ОТЧЕТ 1880/21-ю - Новые информационные сервисы
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
ОТЧЕТ № 1880/21-ю об оценке квартиры Адрес: Оренбургская область, г Оренбург, ул Березка, д 10/1, кв 91 Адрес по ФИАС/ По заданию: г Оренбург, ул Березка, д 10/1, кв 91 Дата определения стоимости: 03.08.2021 Заказчик: Банк ВТБ (публичное акционерное общество) Заемщик: Петрунов Асен Венциславов Исполнитель: ООО "ОЦЕНКА ПЛЮС" Дата составления: 05.08.2021 Оренбург ● 2021
Оглавление 1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ...........................................................................................................................................3 1.1 Задание на оценку .......................................................................................................................................3 1.2 Применяемые стандарты оценки ...............................................................................................................4 1.3 Сведения об Оценщике и Заказчике..........................................................................................................5 1.4 Основные факты и выводы ........................................................................................................................6 2 ДОПУЩЕНИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ...........................7 3 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ......................................................................................................8 3.1 Описание Объекта оценки..........................................................................................................................8 3.2 Определение физического износа здания...............................................................................................12 3.3 Место расположения Объекта оценки ....................................................................................................13 3.4 Фотографии Объекта оценки ...................................................................................................................14 4 ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ ............................19 4.1 Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения Объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.................................................................................................19 4.2 Определение сегмента рынка ..........................................................................................................................25 4.3 Анализ состояния вторичного рынка квартир г. Оренбурга и ближайшего пригорода ............................25 5 АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ..........................................................................................47 6 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ .................................................................49 7 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ......................................................................................................................................50 7.1 Основные этапы процесса оценки ...........................................................................................................50 7.2 Основные понятия и терминология.........................................................................................................50 7.3 Выбор подходов к оценке.........................................................................................................................51 8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 53 8.1 Выбор объектов-аналогов ........................................................................................................................53 8.2 Расположение объекта оценки и объектов-аналогов.............................................................................55 8.3 Обоснование корректировок....................................................................................................................56 8.4 Выведение стоимости оцениваемого объекта недвижимости..............................................................61 9 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ.................................................................................................................63 10 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ....................................64 11 СВЕДЕНИЯ О НЕЗАВИСИМОСТИ ОЦЕНЩИКА И ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА, С КОТОРЫМ ОЦЕНЩИК ЗАКЛЮЧИЛ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР ................................................................................................66 12 СПИСОК ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ..............................................................................................67 13 Приложение 1. ДОКУМЕНТЫ ИСПОЛНИТЕЛЯ......................................................................................68 14 Приложение 2. ДОКУМЕНТЫ ЗАКАЗЧИКА ............................................................................................87 15 Приложение 3. ИНФОРМАЦИЯ, ПОЛУЧЕННАЯ ИЗ ОТКРЫТЫХ ИСТОЧНИКОВ ..........................91 2 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 1.1 Задание на оценку Параметр Значение Объект оценки Недвижимое имущество (двухкомнатная квартира 43,40 кв. м), расположенное по адресу: Оренбургская область, г Оренбург, ул Березка, д 10/1, кв 91 Состав Объекта оценки с указанием Недвижимое имущество (двухкомнатная квартира 43,40 кв. м), сведений, достаточных для расположенное по адресу: Оренбургская область, г Оренбург, ул идентификации каждой из его частей Березка, д 10/1, кв 91 (при наличии) Кадастровый/условный номер: 56:44:0121002:1655 Характеристика Объекта оценки и его Характеристики Объекта оценки приведены: оцениваемых частей или ссылки на Задание на оценку доступные для Оценщика документы, Право собственности/ЕГРН содержащие такие характеристики См. приложение №2 Права на объект оценки, учитываемые Право собственности в соответствии со следующими документами: при определении стоимости объекта Выписка из ЕГРН об основных характеристиках, оценки 99/2020/355832303 от 24.10.2020 Наличие ограничений (обременений) Залог в силу закона выписка из ЕГРН от 24.10.2020 № 99/2020/355832303 Цель оценки Определение рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки Предполагаемое использование Для банкротства результатов оценки Вид определяемой стоимости Рыночная и ликвидационная Срок экспозиции для ликвидационной 1 стоимости, мес. Дата оценки 03.08.2021 Период проведения оценки С 03.08.2021 по 05.08.2021 Порядок и сроки предоставления Необходимые для оценки материалы и информация переданы информации Заказчиком в день заключения договора Допущения, на которых должна Все исходные данные по объекту оценки, использованные основываться оценка Оценщиком при подготовке Отчета, предоставлены Заказчиком и считаются достоверными. Оценщик не проводил специальных исследований Объекта оценки в отношении его прошлого или текущего использования, за исключением тех, которые необходимы для обеспечения достоверности Отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Передаваемый Заказчику Отчет, так же как и результаты, содержащиеся в нем, предназначен для использования Заказчиком в целях, указанных в Задании на оценку. Оценщик не несет никакой ответственности перед третьими лицами за весь Отчет или любую его часть. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда. 3 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
Параметр Значение Права собственности на оцениваемый объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Имущество оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. В соответствии со ст. 149 Налогового кодекса РФ, реализация жилых домов, жилых помещений, долей в жилых домах или помещениях не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость. Поэтому при расчете стоимости квартир НДС не учитывается. Особенности осмотра объекта Отсутствуют Препятствия к осмотру объекта Отсутствуют Необходимость привлечения Отсутствует отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки) 1.2 Применяемые стандарты оценки Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 № 297 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 № 298 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»; Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 № 299 (ред. от 06.12.2016) «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»; Федеральный стандарт оценки от 25.09.2014 № 611 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»; Федеральный стандарт оценки от 01.06.2015 № 327 «Оценка для целей залога (ФСО № 9)»; Федеральный стандарт оценки от 17.11.2016 № 721 «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)»; Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией Оценщика: "СМАО" Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, ФСО № 9, ФСО № 12) являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности в соответствии со ст. 15 Закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в действующей редакции). 4 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
1.3 Сведения об Оценщике и Заказчике Параметр Значение Исполнитель ООО "ОЦЕНКА ПЛЮС", ИНН 5610083991, ОГРН 1045605471383 от 14.11.2004 Место нахождения Исполнителя 460050, Оренбургская обл, Оренбург г, Терешковой, ул, дом № 261, офис 4,5 Почтовый адрес Исполнителя 460050, г. Оренбург, ул. Терешковой, 261 , 3 этаж, ТЦ «Снегири», офис 4,5 Банковские реквизиты Исполнителя Расчетный счет:40702810800490025105 Банк:ФИЛИАЛ "ЦЕНТРАЛЬНЫЙ" БАНКА ВТБ (ПАО) БИК:044525411 Корр. счет:30101810145250000411 Контактная информация Тел./факс 83532556080; 83532556090,email: ocenkaplus@mail.ru Сведения о страховом полисе Страховой полис №922/1934898798, выдан СПАО "РЕСО- Исполнителя Гарантия", страховая сумма: 50 000 000 рублей, дата выдачи: 21.05.2021, срок действия: с 21.05.2021 по 14.04.2022. Оценщик Косяк Татьяна Викторовна Почтовый адрес: 460050, РФ, Оренбургская область, г Оренбург, ул. Ноябрьская, д. 47, кв. 24 Трудовой договор: № б/н от 02.05.2007 E-mail: cooltv@inbox.ru Номер контактного телефона: +79225557115 Документы, подтверждающие ВСГ 0598104 ОГУ г. Оренбурга регистрационный номер 070231 от получение профессиональных знаний 05.07.2007 г. в области оценочной деятельности Дата начала стажа деятельности в оценке: 02.05.2007 Квалификационный аттестат Аттестат по оценке недвижимости № 023689-1 по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», выданный на основании решения федерального бюджетного учреждения «Федеральный ресурсный центр» от 02.07.2021 г. № 206 Дата выдачи аттестата: 02.07.2021 Сведения о членстве Оценщика в "СМАО", дата вступления 05.09.2007, дата выдачи св-ва саморегулируемой организации 05.09.2007, номер в реестре СРО 736 оценщиков Сведения о страховом полисе АО "АльфаСтрахование", страховой полис №5991R/776/500531/21, Оценщика страховая сумма: 5 000 000 рублей, дата выдачи: 13.07.2021, срок действия полиса: с 27.07.2021 по 26.07.2022 Привлекаемые к проведению оценки Для проведения работ по оценке не привлекались другие специалисты специалисты, помимо указанного выше Оценщика. Заказчик Банк ВТБ (публичное акционерное общество) 5 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
2 ДОПУЩЕНИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ 1. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости Объекта оценки и не является гарантией того, что объект перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете. Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, экологических, юридических и природных условий, способных повлиять на стоимость Объекта оценки. 2. В процессе оценки Оценщик не проводил проверку подлинности и соответствия законодательству предоставленных документов, а исходил из достоверности всех данных, предоставленных Заказчиком. Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, относящиеся к Объекту оценки. 3. Оценщик не проводил специальных исследований Объекта оценки в отношении его прошлого или текущего использования, за исключением тех, которые необходимы для обеспечения достоверности Отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения. 4. Передаваемый Заказчику Отчет, так же как и результаты, содержащиеся в нем, предназначен для использования Заказчиком в целях, указанных в Задании на оценку. Оценщик не несет никакой ответственности перед третьими лицами за весь Отчет или любую его часть. 5. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда. 6. Права собственности на оцениваемый объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Имущество оценивается свободным, от каких бы то ни было прав удержания или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений/обременений (помимо указанных в тексте отчета), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное. 7. Описание состояния конструктивных элементов здания составлено на основании визуального осмотра и в соответствии с предоставленными Заказчиком документами. 8. Оценщик не несет ответственности за скрытые дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации. На Оценщике не лежит ответственность за обнаружение подобных фактов. 9. Ни полностью, ни частично настоящий Отчет об оценке и никакая ссылка на него не могут быть включены в какой-либо публикуемый документ, циркуляр или заявление и никаким образом не публикуются без письменного одобрения Оценщиком формы и контекста, в котором они могут появиться. 10. Допущения, используемые при проведении оценки, согласованы всеми сторонами договора. 11. В предоставленной документации на Объект оценки отсутствует информация о годе постройки дома, о типе фундамента, материале стен, перегородок, перекрытий жилого дома. Данные характеристики в настоящем отчете указаны на основании сайта https://www.reformagkh.ru/, визуального осмотра и личной базы Оценщика. Технический паспорт на Объект оценки не предоставлен. Ответственность за данный факт Оценщик не несет. 12. Информация о параметрах, не указанных в объявлениях по объектам аналогам, была получена в ходе телефонных переговоров с продавцами этих объектов, телефонные номера продавцов имеются в объявлениях, приведенных в приложении к настоящему Отчёту. 13. Фотографии Объекта оценки подписаны на основании визуального осмотра и фактического использования помещений. Оценщик не несет ответственности за несоответствие фактического использования помещений документально установленному (т.к. экспликация Заказчиком не предоставлена). 14. Стоимость оцениваемого объекта в соответствии с действующим законодательством, НДС не облагается, что и было отражено в отчете. 15. Согласно Заданию на оценку, итоговый результат оценки стоимости приводится без суждения о возможных границах интервала, в котором, по мнению оценщика, может находиться эта стоимость. 7 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
3 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 3.1 Описание Объекта оценки Объектом оценки является двухкомнатная квартира, расположенная на 3-м этаже дома по адресу: Оренбургская область, г Оренбург, ул Березка, д 10/1, кв 91, кадастровый/условный номер 56:44:0121002:1655. Характеристика месторасположения Район города Дзержинский район г. Оренбурга Близость к скоростным магистралям Шарлыкское шоссе — 2,2 км. Транспортная доступность Хорошая Описание района расположения Объекта оценки Окружающая застройка Жилая Наличие и описание улучшений Парки Есть Скверы Есть Водоем Нет Близость к объектам социальной сферы (в Школа Есть пределах 1 км) Детский сад Есть Отделение банка Есть Предприятия службы Есть быта Торговые предприятия Есть Аптека Есть Поликлиника Есть Наличие расположенных рядом объектов, Средние общеобразовательные школы № 9, № 54, № снижающих либо повышающих привлекательность 31, клуб спортивного танца «Стиль», спортивный конкретного двора и района в целом центр «Планета Спорт», детские сады № 104, № 51, № 189, стоматологическая клиника «Тамара», продуктовый магазин «Рост», супермаркеты «Магнит», «Fix Price», «СельпО» и др. Экологическая обстановка Относительно благоприятная (субъективное мнение Оценщика) Престижность района Средняя (субъективное мнение Оценщика) Эстетичность окружающей застройки Хорошая Средняя стоимость данного класса недвижимости, 46300 (мониторинг объявлений на портале руб./кв. м https://www.avito.ru/orenburgskaya_oblast) Наличие и тип автомобильной парковки Стихийная Состояние прилегающей территории Хорошее Описание здания, подъезда Наименование жилого комплекса - Год постройки дома 1972 Год последнего капитального ремонта Нет данных Группа капитальности II 8 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
Описание здания, подъезда Процент износа здания (согласно данным БТИ), % Нет данных Физический износ дома, % 41 (определялся исходя из нормативного срока жизни для данного типа домов (120 лет) и результата визуального осмотра) Количество квартир в доме Нет данных Серия дома - Тип перегородок - Этажность дома 5 Материал стен Панель Характеристика перекрытий Железобетонные плиты Состояние подъезда Хорошее Видимые дефекты фасада Отсутствуют Благоустройство дома (наличие лифта, Лифт Нет мусоропровода, кодового замка/домофона, Мусоропровод Нет консьержа) Охрана Домофон Наличие информации о признании здания Здание не является аварийным/ветхим. аварийным/ветхим Наличие информации о планах на снос, Дом не значится в списках на снос, реконструкцию, реконструкцию, капитальный ремонт капитальный ремонт Наличие информации об участии здания в Нет данных, https://stroi.mos.ru/novaia-proghramma- программе «Реновация» rienovatsii-piatietazhiek Наличие встроенно-пристроенных помещений Отсутствуют нежилого назначения Наличие дополнительных услуг для жильцов Отсутствуют Прочие особенности дома - Описание Объекта оценки Этаж расположения 3 Количество квартир на этаже 4 Тип планировки Фиксированный Количество комнат 2 Площадь Объекта оценки, кв. м 43,40 (согласно документам ) Общая площадь Объекта оценки с учетом летних Нет данных помещений, кв. м Площадь летних помещений, кв. м Нет данных Жилая площадь, кв. м Нет данных Площадь кухни, кв. м Нет данных Наличие балкона/лоджии Балкон (согласно документам ) Вспомогательные и подсобные помещения, кв. м Нет данных Кол-во и тип санузлов Совмещенный (согласно документам ) Вид из окна / стороны света Во двор / - Высота потолков, м Нет данных 9 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
Описание Объекта оценки Наличие следов протечек на потолке Не обнаружены Видимые дефекты отделки Нет Кондиционирование Нет Отопительные приборы Есть Противопожарная безопасность Нет Дополнительные удобства Нет Инженерное оборудование дома Холодное водоснабжение Централизованное Горячее водоснабжение Централизованное (газовая колонка отсутствует) Канализация Централизованная Электроснабжение Централизованное Газоснабжение Присутствует Отопление Централизованное Кухонная плита Газовая Сантехника/состояние Стандарт/среднее Обустройство кухни Стандарт Слаботочное обеспечение Телефон Нет Интернет Нет Радио Нет ТВ-антенна Нет Другое — Описание внутренней отделки Объекта оценки Конструктивные элементы Описание Полы Линолеум Потолок Покраска Стены Обои, панели ПВХ Окна Пластиковые Входная дверь / внутренние двери Деревянная / деревянные Общее состояние Среднее жилое состояние / требуется косметический ремонт Необходимые ремонтные работы Среднее жилое состояние Юридический статус, согласно представленной документации Вид права Петрунов Асен Венциславов, Право собственности, дата получения права: 22.10.2015 Обременения Залог в силу закона выписка из ЕГРН от 24.10.2020 № 99/2020/355832303 Текущее использование Объекта оценки Для проживания 10 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
Описание планировки Объекта оценки Соответствие планировочных решений Объекта Анализ соответствия планировочных решений оценки указанным решениям в технической Объекта оценки указанным решениям в технической документации документации не проводился Источник: открытые источники сети Интернет, данные Заказчика и визуальный осмотр 11 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
3.2 Определение физического износа здания Физический износ — это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатация здания практически невозможна. Классификация зданий в зависимости от материала стен и перекрытий приведена в таблице. Таблица 3.2.1. Классификация зданий в зависимости от материала стен и перекрытий Срок Группа Тип зданий Фундаменты Стены Перекрытия службы, зданий лет Кирпичные, I Особо капитальные Каменные и бетонные крупноблочные и Железобетонные 150 крупнопанельные Кирпичные и Железобетонные II Обыкновенные Каменные и бетонные 120 крупноблочные или смешанные Облегченные из Каменные, кирпича, Деревянные или III Каменные и бетонные 100 облегченные шлакоблоков и железобетонные ракушечника Деревянные, Деревянные, IV Ленточные бутовые Деревянные 50 смешанные, сырцовые смешанные Сборно-щитовые, каркасные На деревянных Каркасные, V глинобитные, ступенях или на Деревянные 30 глинобитные саманные и бутовых столбах фахверковые На деревянных Каркасно- Каркасные, VI ступенях или на Деревянные 15 камышитовые глинобитные бутовых столбах Неустранимый физический износ определяется при помощи метода, называемого методом анализа эффективного возраста: Износ (%) = EA / (EA+RL), где: EA = NL – RL — эффективный возраст; RL — срок остаточной полезной жизни; NL — продолжительность экономической жизни (срок службы). В случае наличия капитального ремонта, износ считается по следующей формуле: Износ (%) = ((YO – YB) / 2 + YA – YO) * 100 / NL где: YO — год капитального ремонта здания; YB — год постройки здания; YA — год оценки; NL — продолжительность экономической жизни (срок службы). Таблица 3.2.2. Расчет физического износа дома Нормативный срок Срок остаточной Эффективный Физический Наименование жизни (срок службы), полезной жизни, возраст, лет износ, % лет лет Здание, в котором расположен Объект 120 71 49 41% оценки Физический износ здания, в котором расположен Объект оценки, рассчитанный методом анализа эффективного возраста в процентном выражении, составляет округленно 41%. 12 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
3.3 Место расположения Объекта оценки Источник информации: http://maps.yandex.ru Метка Адрес Номер аналога Оренбургская, Оренбург, флажок Объект оценки Березка, 10/1, 91 13 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
3.4 Фотографии Объекта оценки 1. Внешний вид дома 2. Внешний вид дома 3. Адресный указатель 4. Придомовая территория 5. Вход в подъезд 6. Вход в подъезд 14 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
7. Лестничная площадка 8. Входная дверь 9. Прихожая 10. Прихожая 11. Коридор 12. Коридор 15 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
13. Сан. узел 14. Сан. узел 15. Кухня 16. Кухня 17. Кухня 18. Вид из окна кухни 16 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
19. Жилая комната 20. Жилая комната 21. Балкон 22. Балкон 23. Вид с балкона 24. Жилая комната 2 17 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
25. Жилая комната 2 26. Вид из окна жилой комнаты 2 18 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
4 ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ 4.1 Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения Объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки Социально – экономическая ситуация в стране. Данный фактор оказывает прямое влияние на ценообразование. При нестабильности социально-экономической ситуации в стране (финансовые кризисы, войны, глобальные катастрофы и пр.) падает финансовое благосостояние населения, что ведет к неспособности физических лиц и организаций приобретать жилье, в связи с этим происходит и падение спроса на аренду жилья, спрос на куплю-продажу также снижается. При стабильной ситуации в стране – происходит обратная ситуация. Рыночная стоимость объекта недвижимости – величина, изменяющаяся в зависимости от условий и состояния рынка: внешней и внутренней политики государства, общеэкономических показателей страны, региональной политики и экономического положения региона местонахождения объекта, инвестиционной и предпринимательской политики и активности в стране и регионе, уровня развития промышленности стройматериалов и строительного сектора, уровня доходов потенциальных покупателей и перспективы их роста, кредитной активности банков, уровня развития обслуживающей рынок инфраструктуры (профессиональные посредники, реклама, информационные торговые площадки). Любые изменения перечисленных факторов оказывают влияние на поведение продавцов и покупателей на рынке и отражаются на уровне установления цен объектов, на объёмах предложения и спроса. Стабильное функционирование и развитие рынка возможно лишь при: 1. Политической и экономической устойчивости и положительной динамике развития страны и региона местоположения объекта, при свободных рыночных условиях, обеспечивающих баланс между спросом и предложением, 2. Максимально широком и открытом предложении объектов недвижимости по видам, характеристикам и цене, 3. Стабильности доходов и росте денежных накоплений, росте финансовых возможностей потенциальных покупателей (населения и бизнеса). Наличие всех указанных факторов говорит о вероятности предстоящего роста рынка: роста объёма продаж и роста цен. И наоборот, отрицательная динамика любого из факторов ведёт к дестабилизации рынка, к снижению продаж и цен. Для анализа рынка недвижимости, определения тенденций и перспектив его развития исследуются основные внешние и внутренние политические и экономические события, оцениваются макроэкономические показатели страны и их динамика, состояние и уровень финансово-кредитной системы, перспективные изменения экономики и инвестиционные условия, а также уровень и тенденции социально-экономического развития региона местонахождения объекта, прямо или косвенно влияющие на предпринимательскую активность, на поведение участников рынка, на доходы и накопления населения и бизнеса. Положение России в мире Россия обладает самой большой территорией с транспортными выходами в любую страну мира и самыми крупными запасами ключевых природных и энергетических ресурсов. Страна лидирует среди всех стран мира по количеству разведанных запасов природного газа и древесины, занимает второе место в мире по запасам угля, третье - по месторождениям золота, второе - по редкоземельным минералам. Развивается энергетическая система и транзитные возможности страны: построены газопроводы «Турецкий поток» через Турцию в Европу и «Сила Сибири» в КНР, достраивается газопровод в Германию «Северный поток - 2», планируется «Сила Сибири – 2», развивается Северный морской путь и система заводов СПГ. Даже с учётом сложных климатических и транспортных условий страны это даёт огромные возможности экономического развития страны. Современная Россия унаследовала от СССР высокоразвитую энергетическую систему (электростанции и месторождения нефтегазового сектора, магистральные, распределительные сети и трубопроводы), развитую тяжёлую и машиностроительную индустрию, самую передовую оборонную промышленность, сильнейший научный потенциал, одну из самых лучших высшую школу, всеобщее универсальное среднее образование, системное здравоохранение и социальное обеспечение граждан. В результате, сегодня Россия, как правопреемница СССР, играет ведущую военно-политическую роль в мире, являясь одним из пяти постоянных 19 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
членов Совета безопасности ООН (наряду с Великобританией, Китаем, США и Францией) и имея второй в мире по мощности, после США, военный потенциал. Отношения частной собственности и стремление частного лица к экономической выгоде, сложившиеся в стране в последние 30 лет, наряду с пороками и недостатками, характерными для любого капиталистического общества (значительное социальное расслоение, коррупция), легли в основу стимулирования труда, свободного ценообразования, предпринимательской активности, рыночной конкуренции, развития отраслей, направленных на удовлетворение потребительского спроса, создание товарного многообразия, повышение качества и потребительских свойств товаров. Свободный рынок сбалансировал спрос и предложение как по продуктам питания и бытовым товарам, так и по продукции производственного назначения. Рыночные принципы заставляют частные и государственные предприятия работать самостоятельно, прибыльно и конкурентно, освобождая экономику (и во многом - государство) от убыточных и неэффективных предприятий. Рыночные условия наряду с государственным регулированием ведут к росту производства востребованных обществом отраслей экономики, росту качества и конкурентоспособности товаров. В условиях коронавирусной пандемии COVID-19: Россия одна из первых разработала, испытала и зарегистрировала самые безопасные и эффективные вакцины, а в настоящее время ведёт повсеместную и бесплатную вакцинацию своего населения. Это снижает риски массовых потерь жизни людей, а также риски значительного падения российской экономики; российский ВВП по итогам 2020 года сократился на 3 процента — в то время как мировая экономика снизилась на 3,8 процента, а экономика развитых стран — на 5,4 процента. Совокупный ВВП развивающих стран-экспортеров сырьевых товаров в 2020 году снизился на 4,8 процента. В рамках национальной цели "Комфортная и безопасная среда для жизни" планируется улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно и увеличение объёма жилищного строительства до 120 млн кв. метров в год, улучшение качества городской среды, существенное улучшение качества дорожной сети. Основные экономические показатели России (в сопоставимых ценах, предварительная оценка - данные периодически уточняются) Таблица 4.1 20 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
Выводы и перспективы российской экономики Россия – богатая, влиятельная и самодостаточная страна с огромной территорией, высокообразованным населением, значительными природными и энергетическими ресурсами, передовой наукой и мощной обороной. Основные макроэкономические показатели России в период 2000 - 2020 годы были положительные, среднегодовой прирост ВВП составил +3,7%, а если исключить два мировых кризиса 2009 и 2020 гг., ежегодный прирост составил +4,6%. 2020 год прошёл под негативным влиянием на мировую экономику пандемии: остановились многие производства, торговля, общепит, туризм, авиаперевозки, снизились доходы, упал спрос, сократились сделки, возросла безработица. Пандемия в условиях глобализации оказала мощное влияние на перспективы изменения структуры и оптимизации мировой экономики. С одной стороны, происходит изменение логистики и транспортных коммуникаций, роботизация производства, автоматизация систем связи и информационного пространства; новыми явлениями становятся онлайн-работа и онлайн-услуги, внедрение блокчейн-технологий и цифровой валюты, что в перспективе рационализирует и ускорит экономику. С другой – мы видим ломку существующей экономической структуры со всеми негативными последствиями (временное ухудшение экономических показателей, остановка бизнеса, рост задолженности и банкротства, рост безработицы и падение доходов населения). Необходимо также отметить, что экономическая нестабильность в мире нарастает на фоне мировых политических процессов и конфликтов, происходящих из-за потери США мирового лидерства и роста влияния других экономических, политических и финансовых центров мира (Китай, Россия, Индия, Турция, Иран, другие). Нарастание международной напряжённости и внутриполитических конфликтов в условиях мирового экономического кризиса и кризиса национальных экономик свидетельствует о высокой вероятности грядущего передела сфер влияния и экономической турбулентности. В сложных пандемических условиях в первой половине 2020 года практически все макроэкономические показатели России значительно снизились. Однако, страна организованно и сравнительно спокойно прошла первую и вторую волну эпидемии, первой создала вакцину и ведёт массовую вакцинацию, в результате чего макроэкономические показатели во второй половине 2020 года постепенно улучшались. Всего снижение годового ВВП России за 2020 года составило -3,0%, что значительно лучше других европейских стран и стран G20: Германия -6,0%, Франция -9,8%, Италия -10,6%, Великобритания -9,8%, США -4,3%, Канада -7,1%, Япония -5,3%. Это достигнуто благодаря унаследованной от СССР комплексной системе здравоохранения, своевременным карантинным мерам и мерам поддержки населения и бизнеса. Кроме того, в экономике России относительно (в сравнении с другими странами) меньшая доля обслуживающих секторов (финансы, туризм, общепит и др.), в наибольшей степени пострадавших от ограничений. Санкционное давление США тоже оказывает влияние на российскую экономику: с одной стороны, несколько ухудшая показатели экономического роста, с другой, положительно изменяя отраслевую структуру, тем самым снижая зависимость России от внешних рисков в будущем. Учитывая политическую и финансовую стабильность, низкий государственный внешний долг (около 4% ВВП), значительные золотовалютные резервы, ресурсные возможности и тенденцию улучшения 21 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
макроэкономических показателей, успешность борьбы с пандемией и организованность проведения вакцинации населения, политическую и социально-экономическую обстановку в стране можно считать нормальной, располагающей к дальнейшему экономическому росту. Наметившиеся тенденции показывают, что возможен рост ВВП России в 2021 году от 2 до 4 процентов в зависимости от степени влияния внешних факторов (глобальный экономический кризис, международные конфликты). Таким образом, можно констатировать, что Россия – одна из самых влиятельных и политически стабильных стран с богатейшими ресурсами и поступательным развитием рыночной экономики, что обуславливает рост финансовых возможностей потенциальных покупателей (населения и бизнеса) на рынке недвижимости. Российский рынок недвижимости динамично развивается, наблюдается рост спроса и рост объемов сделок. Перспективы рынка недвижимости 1. Ухудшение состояния экономики и падение доходов в начале 2020 года повлекло некоторую коррекцию цен и снижение спроса на недвижимость. Но после принятия государством мер поддержки населения и бизнеса (ипотечные программы) спрос сохранился и даже резко возрос с осени 2020 года. Это позволило спасти от массового банкротства строительный сектор экономики: строительные компании, а также предприятия по производству и реализации стройматериалов и комплектующих, другие организации, предоставляющие транспорт, строительные машины и оборудование, инфраструктуру рынка недвижимости. А в 2021 году отмечен рост практически всех экономических показателей. 2. Огромные ресурсные возможности страны (кадровые, научные, энергетические, сырьевые) и крепкое государство, гарантирующее национальную безопасность, защиту собственности, комплексное развитие территорий с помощью федеральных программ, стабильность и умеренные налоги на бизнес, неизбежно приведут к восстановлению экономики, привлекут новые инвестиции и восстановят спрос и рост доходов. 3. Жильё, склады, магазины, производственные цеха, коммунальные и другие вспомогательные здания, а также инженерная инфраструктура и транспортные коммуникации будут нужны человеку всегда, независимо от эпидемий и международных конфликтов. При этом требования к качеству, нормам площади и функциональным свойствам зданий постоянно повышаются. 4. По мере становления экономики нового уклада и с учётом последствий пандемии ещё более востребованными будут качественные комфортабельное квартиры и индивидуальные жилые дома с возможностью онлайн-работы и полноценного отдыха, уличных прогулок и занятий спортом. 5. Ситуация с быстрым распространением пандемии и закрытием границ стран показала большие перспективы развития внутреннего туризма и индустрии краткосрочного отдыха выходного дня, что повлечёт развитие отечественной рекреационной инфраструктуры (гостиницы, дома отдыха и санатории, пляжи и аттракционы, внутренние дороги, придорожный и прибрежный сервис и пр.). 6. В 2020 году в условиях тенденции к высокой девальвации рубля, и особенно, после весенней волны пандемии, спрос и цены на недвижимость начали расти, что было оправдано: - отложенным в весенний период спросом, - снижением объемов строительства, - необходимостью сохранения накопленных денежных средств и защиты их от обесценивания, - предоставленной государством возможностью воспользоваться новыми льготами по ипотеке. Это оказало настолько сильное влияние на рынок недвижимости (и других дорогостоящих товаров), что с осени цены не только стабилизировались, но и начали бурно расти. Вместе с тем, этот рост не был обоснован экономически (стабильным ростом экономики и доходов), а обусловлен опасением покупателей ещё более высоких цен в будущем. Люди, учитывая уверенно ползущую в течение последних нескольких лет девальвацию рубля, берут кредиты, оформляют ипотеку, невзирая при этом на отсутствие роста доходов и неопределённость последствий пандемии для экономики. Необоснованно высокие цены недвижимости и установившийся тренд дальнейшего их роста могут привести, с одной стороны, к закредитованности и массовой неплатёжеспособности заёмщиков, с другой – к необеспеченному кредитованию, банковской неустойчивости и рискам социальной нестабильности, так как из-за внешних факторов сегодня нет абсолютной гарантии стабильного экономического роста и роста доходов. С целью сдерживания роста цен государством была повышена ключевая ставка до 5,5% и става по льготной ипотеке до 7%. 7. Следовательно, к вопросу приобретения недвижимости нужно подходить особенно взвешенно: имеющиеся средства смело можно инвестировать в ликвидную недвижимость в плотной городской застройке (земельные участки, одно- и двухкомнатные квартиры («первичку» и качественную «вторичку»), индивидуальные дома со всей инфраструктурой, коммерческую недвижимость небольших площадей, учитывая, что ключевой фактор перспективности и ликвидности недвижимости - местоположение), а кредиты, включая ипотечные, могут позволить себе только покупатели с высокими и стабильными доходами, 22 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
гарантирующими их возвратность. Сегодня рынок насыщен предложениями, чтобы покупать необходимые жилые и нежилые объекты с целью улучшения жилищных условий, сохранения накоплений, укрепления и расширения перспективного бизнеса, подготовки к будущему росту рынков. Основные показатели социально-экономического развития Оренбургской области Основные показатели социально-экономического развития Оренбургской области за январь–май 2021 года: Таблица 4.2 № Показатели Единица Январь-май Январь-апрель п/п измере-ния 2021 г. в % к 2021 г. в % к соответствую-щему соответствующему периоду периоду 2020 г. 2020 г. Промышленность 1. Индекс промышленного производства % 100,4 97,8 в т.ч. по видам деятельности: 1.1 Добыча полезных ископаемых, из них % 98,4 95,6 добыча сырой нефти и природного газа % 99,5 96,1 добыча прочих полезных ископаемых % 115,0 112,1 1.2 Обрабатывающие производства, из них: % 101,2 98,7 производство пищевых продуктов % 101,0 101,2 производство напитков % 113,0 117,4 производство текстильных изделий % 118,4 102,3 производство одежды % 126,5 123,2 производство кожи и изделий из кожи % 120,2 139,0 обработка древесины и производство изделий из дерева и % 104,3 104,3 пробки, кроме мебели деятельность полиграфическая и копирование носителей % 38,6 38,8 информации производство кокса и нефтепродуктов % 91,9 90,8 производство химических веществ и химических продуктов 109,7 108,3 производство резиновых и пластмассовых изделий % 133,1 125,5 производство прочей неметаллический минеральной % 96,8 86,8 продукции производство металлургическое % 94,5 91,5 производство готовых металлических изделий, кроме % 117,8 106,0 машин и оборудования производство электрического оборудования % 127,0 127,0 производство автотранспортных средств, прицепов и % 111,7 112,6 полуприцепов 1.3 Обеспечение электрической энергией, газом и паром; 119,1 118,9 % кондиционирование воздуха 1.4 Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и 142,6 140,0 утилизации отходов, деятельность по ликвидации % загрязнений № п/п Показатели Единица январь-май в%к январь- измере-ния 2021 г. соответству апрель ющему 2021 г. в % периоду к 2020 года соответств ующему периоду 2020 года 1. Отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг по видам экономической деятельности (в действующих ценах): добыча полезных ископаемых млн. руб. 283 624,9 168,3 150,9 обрабатывающие производства млн. руб. 166 939,3 132,8 128,3 обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха млн. руб. 30 322,8 108,7 112,2 водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений млн. руб. 9 938,8 149,5 145,6 Транспорт 1. Перевозки грузов автомобильным транспортом крупных и тыс. тн 3841,5 120,0 117,7 23 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
№ п/п Показатели Единица январь-май в%к январь- измере-ния 2021 г. соответству апрель ющему 2021 г. в % периоду к 2020 года соответств ующему периоду 2020 года средних предприятий 2. Грузооборот автомобильного транспорта крупных и средних предприятий млн. т-км 449,4 115,1 112,4 3. Пассажирооборот организаций транспорта общего млн. пользования и ИП пасс.км 506,9 102,9 92,1 4. Перевозки пассажиров автобусами организаций всех видов деятельности и ИП млн. чел. 47,3 97,9 89,4 Строительство, инвестиции 1. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» млн. руб. 24 556,0 110,5 115,1 2. Ввод в действие жилых домов тыс. кв. м 214,6 107,9 94,6 Сельское хозяйство 1. Объем продукции сельского хозяйства в хозяйствах всех категорий млн. руб. 8 587,4 98,2 98,8 2. Производство продукции в хозяйствах всех категорий области скот и птица на убой в живом весе тыс. тонн 56,1 94,5 96,0 молоко тыс. тонн 242,1 99,2 100,2 яйца млн. шт. 408,7 103,3 103,5 3. Поголовье скота в хозяйствах всех категорий области: крупный рогатый скот тыс. гол. 580,5 101,8 101,8 в т.ч. коровы тыс. гол. 241,6 100,0 100,3 свиньи тыс. гол. 283,7 98,7 99,0 овцы и козы тыс. гол. 334,3 100,1 100,0 Социальная сфера 1. Количество официально зарегистрированных безработных тыс. чел. 21,0 61,8 в 1,1 р. (на конец периода) 2. Уровень официально зарегистрированной безработицы (на 1 % х 2,26 2,57 июня 2021 года) 3. Оборот розничной торговли млн. руб. 145 946,8 105,9 103,5 4. Объем платных услуг млн. руб. 38 930.9 107,4 107,3 5. Оборот общественного питания млн. руб. 6 127,8 103,1 97,0 6. Среднемесячная начисленная заработная плата по полному руб. 35 917,6 107,9 106,3 кругу предприятий за январь-апрель 2021 года 7. Реальная заработная плата за январь-апрель 2021 года % х 102,1 х 8. Просроченная задолженность по заработной плате млн. руб. 6,058 99,4 94,0 9. Показатели естественного движения населения за январь-апрель 2021 года: - родившихся чел. 5902 96,9 96,5* - умерших чел. 10259 119,2 121,0* - естественная убыль чел. - 4357 172,8 178,6* * январь-март 2021 г. к январю-апрелю 2020 г. Финансы 1. Финансовый результат деятельности крупных и средних 33 086,4 в 2,7 р в 2,3 р* предприятий за январь-март 2021 г. млн. руб. в т.ч. прибыль прибыльных предприятий за январь-март 2021 г. 42 179,0 117,1 166,8* млн. руб. убытки убыточных предприятий за январь-март 2021 г. млн. руб. 9 092,6 38,1 66,2* 2. Количество убыточных предприятий (крупных и средних) за 181 94,3 94,5* январь-март 2021 г. ед. 3. Поступление налогов и сборов в бюджеты всех уровней млн. руб. 199 432,6 146,9 133,8 в т.ч. федеральный бюджет млн. руб. 160 400,9 153,6 139,0 консолидированный бюджет области млн. руб. 39 031,7 124,8 115,8 4. Из общей суммы налогов перечислено: в федеральный бюджет % 80,4 +3,4 п.п. +3,0 п.п. в консолидированный бюджет области % 19,6 –3,4 п.п. -3,0 п.п. *январь-февраль 2021 г. в % к соответствующему периоду 2020 года 24 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
Цены № Май 2021 Май 2021 п/п Показатели года в % к года в % к декабрю апрелю 2020 года 2021 года 1. Индекс потребительских цен 103,5 100,7 2. Индекс цен производителей промышленных товаров 139,0 102,7 3. Индекс цен производителей сельскохозяйственной продукции 113,6 100,2 Увеличились цены на: мясо и птицу 9,9 1,5 рыбопродукты 6,0 1,5 масло сливочное 2,8 - масло подсолнечное 1,8 1,1 яйца - х молоко и молочную продукцию 3,0 0,3 сахар-песок 1,5 0,5 консервы овощные 9,2 1,5 муку 2,2 х кондитерские изделия 5,5 2,6 хлеб и хлебобулочные изделия 3,9 0,2 крупу и бобовые 5,8 2,3 макаронные изделия 2,1 - плодовоовощную продукцию, включая картофель 13,3 1,9 Снизились цены на: макаронные изделия яйца х 17,8 муку х 0,2 Социально-экономическая ситуация в Оренбургской области на дату оценки не отличается от общей экономической ситуации в стране и ее влияние на анализируемый сегмент рынка, такое же, как и по России в целом. 4.2 Определение сегмента рынка Сегмент рынка – вторичный рынок квартир г. Оренбурга 4.3 Анализ состояния вторичного рынка квартир г. Оренбурга и ближайшего пригорода По результатам анализа рынка было установлено, что в г. Оренбурге и ближайшем пригороде участники рынка (например, Федеральная регистрационная служба прав на недвижимость, представительство российской гильдии риэлторов) не предоставляют официальную информацию, позволяющую охарактеризовать рынок недвижимости и его динамику. Так же установлено, что имеется информация о предложениях продажи и объявлениях о приобретении на различных порталах, специализирующихся на публикации объявлений данного типа (https://orenburg.cian.ru/, https://www.avito.ru/, https://youla.ru/, а также различных электронных ресурсов). Данные факты позволяют сделать вывод о недостаточной открытости (информативности) рынка, но не позволяют предположить, что цены предложений не отражают текущую рыночную ситуацию (цены, тенденции и т.д.). Под стоимостью 1 м2 жилья понимается средняя цена предложения, определенная с учетом имеющихся в Оренбурге проектов домов (полнометражные, хрущевки, улучшенная планировка, элитные и др.) по одно-, двух-, трехкомнатным квартирам, представленных во всех районах города. Этот показатель отражает не столько реальные цены на квартиры, сколько показывает динамику изменения стоимости на рынке жилья. В нижеприведенной диаграмме представлена динамика изменения средней стоимости квартир в целом по г. Оренбургу нарастающим итогом с начала каждого года. Динамика рынка Диаграмма 1 – Динамика изменения стоимости квартир в целом по г. Оренбургу и ближайшему пригороду (период с марта 2016 г. по июнь 2021 г.) 25 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
Источник: https://orenburg.naydidom.com/tseny/adtype-kupit Диаграмма 1 наглядно подтверждает изменения стоимости 1м2 квартир. 2 680 479 руб. - Средняя стоимость квартиры в Оренбурге за июнь 2021 +2% относительно мая 48 754 руб. - Средняя стоимость кв. м в Оренбурге за июнь 2021 +1% относительно мая Диаграмма 2 – График распределения объявлений по интервалам цен в июне 2021 г. Источник: https://orenburg.naydidom.com/tseny/adtype-kupit Выбирая место для проживания, люди изучают транспортную доступность, наличие развитой инфраструктуры в районе, а значит, – и само месторасположение дома. Поэтому для них важно иметь возможность сравнить метро и районы Оренбурга по ценовым показателям продажи на текущий момент, динамику и темп изменений, определить уровень доходности потенциального жилья. На данный момент на вторичном рынке средняя цена продажи квартиры: 26 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
- Однокомнатная – 1 833 289 руб., за месяц показатель изменился на 2 %; - Двухкомнатная – 2 459 077 руб., где средняя цена изменилась на 3 %; - Трехкомнатная – 3 333 467 руб., где показатель стоимости изменился на -3 %; - Четырех- и многокомнатная – 4 243 078 руб., средняя цена изменилась на -5 %. На данный момент на вторичном рынке средняя цена продажи квартиры: Таблица 4.3 Источник информации: http://orenburg.naydidom.com/tseny/adtype-kupit Цены на продажу квартир по районам. На вторичном рынке высокие цены на продажу жилья зафиксированы в районах: Однокомнатная – 1 907 952 руб., район Ленинский Двухкомнатная – 2 728 566 руб., район Ленинский Трехкомнатная – 3 599 589 руб., район Ленинский Четырех- и многокомнатная – 6 708 806 руб., район Ленинский Дешевле квартира обойдется в районах: Однокомнатная – 1 486 656 руб., Центральный Двухкомнатная – 1 903 667 руб., Промышленный Трехкомнатная – 2 450 183 руб., Промышленный Четырех- и многокомнатная – 2 754 825 руб., Промышленный Конкретные цены предложений сложившиеся на дату оценки в месте расположения объекта оценки приведены в таблице 8.1.1 настоящего отчета. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости Льготная ипотека разогнала стоимость не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке: рост цен здесь оказался в два раза выше, чем в 2019 году. Основной рост цен пришелся на период действия льготной ипотечной ставки на первичном рынке, благодаря которой застройщики получили возможность существенно увеличить стоимость жилья. Собственники, видя такую ситуацию, также начали прибавлять цены относительно первичного рынка. Еще одна причина роста цен — большая доступность ипотечного кредитования. Еще в январе 2020 года ключевая ставка составляла 6,25%, позже — 4,25%. Снижение на 2 п. п. позволило снизить и проценты по кредиту примерно на ту же величину. По состоянию начало 2020 рынок недвижимости Оренбуржья чувствовал себя вполне уверенно. Область перевыполнила план по вводу новостроек в 2019-м году, возведя 993 тысячи кв. метров домов и квартир. Довольно бойко шла торговля и жильём вторичным: в среднем, на продажу было выставлено порядка 17 тысяч объектов, что почти на 10% больше, чем в феврале 2019-го. Но два удара, последовавших один за другим, камня на камне не оставили от этого риэлторского благополучия. Сначала рухнул рубль, что вызвало замешательство на рынке. А через две недели и продавцов, и покупателей недвижимости окончательно «добили» меры по самоизоляции из-за пандемии коронавируса. Несмотря на кризис, в 2020 г темпы роста цен на жилье били рекорды. Вопреки распространенному мнению, главным «спасителем» рынка стала не льготная ипотека, а политика Центробанка по ключевой ставке, которая позволила значительно удешевить ипотеку и без дополнительных бюджетных субсидий. Основным фактором, влияющим на стоимость объектов из анализируемых сегментов в 2020 году в Оренбургской области является фактор социально-экономической обстановки на фоне пандемии и вызванные ей последствия – если сначала наблюдалось сокращение предложения и спроса на объекты жилой недвижимости, то позже благодаря снижению ставок ипотеки, отмене некоторых мер по самоизоляции и вводу новых объектов в эксплуатацию рынок существенно оживился вплоть до конца 2020 г. В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на 27 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%. Вслед за новостройками повышают и цены риелторы на вторичное жилье. Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость. Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов. Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках. 1 июля 2021 года должна завершиться программа льготной ипотеки. Сейчас ипотека является ключевым драйвером спроса: с привлечением ипотечных кредитов проходит более 70% сделок. Но в 9 из 24 ключевых российских городов, по исследованию аналитиков Циан, льготная ипотека уже не работает. Разрыв между финансовыми возможностями покупателей и стоимостью жилья становится всё больше: деньги у клиентов заканчиваются, а кредитоваться люди уже не могут, почти в один голос говорят руководители агентств недвижимости из разных городов России. Рост цен на жилье продлится столько, сколько будет существовать льготная ипотека. Бюджет у правительства не резиновый — на субсидирование ставки нужны огромные деньги. Проблема доступности жилья не решена. На доступных кредитах выиграли только банки. Они получают компенсацию от правительства за льготные кредиты, зарабатывают и на застройщиках, и на покупателях, которые будут оплачивать этот «банкет» в течение последующих 20 лет. Ситуация возвращается к состоянию рынка начала 1990-х, когда у покупателя был выбор только из двух объектов. Если клиент не выбирал какой-либо из них, объекты тут же забирали другие покупатели. То есть на рынке практически не было выбора. Сегодня очень выгодное время для тех, кто ранее не мог продать свои неликвидные с точки зрения площади или этажности квартиры. По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ». Ценообразующие факторы, оказывающие влияние на стоимость квартир на вторичном рынке г. Оренбурга и ближайшего пригорода На стоимость 1м2 влияет ряд параметров: - местоположение; - транспортная доступность; - материал стен; - этажность дома и этаж квартиры; - количество жилых комнат; - общая площадь; - площадь кухни; - тип санузла (раздельный/совмещенный); - наличие балкона/лоджии; - класс отделки; - состояние квартиры. В предложенном ниже анализе мы выделили следующие параметры – район города, количество комнат, материал стен, этажность, наличие балкона, тип и количество СУ, площадь кухни и класс отделки- именно эти факторы оказывают влияние на стоимость объектов на анализируемом сегменте рынка, влияние остальных факторов по данным проведенного анализа оказалось статистически незначимо. Диапазон значений ценообразующих факторов представлен в таблицах ниже. Местоположение Наиболее престижными районами жилой застройки г. Оренбурга являются район ул. Туркестанской – Чкалова, «старый центр», район ул. Терешковой (до автовокзала). Здесь темпы роста цен на все категории квартир значительно опережают темпы роста цен на аналогичные квартиры в других районах города. Наименьшим спросом пользуются квартиры в районе горы Маяк, за Уралом (Южный поселок) и характеризуются низким уровнем цен. Для определения корректировки на местоположения использовались 28 ОТЧЕТ 1880/21-ю от 05.08.2021
Вы также можете почитать
