ПРОФОЦЕНКА ПО ОБОСНОВАНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПЯТИ КВАРТИР, НАХОДЯЩИХСЯ ПО АДРЕСУ: РЕСПУБЛИКА БУРЯТИЯ, г. УЛАН-УДЭ, ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОН, МКР. 111, Д. 3/1

Страница создана Егор Фадеев
 
ПРОДОЛЖИТЬ ЧТЕНИЕ
ПРОФОЦЕНКА ПО ОБОСНОВАНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПЯТИ КВАРТИР, НАХОДЯЩИХСЯ ПО АДРЕСУ: РЕСПУБЛИКА БУРЯТИЯ, г. УЛАН-УДЭ, ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОН, МКР. 111, Д. 3/1
ПРОФОЦЕНКА
               ______________________________

                 О Т Ч Ё Т №43/1
 ПО ОБОСНОВАНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПЯТИ КВАРТИР,
НАХОДЯЩИХСЯ ПО АДРЕСУ: РЕСПУБЛИКА БУРЯТИЯ, г. УЛАН-УДЭ,
          ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОН, МКР. 111, Д. 3/1

                ЗАКАЗЧИК: ПАО СБЕРБАНК

                         Улан-Удэ
                           2019
ПРОФОЦЕНКА ПО ОБОСНОВАНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПЯТИ КВАРТИР, НАХОДЯЩИХСЯ ПО АДРЕСУ: РЕСПУБЛИКА БУРЯТИЯ, г. УЛАН-УДЭ, ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОН, МКР. 111, Д. 3/1
ИП Николаев П.С., Центр оценки собственности «ПрофОценка»                                    2
                         ИП Николаев П.С., Центр оценки собственности «ПрофОценка»
                   г. Улан-Удэ, ул. Сахьяновой, 3. тел. +7 (951) 633-15-15; е-mail: pocenka@inbox.ru
____________________________________________________________________________
№ _____                                                                                    «3» июня 2019 г.

                                                                                                  Начальнику УРПА ЮЛ
                                                                                             Бурятского отделения №8691
                                                                                                          ПАО Сбербанк
                                                                                                          Шадарову М.С.
                                           Уважаемый Максим Семенович!

        В соответствии с договором №500028237222 от 24.04.2019 года оценщик Николаев П.С. выполнил оценку ры-
ночной стоимости пяти квартир, находящихся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район, мкр. 111,
д. 3/1.
        Результаты анализа, имеющейся в распоряжении оценщика, позволяют сделать вывод о том, что рыночная
стоимость объектов оценки по состоянию на 29.05.2019 года, с учетом ограничительных условий и сделанных допуще-
ний, составляет:

                      14 691 000 (Четырнадцать миллионов шестьсот девяносто одна тысяча) рублей.

        Предлагаемый Вашему вниманию Отчет №43/1 об оценке содержит описание оцениваемого объекта, собран-
ную фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также ограничи-
тельные условия и сделанные допущения.
        Оценка была проведена, а отчет №43/1 составлен в соответствии с требованиями:
        Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 – ФЗ от 29 июля 1998 года (в
актуальной редакции на дату оценки);
        Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению
оценки», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297;
        Федерального стандарта оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденного Приказом Минэкономраз-
вития России от 20.05.2015 №298;
        Федерального стандарта оценки №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного Приказом Минэкономраз-
вития России от 20.05.2015 №299;
        Федерального стандарта оценки №4 «Определение кадастровой стоимости», утвержденного Приказом Минэко-
номразвити я России от 22.10.2010 №508;
        Федерального стандарта оценки №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному за-
ключению и порядок его утверждения», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 №328;
        Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития
России от 25.09.2014 №611;
        Федерального стандарта оценки №9 «Оценка для целей залога», утвержденного Приказом Минэкономразвития
России от 01.06.2015 г. №327;
        Стандартов и правил оценочной деятельности некоммерческого партнерства саморегулируемой организации
«Свободный оценочный департамент»
        Требования определяют обязательные условия к порядку проведения оценки и осуществления оценочной дея-
тельности для Оценщиков – членов саморегулируемой организации «СВОД».
        Если у Вас возникнут какие – либо вопросы по оценке или по методике её проведения, пожалуйста, обращайтесь
непосредственно к оценщику.

                                                                               С уважением, Николаев Павел Сергеевич.

        Оценка рыночной стоимости пяти квартир, находящихся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район,
                                                    мкр. 111, д. 3/1.
ПРОФОЦЕНКА ПО ОБОСНОВАНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПЯТИ КВАРТИР, НАХОДЯЩИХСЯ ПО АДРЕСУ: РЕСПУБЛИКА БУРЯТИЯ, г. УЛАН-УДЭ, ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОН, МКР. 111, Д. 3/1
ИП Николаев П.С., Центр оценки собственности «ПрофОценка»                                                                                 3
                                                                         ОГЛАВЛЕНИЕ
1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ................................................................................................................................................ 4
            1.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ................................................................................................................... 4
            1.2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ .................................................................................................................................. 4
            1.3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ .............................................................................................................. 5
            1.4. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ ............................................................................................................. 5
            1.5. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ .......................................................................................... 6
2. ВВЕДЕНИЕ ................................................................................................................................................................ 7
            2.1. СВЕДЕНИЯ О ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ........................................................................................................... 7
            2.2. ЗАДАЧА ОЦЕНКИ .......................................................................................................................................... 7
            2.3. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ ........................................................................................................ 7
            2.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ .................................................................................................... 7
            2.5. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ЮРИДИЧЕСКОГО СТАТУСА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ....................................................... 8
            2.6. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ .............................................................................................................. 8
            2.7. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ДАННЫХ ........................................ 9
3. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ.......................................................................................................................................... 10
4. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ .............................................................................................................................................. 13
5. ОБЗОР СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ .............................................................................. 15
АНАЛИЗ РЫНКА, К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ. ............................................................. 15
            5.1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О Г. УЛАН-УДЭ. .......................................................................................................... 15
            5.2. ОСНОВНЫЕ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗА ЯНВАРЬ 2018 ГОД .................................... 17
            5.3. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА УЛАН-УДЭ................................................................ 17
6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ....................................................................................................................... 24
            6.1. КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ СУЩЕСТВЕННЫХ ФАКТОРОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЙ ..................................................... 24
            6.2. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛОГО ДОМА ............................................................................................ 24
            6.3. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА КВАРТИРЫ ................................................................................................... 25
            6.4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ................................................................................................ 27
7. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ......................................................... 28
            7.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ. ......................................................... 28
            7.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ. ................................................ 28
            7.3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ ........................................................... 38
8. ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ. ............ 44
9. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ ............................................ОШИБКА! ЗАКЛАДКА НЕ ОПРЕДЕЛЕНА.
10. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ............................................................................................ 45
11. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................................................... 46
11. ПРИЛОЖЕНИЯ .................................................................................................................................................... 46

        Оценка рыночной стоимости пяти квартир, находящихся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район,
                                                    мкр. 111, д. 3/1.
ПРОФОЦЕНКА ПО ОБОСНОВАНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПЯТИ КВАРТИР, НАХОДЯЩИХСЯ ПО АДРЕСУ: РЕСПУБЛИКА БУРЯТИЯ, г. УЛАН-УДЭ, ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОН, МКР. 111, Д. 3/1
ИП Николаев П.С., Центр оценки собственности «ПрофОценка»                                                       4
                                                  1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
                                              1.1. Основные факты и выводы
                                                                                                                           Таблица 1.1.1.
Положение                                          Значение
Номер отчета об оценке (порядковый номер отчета)   43/1
                                                   Договор №500028237222 от 24.04.2019 года, заключенный между ПАО СБЕРБАНК и ИП
Основание для проведения оценки
                                                   Николаев П.С. - «ОЦЕНЩИК»
Адрес Объекта оценки                               Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район, мкр. 111, д. 3/1
                                                   1. объект недвижимости – квартира, назначение (жилое помещение), площадь общая 92,3
                                                   кв.м., этаж 7, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, мкр.111, д.3/1,
                                                   кв.26, кадастровый номер – 03:24::034420:1190, собственник – ООО «Завод бетонных
                                                   блоков».
                                                   2. объект недвижимости – квартира, назначение (жилое помещение), площадь общая 92,4
                                                   кв.м., этаж 11, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, мкр.111,
                                                   д.3/1, кв.46, кадастровый номер – 03:24::034420:1210, собственник – ООО «Завод бетон-
                                                   ных блоков».
                                                   3. объект недвижимости – квартира, назначение (жилое помещение), площадь общая 70,8
                                                   кв.м., этаж 12, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, мкр.111,
Описание Объекта оценки
                                                   д.3/1, кв.55, кадастровый номер – 03:24::034420:1219, собственник – ООО «Завод бетон-
                                                   ных блоков».
                                                   4. объект недвижимости – квартира, назначение (жилое помещение), площадь общая 92,3
                                                   кв.м., этаж 2, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, мкр.111, д.3/1,
                                                   кв.1, кадастровый номер – 03:24::034420:1223, собственник – ООО «Завод бетонных бло-
                                                   ков».
                                                   5. объект недвижимости – квартира, назначение (жилое помещение), площадь общая 69,7
                                                   кв.м., этаж 4, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, мкр.111, д.3/1,
                                                   кв.15, кадастровый номер – 03:24::034420:1179, собственник – ООО «Завод бетонных
                                                   блоков».
Оцениваемое право собственности                    Собственность
Собственник Объекта оценки                         ООО «Завод бетонных блоков», ИНН: 0323367415
                                                   Выписка из ЕГРН 29 мая 2019г. № КУВИ-001/2019-11870987
                                                   Выписка из ЕГРН 29 мая 2019г. № КУВИ-001/2019-11871014
Описание собственности                             Выписка из ЕГРН 29 мая 2019г. № КУВИ-001/2019-11871083
                                                   Выписка из ЕГРН 29 мая 2019г. № КУВИ-001/2019-11871132
                                                   Выписка из ЕГРН 29 мая 2019г. № КУВИ-001/2019-11871142
Состояние Объекта оценки                           Без отделки
Цель проведения оценки                             Определение рыночной стоимости объекта оценки
Задача проведения оценки                           Для реализация имущества на торгах в процедуре банкротства
                                                      Период проведения работ
Дата определения стоимости Объекта оценки (дата
                                                   29.05.2019 года
осмотра объекта)
Период проведения оценки                           С 29.05.2019 по 03.06.2019
Дата составления Отчета                            03.06.2019
                                                         Результаты оценки
Подходы, применяемые в расчете                     Единица измерения, в руб. (без учета НДС)
Затратный подход                                   Не применялся
Сравнительный подход                               14 691 000
Доходный подход                                    Не применялся
Итоговая величина рыночной стоимости Объекта
                                                   14 691 000
оценки
Ограничения, связанные с предполагаемым ис-        Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено
пользованием результатов оценки                    договором об оценке. Альтернативное использование данного отчета возможно только в
                                                   соответствии с действующим законодательством, примененными стандартами.
                                                   Во избежание некорректного толкования результатов оценки любые ссылки на материалы
                                                   Отчета, любая его трансформация, в том числе перевод Отчета на иностранные языки, без
                                                   соответствующей редакции и разрешения Оценщика не допускается.

                                                    1.2. Задание на оценку
                                                                                                                           Таблица 1.2.1.
Положение                                           Значение
                                                    1. объект недвижимости – квартира, назначение (жилое помещение), площадь общая
                                                    92,3 кв.м., этаж 7, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, мкр.111,
                                                    д.3/1, кв.26, кадастровый номер – 03:24::034420:1190, собственник – ООО «Завод бетон-
                                                    ных блоков».
                                                    2. объект недвижимости – квартира, назначение (жилое помещение), площадь общая
                                                    92,4 кв.м., этаж 11, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ,
                                                    мкр.111, д.3/1, кв.46, кадастровый номер – 03:24::034420:1210, собственник – ООО «За-
                                                    вод бетонных блоков».
Объект оценки (назначение Объекта оценки)           3. объект недвижимости – квартира, назначение (жилое помещение), площадь общая
                                                    70,8 кв.м., этаж 12, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ,
                                                    мкр.111, д.3/1, кв.55, кадастровый номер – 03:24::034420:1219, собственник – ООО «За-
                                                    вод бетонных блоков».
                                                    4. объект недвижимости – квартира, назначение (жилое помещение), площадь общая
                                                    92,3 кв.м., этаж 2, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, мкр.111,
                                                    д.3/1, кв.1, кадастровый номер – 03:24::034420:1223, собственник – ООО «Завод бетон-
                                                    ных блоков».
                                                    5. объект недвижимости – квартира, назначение (жилое помещение), площадь общая
        Оценка рыночной стоимости пяти квартир, находящихся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район,
                                                    мкр. 111, д. 3/1.
ПРОФОЦЕНКА ПО ОБОСНОВАНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПЯТИ КВАРТИР, НАХОДЯЩИХСЯ ПО АДРЕСУ: РЕСПУБЛИКА БУРЯТИЯ, г. УЛАН-УДЭ, ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОН, МКР. 111, Д. 3/1
ИП Николаев П.С., Центр оценки собственности «ПрофОценка»                                                     5
                                                  69,7 кв.м., этаж 4, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, мкр.111,
                                                  д.3/1, кв.15, кадастровый номер – 03:24::034420:1179, собственник – ООО «Завод бетон-
                                                  ных блоков».

Имущественные права на объект оценки              Собственность
                                                  Выписка из ЕГРН 29 мая 2019г. № КУВИ-001/2019-11870987
Характеристики объекта оценки и его оцениваемых
                                                  Выписка из ЕГРН 29 мая 2019г. № КУВИ-001/2019-11871014
частей или ссылки на доступные для оценщика до-
                                                  Выписка из ЕГРН 29 мая 2019г. № КУВИ-001/2019-11871083
кументы, содержащие такие характеристики.         Выписка из ЕГРН 29 мая 2019г. № КУВИ-001/2019-11871132
                                                  Выписка из ЕГРН 29 мая 2019г. № КУВИ-001/2019-11871142
Цель проведения оценки                            Определение рыночной стоимости объекта оценки
Оцениваемое право собственности                   Собственность
Предполагаемое использование результатов оценки
                                                  Для реализация имущества на торгах в процедуре банкротства
и связанные с этим ограничения
Вид стоимости Объекта                             Рыночная
Дата определения стоимости Объекта оценки (дата
                                                  29.05.2019 года
проведения оценки)
Допущения и ограничительные условия, используе-   Допущения и ограничительные условия приведены в разделе 1.5 настоящего Отчета
мые Оценщиком при проведении оценки

Особенности проведения осмотра объекта оценки,
либо основания, объективно препятствующие про-    Доступ к объекту оценки – с представителем собственника. Не осмотрены квартиры №1
ведению осмотра объекта, если таковые существу-   и №15
ют:

                                                          При проведении оценки заказчик оценки обязан:
                                                  Содействовать оценочной компании, оценщику в своевременном и полном проведении
                                                  оценки, создавать для этого соответствующие условия, предоставлять необходимые
                                                  информацию и документацию, давать по устному или письменному запросу оценочной
                                                  компании, оценщика исчерпывающие разъяснения и подтверждения в устной и пись-
Порядок и сроки предоставления заказчиком необ-
                                                  менной форме, а также запрашивать необходимые для проведения оценки сведения у
ходимых для проведения оценки материалов и ин-
                                                  третьих лиц;
формации
                                                  Не предпринимать каких бы то ни было действий, направленных на сокрытие (ограни-
                                                  чение доступа) информации и документации, запрашиваемых оценочной компанией,
                                                  оценщиком. Наличие в запрашиваемых оценочной компанией, оценщиком для проведе-
                                                  ния оценки информации и документации сведений, содержащих коммерческую тайну,
                                                  не может являться основанием для отказа в их предоставлении.

Заключение специальных ( отраслевых) экспертиз    В отношении объекта оценки специальные экспертизы не выполнялись

                                            1.3. Сведения о заказчике оценки
                                                                                                                          Таблица 1.3.1.
Положение                                         Значение
Заказчик (Плательщик) Объекта оценки              ПАО СБЕРБАНК
                                                  Адрес почтовый: г. Иркутск, ул. Нижняя Набережная, 10
Местонахождение Заказчика Объекта оценки
                                                  Местонахождение: г. Улан-Удэ, ул. Терешковой 3б

                                                  ИНН 7707083893
Реквизиты Заказчика объекта оценки
                                                  ОГРН 1027700132195

                                            1.4. Общие сведения об Оценщике
                                                                                                                          Таблица 1.4.1.
Оценщик                                           Николаев Павел Сергеевич
Местоположение фактическое                        670047, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Сахьяновой, 3
Адрес регистрации                                 670031, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Трубачеева, д. 2, кв. 85
ИНН                                               032314334303
ОГРНИП                                            318032700010610
Телефон/факс                                      +7 (951) 633-15-15, е-mail: pocenka@inbox.ru.
                                                  Гражданская ответственность застрахована ООО "Абсолют страхование" (Договор стра-
Страховой полис                                   хования гражданской ответственности оценщика №015-073-001364/18 от 28.03.2018)
                                                  5 000 000 руб
Оценщик
Полное имя                                        Квалификация, документы о профессиональном образовании

                                                  Профессиональный оценщик (диплом о профессиональной переподготовке Восточно-
Образование                                       Сибирский государственный технологический университет программа Оценка стоимости
                                                  предприятия (бизнеса) Серия диплома ПП-I номер 635248 Дата выдачи 20.06.2011)
                                                  Является членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Сво-
Членство
                                                  бодный оценочный департамент». Регистрационный номер в реестре 950, зарегистриро-

        Оценка рыночной стоимости пяти квартир, находящихся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район,
                                                    мкр. 111, д. 3/1.
ПРОФОЦЕНКА ПО ОБОСНОВАНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПЯТИ КВАРТИР, НАХОДЯЩИХСЯ ПО АДРЕСУ: РЕСПУБЛИКА БУРЯТИЯ, г. УЛАН-УДЭ, ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОН, МКР. 111, Д. 3/1
ИП Николаев П.С., Центр оценки собственности «ПрофОценка»                                                 6
                                                     ван 27.03.2018 г.
 Стаж работы в оценочной деятельности                С 2010 года
                                                     №004439-1 от 06.03.2018 г. ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подго-
 Квалификационный аттестат                           товки управленческих кадров».
                                                     Направление деятельности «Оценка недвижимости» действует до 06.03.2021 г.
 Информация обо всех привлеченных к проведению
 оценки и подготовке отчета об оценке организациях
 и специалистах с указанием их квалификации и        В отношении объекта оценки другие специалисты не привлекались
 степени их участия в проведении оценки объекта
 оценки:

                                    1.5. Допущения и ограничительные условия
        Нижеуказанные допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью данного отчета.
        1. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступаю-
щая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.
        2. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с дей-
ствующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект
оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика, и он не несет ответственности за связанные с
этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцени-
ваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме ого-
воренных в Отчете №43/1.
        3. Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы,
содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за
вопросы соответствующего характера.
        4. Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения читате-
лю визуального восприятия.
        5. Оценщик не принимает на себя ответственность за наличие скрытых дефектов зданий, вредных веществ в поч-
ве, экологических проблем и за иные обстоятельства, которые не могли быть выявлены визуальным осмотром Объекта и
его окружения и/или изучением предоставленных документов. Оценщик не обязан проводить исследования или предпри-
нимать действия по иску каких-либо специальных данных, не доступных на открытом рынке, включая юридическую экс-
пертизу прав на объект, техническую экспертизу объекта и/или иные специальные исследования, если иное не оговорено
в Задании на оценку.
        6. Оценщик исходил из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки соответствовало его
состоянию в моменты осмотра.
        7. Данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и счи-
таются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных
случаях указывает источник информации.
        8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
Разглашение содержания настоящего отчета, как в целом, так и по фрагментам возможно только после предварительного
письменного согласования. Особенно это касается итоговой величины стоимости и авторства отчета №43/1.
        9. Отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование отчета для других целей
может привести к неверным выводам.
        10. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и матери-
альной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального использования результа-
тов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки яви-
лись следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика или его
сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.
        11. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением
данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
        12. Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответ-
ственности за последующие изменения рыночных условий и соответственно, величины рыночной стоимости за объект
оценки.
        13. Результаты оценки стоимости объекта оценки основываются на информации, существовавшей на Дату оцен-
ки и могут быть признаны рекомендуемыми для целей совершения сделки с объектом оценки в течение 6 месяцев с даты
составления отчета об оценке стоимости.
        14. Оценщик предупрежден по ст. 307 УКРФ об ответственности.
        15. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических,
юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.
        16. Представителем собственника не были предоставлены к осмотру квартиры №1 и №15. Оценка указанных
квартир производилась как без отделки. В случае наличие ремонта в указанных квартирах их стоимость возрастет.

         Оценка рыночной стоимости пяти квартир, находящихся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район,
                                                     мкр. 111, д. 3/1.
ПРОФОЦЕНКА ПО ОБОСНОВАНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПЯТИ КВАРТИР, НАХОДЯЩИХСЯ ПО АДРЕСУ: РЕСПУБЛИКА БУРЯТИЯ, г. УЛАН-УДЭ, ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОН, МКР. 111, Д. 3/1
ИП Николаев П.С., Центр оценки собственности «ПрофОценка»                                    7
                                                    2. ВВЕДЕНИЕ
                                          2.1. Сведения о проведении оценки
        Согласно договору №500028237222 от 24.04.2019 года оценщик Николаев П.С. выполнил оценку рыночной сто-
имости пяти квартир, находящихся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район, мкр. 111, д. 3/1.
                                                   2.2. Задача оценки
        Задача оценки – определение рыночной стоимости прав собственности на оцениваемый объект недвижимости
для реализации на торгах по процедуре банкротства.
                                         2.3. Применяемые стандарты оценки
        В соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
№135 – ФЗ от 29 июля 1998 года (в актуальной редакции на дату оценки).
        «В отчёте должны быть указаны:
стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования
при проведении оценки данного объекта оценки
ст.15 «Обязанности оценщика» ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» №135-Фз от 29.07.1998 года:
        «Оценщик обязан:
соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федераль-
ных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, Федеральные стандарты оценки, а также стан-
дарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой
он является»,
и на основании раздела I «Общие положения» пункт 2 Федеральных стандартов оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-4,
ФСО-5, ФСО-7), утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года №№ 297-299, от 22.10.2010 года
№508, от 04.07.2011 года №238:
        «Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной
деятельности», в настоящем Отчёте, целью и задачами которого является определение рыночной стоимости объектов
оценки, Оценщиками при проведении работ по определению соответствующего вида стоимости объектов оценки, были
использованы:
Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»,
утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297;
Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития Рос-
сии от 20.05.2015 №298;
Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного Приказом Минэкономразвития Рос-
сии от 20.05.2015 №299;
Федеральный стандарт оценки №4 «Определение кадастровой стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития
России от 22 октября 2010 года №508
Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от
25.09.2014 №611 которые регламентируют и определяют соответствующий вид стоимости объекта оценки, выбор подхо-
дов к оценке и методы оценки, в рамках выбранных подходов, а также определяют требования к порядку проведения
оценки и осуществления оценочной деятельности.
        На основании ст. 22 «Саморегулируемая организация оценщиков» ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» №135-
ФЗ от 29.07.1998 года:
«Саморегулируемой организацией оценщиков признаётся некоммерческая организация, созданная в целях регулирования
и контроля оценочной деятельности, включённая в единый государственный реестр Саморегулируемых организаций
оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков».
и ст. 22.1 «Функции саморегулируемой организации оценщиков» ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» №135-Фз от
29.07.1998 года:
«Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:
  разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики »
в настоящем Отчёте, целью и задачами которого является определение рыночной стоимости объектов оценки, Оценщи-
ком при проведении работ по определению соответствующего вида стоимости объектов оценки, были использованы
Стандарты и правила оценочной деятельности НП СРО «СВОД», которые определяют обязательные требования к поряд-
ку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности для Оценщиков – членов саморегулируемой организа-
ции «СВОД».
                                        2.4. Определение рыночной стоимости
         В соответствии с Заданием на оценку и планируемым использованием результатов оценки, целью настоящего
Отчёта является определение рыночной стоимости объектов оценки.
         Определение рыночной стоимости приводится в соответствии со ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»
№135-Фз от 29.07.1998 года и разделом III «Виды стоимости» Федерального стандарта оценки ФСО-№2.
         «Рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может
быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют
разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрез-
вычайные обстоятельства, то есть когда:
-        Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
-        Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

        Оценка рыночной стоимости пяти квартир, находящихся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район,
                                                    мкр. 111, д. 3/1.
ПРОФОЦЕНКА ПО ОБОСНОВАНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПЯТИ КВАРТИР, НАХОДЯЩИХСЯ ПО АДРЕСУ: РЕСПУБЛИКА БУРЯТИЯ, г. УЛАН-УДЭ, ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОН, МКР. 111, Д. 3/1
ИП Николаев П.С., Центр оценки собственности «ПрофОценка»                             8
-        Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных
         объектов оценки;
-        Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сдел-
         ки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
-        Платёж за объект оценки выражен в денежной форме».
                             2.5. Описание и анализ юридического статуса объекта оценки
        Объект оценки является недвижимым имуществом, т.к. обладает всеми признаками, перечисленными в ч.1.
ст.130 Гражданского кодекса РФ.
        Права на недвижимое имущество (далее - Объект оценки), проанализированные в настоящем Отчете, установле-
ны в соответствии с правоустанавливающими документами и представляют собой:
        • Вид права: Собственность
        • Субъект права: ООО «Завод бетонных блоков», ИНН: 032336741
         Объект права:
        1. объект недвижимости – квартира, назначение (жилое помещение), площадь общая 92,3 кв.м., этаж 7, распо-
ложенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, мкр.111, д.3/1, кв.26, кадастровый номер – 03:24::034420:1190,
собственник – ООО «Завод бетонных блоков».
        2. объект недвижимости – квартира, назначение (жилое помещение), площадь общая 92,4 кв.м., этаж 11, распо-
ложенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, мкр.111, д.3/1, кв.46, кадастровый номер – 03:24::034420:1210,
собственник – ООО «Завод бетонных блоков».
        3. объект недвижимости – квартира, назначение (жилое помещение), площадь общая 70,8 кв.м., этаж 12, распо-
ложенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, мкр.111, д.3/1, кв.55, кадастровый номер – 03:24::034420:1219,
собственник – ООО «Завод бетонных блоков».
        4. объект недвижимости – квартира, назначение (жилое помещение), площадь общая 92,3 кв.м., этаж 2, распо-
ложенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, мкр.111, д.3/1, кв.1, кадастровый номер – 03:24::034420:1223,
собственник – ООО «Завод бетонных блоков».
        5. объект недвижимости – квартира, назначение (жилое помещение), площадь общая 69,7 кв.м., этаж 4, распо-
ложенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, мкр.111, д.3/1, кв.15, кадастровый номер – 03:24::034420:1179,
собственник – ООО «Завод бетонных блоков».
        Основание: Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, № 04-302000-49-2016,
Выдан
        • 22.09.2016 Муниципальное учреждение "Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ"
        Существующие ограничения (обременения): Ипотека в силу закона
        Согласно ч.1 ст.209 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права», собственнику принадлежат права
владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
        Часть 2 данной статьи гласит: «Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежа-
щего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и
охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, пере-
давать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в
залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».
        Анализ приемлемости объекта оценки в качестве предмета залога показал, что в соответствии с ч.1 ст.336 ГК РФ:
        «Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за ис-
ключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности тре-
бований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому
лицу запрещена законом».
     На основании вышеизложенного, приходим к следующим выводам:
     • Собственник владеет Объектом оценки на законном основании;
     • Право собственности на Объект оценки зарегистрировано в Росреестре по Республике Бурятия;
     • На дату проведения оценки объект свободен от каких-либо прав третьих лиц, в том числе: прав его удержа-
          ния, долговых обязательств под заклад имущества или иных обременений, не сопровождается наложенными на
          него арестами, сервитутами и иными ограничениями имущественных прав;
     • В соответствии с действующим законодательством Объект оценки может выступать в качестве предмета
          залога в обеспечение кредитных обязательств.
                                           2.6. Используемая терминология
        Используемая в настоящем Отчёте терминология соответствует общим понятиям и определениям, обязательным
к применению.
        В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» №135-Фз от 29.07.1998 года, Федеральными стандарта-
ми оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-4, ФСО-5, ФСО-7 Стандартами и правилами оценочной деятельности ООО
«СМАО» определены следующие понятия и термины, используемые в настоящем Отчёте:
         Аналог объекта оценки – сходный по основным с экономическим, материальным, техническим и другим харак-
теристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
         Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
         Доходный подход – Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении
ожидаемых доходов от объекта оценки.

        Оценка рыночной стоимости пяти квартир, находящихся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район,
                                                    мкр. 111, д. 3/1.
ПРОФОЦЕНКА ПО ОБОСНОВАНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПЯТИ КВАРТИР, НАХОДЯЩИХСЯ ПО АДРЕСУ: РЕСПУБЛИКА БУРЯТИЯ, г. УЛАН-УДЭ, ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОН, МКР. 111, Д. 3/1
ИП Николаев П.С., Центр оценки собственности «ПрофОценка»                              9
         Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении за-
трат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом его совокупного износа.
         Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог
обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных
подходов к оценке и методов оценки.
         Износ – потеря стоимости актива в силу физического износа, функционального устаревания, а также воздействия
внешних факторов. Корректировка представляет собой операцию (часто – математическую), учитывающую разницу в
стоимости между оцениваемым и сравниваемым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все
корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки»
         Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
         Объекты сравнения – проданные или предложенные к продаже на том же рынке объекты недвижимости, обла-
дающие таким же оптимальным использованием, как и оцениваемый объект и максимально близкие к нему по другим
характеристикам.
         Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении
объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
         Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с момента представления на открытый рынок
(публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.
         Восстановительная стоимость – стоимость объекта, не бывшего в эксплуатации, т. е. как нового и соотнесенная
к дате оценки. Может быть рассчитана как на базе стоимости воспроизводства, так и на базе стоимости замещения.
         Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату прове-
дения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, применением идентичных материалов и технологий.
         Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекта оценки, в
рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.
         Элементами сравнения (ценообразующими факторами) называют такие характеристики объектов недвижимо-
сти и сделок, которые главным образом и формируют цены на недвижимость.
                       2.7. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных
         Оценка объекта произведена на основании осмотра жилого дома, и документов, предоставленных Заказчиком.
        Кроме того, при проведении оценки Объекта Оценщик использовал собранные самостоятельно сведения об ана-
логичных объектах, необходимые для определения стоимости.
                                                                                                        Таблица 2.7.1.
                                                                                                     Источник
        № п/п                            Наименование, вид документа (копии)
                                                                                                    информации
          1                                                2                                             3
          1     Выписка из ЕГРН 29 мая 2019г. № КУВИ-001/2019-11870987                                Заказчик
          2     Выписка из ЕГРН 29 мая 2019г. № КУВИ-001/2019-11871014                                Заказчик
          3     Выписка из ЕГРН 29 мая 2019г. № КУВИ-001/2019-11871083                                Заказчик
          4     Выписка из ЕГРН 29 мая 2019г. № КУВИ-001/2019-11871132                                Заказчик
          5     Выписка из ЕГРН 29 мая 2019г. № КУВИ-001/2019-11871142                                Заказчик

        Оценка рыночной стоимости пяти квартир, находящихся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район,
                                                    мкр. 111, д. 3/1.
ПРОФОЦЕНКА ПО ОБОСНОВАНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПЯТИ КВАРТИР, НАХОДЯЩИХСЯ ПО АДРЕСУ: РЕСПУБЛИКА БУРЯТИЯ, г. УЛАН-УДЭ, ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОН, МКР. 111, Д. 3/1
ИП Николаев П.С., Центр оценки собственности «ПрофОценка»                       10
                                           3. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ
        Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято
выделять четыре группы оценочных принципов.
1 группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2 группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;
3 группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4 группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

    1. С позиции потенциального           2. Обусловленные процессом экс-               3. Обусловленные рыночной
            собственника                             плуатации                                    средой

               ↓                                         ↓                                         ↓
            Полезность                                 Вклад                               Спрос и предложение
            Замещение                        Остаточная продуктивность                        Конкуренция
            Ожидание                            Сбалансированность                            Соответствие
                                                    Разделение                           Изменение внешней среды
               ↓                                         ↓                                         ↓

                                   4. Лучшее и наиболее эффективное использование

                     Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника
         Исходный принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который означает, что чем больше
объект недвижимости способен удовлетворять потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
         В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от
использования объектов недвижимости, а также от престижности.
         Принцип замещения означает, что при наличии определённого количества однородных (по полезности или до-
ходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
         Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, то есть стоимость объекта
недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты
         Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обу-
словлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не
будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство
аналогичного строения.
         Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учётом величины и сроков получения) или какие выгоды и
удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить
потенциальный собственник.
         Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения по-
тенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.
         Принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов,
отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно – спроса и предложения и конкуренции.
                                Принципы, обусловленные процессом эксплуатации.
         Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого факто-
ра и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.
         Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями
(если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка – также
зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того,
насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количе-
ственных и качественных характеристик. Другими словами, вклад – это добавление в стоимость недвижимости, которое
является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.
         Вклад элементов недвижимости эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стои-
мость предельных затрат. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента какого-либо
фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.
         Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того
как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.
         Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта
оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собствен-
ник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок не застроен, то учитыва-
ются затраты на строительство зданий и сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следо-
вательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворе-
ния требований к доходам всех привлекаемых компонентов.
                                 Компоненты недвижимости и формы их компенсации
                                                                                                         Таблица 3.1.

        Оценка рыночной стоимости пяти квартир, находящихся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район,
                                                    мкр. 111, д. 3/1.
ИП Николаев П.С., Центр оценки собственности «ПрофОценка»                                            11
 №
                        Компоненты                                                Формы компенсации
 п/п
  1    Труд                                          Зарплата, комиссионные вознаграждения
  2    Оборудование и технические средства           Процент на вложенный капитал плюс амортизация
  3    Менеджмент                                    Прибыль, вознаграждение управляющим
  4                                                  Арендная плата, состоящая из ренты, дохода на вложенный капитал и амортизации
       Земля со строениями
                                                     строений
         Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличи-
вается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации
издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.
         Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты
объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.
         Любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре
объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района ли города (поселения), при котором достигается со-
стояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.
         Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но и квартала, района, города
в целом. В этом случае существующее количество объектов недвижимости различного назначения должно соответство-
вать рыночному спросу, т. е. числу вариантов их использования.
         Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эф-
фективности.
         Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному
участку.
         Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечивать сочетание земельного участка с
расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.
         Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно
разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
         Недвижимость не может быть перемещена с одного места в другое, т. е. имеет фиксированное местоположение.
Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более
совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире
и динамичнее рынок недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них
возможны следующие варианты:
             • пространственное разделение;
             • разделение по видам имущественных прав;
             • разделение по времени имущественных прав;
             • разделение по времени владения или пользования.
                               Принципы, обусловленные действием рыночной среды.
         Принцип спроса и предложения – означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия и
предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях со-
циально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченно-
стью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.
         Спрос – это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.
         При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным
группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте
рынка.
         Предложение – это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сло-
жившемся уровне цен. Предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой приро-
дой, поскольку земля является свободно невоспроизводимым товаром.
         Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие раз-
личия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.
         Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянно-
го соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли
стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и стимулирует конкуренцию
         Только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность ин-
вестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь
в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой
для максимизации прибыли.
         Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке недвижимости ожидается обострение сопер-
ничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.
         Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, ко-
гда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие
характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный
спрос на него, а следовательно, высокую стоимость.
         Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.
         Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на
стоимость недвижимости. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высо-
кий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.
        Оценка рыночной стоимости пяти квартир, находящихся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район,
                                                    мкр. 111, д. 3/1.
ИП Николаев П.С., Центр оценки собственности «ПрофОценка»                          12
        Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями,
которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс экс-
плуатации объекта. Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости
его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг.
        Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания много-
образия форм землепользования.
        Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимо-
сти. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным
стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.
        Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изме-
нений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего
окружения и перспектив развития района.
        Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством ука-
зания даты, на которую опредФаган стоимость объекта недвижимости.
        Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (highest and best use) – это синтез принципов
всех трёх групп, которые были рассмотрены ранее. Он означает, что из возможных вариантов использования объекта не-
движимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участ-
ка с улучшениями.
        ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:
     • - является законодательно разрешённым, то есть соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о
         зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране па-
         мятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и так далее;
     • - физически осуществимо, то есть размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющие-
        ся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
     • - финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, то есть использование обеспечи-
        вает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
     • - обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
     Принцип лучшего и наиболее эффективного использования рассматривается в два этапа: во-первых, земельного
участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.
        Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учётом
правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учётом перспектив развития района.
        Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут
быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стои-
мость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем
случае вариантом ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.
        Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять своё
назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на
рынке недвижимости.
        На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида
оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об её величине. Например, при определении наиболее ве-
роятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное
использование существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в
интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможными улучшениями.
        Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и спе-
цифики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

        Оценка рыночной стоимости пяти квартир, находящихся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район,
                                                    мкр. 111, д. 3/1.
ИП Николаев П.С., Центр оценки собственности «ПрофОценка»                                   13
                                             4. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
         Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения зданий, а также описания самих зданий, их со-
стояния и выделения особенностей оцениваемой собственности.
         Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.
         Оптимальный вариант рассматривается как с точки зрения “условно вакантного” состояния земельного участка,
так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта.
         Следующий этап оценки – определение стоимости. Стоимость определяется с учетом всех факторов, существен-
но влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.
         При определении стоимости “улучшенной” недвижимости обычно используют три основных подхода:
         - затратный подход,
         - сравнительный подход,
         - доходный подход.
         Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик зданий. Дальнейший срав-
нительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить
окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как
наиболее надежные.
         Далее приводится краткое описание подходов оценки.

                                                Затратный подход
        Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходя из
того, что инвестор, проявляя должную благо разумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обой-
дётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в
обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки приведёт к объективным результатам, если воз-
можно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложе-
ния на рынке недвижимости.
        Затратный подход показывает оценку затрат на замещение здания за вычетом износа, увеличенную на стои-
мость земли.
                                   Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
        Расчёт стоимости приобретения прав аренды свободной земли в целях оптимального её использования.
        Расчёт стоимости возведения нового аналогичного здания, получение восстановительной стоимости.
        Определение величины физического и морального износа здания.
        Уменьшение затрат на замещение на сумму износа для получения реальной стоимости здания.
        Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.

                                                  Сравнительный подход
        Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи
по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что этот подход основывает-
ся на принципе замещения. В основе его лежит предложение, что благоразумный покупатель за выставленную на прода-
жу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и при-
годности объект.
        Подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оценивае-
мым. Цены на объекты недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учё-
том параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цены можно использовать для
определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
                                          Основные этапы оценки при этом подходе:
        Исследование рынка с целью сбора информации о совершённых сделках, котировках, предложениях по продаже
объектов.
        Отбор информации с целью повышения её достоверности, подтверждения того, что сделки совершались в сво-
бодных рыночных условиях.
        Подбор подходящих единиц измерения (таких, как рубль за кв. м.) и проведение сравнительного анализа для
каждой выбранной единицы измерения.
        Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке
по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
        Установление оцениваемого объекта и отобранных для сравнения характеристик и сведения их к одному стои-
мостному показателю или группе показателей.

                                                     Доходный подход
       Доходный подход основывается на принципе ожидания. Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или
покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта мо-
жет быть определенная, как его способность приносить доход в будущем.
                                        Основные этапы оценки при данном подходе:
       Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для срав-
нимых объектов.

        Оценка рыночной стоимости пяти квартир, находящихся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район,
                                                    мкр. 111, д. 3/1.
Вы также можете почитать