LONDON REAL ESTATE INVESTMENT CLIMATE OVERVIEW - Published September 1, 2014

LONDON REAL ESTATE
 INVESTMENT CLIMATE OVERVIEW

    Published	
  September	
  1,	
  2014	
  
                      	
  

О НАС
TROBOR	
  Capital	
  LLP	
  -­‐	
  английская	
  инвестиционная	
  компания,	
  	
  специализирующаяся	
  на	
  
объектах	
  недвижимости	
  в	
  премиальном	
  Лондонске.	
  Компания	
  TROBOR	
  Capital	
  LLP	
  
значительно	
  опережает	
  крупнейших	
  участников	
  рынка	
  по	
  уровню	
  прибыли.	
  	
  
	
  
Благодаря	
  многолетнему	
  опыту	
  на	
  рынке	
  недвижимости	
  Лондона,	
  эксперты	
  
компании	
  профессионально	
  подходят	
  к	
  решению	
  задач	
  и	
  предоставляют	
  результат,	
  
минимизируя	
  сопутствующие	
  риски	
  и	
  обеспечивая	
  максимальный	
  возврат	
  
вложенных	
  средств.	
  	
  	
  	
  	
  
	
  
Главным	
  показателем	
  надёжности	
  и	
  высокого	
  качества	
  работы	
  является	
  
установление	
  долгосрочных	
  контактов	
  -­‐	
  клиенты	
  ежегодно	
  реинвестируют	
  в	
  
предложенные	
  компанией	
  проекты,	
  а	
  также	
  рекомендуют	
  компанию	
  своим	
  
коллегам	
  и	
  партнерам.	
  	
  	
  
	
  Мы	
  предлагаем	
  профессиональное	
  и	
  эффективное	
  решение	
  инвестиционных	
  задач	
  
как	
  частным,	
  так	
  и	
  корпоративным	
  клиентам	
  по	
  всему	
  миру.	
  	
  	
  
	
  	
  
Компания	
  TROBOR	
  Capital	
  LLP	
  никогда	
  не	
  принимает	
  инвестиционные	
  средства,	
  не	
  
хранит	
  депозит	
  и	
  не	
  осуществляет	
  транзакций,	
  что	
  гарантирует	
  открытость	
  всех	
  
процессов.	
  	
  
	
  

КОМАНДА
Специалисты	
  TROBOR	
  Сapital	
  разрабатывают,	
  просчитывают,	
  оценивают	
  и	
  
последовательно	
  реализуют	
  инвестиционные	
  проекты	
  в	
  сфере	
  премиум	
  и	
  
ультрапремиум	
  недвижимости	
  в	
  Лондоне.	
  	
  	
  	
  
	
  
Успех	
  в	
  работе	
  основан	
  на	
  профессиональном	
  опыте	
  команды	
  специалистов,	
  
знаниях,	
  накопленных	
  за	
  годы	
  практики,	
  аналитическом	
  подходе	
  и	
  ответственности.	
  
Эксперты	
  TROBOR	
  Capital	
  LLP	
  разрабатывают	
  наиболее	
  прибыльные	
  и	
  подходящие	
  
критериям	
  выбора	
  клиента	
  варианты	
  объектов	
  для	
  инвестирования	
  на	
  основе	
  
глубокой	
  аналитики	
  рынка	
  недвижимости	
  со	
  ссылками	
  на	
  собственные	
  и	
  рыночные	
  
исследования,	
  в	
  том	
  числе	
  и	
  на	
  сравнительный	
  анализ	
  продаж.	
  	
  	
  	
  	
  
	
  
                                                     	
  

ТЕКУЩИЙ АНАЛИЗ РЫНКА

Стоимость	
  всей	
  недвижимости	
  в	
  мире	
  составляет	
  примерно	
  180	
  триллионов	
  
американских	
  долларов.	
  Около	
  17%	
  от	
  этой	
  суммы	
  занимает	
  коммерческая	
  
недвижимость.	
  Оставшаяся	
  доля,	
  в	
  основном,	
  приходится	
  на	
  жилую.	
  Примерно	
  72%	
  
жилой	
  недвижимости	
  заняты	
  собственниками.	
  Доля	
  инвестиционной	
  коммерческой	
  
недвижимости	
  составляет	
  всего	
  около	
  20	
  триллионов	
  американских	
  долларов,	
  из	
  
которых	
  половина	
  напрямую	
  или	
  косвенно	
  занята	
  частными	
  лицами,	
  а	
  остальная	
  
часть	
  принадлежит	
  корпоративному	
  сектору.	
  	
  	
  	
  
	
  	
  
Сверхсостоятельные	
  физические	
  лица	
  оставляют	
  около	
  0,003%	
  мирового	
  населения,	
  
но	
  на	
  их	
  долю	
  приходится	
  около	
  3%	
  от	
  общего	
  объема	
  мировой	
  недвижимости	
  
стоимостью	
  приблизительно	
  5	
  триллионов	
  долларов	
  США.	
  В	
  основном,	
  
сверхсостоятельные	
  физические	
  лица	
  являются	
  индивидуальными	
  собственниками	
  
только	
  жилой	
  недвижимости,	
  а	
  управление	
  коммерческой	
  недвижимостью	
  
делегируют	
  инвестиционным	
  агентствам.	
  
	
  
                                                     	
  

WORLD REAL ESTATE
                                $ 180 000 000 000 000

                 Residen'al	
  $150	
  trillion	
                                               Commercial	
  $30	
  trillion	
  

                            $5.2	
  TRN	
                                                       $0.	
  1	
  TRN	
  

                                                                                                                                                  $20	
  TRN	
  
                                                                               $10	
  TRN	
  

$50	
  TRN	
  

                                                             $100	
  TRN	
  
                                                                                                                                             $50TRN	
  

                     Non	
  Investable	
                                                                         Non	
  Investable	
  	
  
                     	
  	
                                                                                      	
  	
  
                                                                                                                 Investable	
  	
  
                     Investable	
  	
  
                                                                                                                 Privately-­‐owned	
  Investable	
  real	
  estate	
  
                     Directly	
  owned	
  by	
  UHNWIS	
  
                                                                                                                 	
  

ТЕКУЩИЙ АНАЛИЗ РЫНКА

В	
  2013	
  году	
  в	
  мире	
  количество	
  сверхсостоятельных	
  лиц	
  составляло	
  уже	
  около	
  200	
  
тысяч.	
  Общее	
  их	
  состояние	
  оценивается	
  в	
  $	
  27,8	
  триллиона	
  и,	
  как	
  ожидается,	
  может	
  
превзойти	
  $	
  40	
  триллионов	
  к	
  2020	
  году.	
  	
  Следующая	
  карта	
  показывает	
  глобальное	
  
распределение	
  капитала,	
  а	
  также	
  его	
  долю	
  в	
  недвижимости.	
  Как	
  видно	
  на	
  карте,	
  
большая	
  часть	
  средств	
  Европы,	
  Ближнего	
  Востока	
  и	
  Африки	
  сосредоточена	
  в	
  частной	
  
недвижимости.	
  С	
  другой	
  стороны,	
  Северная	
  Америка	
  и	
  Соединенные	
  Штаты	
  в	
  
частности,	
  содержат	
  относительно	
  небольшой	
  процент	
  средств	
  в	
  недвижимости,	
  
предпочитая	
  финансовые	
  активы.	
  	
  	
  
                                                           	
  

TOTAL UHNWI WEALTH HELD

    AS REAL ESTATE BY GLOBAL REGION

                                   $2.39TRN	
  
     $0.63	
  TRN	
  
                                   	
  
                                                 $0.23	
  TRN	
     $1.80	
  TRN	
  
                                                 	
                 	
  

                                          $0.04	
  TRN	
  
                                          	
  
                $0.16	
  TRN	
  
                	
                                                                     $0.08	
  TRN	
  
                                                                                       	
  

ТЕКУЩИЙ АНАЛИЗ РЫНКА

С	
  2009	
  года	
  доля	
  частного	
  капитала	
  в	
  международных	
  сделках	
  с	
  недвижимостью	
  
увеличилась	
  почти	
  втрое.	
  Частный	
  капитал	
  в	
  настоящее	
  время	
  используется	
  более	
  
чем	
  в	
  половине	
  крупнейших	
  сделок	
  с	
  недвижимостью	
  во	
  всем	
  мире.	
  	
  Каждая	
  из	
  этих	
  
операций	
  совершается	
  на	
  сумму	
  более	
  чем	
  $	
  10	
  млн.	
  	
  	
  
	
  
Международные	
  операции	
  редко	
  проводятся	
  с	
  вовлечением	
  частного	
  капитала.	
  Тем	
  
не	
  менее,	
  около	
  30%	
  крупных	
  международных	
  сделок,	
  произошедших	
  в	
  2012	
  году,	
  
были	
  осуществлены	
  с	
  привлечением	
  частных	
  инвестиций.	
  Судя	
  по	
  прогнозам,	
  эта	
  
тенденция	
  будет	
  укрепляться,	
  и	
  роль	
  частных	
  капиталовложений	
  в	
  рынок	
  
недвижимости	
  будет	
  расти.	
  В	
  кризисных	
  2007	
  и	
  2008	
  годах	
  частный	
  капитал	
  
составлял	
  около	
  45%	
  крупных	
  сделок	
  по	
  всему	
  миру.	
  На	
  сегодняшний	
  день	
  этот	
  
показатель	
  вырос	
  пропорционально	
  на	
  четверть.	
  	
  
	
  

ТЕКУЩИЙ АНАЛИЗ РЫНКА

В	
  2009	
  году	
  число	
  крупных	
  сделок	
  (от	
  $	
  10	
  млн)	
  составило	
  7400	
  на	
  общую	
  сумму	
  
около	
  $	
  400	
  млрд.	
  К	
  2012	
  году	
  количество	
  операций	
  с	
  недвижимостью	
  выросло	
  на	
  
10%	
  по	
  сравнению	
  с	
  минимальными	
  показателями	
  2007	
  года	
  и	
  составило	
  18000	
  
сделок	
  на	
  общую	
  сумму	
  $	
  900	
  млрд.	
  Одним	
  из	
  наиболее	
  значимых	
  факторов	
  этого	
  
увеличения	
  был	
  рост	
  числа	
  частных	
  инвесторов.	
  
	
  
Совокупные	
  вклады	
  частных	
  инвесторов	
  в	
  рынок	
  недвижимости	
  в	
  2012	
  году	
  
увеличили	
  показатели	
  примерно	
  на	
  35%	
  -­‐	
  это	
  6,200	
  сделок	
  на	
  сумму	
  190	
  миллиардов	
  
долларов.	
  Рост	
  подтверждает	
  значимость	
  частных	
  вкладов	
  и	
  доказывает,	
  что	
  рынок	
  
недвижимости	
  не	
  должен	
  полагаться	
  исключительно	
  на	
  корпоративных	
  инвесторов.	
  
	
  
                                                            	
  

ТЕКУЩИЙ АНАЛИЗ РЫНКА

Ежегодно	
  растут	
  частные	
  инвестиции	
  в	
  мировые	
  сделки	
  с	
  недвижимостью	
  свыше	
  	
  
$	
  10	
  млн.	
  Объём	
  корпоративных	
  инвестиций	
  в	
  недвижимость	
  	
  практически	
  не	
  
изменился	
  с	
  2007	
  года,	
  тогда	
  как	
  сумма	
  частных	
  и	
  индивидуальных	
  вкладов	
  	
  
увеличилась	
  на	
  треть.	
  	
  В	
  настоящее	
  время	
  корпорации	
  превалируют	
  только	
  в	
  
международных	
  сделках	
  с	
  недвижимостью.	
  	
  	
  
	
  	
  
Большая	
  часть	
  растущих	
  частных	
  инвестиций	
  приходит	
  из	
  Азии,	
  где	
  количество	
  
частных	
  транзакций	
  увеличилось	
  втрое	
  с	
  2007	
  года.	
  Европейские	
  трейдеры	
  
заинтересованы	
  в	
  привлечении	
  международных	
  частных	
  фондов	
  для	
  
сосредоточения	
  капитала	
  внутри	
  Еврозоны,	
  в	
  то	
  время	
  как	
  азиатские	
  инвесторы	
  
стремятся	
  к	
  приобретению	
  недвижимости	
  в	
  других	
  странах,	
  выводя	
  капитал	
  за	
  
рубеж.	
  В	
  настоящее	
  время	
  инвесторы	
  из	
  Азии	
  покупают	
  большее	
  число	
  заграничных	
  
объектов,	
  чем	
  продают	
  в	
  азиатских	
  странах.	
  
	
  
Это	
  направление	
  движения	
  капитала	
  полностью	
  противоположно	
  тому,	
  что	
  было	
  в	
  
2007	
  году,	
  когда	
  европейские	
  и	
  ближневосточные	
  страны	
  вывозили	
  капитал,	
  в	
  то	
  
время	
  как	
  Азия	
  была	
  центром	
  его	
  сосредоточения.	
  Отчасти	
  эта	
  перемена	
  связана	
  с	
  
понижением	
  торговых	
  ставок	
  Forex	
  в	
  европейских	
  и	
  ближневосточных	
  странах	
  и	
  
одновременного	
  укрепления	
  валют	
  Азии.	
  Ослабление	
  местных	
  инвестиционных	
  
организаций	
  в	
  Европе	
  и	
  на	
  Ближнем	
  Востоке	
  также	
  способствовало	
  выходу	
  частных	
  
азиатских	
  инвесторов	
  на	
  международный	
  рынок	
  недвижимости.	
  
	
  	
  
	
  
                                                         	
  

ТЕКУЩИЙ АНАЛИЗ РЫНКА

Этот	
  сдвиг	
  на	
  азиатском	
  рынке,	
  однако,	
  произошел	
  только	
  в	
  частном	
  секторе,	
  и	
  
европейские	
  страны,	
  фактически,	
  все	
  ещё	
  импортируют	
  капитал	
  в	
  корпоративный	
  
сектор.	
  Это	
  ясно	
  показывает,	
  что	
  частный	
  капитал	
  действует	
  иначе	
  и	
  становится	
  все	
  
более	
  важным	
  для	
  инвестиционного	
  рынка	
  недвижимости.	
  Поняв	
  географическое	
  и	
  
другие	
  движения	
  этого	
  частного	
  инвестиционного	
  капитала,	
  мы	
  можем	
  лучше	
  
понять,	
  как	
  сверхобеспеченные	
  вкладчики	
  инвестируют	
  в	
  недвижимость	
  и	
  прочие	
  
отрасли.	
  
	
  
                                                          	
  

THE FLOW OF WEALTH

ТЕКУЩИЙ АНАЛИЗ РЫНКА

Приведенная	
  выше	
  карта	
  демонстрирует	
  приоритетные	
  для	
  сверхобеспеченных	
  
инвесторов	
  территории	
  для	
  покупки	
  жилой	
  недвижимости	
  на	
  международном	
  
уровне.	
  Карта	
  учитывает	
  предпочитаемые	
  места	
  не	
  только	
  для	
  проживания,	
  но	
  и	
  для	
  
инвестирования	
  в	
  другие	
  виды	
  недвижимого	
  имущества.	
  
	
  	
  
Как	
  видно	
  на	
  карте,	
  многие	
  из	
  сверхобеспеченных	
  инвесторов,	
  как	
  правило,	
  
вкладываются	
  в	
  зарубежную	
  недвижимость,	
  но	
  они	
  также	
  предпочитают	
  оставаться	
  
близко	
  к	
  тому	
  месту,	
  которое	
  считают	
  домом.	
  Североамериканцы	
  в	
  Соединенных	
  
Штатах,	
  в	
  частности,	
  склонны	
  оставаться	
  в	
  своей	
  собственной	
  стране.	
  Точно	
  так	
  же	
  
латиноамериканцы	
  выбирают	
  собственные	
  страны,	
  однако	
  могут	
  совершать	
  
трансграничные	
  сделки	
  по	
  всей	
  Америке	
  и	
  Карибскому	
  бассейну.	
  Инвесторы	
  с	
  
Ближнего	
  Востока,	
  из	
  Африки	
  и	
  Азии	
  тоже	
  в	
  большей	
  степени	
  заинтересованы	
  в	
  
собственном	
  регионе.	
  
	
  
                                                         	
  

ТЕКУЩИЙ АНАЛИЗ РЫНКА

В	
  Европе	
  процент	
  свехобеспеченных	
  людей	
  выше.	
  Поэтому	
  многие	
  европейцы	
  являются	
  
владельцами	
  жилой	
  недвижимости	
  по	
  всему	
  миру:	
  на	
  Востоке,	
  в	
  странах	
  Карибского	
  
бассейна,	
  в	
  Северной	
  Америке.	
  Они	
  также	
  путешествуют	
  с	
  большей	
  частотой	
  на	
  более	
  
дальние	
  расстояния,	
  чем	
  некоторые	
  инвесторы	
  с	
  Ближнего	
  Востока,	
  Африки,	
  Азии	
  и	
  
Америки.	
  
	
  	
  
Лондон	
  -­‐	
  это	
  очевидное	
  исключение	
  из	
  этого	
  правила,	
  так	
  как	
  притягивает	
  инвесторов	
  из	
  
Соединенных	
  Штатов,	
  Азии,	
  с	
  Ближнего	
  Востока	
  и	
  из	
  других	
  регионов	
  мира.	
  Эта	
  тенденция	
  
заметна	
  не	
  только	
  на	
  рынке	
  жилой	
  недвижимости,	
  потому	
  как	
  феномен	
  международной	
  
привлекательности	
  Лондона	
  не	
  ограничивается	
  инвестициями	
  в	
  недвижимость.	
  
	
  	
  
На	
  следующей	
  диаграмме	
  показано,	
  что	
  Лондон	
  занимает	
  первую	
  позицию	
  среди	
  мировых	
  
городов	
  по	
  количеству	
  международных	
  инвестиций	
  за	
  последний	
  год	
  (данные	
  по	
  июнь	
  
2014	
  года).	
  
	
  	
  
В	
  Лондоне	
  приблизительно	
  $	
  42	
  млрд	
  было	
  инвестировано	
  в	
  офисную	
  недвижимость,	
  из	
  
которых	
  	
  
почти	
  30	
  миллиардов	
  долларов	
  получено	
  от	
  международных	
  инвесторов.	
  Только	
  Париж	
  и	
  
Сидней	
  имеют	
  схожие	
  показатели	
  офисных	
  инвестиций,	
  получаемых	
  из	
  заграничных	
  
источников.	
  Тем	
  не	
  менее,	
  общее	
  количество	
  зарубежных	
  инвесторов	
  в	
  Париже	
  и	
  Сиднее	
  
были	
  значительно	
  меньше,	
  чем	
  в	
  Лондоне.	
  Нью-­‐Йорк	
  занимает	
  второе	
  место	
  в	
  списке	
  
после	
  Лондона	
  по	
  общему	
  объему	
  инвестиций	
  в	
  офисную	
  недвижимость,	
  но	
  большая	
  часть	
  
из	
  $	
  37	
  млрд	
  инвестиций	
  идёт	
  из	
  внутренних	
  источников.	
  
	
  
                                                              	
  

TOP CITIES FOR OFFICE INVESTMENT

                                                                           YEAR TO JUNE 2014

                     8	
  
  Investment	
  volume	
  (billions)	
  

                     7	
  
                     6	
  
                     5	
  
                     4	
  
                     3	
  
                     2	
  
                     1	
  
                     0	
  
  	
  
                                  London	
  Metro	
     NYC	
  Metro	
     Tokyo	
         Paris	
            LA	
  Metro	
     SF	
  Metro	
  

                                                                             Domes•c	
         Cross-­‐border	
  

На	
  протяжении	
  2013	
  -­‐	
  2014	
  годов	
  почти	
  93%	
  основной	
  жилой	
  недвижимости	
  Лондона	
  были	
  приобретены	
  английскими	
  
инвесторами.	
  В	
  то	
  же	
  время	
  из	
  премиальной	
  жилой	
  недвижимости	
  только	
  68%	
  были	
  заняты	
  отечественными	
  
инвесторами,	
  остальные	
  32%	
  принадлежат	
  международным	
  инвесторами.	
  Анализ	
  других	
  активов	
  дал	
  схожие	
  
результаты,	
  исключение	
  составляют	
  вклады	
  в	
  инфраструктуру	
  и	
  инженерные	
  системы	
  Соединенного	
  Королевства.	
  	
  

Source:	
  RCA	
  (London	
  metro	
  area)	
  

INTERNATIONAL OWNERSHIP

                                               CROSS-BORDER INVESTMENT BY ASSET CLASS

London	
  prime	
            London	
  mainstream	
          London	
  office	
          London	
  retail	
            London	
  hotel	
       UK	
  quoted	
  shares	
   UK	
  infrastructure	
  &	
  
  residen•al	
                   residen•al	
                                                                                                                                    u•li•es	
  

                                      7%	
  
 32%	
                                                                  43%	
          43%	
                                                                                 38%	
  
                                                                                                                                  46%	
                     47%	
  
                68%	
                                        57%	
                                  57%	
             54%	
                    53%	
                                     62%	
  
                                            93%	
  

2013-­‐14	
  sales	
  	
          2013-­‐14	
  sales	
     2013	
  investment	
     2013	
  investment	
            2013	
  investment	
        2012	
  ownership	
          2010	
  ownership	
  
                                                                                                                                                                                       	
  
                                                                         Domes•c	
                     Cross-­‐border	
  
                                                                         	
                            	
  

INTERNATIONAL OWNERSHIP

  CROSS-BORDER INVESTMENT BY ASSET CLASS

INTERNATIONAL OWNERSHIP

                       CROSS-BORDER INVESTMENT BY ASSET CLASS

Следующая	
  таблица	
  показывает	
  проценты	
  международных	
  инвестиций	
  во	
  все	
  эти	
  
области	
  в	
  долларовом	
  эквиваленте.	
  Как	
  видно,	
  высокий	
  процент	
  инвестиций	
  
сосредоточен	
  в	
  офисах	
  и	
  гостиницах:	
  57%	
  и	
  54%	
  соответственно.	
  При	
  ближайшем	
  
рассмотрении	
  есть	
  очевидные	
  различия,	
  которые	
  можно	
  увидеть	
  по	
  фактической	
  
инвестируемой	
  сумме.	
  Иностранные	
  инвестиции	
  в	
  офисную	
  недвижимость	
  
составляют	
  около	
  $	
  11,7	
  млрд,	
  тогда	
  как	
  международные	
  инвестиции	
  в	
  отели	
  
достигли	
  приблизительно	
  $	
  0,8	
  млрд.	
  
                                                       	
  

INVESTMENT INTO LONDON’S

                                       MAJOR COMMERCIAL ASSET CLASSES, 2013

                                                           	
               All	
  investment	
  	
     Cross-­‐border	
  
                                                  %	
  Cross-­‐border	
        ($	
  bilions)	
          investment	
  	
  
                                                                                                          ($	
  billions)	
  

           Office	
                                         57%	
                     20.5	
                     11.7	
  

           Retail	
                                       43%	
                      3.1	
                      1.3	
  

           Hotel	
                                        54%	
                      1.4	
                      0.8	
  

           Apartment	
                                    38%	
                      1.4	
                      0.5	
  

           Industrial	
                                   17%	
                      1.0	
                      0.2	
  

Source:	
  RCA	
  (London	
  metro	
  area)	
  

INVESTMENT INTO LONDON’S

                          MAJOR COMMERCIAL ASSET CLASSES, 2013

Есть	
  целый	
  ряд	
  причин,	
  по	
  которым	
  международные	
  инвесторы	
  прибывают	
  в	
  
Лондон.	
  Основной	
  причиной	
  является	
  бизнес	
  -­‐	
  более	
  85%	
  покупателей	
  жилья	
  также	
  
работает	
  в	
  Лондоне.	
  Так	
  же	
  около	
  95%	
  респондентов	
  утверждают,	
  что	
  ищут	
  способ	
  
закрепиться	
  в	
  столице,	
  так	
  как	
  имеют	
  бизнес-­‐интерес	
  в	
  Великобритании.	
  
	
  	
  
Самым	
  большим	
  культурным	
  преимуществом,	
  которое	
  многие	
  люди	
  видят	
  в	
  выборе	
  
Лондона,	
  является	
  английский	
  язык.	
  При	
  проведении	
  исследования,	
  были	
  так	
  же	
  
отмечены	
  и	
  другие	
  причины:	
  "открытость	
  бизнеса",	
  "политическая	
  стабильность",	
  
"мировые	
  связи"	
  и	
  "обеспечение	
  проживания".	
  
                                                        	
  

ПОЧЕМУ ЛОНДОН?

                        STRUCTURAL & CULTURAL ADVANTAGES

                                                                       Secure	
  &	
  safe	
  
                                                       	
  
                                             Open	
  for	
  	
   business	
  
                                             	
                                                                     Tax	
  regime	
  
      English	
  language	
                                                   Educa•on	
  
                                                                                                     	
      Pres•gious	
  
                                                            Financial	
  	
  centre	
  
     	
  
Culture	
  &	
  heritage	
                   Low	
  interest	
  	
  rates	
             Security	
  of	
  tenure	
  
                             	
         	
   	
                                              Flexible	
  labour	
  market	
  
           Advantageous	
  
                    	
      'mezone	
        	
                                                      Entertainment	
  
           	
   Wealth	
  cluster	
   Large	
  &	
  mature	
  	
  real	
  estate	
  market	
  
                	
   Diverse	
  neighbourhoods	
  
                                          	
   	
  
                                                              Lack	
  of	
  bureaucracy	
            Innova•ve	
  
                                      Poli'cally	
  stable	
                                  	
   Cosmopolitan	
  
                      	
                                      	
  Historic	
  •es&	
  rela•onships	
   ICT	
  centre	
  
                                      	
  
                                                                   Globally	
  connected	
         	
   	
  
                                                                        Restaurants	
  
                                                                   	
                                  Crea•ve	
  	
  
                                                                                                       centre	
  
                                                              	
  
                                      	
                        	
  
                                                                                                         	
  	
  
                                                                	
  
                               Structural	
  advantages	
  	
                                Cultural	
  advantages	
  
                               	
                                                            	
  

ПОЧЕМУ ЛОНДОН?
Культура	
  Лондона	
  формируется	
  под	
  действием	
  международных	
  сил	
  и	
  экономики	
  
стран	
  мира	
  будут	
  иметь	
  сокрытое,	
  но	
  важное	
  влияние	
  на	
  рынок	
  лондонской	
  
недвижимости.	
  Всего	
  через	
  пять	
  лет	
  Лондон	
  может	
  оказаться	
  под	
  влиянием	
  
совершенно	
  новой	
  группы	
  людей.	
  Растущая	
  тенденция	
  новых	
  и	
  развивающихся	
  
экономик	
  по	
  созданию	
  инвесторов,	
  стремящихся	
  развивать	
  свой	
  личный	
  капитал,	
  
сохраняя	
  его	
  в	
  безопасных	
  активах,	
  может	
  привести	
  к	
  изменению	
  типа	
  
международной	
  недвижимости	
  в	
  Лондоне	
  и	
  по	
  всему	
  остальному	
  миру.	
  
	
  
                                                     	
  

ПОЧЕМУ ЛОНДОН?
Эти	
  сверхобеспеченные	
  инвесторы	
  часто	
  приобретают	
  жилую	
  недвижимость,	
  
стараясь	
  уберечь	
  свои	
  капиталы.	
  Они	
  становятся	
  владельцами	
  части	
  того,	
  что	
  везде	
  
называют	
  "старым	
  миром".	
  Мы	
  ожидаем,	
  что	
  рост	
  числа	
  владельцев	
  будет	
  
продолжаться,	
  и	
  они	
  станут	
  более	
  мотивированы	
  на	
  возврат	
  прибыли	
  и	
  
реинвестирование,	
  а	
  не	
  просто	
  рост	
  капитала.	
  	
  
	
  	
  
Часто	
  другими	
  областями	
  являются	
  объекты	
  недвижимости	
  класса	
  премиум	
  в	
  
альтернативных	
  зонах	
  города,	
  в	
  которых	
  есть	
  ожидание	
  роста	
  капитала.	
  В	
  эту	
  
категорию	
  включены	
  многие	
  второстепенные	
  зоны,	
  привлекающее	
  меньшее	
  
внимание	
  со	
  стороны	
  инвесторов.	
  Хорошей	
  новостью	
  для	
  новых	
  лондонских	
  
инвесторов	
  является	
  то,	
  что	
  объём	
  капитала,	
  формирующегося	
  по	
  всему	
  миру,	
  будет	
  
увеличиваться,	
  соответственно,	
  инвестиционный	
  интерес	
  к	
  Лондону	
  не	
  исчезнет.	
  
	
  
                                                        	
  

ПОЧЕМУ ЛОНДОН?
Понимание	
  функционирования	
  экономики	
  на	
  международном	
  уровне	
  может	
  дать	
  
хорошее	
  представление	
  о	
  том,	
  какие	
  страны	
  будут	
  заниматься	
  внешними	
  
инвестициями.	
  Когда	
  экономика	
  сильна,	
  инвесторам	
  доступно	
  большее	
  количество	
  
капитала	
  для	
  вложения	
  в	
  другие	
  страны.	
  Рост	
  внутреннего	
  рынка	
  Великобритании	
  
означает,	
  что	
  все	
  больше	
  людей	
  будут	
  оставаться	
  в	
  столице,	
  желая	
  воспользоваться	
  
преимуществами	
  этого	
  роста.	
  Кроме	
  того,	
  более	
  слабые	
  экономики	
  других	
  стран	
  
могут	
  побуждать	
  людей	
  приезжать	
  в	
  Лондон	
  в	
  поиске	
  лучших	
  возможностей	
  для	
  
развития	
  бизнеса.	
  
	
  	
  
Мы	
  ожидаем,	
  что	
  лондонская	
  недвижимость	
  на	
  основном	
  и	
  премиум-­‐рынках	
  по-­‐
прежнему	
  будет	
  пользоваться	
  спросом,	
  благодаря	
  постоянному	
  перемещению	
  
людей	
  в	
  Лондон	
  как	
  на	
  уровне	
  страны,	
  так	
  и	
  на	
  международном	
  уровне.	
  Хотя	
  мы	
  
также	
  ожидаем	
  изменение	
  поведения	
  продаж	
  премиум	
  и	
  	
  
ультрапремиум-­‐недвижимости	
  в	
  связи	
  с	
  выравниванием	
  цен.	
  Мы	
  считаем,	
  что	
  это	
  
откроет	
  больше	
  	
  возможностей	
  для	
  инвестиций	
  в	
  недвижимость	
  Лондона.	
  	
  
	
  
                                                           	
  

ПОЧЕМУ ЛОНДОН?
В	
  приведенной	
  ниже	
  таблице	
  показаны	
  прогнозы	
  экономического	
  роста	
  в	
  различных	
  
странах	
  в	
  течение	
  следующих	
  пяти	
  лет.	
  Некоторые	
  из	
  этих	
  стран	
  также,	
  возможно,	
  
будут	
  инвестировать	
  в	
  зарубежную	
  недвижимость.	
  Например,	
  Бразилия	
  в	
  настоящее	
  
время	
  отсутствует	
  на	
  мировом	
  рынке	
  инвестиций	
  в	
  недвижимость,	
  а,	
  в	
  первую	
  
очередь,	
  вкладывает	
  средства	
  практически	
  исключительно	
  в	
  Соединённые	
  Штаты.	
  
Однако,	
  в	
  будущем	
  стоит	
  ожидать	
  инвестиций	
  в	
  другие	
  регионы,	
  в	
  том	
  числе	
  и	
  
Лондон.	
  С	
  другой	
  стороны,	
  такие	
  страны	
  как	
  Сингапур	
  и	
  Гонконг	
  в	
  ближайшее	
  время	
  
могут	
  быть	
  менее	
  заинтересованы	
  в	
  Лондоне.	
  
	
  	
  
Большая	
  активность	
  наблюдалась	
  вокруг	
  материковой	
  части	
  Китая,	
  а	
  также	
  
Малайзии.	
  Некоторые	
  	
  
из	
  стран	
  только	
  начинают	
  проявлять	
  себя	
  на	
  мировом	
  рынке	
  -­‐	
  Филиппины,	
  
Индонезия	
  и	
  Нигерия.	
  Стоит	
  учитывать,	
  что	
  для	
  многих	
  из	
  этих	
  стран	
  более	
  
интересными	
  могут	
  быть	
  инвестиции	
  в	
  новые	
  компании	
  и	
  земли,	
  нежели	
  в	
  жилую	
  
недвижимость.	
  Если	
  это	
  окажется	
  правдой,	
  стоит	
  ожидать	
  увеличения	
  оборота	
  в	
  
фонде	
  развития	
  и	
  других	
  организациях	
  на	
  корпоративном	
  рынке,	
  а	
  не	
  в	
  секторе	
  
премиум-­‐недвижимости.	
  	
  	
  
                                                           	
  
                                                          	
  

GDP GROWTH FORECASTS

                                                MAJOR MARKETS

Very	
  high	
  growth	
     High	
  growth	
                       Moderate	
  growth	
                         Low	
  growth	
  
(≥5%	
  in	
  2019)	
        (3%	
  to	
  4.9%	
  in	
  2019)	
     (2%	
  to	
  2.9%	
  in	
  2019)	
           (1%	
  to	
  1.9%	
  in	
  2019)	
  
                             	
                                     	
                                           	
  

India	
                      Thailand	
                             Greece	
                                     France	
  

Nigeria	
                    Saudi	
  Arabia	
                      Russia	
                                     Portugal	
  

China	
                      Hong	
  Kong	
                         Ireland	
                                    Switzerland	
  

Philippines	
                Singapore	
                            United	
  Kingdom	
                          Austria	
  

Indonesia	
                  Mexico	
                               Sweden	
                                     Germany	
  

Vietnam	
                    Turkey	
                               United	
  States	
                           Spain	
  

Malaysia	
                   Brazil	
                               Norway	
                                     Japan	
  

Pakistan	
                   Australia	
                            Canada	
                                     Italy	
  

                                                                                            Change	
  from	
  2013,	
  forecast	
  growh	
  in	
  2009	
  

GDP GROWTH FORECASTS

      MAJOR MARKETS

GDP GROWTH FORECASTS

                                                 MAJOR MARKETS

Поскольку	
  предложение	
  элитного	
  жилья	
  в	
  центре	
  Лондона	
  растет	
  более	
  высокими	
  
темпами,	
  чем	
  реальный	
  спрос,	
  покупатели	
  жилой	
  недвижимости	
  стали	
  более	
  
сдержанными.	
  На	
  следующем	
  рисунке	
  показан	
  годовой	
  прирост	
  цен	
  на	
  премиум-­‐
недвижимость	
  в	
  центре	
  Лондона.	
  Наибольший	
  прирост	
  был	
  в	
  Marylebone	
  -­‐14,9%	
  с	
  
прошлого	
  года,	
  Islington	
  и	
  City	
  Fringe	
  -­‐	
  14,4%	
  и	
  14,3%	
  соответственно.	
  С	
  другой	
  
стороны,	
  низкий	
  рост	
  были	
  замечен	
  в	
  Chelsea	
  и	
  Belgravia	
  -­‐	
  1,4%	
  и	
  0,8%	
  
соответственно.	
  
                                                             	
  

ANNUAL PRICE GROWTH

                                IN PRIME CENTRAL LONDON BY AREA

Ниже	
  приведено	
  исследование	
  предпочтений	
  международных	
  покупателей	
  жилой	
  недвижимости	
  по	
  всему	
  
миру.	
  
                                                             	
  

ANNUAL PRICE GROWTH

                                 IN PRIME CENTRAL LONDON BY AREA

Country	
                         Preferred	
  Ci•es	
                                      Number	
  of	
          Average	
  Purchase	
  
                                  	
                                                        Bedrooms	
              Price	
  (	
  in	
  US	
  Dollars)	
  
                                                                                            	
                      	
  
Indonesia	
                       Singapore,	
  Kuala	
  Lumpur,	
  and	
                   2-­‐3	
  bedrooms	
     $3,300,000	
  	
  
                                  Sydney	
  Singapore,	
  Kuala	
  Lumpur,	
  
                                  and	
  Sydney	
  	
  
Russia	
                          London,	
  	
  New	
  York,	
  and	
  Monaco	
  	
        2-­‐3	
  bedrooms	
     $3,010,100	
  	
  

China	
                           Hong	
  Kong,	
  New	
  York,	
  and	
  London	
          2-­‐3	
  bedrooms	
     $2,800,700	
  	
  

India	
                           London,	
  Dubai,	
  and	
  New	
  York	
  	
             3-­‐4	
  bedrooms	
     $2,600,000	
  	
  

United	
  Arab	
  Emirates	
      London,	
  Paris,	
  and	
  Geneva	
  	
                  2-­‐3	
  bedrooms	
     $2,500,100	
  	
  
Singapore	
                       London,	
  Malaysia	
  and	
  Tokyo	
  	
                 2-­‐3	
  bedrooms	
     $2,300,700	
  	
  

Italy	
                           Geneva,	
  Monaco,	
  and	
  London	
  	
                 2-­‐3	
  bedrooms	
     $2,260,600	
  	
  

Hong	
  Kong	
                    Sydney,	
  London,	
  and	
  Tokyo	
  	
                  3-­‐4	
  bedrooms	
     $2,100,700	
  	
  
The	
  United	
  States	
         London,	
  Paris,	
  and	
  Bahamas	
  	
                 2-­‐3	
  bedrooms	
     $2,050,300	
  	
  
                                                                                            	
                      	
  
The	
  United	
  Kingdom	
        Cote	
  d’Azur,	
  Italy,	
  and	
  New	
  York	
  	
     2-­‐3	
  bedrooms	
     $1,100,700	
  	
  
                                                                                            	
                      	
  

ANNUAL PRICE GROWTH
                IN PRIME CENTRAL LONDON
                         BY AREA
Как	
  видно,	
  ряд	
  инвесторов	
  из	
  этих	
  стран	
  выбирают	
  Лондон	
  для	
  покупки	
  жилой	
  
недвижимости.	
  Очевидно,	
  что	
  международные	
  покупатели	
  играют	
  важную	
  роль	
  на	
  
рынке	
  лондонской	
  недвижимости,	
  особенно	
  на	
  рынке	
  новостроек.	
  По	
  расчётам,	
  
международный	
  интерес	
  к	
  рынку	
  жилья	
  Лондона	
  продолжит	
  расти,	
  охватывая	
  
другие	
  сферы	
  недвижимости.	
  
	
  	
  

ANNUAL PRICE GROWTH
                IN PRIME CENTRAL LONDON
                         BY AREA
В	
  настоящее	
  время	
  около	
  51%	
  покупателей	
  премиум-­‐недвижимости	
  в	
  центре	
  
Лондона	
  из	
  Соединенного	
  Королевства.	
  Из	
  49%	
  иностранных	
  покупателей	
  16,5%	
  из	
  
других	
  европейских	
  стран.	
  Покупатели	
  из	
  России	
  и	
  стран	
  СНГ	
  составляют	
  около	
  9,1%.	
  
Далее	
  идут	
  инвесторы	
  с	
  Ближнего	
  Востока	
  -­‐	
  примерно	
  7,5%	
  от	
  сделок	
  в	
  сфере	
  
недвижимости	
  в	
  Лондоне.	
  Тем	
  не	
  менее,	
  фактическое	
  количество	
  иностранцев,	
  
проживающих	
  в	
  Лондоне,	
  составляет	
  около	
  28%	
  от	
  общего	
  числа	
  жителей.	
  
Исследования,	
  проведенные	
  Knight	
  Frank	
  Residen8al	
  Research,	
  показали,	
  что	
  около	
  
69%	
  сделок	
  по	
  продаже	
  столичных	
  новостроек	
  имеет	
  международный	
  характер,	
  
таким	
  образом,	
  только	
  31%	
  операций	
  осуществляется	
  инвесторами	
  из	
  
Великобритании.	
  	
  	
  
                                                         	
  
                                                          	
  

TOTAL VOLUE OF UK HOUSING

                                                             SOME STOCK ANSWER
 Trillion	
  
                      The	
  total	
  value	
  of	
  housing	
  stock	
  in	
  the	
  UK	
  with	
  London	
  and	
  the	
  South	
  East	
  accoun•ng	
  for	
  
5.2	
  GBP	
  	
      42%	
  
                      	
  
186	
  GBP	
          The	
  increase	
  in	
  the	
  value	
  of	
  housing	
  stock	
  in	
  the	
  past	
  year,	
  of	
  which	
  £106	
  billion	
  came	
  
                      from	
  London	
  
                      	
  
344	
  GBP	
  
                      The	
  addi•onal	
  value	
  of	
  UK	
  housing	
  stock	
  in	
  2007	
  
                      	
  
306	
  GBP	
          The	
  total	
  value	
  of	
  housing	
  stock	
  in	
  Scotland	
  
                      	
  
Billion	
             	
  
                      	
  The	
  total	
  value	
  of	
  housing	
  stock	
  in	
  boroughs	
  of	
  Westminster	
  and	
  Kensington	
  &	
  Chelsea,	
  15%	
  more	
  
200	
  GBP	
          than	
  
                      	
          the	
  whole	
  of	
  Wales	
  
                      	
  
          	
          The	
  increase	
  in	
  the	
  value	
  of	
  housing	
  stock	
  in	
  Wandsworth	
  in	
  2013,	
  the	
  highest	
  figure	
  ouside	
  of	
  
8	
  GBP	
            London	
  
     	
               	
  
1.7	
  GBP	
          The	
  increase	
  in	
  the	
  value	
  of	
  housing	
  stock	
  in	
  Aberdeen	
  in	
  2013,	
  the	
  highest	
  figure	
  ouside	
  of	
  
                      London	
  
          	
          	
  
                      The	
  increase	
  in	
  the	
  value	
  of	
  housing	
  stock	
  in	
  Brighton	
  &	
  Hove	
  over	
  five	
  years,	
  the	
  highest	
  figure	
  
5	
  GBP	
            ouside	
  of	
  London	
  
     	
               	
  
                      	
  
                      	
  

TOTAL VOLUE OF UK HOUSING
Следующий	
  график	
  отражает	
  небольшое	
  увеличение	
  ежегодных	
  ипотечных	
  кредитов	
  
и	
  наличных	
  операций	
  с	
  жильем	
  за	
  последний	
  год.	
  Несмотря	
  на	
  это,	
  количество	
  
ипотечных	
  кредитов	
  по-­‐прежнему	
  на	
  52%	
  ниже	
  пиковых	
  показателей	
  мая	
  2007	
  года.	
  
С	
  декабря	
  2010	
  года	
  доля	
  операций	
  в	
  валюте	
  увеличилась	
  на	
  38%.	
  	
  
                                                             	
  
                                                       	
  

HAUSING TRANSACTIONS

RECENT INCREASES IN FIRST TIME AND CASH BUYERS

                                   65%	
  fall	
  in	
  mortgaged	
  home	
  mover	
  
                                   between	
  March	
  07	
  &	
  May	
  09	
  

                                   Mortgage	
   home	
   mover	
   transac•ons	
  
                                   remain	
  52%	
  below	
  their	
  May	
  07	
  peak	
  

                                   38%	
   increase	
   in	
   cash	
   transac•ons	
  
                                   since	
  December	
  2010	
  

                                         Mortgage-­‐	
  First	
  •me	
  buyer	
  
                                         Mortgage-­‐	
  Home	
  mover	
  
                                         Mortgage-­‐	
  Buy-­‐to-­‐let	
  
                                         Cash	
  

HAUSING TRANSACTIONS

                     RECENT INCREASES IN FIRST TIME AND CASH BUYERS

На	
  данный	
  момент	
  в	
  Лондоне	
  более	
  8	
  миллионов	
  жителей,	
  прирост	
  с	
  2001	
  года	
  составил	
  
14%.	
  	
  	
  Количество	
  домохозяйств	
  в	
  Большом	
  Лондоне	
  составляет	
  3,2	
  млн,	
  прирост	
  с	
  2001	
  
года	
  8,3%.	
  	
  Прогнозы	
  предсказывают,	
  что	
  население	
  Лондона	
  достигнет	
  9	
  млн	
  к	
  2021	
  году	
  и	
  
10	
  млн	
  к	
  2030	
  	
  году,	
  что	
  будет	
  наиболее	
  быстрым	
  ростом	
  за	
  всё	
  время.	
  Это	
  означает,	
  что	
  
Лондон	
  вскоре	
  может	
  	
  стать	
  более	
  густонаселёнными,	
  чем	
  Нью-­‐Йорк.	
  	
  	
  	
  	
  
	
  	
  	
  	
  	
  
Существует	
  несколько	
  факторов,	
  влияющих	
  на	
  скорость	
  роста	
  популяции,	
  в	
  том	
  числе	
  
повышение	
  продолжительности	
  жизни,	
  увеличение	
  рождаемости,	
  в	
  особенности	
  среди	
  
экспатов.	
  Этот	
  	
  значительный	
  прирост	
  населения	
  показывает,	
  что	
  Лондон	
  является	
  
предпочтительным	
  местом	
  	
  для	
  жизни,	
  работы,	
  учёбы	
  и	
  инвестирования.	
  	
  
	
  	
  
	
  
                                                                    	
  

LONDON’S CHANGING POPULATION

                                                                                                                   Inner	
  London	
  
                                                                                                                   Outer	
  London	
  
                                                                                                                   Greater	
  London	
  

На	
  европейском	
  инвестиционном	
  рынке	
  меняется	
  характер	
  ведущих	
  инвесторов	
  за	
  счет	
  увеличения	
  числа	
  
международных	
  вкладчиков	
  и	
  уменьшения	
  доли	
  европейских	
  инвестиций.	
  Новые	
  международные	
  
инвесторы	
  хотят	
  получать	
  высокую	
  отдачу	
  на	
  рынке	
  с	
  низким	
  уровнем	
  процентных	
  ставок.	
  В	
  следующей	
  
таблице	
  приведены	
  данные	
  о	
  различных	
  типах	
  инвесторов	
  и	
  конкретных	
  стратегиях,	
  которые	
  они	
  
используют	
  на	
  мировом	
  рынке.	
  

MAIN INVESTOR TYPES

                                           AND THEIR INVESTMENT STRATEGY

Type	
                           Source	
  markets	
              Des•na•on	
                      Asset/	
  risk	
  strategy	
                                Average	
  
                                 	
                               markets	
                        	
                                                          deal	
  size	
  
                                                                  	
  
SWFs	
                           Middle	
  East,	
  AsiaPac	
     UK,FR	
  SPA,	
  IT,	
  BE	
     Low	
  risk,	
  core	
  assets;	
  like	
  JV	
  with	
     >€	
  200m	
  
                                                                                                   major	
  local	
  partners	
  
Private	
  equity	
              USA,	
  GER,	
  AT	
             Pan-­‐	
  European	
             Opportunis•c;	
  value	
  add	
  and	
                      €150m	
  
                                                                                                   secondary;	
  like	
  por©olios	
  
Private/	
  family	
  office	
     GER,	
  BE,	
  SPA	
             Domes•c,	
  UK	
                 Landmark	
  assets	
  	
                                    €100m	
  
Insurance	
                      FR,	
  GER	
                     FR,IT,NL,	
  PL,	
  SPA	
        Core	
  to	
  core	
  plus;	
  all	
  asset	
  types	
      €80m	
  
interna•onal	
  
German	
  open-­‐ended	
         GER	
                            Pan-­‐	
  European	
             Core;	
  core	
  plus	
  in	
  core	
  markets;	
           €100m	
  
funds	
                                                                                            all	
  asset	
  types	
  
REITs	
                          UK,	
  BE,	
  CAN,	
  MEX	
      Domes•c,	
  GER,	
  SPA	
        Core	
  to	
  opportunis•c	
                                €80m	
  
Property	
  companies	
          GER,SWE,	
  USA,FR,AT	
  	
      PL,NL,SWE,	
  GER	
              High	
  share	
  of	
  por©olios;	
  prefer	
               €180	
  
                                                                                                   offices	
  and	
  industrial,	
  retail	
  in	
  
                                                                                                   secondary	
  loca•ons	
  

Возврат от инвестиционной
    деятельности TROBOR Capital в
        2013/2014 по продуктам:

114%*                                     21%*                                            17%*
   Контракты на                            Недооцененные
                                                                                      Строительство (DS)
строительство (IMS)                         активы (DAS)

                *-­‐	
  текущий	
  годовой	
  возврат	
  по	
  инвестициям	
  (ROI)	
  

TROBOR	
   CAPITAL	
   LLP	
   2nd	
   Floor	
                                Phone:	
  +44	
  (0)	
  20	
  7205	
  2286	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
     www.troborcapital.com	
  
Berkeley	
   Square	
   House,	
   Berkeley	
                                 Fax:	
  +44	
  (0)	
  20	
  7205	
  2287	
                                       info@troborcapital.com	
  
Square,	
  London,	
  Mayfair,	
  W1J	
  6BD	
  
	
  	
  

               Market	
  analyses	
  is	
  made	
  by	
  TROBOR	
  Capital	
  LLP.	
  Analyses	
  is	
  based	
  on	
  data	
  from	
  the	
  open	
  sources.