РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ - В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА - (495)
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА
(495) 775-75-55
WWW.CRE.MIEL.RU
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ТЕНДЕНЦИИ
В I квартале 2008 года
российский реальный сектор продолжал
демонстрировать высокие темпы роста.
В январе-марте 2008 года по
данным Росстата индекс промышленного
производства по сравнению с I кварталом
2007 года составил 106,2%.
Динамика производства по
видам экономической деятельности (к
соответствующему периоду прошлого года)
представлена в следующей таблице.
Комплекс «Миракс-плаза». Продажа
Площади 581.3 кв.м, 638.3 кв.м, 1871.3 кв.м
1 квартал 1 квартал 2007 год
2008 года 2007 года
Добыча полезных ископаемых 100,7% 104,0% 101,9%
Обрабатывающие производства 108,7% 112,8% 109,5%
Производство и распределение электроэнергии, газа и воды 105,6% 93,3% 99,8%
Индекс промышленного производства 106,2% 107,2% 106,3%
Источник: Росстат
При исключительно благоприятной конъюнктуре мировых рынков минерально-сырьевых ресурсов
основными моторами экономического роста остаются инвестиции и потребительский спрос. Объем инвестиций
в основной капитал по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 20,2%. По данным
Росстата в I квартале 2008 года было введено в эксплуатацию 110,3 тыс. квартир общей площадью 10,2 млн
кв. метров, что составило 107,8% к соответствующему периоду предыдущего года.
Оборот розничной торговли в I квартале 2008г. вырос в товарной массе на 16,7%, достигнув значения
в 2936,0 млрд рублей.
Динамика оборота розничной торговли в % к средне-
Потребительский бум поддер- месячному значению 2005 г. Источник: Росстат
живался положительной динамикой
реальных располагаемых денежных
доходов населения, которые в I квартале
2008 года увеличились по сравнению с
соответствующим периодом 2007 года на
10,0%.
На фоне непрекращающегося
роста реального сектора российской
экономики ситуация в мировой экономике
и на финансовых рынках продолжает
оставаться тревожной.
Первая проблема - инфляция,
уровень которой по итогам года может
достичь 14,0%. И пока нет никаких - ни
внутренних, ни внешних (т.е. со стороны мировой экономики) - признаков ее замедления.
Вторая проблема - недостаток ликвидности. Благодаря «нефтяной подушке безопасности», а также
оперативной помощи денежных властей российский банковский сектор пока справляется с периодически
возникающим дефицитом. Однако оборотной стороной медали является стремительный рост процентной
ставки по кредиту (минимальные ставки достигли значений - 14,0-14,5%) и существенное ужесточение
требований к потенциальным заемщикам.
Департамент Консалтинга и исследований «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость» 1
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА
Недостаток ликвидности отражается на фондовом рынке. В первой декаде февраля индекс РТС
снизился до 1870 пунктов (снижение к декабрю прошлого года на 20%). И хотя в настоящее время доминируют
скорее повышательные тенденции, ситуация очень неустойчива, показатели российского фондового рынка
далеки от своих максимальных значений.
Третья, и пожалуй, основная Динамика индекса РТС за I квартал 2008 года
проблема - неясная ситуация с мировым
экономическим кризисом. Мнения ведущих
экономистов разделились по поводу
вероятности наступления в США рецессии
и, соответственно, глубины возможных
последствий. Высокая зависимость
российской экономики от динамики
цен на основные товары российского
экспорта является фактором, который
будет еще долгое время определять
темпы экономического роста и состояние
рынка недвижимости в нашей стране. Уже
появились «алармистские» прогнозы об
обвале цен на недвижимость на 30-40%.
И хотя такие прогнозы основаны на довольно нереалистичных предпосылках, «смутные времена для
инвестиций в недвижимость» продлятся как минимум до конца 2008 года. Мы ожидаем как замораживания
ряда малопонятных девелоперских проектов (особенно с приставкой «мега»), так и передела части рынка
в пользу более эффективных игроков. В этой ситуации только действительно продуманные проекты смогут
найти как финансирование, так и своих арендаторов и покупателей.
2 Департамент Консалтинга и исследований «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость»
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА
РЫНОК ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
В условиях сохраняющегося
высокого спроса на качественные
площади происходит увеличение объемов
строительства офисных помещений.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В I квартале 2008 года объемы
ввода в эксплуатацию офисных площадей
выросли по сравнению с аналогичным
периодом прошлого года на 75,7%.
Бизнес-центр класса «В» м. Тушинская. Аренда
Общая площадь 5700 кв.м
Динамика строительства и объема предложения Динамика строительства офисных площадей
офисных площадей в Москве, тыс. кв. м в Москве, тыс. кв. м
Среди наиболее значимых объектов I квартала 2008 года можно выделить очередной объект застройки
ММДЦ «Москва-Сити» - башню «Запад» офисного комплекса «Федерации» офисной площадью 80 800 кв. м.
Остальные интересные объекты, введенные в эксплуатацию в I квартале 2008 года, приведены в следующей
таблице.
Арендуемая
Класс Девелопер / Собственник /
Название объекта Адрес офисная
объекта Инвестор
площадь
Федерация - Башня Запад ММДЦ Москва-Сити A 80 800 MIRAX GROUP
Орликов БЦ Орликов пер., 4 A 7 588 Амероп
Ost House Остоженка ул., 20/2, стр. 2 A 2 200
Легион II комплекс офисных
Б. Татарская ул., вл. 13 A 15 000 Легион Девелопмент
зданий
Riga Land бизнес-парк I фаза Новорижское шоссе7 км от МКАД В 43 636 Полишелк
Европейская риэлторская
Авилон Плаза БЦ Волгоградский пр-т, вл. 45 В+ 22 980
компания
Yauza Plaza II Радио ул., 24, к. 2 В 7 826 Placon Property Management
Baker Plaza БЦ III Бутырский Вал ул., 68/70 В 2 935 Placon Property Management
Магистральный
Магистральная Плаза 1-й Магистральный тупик, 5 В 41 890
Механосборочный Завод
Департамент Консалтинга и исследований «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость» 3
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА
До конца года ожидается ввод в эксплуатацию порядка 1,7 млн кв. м качественных офисных площадей.
Некоторые объекты 2008 года приведены в следующей таблице.
Предполагаемый Арендуемая
Класс
Название объекта Адрес квартал ввода в офисная
объекта
эксплуатацию площадь
1-е Успенское шоссе, дер.
Лилль торгово-офисный комплекс A II квартал 2008 4 000
Лапино
Сокол Бридж I очередь (Sokol Bridge) БЦ Куусинена ул., 21A В II квартал 2008 6 315
Аэробус многофункциональный торговый
Варшавское шоссе, вл. 95 В II квартал 2008 8 000
комплекс
Баркли-Плаза многофункциональный
Пречистенская наб., 17-19 A II квартал 2008 8 600
комплекс с апартаментами
Южный парк офисно-торговый комплекс Варшавское шоссе, 141B-143C В II квартал 2008 10 000
Боровский БЦ Боровское ш. A II квартал 2008 15 000
Музей Техники БЦ 4-й км Ильинского шоссе В+ II квартал 2008 16 435
Виктория Плаза БЦ Бауманская ул., 6 В+ II квартал 2008 20 000
Ленинградское шоссе, 16,
Метрополис I фаза A II квартал 2008 21 991
стр. 1
Ленинградское шоссе, 16,стр.
Метрополис II фаза A II квартал 2008 22 170
2
Южный порт БЦ I фаза 2-й Южнопортовый пр., 12а В+ II квартал 2008 26 000
Город столиц I фаза ММДЦ Москва-Сити A II квартал 2008 30 000
Чайка Плаза 10 Варшавское шоссе, 25а A II квартал 2008 38 000
Трой Бизнес-Парк III фаза, комплекс Бета 1-й Грайвороновский пр., 20 В II квартал 2008 39 000
Трой Бизнес-Парк IV фаза, комплекс
1-й Грайвороновский пр., 20 В II квартал 2008 50 200
Гамма
Женева Хаус торгово-офисный комплекс Петровка ул., 7 В III квартал 2008 8 300
Мегаполис торгово-офисный центр Андропова пр-т, 4-10 В+ III квартал 2008 11 000
ETMIA II деловой комплекс Щепкина ул., 29-31 A III квартал 2008 12 791
Нахимов БЦ Севастопольский пр-т, 47 A III квартал 2008 13 000
Многофункциональный комплекс Валовая ул., 28 В III квартал 2008 15 480
Авиатор БЦ Кочновский пр., 4 В+ III квартал 2008 16 300
Химки Бизнес-Парк (II очередь) г. Химки, Ленинградское шоссе A III квартал 2008 20 000
Святогор Международный деловой центр Летниковская ул., 10, стр.4 В III квартал 2008 30 174
Западные Ворота, I очередь БЦ (Western
Беловежская ул., 21 A III квартал 2008 45 470
Gate)
Двинцев БЦ Двинцев ул., вл.14 A III квартал 2008 52 174
ESPACE (Косинская Плаза) офисный
Косинская ул., 9, вл. 21 В+ III квартал 2008 67 000
комплекс
Буревестник БЦ 3-я Рыбинская ул., 18 В II-III квартал 2008 29 000
Белая площадь, здание С (White Square) Лесная ул., 15 A IV квартал 2008 8 588
Imperial House офисный центр Якиманский пер., 6 A IV квартал 2008 10 453
Павловский БЦ II очередь Павловская ул., 7 A IV квартал 2008 11 104
БЦ на ул. Викторенко Викторенко ул., 3 A IV квартал 2008 21 680
Белая площадь, здание В (White Square) Лесная ул.15 A IV квартал 2008 26 366
Офисно-торговый комплекс Военторг Воздвиженка ул., 10/2 A IV квартал 2008 26 981
Алексеевская башня БЦ Ракетный б-р, 16, стр.1 В+ IV квартал 2008 28 500
Белая площадь, здание А (White Square) Лесная ул.15 A IV квартал 2008 29 878
Многофункциональный торгово-офисный
комплекс Московского центра боевых Варшавское шоссе, 118А В IV квартал 2008 33 000
искусств
Новорижское шоссе7 км от
Riga Land бизнес-парк II фаза В IV квартал 2008 46 000
МКАД
Легион III (Китеж) офисный комплекс Киевская ул., 3-7, 17 A IV квартал 2008 50 000
Офисный центр Leningradsky Towers Ленинградский пр-т, 39 A IV квартал 2008 58 000
Деловой центр Nordstar Tower Хорошевское шоссе, 2-20 В A IV квартал 2008 80 000
4 Департамент Консалтинга и исследований «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость»
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА
В целом, несмотря на постоянные переносы сроков ввода объектов в эксплуатацию налицо масштабный
рост предложения, который продлится еще минимум 4-5 лет.
Прогноз объемов строительства офисных Обеспеченность жителей Москвы качественными
площадей в Москве, тыс. кв. м офисными площадями, кв. м/тыс. жителей
В результате реализации всех запланированных проектов к концу 2009 года арендуемая площадь
офисов международного качества достигнет 12,3 млн кв. м, к концу 2011 года - 16,8 млн кв. м. Обеспеченность
качественными офисными площадями достигнет к этому времени цифры в 1593 кв. м на 1000 жителей
Москвы.
С учетом существующих и строящихся Прогноз структуры административных площадей
офисных площадей всех классов к 2011 году Москвы по типам, млн кв. м
общая офисная площадь Москвы достигнет 37,7
млн кв. м.
Следует отметить, что приведенная
выше цифра в 37,7 млн кв. м достаточно близка
к существующим на сегодняшний день оценкам
объема предложения, при котором наступит
насыщение московского рынка офисов. Однако при
этом надо учитывать, что с экономическим ростом
спрос на качественные офисные площади будет
расти.
СПРОС
В I квартале 2008 года впервые за Динамика структуры спросовых заявок на покупку
последние полтора года повысилась доля и в аренду офисных площадей, %
клиентов, желающих арендовать офисные
площади. Сложности с привлечением заемного
финансирования уже привело к снижению спроса
на приобретение офисных площадей.
За квартал было объявлено о ряде крупных
сделок предварительной аренды, что в очередной
раз показало интерес крупных компаний к такого
рода сделкам.
Департамент Консалтинга и исследований «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость» 5РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА
Некоторые наиболее известные сделки I квартала 2008 года приведены в следующей таблице.
Офисная
Название и адрес офисного центра Арендатор / Покупатель Тип сделки
площадь, кв. м
Nordstar Tower Евразия Логистик 13 200 аренда
Башня на Набережной III очередь Управляющая компания Росбанка н.д. аренда
Башня на Набережной III очередь Симантек СТДЛ Лимитед н.д. аренда
Башня на Набережной III очередь Лиман Бразерс н.д. аренда
Бизнес-парк Западные ворота ТНК-ВР 37 000 аренда
KanAm Grund покупка
Многофункциональный комплекс Открытие 100 000
Kapitalanlagegesellschaft mbH проекта
Бизнес-центр Смольный ТехноСерв А/С 15 000 аренда
Административно-гостиничный комплекс, Рязанский покупка
Coalco 30 600
пер., вл. 13 проекта
Хотя офисы, расположенные в Центральном административном округе, продолжают пользоваться
наивысшим спросом, постепенно растет интерес арендаторов к районам Запада и Севера Москвы (САО,
СЗАО, ЗАО, ЮЗАО).
Распределение заявок на аренду офисных Распределение заявок на покупку офисных
помещений по районам в I квартале 2008 года площадей по районам в I квартале 2008 года
В следующей таблице приведены факторы увеличения спроса на офисные площади и оценки их
объема на перспективу до 2012 года.
Минимальная оценка Максимальная оценка
№ Факторы увеличения спроса
(млн кв. м) (млн кв. м)
1 Увеличение численности офисных работников 3,2 3,5
Увеличение офисной площади, приходящейся на 1 офисного
2 1,6 4,8
работника
3 Повышение качества существующих площадей 5,7 7,3
ИТОГО 10,5 15,6
По нашим оценкам, потенциал роста спроса до 2012 года на офисные площади всех типов составляет
не менее 10,5 млн кв. м. Таким образом, при общем увеличении объема предложения на 8,8-9,5 млн кв. м,
потенциал роста спроса продолжает превышать возможный рост объемов предложения.
Хотя факторы, лежащие в основе нашего прогноза, зависят от целого ряда трудно предсказуемых
переменных, данные цифры ярко характеризуют возможности развития офисного рынка в ближайшие 4-5
лет.
6 Департамент Консалтинга и исследований «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость»РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ, ЦЕНЫ ПРОДАЖ
В I квартале 2008 года рост арендных ставок Динамика средних арендных ставок на офисные
на все типы офисных помещений продолжился. площади за 2003 - 2008 годы
По сравнению с 2007 годом средняя
арендная ставка на офисы класса «А» в 1 квартале
2008 года практически не изменилась.
Напротив, очень высокие темпы роста
показали офисы класса «В» (19%) и площади
административных зданий класса «С» (примерно
21%).
Продолжился рост арендных ставок на автономные офисы (встроено-пристроенные помещения). За
I квартал 2008 года арендные ставки на этот тип офисной недвижимости выросли в среднем на 17%.
За I квартал 2008 года стоимость офисных площадей практически не изменилась.
Динамика средних арендных ставок на автономные Динамика роста цен на офисные
офисы в 2006 - 2008 годах, долл./кв. м в год площади, долл./кв. м
Возможные колебания средних показателей связаны в большей степени с динамикой валютного курса,
нежели с ситуацией на рынке. Количество сделок по покупке уменьшилось в связи со сложной ситуацией на
финансовых рынках.
Департамент Консалтинга и исследований «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость» 7РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА
РЫНОК ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
В международном рейтинге
индекса привлекательности для развития
торговли, составленном компанией AT
Kearney в 2007 году, Россия сохранила
свое положение в тройке лидеров - стран
с наиболее благоприятными условиями
для инвестиций в торговлю.
Рынок торговых помещений
продолжает сохранять свою
привлекательность. Несмотря на рост
предложения качественных площадей,
рост спроса на новые площади не отстает.
Доля вакантных площадей в качественных Торгово-офисный комплекс «Лилль».
торговых центрах не превышает 1%. Аренда/Продажа. Общая площадь 8300 кв. м
Ожидается, что такой уровень спроса не
будет ослабевать еще 4-5 лет.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В первом квартале 2008 года из ожидаемых к вводу 11 объектов торговой недвижимости открылись
лишь три торговых центра.
Площадь, кв. м
Название Адрес
Общая GLA
Многофункциональный комплекс Неглинная Плаза Неглинная ул., 20 75 000 16 955
Торговый центр ZIG-ZAG* Лобненская ул., 4-6 28 400 17 000
Торговый центр Облака Ореховый бул., 22А 95 900 67 130
*официальное открытие назначено на май 2008 г.
Всего за квартал было введено в Прогноз объема ввода торговых центров в
эксплуатацию 101 тыс. кв. м качественных торговых эксплуатацию в 2008 году, GLA тыс. кв. м
площадей. Перенесены сроки открытия 8 объектов
торговой недвижимости, общей площадью 121 тыс.
кв. м.
До конца года заявлено к открытию 43
торговых центра общей арендуемой площадью
свыше 1,1 млн кв. м.
Список наиболее интересных объектов
приведен в следующей таблице.
Название объекта Адрес GLA, кв. м Квартал
Аэробус Варшавское ш., вл.95 17 430 2 квартал
Праздник Тушинская ул., 13-15 24 000 2 квартал
Новоясеневский Новоясеневский пр., 1 32 500 2 квартал
Семеновский (2 очередь) Семеновская пл., 1 22 000 2 квартал
Дом на Беговой Хорошевское ш., вл.2-20 10 000 2 квартал
Сокольники Русаковская ул., вл.37-39 12 000 2 квартал
Воробьевы Горы Мосфильмовская ул., 70 16 920 2 квартал
Зеркало Ленинский пр., 109 48 000 2 квартал
8 Департамент Консалтинга и исследований «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость»РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА
Баркли Плаза Пречистенская наб., 17-19 4 130 2 квартал
Ашан-Тройка ул. Верхняя Красносельская, вл.3А, с.1-18 82 600 2 квартал
Женевский дом Дмитровский пер., вл.8 3 300 2-3 квартал
Тряпка Ленинградское ш., 23 17 000 3 квартал
Мегаполис Андропова пр., вл.4-10 44 000 3 квартал
Маркос-Молл Алтуфьевское ш., 70 21 720 3 квартал
Столица Солнцевский пр., 21 12 000 3 квартал
Sferum Lifestyle Management Новый Арбат, 36, с.3 8 400 3 квартал
Военторг Воздвиженка ул., 10/2 5 000 3 квартал
Фаворит Южнобутовская ул./ Веневская ул. 21 900 3 квартал
Метрополис Ленинградское ш., 16 80 000 3 квартал
Фили Багратионовский пр., вл.5 55 500 3 квартал
Рио Грандэ МКАД/Дмитровское ш., 163А 86 000 3 квартал
Тульский Большая Тульская ул., 15 3 010 3 квартал
Молл Гэллери Братеево (вторая очередь) Братеевский пр., 5396 32 000 3 квартал
Негоциант ул. Большая Якиманка, вл.2-4 8 180 3 квартал
Молл Гэллери Отрадное (вторая очередь) Сигнальный пр., 37 24 000 3 квартал
Молл Гэллери Митино Пятницкое ш. 24 000 3 квартал
Альмирал (третья очередь) Вернадского пр., 86 22 400 4 квартал
Академика Сахарова Академика Сахарова пр., 30 31 500 4 квартал
ГудЗон Каширское ш., 12 42 000 4 квартал
ТЦ Одинцово 5-й км. Можайского шоссе 30 650 4 квартал
Парк 850 летия Москвы Поречная ул./Братиславская ул. 81 000 4 квартал
Северное Бутово, коммунальная зона
Торговый центр в Бутово 21 000 4 квартал
«Садки», пр. 680
Борисовские пруды ул. Борисовские пруды 13 700 4 квартал
Ашан-Вавилова ул. Вавилова, 3А 59 500 4 квартал
Центральный рынок Цветной бул., 15, с.1 22 811 4 квартал
МКАД /Волоколамское шоссе, Строгинская
Крокус Сити Молл Veneto 18 340 4 квартал
пойма
Золотой Вавилон III Рябиновая ул./Верейская ул. 85 800 н/д
СПРОС
В I квартале 2008 года не только продолжилась тенденция укрупнения масштабов объектов торговой
недвижимости в целом, но и наметилось движение к увеличению арендуемой площади. Возросло число
заявок на аренду помещений площадью более 1 000 кв. м. Также значительно увеличилось число желающих
приобрести торговые помещения площадью свыше 6 000 кв. м.
Распределение заявок на аренду торговых Распределение заявок на покупку торговых
площадей по метражу в I квартале 2008 года, % площадей по метражу в I квартале 2008 года, %
Распределение заявок на аренду и покупку по территориальному разрезу в целом не отличалось от
предыдущего года и осталось равномерным. Незначительно сократилось число покупателей и арендаторов,
желающих совершить сделки с торговой недвижимостью в ЦАО, что связано с традиционно высокими ценами
в данном округе. Наиболее востребованным у покупателей остаются Южное и Юго-Восточное направления.
Департамент Консалтинга и исследований «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость» 9РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА
Распределение заявок на аренду торговых Распределение заявок на покупку торговых
площадей по районам в I квартале 2008 года, % площадей по районам в I квартале 2008 года, %
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ, ЦЕНЫ ПРОДАЖ
Наибольший рост арендных ставок показал Динамика арендных ставок на торговые
сектор современных торговых центров. площади, долл./кв. м в год
Это ожидаемо, ввиду ввода новых
конкурентных торговых площадей и снижения
спроса на площади в торговых комплексах и
автономных магазинах. Цены в торговых коридорах
стабильно росли.
Арендные ставки на помещения на окраинах
города за февраль-март снизились по соотношению
с ценой, выставленной в начале года.
Средний уровень ставок на торговые площади всех типов вырос по сравнению с аналогичным
кварталом 2007 года на 20,1% (с учетом падения курса доллара - на 10,8%).
За I квартал 2008 года было объявлено о совершении нескольких крупных сделок, большинство из
которых заключалась в поглощении мелких торговых сетей более крупными операторами. Так целую серию
подобных сделок осуществил крупнейший российский ритейлер Х5 Retail Group.
Объявлено о Примерная
Объект сделки Покупатель Продавец
сделке стоимость
Компания «Экспресс-ритейл»,
Московская сеть магазинов у дома
Январь совладельцем которой ООО "Дейли Фудс" н/д
"Дейли"
является Х5 Retail Group
Январь Гипермаркеты сети "Карусель" Х5 Retail Group Formata Holding B.V. $1-1,1 млрд
ЗАО «Лукас»,
Преобретение 90% акций ЗАО "Торговый дом
Февраль аффилированное с ИК н/д
Торгового дома "Первомайский" "Первомайский"
«Магма»
15 магазинов в Московской
ООО "Сеть розничной
Февраль области, общей площадью 20 тыс. Х5 Retail Group $50 млн
торговли"
кв. м
Сеть супермаркетов «Ням-ням»,
Февраль 11 магазинов в Москве площадью X5 Retail Group ООО "Ням ням" $90 млн
около 1 тыс. кв. м каждый
LR Russia Advisory
Март ТЦ «Солнечный рай-1» (9000кв. м) Финская ИК Sponda AB (холдинг London & $66 млн
Regional Properties)
LR Russia Advisory
Март ТЦ «Солнечный рай-2» (6500 кв. м) Финская ИК Sponda AB (холдинг London & $43 млн
Regional Properties)
10 Департамент Консалтинга и исследований «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость»РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА
Для первого квартала 2008 года было Динамика роста цен на торговые
характерно снижение активности проведения площади, долл./кв. м
сделок. Однако это никак не сказалось на уровне
цен на торговые помещении. При незначительном
количестве сделок средний рост цен за квартал
составил 15,1% (с учетом падения курса доллара -
13,4%).
В наибольшей степени вырос сегмент
отдельно стоящих торговых объектов (торговых
комплексов, торговых центров), дефицит площадей
которых достаточно традиционен для рынка.
РЫНОК СКЛАДСКИХ ПЛОЩАДЕЙ
Несмотря на то, что ужесточение
условий финансирования девелоперских
проектов поставило под вопрос
осуществление целого ряда проектов по
строительству складских комплексов,
текущее состояние рынка можно
охарактеризовать как спокойное.
Спрос на качественные складские
площади продолжает расти. Уровень
вакантных площадей не превышает
1-3%, падений арендных ставок также не
зафиксировано.
Складской комплекс «САВиК». Аренда
Общая площадь 8894 кв.м
ПРЕДЛОЖЕНИЕ, ОБЪЕМЫ СТРОИТЕЛЬСТВА
За I квартал 2008 года в эксплуатацию было сдано несколько качественных складских комплексов.
Общий объем вновь построенных площадей составил порядка 110 000 кв. м. Список основных объектов
приведен в следующей таблице.
Общая
Название Адрес Девелопер
площадь
Raven Russia,
Логистический парк Истра, фаза 1 51 214 Новорижское ш., 41 км от МКАД
Эспро-Девелопмент
Симферопольское шоссе, 15 км
Логистический парк Покров 65 000 Логогрупп
от МКАД
Томилино 20 000 Новорязанское ш., 6 км от МКАД ТЛК Томилино
Складской комплекс Армада, фаза 2 14 000 Щелковское ш., 12 км от МКАД Компания Вентура
Департамент Консалтинга и исследований «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость» 11РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА
На 1 апреля 2008 года общий объем Динамика объемов строительства и предложения
современных складских помещений в Московском качественных складских площадей, тыс. кв. м
регионе достиг примерно 4,2 млн кв. м.
По словам первого заместителя
Председателя Правительства Московской области,
к 2010 году в Московской области должно появиться
более 30 логистических центров общей площадью
9,2 млн кв. м.
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ, ЦЕНЫ ПРОДАЖ
В целом за I квартал 2008 года каких-либо изменений арендных ставок не зафиксировано. Средние
базовые арендные ставки на складские площади класса «А» составляют 140-160 долл./кв. м в год, класса
«В» - 120-140 долл./кв. м в год.
Внутри МКАД аналогичные по качеству складские площади предлагаются по существенно более
высоким ставкам.
Базовые арендные ставки на складские площади (долл./кв. м в год):
Московская
Внутри МКАД
область
Класс А 140 - 160 250 - 300
Класс В 130 - 140 220 - 250
Класс С 80 - 120 180 - 200
Объемы сделок по продаже складских объектов находятся на незначительном уровне. Из-за падения
курса доллара уровень запрашиваемых цен на качественные складские площади в номинальном выражении
за квартал выросли на 15-20%. Цена предложения складского комплекса класса «А», расположенного в
непосредственной близости от МКАД, достигла 2000 долл./кв. м.
Цены предложения на складские площади (долл./кв. м):
Класс Цены
здания предложения
А 1 400 - 2 000
В 900 - 1 500
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ
За квартал было объявлено о целом ряде масштабных проектов, которые отражают довольно
оптимистические прогнозы девелоперов по будущему развитию рынка индустриально-складской
недвижимости:
■ В Московской области планируется строительство агропромышленного парка, застройщиком
которого является компания «Новая площадь». Застройка будет вестись на участке площадью свыше
2,5 тысяч га в Шаховском районе Московской области. Промышленный парк будет расположен на земле
бывших хозяйств «Степанковское», «Раменье» (граничит со Смоленской и Тверской областями в 135 км от
Москвы по Новорижскому шоссе). Общая площадь возводимых объектов составит около 3 млн кв. м. Проект
будет реализован до 2020 года. Концепцию разрабатывает немецкое архбюро Albert Speer & Partner GmbH.
Кроме агропромзоны компания намерена развить туристско-рекреационную зону: построить коттеджи и
оздоровительные учреждения.
■ Район с кинопроизводством, площадкой для кинофестивалей, закрытым поселком для звезд и
развлекательной частью запланировано создать в ближнем Подмосковье. Девелопер проекта - компания
12 Департамент Консалтинга и исследований «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость»РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА
«Новая площадь». В рамках проекта Eurasia movie park на территории площадью 150 га в Московской области
в течение семи лет планируется построить около 700 тыс. кв. м объектов недвижимости. 45 га будет отведено
под съемочные павильоны общей площадью около 65 тыс. кв. м. На участке в 65 га предполагается построить
около 500 тыс. кв. м жилья различных сегментов: элитные апартаменты клубного типа, виллы класса de
luxe, создать социально-бытовую инфраструктуру. На оставшейся территории будет размещен бизнес-парк,
ориентированный на кинопроизводственную деятельность, а также многофункциональная туристическо-
развлекательная зона. Проект планируется реализовать к 2015 году.
■ Технопарки в восьми регионах России появятся к 2012 году в рамках федеральной программы
строительства технопарков в сфере высоких технологий, принятой правительством РФ в 2006 году. Концепция
технопарка представляет собой микрорайон с жилой и производственной застройкой, построенный около
крупного образовательного или научного центра. Планируется, что площадь каждого технопарка составит
порядка 700 тыс. кв. м. Под жилую застройку в технопарках планируется отводить примерно 40% площадей,
под производственную - от 25 до 30% площадей, а на остальных площадях предполагается разместить
объекты социальной инфраструктуры. Строительство двух технопарков в Новосибирске и Татарстане уже
идет, четыре технопарка в Обнинске, Нижнем Новгороде, Тюмени и Кемерово начнут строиться в 2008 году, а
возведение технопарков в Санкт-Петербурге и городе Черноголовка Московской области начнется в следующем
году. Финансирование создания технопарков будет осуществляться как за счет средств федерального и
регионального бюджетов, так и за счет частных инвестиций. Всего в рамках данной программы государство
выделит около 33 млрд. рублей на проектные работы и подготовку инженерной инфраструктуры. Объем частных
инвестиций в проект строительства восьми технопарков может превысить $6 млрд. В частности, компания
«РосЕвроДевелопмент», планирует вложить около $650 млн в строительство технопарка в Новосибирске,
компания «Технополис» вложит $150 млн в технопарк в Санкт-Петербурге. В Татарстане строительство
технопарка пока ведется за счет государственных инвестиций. Государство должно реализовать свою часть
обязательств по строительству этих восьми технопарков к 2010 году, а частные инвесторы - к 2012 году.
■ Компания «Евразия Логистик» объявила о запуске нового проекта. С этого года на территории всех
строящихся и планируемых компанией 28 индустриальных парков будут возведены контейнерные терминалы.
Общая площадь терминалов составит около 130 га. GreenGate станет единственной среди сетей логистических
комплексов, которая будет полностью оснащена контейнерными терминалами. Инвестпрограмма компании
включает более 9 млн кв. м складских площадей класса «А» в 28 городах России, Украины и Турции. На
начало 2008 года на стадии строительства находится около 2,5 млн кв. м. Инвестиции в проект GreenGate
составляют $7,4 млрд.
Департамент Консалтинга и исследований «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость» 13РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА
Предложение объектов офисной недвижимости
БИЗНЕС-ЦЕНТР
«СЕРЕБРЯНЫЙ ГОРОД»
Аренда
ул. Земляной вал, менее 2 км от Кремля.
Общая площадь 60 000 кв.м, арендуемая
площадь 42 500 кв.м, блоки арендуемых офисных
помещений от 500 кв.м.
Сдан Госкомиссии.
ДЕЛОВОЙ ЦЕНТР
«БУГРОВ БИЗНЕС ПАРК»
Аренда
г. Нижний Новгород, Мотальный переулок.
Общая площадь после реконструкции 24 000 кв.м.
Арендопригодная площадь 19 200 кв.м.
Прилегающая территория 9 га.
Ввод в эксплуатацию - сентябрь 2008.
БИЗНЕС-ЦЕНТР КЛАССА «В»
Аренда
м. Автозаводская, офисная площадь 13 000 кв.м,
блоки от 100 кв.м, открытая планировка этажа, под
чистовую отделку, 6 лифтовых групп.
Госкомиссия - май 2008.
НОВЫЙ БИЗНЕС-ЦЕНТР КЛАССА «А»
Аренда
м. Маяковская, Оружейный переулок.
Двенадцатиэтажное здание, общая площадь
14 000 кв.м. Блоки от 50 до 100 кв.м.
Состояние помещений - от базового ремонта до
авторского дизайна.
14 Департамент Консалтинга и исследований «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость»РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА Предложение объектов торговой недвижимости ТОРГОВО-ОФИСНЫЙ КОМПЛЕКС Аренда м. Преображенская площадь, ул. Краснобогатырская. Общая площадь 4 400 кв.м (4 этажа и подвал), блоки от 100 кв.м, под чистовую отделку, долгосрочная аренда от 3-х лет. ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС Аренда г. Воронеж, 2-х этажное здание, общая площадь 4 419 кв.м, торговая площадь 3 100 кв.м. Расположено в непосредственной близости от центра города. Все коммуникации подведены, потолки 5,2 - 5,8 м, мощность 350 кВа. ТОРГОВО-ДЕЛОВОЙ ЦЕНТР Продажа ул. Нежинская, вл. 8-12, общая площадь 1 950 кв.м, участок 0,2 га, 2 этажа, 1-я линия, коммуникации подведены, фасад вентилируемый, потолки 3 м, лифты «SIGMA», полы керамогранит, мощность - 253 кВт. ОТДЕЛЬНО СТОЯЩЕЕ ЗДАНИЕ Продажа м. Авиамоторная, ул. Авиамоторная. Четырехэтажное здание. Общая площадь 1 260 кв.м. 1-3 этажи - действующие рестораны, 4 этаж - медицинский центр. Возможна продажа здания с арендаторами. Департамент Консалтинга и исследований «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость» 15
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ В I КВАРТАЛЕ 2008 ГОДА
Предложение объектов складской недвижимости
СКЛАДСКОЕ ЗДАНИЕ КЛАССА «В»
Аренда
Московская обл., 6 км от МКАД, Носовихинское ш.,
вблизи станции «Салтыковская». 1-этажное здание
общей площадью 6 000 кв.м, потолки 6 м, шаг
колонн 6х6 м, асфальтированная площадка,
2 ворот, офисный блок 450 кв.м.
Готовность: май-июнь 2008 г.
АДМИНИСТРАТИВНО-СКЛАДСКОЙ
КОМПЛЕКС
Аренда
Московская обл.,15-й км МКАД. Двухуровневый
складской корпус. Общая площадь - 12 820 кв.м,
рабочая высота потолков – 8 м, теплый, 12 доков,
6 подъемников на 3 тонны.
СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Аренда
м. Южная, ул. Дорожная, территория предприятия.
Площади 1 872 кв.м (1 этаж, 2 ворот) и 1 152 кв.м
(1 этаж, 1 ворота). Рабочая высота потолков – 9,5
метров (до освещения).
Возможна аренда офисов.
СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС КЛАССА «А» и «В»
Аренда
Московская обл., 14 км от МКАД, Щелковское ш.,
одноэтажные складские помещения площадью
3 100 кв.м, 4 200 кв.м, 10 000 кв.м. Сэндвич-
панели, закрепленные на системе прогонов, шаг
колонн 9х30 м. Комплекс оснащен автоматической
газовой котельной.
16 Департамент Консалтинга и исследований «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость»(495) 775-75-55 WWW.CRE.MIEL.RU
Вы также можете почитать
