                                                                                                                                                                                                Видя намечающийся дефицит качественных объек-
1600                                                                                                                                                                                      высококачественных                                  тов на московском рынке, особенно крупных лотов, соб-
                                                                                                        Прирост новых качественных
1400                                                                                                    офисных площадей, тыс. м²                                                         помещений                                           ственники начинают заявлять о возобновлении про-
1200                                                                                                                                                                                      На рынке усугубляется ситуация с наличием вы-       ектов, которые ранее были заморожены. Также стоит
                                                                                                                                                                                          сококачественных помещений. Их становится все       отметить планы строительства новых небоскребов вбли-
1000                                                                                                                                                                                      меньше. Особенно остро это ощущается в сег-         зи ММДЦ Москва-Сити и возвращение на офисный ры-
800                                                                                                                                                                                       менте площадей более 5 тыс. кв. м. Это приводит     нок девелоперов, которые ранее перепрофилирова-
                                                                                                                                                                                          к постепенному увеличению ставок аренды в та-       ли свои проекты в апартаменты. Ввод новых объектов
600
                                                                                                                                                                                          ких объектах.
                                                                                                                                                                                          Появляются новые строительные проекты, раз-
                                                                                                                                                                                                                                              в ближайшие два-три года позволит достигнуть раз-
400
                                                                                                                                                                                          мораживаются старые. Одним из ярких примеров        новесных значений вакантных площадей и выйти из ус-
200                                                                                                                                                                                                                                           ловий, когда рынок не может предложить потенциаль-
                                                                                                                                                                                          является старт строительства больших площадок
    0                                                                                                                                                                                     на территории ММДЦ «Москва-Сити» – CityOne и        ным арендаторам достаточное количество подходящих
                                                                                                                                                                                          Grand Tower.                                        опций.
          2007

                 2008

                        2009

                               2010

                                      2011

                                             2012

                                                    2013

                                                           2014

                                                                  2015

                                                                         2016

                                                                                2017

                                                                                       2018

4                                                                                                                                                                                                                                                                                                  5
Обзор рынка офисной недвижимости - Москва, 1 квартал 2019 - Департамент исследований и анализа рынка - ILM
Обзор рынка офисной недвижимости                                                                                            Предложение    |   1 квартал 2019

                                         Наиболее значимые объекты, ожидаемые к вводу в 2019 г.

                                                                                                                                              Офисная площадь,
                                            Название объекта                    Адрес объекта                   Девелопер          Класс
                                                                                                                                                   кв. м

                                              Искра-парк                  Ленинградский пр-т, 35            Галс-Девелопмент         А             55 000

                                          Верейская Плаза IV              Верейская ул., 29, стр. 34        Plaza Development       Б+             49 600

                                                Стратос               г Москва, МКАД, 3 км, Сколково        А.Н.Д. Корпорация        А             30 000

                                                ОКО, ф. II            1-й Красногвардейский пр-д, 16Б          Capital Group         A             26 750

                                               Академик                     Вернадского пр-т, 41              Kopernik Group         А             26 400

                                                Алкон 2                  Ленинградский пр-т, вл. 34         Алкон Девелопмент        А             24 000

                                              Парк Хуамин               Вильгельма Пика ул., вл. 14            Парк Хуамин           A             23 500

                                                Орбион                г Москва, МКАД, 3 км, Сколково        А.Н.Д. Корпорация        А             22 600

                                       Смоленский Пассаж, ф. II             Смоленская пл., 7-9             А.Н.Д. Корпорация        A             21 000

                                           Отрадное, Фаза III              Отрадная ул., 2Б, стр. 1              Мотек-Ц            Б+             18 000

                                              Калибр-парк                 Годовикова ул., 9, стр. 1              Калибр             Б+             16 300

                                               SKY House                       Мытная ул., 40                     Взлет              А             15 400

                                          Смоленский б-р, 13                Смоленский б-р, 13             АК БАРС Девелопмент      Б+             14 000

                                            На Аминьевском                 Аминьевское ш., вл. 15                 Ташир             Б+             13 950

                                             Новый Балчуг             Садовническая ул., 9, стр. 1, 2, 3       Группа ЛСР           Б+             13 700

                                              Рассвет, ф. II          Столярный пер., 3, кор. 14, 16, 17      KR Properties         Б+             12 600

                                                                         Хорошёвское ш., вл. 38А/1,
                                         ТПУ "Ходынское поле"                                                 Мосинжпроект          Б+             12 000
                                                                                вл.38А/3

                                       Нагорная ул., вл. 20, кор. 7      Нагорная ул., вл. 20, кор. 7        Союзпроминвест         Б+             11 500

                                        Рязанский пр-т, вл. 3-5            Рязанский пр-т, вл. 3-5             ТЭН Инвест           Б+             10 600

                                                 Якорь                      Причальный пр-д, 2                     н/д              Б+             9 900

6                                                                                                                                                                7
Обзор рынка офисной недвижимости - Москва, 1 квартал 2019 - Департамент исследований и анализа рынка - ILM
Обзор рынка офисной недвижимости                                                                                                                                                                                   Спрос    |   1 квартал 2019

                                                                                                                        Количество обращений по сферам деятельности арендаторов по итогам 1 кв. 2019 г.

                                                                                                                                      17%     12 %
                                                                                                                              2%

Спрос
                                                                                                                             3%                      10%
                                                                                                                            3%
                                                                                                                            3%                          9%
                                                                                                                             4%
                                                                                                                                    5%             9%
                                                                                                                                         7%   7%

   Активность арендаторов сохраняется. По итогам
1 квартала 2019 г. суммарный объем чистого поглоще-       118 тыс. м²                                                                                                                                       *Анализ основывается на общем количестве заявок,
                                                                                                                                                                                                             поступивших в ILM от компаний, представляющих
ния составил 118 тыс. кв. м. Однако, это на 41% мень-     составляет совокупный объем                                                                                                                        указанные отрасли, в течение 1 кв. 2019 г.
ше показателя прошлого года. Не смотря на то, что         чистого поглощения за
                                                          1 кв. 2019 г.
потребность арендаторов в дополнительных офисных
площадях продолжает расти, переезд большинства                                                                               о равномерном распределении показателя чи-                      компаний этой сферы впервые за долгое время
компаний обусловлен, в первую очередь, желанием                                                                              стого поглощения. В ЦАО чистое поглощение со-                   не занимает первое место по общему числу за-
оптимизировать расходы на аренду или улучшить ка-         Чистое поглощение офисных                                          ставило 13,5 тыс. кв.м, причем значительная его                 явок. Традиционно высокие позиции по коли-
чество размещения офиса.                                  площадей за 1 кв. 2019 г.,
                                                          тыс. м²*                                                           часть приходится на объекты класса А, а именно                  честву обращений занимают торговые, строи-
   Наибольшее значение чистого поглощения отно-                                                                              12,6 тыс. кв.м.                                                 тельные и производственные компании, а также
сится к объектам класса Б+, который по сравнению          120                                                                   В структуре распределения спроса по сфе-                     компании сферы профессиональных услуг.
с классом А наиболее доступен по коммерческим ус-                                                                            рам деятельности компаний, рассматривающих                        В условиях низких темпов нового строитель-
                                                          100
ловиям. По итогам трех месяцев показатель составил                                                                           возможность аренды/покупки офиса, по итогам                     ства чистое поглощение продолжит положи-
73,8 тыс. кв. м, что составляет 62,5% от общего объе-      80                                                                1 квартала 2019 г. на первое место вышел сектор IT,             тельную динамику, дополнительные вакантные
ма чистого поглощения на рынке качественных офис-          60                                                                телекоммуникационных и медиа компаний. Количе-                  площади в наиболее востребованных объек-
ных площадей Москвы. В классе А объем чистого по-                                                                            ство запросов от них выросло на 2 п.п. и на конец               тах и локациях будут и дальше "вымываться"
                                                           40
глощения стал минимальным среди всех классов за                                                                              отчетного периода составило 17% от общего чис-                  рынком. Увеличивается количество проектов
1 квартал и составил 16 тыс. кв. м. В зданиях класса Б-    20                                                                ла поступающих заявок. Количество обращений от                  по консолидации компаний, которые имеют за-
показатель достиг 28 тыс. кв. м.                            0                                                                компаний в сфере потребительских услуг показа-                  дачи по снижению совокупных затрат на арен-
   С учетом минимального предложения крупных вы-                                                                             ло снижение на 5 п.п. до 12% от числа общих за-                 ду и логистику между разрозненными подраз-
сококачественных офисных площадей арендаторы                                                                                 просов. Таким образом, количество обращений от                  делениями.
все больше обращают внимание на объекты в райо-
не ТТК. По итогам 1 квартала 2019 г. 88% от общего        Динамика чистого поглощения
объема чистого поглощения офисных площадей при-           офисных площадей, тыс. м²*
ходится на районы за пределами ЦАО. Более низкая
ставка аренды в таких объектах, нежели чем в центре
                                                          1000
города, позволяет арендовать большую или эффек-
                                                           900
тивную площадь и осуществить наиболее комфорт-
                                                           800
ное размещение сотрудников, повысив качество офи-          700
са. Кроме того, существенным преимуществом таких           600                                                                                               Увеличился инвестиционный спрос.
локаций является большое количество парковочных            500
мест, которые могут быть предоставлены арендато-           400                                                                                               С 1 июля 2019 года в связи с изменением ФЗ-214 и введением механизма эс-
рам. А строительство новых станций метро и функци-         300                                                                                               кроу счетов у застройщиков начинаются новые условия реализации проектов. Но-
онирование МЦК сделало доступ к некоторым лока-            200                                                                                               вовведения затронут большинство текущих и все новые объекты строительства.
циям намного удобнее и быстрее, чем ранее. Самое           100                                                                                               В связи с крайне низким вводом новых офисных проектов увеличился инвестицион-

                                                                                                                             Александр
                                                                                                                                                             ный спрос, а так же спрос от конечных пользователей на площадки с документаци-
высокое значение показателя в такой локации за-              0
                                                                 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018                                                     ей под офисное назначение. Планируются сделки в формате build-to-suite, в сегменте
фиксировано в следующих районах: «ЮАО до ЧТК»
(суммарно 32 тыс. кв.м, преимущественно в классах         *Чистое поглощение показывает изменение занимаемых аренда-         Брылов                          офисных зданий от 10-15 тыс. кв. м., повышенная инвестиционная активность на ка-
                                                                                                                                                             чественные объекты с готовым арендным бизнесом и объекты для редевелопмента.
Б+ и Б-), «ЮАО после ЧТК» (13,8 тыс. кв. м) и «ЮЗАО        торами офисных площадей за период.                                Директор
                                                           Рассчитывается как: S1+ Snew -S2, где S1 — свободные офис-
после ЧТК» (23 тыс. кв.м, преимущественно в клас-          ные помещения, Snew — новые офисные площади, введенные            Департамент офисной
сах А и Б+). По остальным субрынкам можно говорить         в данный период, S2 — свободные офисные помещения в кон-          недвижимости
                                                           це периода.

8                                                                                                                                                                                                                                                9
Обзор рынка офисной недвижимости - Москва, 1 квартал 2019 - Департамент исследований и анализа рынка - ILM
Обзор рынка офисной недвижимости                                                                                                                                                                                                     Спрос    |   1 квартал 2019

                                                                                                                                                    Ключевые сделки, совершенные в 1 квартале 2019 г.
                                                                                                     Чистое поглощение на рынке
                                                                                                     качественных офисных помещений
                                                                                                     1 кв. 2019 г., тыс. м²                                                                Тип
                                                                                                                                                          Компания             м²                           Объект                             Адрес
                                                                                                                                                                                          сделки

                                                                                                                                                           РосБанк           15 000       аренда             Око 2               1-й Красногвардейский пр-д, 16Б

                                                                                                                                                           ГК ПИК             5 800       аренда            Рассвет               Столярный пер., 3, кор. 14, 16, 17

                                                                                                                                                          Coca Cola           4 800       аренда           Комсити             Киевское шоссе 22-й (п Московский) км,
                                                                                                                                                                                                                                             6, стр. 1
                                                                                 -*            2,2
                                          -0,1          -3,5                                                                                         Центр Занятости Мо-
                                                                                 2,6           4,8                                                                            4 300       аренда   Сергия Радонежского ул.,      Сергия Радонежского ул., 1, стр.1
                                          -2,5          -6,1                                                                                              лодежи*                                          1, стр.1

                                                                                                                                                           Маском*            4 000       аренда    Горбунова ул., 2, стр. 5          Горбунова ул., 2, стр. 5

                    0,8                                                                                                                                      SOK              3 400       аренда      Башня Федерация -                 Пресненская наб., 12
                    4,0                                   1,1                   0,3           0,1                                                                                                          Восток
                                                                                11,1          11,5                                           -*
                    2,2                                   10,2
                    7,0                                   7,8                                                                                0,1          ГК Синара           3 300       аренда         Ноев Ковчег                   Подкопаевский пер., 4
                                                          9,2                                                                                0,3
                                                                                                                                             0,4      Сбербанк Сервис         3 000       аренда       Новосущевский                    Сущевский Вал., 18
                                                                                                                            0,0
                                   -*      -0,1                                                                              -0,4
                                                                                       12,6          0,5                    1,7
                                                                                                                                                            Eriell            2 400       аренда      Серебряный Город               Серебряническая наб., 29
                                   -0,3    -0,4
                                                                                       0,4           13,5                   1,3
                                                                                                                                                          Метпром*            2 300       аренда     Централ Сити Тауэр,             Овчинниковская наб., 20/2
                                                                                                                                                                                                          Фаза II
                                                                         0,1           -*
                                                                         -2,9          -2,8
                                                 3,2
                                                                                                                                                           Онэлия             2 100       аренда            Линкор               Авиаконструктора Микояна ул., 12
                                                 -3,8
                                                 -0,3                                                        0,0     -4,9                               АНО "Кит Ки"*         2 000       аренда           Мирлэнд                2-я Хуторская ул., 38А, стр. 7-26
                                                 -0,9                                                        5,2     0,3
                           -16,9                                                                                                                         Biesse Group         1 900       аренда         Калева Парк                      Мосрентген пос.
                                                                                              0,2
                          3,3                                                                 18,3
                          15,4                                   0,4   ,0
                                                                                              13,5                                                  Академия управления
                                                                 3,3    3,7
                                                                                                                                                                              1 700       аренда          Light House                      Валовая ул., 26
                          1,8                                                                 32,0                                                      финансами*
                                                                                                                                -*    -1,4
                                                                                                                                0,3   -1,1                FLEETCOR            1 500       аренда            Алкон                  Ленинградский пр-т, 72 стр. 1

                                                                                                                                                    Центр Поддержки Ма-
                                                                                                                                                                              1 500       аренда      Victory Park Plaza                   Минская ул., 2
                                                                                                                                                       лого Бизнеса*

                                                           14,8
                                                                                                                                                          Sports.ru           1 400       аренда   Татарская ул., 35, стр. 3          Татарская ул., 35, стр. 3
                                                           12,0
                                                            -3,8                               -*
                                                           23,0                               15,9                                                     Yamaha motors          1 300       аренда            Аркус 3                   Ленинградский пр-т., 37
                                                                                               -2,1
                                                                                              13,8                                                    Морсвзяьспутник         1 300       аренда       Новосущевский                    Сущевский Вал., 18

                                                                                                                                                                                                    Башня на набережной,
                                                                                                                                                          Custodian*          1 200       аренда                                        Пресненская наб., 10
                                                                                                                                                                                                           блок С

                                                                                                                                                            Точка             1 200       аренда           Интеграл                Завода Серп и Молот пр-д, 10

                                                                                                                                                         Бина Групп           1 200       аренда           ЛеФОРТ                    Электрозаводская ул., 27

                                                                                                                                                    Omron Electronics LLC     1 000       аренда          Большевик                   Ленинградский пр-т, 15
                                                                                                        ЧТК — ​Четвертое транспортное кольцо
                                                                                                       * В этом сегменте отсутствуют объекты
                                                                                                        данного класса                             * консультант проекта - компания ILM
10                                                                                                                                                                                                                                                                 11
Обзор рынка офисной недвижимости - Москва, 1 квартал 2019 - Департамент исследований и анализа рынка - ILM
Обзор рынка офисной недвижимости                                                                                                                                             Вакантные площади
                                                                                                                                                                                                  | 1 квартал 2019
                                                                                                 1600                                                                     18,0 %   Динамика показателей
                                                                                                 1400                                                                     16,0 %   объема новых площадей,
                                                                                                 1200                                                                     14,0 %   чистого поглощения и доли
                                                                                                 1000                                                                     12,0 %   свободных площадей
                                                                                                                                                                          10,0 %

Вакантные
                                                                                                  800
                                                                                                                                                                          8,0 %
                                                                                                  600
                                                                                                                                                                          6,0 %
                                                                                                  400                                                                     4,0 %

площади
                                                                                                  200                                                                     2,0 %
                                                                                                    0                                                                     0,0 %
                                                                                                          20112 012 20132 014 2015 2016 2017 2018

  По итогам первых трех месяцев чистое поглощение                                                 30,0%                                                                            Динамика уровня вакантных
превысило объемы нового строительства в 13 раз. Это                                               25,0%                                                                            площадей, %
привело к дальнейшему сокращению объемов незаня-                                                  20,0%
тых офисов. По сравнению с концом прошлого года уро-                                              15,0%
вень вакантных площадей снизился на 0,7 п.п., и соста-                                            10,0%
вил 8,6% в среднем по рынку. Если говорить о годовой
                                                                                                   5,0%
динамике, то показатель планомерно снижался каждый       Объем вакантных площадей
                                                                                                   0,0%
квартал и по сравнению с концом 1 квартала прошлого      на конец 1 кв. 2019 г., млн. м²

                                                                                                           2010

                                                                                                                  2011

                                                                                                                         2012

                                                                                                                                2013

                                                                                                                                       2014

                                                                                                                                              2015

                                                                                                                                                     2016

                                                                                                                                                            2017

                                                                                                                                                                   2018
года сократился на 2,8 п.п.
  Общая сумма незанятых качественных офисных поме-
щений на рынке Москвы в абсолютном выражении со-
ставляет 1,8 млн. кв.м.                                                               1,77
  В течение 1 квартала уменьшение объема свободных
помещений произошло во всех классах. Наибольшее                                               лены бизнес-центрами «Башня 2000» и CityPoint. Таким образом, по сравнению с концом 2018 г.
снижение показателя зафиксировано в объектах класса                                           уровень вакансии в классе Б+ на территории ММДЦ «Москва-Сити» вырос на 5,9 п.п. и достиг 16,8%.
Б+. Благодаря стабильному положительному чистому по-                                          Тем не менее, это не сказалось существенно на общей вакансии по субрынку, т.к. остальные объ-
глощению доля свободных помещений здесь уменьши-                    0,77
                                                                               0,46           екты здесь относятся к классу А и уровень вакансии не претерпел в них существенных измене-
лась на 0,9 п.п. и на конец марта составила 10,0%.        0, 55
                                                                                              ний в течении последнего квартала. С учетом все большего интереса потенциальных арендаторов
  В объектах класса А показатель также продолжил                                              к ММДЦ, а также переезду сюда государственных структур и банков, мы ожидаем дальнейшего
понижательную динамику. Здесь уровень вакантных           4,55      7,64       8,43   20,63   уменьшения количества предлагаемых офисов в Сити.
площадей в течение трех месяцев снизился на 0,3 п.п.                                            В структуре предложения высококлассных помещений дефицит больших качественных поме-
до 12,1%, что в количественном выражении составляет                                           щений продолжает усиливаться. Крупным компаниям, которые стремятся оптимизировать свои
549 тыс. кв. м.                                                                               занимаемые площади и консолидировать их в одном объекте, становится все сложнее подобрать
  На фоне положительного чистого поглощения пло-                                              себе высококачественный офис. На данный момент единые офисные блоки площадью более 10 тыс. кв. м
щадей в классе Б- за квартал объем невостребованных                                           доступны лишь в 23 введенных офисных зданиях класса А/Б+, а площадью более 15 тыс. кв. м –
площадей также уменьшился. По сравнению с началом                                             только в 13 объектах. Это приводит к удорожанию отдельных бизнес-центров или локаций, а так-
года доля незанятых помещений здесь снизилась на                                              же дает старт новому строительству и разморозке площадок под офисные объекты.
0,4 п.п. и на конец марта составила 5,4%.                                                       Уровень свободных площадей в среднем по рынку начал свое снижение в конце 2015 г. и к за-
  Один из самых низких уровней вакантных площадей
относится к «ЦАО», причем, в количественном выраже-          1,8 млн. м²                      вершению 2018 г. постепенно пересек границу равновесного значения в 10%. Учитывая темпы вы-
                                                                                              мывания и выхода новых объектов, доля незанятых помещений продолжит свое постепенное со-
нии здесь представлено наибольшее число офисных пло-          Незанятых офисных               кращение. Это говорит о том, что рынок готов открывать возможности для нового строительства.
                                                              помещений
щадей. В 1 квартале года вакансия здесь продолжила
дальнейшее снижение. На данный момент доля свобод-
ных площадей здесь составляет 5,1%.
  В ММДЦ «Москва-Сити» по итогам 1 квартала было             8,6 %
зафиксирован незначительный рост уровня вакантных            Средняя вакантность
площадей на 0,3 п.п., до 12%. Увеличение объема неза-        на конец 1 кв. 2019 г.
нятых помещений здесь произошло из-за высвобожде-
ния площадей в объектах класса Б+, которые представ-

 12                                                                                                                                                                                                             13
Обзор рынка офисной недвижимости - Москва, 1 квартал 2019 - Департамент исследований и анализа рынка - ILM
Обзор рынка офисной недвижимости                                                                                                                                                          Вакантные площади   |   1 квартал 2019

                                                                       Уровень вакантных площадей на рынке
                                                                       качественных офисных помещений
                                                                       1 кв. 2019 г.
                                                                                                                                                  Несмотря на рост ставок ротация
                                                                                                                                                  арендаторов не останавливается.

                                                                                                                                                  В первом квартале 2019 г. начал формироваться новый спрос на оптимизацию расходов
                                                                                                                                                  и переезд компаний от 1 500 кв. м. Наблюдаем активный спрос на инвестиции в офисные
                                                                                                                                  Анна            площади с целью арендного бизнеса. Собственники чувствуют уверенность в реализации
                                                                                                                                                  ранее пустующих площадей и тверже отстаивают свои ценовые политики. Тем не менее,

                                    12,9%
                                    21,7%
                                            6,4%
                                            10,9%
                                                                     -*
                                                                    11,5%
                                                                                   7,6%
                                                                                   9,4%
                                                                                                                                  Воробьева       не останавливается и ротация арендаторов от мелких размеров (150 кв. м) до глобаль-
                                                                                                                                                  ных проектов по консолидации, несмотря на рост ставок, обусловленных дефицитом каче-
                                                                                                                                  Директор.       ственных площадей.
                                                                                                                                  Проект AMO.ru

                    36,7%
                    11,9%                       6,3%                3,6%          6,8%
                    5,2%                        11,7%               7,6%          6,9%                                     -*%
                    11,5                        6,5%                                                                       0,1%
                                                8,2%                                                                       0,7%
                                                                                                                           0,6%
                                                                                                               49,2%
                             -*%     5,7%                                                                      13,0%
                             2,1%    4,5%                                  7,2%          5,0%                  5,1%
                                                                           3,9%          5,1%                  11,4%

                                                             11,8%          -*%
                                                             16,8%         12,)%
                                        23,0%
                                        13,4%
                                        1,5%                                                    58,5%   5,2%
                                        12,0%                                                   5,3%    5,9%
                        31,9%                                                 0,0%
                        21,4%                                                 10,9%
                        10,0%                       19,6%   5,3%              4,9%
                        21,9%                       12,0%   10,9%             7,6%
                                                                                                                 -*%    7,8%
                                                                                                                 8,9%   7,9%

                                                11,0%
                                                19,5%
                                                5,0%                               -*%
                                                11,3%                             10,8%
                                                                                  6,0%
                                                                                  8,2%

                                                                                                                                                                                                 ЧТК — ​Четвертое транспортное кольцо
                                                                                                                                                                                                * В этом сегменте отсутствуют объекты
                                                                                                                                                                                                 данного класса

14                                                                                                                                                                                                                                15
Обзор рынка офисной недвижимости - Москва, 1 квартал 2019 - Департамент исследований и анализа рынка - ILM
Обзор рынка офисной недвижимости                                                                                                                                                Ставки аренды          |    1 квартал 2019

Ставки аренды
                                                                                                                        Тренд на консолидацию офисов.
   В условиях ограниченного предложения и устойчивого спроса
ставки аренды стабилизировались. В наиболее популярных лока-                                                            С началом 2019 года на рынке появилась информация о поиске либо уже выбранной площад-
циях и субрынках собственники стали поднимать стоимость арен-                                                           ке для консолидации сразу несколькими крупными пользователями коммерческой недвижи-
                                                                                                                        мости, среди них можно выделить Тинькофф Банк, РЖД и ряд других известных компаний.
ды. В 1 квартале года по большей части рост ставок наблюдал-                                                            Это связано с несколькими факторами: ростом самих компаний и ограничениями текущих
ся в объектах класса Б+. За первые три месяца средний уровень                                                           офисов, как в случае с Тинькофф; наличию большого количества как собственных, так и арен-
запрашиваемых базовых ставок аренды на офисы данного клас-                                                              дуемых зданий, если говорить об РЖД; общим желанием снизить операционные расходы. При
са вырос на 1,5% и достиг 17 100 руб. за кв. м в год.                                      Ксения                       этом уже известны успешные примеры подобных проектов - консолидация структур Росте-
                                                                                                                        лекома в рамках бизнес-центра Comcity. Консолидация офиса позволяет компании с одной
   В классе А средний уровень рублевых ставок аренды по
сравнению с концом прошлого года не изменился и составил             26 200 руб.           Харкевич                     стороны снизить операционные расходы, с другой - дает импульс развития за счет более эф-
                                                                                                                        фективного взаимодействия подразделений. Остается только один вопрос: правильный вы-
26 200 руб. за кв. м в год. В долларовом выражении арендные
ставки по итогам 1 квартала 2019 г. составили $400 за кв. м в год.   за м² в год           Директор.
                                                                                           Департамент офисной          бор площадки - ведь от того где будет располагаться новый офис, от его инженерных и пла-
                                                                                                                        нировочных решений, во многом зависит успех проекта консолидации.
                                                                     составляют средние    недвижимости
  Для помещений класса Б- средние запрашиваемые ставки
                                                                     запрашиваемые
аренды на протяжении первых трех месяцев также не измени-            базовые ставки
лись и сохранились на уровне 14 200 руб. за кв. м в год.             аренды для класса А
   Ввиду главного тренда на рынке, связанного с нехваткой
офисных площадей, условия «рынка арендодателя» все боль-
ше укрепляются. В этом году мы сможем наблюдать, как мно-
гие собственники начнут диктовать свои условия арендаторам и
проявлять меньшую готовность идти на различные уступки теку-
щим и потенциальным арендаторам (такие как дисконт по став-                                      Средние запрашиваемые базовые                           Динамика уровня средних
ке, включение парковочных мест в стоимость аренды, выполне-                                      ставки аренды в рублях                                  запрашиваемых базовых ставок
ние ремонта под арендатора и т.д.). В связи с продолжающимся                                                                                             аренды, в долларовом эквиваленте
снижением вакансии в качественных объектах мы прогнозируем
постепенное увеличение среднего уровня ставок экспонирова-
ния. Причем рост средних запрашиваемых ставок аренды будет                                       40000                                                   900
обусловлен не только вымыванием с рынка офисных блоков по                                        35000                                                   800
более низким коммерческим условиям, но и непосредственным                                        30000                                                   700
повышением ставок со стороны многих арендодателей.                                                                                                       600
                                                                                                 25000
                                                                                                                                                         500
                                                                                                 20000
                                                                                                                                                         400
                                                                                                 15000
                                                                                                                                                         300
                                                                                                 10000                                                   200
                                                                                                  5000                                                   100
                                                                                                     0                                                     0

                                                                                                         2014

                                                                                                                 2015

                                                                                                                        2016

                                                                                                                               2017

                                                                                                                                      2018

                                                                                                                                                                2010

                                                                                                                                                                       2011

                                                                                                                                                                              2012

                                                                                                                                                                                       2013

                                                                                                                                                                                              2014

                                                                                                                                                                                                     2015

                                                                                                                                                                                                                2016

                                                                                                                                                                                                                       2017

                                                                                                                                                                                                                              2018
16                                                                                                                                                                                                                               17
Обзор рынка офисной недвижимости - Москва, 1 квартал 2019 - Департамент исследований и анализа рынка - ILM
18   |     Обзоррынка
          Обзор  рынкаофисной
                       офиснойнедвижимости
                               недвижимости                                                                                                        Ставки аренды   |   1 квартал 2019

                                                                                            Средние запрашиваемые базовые ставки
                                                                                            аренды на рынке качественных офисных
                                                                                            помещений на конец 1 кв. 2019 г.,
                                                                                            руб. за м² в год

                                                                                               -*
                                                         11 100 р.                            9 900 р.
                                                         12 200 р.                            10 800 р.
                                                         14 300 р.

                          11 600 р.
                          10 800 р.
                                                                                             28 600 р.
                          11 500 р.
                                                                                             18 800 р.
                                                                 31 800 р.                                          18 900 р.
                                                                                             11 700 р.
                                                                 17 800 р.                                          14 800 р.
                                                                 14 700 р.                                                            -*
                                                                                                                    10 900 р.
                                                                                                                                     14 700 р.
                                                                                                                                     10 100 р.
                                          -*                                                           35 400 р.
                                         20 000 р.                                                     27 400 р.
                                         14 500 р.                                                     18 300 р.

                                                                                         35 200 р.
                                                                                         25 500 р.
                                                                                         -*
                                                     26 700 р.
                                                     19 900 р.                                                      25 700 р.
                                                     16 900 р.                                                      13 100 р.
                                                                                                                    11 000 р.
                             13 500 р.                                                               28 600 р.
                             15 200 р.                                                               14 500 р.
                             10 900 р.                                       14 800 р.               13 900 р.
                                                                             22 100 р.                                           -*
                                                                             12 100 р.                                          13 700 р.
                                                                                                                                10 500 р.

                                                            12 700 р.
                                                            13 200 р.
                                                            13 400 р.                                    -*
                                                                                                        12 400 р.
                                                                                                        12 200 р.

                                                                                                                                                  Арендные ставки указаны без учета НДС
                                                                                                                                                  и эксплуатационных расходов.
                                                                                                                                                  ЧТК — ​четвертое транспортное кольцо
                                                                                                                                                 *в данном сегменте отсутствуют предло-
                                                                                                                                                  жения данного класса

     18                                                                                                                                                                           19
Обзор рынка офисной недвижимости

Наши эксперты

               Андрей                                      Дмитрий                                      Екатерина
               Лукашев                                     Мыслин                                       Волкова
               Управляющий партнер                         Управляющий партнер                          Директор
               lukashev@ilm.ru                             myslin@ilm.ru                                Департамент исследований
                                                                                                        и анализа рынка
                                                                                                        volkova@ilm.ru

               Маргарита                                   Александр                                    Ксения
               Трофимова                                   Брылов                                       Харкевич
               Директор                                    Директор                                     Директор
               Департамент оценки                          Департамент продаж                           Департамент офисной
               и консалтинга                               и приобретений                               недвижимости
               trofimova@ilm.ru                            brylov@ilm.ru                                kharkevich@ilm.ru

               Анна                                        Егор                                         Артем                      более                            более                                                                      более

                                                                                                                                   1000                            1 млн.                                  2009                                230
               Воробьева                                   Левченко                                     Неволько
               Директор проекта AMO.ru                     Директор
                                                                                                        Директор
               vorobyova@amo.ru                            Департамент торговой
                                                                                                        Департамент офисной
                                                           недвижимости
                                                           levchenko@ilm.ru
                                                                                                        недвижимости
                                                                                                        nevolko@ilm.ru
                                                                                                                                   сделок                           м² реализовано                         год основания                       сотрудников

               Александр                                   Михаил                                       Александр
               Перфильев                                   Крючков                                      Гурганов
               Директор                                    Директор                                     Партнер
               Департамент складской                       Департамент элитной                          Департамент офисной
               и индустриальной                            жилой недвижимости                           недвижимости
               недвижимости                                mk@gethome.ru                                gurganov@ilm.ru
               perfilev@ilm.ru

                                                                                                                                   © ILM. Авторские права защищены. Ни       Информация, содержащаяся в настоящем      Целью настоящего отчета является пре-
                                                                                                                                   одна из частей настоящего отчета не мо-   отчете, основана на собственных иссле-    доставление информации об основных
                                                                                                                                   жет быть воспроизведена или передана      дованиях и предоставленных материалах,    тенденциях рынка коммерческой недви-
                                     Виктор                                       Иван                                             ни в какой форме и никакими средствами    которые по мнению ILM являются досто-     жимости. Компания ILM не несет юридичес-
                                     Решетников                                   Ивлиев                                           без предварительного письменного раз-     верными. Тем не менее, мы не можем га-    кой ответственности за ущерб или убыт-
                                     Директор                                     Генеральный директор                             решения ILM. Цитирование материалов       рантировать отсутствие фактических оши-   ки, причиненные в результате неточности
                                     Департамент офисной                          Кандидат юридических наук                        данного отчета возможно только со ссыл-   бок. Мы будем признательны Вам, если      или некорректности информации, содер-
                                     недвижимости                                 ivliev@ilm.ru                                    кой на компанию ILM.                      Вы сообщите нам о таких ошибках, для      жащейся в настоящем отчете.
                                     reshetnikov@ilm.ru
                                                                                                                                                                             того, чтобы мы могли сделать соответ-
                                                                                                                                                                             ствующие изменения.

20
Обзор рынка офисной недвижимости

   Наши онлайн-сервисы

         Наши площадки — ​это около 1 млн. уникальных посетителей в месяц. На 100% актуаль-
         ная и исчерпывающая информация по каждому объекту (фото, планировки, цены, дета-
         лизация до каждого блока), современные онлайн технологии и высокое качество обслу-
         живания позволяют пользователям с удивительной скоростью, легкостью и комфортом
         ежедневно решать свои задачи в сфере недвижимости.

Оnline-пространство для быстрого выбора             Сервис для быстрого поиска складской              Комплексный подход к инвестированию              Сервис для поиска и подбора элитной жилой
офисного помещения в аренду и на покупку            и индустриальной недвижимости                     в недвижимость                                   недвижимости в России и за рубежом
Мы самостоятельно формируем базу предложе-          Более 3 500 складов в 90 городах России. Полный   Investate – удобный сервис, призванный обеспе-   GetHome объединяет в себе персональный под-
ний и отличаемся полнотой информации и ее ак-       доступ к информации, необходимой для принятия     чить прозрачность и эффективность инвестици-     ход к реализации задач клиента, отличное зна-
туальностью. Около 700 компаний уже переехали       решения о покупке и аренде: цены, фото, описа-    онных сделок с недвижимостью. Мы поможем         ние рынка элитной жилой недвижимости, опыт
с нами. Пространство полезных онлайн-инстру-        ние. Бесплатное и профессиональное сопрово-       подобрать объект недвижимости для инвести-       структурирования сложных сделок купли-прода-
ментов для собственников. Подробная статисти-       ждение клиента на каждом этапе сделки – ​пер-     ций, четко спрогнозировать ваш доход и помо-     жи и соблюдение конфиденциальности.
ка по объектам, среднерыночная ставка аренды,       сональный менеджер поможет подобрать склад,       жем в управлении с ним.
анализ спроса и конкурентного окружения, за-        организует просмотр, согласует коммерческие ус-
явки от клиентов и дополнительные услуги в ре-      ловия и ответит на вопросы
жиме онлайн.

   22
Компания ILM оказывает комплексные услуги клиентам
на российском рынке недвижимости:
—— Консалтинговые услуги
—— Исследование рынка
—— Инвестиции и управление активами
—— Подбор недвижимости
—— Брокеридж недвижимости
—— Оспаривание кадастровой стоимости
—— Оценка портфеля недвижимости
—— Снижение затрат на аренду

Департамент исследований
и анализа рынка
research@ilm.ru
 +7 495 287 06 00
Вы также можете почитать
СЛЕДУЮЩИЕ СЛАЙДЫ ... Отмена