РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - 2012 ГОД
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
ОБЗОР
2012 ГОД
РЫНОК ОФИСНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
Москва
Knight Frank
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
• Объем нового строительства качественных офисных центров по итогам года опустился
до минимального за последние 9 лет значения. Прирост нового предложения составил чуть
более 550 тыс. м2, что почти на 21% ниже показателя 2011 г. В 2013 г. мы ожидаем изменения
понижательного тренда и увеличения объемов нового строительства почти в 2 раза.
• Продолжается децентрализация деловой жизни Москвы: 80% нового предложения расположено за
пределами Третьего транспортного кольца. С другой стороны, спрос на качественные офисы в центре
города по-прежнему остается высоким.
• Спрос на офисные площади классов А и B сохраняется на уровне 2011 г. По итогам 2012 г. объем
поглощения превысил 900 тыс. м2. Пятая часть этого объема – офисные площади, приобретенные
конечными пользователями.
• Доля вакантных площадей с начала года практически не изменилась для объектов класса А, составив
12,6%, и снизилась с 17,2% до 14,5% в классе B.
• Арендные ставки уже в течение года остаются стабильными – в диапазоне 700–1200 $/м2/год
для офисных центров класса А и 350–650 $/м2/год для класса B.
2012 ГОД
РЫНОК ОФИСНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
Москва
РЫНОК ОФИСНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
Основные показатели. Динамика*
Показатель Класс А Класс В+ Класс B-
Общий объем качественных площадей, тыс. м 2
12 468
Никола Обайдин, 2 558 6 739 3 171
Директор Департамента в том числе, тыс. м2
(+8,6%) (+4,9%) (+0,9%)
офисной недвижимости
Knight Frank Введено в эксплуатацию в 2012 г., тыс. м2 556
в том числе, тыс. м2 218,5 323 14,5
«Стабильность основных показателей 12,6 14,5
Доля свободных площадей, %
стала главной тенденцией на рынке (+0,1 п.п.*) = (-2,7 п.п.*) 6
офисной недвижимости Москвы в 2012 г.
834 483
Так, средние ставки аренды, оставаясь на Средние арендные ставки**, $/м2/год
уровне середины 2011 г., продемонстри- (+0,5%) 5 (+0,6%) 5
ровали незначительный рост только 650–1200
в сегменте премиальных офисных объ- Диапазон арендных ставок**, $/м2/год 350–650 260–400
(1000–1300***)
ектов. На рынке офисной недвижимости
сохранился низкий объем ввода новых Ставки операционных расходов, $/м2/год 110–210 80–120 50–95
площадей, а спрос остался стабильным. * изменение по сравнению с показателем конца 2011 г.
Однако за счет большой доли арендато- ** без учета операционных расходов и НДС (18%)
***диапазон запрашиваемых арендных ставок на премиальные помещения
ров высококачественных офисов, жела-
Источник: Knight Frank Research, 2013
ющих переехать в более новые объекты,
и за счет ограниченного ввода класса А
и 337 тыс. м2 класса B, что ниже показателя Стоит отметить, что обеспеченность офисными
уровень вакантных площадей практиче- 2011 г. на 21% (566 тыс. м2 против 720 тыс. м2). площадями на душу населения все еще нахо-
ски не изменился. дится на низком уровне относительно разви-
Объем нового строительства качественных тых рынков мировых столиц. Но, несмотря на
В 2012 г. продолжилось внедрение рекордно низкий объем нового строительства
офисных площадей в Москве постепенно
ряда градостроительных инициатив снижался на протяжении последних 4-х лет в 2012 г., офисный рынок Москвы по-прежнему
московских властей. Развитие города и в 2012 г. продемонстрировал рекордно низ- развивается намного более интенсивно, чем
становится более сбалансированным: кое с 2004 г. значение. Однако, по нашим про- большинство рынков европейских городов.
ограничивается новое строительство гнозам, в 2013 г. ситуация изменится и объем
в историческом центре, пересматри- нового предложения превысит показатель В 2012 г. усилилась децентрализации деловой
2012 г. почти в 2 раза. жизни Москвы: более 80% нового предложе-
ваются инвестконтракты, разраба-
тываются проекты реорганизации Объем ввода в эксплуатацию качественных офисных площадей в 2012 г.
промзон. продемонстрировал минимальное с 2004 г. значение
тыс. м2 %
Несмотря на то, что некоторая не- 2000 25
определенность на рынке еще сохра-
няется, строительная активность 1600 20
находится на высоком уровне, и мы
прогнозируем увеличение ввода новых 1200 15
офисных площадей в 2013 г.».
800 10
Предложение
400 5
Общий объем предложения качественных
офисных площадей в Москве по состоянию 0 0
на конец 2012 г. превысил 12,5 млн м2 и сос- 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013П
тавил 2,6 млн. м2 в классе А и 9,9 млн. м2 в
классе В. В 2012 г. было введено в эксплуата- Класс А Класс В Прирост площадей класса А и В
цию 218,5 тыс. м2 офисных площадей класса А Источник: Knight Frank Research, 2013
2
www.knightfrank.ru
Башня "Эволюция"
ММДЦ "Москва-Сити"
ния было построено за пределами Садового знаковых для рынка объектов. Одним из таких щий расположение за пределами города, раз-
кольца. В центральной части города ведется районов становится Ленинградское направле- вивается вблизи МКАД на северо-западном и
точечное строительство, однако количество ние, где в 2012 г. были введены в эксплуата- юго-западном направлениях. Среди крупней-
подобных проектов невелико, и мы ожидаем цию два офисных комплекса класса А («Алкон» ших и наиболее ожидаемых объектов нужно
дальнейшего снижения объема нового стро- общей площадью 66,7 тыс. м2 и Skylight общей отметить «К2», «Дудкино», «Телеком Сити» и
ительства внутри Садового кольца до уровня площадью 61,2 тыс. м2) и четыре проекта нахо- «Орбита (фаза II)».
10% от годового объема строительства. дятся в разных стадиях строительства.
Активно ведется развитие и ММДЦ «Москва-
На офисном рынке Москвы продолжается фор- Также в ближайшие годы будут введены в экс- Сити», где в ближайшие 2–3 года планируется
мирование децентрализованных деловых рай- плуатацию несколько бизнес-парков. Данный ввод в эксплуатацию более 300 тыс. м2 офис-
онов, где анонсировано строительство ряда формат офисных объектов, подразумеваю- ных площадей.
Распределение общего объема
предложения качественных офисных Обеспеченность качественными офисными площадями в Москве остается на низком
площадей в Москве уровне по сравнению с рынками европейских городов
Кл
сB ас
ас Москва
14,5%
Кл
сA
Варшава
12,6% Прага
Лондон
Амстердам
Дублин
Рим
Франкфурт
Площади,
занятые арендаторами Париж
Класс А
Вакантные площади Стокгольм
Площади,
занятые арендаторами Мюнхен м²/кол-во
Класс В жителей
Вакантные площади
0 2 4 6 8 10 12 16
Источник: Knight Frank Research, 2013 Источник: Knight Frank Research, 2013
3
2012 ГОД
РЫНОК ОФИСНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
Москва
В 2012 г. доля площадей, Карта объектов, введенных в эксплуатацию* в 2012 г. и планируемых к вводу в
приобретенных конечными 2013 г. Концентрация офисных площадей в Москве
пользователями, увеличилась почти в
2 раза в общем объеме поглощения
100%
80% 45%
60% 79% 81%
94% 92% 90%
40%
55%
20%
21% 19%
8% 10%
6%
0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Аренда (с учетом субаренды)
Покупка конечными пользователями
Источник: Knight Frank Research, 2013
Спрос
Спрос на качественные офисные площади
в Москве практически не изменился по срав-
нению с 2011 г. Относительно высокий объем
поглощения в первом полугодии снизился в
III квартале в силу некоторого снижения ак-
тивности в летние месяцы, однако в IV квар-
тале традиционно восстановился, превысив
показатель III квартала почти в 2 раза.
По итогам 2012 г. объем поглощения офис-
ных площадей классов А и В составил около
950 тыс. м2, что сопоставимо с показателем
2011 г. и отражает общую тенденцию стабиль-
* Офисные объекты, получившие Акт ввода в эксплуатацию, а также объекты, где реконструкция была завершена в
ности, характерную для сегодняшнего рынка.
2012 г. Класс зданий указан согласно классификации Московского исследовательского форума
Источник: Knight Frank Research, 2013
В структуре поглощения офисных площадей
в 2012 г. наибольшая, составляющая поч-
ти четверть от общего объема спроса, доля Доля телекоммуникационных, IT и медиа компаний, а также B2B сектора составляет
принадлежит компаниям финансового сек- почти половину общего объема поглощения по результатам 2011-2012 гг.
тора. Финансовые организации традицион- 100% 4% 4% 4% 4%
но являются потребителями большой доли 10% 12% 3% нет данных
16% 11%
качественных офисных площадей: с 2007 г. 17% Другие (маркетинг, строительство,
9%
она не опускалась ниже 15%. Стоит отме- 80% 19% 28% 11% торговля, автомобильная отрасль,
10% 12% логистика)
тить, что в 2012 г. компаниями банковского 17% 3%
3% 10%
сектора было заключено несколько крупных Товары массового спроса /
60% 11% 8% 19% Фармацевтика
сделок по приобретению офисных площа- 11% 11% 14%
7%
10% 3%
дей. Производственные компании в 2012 г. 7%
5% 9% 8% Нефть / Газ
увеличили свою долю почти в три раза – до 40% 12% 19%
Производство
19%, а нефте- и газодобывающие сократили 30% 23% 21% 24%
почти на треть. Традиционно, за исключением 15% 10% Услуги B2B / Консалтинг
2010 г., высокий спрос наблюдается со сторо- 20% / Юристы / Страхование
15%
ны IT- и телеком индустрии, чья доля в 2012 г. 16% 17% 19% 22% 20% Банки / Финансы / Инвестиции
в объеме поглощения составила 20%. 7%
0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 Телекоммуникации / IT / Медиа
Источник: Knight Frank Research, 2013
4
www.knightfrank.ru
В течение 2012 г. объем поглощения Ключевые сделки по аренде и покупке офисных площадей в 2012 г.
офисных площадей превышал объем
ввода в эксплуатацию и доля вакантных
площадей незначительно снизилась
тыс. м2 %
300 Класс А 30
25
250
20
200
15
100
10
50 5
0 0
II III III IIV II III III IIV
2011 2012
300 30
Класс В
25
250
20
200
15
100
10
50 5
0 0
II III III IIV II III III IIV
2011 2012
Поглощение Ввод в эксплуатацию
Доля свободных площадей
Источник: Knight Frank Research, 2013
На протяжении года на рынке офисной не-
движимости наблюдался понижательный
тренд показателя уровня вакантных площа-
дей, обусловленный стабильным спросом
и крайне низким объемом ввода. Однако
в классе А доля свободных площадей прак-
тически не изменилась и составила 12,6%
прежде всего за счет миграции арендато-
ров между зданиями класса А. Для объектов
класса В показатель снизился до 14,5%, поч-
ти достигнув уровня 2008 г. Важно отметить, Источник: Knight Frank Research, 2013
что в 2013 г. на рынке ожидается увеличение
объема ввода, и при существующем уровне Офисные площади в центре города традиционно пользуются высоким спросом,
спроса сложно говорить о дальнейшем сни- а новое строительство теперь возможно только за пределами ТТК
жении уровня вакантных площадей. Предложение Спрос
(новое строительство) (арендованные и купленные площади)
Коммерческие условия 100% 100%
Средневзвешенные ставки аренды на каче- 80% 80%
ственные офисные площади по итогам года
составили 834 $/м2/год для объектов класса А
и 483 $/м2/год для объектов класса В. 60% 60%
Сохраняясь на стабильном уровне с середины 40% 40%
2011 г., арендные ставки лишь к концу 2012 г.
продемонстрировали незначительную коррек-
цию в сторону увеличения. 20% 20%
Мы по-прежнему наблюдаем традиционную 0% 0%
для рынка офисной недвижимости Москвы 2009 2010 2011 2012 2009 2010 2011 2012
сильную дифференциацию ставок аренды в В пределах СК Между СК и ТТК За пределами ТТК
зависимости от местоположения, качества
Источник: Knight Frank Research, 2013
52012 ГОД
РЫНОК ОФИСНОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
Москва
объекта и уровня его заполняемости. Иници- Рост ставок аренды на офисные помещения составил в среднем не более 1%
атива по ограничению строительства внутри по сравнению с показателем 2011 г.
Третьего транспортного кольца, а следова- $/м2/год
тельно, и дефицит качественных офисных
площадей в центральной части города дают 1600
основание полагать, что ставки аренды на объ- 1400
екты с премиальным местоположением могут
несколько вырасти. 1200
1000
По состоянию на конец 2012 г. средняя запра-
шиваемая ставка аренды для бизнес-центров 800
класса А в районе Бульварного кольца находи- 600
лась на уровне 1260 $/м2/год, что превышает
аналогичный показатель рынка таких городов, 400
как Париж (1091 $/м2/год) и Женева (1091 $/ 200
м2/год). Средняя арендная ставка для объектов
класса А в районе Садового кольца составляет 0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013IП 2013IIП
842 $/м2/год, а за пределами Третьего транс-
портного кольца этот показатель не превышает Класс А Класс B
700 $/м2/год. Источник: Knight Frank Research, 2013
Отдельно стоит отметить рынок ММДЦ «Мо- В ближайшие 3 года девелоперы планируют ввести в эксплуатацию около
сква-Сити», где средняя запрашиваемая 2,5 млн. м2 офисных площадей классов А и B. Спрос, вероятнее всего, сохранится
арендная ставка составляет 915 $/м2/год. на текущем уровне
тыс. м2
2000
Прогноз
1800
В ближайшие годы мы ожидаем увеличения 1600
строительной активности на рынке офисных 1400
площадей Москвы. На 2013 г. запланирован
ввод значительного количества офисных цент- 1200
ров классов А и B+ общей площадью более 1000
1,2 млн. м2. Даже учитывая возможный пере- 800
нос сроков ввода в эксплуатацию, мы ожидаем
превышение показателя 2011 г. как минимум на 600
40%. 400
200
В рамках проекта ММДЦ «Москва-Сити» в 2013 г.
0
планируется завершение строительства трех 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013П 2014П 2015П
объектов (башня «Меркурий», башня «Восток» Поглощение Ввод в эксплуатацию
комплекса «Федерация» и бизнес-центр City
Источник: Knight Frank Research, 2013
Point. Таким образом, площадь построенных
офисных зданий достигнет почти 700 тыс. м2,
что составит около 5,5% от общего объема
предложения на офисном рынке Москвы.
Спрос на офисные помещения определяется
состоянием экономики в целом и в значитель-
ной степени зависит от таких факторов, как
расширение штата сотрудников российских
компаний, выход на рынок и развитие бизнеса
западных компаний.
В настоящий момент на рынке наблюдается не-
которая неопределенность, отчасти связанная
с кризисом в еврозоне, который при негатив-
ном сценарии скажется на экономике многих
стран. Однако при умеренном сценарии разви-
тия, в случае минимального воздействия кри-
зисных явлений на экономику России, в 2013 г.
мы прогнозируем объем поглощения на уровне
2011–2012 гг. – около 1 млн. м2.
Таким образом, мы ожидаем сохранения ба-
ланса спроса и предложения на офисном рын-
ке Москвы и возможное увеличение ставок MEBE One Khimki Plaza
аренды в пределах 2–3%.
6www.knightfrank.ru
КРАТКИЙ ГЛОССАРИЙ
ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ
Термин Англоязычный аналог Определение
Денежная сумма, выплачиваемая арендатором за занимаемые
Арендная ставка Rental Rate площади ($/м2/год). В данном отчете подразумевается
арендная ставка, запрашиваемая собственником площадей.
Площадь здания, предназначенная для использования
определенным арендатором, включающая в себя площади
Арендуемая площадь Rentable Area
общего пользования. Арендная плата рассчитывается исходя
из арендуемой площади.
Арендная ставка, не включающая в себя операционные
Базовая арендная ставка Base Rental Rate
расходы, НДС.
Объект считается введенным в эксплуатацию при прохождении
Ввод в эксплуатацию Commissioning
госкомиссии и полученном акте ввода в эксплуатацию.
Компания, осуществляющая реализацию проекта
строительства недвижимого объекта, обеспечивающая
Девелопер Developer финансирование проекта, либо привлечение финансовых
ресурсов, а также обеспечивающая дальнейшую реализацию
площадей (продажа, сдача в аренду).
Договор, заключенный между арендатором и арендодателем,
дающий арендатору право временного индивидуального
Договор аренды Lease Agreement
владения или пользования имуществом за определенную
плату, называемую арендной платой.
Доля или уровень вакантных Отношение вакантных площадей к общему объему
Vacancy rate
площадей качественных площадей
Многофункциональный Объект недвижимости, включающий в себя три и более
Multifunctional complex
комплекс (МФК) составляющих функции различного назначения.
Общий объем качественных Сумма всех занятых и вакантных офисных площадей класса А,
Total Stock
площадей В+, В- на определенный момент времени.
Денежные расходы, необходимые для функционирования
и обслуживания объекта недвижимости. Примерами
Операционные расходы OPEX (Operational Expenses) операционных расходов являются налоги на недвижимость,
оплата страховки, расходы на управление и обслуживание
объекта, коммунальные услуги.
Общая сумма площадей, занятых за определенный период
Поглощение Take-up
времени.
Передача арендатором части арендованного имущества
в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится
Субаренда Sublease
арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему
в роли арендатора.
7ОБЗОР
Европа Офисная недвижимость Профессиональные услуги
Австрия Никола Обайдин по консалтингу и управлению
Бельгия Директор недвижимостью
Великобритания nikola.obajdin@ru.knightfrank.com Константин Романов
Германия Директор, Партнер
Складская недвижимость konstantin.romanov@ru.knightfrank.com
Ирландия
Вячеслав Холопов
Испания
Директор, Россия и СНГ Оценка недвижимости
Италия
viacheslav.kholopov@ru.knightfrank.com Ольга Кочетова
Монако Директор, Россия и СНГ
Нидерланды Торговая недвижимость olga.kochetova@ru.knightfrank.com
Польша Сергей Гипш
Португалия Директор, Россия и СНГ, Партнер Маркетинг и PR, HR
Россия sergey.gipsh@ru.knightfrank.com Мария Котова
Румыния Исполнительный директор, Партнер
Элитная жилая недвижимость
Украина maria.kotova@ru.knightfrank.com
Елена Юргенева
Франция Директор, Россия и СНГ Исследования рынка
Чешская республика elena.yurgeneva@ru.knightfrank.com Ольга Ясько
Швейцария
Директор, Россия и СНГ
Иностранные инвестиции
olga.yasko@ru.knightfrank.com
Африка Хайко Давидс
Ботсвана Партнер Санкт–Петербург
Замбия heiko.davids@ru.knightfrank.com Николай Пашков
Зимбабве Генеральный директор
Инвестиции и продажи
Кения nikolai.pashkov@ru.knightfrank.com
Евгений Семенов
Малави
Директор, Партнер Киев
Нигерия
evgeniy.semyonov@ru.knightfrank.com Ярослава Чапко
Танзания
Развитие бизнеса Директор по развитию бизнеса
Уганда
Андрей Петров yaroslava.chapko@ua.knightfrank.com
Южная Африка
Партнер
Ближний Восток andrey.petrov@ru.knightfrank.com
Бахрейн
ОАЭ
Основанная в Лондоне более века назад, компания Knight Frank является признанным лидером
Азия и Тихоокеанский регион на международном рынке недвижимости. Вместе со своим стратегическим партнером, компанией
Австралия Newmark, Knight Frank располагает сетью из более чем 243 офисов в 43 странах мира и насчитывает
Вьетнам 7067 специалистов.
Индия
Вот уже 116 лет Knight Frank остается символом профессионализма для десятков тысяч клиентов
Индонезия
во всем мире. За 16 лет работы в России Knight Frank стала одной из ведущих компаний на рынках
Камбоджа
Китай
офисной, складской, торговой и жилой недвижимости. Только в России нашими услугами воспользовались
Малайзия более 500 крупных российских и международных компаний.
Новая Зеландия
Этот и другие обзоры Knight Frank размещены на сайте www.knightfrank.ru
Сингапур
Тайланд
МОСКВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГ КИЕВ
Южная Корея
115054, 191025, 04071,
Америка и Канада ул. Валовая, д. 26 ул. Маяковского, д. 3Б ул. Хорива, д. 39-41, офис 80
Бермудские острова Телефон: +7 (495) 981 0000 Телефон: +7 (812) 363 2222 Телефон: +380 (44) 545 6122
Факс: +7 (495) 981 0011 Факс: +7 (812) 363 2223 Факс: +380 (44) 545 6122
Канада
Карибские острова
© Knight Frank 2013
США
Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов,
однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической ответственности
компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета.
Публикация данных из отчета, целиком или частично, возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.Вы также можете почитать
