Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
Консалтинговая группа «Метрис»
Санкт-Петербург, ул.Ординарная д.20В
т/ф (812) 313-88-09, (812) 985 03 32
http://www.cgmetris.ru
Аналитическая записка
Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга
Итоги 2010 года
В 2010 году на рынке стрит-ритейла обозначились первые признаки выхода из кризиса.
Уже весной 2010 года было отмечено существенное оживление спроса. Если зимой 2009-2010
года средний срок экспозиции объекта составлял 2-3 месяца, то в весенний период 2010 года
спрос ежемесячно увеличивался примерно на 10%. Летом в сегменте стрит-ритейла наблюдалось
небольшое затишье, а осенью рынок опять оживился.
Начиная с сентября 2010 года, предложение ликвидных помещений постепенно
сокращалось. Практически не осталось свободных помещений на Невском проспекте –
большинство из них было сдано в аренду или продано. В связи с активизацией спроса на
помещения в спальных районах, предложение на окраине города также уменьшалось.
В то же время, собственники малоликвидных объектов были вынуждены идти на
значительные дисконты (до 30%)1 для того, чтобы заинтересовать потенциальных арендаторов.
Несмотря на существенные скидки, малоликвидные объекты удавалось сдать в аренду только в
том случае, если арендодатель предоставлял арендатору дополнительные бонусы (например,
включение ремонтных работ в счет арендной платы, льготный период на въезд и оборудование
помещения, долгосрочный договор с возможностью фиксации или незначительного изменением
арендной ставки).
По данным экспертов АРИН, в 2010 году существенно активизировались сетевые
операторы. Особенностью весны стало развитие сетей, специализирующихся на
непродовольственной товарной группе – магазинов одежды, обуви, белья, галантереи,
промтоваров.
Невский проспект снова стал пользоваться спросом у операторов магазинов одежды
средней ценовой категории. Высоким спросом у арендаторов пользуются помещения,
расположенные на прилегающих к Невскому проспекту улицах. Спросом пользовались также ул.
Рубинштейна, Московский пр., Большой пр. ПС.
На торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга в 2010 году также наблюдался повышенный
интерес к наиболее ликвидных встроенным торговым помещениям. Так, в конце августа Фонд
имущества реализовал на аукционе встроенные помещения в Калининском районе (2 259 кв. м на
пр. Науки, 14) по цене, в два раза превысившей стартовую. Победитель аукциона предложил за
помещение 209 млн. рублей при стартовой цене в 95 млн. рублей. В торгах приняли участие 25
претендентов. Высокий спрос вызван нехваткой подобного рода помещений в локальном
окружении и привлекательной ценой, предложенной городом.
1
По данным компании АРИН:
http://kvadrat.ru/news/17022011_jekspert_rost_stavok_arendy_pomeshhenij_stritritejlaКонсалтинговая группа «Метрис»
Санкт-Петербург, ул.Ординарная д.20В
т/ф (812) 313-88-09, (812) 985 03 32
http://www.cgmetris.ru
Что касается ставок аренды, то в течение года они росли в основном на высоколиквидные
помещения. В престижных локациях ставки фактически вернулись на докризисный уровень. Так,
на Невском проспекте рост ставок в осенний период достигал 70-80% – к аренде предлагались
помещения с ценой до 15 тыс. руб./кв. м./мес.
Тенденции I полугодия 2011 года
Объем предложения арендопригодных торговых площадей за I полугодие 2011 г.
увеличился на 3,5% по сравнению со значением конца 2010 г.
Тенденция высокой активности арендаторов сохраняется: доля объектов с
заполняемостью ниже 75% упала вдвое, а средняя по рынку доля свободных
площадей снизилась до 4,8%.
Поглощение торговых площадей в I полугодии 2011 г. превысило ввод на 62%.
Заметно возрастает активность девелоперов: возобновляется развитие
замороженных проектов и анонсируются новые.
По словам Олега Громкова, руководителя группы исследований рынка недвижимости
Knight Frank St Petersburg, с начала года предложение на рынке торговой недвижимости
увеличилось на 139 тыс. м2, что составляет 40% от годового уровня аналогичного показателя 2010
года. К концу 1-го полугодия темпы поглощения увеличились, что в результате привело к
сокращению объема свободных площадей даже в малоуспешных объектах.
Ключевые события
Во II квартале 2011 г. стало известно, что в этом году крупнейший собственник торговой
недвижимости холдинг «Адамант» начинает строительство 4 торговых комплексов. Новые
объекты будут расположены у станций метро «Купчино», «Международная», «Бухарестская»
и «Звездная». Строительство всех перечисленных комплексов планируется завершить к 2014 г.
В I полугодии 2011 г. состоялась крупнейшая инвестиционная сделка: группа компаний
«Макромир» была приобретена компанией Fort Group, в собственном портфеле которой до
сделки находились три действующих ТК и один проект – ТРК «Кантемировский», купленный у
Europolis AG в 2010 г. В результате сделки к Fort Group перешли все активы и пассивы
«Макромира»: 5 функционирующих ТРК и один строящийся. Таким образом, компания стала
вторым по величине собственником торговой недвижимости в Санкт-Петербурге.Консалтинговая группа «Метрис»
Санкт-Петербург, ул.Ординарная д.20В
т/ф (812) 313-88-09, (812) 985 03 32
http://www.cgmetris.ru
Высокая активность торговых операторов сохраняется, многие из них объявили о планах
расширения своих сетей. Так, SOK Retail Int. Oy в течение ближайших 4 лет планирует открыть ещё
20-30 магазинов Prisma в Санкт-Петербурге и ЛО, финская компания Kesko планирует выйти на
рынок со своей продуктовой сетью K-citymarket (планируется построить 4 гипермаркета в 2012-
2013 гг.), а холдинг «Продовольственная биржа» планирует отрыть в 2011 г. ещё 6-8 магазинов
своей новой сети супермаркетов «Лайм».
По словам Олега Громкова, можно с уверенность говорить о том, что сегмент торговой
недвижимости преодолел спад и перешел в новую фазу роста. Это подтверждается всеми
типичными признаками этого этапа жизненного цикла рынка: увеличение спроса и быстрое
заполнение новых объектов, снижение доли свободных площадей, рост арендных ставок и
появление «листов ожидания» в посещаемых торговых комплексах. Опытные девелоперы
активно реагируют на позитивные тенденции, оживляя замороженные в кризис проекты.
Рис. 1 По уровню prime rents Санкт-Петербург входит в группу лидирующих по этому показателю
ведущих культурных центров Европы
Предложение
В I полугодии 2011 г. состоялось долгожданное открытие суперрегионального ТРК «Лето»,
а также были введены в эксплуатацию ТРК «Сити Молл» (3 оч.) и ТК «Осиновая роща», но их
полномасштабное открытие для посетителей состоится только в III квартале 2011 г. Кроме того, в I
полугодии были открыты для посетителей ещё 2 торговых объекта общей площадью 25 тыс. м2.
Таким образом, ввод в эксплуатацию арендопригодных торговых площадей за I полугодие
2011 г. составил 36% от годового уровня 2010 г., а их совокупное предложение увеличилось на
3,5% по сравнению со значением конца 2010 г.
На протяжении всего I полугодия 2011 г. на рынке наблюдалась тенденция
увеличивающейся девелоперской активности. В отчетном периоде была возобновлена
реализация сразу нескольких торговых объектов, развитие которых было приостановлено в
кризис. Одновременно с этим было объявлено о старте новых проектов, в составе которых
планируется реализация нескольких функций, включая торговую.Консалтинговая группа «Метрис»
Санкт-Петербург, ул.Ординарная д.20В
т/ф (812) 313-88-09, (812) 985 03 32
http://www.cgmetris.ru
Табл. 1 Проекты, развитие которых было анонсировано в I полугодии 2011 г.
Спрос
В I полугодии 2011 г. рынок торговой недвижимости продемонстрировал высокую
активность спроса: доля свободных площадей упала на 1,8 п.п. и составила 4,8%. Поглощение за I
полугодие превысило ввод почти на 62% и составило 158 тыс. м2, что равно 48% от годового
показателя 2010 г.
Табл. 2 Ключевые сделки аренды торговых площадей, I полугодие 2011 г.
2
Арендатор Профиль Площадь, м Торговый комплекс
Prisma продуктовый гипермаркет 8 500 Осиновая роща
Кронверк Синема кинтеатр 6 700 Piterland
Лайм продуктовый супермаркет 1 500 street-retail
Crazy Park развлекательный центр 1 000 Лето
OVS одежда и аксессуары 850 Galeria
Высокий спрос привел к росту заполняемости даже не очень успешных торговых
комплексов: за полугодие доля объектов с заполняемостью ниже 75% упала вдвое – сейчас таких
объектов на рынке лишь около 6%. В результате роста предложения в I полугодии 2011 г.
обеспеченность всеми видами качественных торговых площадей достигла 633 м2 на 1000
жителей.Консалтинговая группа «Метрис»
Санкт-Петербург, ул.Ординарная д.20В
т/ф (812) 313-88-09, (812) 985 03 32
http://www.cgmetris.ru
Рис. 2 Тенденция рынка
900 000
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
Ввод торговых площадей Поглощение
Доля свободных площадей
Прогноз развития рынка
Ожидается, что во II полугодии 2011 г. рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга
будет демонстрировать стабильную положительную динамику всех ключевых показателей. Тем
не менее, возможно некоторое увеличение доли свободных площадей в связи с выходом на
рынок новых объектов.
До конца года на рынке ожидается открытие 7-9 новых торговых объектов, в том числе ТРК
«РИО», чья реализация была возобновлена после кризиса, и ТРК Piterland, в составе которого
откроются крупнейшие в России аквапарк и зона развлечений. Ожидается, что предложение
качественных торговых площадей до конца года увеличится ещё на 200-265 тыс. м2.
Табл. 3 Примеры новых ТК, открытие которых ожидается до конца 2011 г.
2
Название Адрес Общая площадь, м Девелопер / участники проекта
РИО Салова ул. / Белградская ул. 64 000 Tashir Group
Сити Молл (3 оч.) Коломяжский пр-т, 17 47 000 Макромир
Осиновая роща Парголово, Выборгское ш. / КАД 40 000 Адамант
Piterland Приморский пр-т, 72 35 000* Stremberg
*площадь торговой функции в составе многофункционального объекта
Также ожидается, что до конца 2011 г. тенденция общего увеличения девелоперской
активности на рынке сохранится. Как следствие роста активности девелоперов в отношении
площадок, замороженных в кризис, в течение 2011 г. можно ожидать дальнейшие анонсы
совершенно новых торговых проектов.
Специалисты департамента консалтинга и оценки КГ «Метрис» постоянно отслеживают происходящие
изменения рынка, имеют доступ к информации о реальных сделках ведут аналитические базы по всем
сегментам рынка коммерческой недвижимости, собирают и анализируют мнение экспертов и
потребителей относительно тенденций рынка и конкретных объектов.
Этот и другие обзоры КГ «Метрис» размещены на сайте http://www.cgmetris.ruВы также можете почитать
