РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ - 2012 ГОД
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
ОБЗОР 2012 ГОД РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Москва Knight Frank ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ • Объем нового строительства качественных офисных центров по итогам года опустился до минимального за последние 9 лет значения. Прирост нового предложения составил чуть более 550 тыс. м2, что почти на 21% ниже показателя 2011 г. В 2013 г. мы ожидаем изменения понижательного тренда и увеличения объемов нового строительства почти в 2 раза. • Продолжается децентрализация деловой жизни Москвы: 80% нового предложения расположено за пределами Третьего транспортного кольца. С другой стороны, спрос на качественные офисы в центре города по-прежнему остается высоким. • Спрос на офисные площади классов А и B сохраняется на уровне 2011 г. По итогам 2012 г. объем поглощения превысил 900 тыс. м2. Пятая часть этого объема – офисные площади, приобретенные конечными пользователями. • Доля вакантных площадей с начала года практически не изменилась для объектов класса А, составив 12,6%, и снизилась с 17,2% до 14,5% в классе B. • Арендные ставки уже в течение года остаются стабильными – в диапазоне 700–1200 $/м2/год для офисных центров класса А и 350–650 $/м2/год для класса B.
2012 ГОД РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Москва РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Основные показатели. Динамика* Показатель Класс А Класс В+ Класс B- Общий объем качественных площадей, тыс. м 2 12 468 Никола Обайдин, 2 558 6 739 3 171 Директор Департамента в том числе, тыс. м2 (+8,6%) (+4,9%) (+0,9%) офисной недвижимости Knight Frank Введено в эксплуатацию в 2012 г., тыс. м2 556 в том числе, тыс. м2 218,5 323 14,5 «Стабильность основных показателей 12,6 14,5 Доля свободных площадей, % стала главной тенденцией на рынке (+0,1 п.п.*) = (-2,7 п.п.*) 6 офисной недвижимости Москвы в 2012 г. 834 483 Так, средние ставки аренды, оставаясь на Средние арендные ставки**, $/м2/год уровне середины 2011 г., продемонстри- (+0,5%) 5 (+0,6%) 5 ровали незначительный рост только 650–1200 в сегменте премиальных офисных объ- Диапазон арендных ставок**, $/м2/год 350–650 260–400 (1000–1300***) ектов. На рынке офисной недвижимости сохранился низкий объем ввода новых Ставки операционных расходов, $/м2/год 110–210 80–120 50–95 площадей, а спрос остался стабильным. * изменение по сравнению с показателем конца 2011 г. Однако за счет большой доли арендато- ** без учета операционных расходов и НДС (18%) ***диапазон запрашиваемых арендных ставок на премиальные помещения ров высококачественных офисов, жела- Источник: Knight Frank Research, 2013 ющих переехать в более новые объекты, и за счет ограниченного ввода класса А и 337 тыс. м2 класса B, что ниже показателя Стоит отметить, что обеспеченность офисными уровень вакантных площадей практиче- 2011 г. на 21% (566 тыс. м2 против 720 тыс. м2). площадями на душу населения все еще нахо- ски не изменился. дится на низком уровне относительно разви- Объем нового строительства качественных тых рынков мировых столиц. Но, несмотря на В 2012 г. продолжилось внедрение рекордно низкий объем нового строительства офисных площадей в Москве постепенно ряда градостроительных инициатив снижался на протяжении последних 4-х лет в 2012 г., офисный рынок Москвы по-прежнему московских властей. Развитие города и в 2012 г. продемонстрировал рекордно низ- развивается намного более интенсивно, чем становится более сбалансированным: кое с 2004 г. значение. Однако, по нашим про- большинство рынков европейских городов. ограничивается новое строительство гнозам, в 2013 г. ситуация изменится и объем в историческом центре, пересматри- нового предложения превысит показатель В 2012 г. усилилась децентрализации деловой 2012 г. почти в 2 раза. жизни Москвы: более 80% нового предложе- ваются инвестконтракты, разраба- тываются проекты реорганизации Объем ввода в эксплуатацию качественных офисных площадей в 2012 г. промзон. продемонстрировал минимальное с 2004 г. значение тыс. м2 % Несмотря на то, что некоторая не- 2000 25 определенность на рынке еще сохра- няется, строительная активность 1600 20 находится на высоком уровне, и мы прогнозируем увеличение ввода новых 1200 15 офисных площадей в 2013 г.». 800 10 Предложение 400 5 Общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве по состоянию 0 0 на конец 2012 г. превысил 12,5 млн м2 и сос- 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013П тавил 2,6 млн. м2 в классе А и 9,9 млн. м2 в классе В. В 2012 г. было введено в эксплуата- Класс А Класс В Прирост площадей класса А и В цию 218,5 тыс. м2 офисных площадей класса А Источник: Knight Frank Research, 2013 2
www.knightfrank.ru Башня "Эволюция" ММДЦ "Москва-Сити" ния было построено за пределами Садового знаковых для рынка объектов. Одним из таких щий расположение за пределами города, раз- кольца. В центральной части города ведется районов становится Ленинградское направле- вивается вблизи МКАД на северо-западном и точечное строительство, однако количество ние, где в 2012 г. были введены в эксплуата- юго-западном направлениях. Среди крупней- подобных проектов невелико, и мы ожидаем цию два офисных комплекса класса А («Алкон» ших и наиболее ожидаемых объектов нужно дальнейшего снижения объема нового стро- общей площадью 66,7 тыс. м2 и Skylight общей отметить «К2», «Дудкино», «Телеком Сити» и ительства внутри Садового кольца до уровня площадью 61,2 тыс. м2) и четыре проекта нахо- «Орбита (фаза II)». 10% от годового объема строительства. дятся в разных стадиях строительства. Активно ведется развитие и ММДЦ «Москва- На офисном рынке Москвы продолжается фор- Также в ближайшие годы будут введены в экс- Сити», где в ближайшие 2–3 года планируется мирование децентрализованных деловых рай- плуатацию несколько бизнес-парков. Данный ввод в эксплуатацию более 300 тыс. м2 офис- онов, где анонсировано строительство ряда формат офисных объектов, подразумеваю- ных площадей. Распределение общего объема предложения качественных офисных Обеспеченность качественными офисными площадями в Москве остается на низком площадей в Москве уровне по сравнению с рынками европейских городов Кл сB ас ас Москва 14,5% Кл сA Варшава 12,6% Прага Лондон Амстердам Дублин Рим Франкфурт Площади, занятые арендаторами Париж Класс А Вакантные площади Стокгольм Площади, занятые арендаторами Мюнхен м²/кол-во Класс В жителей Вакантные площади 0 2 4 6 8 10 12 16 Источник: Knight Frank Research, 2013 Источник: Knight Frank Research, 2013 3
2012 ГОД РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Москва В 2012 г. доля площадей, Карта объектов, введенных в эксплуатацию* в 2012 г. и планируемых к вводу в приобретенных конечными 2013 г. Концентрация офисных площадей в Москве пользователями, увеличилась почти в 2 раза в общем объеме поглощения 100% 80% 45% 60% 79% 81% 94% 92% 90% 40% 55% 20% 21% 19% 8% 10% 6% 0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Аренда (с учетом субаренды) Покупка конечными пользователями Источник: Knight Frank Research, 2013 Спрос Спрос на качественные офисные площади в Москве практически не изменился по срав- нению с 2011 г. Относительно высокий объем поглощения в первом полугодии снизился в III квартале в силу некоторого снижения ак- тивности в летние месяцы, однако в IV квар- тале традиционно восстановился, превысив показатель III квартала почти в 2 раза. По итогам 2012 г. объем поглощения офис- ных площадей классов А и В составил около 950 тыс. м2, что сопоставимо с показателем 2011 г. и отражает общую тенденцию стабиль- * Офисные объекты, получившие Акт ввода в эксплуатацию, а также объекты, где реконструкция была завершена в ности, характерную для сегодняшнего рынка. 2012 г. Класс зданий указан согласно классификации Московского исследовательского форума Источник: Knight Frank Research, 2013 В структуре поглощения офисных площадей в 2012 г. наибольшая, составляющая поч- ти четверть от общего объема спроса, доля Доля телекоммуникационных, IT и медиа компаний, а также B2B сектора составляет принадлежит компаниям финансового сек- почти половину общего объема поглощения по результатам 2011-2012 гг. тора. Финансовые организации традицион- 100% 4% 4% 4% 4% но являются потребителями большой доли 10% 12% 3% нет данных 16% 11% качественных офисных площадей: с 2007 г. 17% Другие (маркетинг, строительство, 9% она не опускалась ниже 15%. Стоит отме- 80% 19% 28% 11% торговля, автомобильная отрасль, 10% 12% логистика) тить, что в 2012 г. компаниями банковского 17% 3% 3% 10% сектора было заключено несколько крупных Товары массового спроса / 60% 11% 8% 19% Фармацевтика сделок по приобретению офисных площа- 11% 11% 14% 7% 10% 3% дей. Производственные компании в 2012 г. 7% 5% 9% 8% Нефть / Газ увеличили свою долю почти в три раза – до 40% 12% 19% Производство 19%, а нефте- и газодобывающие сократили 30% 23% 21% 24% почти на треть. Традиционно, за исключением 15% 10% Услуги B2B / Консалтинг 2010 г., высокий спрос наблюдается со сторо- 20% / Юристы / Страхование 15% ны IT- и телеком индустрии, чья доля в 2012 г. 16% 17% 19% 22% 20% Банки / Финансы / Инвестиции в объеме поглощения составила 20%. 7% 0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Телекоммуникации / IT / Медиа Источник: Knight Frank Research, 2013 4
www.knightfrank.ru В течение 2012 г. объем поглощения Ключевые сделки по аренде и покупке офисных площадей в 2012 г. офисных площадей превышал объем ввода в эксплуатацию и доля вакантных площадей незначительно снизилась тыс. м2 % 300 Класс А 30 25 250 20 200 15 100 10 50 5 0 0 II III III IIV II III III IIV 2011 2012 300 30 Класс В 25 250 20 200 15 100 10 50 5 0 0 II III III IIV II III III IIV 2011 2012 Поглощение Ввод в эксплуатацию Доля свободных площадей Источник: Knight Frank Research, 2013 На протяжении года на рынке офисной не- движимости наблюдался понижательный тренд показателя уровня вакантных площа- дей, обусловленный стабильным спросом и крайне низким объемом ввода. Однако в классе А доля свободных площадей прак- тически не изменилась и составила 12,6% прежде всего за счет миграции арендато- ров между зданиями класса А. Для объектов класса В показатель снизился до 14,5%, поч- ти достигнув уровня 2008 г. Важно отметить, Источник: Knight Frank Research, 2013 что в 2013 г. на рынке ожидается увеличение объема ввода, и при существующем уровне Офисные площади в центре города традиционно пользуются высоким спросом, спроса сложно говорить о дальнейшем сни- а новое строительство теперь возможно только за пределами ТТК жении уровня вакантных площадей. Предложение Спрос (новое строительство) (арендованные и купленные площади) Коммерческие условия 100% 100% Средневзвешенные ставки аренды на каче- 80% 80% ственные офисные площади по итогам года составили 834 $/м2/год для объектов класса А и 483 $/м2/год для объектов класса В. 60% 60% Сохраняясь на стабильном уровне с середины 40% 40% 2011 г., арендные ставки лишь к концу 2012 г. продемонстрировали незначительную коррек- цию в сторону увеличения. 20% 20% Мы по-прежнему наблюдаем традиционную 0% 0% для рынка офисной недвижимости Москвы 2009 2010 2011 2012 2009 2010 2011 2012 сильную дифференциацию ставок аренды в В пределах СК Между СК и ТТК За пределами ТТК зависимости от местоположения, качества Источник: Knight Frank Research, 2013 5
2012 ГОД РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Москва объекта и уровня его заполняемости. Иници- Рост ставок аренды на офисные помещения составил в среднем не более 1% атива по ограничению строительства внутри по сравнению с показателем 2011 г. Третьего транспортного кольца, а следова- $/м2/год тельно, и дефицит качественных офисных площадей в центральной части города дают 1600 основание полагать, что ставки аренды на объ- 1400 екты с премиальным местоположением могут несколько вырасти. 1200 1000 По состоянию на конец 2012 г. средняя запра- шиваемая ставка аренды для бизнес-центров 800 класса А в районе Бульварного кольца находи- 600 лась на уровне 1260 $/м2/год, что превышает аналогичный показатель рынка таких городов, 400 как Париж (1091 $/м2/год) и Женева (1091 $/ 200 м2/год). Средняя арендная ставка для объектов класса А в районе Садового кольца составляет 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013IП 2013IIП 842 $/м2/год, а за пределами Третьего транс- портного кольца этот показатель не превышает Класс А Класс B 700 $/м2/год. Источник: Knight Frank Research, 2013 Отдельно стоит отметить рынок ММДЦ «Мо- В ближайшие 3 года девелоперы планируют ввести в эксплуатацию около сква-Сити», где средняя запрашиваемая 2,5 млн. м2 офисных площадей классов А и B. Спрос, вероятнее всего, сохранится арендная ставка составляет 915 $/м2/год. на текущем уровне тыс. м2 2000 Прогноз 1800 В ближайшие годы мы ожидаем увеличения 1600 строительной активности на рынке офисных 1400 площадей Москвы. На 2013 г. запланирован ввод значительного количества офисных цент- 1200 ров классов А и B+ общей площадью более 1000 1,2 млн. м2. Даже учитывая возможный пере- 800 нос сроков ввода в эксплуатацию, мы ожидаем превышение показателя 2011 г. как минимум на 600 40%. 400 200 В рамках проекта ММДЦ «Москва-Сити» в 2013 г. 0 планируется завершение строительства трех 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013П 2014П 2015П объектов (башня «Меркурий», башня «Восток» Поглощение Ввод в эксплуатацию комплекса «Федерация» и бизнес-центр City Источник: Knight Frank Research, 2013 Point. Таким образом, площадь построенных офисных зданий достигнет почти 700 тыс. м2, что составит около 5,5% от общего объема предложения на офисном рынке Москвы. Спрос на офисные помещения определяется состоянием экономики в целом и в значитель- ной степени зависит от таких факторов, как расширение штата сотрудников российских компаний, выход на рынок и развитие бизнеса западных компаний. В настоящий момент на рынке наблюдается не- которая неопределенность, отчасти связанная с кризисом в еврозоне, который при негатив- ном сценарии скажется на экономике многих стран. Однако при умеренном сценарии разви- тия, в случае минимального воздействия кри- зисных явлений на экономику России, в 2013 г. мы прогнозируем объем поглощения на уровне 2011–2012 гг. – около 1 млн. м2. Таким образом, мы ожидаем сохранения ба- ланса спроса и предложения на офисном рын- ке Москвы и возможное увеличение ставок MEBE One Khimki Plaza аренды в пределах 2–3%. 6
www.knightfrank.ru КРАТКИЙ ГЛОССАРИЙ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ Термин Англоязычный аналог Определение Денежная сумма, выплачиваемая арендатором за занимаемые Арендная ставка Rental Rate площади ($/м2/год). В данном отчете подразумевается арендная ставка, запрашиваемая собственником площадей. Площадь здания, предназначенная для использования определенным арендатором, включающая в себя площади Арендуемая площадь Rentable Area общего пользования. Арендная плата рассчитывается исходя из арендуемой площади. Арендная ставка, не включающая в себя операционные Базовая арендная ставка Base Rental Rate расходы, НДС. Объект считается введенным в эксплуатацию при прохождении Ввод в эксплуатацию Commissioning госкомиссии и полученном акте ввода в эксплуатацию. Компания, осуществляющая реализацию проекта строительства недвижимого объекта, обеспечивающая Девелопер Developer финансирование проекта, либо привлечение финансовых ресурсов, а также обеспечивающая дальнейшую реализацию площадей (продажа, сдача в аренду). Договор, заключенный между арендатором и арендодателем, дающий арендатору право временного индивидуального Договор аренды Lease Agreement владения или пользования имуществом за определенную плату, называемую арендной платой. Доля или уровень вакантных Отношение вакантных площадей к общему объему Vacancy rate площадей качественных площадей Многофункциональный Объект недвижимости, включающий в себя три и более Multifunctional complex комплекс (МФК) составляющих функции различного назначения. Общий объем качественных Сумма всех занятых и вакантных офисных площадей класса А, Total Stock площадей В+, В- на определенный момент времени. Денежные расходы, необходимые для функционирования и обслуживания объекта недвижимости. Примерами Операционные расходы OPEX (Operational Expenses) операционных расходов являются налоги на недвижимость, оплата страховки, расходы на управление и обслуживание объекта, коммунальные услуги. Общая сумма площадей, занятых за определенный период Поглощение Take-up времени. Передача арендатором части арендованного имущества в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится Субаренда Sublease арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора. 7
ОБЗОР Европа Офисная недвижимость Профессиональные услуги Австрия Никола Обайдин по консалтингу и управлению Бельгия Директор недвижимостью Великобритания nikola.obajdin@ru.knightfrank.com Константин Романов Германия Директор, Партнер Складская недвижимость konstantin.romanov@ru.knightfrank.com Ирландия Вячеслав Холопов Испания Директор, Россия и СНГ Оценка недвижимости Италия viacheslav.kholopov@ru.knightfrank.com Ольга Кочетова Монако Директор, Россия и СНГ Нидерланды Торговая недвижимость olga.kochetova@ru.knightfrank.com Польша Сергей Гипш Португалия Директор, Россия и СНГ, Партнер Маркетинг и PR, HR Россия sergey.gipsh@ru.knightfrank.com Мария Котова Румыния Исполнительный директор, Партнер Элитная жилая недвижимость Украина maria.kotova@ru.knightfrank.com Елена Юргенева Франция Директор, Россия и СНГ Исследования рынка Чешская республика elena.yurgeneva@ru.knightfrank.com Ольга Ясько Швейцария Директор, Россия и СНГ Иностранные инвестиции olga.yasko@ru.knightfrank.com Африка Хайко Давидс Ботсвана Партнер Санкт–Петербург Замбия heiko.davids@ru.knightfrank.com Николай Пашков Зимбабве Генеральный директор Инвестиции и продажи Кения nikolai.pashkov@ru.knightfrank.com Евгений Семенов Малави Директор, Партнер Киев Нигерия evgeniy.semyonov@ru.knightfrank.com Ярослава Чапко Танзания Развитие бизнеса Директор по развитию бизнеса Уганда Андрей Петров yaroslava.chapko@ua.knightfrank.com Южная Африка Партнер Ближний Восток andrey.petrov@ru.knightfrank.com Бахрейн ОАЭ Основанная в Лондоне более века назад, компания Knight Frank является признанным лидером Азия и Тихоокеанский регион на международном рынке недвижимости. Вместе со своим стратегическим партнером, компанией Австралия Newmark, Knight Frank располагает сетью из более чем 243 офисов в 43 странах мира и насчитывает Вьетнам 7067 специалистов. Индия Вот уже 116 лет Knight Frank остается символом профессионализма для десятков тысяч клиентов Индонезия во всем мире. За 16 лет работы в России Knight Frank стала одной из ведущих компаний на рынках Камбоджа Китай офисной, складской, торговой и жилой недвижимости. Только в России нашими услугами воспользовались Малайзия более 500 крупных российских и международных компаний. Новая Зеландия Этот и другие обзоры Knight Frank размещены на сайте www.knightfrank.ru Сингапур Тайланд МОСКВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГ КИЕВ Южная Корея 115054, 191025, 04071, Америка и Канада ул. Валовая, д. 26 ул. Маяковского, д. 3Б ул. Хорива, д. 39-41, офис 80 Бермудские острова Телефон: +7 (495) 981 0000 Телефон: +7 (812) 363 2222 Телефон: +380 (44) 545 6122 Факс: +7 (495) 981 0011 Факс: +7 (812) 363 2223 Факс: +380 (44) 545 6122 Канада Карибские острова © Knight Frank 2013 США Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов, однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической ответственности компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета. Публикация данных из отчета, целиком или частично, возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.
Вы также можете почитать