ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КИЕВА: СЕГМЕНТ РЕАЛИЗУЮЩИХСЯ ПЕРСПЕКТИВ
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
ТОП-ТЕМА
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ТОРГОВАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ КИЕВА:
СЕГМЕНТ РЕАЛИЗУЮЩИХСЯ
ПЕРСПЕКТИВ
ПО ИТОГАМ ТРЕХ КВАРТАЛОВ 2013 ГОДА ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
ОСТАВАЛАСЬ НАИБОЛЕЕ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫМ ДЛЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ
И УСТОЙЧИВЫМ К РИСКАМ СЕГМЕНТОМ КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ В УКРАИНЕ В ЦЕЛОМ И В КИЕВЕ В ЧАСТНОСТИ.
ОБ ИТОГАХ И ТЕНДЕНЦИЯХ РАЗВИТИЯ СЕГМЕНТА, А ТАКЖЕ
ПЕРСПЕКТИВАХ НА 2014-2015 ГОДЫ ПОЙДЕТ РЕЧЬ В ДАННОЙ СТАТЬЕ.
Инна Волосюк
В секторе торговой недвижимости Киева заяв- технологических и концептуальных новшеств В 2013 году активным центром девело-
лено к реализации большое количество новых неминуемо сопровождается увеличением бюд- перской деятельности в сфере торговой не-
проектов – по оценкам экспертов, их число жета реализации проектов. Так, за минувшие движимости Украины остается Киев, где
выросло до докризисных показателей 2007- несколько лет существенно увеличилась ин- на данный момент сконцентрировано наи-
2008 годов – наиболее активного в плане де- вестиционная емкость новых проектов ТРЦ в большее количество функционирующих и
велопмента периода. На стадии строительства Украине в целом и в Киеве в частности. Стои- реализующихся проектов торгово-развле-
находятся крупные торгово-развлекательные мость реализации некоторых из них превыси- кательных центров по сравнению с другими
центры нового поколения – с качественны- ла отметку в 100 миллионов евро. Более того, крупными городами Украины. По данным
ми конструкционными и функциональными заявленные к реализации проекты будут уста- компании Jones Lang LaSalle, в Киеве скон-
характеристиками, интересным наполнением навливать новые рекорды по объему инвести- центрировано около 750 тысяч м2 (GLA)
торговой и развлекательной зон. Внедрение ционных вложений. качественных торговых площадей. Украина
в целом находится в числе 20-ти стран ре-
гиона EMEA по объему предложения каче-
ственной торговой недвижимости с общим
средним показателем арендуемой площади
(GLA) около 2,1 миллиона м2.
Помимо столицы, интерес для девелопе-
ров торговой недвижимости представляют
такие города как Одесса, Донецк, Днепропе-
тровск, Харьков, др.
Состав основных игроков рынка тор-
говой недвижимости Киева остается неиз-
менным в течение последних нескольких
лет. В их числе следует назвать компании
«К.А.Н. Девелопмент», «Будхаус Групп»,
«ЭСТА Холдинг», Arricano Group, «АДС
Групп», DeVision, др. Доля зарубежных ком-
паний в целом на украинском рынке торго-
вой недвижимости очень незначительна и
остается неизменной в течение последних
По оценкам экспертов, число проектов, заявленных
к реализации в секторе торговой недвижимости Киева, лет. В числе активных международных деве-
выросло до докризисных показателей 2007-2008 годов
ФОТО: IS
лоперов на украинском рынке – компании
(на фото: ТРЦ ART MALL) Multi Development и Immochan, которые на
26 Commercial Property №9(121) 2013
HIGHLIGHT
RETAIL REAL ESTATE
данный момент сконцентрировали свою де-
велоперскую деятельность на региональных Существующее и новое предложение торговых помещений в ТЦ/ТРЦ Киева, 2001-2014* годы
центрах Украины.
тыс. м 2
РИТЕЙЛ-ОПЕРАТОРЫ 1400
296
Несмотря на довольно сдержанные показа- 1200
тели многих международных рейтинговых 207
1000
агентств касательно бизнес-привлекатель-
100
ности Украины, наша страна продолжает 800
60
90
демонстрировать интересные возможности 600 120
для развития ритейл-сектора. Так, в течение 78 1005
400 53 798
нескольких последних лет в Украине наблю- 33
28
647
698
100 557
дается ежегодный рост оборотов розничной 200 100 306
359 437
19 10 278
торговли. По данным Госкомстата Украины, 0 16 35 45 145 245
за период январь-август 2013 года оборот
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013*
2014*
розничной торговли составил 559,5 милли-
арда гривен, что на 10,2% больше показате-
Совокупный объем предложения на начало года
ля за аналогичный период 2012 года. В свою
Объем нового предложения за год
очередь темпы роста оборота розничной тор-
говли в столице за период январь-август 2013
года увеличились на 11,6% по сравнению к *Прогноз
аналогичному периоду 2012 года. Источник: Colliers International (Украина)
Одним из убедительных аргументов в
пользу привлекательности Украины для за- одежды и аксессуары), YAMAMAY (итальян- составе торгово-развлекательного центра
рубежных сетевых ритейл-операторов вы- ский бренд нижнего белья), др. Большин- Ocean Plaza (ул. Антоновича, 176). Укра-
ступает емкость рынка, который являет- ство из перечисленных брендов открыли инский Happylon тематически оформлен в
ся одним из крупнейших в Европе как по свои магазины в Украине в составе столич- стиле подводного мира и занимает площадь
площади, так и по количеству населения. В ного ТРЦ Ocean Plaza. 2500 м2, на которой разместилось около 100
числе «сдерживающих» факторов следует Однако не все операторы переходят от де- игровых автоматов и видео-симуляторов, ат-
назвать медленно растущий средний класс, кларативных к практическим действиям по тракционы уличного формата (4-уровневый
неконтролируемую инфляцию, экономи- открытию своих первых магазинов в Укра- лабиринт, автодром, качели, башня падения,
ческую нестабильность, др. В дополнение, ине. Так, ожидаемые новые операторы – батуты, детская карусель, а также детское
сами ритейл-операторы называют такие российский продуктовый ритейлер «Азбука кафе, банкетные комнаты, др.). Объем ин-
проблемы как непрозрачность украинского Вкуса» и турецкий оператор индустрии моды вестиций в киевский парк составил около
рынка, наличие «подводных камней» в за- DeFacto – отказались от выхода на наш ры- $5 миллионов.
конодательной базе, несоблюдение «правил нок в 2013 году. По данным компании Jones Lang LaSalle,
игры» компаниями. Ритейл-операторы при- Наряду с новыми для Украины ритейл- до конца 2013 года на украинский рынок
знаются, что построить честный и прозрач- операторами торговой галереи свои первые ожидается выход еще нескольких зарубеж-
ный бизнес в Украине довольно непросто, объекты в нашей стране запускают опера- ных операторов: Intimissimi + Calzedonia
поэтому не всем им удается закрепиться на торы развлекательной составляющей ТРЦ. (итальянский бренд нижнего белья), Zenden
рынке и организовать прибыльный бизнес. Так, в апреле свой первый развлекательный (российский магазин обуви), др. Среди
В 2013 году в Украину вышел ряд новых центр в нашей стране открыла компания брендов, рассматривающих возможности
зарубежных ритейл-операторов. Так, свой Happylon (Казахстан). Тематический парк выхода на местный рынок или уже плани-
первый магазин в Украине открыл опера- аттракционов Happylon расположился в рующих открытие своих магазинов, можно
тор интерьерных дизайнерских решений
Homster. Его магазин расположился в ТРЦ
Изменение объемов оборотов розничной торговли Украины, 2012-2013 годы
Dream Town. Открытие следующих магази- (нарастающим итогом в % к соответствующему периоду предыдущего года)
нов оператора ожидается в торгово-развле-
кательных центрах Gulliver (Киев) и Rose
%
Park (Макеевка, Донецкая область).
В составе ТРЦ Ocean Plaza свои магазины 118 117,4
открыли два новых турецких бренда модной 116,0 116,0 116,0 115,7 115,7
116 114,8 115,5 115,0
115,0 114,9
одежды – LC Waikiki и Collezione. В целом, 114,2
по данным компании Jones Lang LaSalle, ту- 114 114,6
113,8
рецкие бренды, наряду с российскими, про- 112 111,8 111,6 111,2
являют значительный интерес к Украине. 111,9 278 110,6
110,2
В нынешнем году на украинский рынок 110
вышли также бренды Penti (турецкий бренд 108
чулочно-носочной продукции и нижнего
январь
февраль
март
апрель
май
июнь
июль
август
сентябрь
октябрь
ноябрь
декабрь
белья для женщин), BOGGI (итальянский
бренд мужской классической одежды),
Style Avenue (чешский оператор магазинов 2013 2012
ювелирных украшений), Z-Generation и
Petit Bateau (французские бренды детской Источник: Госкомстат Украины
Commercial Property №9(121) 2013 27
ТОП-ТЕМА
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
отметить также польский бренд одежды
Sinsay, бренды женской и мужской одежды
DeFacto (Турция), Cortefiel, Pedro del Hierro
(оба бренда – Испания). По данным компа-
нии DTZ в Украине, в 2015 году существует
вероятность открытия первого в Украине ма-
газина шведской торговой марки H&M.
«Появление на украинском рынке «звезд-
ных» проектов будет сопровождаться при-
ходом на рынок новых операторов, которые
хотят занять лучшее место в лучшее время, –
комментирует Вадим Непоседов, президент
компании UTG. – Стоимость и риски их выхо-
да на рынок перед кризисом перепроизводства
в торговой недвижимости будут минимальны-
ми. Кроме того, сейчас ритейл-операторы мо-
гут войти в самые современные, самые защи-
щенные от кризисных влияний проекты».
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
За период с января по сентябрь 2013 года на
столичном рынке торговой недвижимости
состоялось открытие первой очереди ТРЦ
«Мармелад», второй очереди ТЦ «Поляр-
ный» и первой очереди торгово-офисного
центра Silver Breeze.
Открытие первой очереди торгово-развле-
кательного центра «Мармелад», расположен-
ного по ул. Борщаговской, 154, состоялось в
марте. Девелопером проекта выступила ком-
пания «ВКФ «Мава». Для посетителей был
открыт нулевой уровень торгово-развлека-
тельного центра, где разместился один из
якорных арендаторов комплекса – продук-
товый супермаркет «Амстор» (3900 м2). Также
на этом уровне расположены более 20 других
магазинов: химчистка «Ун Моменто», апте-
ка «Валедус», ювелирный магазин «Золотой
Век», магазин аксессуаров Apple, турагент-
ство Tez Tour, парфюмерно-косметический
магазин «Л’Этуаль», магазины «Світ чаю»,
MasterZoo, «Алло» и др.
Торговый центр «Полярный» расположен
в Оболонском районе Киева на пересечении
улиц Полярной и Майорова. Общая арен-
дуемая площадь второй очереди составила
4600 м2. В целом, общая площадь торгового
центра составляет 12 000 м2, арендуемая –
8600 м2. Рядом с объектом оборудован пар-
кинг на 430 машиномест. Застройщиком
объекта является компания «Интергал-Буд».
Открытие первой очереди торгово-офис-
ного центра Silver Breeze по проспекту Павла
Тычины, 1-в состоялось в сентябре. Девело-
пером проекта выступила компания SvitLand
Ukraine (Киев). Первая очередь объекта
(GLA – 16 000 м2) представлена рядом мага-
зинов торговой галереи и объектов сферы
услуг, расположенных на первом этаже цен-
тра. Среди них – продуктовый супермаркет
«Сільпо» площадью 2000 м2, магазины Yves
До конца 2016 года текущий объем столичного рынка Rocher, Polaroid, Ringoo, «Люксоптика» и др.
ФОТО: «CP»
торговой недвижимости увеличится вдвое Более подробно о данном объекте читайте в
(на фото: ТРЦ Gulliver) рубрике «События», стр. 23.
28 Commercial Property №9(121) 2013
HIGHLIGHT
RETAIL REAL ESTATE
ТЦ/ТРЦ, открывшиеся в Киеве в январе-сентябре 2013 года
Название Месторасположение Девелопер GLA, м2
ТРЦ «Мармелад» (I очередь) Ул. Борщаговская, 154 « «» 5000
ТЦ «Полярный» (II очередь) Ул. Майорова, 2 «Интергал-Буд» 4600
ТОЦ Silver Breeze (I очередь) Проспект Павла Тычины, 1-в SvitLand Ukraine 16 000
Источник: «Сommercial Property»
СОБЫТИЯ International и Apollo (обе – США) стали на более поздние сроки. По мнению экспер-
В период с января по сентябрь 2013 года на владельцами данных активов на паритетных тов компании Colliers International (Украи-
столичном рынке торговой недвижимости условиях. Операционное управление се- на), такой сценарий развития событий впол-
состоялось несколько значимых событий. тью ТРЦ «Караван Megastore» осуществляет не вероятен в период 2013-2014 годов.
Так, в первом полугодии 2013 стало известно группа DCH. Участники сделки договори-
о том, что торгово-развлекательный центр лись о неразглашении финансовых условий ПЕРСПЕКТИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Arena City, расположенный на Бессарабской трансакции, однако, как говорится в офи- Среди ожидаемых открытий следует назвать
площади в столице, выставлен на продажу. циальном сообщении группы DCH, сделка торгово-развлекательный центр Gulliver в
Данный ТРЦ является одним из знаковых была завершена на взаимовыгодных для всех структуре одноименного многофункцио-
объектов торговой недвижимости столицы сторон условиях. нального комплекса. Открытие объекта за-
благодаря тенант-миксу (в ТРЦ сконцентри- В начале апреля текущего года была за- явлено на ноябрь 2013 года. В составе ТРЦ
рованы магазины брендов высокого класса) крыта сделка по поглощению в сегменте се- Gulliver предусмотрены гипермаркет, 4
и прайм-локации. тей магазинов бытовой техники и электро- этажа торговой галереи, а также масштаб-
В феврале совет директоров Европейско- ники. В результате сделки бизнесмен Виктор ная зона развлечений. Порядка 40% общей
го банка реконструкции и развития (ЕБРР) Полищук, владелец сети «Технополис», при- площади торгово-развлекательного центра,
одобрил решение о предоставлении долго- обрел сеть бытовой техники и электроники что составляет более 20 000 м2, определено
срочного кредита на сумму до $50 милли- «Эльдорадо». По состоянию на сентябрь для развлекательной составляющей про-
онов украинской розничной сети Novus, 2013 года в Киеве насчитывается 16 магази- екта (кинотеатр, детский развлекательный
развитие которой осуществляет ритейл- нов сети «Эльдорадо». В целом, на террито- центр, боулинг, фуд-корт и т.д.). Среди зна-
оператор «Новус Украина» (Киев). Данные рии Украины функционирует 90 торговых ковых арендаторов данного ТРЦ – fashion-
средства планируется направить на расши- точек данной сети. оператор Inditex Group и магазин современ-
рение сети в Украине. В частности, кредит В марте начался ребрендинг гипермарке- ных интерьерных решений сети Homster,
ЕБРР будет направлен на строительство тов Real. Французская группа Auchan, кото- а также более десяти новых для Украины
семи новых магазинов Novus. рая в 2012 году закрыла сделку по поглоще- брендов.
Продолжается реконструкция столично- нию международной сети гипермаркетов Real На октябрь 2013 года заявлено открытие
го «ЦУМа», расположенного по ул. Богдана (принадлежала немецкой METRO Group), первого в Украине аутлет-центра «Ману-
Хмельницкого, 2, которую осуществляет приступила к практическим действиям – ре- фактура» Kiev Outlet Village. Строительство
«ЭСТА Холдинг». Летом 2013 года компания брендингу гипермаркетов Real. В частности, объекта продолжается по Новообуховскому
приступила к строительству нулевого цикла. два действующих в Украине объекта данной шоссе, 2 в с. Ходосеевка (Киевская область).
В рамках этого этапа, который продлится до сети открылись под новыми вывесками – «Мануфактура» Kiev Outlet Village, общая
августа 2014 года, будет построен двухуров- «Ашан» – в апреле текущего года. Один из ги- площадь которого составит 25 000 м2, бу-
невый подземный паркинг для посетителей пермаркетов расположен в столичном торго- дет включать в себя 110 бутиков различных
«ЦУМа» и минус первый этаж с торговыми во-развлекательном центре Ocean Plaza. Его брендов, детский развлекательный центр
площадями. открытие уже под вывеской «Ашан» состоя- площадью 1340 м2, отель, 5 ресторанов и
В марте компания DCH IMMO Limited, лось 19 апреля. Второй гипермаркет Real на- кафе, а также паркинг на 1000 машиномест.
входящая в состав бизнес-группы DCH ходился в одесском торгово-развлекательном Девелопером проекта является «АДС Групп».
Александра Ярославского, завершила сдел- центре Riviera Shopping City (с. Фонтанка, По данным компании DTZ в Украи-
ку по покупке доли в компании Karavan Real Южная дорога). 24 апреля на его месте начал не, на данный момент в Киеве в активной
Estate Limited, управляющей строительством работу гипермаркет «Ашан». стадии планирования или строительства
и развитием сети торгово-развлекатель- До конца 2013 года на рынке Киева ко находятся новые объекты торговой недви-
ных центров «Караван Megastore» в Укра- вводу в эксплуатацию заявлено порядка жимости совокупной арендуемой площа-
ине. На сегодняшний день сеть включает 145 000 м2 торговых помещений в торговых дью около 1 200 000 м2. Таким образом, по
три действующих объекта в Киеве, Харь- и торгово-развлекательных центрах. Одна- данным экспертов компании, до конца 2016
кове и Днепропетровске. Компании DCH ко, следуя тенденции прошлых лет, открытие года текущий объем столичного рынка тор-
IMMO Limited (Кипр), Citi Venture Capital некоторых объектов может быть перенесено говой недвижимости увеличится вдвое, в
Основные проекты торговой недвижимости, заявленные к открытию на IV квартал 2013 года в Киеве
Название Месторасположение Девелопер GLA, м2
ТРЦ Gulliver Спортивная площадь, 1-а « » 47 000
ТРЦ ART MALL Ул. Академика Заболотного, 37 ART MALL 35 500
ТРЦ «Атмосфера» Столичное шоссе, 103 DeVision 30 000
ТРЦ LifeStyle Днепропетровское шоссе «Магистр» 18 000
Новообуховская трасса, 2, с. Ходосеевка,
Аутлет-центр «Мануфактура» «АДС Групп» 15 000
Киевская область
Источник: «Сommercial Property»
Commercial Property №9(121) 2013 29
ТОП-ТЕМА
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Основные проекты ТЦ/ТРЦ, заявленные к реализации в Киеве в 2014-2015 годах
Заявленная
Название Месторасположение Арендуемая площадь, м2 Девелопер девелопером дата
открытия
«. . .
ТРЦ Respublika Кольцевая дорога, 1-а 135 000 2014
»
ТРЦ Lavina Mall Ул. Берковецкая 115 000 Megaline 2014
ТРЦ Happy Mall Ул. О. Трутенко 42 000 «Лико-Холдинг» 2014
Arricano
ТРЦ «Проспект» Ул. Красногвардейская/ул. Красноткацкая 40 500 2014
Development
ТРЦ Blockbuster Mall Проспект Московский, 36 66 370 Megaline 2014/2015
«ЦУМ» Ул. Богдана Хмельницкого, 2 ~20 000 «ЭСТА Холдинг» 2015
ТРЦ HARTZ Ул. Златоустовская 68 000 «Будхаус Групп» 2015
ТРЦ Manhattan Mall Ул. Инженерная, 1 69 200 Forum Evolution 2015
Источник: UTG
результате чего в сегменте существенно уси- 200 миллионов евро. На участке площадью Respublika – ведется по ул. Кольцевая дорога,
лится конкуренция. Большинство планиру- 22,4 гектара будет возведено двухэтажное 1. ТРЦ Respublika входит в состав одноимен-
емых и строящихся ТРЦ в Киеве являются здание общей площадью 140 000 м2. Арен- ного многофункционального комплекса. Об-
региональными и суперрегиональными объ- дуемая площадь объекта составит 115 000 м2. щая арендуемая площадь ТРЦ составит 135
ектами. Открытие первых в Украине супер- Внутри ТРЦ планируется размещение су- тысяч м2. Инвестором проекта выступает ком-
региональных ТРЦ запланировано на 2014 пермаркетов мебели и декора, электроники, пания «Мегаполисжилстрой», девелопером –
год: речь идет, в частности, о крупных тор- супермаркета спортивных товаров и еще «К.А.Н. Девелопмент», брокером – UTG.
гово-развлекательных центрах Lavina Mall и более 300 различных магазинов. Площадь
Respublika. развлекательной зоны превысит 15 000 м2 и АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
Так, строительство торгово-развлека- будет включать крытый семейный парк раз- По данным экспертов, в связи с ожидаемым
тельного центра Lavina Mall ведется по ул. влечений, кинотеатр и зону фуд-корта. вводом в эксплуатацию в перспективе сле-
Берковецкой. Общий объем инвестиций в Строительство еще одного знакового дующих двух лет значительного количества
реализацию данного проекта оценивается в проекта – торгово-развлекательного центра качественных торговых площадей, рынок
МНЕНИE ЭКСПЕРТA
принимают участие в формировании конку- При возведении объектов, насыщенных
рентных преимуществ всего объекта торговой сложными архитектурными и дизайнерски-
недвижимости. ми решениями, а также тех объектов, которые
Вопрос, какие технологии строительства должны быть вписаны в существующую за-
применяются для возведения современных ТЦ/ стройку, чаще всего применяются монолитные
ТРЦ в Киеве, комментирует Андрей Гуцал, конструкции или их сочетание с металлическим
директор компании «Обербетон»: «Выбор каркасом.
технологии строительства торговых и торго- На наш взгляд, перспективной технологи-
во-развлекательных центров происходит еще ей строительства каркасов ТЦ и ТРЦ является
на стадии формирования концепции объек- смешанная схема, которая объединяет колонны
та. В последние годы большую популярность из сборного железобетона с легкими металли-
приобрело строительство каркасов зданий по ческими фермами для устройства несущих кон-
технологии БМЗ с применением сборного же- струкций кровли. По данной схеме, при которой
лезобетона, металлоконструкций или каркаса в каркасе здания объединены сборные железобе-
смешанного типа. тонные конструкции производства «Обербетон»
Андрей Гуцал, Сборные железобетонные конструкции ши- с металлическими кровельными конструкция-
директор компании роко применяются при строительстве средних ми отечественных производителей, построены
«Обербетон» и крупноформатных объектов торговой недви- павильоны оптового рынка сельхозпродукции
жимости. Все конструктивные элементы изго- «Столичный», торгово-развлекательные центры
Бюджеты реализации новых проектов торговой тавливаются в заводских условиях и на объект «Атмосфера» и LifeStyle в Киеве, заявленные к
недвижимости Киева насчитывают десятки поставляются в готовом к монтажу виде. При- открытию в IV квартале 2013 года.
миллионов евро, более того – некоторые из них менение каркасов из сборного железобетона В текущем, 2013 году, сборные железобетон-
значительно превышают отметку в 100 милли- имеет ряд преимуществ: сжатые сроки монтажа, ные конструкции производства «Обербетон»
онов евро. Реализация проектов ТРЦ нового по- точные геометрические параметры и высокое применяются при строительстве таких объек-
коления требует применения надежных стро- качество поверхности готовых элементов, пожа- тов как ТРЦ «Проспект», гипермаркет «Ашан»,
ительных технологий и материалов, которые роустойчивость изделий без дополнительной об- строительно-хозяйственный гипермаркет «Эпи-
одновременно должны удовлетворять требова- работки. Так, например, при строительстве ТЦ центр» (все три объекта – Киев), торговый ком-
ниям компаний-проектантов и архитекторов «Полярный», о котором упоминается в данной плекс на проспекте Правды в Киеве, супермар-
в плане внедрения в проекте новых конструк- статье, были применены сборные железобетон- кеты сети «ЭКО-маркет» в Киеве, Мироновке и
ционных и дизайнерских элементов, которые ные конструкции производства «Обербетон». Золотоноше».
30 Commercial Property №9(121) 2013
HIGHLIGHT
RETAIL REAL ESTATE
Киева все в большей степени становится Типовые условия аренды в торговых центрах Киева по состоянию на сентябрь 2013 года
рынком арендатора: ритейлеры все более из-
От 3 до 5 лет (для обычных арендаторов),
бирательно относятся к качеству помещений Срок аренды
от 5 до 15 лет (для якорей).
и условиям аренды. К факторам, способ- Ставки номинированы в долларах, оплата
ствующим развитию этой тенденции, стоит Условия оплаты осуществляется в гривнах, годовая индексация.
отнести также ограниченные средства опе- Применяется % от оборота.
раторов на развитие собственного бизнеса и От 1 до 3 месяцев, для якорей возможна
Депозит
растущий уровень конкуренции между про- гарантия.
ектами ТЦ/ТРЦ. Состояние помещений Под отделку.
Еще одной тенденцией нынешнего года Источник: UTG
можно назвать сокращение спроса на тор-
говые помещения на главных торговых предложения, инвестиционной стоимостью на украинский рынок в 2013-2015 годах, а
улицах Киева: многие ритейлеры не готовы проекта, др. также общей экономической ситуации в
размещать свои магазины и платить высо- Наряду с фиксированной арендной став- Украине и мире.
кие арендные ставки по улице Крещатик кой продолжается распространение сме-
исключительно из-за имиджевого фактора. шанной схемы арендного ценообразования ВАКАНТНОСТЬ
Более того, некоторые арендаторы готовы с фиксированной ставкой и доплатой в виде По данным компании Jones Lang LaSalle,
перенести свои магазины со стрит-ритейла процента от товарооборота, что позволяет доля свободных площадей в ТРЦ Киева по
в торгово-развлекательные центры. По дан- арендатору разделить риски с собственни- итогам января-сентября 2013 года колеблет-
ным компании Colliers International (Украи- ком ТЦ. В зависимости от номенклатуры ся на уровне 2-3%. При этом предполагается,
на), наивысшие арендные ставки на главных продукции/услуг данный процент составля- что данный показатель сохранится до мо-
торговых улицах Киева на секции площадью ет 3-5% для якорных арендаторов и 10-17% – мента открытий новых крупных ТРЦ, кото-
100-200 м2 на конец первого полугодия 2013 для операторов торговой галереи. рые ожидаются в 2014 году.
достигали $240/м2/месяц (без учета НДС и По прогнозам компании DTZ, базовые «На столичном рынке сейчас нет значи-
эксплуатационных затрат). арендные ставки на качественную торговую тельного количества объектов с высоким
Умеренный спрос со стороны ритейл- недвижимость будут оставаться стабиль- уровнем вакантности, – рассказывает Вадим
операторов наблюдался также с января по ными до конца 2013 – в 2015 году. В то же Непоседов. – Это связано, прежде всего, с
сентябрь нынешнего года на торговые пло- время, арендные ставки для некачествен- гибкостью договаривающихся сторон. По-
щади в торговых и торгово-развлекательных ных торговых помещений будут потенци- этому сейчас некачественные объекты тор-
центрах Киева. По данным компании UTG, ально подвержены снижению, что связано говой недвижимости, непрофессионально
уровень арендных ставок в указанный пери- со сравнительно небольшим количеством управляемые или попросту невыгодно рас-
од находился в диапазоне от $30 до $100/м2/ качественных ритейлеров в стране, значи- положенные, ощущают снижение товаро-
месяц (без учета НДС и эксплуатационных тельным объемом торговых помещений, оборота, которое пока компенсируется
затрат) на лоты площадью 100-200 м2 в тор- заявленных к открытию в ближайшей пер- уменьшением арендных ставок. Этот про-
говой галерее ТЦ/ТРЦ. В проектах лидеров спективе, а также рисками экономической цесс будет идти до тех пор, пока доходы от
рынка уровень арендных ставок в нынешнем нестабильности в Украине и мире. Более аренды не сравняются с расходами на содер-
году был выше, чем за аналогичный период долгосрочная устойчивость текущих аренд- жание торгового центра. Как только одна из
2012 года. Эксперты компании UTG объ- ных ставок в торговом сегменте будет зави- сторон не захочет или не сможет продолжать
ясняют данный факт не дефицитом каче- сеть от реальных сроков открытия и качества политику компромиссов, разорвутся догово-
ственных торговых площадей, а качеством масштабных проектов, заявленных к выходу ры аренды и появится вакантность. В свою
Commercial Property №9(121) 2013 31ТОП-ТЕМА
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
На данный момент в Киеве в активной стадии планирования или строительства
ФОТО: «CP»
находятся новые объекты торговой недвижимости совокупной арендуемой площадью
около 1 200 000 м2 (на фото: аутлет-центр «Мануфактура» Kiev Outlet Village)
очередь рост вакантности может повлечь за высоким, – комментирует современную будет оказывать все большее влияние на рынок
собой лавину ротаций, обвал проекта и рынка ситуацию Наталия Миколайчук, руководи- торговой недвижимости Украины в целом и
в целом». тель департамента торговой недвижимости в Киева в частности, станет развитие Интернет-
компании DTZ в Украине. – Однако конку- торговли. «По различным прогнозам, в 2014
ПРОГНОЗЫ ренция в сегменте торговой недвижимости году 70% населения Украины будут иметь до-
«Несмотря на сохранение кризисных яв- в Украине усиливается в связи с появлением ступ к Интернету. А это значит, что неминуемо
лений, страновые риски и относительно все большего количества современных объ- вырастет доля Интернет-торговли, фактически
низкий уровень доходов населения, нет ектов и реальных, качественных проектов». «отбирающей» рынок у торговых центров, – от-
сомнений, что потенциал рынка торго- Наряду с возрастающей конкуренцией сре- мечает Вадим Непоседов. – Защитить шоппинг
вой недвижимости в Украине остается ди ТЦ/ТРЦ, еще одним фактором, который в формате торгового центра смогут только раз-
влечения и питание вне дома. Поэтому уже се-
годня в проектах современных ТРЦ фуд-корту
и развлекательной зоне выделяются рекордные
по размеру площади».
Комментируя вопрос возможного заклю-
чения инвестиционных сделок на столичном
рынке торговой недвижимости в перспекти-
ве IV квартала 2013 года, Наталия Стельмах,
руководитель департамента инвестиций в ком-
пании DTZ в Украине, отметила: «Мы не ожи-
даем крупных инвестиционных сделок в сег-
менте торговой недвижимости в ближайшие
полгода. Возможно закрытие мелких или
средних сделок, т.е. приобретение район-
ного или мелкого ТРЦ. Это вызвано тем,
что основные самые качественные объекты
уже поменяли владельцев (ТРЦ Ocean Plaza,
«ЦУМ», ТРЦ Gulliver), владельцы осталь-
Базовые арендные ставки на качественную торговую ных, имеющихся на рынке объектов, не за-
недвижимость будут оставаться стабильными
ФОТО: IS
интересованы в их продаже при нынешнем
до конца 2013 – в 2015 году (на фото: ТРЦ «Атмосфера») депрессивном уровне цен».
32 Commercial Property №9(121) 2013Вы также можете почитать
