Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
М.Т. Саблин
Покупка квартиры
в России:
техника подбора,
юридической проверки
и проведения сделки
ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕУДК 365(470+571)
ББК 67.404.212.47
С12
Сведения об авторе: Саблин Максим Тимурович — практикующий юрист, кандидат
социологических наук. Профессиональная деятельность связана с сопровождением
сделок с недвижимостью на первичном и вторичном рынках, инвестиционными про-
ектами по строительству многоквартирных домов, ипотечным кредитованием, жи-
лищными спорами, взысканием долгов любых видов. Имеет значительный судебный
опыт. Ведущий семинаров по управлению дебиторской задолженностью, третейский
судья, автор книги «Взыскание долгов: от профилактики до принуждения», а также
статей на различные правовые темы. Участвовал в разработке проектов законов в сфе-
ре жилищного кредитования.
Саблин М.Т.
С12 Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической про-
верки и проведения сделки : практическое пособие / М.Т. Саблин. —
М. : КНОРУС, 2011. — 592 с.
ISBN 978-5‑406‑01902-3
Содержит ответы на следующие вопросы: как выбрать наиболее выгодную
ипотечную программу и получить кредит, как получить субсидию, как выбрать
риэлтора, как покупать самостоятельно, по каким параметрам выбирать кварти-
ру, на что обращать внимание при чтении объявления, проведении осмотра, ка-
кие расходы несет покупатель, как проверять достоверность цены, каковы тен-
денции на рынке жилья? Значительное внимание уделено проверке «юридиче-
ской чистоты» квартиры. Разъяснены законные и «серые» схемы строительства
с указанием рисков для дольщика, приведены правила проверки застройщика и
правомерности строительства, а также ключевые меры контроля за строитель-
ством многоквартирного жилого дома. Описаны основные виды мошенничества
на рынке недвижимости. Для частных инвесторов будет полезен раздел про по-
купку квартиры для сдачи в наем с описанием специфики этих операций.
Для покупателей и продавцов квартир, риэлторов, юристов, адвокатов, ра-
ботников ипотечных банков, сотрудников Росреестра, частных инвесторов, на-
учных работников.
УДК 365(470+571)
ББК 67.404.212.47
ПОКУПКА КВАРТИРЫ В РОССИИ:
техника подбора, юридической проверки и проведения сделки
Сертификат соответствия № РОСС RU. АЕ51. Н 15407 от 31.05.2011
Изд. № 4216. Подписано в печать 23.06.2011. Формат 60×90/16.
Гарнитура «Octava». Печать офсетная.
Усл. печ. л. 37,0. Уч.-изд. л. 27,1. Тираж 1500 экз. Заказ №
ООО «КноРус».
129085, Москва, проспект Мира, д. 105, стр. 1.
Тел.: (495) 741-46-28.
E-mail: office@knorus.ru http://www.knorus.ru
Отпечатано в ОАО «ИПК «Ульяновский Дом печати».
432980, г. Ульяновск, ул. Гончарова, 14.
© Саблин М.Т., 2011
ISBN 978-540601902-3 © ООО «КноРус», 2011Предисловие
Покупка квартиры — это процесс, требующий самых разных зна-
ний и навыков.
В сделках на вторичном рынке необходимо уметь проверять
«юридическую чистоту» квартиры, оценивать факт наличия в квар-
тире зарегистрированных лиц, знать, как получать документы неза-
висимо от продавца и как находить компромисс по условиям догово-
ра. При покупке новостройки важно понимать риски «серых» схем
строительства и уметь проверять правомерность стройки и право-
способность застройщика.
Помимо юридических аспектов, следует научиться верно опреде-
лять параметры поиска квартиры «для себя», знать, на что обращать
внимание при осмотре квартиры, уметь оценивать ее качество, до-
стоверность цены, вести переговоры с людьми разных социальных
статусов, сопротивляться внушению, убеждать, преодолевать стрес-
сы, обеспечивать безопасность сделки и т.д.
Отметим и цены на квартиры. Недвижимость, пожалуй, наи-
более дорогостоящий актив, который приобретает человек в своей
жизни. На квартиру либо копят годами, либо очень долго распла-
чиваются по кредиту на нее. Потому и просчеты в данном вопросе
недопустимы.
Данная книга призвана помочь покупателю разобраться в нюан-
сах процесса приобретения квартиры и не допустить распространен-
ных ошибок, что в итоге позволит покупателю купить отличную во
всех отношениях квартиру.
Автор, основываясь на личном многолетнем опыте сопрово-
ждения сделок по покупке квартир на вторичном и первичном
IIIПредисловие
рынках, ставил цель комплексно описать технику данного процесса
(техника, от греч. téchne — искусство, мастерство, умение), начи-
ная от формирования требований к будущему жилью и до первого
месяца проживания в нем, наглядно показать ключевые проблем-
ные участки и задачи, которые необходимо решать на каждом эта-
пе покупки квартиры с приведением конкретных вариантов реше-
ния данных задач.
Как читать эту книгу? Читатель может читать всю книгу целиком
либо выбирать лишь разделы, необходимые для решения конкрет-
ных вопросов.
Первая глава содержит данные о рынке недвижимости, потреб-
ности в жилье населения страны, средних ценах, тенденциях по объ-
емам строительства квартир. Также описаны различные способы ре-
шения «квартирного вопроса», в том числе нестандартные.
Во второй и третьей главах приведен перечень расходов при
покупке квартиры и описаны способы накопления суммы, необходи-
мой для покупки квартиры, в том числе раскрыты конкретные усло-
вия получения государственной поддержки (субсидий) и даны реко-
мендации по получению ипотечного кредита.
Четвертая, пятая и шестая главы посвящены процессу покуп-
ки квартиры на вторичном рынке. Главы соответствуют трем раз-
личным стадиям данного процесса:
• поиску квартиры: приведены требования к жилью, кана-
лы поиска квартиры, правила выбора риэлтора, особенности
прочтения объявлений, правила осмотра квартир и обеспече-
ния безопасности, основы переговорного процесса и способы
преодоления стресса;
• проверке «юридической чистоты» квартиры: раскрыты
способы проверки права собственности продавца, идентифи-
кации самого продавца, даны критерии оценки факта нали-
чия зарегистрированных в квартире лиц, описаны основные
способы мошенничества и способы выявления подделки до-
кументов;
• заключению договора купли-продажи квартиры: при-
ведены рекомендации по условиям договора купли-продажи
квартиры, даны особенности альтернативных сделок, покуп-
ки квартиры с торгов, отражены требования к безопасности
расчетов с описанием схем расчетов через банковскую ячей-
ку и аккредитив.
IVПредисловие
Заканчивается шестая глава описанием нюансов государствен-
ной регистрации договора, требований к передаче квартиры покупа-
телю и первого месяца проживания в квартире.
Седьмая глава описывает покупку строящейся квартиры в но-
востройке с рекомендациями по выбору данных объектов, проведе-
нию проверки правомерности строительства и застройщика. Также
указаны законные и «серые» схемы строительства с описанием ти-
повых условий первых и рисков вторых схем.
Восьмая глава предназначена для частных инвесторов, кото-
рые планируют приобрести квартиру для последующей сдачи внаем
с приведением необходимых расчетов и правил сдачи квартир вна-
ем. Данная глава может быть полезна также собственникам квартир
для успешной сдачи квартир внаем и получения прибыли.
В приложениях к книге дан перечень документов для проверки
продавца и квартиры, образцы договора купли-продажи квартиры, рас-
писки, акта приема-передачи квартиры и договора найма квартиры.
Книга предназначена для:
• покупателей квартир;
• продавцов квартир;
• риэлторов;
• юристов и банковских работников, осуществляющих провер-
ку «юридической чистоты» и андеррайтинг квартиры;
• адвокатов, специализирующихся на спорах в сфере купли-
продажи недвижимости;
• сотрудников Росреестра;
• ипотечных брокеров;
• частных инвесторов, зарабатывающих на сдаче квартир
в аренду;
• студентов высших учебных заведений и научных работников.
Также книга может представлять интерес и для широкого круга
лиц, интересующихся данной темой.
В заключение выражаю благодарность Л.Р. Саблиной и Т.В. Саб-
лину за помощь в подготовке книги.
С уважением,
Максим Саблин
VСодержание
Предисловие ......................................................................................... III
Указатель сокращений .................................................................. XVII
Глава 1. «Квартирный вопрос» в России ....................................... 1
1.1. Рынок недвижимости: понятие
недвижимости, жизненный цикл объекта,
экономическая сущность и правовой
статус, виды жилых помещений,
рынок недвижимости .................................................. 1
1.2. Состояние жилищного фонда России:
объем жилищного фонда, количество
нуждающихся в жилье, обеспеченность
граждан метрами в России и за рубежом,
объемы ввода жилья, цены на квартиры ................. 9
1.3. В чем смысл покупки квартиры?
Философские аспекты приобретательства.
Нестандартные варианты решения
«квартирного вопроса»:
покупка или аренда, город,
пригород или деревня,
«рай в шалаше», дауншифтинг ................................ 19
VIСодержание
Глава 2. Поиск средств на покупку квартиры ........................... 30
2.1. Определение бюджета покупки квартиры.
Где и как найти деньги на покупку
квартиры: сейчас «за чужие» или потом
«за свои»? Источники средств ................................. 30
2.2. Расходы на приобретение квартиры.
Сравнительная таблица расходов
при покупке на вторичном и первичном
рынках. Распределение расходов
по времени. Налог на имущество ............................ 35
2.3. Субсидии на покупку жилья:
перечень льготных категорий граждан
по программам «Молодая семья»,
«Военная ипотека», «Материнский
капитал» и иным программам
государственной поддержки..................................... 43
2.4. Имущественные вычеты
как дополнительный источник средств:
вычет при покупке на вторичном
и первичном рынках, вычет по расходам
на оплату процентов за кредит, перечень
документов для получения вычета,
нюансы вычета при долевой собственности .......... 54
Глава 3. Руководство по получению ипотечного
кредита (памятка заемщика) ......................................... 61
3.1. Выбор ипотечной программы
и кредитора: описание процедуры покупки
в кредит, критерии выбора ипотечной
программы, виды кредиторов
и критерии выбора .................................................... 61
3.2. Основные требования банков: к заемщику,
к квартире, к сделке между продавцом
VIIСодержание
и покупателем. Перечень документов
для получения кредита, нюансы
отношений с риэлтором и продавцом
при ипотеке ................................................................ 76
3.3. Юридические нюансы ипотеки
и получения кредита. Закладная,
кредитный договор, секьюритизация,
разъяснение условий кредитного
договора, основания для досрочного
истребования кредита, основания для
выселения, особенности пользования
заложенной квартирой, проведения
перепланировки, сдачи в аренду.............................. 90
Глава 4. Поиск квартиры
(вторичный рынок)........................................................... 99
4.1. Формирование стратегии покупки
квартиры. Ознакомление с этапами
и ключевыми навыками покупки
квартиры. Рекомендации
по выбору исполнителей.
Лучшее время для поиска, сроки поиска.
Информационная безопасность .............................. 99
4.2. Выбор риэлтора, или за что мы платим
4% от цены квартиры? Термин «риэлтор»,
специализация и обучение риэлторов,
стоимость услуг, критерии выбора
риэлтора, юриста, криминалиста .......................... 109
4.3. Заключение договора с риэлтором
и правила поведения в работе
с риэлтором. Ключевые условия договора,
ответственность риэлтора,
доверенность на риэлтора,
правила поведения с риэлтором,
признаки проблемности риэлтора......................... 127
VIIIСодержание
4.4. Формирование базовых критериев
выбора квартиры: местоположение, тип
дома (с классификацией типовых серий
домов), материал стен, год постройки,
этаж, количество комнат, приобретение
квартиры под снос ................................................... 141
4.5. Поиск квартиры и правила чтения
объявлений. Каналы и параметры поиска
квартиры, терминология, используемая
в объявлениях. Как читать объявления?
Обязательная информация, формирование
списка вариантов, перечень первичных
вопросов, нюансы назначения просмотров ......... 156
4.6. Осмотр квартиры. Обеспечение
безопасности осмотра. Оценка
дополнительных критериев выбора
квартиры: инфраструктура района,
состояние квартиры, уровень шума,
нормы инсоляции, запах.
Первичные правовые вопросы .............................. 167
4.7. Цена квартиры: проверка цены
и правила торга. Привлечение оценщика,
методики самостоятельной оценки,
влияние недостатков на цену квартиры
в процентах. Правила торга ................................... 183
4.8. Построение переговоров с продавцом
и риэлтором: ключевые темы переговоров,
правила сопротивления внушению,
правила убеждения
и построения аргументации ................................... 194
4.9. Стрессы при покупке квартиры:
стресс и его последствия,
классификация стрессовых событий,
способы преодоления стресса ................................ 208
IXСодержание
Глава 5. Проверка «юридической чистоты»
квартиры ............................................................................ 214
5.1. Проверка «юридической чистоты»
квартиры: направления проверки,
формализация проверки,
результат проверки ................................................. 214
5.2. Мошенничества с квартирами
в отношении покупателей.
Распространенные случаи мошенничества
и способы противодействия,
приемы мошенников и признаки
мошеннической ситуации ....................................... 223
5.3. Истребование квартиры у покупателя
после покупки: основания
и профилактика. Добросовестность
приобретателя, критерии признания
покупателя добросовестным
приобретателем, случаи истребования
у добросовестного приобретателя,
признание договора недействительным
и незаключенным, исковая давность,
рискованные категории сделок.............................. 236
5.4. Документы для проверки «юридической
чистоты»: момент запроса документов,
перечень документов, надлежащие формы
документов и требования к ним ............................ 255
5.5. Криминалистическая экспертиза
оригиналов документов: альтернативные
способы проверки поддельности,
существо подделки документов, виды
подделки и способы выявления, признаки
поддельности денег ................................................. 259
XСодержание
5.6. Проверка права собственности продавца
и оснований приобретения квартиры
продавцом. Общие аспекты права
собственности. Нюансы проверки
при приобретении продавцом
квартиры по договору купли-продажи,
приватизации, ренты, дарения, мены,
в результате строительства,
по наследству, по решению суда.
Получение выписки из ЕГРП ................................. 269
5.7. Особенности проверки и покупки
квартиры, находящейся в общей
собственности. Покупка комнаты.
Единоличная, долевая, совместная
собственность. Комната.
Преимущественная покупка,
согласие супруга, соглашение о разделе
имущества/брачный договор,
случаи с бывшими супругами ................................ 291
5.8. Проверка продавца квартиры:
направления проверки, проверка
паспорта, идентификация личности
продавца, проверка дееспособности
продавца, случаи получения согласия
органа опеки и попечительства, проверка
по судам, особенности сделок с участием
представителя (требования к доверенности)....... 302
5.9. Проверка наличия зарегистрированных
в квартире лиц и оценка перспектив
принудительного выселения. Правовые
аспекты регистрации, перечень оснований
пользования квартирой, основания
для выселения собственника, членов
семьи и иных лиц, проблемы применения
ст. 292 ГК РФ, нюансы наличия
несовершеннолетних, лица, сохраняющие
XIСодержание
бессрочное право пользования квартирой,
архивная выписка из Домовой книги ................... 322
5.10. Проверка технических характеристик
квартиры и перепланировок:
идентификация объекта, документы
для оценки технических характеристик,
согласование перепланировок
и переустройства, опасные
для проживания перепланировки ......................... 344
Глава 6. Заключение договора
купли-продажи квартиры ............................................. 355
6.1. Схема приобретения квартиры
в собственность: основания
приобретения прав на недвижимость,
последовательность оформления
квартиры в собственность ...................................... 355
6.2. Заключение договора об авансе: аванс
или задаток, момент передачи аванса,
сумма аванса, нюансы договора об авансе,
перечень оснований для возврата аванса ............. 356
6.3. Согласование условий и составление
договора купли-продажи квартиры:
форма и ключевые условия договора
купли-продажи, нотариальное
удостоверение договора .......................................... 364
6.4. Особенности покупки квартир с торгов
и находящихся в залоге: покупка с торгов,
покупка заложенной квартиры с согласия
банка, покупка у банков.......................................... 377
6.5. Альтернативные сделки: особенности
оформления. Существо и виды
альтернативных сделок, правовая
XIIСодержание
квалификация и риски таких сделок,
«нижний покупатель» и «верхний
продавец», защита интересов иных
участников, особенности переговоров
и закрепления намерений сторон,
специфика оплаты по «альтернативам» ............... 384
6.6. Схемы оплаты и проведения расчетов
по договору купли-продажи: особенности
аренды банковской ячейки, аккредитива
и безналичных переводов, выбор
банка, основы безопасности расчетов,
обязательные пункты расписки ............................. 394
6.7. Государственная регистрация: когда
покупатель становится собственником
квартиры? Полезные Интернет-ссылки,
видеосъемка, существо регистрации,
уклонение от регистрации и права
покупателя, размер государственной
пошлины, перечень документов
и требования к ним, сроки регистрации,
онлайн информация о готовности,
основания для приостановления
и отказа в регистрации............................................ 411
6.8. Оперативный контроль за сделкой
и реагирование на изменение
обстоятельств: реперные точки контроля,
настораживающие факты,
меры по нейтрализации
проблемных ситуаций ............................................. 419
6.9. Передача квартиры покупателю
и первый месяц после регистрации
права собственности: регистрация
в квартире, передача квартиры, выявление
недостатков квартиры, уклонение
от передачи квартиры, уклонение
XIIIСодержание
от выписки из квартиры, переоформление
коммунальных услуг, телефонного
номера, страхование квартиры от рисков
утраты и повреждения, страхование титула ........ 425
Глава 7. Покупка квартиры на этапе строительства
(первичный рынок) ........................................................ 432
7.1. Особенности приобретения строящегося
жилья: плюсы и минусы покупки
новостройки, особенности поиска
и выбора новостройки, ключевые
направления проверки при покупке
новостройки ............................................................. 432
7.2. Проверка правомерности строительства:
разрешение на строительство, права
на земельный участок, проектная
декларация, нюансы проверки............................... 442
7.3. Проверка застройщика: направления
проверки, проверка репутации,
проверка правоспособности
и полномочий, оценка финансового
состояния, перечень обязательных
документов, методы получения
информации и документов,
способы проверки в режиме онлайн ..................... 453
7.4. Схемы покупки квартиры на этапе
строительства: обзор правовых аспектов
законных и «серых» схем. Договор
участия в долевом строительстве, уступка
прав, жилищные сертификаты, жилищно-
строительный кооператив, жилищно-
накопительный кооператив, договор
инвестирования, предварительный
договор, вексельная схема ...................................... 472
XIVСодержание
7.5. Контроль строительства объекта
и оформление права собственности:
направления контроля за строительством,
ввод объекта в эксплуатацию, передача
квартиры дольщику, нюансы и сроки
оформления права собственности,
признание права собственности через суд ........... 484
Глава 8. Частному инвестору:
покупка квартиры для сдачи в аренду ...................... 490
8.1. Арендный бизнес: частному инвестору
(рантье) на заметку перед покупкой
квартиры. Рынок аренды и его сегментация ....... 490
8.2. Управление арендным бизнесом:
цель управления, технология организации
процесса, привлечение управляющей
компании, договор доверительного
управления недвижимостью
и его особенности .................................................... 498
8.3. Параметры, влияющие на выбор квартиры
арендатором и величину арендной платы ............ 504
8.4. Сдача квартиры в аренду: самостоятельно
или через риэлтора, подготовка квартиры
к показам, требования к арендаторам,
сдача квартиры юридическим лицам,
комплект документов для арендатора .................. 510
8.5. Покупка квартиры за кредитные
средства (в ипотеку) для сдачи в аренду:
расчет прибыльности, оценка расходов
и источников погашения,
нюансы отношений с банком ................................. 518
8.6. Юридические аспекты сдачи квартиры
внаем. Обязательность регистрации
XVСодержание
индивидуальным предпринимателем.
Обязанность уплачивать налог
и ответственность за неуплату.
Формулировка ключевых условий
договора найма ........................................................ 523
Приложения ........................................................................................ 540
Приложение 1. Список документов,
необходимых для проверки
квартиры и продавца ............................... 540
Приложение 2. Описание бланка паспорта
гражданина РФ ......................................... 543
Приложение 3. Форма договора купли-продажи
квартиры.................................................... 549
Приложение 4. Форма расписки........................................ 554
Приложение 5. Форма Акта приема-передачи
квартиры к договору купли-продажи .... 556
Приложение 6. Форма договора краткосрочного
найма (до 1 года) ...................................... 558
Приложение 7. Форма Передаточного акта
квартиры к договору найма .................... 570
XVIУказатель сокращений
ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации
ЖК РФ Жилищный кодекс Российской Федерации
ЗК РФ Земельный кодекс Российской Федерации
КоАП Кодекс Российской Федерации
об административных правонарушениях
СК РФ Семейный кодекс Российской Федерации
УК РФ Уголовный кодекс Российской Федерации
Закон № 214-ФЗ Федеральный закон от 30 декабря 2004 года
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1. (ч. 1). Ст. 40
(с послед. изм.)
Закон об ипотеке Федеральный закон от 16 июля 1998
года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400
(с послед. изм.)
XVIIВы также можете почитать
