Ипотека и жилищный вопрос в России - (Точка зрения)
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА
Ипотека и жилищный вопрос в России
(Точка зрения)
А. Г. Куликов,
доктор экономических наук,
профессор Российской академии государственной службы
при Президенте Российской Федерации1,
заслуженный деятель науки Российской Федерации
П
ереход экономики на инновационный путь раз- Экономические трансформации и рождение
вития объявлен основной стратегической зада- жилищной ипотеки в России
чей нашего государства. Важнейшим направ-
лением модернизации и формирования инновацион- К началу экономических реформ в России отсут-
ной экономики является приоритетное развитие интел- ствовал рыночный механизм, предполагающий само-
лектуального потенциала, развитие человека как глав- стоятельное участие населения в решении жилищной
ной производительной силы общества. В Конституции проблемы. Практически отсутствовал свободный ры-
Российской Федерации записано: Российская Феде- нок жилья, долгосрочные кредиты населению состав-
рация – социальное государство, политика которого ляли незначительную долю в общем объеме финанси-
направлена на создание условий, обеспечивающих до- рования жилья и предоставлялись в основном индиви-
стойную жизнь и свободное развитие человека. Поэто- дуальным застройщикам и участникам жилищных и
му модернизация в России должна начинаться с модер- жилищно-строительных кооперативов на строитель-
низации условий жизни, образования, здоровья и куль- ство нового, а не на покупку готового жилья.
туры людей. За первое десятилетие реформ (1990 – 1998 гг.)
Первостепенное место в этом ряду, безусловно, в сфере жилищного финансирования произошли кар-
занимает жилищный вопрос – обеспечение населения динальные изменения. Государство перестало быть
современным, доступным, комфортным жильем. основным участником на рынке жилья. Была проведе-
Но жилье – особый товар, капитальное благо, ко- на массовая бесплатная приватизация жилья с перево-
торое подавляющая масса населения не может приоб- дом расходов по его эксплуатации на население. А доля
рести за счет текущих доходов. Финансирование при- государственных и муниципальных организаций в об-
обретения жилья в собственность возможно либо за щем объеме вводимого в эксплуатацию жилья сократи-
счет государственных средств с бесплатным его рас- лась с 80 до 20%. Непосредственно за счет средств фе-
пределением, либо за счет комбинации собственных и дерального бюджета в 1998 г. было построено всего 1,3
заемных средств покупателя. Получение жилья в поль- млн м2 общей площади жилых домов, что составило
зование возможно также через социальную аренду. 4,2% от общего объема ввода жилья1.
Система жилищного финансирования в совет- В результате массированного ухода государства
ский период соответствовала проводимой жилищной из сферы финансирования жилищного строительства
политике и заключалась в централизованном распре- и обвального снижения реальных доходов населения
делении бюджетных ресурсов для строительства го- объемы ввода его в эксплуатацию на рубеже 2000-х гг.
сударственного жилья и его бесплатном распределе- сократились почти в 2,5 раза, а дореформенные объе-
нии гражданам, стоящим в очереди на улучшение жи- мы не достигнуты даже в 2010 г., о чем свидетельству-
лищных условий. В 1987 г. доля государственных капи- ют данные табл. 1.
тальных вложений в жилищное строительство превы- Несмотря на снятие ограничений на количество и
шала 80%, а средства населения – лишь 14,6% (вклю- размер жилых помещений, несмотря на бурное стро-
чая средства индивидуальных застройщиков и членов ительство дач, коттеджей, таунхаусов и элитного жи-
жилищно-строительных кооперативов)2. лья, показатели обеспеченности жильем в стране за
20 лет не улучшились, а подавляющей массы населе-
ния значительно ухудшились не только количественно,
1
В соответствии с Указом Президента Российской но и качественно. В среднем на каждого жителя сегод-
Федерации от 20.09.2010 № 1140 образована «Российская ня приходится около 20 м2. Для сравнения в странах
академия народного хозяйства и государственной службы Восточной Европы – 35 м2, во Франции – 43, в Герма-
при Президенте Российской Федерации».
1
2
Концепция развития системы ипотечного жилищного Концепция развития системы ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации (в ред. Постановления кредитования в Российской Федерации (в ред. Постановления
Правительства Российской Федерации от 08.05.2002 № 302). Правительства Российской Федерации от 08.05.2002 № 302).
ДЕНЬГИ И КРЕДИТ ● 11/2010 3АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА
Таблица 1
Объем жилищного строительства в Российской Федерации в 1987 – 2010 гг.
Построено жилья Построено жилья
Годы Годы
млн м 2
% к 1987 г. млн м2 % к 1987 г.
1987 72,8 100 2001 31,37 43,5
1991 49,4 67,9 2002 33,8 46,4
1992 41,5 57,0 2003 36,4 49,5
1993 41,8 57,4 2004 41,0 56,3
1994 39,2 53,8 2005 43,5 59,8
1995 41,0 56,3 2006 50,2 69,0
1996 34,3 47,1 2007 60,4 83,0
1997 32,7 44,9 2008 63,8 87,6
1998 30,6 42,2 2009 59,8 82,1
1999 32,0 43,6 2010 28,5*
2000 30,3 41,6
* За 8 месяцев.
нии – 50, в США и Канаде – 70 и 75м2 – в Скандинав- Ипотечное жилищное кредитование выполня-
ских странах1. ет чрезвычайно важные экономические и социальные
По данным Всероссийского центра уровня жизни, функции:
в плохих условиях проживает 60 млн человек, или 42% ●● финансирование покупки жилья и решение
населения. Жилищный фонд страны находится в кри- одного из основных вопросов повышения уровня жиз-
тическом состоянии: 62% домов построены свыше 30 ни населения, разрешение противоречия между высо-
лет назад, 50% домов в малых городах не имеют инже- кой стоимостью жилья и ограниченностью текущих
нерного обеспечения. В половине регионов России бо- доходов населения;
лее 60% водопроводных, тепловых, канализационных ●● вовлечение в хозяйственный оборот недвижи-
и электрических сетей и подстанций требуют сроч- мости, временно свободных средств и будущих дохо-
ной замены. По данным Министерства регионально- дов заемщиков, расширение масштабов функциониру-
го развития Российской Федерации, из-за износа сетей ющего капитала в строительной индустрии;
по пути к потребителю теряется до 20% воды, до 15% ●● стимулирование потребительского спроса на
электроэнергии и около 40% тепла2. Около 40 млн че- одно из важнейших благ общества, которое влечет за
ловек живут в неблагоустроенных, а 4,2 млн – в ветхих собой расширение спроса и инвестиций не только в
и аварийных домах3. Проблема обеспечения жильем строительную, но и во многие связанные с ней отрас-
приобрела общенациональный характер. ли: производство строительных материалов, машин и
С началом экономических трансформаций в Рос- оборудования, транспортных средств, мебели, бытовой
сии прежний распределительный механизм обеспече- техники и т. д.
ния населения жильем был разрушен, а рыночный фор- ●● привлечение и защита сбережений населения
мируется с огромными трудностями. от инфляции и укрепление финансовой и денежно-
Доминирующую роль в этой сфере в сегодняш- кредитной систем страны (жилье в отличие от валют
нем мире играет ипотечное жилищное кредитование, не обесценивается – подешевеет на сколько-то, а потом
за счет которого в развитых странах финансируется до снова свое отыграет);
80 – 90 и более процентов всего приобретаемого в соб- ●● минимизация рисков участников жилищно-
ственность жилья. кредитного рынка за счет их более равномерного рас-
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит на пределения между субъектами и предоставления госу-
покупку или строительство жилья под залог покупа- дарственных гарантий;
емого, строящегося или старого имеющегося жилья. ●● содействие развитию и оздоровлению фондово-
Ипотечное жилищное кредитование наработало колос- го рынка за счет использования обеспеченных недви-
сальный опыт в XX столетии. Мощными ускорителями жимостью ипотечных ценных бумаг;
этого процесса были глубочайший в истории капита- ●● повышение социального статуса заемщиков –
лизма экономический кризис 1929 – 1933 гг. и послед- покупателей жилья, повышение их мотивации и эф-
ствия Второй мировой войны, которые заставили пра- фективности труда;
вительства большинства стран осознать огромную со- ●● рост занятости, укрепление семьи и содействие
циальную и экономическую значимость решения жи- решению демографических проблем.
лищной проблемы для населения. Причем мировой опыт показывает, что ипотечное
жилищное кредитование развивается нормально толь-
1
Ведомости, 24 марта 2010 г. ко при активном участии и поддержке государства.
2
Там же.
3
Белкин В., Стороженко В. Жилищное строительство
как фактор демографической динамики // Вопросы экономи-
ки. 2009. № 10. С. 144.
4 ДЕНЬГИ И КРЕДИТ ● 11/2010АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА
Основные модели ипотечного Модель жилищных контрактных сбереже-
жилищного кредитования ний. Модель жилищных контрактных сбережений или
ссудо-сберегательная модель базируется на финанси-
Одной из основных проблем ипотечного жилищ- ровании жилищных кредитов за счет целевых долго-
ного кредитования является привлечение ресурсов. срочных жилищных вкладов населения.
Эти ресурсы должны быть мобилизованы кредитором Ссудо-сберегательные организации или стройс-
в необходимых объемах, по относительно низкой цене беркассы привлекают долгосрочные целевые вклады
и на сроки, сопоставимые со сроками выдаваемых кре- населения на долгосрочной договорной основе. Разли-
дитов. чаются в отдельных странах по степени открытости к
Сегодня в мировой практике используется четыре финансовому рынку; условиям долгосрочных креди-
основные модели привлечения средств кредиторами, тов; наличию специального законодательства, регули-
определяющие модели ипотечного жилищного креди- рующего деятельность ссудо-сберегательных органи-
тования. заций; ограничению активных операций1.
Модель специализированных ипотечных банков. Двухуровневая модель ипотечного жилищно-
Это самая «взрослая» конструкция ипотечного креди- го кредитования. Суть данной модели состоит в том,
тования, первоначально зародившаяся в виде земель- чтобы отделить процесс предоставления ипотечных
ной ипотеки, т. е. выдачи ссуды под залог земельных кредитов от привлечения долгосрочных ресурсов в
участков или помещичьих имений1. В XX в. основным ипотечную сферу за счет эмиссии ипотечных ценных
объектом ипотечного кредитования стала покупка жи- бумаг. Она включает два уровня: предоставление и об-
лья. Модель основана на привлечении долгосрочных служивание выданных ипотечных кредитов (первич-
ресурсов с рынка капиталов посредством выпуска ипо- ный ипотечный рынок) и ресурсное обеспечение ипо-
течных облигаций. Достоинство этой модели – сравни- течных операций (вторичный ипотечный рынок). Эта
тельно низкие кредитные риски. Недостатки – необхо- модель не противостоит рассмотренным выше моде-
димость разработки сложной законодательной систе- лям ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), а не-
мы и мер контроля за ее соблюдением. Данная модель разрывно связана с ними и базируется на них.
играла важную роль в ряде европейских стран. Двухуровневая жилищная ипотека зародилась в
Модель универсальных коммерческих банков. США и получила развитие в Австралии, Великобрита-
Является одной из наиболее распространенных в ми- нии и других странах, включая современную Россию.
ровой практике. Для финансирования ипотечных жи- До кризиса 1929 – 1933 гг. наиболее разви-
лищных кредитов универсальные банки используют той в США была ссудо-сберегательная модель, кре-
депозиты юридических лиц и населения. диторами в которой выступали исключительно сбе-
До недавнего времени универсальные банки игра- регательные институты (сберегательные банки и
ли относительно скромную роль в ипотечном жилищ- ссудо-сберегательные ассоциации). Их функции в ка-
ном кредитовании. Ситуация резко изменилась в 1990-е честве кредиторов на ипотечном рынке были закрепле-
годы, когда из-за ослабления традиционного банков- ны законодательно. Сберегательные институты были
ского бизнеса, переориентации банков на работу с на- обязаны размещать в ипотечные ссуды до 80% сво-
селением и трансформации компаний-застройщиков в их активов. Первоначальный взнос составлял до 50%
коммерческие банки в таких странах, как Великобри- суммы кредита, что значительно ограничивало доступ-
тания, Австрия, Германия, Южная Африка, универ- ность кредита для людей со средними и низкими дохо-
сальные банки стали основными поставщиками ипо- дами. А кредитор был вынужден выдавать долгосроч-
течных кредитов населению. ные ссуды за счет коротких пассивов. Кроме того, он
Универсальные коммерческие банки обладают нес все три основных риска – кредитный, процентный
большой финансовой независимостью и устойчиво- и риск досрочного погашения ссуды.
стью, возможностями диверсифицировать портфель Крах фондового рынка в 1929 г. и последовавший
активных операций, различающихся по доходности за ним глубочайший мировой кризис подорвали тра-
и рискам. Вместе с тем проблема использования дан- диционную американскую систему ипотечного кре-
ной модели заключается в необходимости постоянно- дитования. Небывалая безработица, резко возросшие
го поддержания их текущей ликвидности, согласова- процентные ставки, массовое банкротство заемщи-
ния краткосрочных пассивов с долгосрочными актива- ков, кризис ликвидности привели к банкротству более
ми, что становится особенно актуальным и даже про- 10 000 банков (из 25 000). Прежняя система ИЖК рух-
блематичным с увеличением доли ипотечных жилищ- нула.
ных кредитов в кредитном портфеле банков. Поэтому Ввиду огромной социальной и экономической
универсальные банки создают специализированные важности жилищной проблемы и проблемы сокраще-
филиалы, дочерние ипотечные банки, используют ипо- ния безработицы, а также неспособности частного ка-
течных брокеров и агентов или активно включаются в питала восстановить процесс ипотечного кредитова-
двухуровневую систему ипотечного жилищного креди- ния в стране, правительство Ф. Рузвельта предприня-
тования. ло срочные неординарные меры по перестройке си-
1
Подробнее см.: Куликов А. Г. Ипотечное жилищное
1
Подробнее см.: Основы ипотечного кредитования.
кредитование в дореволюционной России. Деньги, кредит, Науч. ред. и рук. авт. колл. Н. Б. Косарева. С. 250 – 271;
банки: учебник. М.: КНОРУС, 2009. С. 326 – 329. Куликов А. Г. Деньги, кредит, банки. С. 329 – 336.
ДЕНЬГИ И КРЕДИТ ● 11/2010 5АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА
стемы ипотечного жилищного кредитования. Первым Основные направления жилищной политики были
крупным шагом в формировании двухуровневой систе- определены Конституцией Российской Федерации
мы ИЖК было создание 27 июня 1934 г. Федеральной (ст. 40), Гражданским кодексом Российской Федера-
жилищной администрации (ФЖА), основными функ- ции, Федеральным законом Российской Федерации от
циями которой были определены: разработка стандар- 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимо-
тов ИЖК; государственное гарантирование возврата сти)», Постановлением Правительства Российской Фе-
основного долга и процентов по ипотечным кредитам, дерации от 17.09.2001 № 675 «О федеральной целевой
выданным в соответствии с ее стандартами; рефинан- программе «Жилище» на 2002 – 2010 гг.». Эта факти-
сирование кредитов, выданных первичными кредито- чески третья программа отличалась более системным
рами. подходом к решению проблемы жилья, в частности, в
В последующие годы в США государством были ней содержались конкретные меры по развитию систе-
созданы четыре федеральных агентства, занимающи- мы обеспечения жильем отдельных категорий граж-
еся ипотечным жилищным кредитованием. В 1938 г. дан (военнослужащих, переселенцев и др.) с использо-
в соответствии с директивой президента Рузвель- ванием механизма бюджетного субсидирования (госу-
та была учреждена Федеральная национальная ассо- дарственных жилищных сертификатов).
циация по ипотечному кредитованию (Фэнни Мэй); в В законодательной сфере проводилось совершен-
1944 г. (опять же при президенте Рузвельте) – Адми- ствование правовых и нормативных основ, регулирую-
нистрация по делам ветеранов (АДВ) для оказания по- щих ипотечные жилищные отношения. Были разрабо-
мощи ветеранам Второй мировой войны, в том числе и таны и приняты Концепция развития системы ипотеч-
по приобретению жилья на льготных условиях. В 1968 ного жилищного кредитования Российской Федерации
и в 1970 гг. были созданы Государственная националь- (в ред. Постановления Правительства Российской Фе-
ная ипотечная ассоциация (Дженни Мэй) и Федераль- дерации от 08.05. 2002 № 302); Федеральный закон от
ная корпорация по ипотечному жилищному кредито- 24.12.2002 № 179-ФЗ «О внесении в некоторые акты
ванию (Фрэдди Мак) как частная компания с государ- законодательства Российской Федерации изменений и
ственным управлением. Таким образом, была создана дополнений, направленных на развитие системы ипо-
мощная двухуровневая система ипотечного жилищно- течного жилищного кредитования»; Федеральный за-
го кредитования, работавшая бесперебойно до 2007 г., кон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных
когда в США разразился ипотечный кризис, перерос- бумагах»; Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ
ший в мировой финансово-экономический. «О накопительно-ипотечной системе жилищного обе-
спечения военнослужащих»; Стратегия развития ипо-
Развитие жилищной ипотеки течного жилищного кредитования в Российской Феде-
в Российской Федерации рации до 2030 года (Распоряжение Правительства Рос-
сийской Федерации от 19. 07.2010 № 1201-р).
К концу 1992 г. в стране было создано более де- Практическое целенаправленное участие государ-
сятка, а к концу 1994 г. – около двух с половиной де- ства в формировании системы ипотечного жилищно-
сятков ипотечных банков. Однако в первом базовом на го кредитования началось с организации Агентства
том этапе государственном документе – Законе Рос- по ипотечному жилищного кредитованию (АИЖК). В
сийской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об осно- 1995 – 1996 гг. была создана рабочая группа из пред-
вах федеральной жилищной политики» хотя и отмеча- ставителей госорганов (в основном Минстроя России)
лось, что граждане при строительстве и покупке жи- и иностранных консультантов из Института экономи-
лья имеют право на получение кредита под залог, в ки города и Федеральной национальной ассоциации
том числе под залог недвижимости… но слово «ипо- по ипотечному кредитованию (Фэнни Мэй, США) для
тека» даже не упоминалось. Но буквально через пол- разработки системы ипотечного жилищного кредито-
года Правительство Российской Федерации приняло вания в России.
Постановление от 20.06.1993 № 595 «О государствен- На основании разработанных этой группой мате-
ной целевой программе «Жилище», в которой было риалов была подготовлена и в 1996 г. принята Феде-
признано, что одной из важных задач по решению жи- ральная целевая программа «Свой дом», согласно ко-
лищной проблемы является создание различных форм торой предусматривалось создание в России двухуров-
финансово-кредитного механизма, таких, как институт невой ипотечной системы американского образца. В
залога недвижимости и на его основе ипотечного кре- целях реализации этой программы, привлечения вне-
дита, вторичного рынка закладных, расширение переч- бюджетных денежных средств для предоставления на-
ня имущества, сдаваемого в залог». В целом на про- селению долгосрочных ипотечных кредитов было при-
тяжении первого десятилетия реформ процесс станов- нято Постановление Правительства Российской Феде-
ления ИЖК носил в основном стихийный характер, к рации от 26. 08.1996 № 1010 об учреждении открыто-
развитию ипотеки государство оказалось неподготов- го акционерного общества «Агентство по ипотечному
ленным. жилищному кредитованию». (Агентство было зареги-
Что касается реальной государственной поддерж- стрировано в сентябре 1997 г.) Перед Агентством была
ки развития жилищной ипотеки, то она по существу на- поставлена задача формирования общенационального
чалась только в первом десятилетии XXI����������������
�������������������
в., хотя подго- ипотечного рынка посредством покупки у первичных
товительные меры были предприняты раньше. кредиторов прав требований по ИЖК и привлечения
6 ДЕНЬГИ И КРЕДИТ ● 11/2010АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА
средств инвесторов путем выпуска облигаций под эти ●● максимальная сумма кредита: возможная сумма
права требований, получения кредитных линий и зай- кредита зависит от дохода семьи и рассчитывается ис-
мов в других формах. ходя из условия, что ежемесячные выплаты по пога-
Стандарты кредитования были разработаны шению кредита с процентами, а также страхование и
Агентством на основе анализа и обобщения россий- прочие выплаты по сделке не превышают 35% сово-
ского и зарубежного опыта ипотечного жилищно- купного дохода заемщика. В случае, если первоначаль-
го кредитования и включали в себя механизмы выда- ный взнос заемщика превышает 50% суммы кредита,
чи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые ежемесячные выплаты могут достигать 40% совокуп-
соглашения, а также требования ко всем участникам ного дохода;
рынка. ●● страхование: заемщик за свой счет должен за-
По данным стандартам предусматривались следу- страховать свою жизнь и потерю трудоспособности,
ющие базовые условия кредита: приобретаемое имущество;
●● кредит предоставляется и погашается в рублях; ●● приобретенное на заемные средства жилье
●● срок кредитования – от 1 до 20 лет; оформляется в собственность заемщика (одного или
●● погашение кредита осуществляется равными нескольких). Таким образом заемщик сразу же стано-
ежемесячными платежами; вится собственником приобретаемого жилья.
●● процент по кредиту может меняться в зависи- К началу 2004 г. к федеральной системе ипотечно-
мости от состояния рынка. Досрочное погашение кре- го жилищного кредитования подключились 54 региона
дита допускается по истечении 6 месяцев со дня его Российской Федерации. 36 регионов начали выдавать
выдачи; кредиты по стандартам АИЖК, но с Агентством рабо-
●● заемщиком может быть любое дееспособное тали только 50 банков – треть от общего числа банков,
лицо в возрасте от 18 до 60 лет; выдававших и ипотечные жилищные кредиты. В янва-
●● требования к объекту – кредит предоставляет- ре 2007 г. накопительный портфель кредитов АИЖК
ся для приобретения отдельной квартиры в много- составил 70 млрд рублей.
квартирном доме или отдельно строящегося жилого Настоящий рывок ипотечного жилищного креди-
дома; тования произошел в 2006 – 2007 гг., когда началась ре-
●● обеспечение кредита – залог квартиры, приоб- ализация приоритетного национального проекта «До-
ретаемой на заемные деньги. Размер кредита не дол- ступное и комфортное жилье – гражданам России».
жен превышать 70% суммы оценки приобретаемого Если в России за все годы до 2004 г. было выдано 40
жилья; тыс. ипотечных кредитов, то теперь была поставлена
●● требования к доходу заемщиков – для получения задача довести их число в 2010 г. до одного миллио-
кредита необходимо иметь постоянный источник дохо- на. В 2006 г. количество ипотечных кредитов в стране
да, рассматриваются только документально подтверж- увеличилось в 2,5 раза и достигло 206,1 тыс. на общую
денные доходы заемщика; сумму 260 млрд руб. (см. данные табл. 2).
Таблица 2
Ипотечное кредитование в Российской Федерации в 2006 г.
Количество ипотечных договоров,
Федеральный округ Доля ипотеки на рынке жилья, %
единиц
Российская Федерация 206 123 9
Центральный 38 722 7
Северо-Западный 15 151 6
Южный 12 330 5
Приволжский 54 240 9
Уральский 35 237 12
Сибирский 44 780 13
Дальневосточный 5 663 6
Как видно из таблицы, в 2006 г. доля ипотечных Как развивалась жилищная ипотека за последние
сделок (не в ценовом выражении, а в количественном) годы свидетельствуют данные табл. 3.
составляла в России 9%, а за наличные – 91%. В 2009 г. Как видно из таблицы, задолженность по ипотеч-
доля сделок с ипотекой на рынке жилья увеличилась до ным кредитам за 2006 – 2010 гг. возросла в 8 раз, в том
12%. В 2009 г. было построено 59,8 млн м2, за 8 меся- числе в рублях – в 10,5 раза, в иностранной валюте – в
цев 2010 г. – 28,5 млн м2, или на 4% меньше аналогич- 4,1 раза.
ного периода предыдущего года.
ДЕНЬГИ И КРЕДИТ ● 11/2010 7АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА
Таблица 3
Динамика ипотечных жилищных кредитов в РФ в 2006-2010 гг.
Показатели (на дату) 1.01.2006 1.01.2007 1.01.2008 1.01.2009 1.01.2010
Задолженность по ипотечным кредитам,
млн руб. 125 723 350 174 702 185 903 475 1 010 889
Из них:
в рублях 77 396 239 361 524 045 654 015 812 775
в иностранной валюте 48 327 110 813 178 140 249 460 198 114
Темпы роста задолженности по ипотечным -
кредитам (в % к 1.01.2006) 278,5 558,5 718,6 804,1
То же в % к предыдущему году - 278,5 200,5 128,7 111,9
По данным Центрального банка Российской Федерации. См.: http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=ipoteka
Но темпы прироста из года в год сокращались: расчеты искомого коэффициента оказались за пределами
если в 2006 г. они составили 178,5%, в 2007 г. – 100,5%, текста монографии, авторы дают читателю следующие
то в 2008 г. – всего лишь 28,7%, а в 2009 г. – 11,9%. При- пояснения: «Расчет показателя доступности жилья осу-
чем и этот прирост в 2009 г. был обеспечен в основ- ществляется на основе следующих предпосылок:
ном за счет увеличения непогашенной просроченной 1) средний размер (не состав, а размер. – А.К.) до-
задолженности, а выдача новых ипотечных жилищных мохозяйства – 3 человека;
кредитов сократилась в 6 раз. 2) при расчете среднегодового дохода домохозяй-
Важнейшим фактором, влияющим на развитие ства учитываются номинальные среднедушевые сред-
жилищной ипотеки и решение жилищной проблемы в немесячные доходы населения в определенном году;
целом, является доступность жилья. годовой доход домохозяйства определяется как произ-
Ограниченный доступ к «доступному жилью». ведение среднегодового дохода одного человека (сред-
Доступность жилья – это фундаментальная категория и, немесячный доход, умноженный на 12) на 3 (число
на наш взгляд, самый трудный вопрос в теории и прак- членов семьи –домохозяйства);
тике ипотечного жилищного кредитования и решении 3) в качестве стандартной квартиры для данного
проблемы обеспечения населения России жильем. До- домохозяйства принята квартира площадью 54 м2 (со-
ступность жилья – это способность граждан приоб- циальная норма – 18 м2 на человека) 1.
ретать жилье. В качестве ее оценочного показателя бе- Для убедительности своей позиции авторы апел-
рется количество лет, необходимых для накопления сум- лируют к мировой практике и даже к Программе ООН
мы, равной стоимости жилья. Однако определяется этот по развитию населенных пунктов: «Показатель до-
показатель, на наш взгляд, некорректно даже признанны- ступности жилья – один из ключевых индикаторов в
ми специалистами в области ипотечного кредитования. этой области, широко используемый в мировой прак-
«Доступность жилья, – пишут авторы фундаменталь- тике. В частности, он используется в межстрановых
ного труда по ипотечному кредитованию, – т. е. способ- сравнениях в Программе ООН по развитию населен-
ность граждан приобретать жилье в соответствии со сво- ных пунктов («Хабитат»)»2.
ими потребностями и доходами, в значительной степе- Представляется, что приведенная методика опре-
ни характеризует уровень развития общества. Для оцен- деления доступности жилья, мягко говоря, некоррек-
ки соотношения доходов населения и цен на рынке жи- тна. И мы не остановились бы на ней столь подробно,
лья часто используется коэффициент доступности жилья если бы она не выражала позицию ведущего институ-
– средняя цена стандартной единицы делится на сред- та, являющегося «законодателем» в ипотечном жилищ-
негодовой семейный доход. Этот коэффициент показыва- ном кредитовании, и не приводилась бы в официаль-
ет, сколько лет нужно копить свои доходы, чтобы приоб- ных документах Российской Федерации.
рести стандартную квартиру»1. И далее в таблице «До- Представленное здесь и применяемое на практике
ступность жилья в Российской Федерации в 1996 – 2005 определение коэффициента доступности жилья стра-
гг.» доступность жилья определяется как «Соотношение дает, как минимум, двумя методологическими погреш-
цены стандартной квартиры и годового дохода домохо- ностями. Во-первых, теоретически несостоятельно и
зяйства, лет» и показывается, что в результате такого де- противоречаще здравому смыслу определение данно-
ления доступность жилья в Российской Федерации уве- го коэффициента как отношение стоимости квартиры
личилась за 1996 – 2005 гг. на 25%. И поскольку в та- к совокупному доходу семьи. Неудивительно, что при
блице отсутствуют данные о цене «стандартной кварти- таком методологическом подходе авторы противоречат
ры» и годовом доходе домохозяйства, а приводятся со- сами себе – с одной стороны, они правильно пишут,
вершенно не нужные для расчета данного коэффициен- что этот коэффициент показывает, сколько лет нужно
та «Среднедушевые денежные доходы в месяц» и «Сред-
няя цена на рынке жилья, руб. за 1 м2», поскольку все
1
Основы ипотечного кредитования /под ред. Н.Б.
1
Основы ипотечного кредитования /под ред. Н.Б. Коса- Косаревой. М.: Фонд «Институт экономики города»;
ревой. М.: Фонд «Институт экономики города»; ИНФРА–М., ИНФРА–М., 2007. С. 41.
2007. С. 38.
2
Там же. С. 40.
8 ДЕНЬГИ И КРЕДИТ ● 11/2010АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА
копить семье свои доходы, чтобы приобрести стан- Вторая методологическая погрешность действу-
дартную квартиру. А с другой – в их расчетах нет это- ющей сегодня методики определения КДЖ состоит
го «копить», мы видим здесь не накопления, а годовой в том, что его рассчитывают делением средней сто-
доход. Отождествлять годовой доход с годовыми нако- имости стандартной квартиры на среднегодовой до-
плениями вроде бы некорректно. И никакие ссылки на ход стандартной семьи, полученный путем умножения
мировой опыт и программу ООН здесь не помогут. Не- среднедушевого дохода по стране на три.
ужели авторы данной методики не задумывались – по- В этот «котел» попадают доходы олигархов (мил-
чему же при исчисленной ими «доступности» жилья в лиардеров и просто «зеленых» миллионеров), которые,
России в 4 – 5 лет (а в Москве даже в 3 года) ипотечные естественно, завышают среднедушевые доходы, а зна-
кредиты выдаются на срок до 30 лет. чит, завышают и коэффициент доступности жилья.
Используя данные «Хабитат» Программы ООН, ав- Но социальный разрыв в доходах богатой верхуш-
торы монографии приводят следующую диаграмму до- ки и основной массы населения столь велик, что даже
ступности жилья в различных городах и странах мира: их включение в ипотечно-жилищной «котел» в Москве
свидетельствует о недоступности жилищной ипотеки
для среднестатистического москвича.
16 Попытаемся рассчитать коэффициент доступно-
14
сти жилья в Москве для среднестатистической семьи.
По данным Росстата, среднемесячный душевой до-
12
ход в Москве за октябрь 2006 г. составил 29 262,3 руб.;
10
потребительские расходы – 20 455 руб.; среднемесяч-
8 ный инвестиционный потенциал семьи – 26 421 руб.
6 (29 262 – 20 455)×3; стоимость 1 м2 жилья – 3 950 дол.
США, или 105 070 руб.; рыночная стоимость кварти-
4
ры – 105 070×54 = 5 673 780 руб.; средний годовой ин-
2
вестиционный потенциал семьи (26 421 руб.×12) =
0 317 052 руб. Таким образом, средняя условно-реальная
Великобритания
Москва (2005)
Страсбург
Нью-йорк
Эстония (2001)
Сидней (2005)
Украина (2004)
Мюнхен (2001)
США (2005)
Россия (2005)
ЕС (2002)
доступность жилья в Москве в октябре 2006 г. состави-
(2005)
(2001)
ла (5 673 780 : 317 050) = 17,9 года.
(2001)
Пути решения жилищной проблемы
в Российской Федерации
Как видно из диаграммы, авторы пришли к выво- Важную роль в формировании системы жилищной
ду о том, что доступность жилья в России выше, чем ипотеки, обеспечении реальной доступности жилья для
в Эстонии, Сиднее, Нью-Йорке, Украине, Мюнхене, населения должна сыграть реализация Стратегии раз-
Страсбурге, США, а в Москве этот показатель лучше, вития ипотечного жилищного кредитования в Россий-
чем во всех этих городах и странах, и даже выше, чем в ской Федерации до 2030 года (далее – Стратегия).
России в целом, в Великобритании и Евросоюзе. Истоки появления этого документа исходят к кон-
И, видимо, сознавая противоречие своих выво- цу июля 2009 г., когда Президент Российской Федера-
дов реальной действительности, авторы методики при- ции Д. А. Медведев поручил профильным ведомствам
думывают противоречие между высокой будто бы до- разработать к концу 2009 г. долгосрочную стратегию
ступностью жилья и трудностями получения финан- развития жилищной ипотеки. 19 июля 2010 г. Председа-
совых ресурсов для его приобретения в России. В пе- тель Правительства Российской Федерации В. В. Путин
реводе на общедоступный язык это означает: доступ- подписал Стратегию развития ипотечного жилищного
ность жилья в России высокая, только денег на его по- кредитования в Российской Федерации до 2030 года.
купку нет. Стратегия предусматривает три этапа реализации:
Даже стандарты ипотечного жилищного кредито- 2010 – 2012 гг.; 2013 – 2020 гг.; 2021 – 2030 гг. и содер-
вания требуют, чтобы погашение ссуды с процентами жит следующие основные параметры (см. табл. 4).
не превышало, как правило, 30% дохода семьи. Или ав- Однако этот важнейший, казалось бы, стратеги-
торы монографии полагают, что, купив квартиру в кре- ческий документ в сфере ипотечного жилищного кре-
дит, семья заемщика в течение 10, 20 и даже 30 лет мо- дитования и обеспечения населения жильем не внуша-
жет не есть, не пить, не одеваться? Статистика пока- ет, на наш взгляд, должного оптимизма и не отвечает
зывает, что 70 –72% всех расходов население России на важнейшие вопросы обеспечения населения России
тратит на приобретение необходимых товаров и услуг, жильем, суть Стратегии сводится к абстрактным рассу-
до 8 – 9% составляют обязательные платежи и взно- ждениям и позитивным предположениям.
сы. А в низкодоходных группах эта доля расходов мо- Во-первых, в документе отсутствует анализ кон-
жет достигать и 100%. Вполне очевидно, что для опре- кретных механизмов достижения обозначенной цели,
деления искомого коэффициента доступности жилья нет показателей ввода, выбытия и прироста жилья ни
(КДЖ) стоимость жилья надо соотносить не со всем на промежуточные, ни на финишные даты Стратегии;
доходом семьи, а только с его сберегаемой частью, ко- нет предполагаемых цен на жилье, т. е. предложения
торую можно назвать инвестиционным потенциалом. на рынке жилья как в натуральной, так и в стоимост-
ДЕНЬГИ И КРЕДИТ ● 11/2010 9АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА
Таблица 4
Целевые показатели развития рынка
2009 г.
Целевые показатели 2012 г. 2015 г. 2020 г. 2030 г.
(факт)
Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответ-
ствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями с по-
мощью собственных и заемных средств (процентов) 17 23 30 50 60
Количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов
(тыс. штук) 130 490 741 868 873
Доля сделок с ипотекой на рынке жилья (процентов) 12 20 26 40 50
Отношение задолженности по ипотечным жилищным кредитам к
валовому внутреннему продукту (процентов) 2,6 3,8 7,2 10,7 15,5
Превышение среднего уровня процентной ставки по ипотечному
жилищному кредиту над индексом потребительских цен +/–(про-
центных пунктов) +5,6 +3,3 +2,5 +2,0 +1,0
Средний срок ипотечного жилищного кредита (лет) 16,5 17,6 21,5 30 32
Минимальный первоначальный взнос по ипотечному жилищно- 30 30 30 30
30
му кредиту (с учетом ипотечного страхования) (процентов) (10) (10) (10) (10)
Доля ипотечных жилищных кредитов с ипотечным страховани-
ем в общем объеме ипотечных жилищных кредитов (процентов) – 10 20 20 20
Доля ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных цен-
ных бумаг в общем объеме ипотеки (процентов) 21 45 50 55 66
ной форме, нет и платежеспособного спроса на жилье. рейдет к фазе стабилизации. В долгосрочной перспек-
(Зато мы точно «знаем», сколько будет выдано ипотеч- тиве основной задачей станет поддержка устойчивости
ных жилищных кредитов в 2012, 2015, 2020 и в 2030 рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных
годах!) кризисных явлений». И непонятно, куда же денутся те
Во-вторых, в разделе III�����������������������
��������������������������
«Цель и задачи настоя- самые 40% населения, которым в 2030 г. будет недо-
щей Стратегии» читаем: «Целью развития ипотечно- ступна ипотека? Из документа неясно, как и в какой
го жилищного кредитования и других форм ипотеч- степени будет достигнута эта цель, как можно прове-
ного кредитования является обеспечение к 2030 г. до- рить достижение этой цели, если в Стратегии нет соот-
ступности приобретения и строительства жилья с по- ветствующих показателей.
мощью ипотечного жилищного кредитования для 60 В-третьих, во введении к Стратегии справедли-
процентов семей». В разделе II����������������������
������������������������
.1 снова подчеркивает- во отмечается, что реализация Стратегии зависит от
ся: «Предполагается, что ипотечный жилищный кре- макроэкономической конъюнктуры, динамики уров-
дит станет основным механизмом приобретения жилья ня доходов населения и их дифференциации, полити-
в собственность, цены на жилье, условия ипотечного ческих и демографических факторов, а также от реги-
жилищного кредитования и доходы населения (кстати, ональных и местных социально-экономических усло-
в документе ни разу не приводится ни один из этих по- вий и особенностей. Доступность ипотечного жи-
казателей. – А. К.) позволят приобретать жилье 60% на- лищного кредитования напрямую зависит от стоимо-
селения». А в разделе �������������������������������
IV�����������������������������
снова настоятельно подчерки- сти жилья, поэтому добиться повышения доступности
вается: «На третьем этапе (2021 – 2030 гг.) необходи- жилья только расширением возможностей кредитова-
мо исходить из того, что в этот период рынок ипотеки ния проблематично, так как увеличение спроса насе-
приблизится к насыщению, т. е. доля семей, имеющих ления за счет развития различных финансовых меха-
возможность приобретать жилье с помощью ипотеч- низмов без изменения других условий на рынке жилья
ного жилищного кредитования, достигнет предельных и жилищного строительства объективно способствует
60%». Спрашивается, что же это за «насыщение», если росту цен на жилье.
в 2021 – 2030 гг. «за бортом» оказываются 40% населе- Казалось бы, все эти условия и факторы развития
ния страны; и почему появляются «предельные 60%»? ипотечного жилищного кредитования должны быть
Где, в какой еще стране установлены подобные преде- проанализированы на предстоящие 20 лет в неразрыв-
лы? И далее – успокоительное для «нуждающихся»: ной увязке с динамикой объемов жилья, поступающего
«Доля нуждающихся в улучшении жилищных условий на рынок. К сожалению, этого в Стратегии нет.
будет сокращаться до постоянной величины, определя- В-четвертых, необходимо было бы подразделить
емой демографическими и социальными процессами, рынок жилья на первичный и вторичный, поскольку
изменением стандартов жилищного обеспечения и об- ипотечный кредит может выдаваться как на первом,
новлением жилищного фонда. Рынок жилья (по нему в так и на втором. Но прирост национального жилищ-
Стратегии нет ни единой цифры. – А. К.) и ипотеки пе- ного фонда может дать только первичный рынок жи-
10 ДЕНЬГИ И КРЕДИТ ● 11/2010АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА
лья, и только его прирост может повысить обеспечен- платежей не должна превышать 30% этого дохода, со-
ность населения жильем. А вторичный рынок жилья ставит (33 255×100:30) = 110 850 руб. или 40 802 руб.
ведет только к смене собственников, но не к росту жи- на каждого члена семьи, т. е. в 1,4 раза больше дохода
лищного фонда страны. Сегодня же на покупку квар- (29 262 руб.) среднестатистического жителя Москвы.
тир в новостройках выдается только четверть всех ипо- А это значит, что ипотека жилья в Москве даже в раз-
течных кредитов1. мере социальной нормы 18 м2 на человека возможна
В-пятых, в рассматриваемом документе необхо- только для семей, где среднедушевой доход в 1,4 раза
димо было бы увязать динамику объемов реализуемо- выше среднестатистического по городу.
го жилья на первичном рынке с объемами спроса на Вызывает вопрос следующее положение Страте-
нем на жилье в денежном выражении (включая ипотеч- гии в разделе II.1: «Предусматривается, что уровень
ное жилищное кредитование) и динамикой цен. А для ежемесячных доходов заемщиков (к 2030 г. – А. К..) бу-
того, чтобы определить динамику доступности жилья дет превышать как минимум в 3 раза уровень ежеме-
(коэффициента доступности жилья), необходимо было сячных расходов по погашению ипотечного жилищно-
сопоставить стоимость стандартной единицы жилья на го кредита для приобретения жилья, соответствующе-
первичном рынке со средним (по стране или по соци- го стандартам обеспечения жилыми помещениями».
альным децилям) инвестиционным потенциалом поку- Это действительно новость в ипотечном кредитовании,
пателей. поскольку по стандартам АИЖК это превышение уже
Однако ничего из названного в Стратегии нет ни в сегодня составляет (100/30) 3,3 раза.
стоимостных, ни в натуральных показателях на общем В-седьмых, вряд ли можно согласиться с положе-
рынке жилья, в том числе и приобретаемого с учетом нием Стратегии в разделе V.3. «Состояние внутреннего
ипотечного кредита. Как видно из приведенной табли- рынка капитала и его способность снабжать экономи-
цы, в ней представлено только количество выдаваемых ку долгосрочными финансовыми ресурсами остают-
в год ипотечных жилищных кредитов. Причем методи- ся основными ограничителями рынка ипотечного жи-
ки расчета этих показателей не приводятся ни в тексте лищного кредитования. Срочность, стоимость и объ-
документа, ни в приложении к нему, что вызывает со- ем ресурсов, доступных на отечественном рынке ка-
мнение в достоверности самого прогноза. Так, предпо- питала (рынке ценных бумаг), не позволяют обеспе-
лагается, что в 2012 г. будет выдано 490 тыс. ипотеч- чить устойчивое рефинансирование ипотечных порт-
ных жилищных кредитов, против 130 тыс. в 2009 г. Но фелей».
на основании каких исходных данных сделаны эти рас- Не отрицая важности названных факторов, пола-
четы, в приложении не указывается. гаю, что главные ограничители доступности жилья и
В-шестых, практически на каждой странице до- ипотечного жилищного кредитования иные. По наше-
кумента упоминается о доступности жилья. Однако не му мнению, основными ограничителями развития ипо-
дается определение этой ключевой категории жилищ- течного жилищного кредитования в Российской Феде-
ного обеспечения и жилищного кредитования. Толь- рации являются:
ко косвенно во введении можно прочитать: необходи- ●● низкий уровень доходов основной массы насе-
мо в первую очередь повысить доступность жилья ления и недостаток жилья;
за счет: дифференциации рынка жилья, ускоренного ●● глубокий разрыв в доходах социальной верхуш-
формирования сегмента жилья экономкласса и содей- ки и абсолютного большинства населения;
ствия строительству жилья в объемах, соответству- ●● монополизм в производстве строительных мате-
ющих потребностям и спросу граждан со среднеста- риалов, строительстве и реализации жилья и ценовой
тистическим уровнем доходов. Спрашивается, а по- беспредел;
требности граждан с доходами выше среднестатисти- ●● отсутствие государственных мер воздействия на
ческого уровня учитываться не должны? жилищный рынок и ограничение роста цен;
Более того, цены на жилье «вздуваются» настоль- ●● отсутствие развернутой системы социальной
ко, что в Москве, например, семье со среднестатисти- аренды жилья;
ческим доходом, включая доходы богатых, жилье недо- ●● высокий уровень инфляции и неэффективность
ступно. Посмотрим, сколько же стоит «пропуск» в ипо- используемых государством мер ее нейтрализации. Ис-
течную систему, т. е. каким должен быть ежемесячный пользование жилья как средства для спасения денег от
доход семьи москвича, желающего получить кредит на инфляции;
покупку стандартной «двушки». ●● недостаток длинных финансовых ресурсов и
Если срок ипотечного кредита без первоначаль- низкая эффективность их использования;
ного взноса (до кризиса это практиковали многие бан- ●● административно-правовые барьеры (отвод зем-
ки) 15 лет, процентная ставка – 11%, то ежемесячный ли, разрешения, согласования, регистрация прав соб-
платеж основной суммы долга и банковских процен- ственности на жилье, коррупция);
тов (без страховки заемщика и кредитуемого жили- ●● высокие трансакционные издержки и проценты
ща и других комиссий) по приведенным выше дан- по кредиту;
ным составляет 33 255 руб., а размер чистого дохода ●● неэффективность развития государственных не-
(за вычетом налогов) семьи, претендующей на ипо- коммерческих ипотечных программ во многих реги-
течный кредит, при условии, что сумма ежемесячных онах;
1
Эксперт. 2010. № 41. С. 88.
ДЕНЬГИ И КРЕДИТ ● 11/2010 11АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА
●● неразвитость альтернативных форм жилищного нием использовать материнский «капитал» на погаше-
кредитования, в частности, стройсберкасс и жилищно- ние ипотечного жилищного кредита.
строительных кооперативов. Поэтому, думается, что на сегодня в России
Все сказанное выше свидетельствует об углубле- жилищный вопрос – главный приоритет.
нии жилищной проблемы в Российской Федерации. В Первоочередными задачами по решению жилищ-
«Концепции развития системы ипотечного жилищно- ной проблемы в Российской Федерации, по нашему
го кредитования в Российской Федерации» (в ред. По- мнению, являются:
становления Правительства Российской Федерации от 1. Радикальное повышение реальных доходов
08.05.2002 № 302) подчеркнуто, что главная цель раз- основной массы населения.
вития долгосрочного ипотечного жилищного креди- 2. Кардинальная модернизация и демонополи-
тования – создать эффективно работающую систе- зация сферы жилищного строительства. Не только об-
му обеспечения доступным по стоимости жильем новление техники, технологий строительства, но и ар-
российских граждан со средними доходами, основан- хитектуры, повышение экологичности, экономичности
ную на рыночных принципах приобретения жилья на и комфортности жилья, возрождение проектного дела,
свободном от монополизма жилищном рынке за счет подготовки специалистов, прежде всего в области ар-
собственных средств граждан и долгосрочных ипо- хитектуры. Кратное увеличение объемов сдаваемого в
течных кредитов. Приведенные расчеты показывают, эксплуатацию жилья. Участие государства в формиро-
что сегодняшняя жилищная ипотека для граждан со вании инфраструктуры жилищного строительства.
среднестатистическим доходом недоступна. И в этом 3. Государственный контроль за ценообразова-
проявляется особенность жилищной ипотеки и огра- нием на жилищном рынке, устранение монополизма
ниченность перспектив ее развития в России. С одной по всему строительно-сбытовому циклу и развитие
стороны, верхний слой населения (10 – 15%) не нуж- конкуренции вплоть до создания государственных до-
дается в ипотеке, поскольку уже имеет жилье либо мо- мостроительных комбинатов и снижения цен на жилье.
жет купить его за счет имеющихся накоплений, а с дру- 4. Ликвидация коррупции государственных чи-
гой – подавляющая масса населения, чьи доходы не- новников, регулирующих выдачу разрешений на от-
дотягивают до существующих стандартов ипотечно- вод земли под строительство жилья, регистрацию прав
го жилищного кредитования. Тревожной здесь пред- собственности на жилье и др.
ставляется тенденция развития малогабаритного жи- 5. Снижение трансакционных издержек, связан-
лья. Проекты с малогабаритными квартирами в много- ных с оценкой, нотариатом, страхованием, госреги-
этажных многоквартирных домах стали появляться в страцией жилья и др.
ряде регионов. В Подмосковье, например, уже предла- 6. Совершенствование денежно-кредитной и фи-
гаются апартаменты площадью 25 м2 без кухонь и про- нансовой политики государства с целью стимулиро-
чих удобств1.. вания жилищного строительства, включая кредитова-
Опасность этой проблемы заключается в том, что ние строительных организаций, ипотечное кредито-
она, как и старение производственной базы страны, на- вание покупки жилья, развитие альтернативных форм
растает постепенно, подспудно, но неуклонно, если не жилищного кредитования, снижение инфляции и про-
начать ее масштабное системное разрешение уже се- центных ставок по кредитам.
годня. А это предполагает радикальные изменения во 7. Повышение роли государства в жилищном
всем жилищно-строительном комплексе страны, в со- строительстве и превращение последнего в один из по-
циальной, бюджетной и денежно-кредитной политике, лигонов модернизации и локомотивов развития нацио-
в борьбе с коррупцией и жилищно-строительными пи- нальной экономики.
рамидами, задравшими цены до высот, вчетверо пре- Хотелось бы верить, что изложенные в статье со-
вышающих издержки строительства жилья. Промед- ображения будут услышаны заинтересованными чита-
ление с этими изменениями чревато серьезными, воз- телями, причастными к решению данной проблемы, и
можно, необратимыми экономическими, социальными могут способствовать совершенствованию ипотечного
и демографическими последствиями, вымиранием на- жилищного кредитования и повышению обеспечения
ции, которое не может быть компенсировано разреше- населения России современным жильем. ■
1
Эксперт. 2010. № 41. С. 92.
12 ДЕНЬГИ И КРЕДИТ ● 11/2010Вы также можете почитать
