ДЕЛОВОЙ РАЙОН ММДЦ "МОСКВА-СИТИ" - Август 2020 г. ОБЗОР - Knight Frank
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
ОБЗОР ДЕЛОВОЙ РАЙОН ММДЦ «МОСКВА-СИТИ» Август 2020 г.
ММДЦ «МОСКВА-СИТИ» АВГУСТ 2020 ОБЗОР
Деловой район
ММДЦ ´Москва-Сити»
История
Строительство делового центра «Москва
Сити» началось еще в начале 90-х годов. В
1992 году было создано акционерное об-
щество «Сити», которое и сейчас продол-
жает поддерживать функционирование и
развитие делового центра. На территории
в 100 га предполагалось строительство
совершенно нового, не имевшего анало-
гов в России кластера небоскребов. Так
началось активное освоение территории
бывшей каменоломни, где теперь распо-
лагаются миллионы квадратных метров
недвижимости, объединяющей в себе
офисы, торговлю и жилье. И несмотря
на то, что проект неоднократно замора-
живался, в начале 2000-х инвесторы сно-
ва обратили на него внимание, что дало
старт активной фазе девелопмента.
Изначально центральным ядром ММДЦ
должен был стать парк, окруженный не-
боскребами. Эргономичность и обилие
общественных пространств были основ-
ными факторами, влиявшими на форми-
рование будущего вида района.
Со временем изменилась границы и коли-
чество участков в составе ММДЦ, а также
проекты башен. Так, самым высоким зда-
нием делового центра должна была стать
башня «Россия». Высота строения по пла-
нам архитекторов должна была достигать Предложение по планировке 90-х
612 м, а общая площадь комплекса – бо-
лее 520 тыс. м2. При этом башня несколько
раз меняла свое предполагаемое место-
положение. Сейчас на последнем участ-
ке, планируемом для размещения данной
башни, ведется строительство многофунк-
ционального комплекса Neva Towers.
Современный вид делового центра суще-
ственно отличается от запланированного
на этапе проектирования.
Проект комплексной застройки ММДЦ
стал знаковым для России, и сейчас по
примеру ММДЦ «Москва-Сити» в реги-
онах России реализуются аналогичные
проекты комплексной застройки, среди
которых – Екатеринбург-Сити, Волгоград-
Сити и Грозный-Сити. Активный спрос на
площади в ММДЦ способствует дальней-
шему развитию делового центра, границы
которого продолжают только расти.
Современная планировка
2
ММДЦ «МОСКВА-СИТИ» АВГУСТ 2020 ОБЗОР
Деловые кластеры. Мировая практика
Лондон. City of London Гонконг Raffles Place. Сингапур
Лондонский Сити – один из крупнейших Гонконг, специальный административ- Raffles Place является центром деловой
деловых финансовых центров мира. В ный район Китайской Народной Респу- активности Сингапура. Он был запла-
данной локации сосуществуют как объ- блики, – один из ведущих финансовых нирован как коммерческий центр еще
екты исторической застройки, культур- центров Азии и мира. Экономика тер- в 1822 году и застраивался в течение
ные объекты и достопримечательности, ритории основывается на свободном 1823–1824 гг. вокруг торговой площади,
так и современные высотные здания. рынке, низком налогообложении и не- получив одноименное название – Торго-
Строительство небоскребов началось вмешательстве государства. Он является вая площадь. Позднее район был пере-
в 60-х годах XX века. В основном такие офшорной территорией, где не взима- именован в Raffles Place в честь своего
проекты сосредоточены в восточной ча- ются таможенные сборы при импорте, основателя. В 1960-х и 1970-х годах ри-
сти Сити, которую принято считать его налог на добавленную стоимость или тейлеры начали перемещаться из Raffles
финансовым ядром. его эквиваленты. Наибольшая концен- Place в такие места, как High Street, North
трация деловой активности сосредото- Bridge Road и Orchard Road, их заменили
По данным The City of London Corporation чена в районе Central, где расположены офисы и крупные банки, превратив рай-
на 2018 г., в Сити работают порядка 522 крупнейшие офисные центры Гонконга, он в финансовый центр.
тысяч человек (10% сотрудников Лондо- множество гостиниц и торговых центров,
на), из которых 70% являются высоко- здесь базируются штаб-квартиры круп-
квалифицированными специалистами. нейших китайских банков и корпораций.
Здесь расположены около 23 890 компа-
ний, среди которых 280 крупных компа-
ний со штатом свыше 250 сотрудников.
Большой Сити
«Большой Сити» — это проект развития промзон и старого жилого ляет более 3 тысяч гектаров. Всего на территории «Большого Сити»
фонда на участке от Ленинградского до Кутузовского проспектов, планируется возвести до 5 млн м2 недвижимости. Реализация про-
включающий части территорий 4 административных округов города екта разделена на 3 этапа, завершение последнего этапа запланиро-
Москвы (ЦАО, САО, СЗАО, ЗАО). ММДЦ «Москва-Сити» также явля- вано к 2035 году.
ется частью данного проекта. Общая площадь территории состав-
я
е ни
лч
Ле
по
ни
О
нг
о
ра
ог
дс
н
од
ки
й
ар
пр
.Н
-т
К
ул
ТТ
Звени
ул.
город
1
ское
905
ш.
Год
а
ТТК
кольцо
Садовое
ая р-т
левск и йп
Фи вск
ша
я узо
Боль ул Кут
ул.
.Б
ар
кл
ая
3
ММДЦ «МОСКВА-СИТИ» АВГУСТ 2020 ОБЗОР
Общая информация 54,6 тыс. м2 (площади, расположенные в стило- пользования (абонемент). Почасовая оплата со- тий. Рядом с площадью продолжается строитель-
Функционирующие и строящиеся объекты ММДЦ «Москва-Сити»
батной части башен, в т. ч. подземные уровни). В ставляет от 350 руб./час. месячные абонементы – ство большого концертного зала, завершение
ММДЦ «Москва-Сити» является крупнейшим в ближайшие три года на территории ММДЦ «Мо- которого планируются к 2022 г. Концертный зал
Москве инвестиционным проектом, в основе кон- от 25 000 руб./мес. (с учетом НДС). Активным
сква-Сити» планируют ввести в эксплуатацию пять и городская площадь станут единым культурно-
цепции которого лежит опыт развития деловых спросом пользуются паркинг ТРЦ «Афимолл Класс А
новых объектов, в составе которых также запла- досуговым пространством. Весной завершена (введенные
районов мировых мегаполисов с успешным при- Сити», которым пользуются в том числе резиден-
нированы торговые помещения. К 2023 г. объем реконструкция пешеходного моста «Багратион», в эксплуатацию)
менением синергетического эффекта сочетания ты офисной части.
предложения увеличится на 32,3 тыс. м2 и составит где располагаются обновленные торговые точки Класс А
различных сегментов коммерческой и жилой не- 86,9 тыс. м2. Для покупки доступны машиноместа в подземных и комфортные зоны отдыха в едином экостиле. (на стадии
движимости. строительства)
паркингах под башнями с апартаментами. В неко- В планах правительства Москвы реконструкция
Класс B
Совокупный проектный объем ММДЦ «Москва- Транспортная ситуация торых, к примеру в ОКО, покупка доступна только Краснопресненской набережной, создание ре-
(введенные
для собственников апартаментов. Бюджеты по- креационных зон, организация движения для ве- в эксплуатацию)
Сити» по итогам I пол. 2020 г. составляет порядка Система общественного транспорта ММДЦ «Мо-
купки м/м в ММДЦ начинаются от 4,3 млн руб. лосипедистов и пр.
3,8 млн м2, из которых 2,6 млн м2 – функциони- сква-Сити» включает в себя линии Московского Neva Towers
МЦД Тестовская
рующие площади. На стадии строительства или метрополитена, Московское центральное коль- На границе кластера расположены перехватыва- Помимо street-retail, представленного множе- 1 Tower
проектирования находится 1,2 млн м2. Заверше- цо (МЦК), сообщение пригородных поездов и ющие паркинги, ориентированные на транзитных ством кафе, ресторанов и магазинов, а также ме-
ние строительства всех анонсированных к вводу Московские центральные диаметры (МЦД). Се- пассажиров ТПУ, но в большей степени эксплуати- дицинскими учреждениями, спортивными залами
башен планируется к 2023 г. годня на территории делового комплекса функ- руемых резидентами офисной части ММДЦ. и гостиницей, в ММДЦ «Москва-Сити» имеется МФК
ционируют 3 станции метро («Международная» насыщенная инфраструктура, которая размещена на 20 участке
По итогам I пол. 2020 года совокупный объем Зона платной парковки на территории вблизи
и «Выставочная» Филевской линии и «Деловой на более высоких этажах. Так, например, на 29-м Северная ОКО
офисный площадей, введенных в эксплуатацию в ММДЦ «Москва-Сити» включает 14 прилегающих Башня (фаза II)
Центр» Большой кольцевой линии), станция МЦК этаже башни «Федерация» есть ночной антикино-
ММДЦ «Москва-Сити» составил 1 173 тыс. м2, 7% к деловому району улиц и ограничена с севера Grand Tower
«Деловой Центр» и станция «Тестовская» (ж/д со- театр, на 87-м этаже башни «ОКО» – смотровая
от всего объема существующих в Москве офисов. Шмитовским проездом, с востока – улицей 1905 Меркурий
общение пригородных поездов, МЦД-1 «Бело- площадка.
Последним из объектов, прошедших официаль- года, с юга – Пресненской и Краснопресненской Сити
русско-Савеловский», Аэроэкспресс до аэропорта
ный запуск, стал «ОКО» Фаза II (26 749 м2) от де- набережными, с юго-запада – Тестовской улицей, Концепция предполагает не только близкое рас- Выставочная
Шереметьево). В перспективе ожидается запуск
велопера Capital Group, который был выведен на с запада – Третьим транспортным кольцом. На положение строений, но и подземную комму- Федерация Деловой комплекс
МЦД-4 «Киевско-Горьковский», сроки запуска ко- ОКО «Империя»
рынок в 2019 году и был практически полностью этих улицах с декабря 2018 г. установлена макси- никацию между башнями и торговым центром
торого пока неизвестны, однако работы на участ-
заполнен до конца года. В 2020 году ожидается мальная цена парковки. Тариф зависит от време- «Афимолл Сити». Переходы от станций метро к Деловой центр
ке уже ведутся. Евразия
ввод всего одного объекта, совокупной офисной ни суток: с 08.00 до 21.00 в размере 380 руб./час, офисам организованы по принципу «сухие ноги». Международная
площадью 52 тыс. м2 – Neva Towers. В непосредственной близости от ММДЦ, на пере- с 21.00 до 08.00 – 200 руб./час. Сити Поинт Эволюция
ТРЦ «Афимолл Сити» является частью централь-
сечении Шмитовского проезда и Шелепихинского
Проектный объем жилых помещений (апартамен- ного ядра и расположен на участке 7 и частично
шоссе, планируется возвести новый транспорт- Инфраструктура участке 8. Здесь расположены магазины, ресто- МЦК Деловой центр IQ-квартал
Деловой комплекс
тов и квартир), включая строящиеся и заявленные ный терминал – ТПУ «Шелепиха», который будет
проекты, составляет порядка 738,6 тыс. м2. Объем Район «Москва-Сити» развивается не только как раны, бары, кафе, отделения банков, кинотеатр «Империя» (фаза II)
объединен с одноименной станцией БКЛ и МЦД. Город Столиц
деловое пространство, но и как общественный «ОККО», парк развлечений «Космик». В отличие
текущего предложения жилых лотов от застрой- Башня на Набережной
кластер городской среды. В 2017 г. в ММДЦ было от street-retail, который ориентирован больше на
щиков в ММДЦ «Москва-Сити» по итогам I полу- Паркинг открыто первое пространство «Площадь Сити», дневное и ночное население кластера, «Афимолл Башня 2000
годия 2020 г. составляет 714 лота, или 83,6 тыс. м2.
Непосредственно на территории ММДЦ «Москва- а в 2019 г. ко Дню города была открыта новая Сити» притягивает к себе разнородную аудито-
По итогам I полугодия 2020 г. общий объем пред- Сити» организовано парковочное пространство городская площадь. Пространство используют- рию из других районов. Программа Tax Free по-
ложения торговых площадей формата street retail на 2 300 машиномест. Места доступны как для ся как концертно-развлекательная площадка со зволяет торговому центру стать точкой притяже-
на территории ММДЦ «Москва-Сити» составил разового посещения, так и для постоянного ис- сценой и амфитеатром для городских мероприя- ния для иностранных гостей. Источник: Knight Frank Research, 2020
Функционирующие и строящиеся объекты ММДЦ «Москва-Сити»
50 Общая площадь, тыс. м2 50 Торговая галерея, тыс. м2
50 Офисы, тыс. м2 50 Апартаменты, тыс. м2
Башня 2000 Северная Эволюция Деловой комплекс Сити Поинт Город Столиц Башня на Набережной IQ-квартал Евразия* Меркурий Федерация ОКО ОКО Деловой комплекс Neva Towers 1 Tower** Grand Tower МФК
Башня «Империя» Сити (фаза II) «Империя» (фаза II) на 20 участке
Участок №0 Участок №19 Участки №2, 3 Участок №4 Участки №6, 7, 8 Участок №9 Участок №10 Участок №11 Участок №12 Участок №14 Участок №13 Участок №16 A Участок №16 Б Участок №4 Участки №17, 18 Участок №1 Участок №15 Участок №20
Ввод
в эксплуатацию 2001 2008 2015 2011 2013 2008, 2009 2004, 2005, 2007 2017 2014 2013 2007, 2017 2014 2019 П 2021 П 2020П 2022 П 2022 П 2020 П
Промстрой- ЗАО «Северная ЗАО «Башня Федерация» Renaissance
Девелопер техноинвест Башня» ГК «Снегири» MosCityGroup Ташир Capital Group ENKA Галс-Девелопмент MosCityGroup Mercury Development (бывш. Mirax Group, Potok) Capital Group Capital Group Solvers Estate Development Мосинжпроект ООО «Гранд Сити» Solvers Estate
61,1 135 154 186 75 278,5 265,6 228 186 174 443 250,7 160 115,4 357 181,6 400 179,6
26,2 2,6 60,7 1,6 79,1 7,7 125,2 2,9 27,2 0,9 81,1 10 155,9 4,4 75,2 4,3 125,2 4 87,6 1,9 247,4 15,6 110 0,3 26,8 2,4 23 0,9 55,1 9,8 61,2 9,8 70 10,9 65 5,7
45,4 101 14,8 26,9 22,6 45 122,5 23,3 125 125 19,8 66,2
* Башня «Евразия» введена в эксплуатацию в 2014 г., однако площади в ее составе не экспонируются на рынке. Площади учтены в проектном объеме, но не учитываются в предложении/вакансии.
** Жилые лоты в 1 Tower представлены квартирами. Во всех остальных башнях жилые объемы представлены апартаментами.
4 5
ММДЦ «МОСКВА-СИТИ» АВГУСТ 2020 ОБЗОР
ОФИСНАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
Предложение
По итогам I пол. 2020 года совокупный объ- объема офисных площадей в деловом цен- планируемых к заключению сделок пере-
ем офисный площадей, введенных в эксплу- тре на 33%. На территории делового центра неслись на более поздний период, что при-
атацию в ММДЦ «Москва-Сити» составил 1 запланирован существенный объем площа- вело к возврату на рынок части раннее вы-
173 тыс. м2, 7% от всего объема существую- дей – в следующие пять лет здесь появится веденных площадей. Во-вторых, некоторые
щих в Москве офисов. 384 тыс. м2 новых офисов, что укрепит за
крупные арендаторы приняли решение об
ММДЦ «Москва-Сити» статус крупнейше-
Последним из объектов, прошедших офици- отказе от части своих площадей.
го делового района Москвы. Общий объ-
альный запуск, стал «ОКО» Фаза II (26 749 м2)
ем офисных площадей составит по итогам Помимо объектов, ввод которых ожидается
от девелопера Capital Group, который был
2024 года 1 557 тыс. м2. в границах ММДЦ «Москва-Сити», к запу-
выведен на рынок в 2019 году и был прак-
тически полностью заполнен до конца года. Переизбыток свободных офисов, наблю- ску в следующие несколько лет заявлен ряд
В 2020 году ожидается ввод всего одного давшийся на рынке ММДЦ «Москва-Сити» проектов на территориях вблизи делового
объекта, совокупной офисной площадью 52 в 2014-2015 гг. и стимулировавший стреми- района. Первые объекты в этой локации
тыс. м2 – Neva Towers. Объект возводится де- тельное увеличение доли свободных пло- строятся вблизи ТПУ «Шелепиха», которая
велопером Renaissance Construction, однако щадей, в 2019 году превратился в дефицит
в будущем станет новой отправной точкой
уже на стадии строительства был выкуплен офисов. Тем не менее, на фоне пандемии
для развития офисной недвижимости на
инвестиционным фондом Metrika, который коронавируса и текущей экономической
собирается в дальнейшем реализовывать ситуации, в ММДЦ «Москва-Сити», нарав- территориях вблизи ММДЦ. Примером та-
площади проект на арендном рынке. к 2024 не с другими деловыми районами города, кого проекта можно назвать iCity – техно-
году выход на рынок анонсированного объ- наблюдалось высвобождение площадей в логичный и современный офисный проект,
ема офисов приведет к увеличению общего существующих проектах. Во-первых, часть девелопером которого является MR Group.
Динамика основных показателей в ММДЦ «Москва-Сити»
тыс. м2
300
37,4%
250
28,1%
200
23,7%
150
18,8%
18,1%
17,2%
15,5%
100 14,6%
13,2%
10,1%
9,2%
8,6%
7,0% 7,2%
6,2%
50
4,9%
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020П 2021П 2022П 2023П 2024П
Чистое поглощение Ввод в эксплуатацию Уровень вакантных площадей
Источник: Knight Frank Research, 2020
6
ММДЦ «МОСКВА-СИТИ» АВГУСТ 2020 ОБЗОР
Распределение занятых Структура компаний-резидентов по профилю деятельности, 2016 и I пол. 2020 гг.
площадей между российскими и
международными компаниями
2016
8%
38%
9% 1% 1%
I пол. 2020
4%
5%
62%
22% 33%
7% 7%
Российские компании
Международные компании 8%
Источник: Knight Frank Research, 2020
9% 22%
14%
Спрос
20%
По итогам 2019 года доля свободных 9%
офисов в ММДЦ «Москва-Сити» снизи-
лась на 0,8 п.п. до уровня 9,3%. Ситуация 6%
с пандемией коронавируса привела к вы-
ходу на рынок площадей практически во 14%
всех проектах в ММДЦ. Это привело к
росту показателя вакантности по итогам
Банки/ Финансы/ Инвестиции TMT
I пол. 2020 года до 11,1%. На текущий мо-
Некоммерческие организации Недвижимость/ Строительство
мент большинство арендаторов, которые
Топливно-энергетический комплекс FMCG
планировали оптимизировать площади
уже сделали это либо находятся в про- Производство Гибкие пространства
цессе оптимизации, поэтому по большей Бизнес-услуги Транспорт/ Логистика
части выхода еще большего объема ныне
Источник: Knight Frank Research, 2020
занятых площадей не ожидается. По ито-
гам года прогнозируется доля свободных
офисов на уровне 10,6%, что ниже текуще-
го уровня, но превышает годовой показа-
тель 2019 года.
Структура предложения по размеру офисного блока (по количеству)
Несмотря на небольшое увеличение доли
свободных офисов, доступность крупных
офисных блоков в ММДЦ «Москва-Си-
ти» остается низкой – по итогам I пол.
2020 года на рынке отсутствуют сво-
бодные офисные блоки объемом более
5 000 м2, а наибольшую долю по количе-
ству составляют офисы размером 1 001-
3 000 м2, 47% от общего числа доступных
блоков.
500–1 000
Активность в последние несколько лет 24%
проявляли не только коммерческие ком-
3 001–
пании, но и государственные структуры, 5 000 5 000
для которых ММДЦ «Москва-Сити» пре- 38% 33% 3% 2%
доставляет возможность консолидации
Источник: Knight Frank Research, 2020
и размещения в высокотехнологичных и
7
ММДЦ «МОСКВА-СИТИ» АВГУСТ 2020 ОБЗОР
качественных бизнес-центрах. Например, Коммерческие условия даже в условиях пандемии не демонстри-
на территории делового центра уже рас- ровали падения. Несмотря на падение по
положились ряд министерств, комитетов и После падения средневзвешенного пока- отношению к 2018-2019 гг., средняя ставка
государственных банков. На текущий мо- зателя ставки аренды после 2015 года, ин- все еще остается выше зафиксированных в
мент доля резидентов российского про- дикатор планомерно восстанавливался в период 2014-2017 гг. результатов и вернет-
исхождения среди арендаторов ММДЦ 2016-2017 гг. Однако в 2018 году, на фоне ся на уровни предыдущих двух лет по мере
«Москва-Сити» составляет 62%, а учиты- обострения дефицита и вымывания суще- вымывания нового недорого предложения.
вая сохраняющийся интерес к офисам со ственного объема офисов, девелоперы от-
стороны государства и крупнейших рос- дельных проектов подняли запрашиваемые
сийских компаний, эта доля продолжит ставки аренды на свои площадки, что при- Тенденции
увеличиваться. Среди крупнейших сделок вело к росту средневзвешенного показате-
ля на 24% до 36 046 руб./м2/год (без учета ММДЦ «Москва-Сити» является наиболее
2019 года – «Росбанк» в «ОКО» Фаза II
операционных расходов и НДС) по итогам сформированным, продуманным и насы-
(15 415 м2), «Яндекс» в «ОКО» Фаза I
2018 года. По итогам 2019 года средне- щенным инфраструктурой деловым райо-
(14 892 м2), а также Hyundai в «ОКО» Фаза I
взвешенная ставка аренды составила в ном. Наличие в рамках ММДЦ нескольких
(7 873 м2). В I пол. 2020 года новых крупных
ММДЦ «Москва-Сити» 35 903 руб./м2/год видов пассажирского транспорта, боль-
сделок в деловом центре не заключалось.
(без учета операционных расходов и НДС), шого объема парковки и понятной физи-
В период с 2016 года структура резидентов практически не изменившись за год. ческой взаимосвязи между отдельными
ММДЦ «Москва-Сити» заметно измени- зданиями ММДЦ позволяет сотрудникам
лась. По итогам I пол. 2020 года, крупней- В первые шесть месяцев 2020 года вы- беспрепятственно добираться до офисов
шим сегментом стали банки и финансовые ход на рынок площадей по нижним уров- и пользоваться всеми удобствами делово-
компании, на которые совокупно прихо- ням запрашиваемых ставок аренды при- го центра. Несмотря на текущее состояние
дится 23% занятых площадей. Несмотря на вел к расширению диапазона ставок офисного рынка Москвы, в фазу восстанов-
лидерство, эта группа пользователей за- в ММДЦ «Москва-Сити» и снижению ления спроса ожидается его рост в первую
нимала более существенную долю в 33% средневзвешенного показателя до уровня очередь в ключевых деловых районах, в
в 2016 году. На втором месте на текущий 32 581 руб./м2/год (без учета операционных том числе ММДЦ «Москва-Сити». В по-
момент оказались некоммерческие ор- расходов и НДС). Наибольший вклад в та- следующие годы нас ожидает дальнейшее
ганизации, представленные в основном кое снижение произошел из-за вывода на развитие делового центра, а впоследствии
государственным сектором – 20% про- рынок совокупно более 7 000 м2 в бизнес- расширение его существующих границ.
тив 9% в 2016 году. Третье место занима- центре City Point. Также снижение запраши- Новые здания будут представлены высоко-
ют компании топливно-энергетическо- ваемых ставок наблюдалось в «Федерации» качественными проектами с совершенно
го комплекса с долей 19% против 14% в и «Империи», где рынок аренды представ- новыми технологическими решениями, по-
2016 году. В будущем ожидается увеличе- лен вторичным предложением, реализуе- зволяющими не только улучшить время-
ние присутствие государственного секто- мым без централизованного управления препровождение сотрудников на рабочих
ра и технологических компаний в ММДЦ некрупными собственниками. При этом местах, но и снизить ресурсное потребле-
«Москва-Сити». ставки аренды в качественных проектах ние проектов.
Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./м2/год (без OPEX и НДС)
руб./м2/год
55 000
50 000
45 000
40 000 36 046 36 980
35 903
35 000
30 574
28 577 29 110
30 000
26 154
25 000
20 000
15 000
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020П
Диапазон запрашиваемых ставок аренды Средневзвешеннаяставка аренды
Источник: Knight Frank Research, 2020
8
ММДЦ «МОСКВА-СИТИ» АВГУСТ 2020 ОБЗОР
ЖИЛАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
Предложение и цены Характеристика первичного рынка апартаментов ММДЦ «Москва-Сити»
По итогам I полугодия 2020 г. объем пред-
Предложение
ложения апартаментов в деловом райо-
не ММДЦ «Москва-Сити» составил около II квартал Динамика к IV
921 лота (120,2 тыс. м2), из которых 714 ло- 2020 г. кварталу 2019 г., %
тов реализовывалось на первичном рынке
Объем предложения, шт. 714 +31%
(78%), а чуть более 200 – на вторичном (22%).
В январе-июне предложение на первичном Объем предложения, м2 83 643 +22%
рынке «Москва-Сити» пополнялось за счет
изменения нарезки лотов в башне Neva Суммарный бюджет предложения, млрд руб. 52 +27%
Towers – апартаменты площадью свыше
200 м2 были разделены на более компакт- Средняя площадь, м2 117 -7%
ные (площадью около 70-80 м2). Это было
основным фактором увеличения объема Средний бюджет предложения, млн руб. 72,2 -3%
предложения от застройщиков на 31%. Всего
первичные продажи ведутся в трех башнях: Средневзвешенная цена 1 м2, руб. 615 984 +4%
Neva Towers, «Око» и «Федерация» (Восток).
Спрос
Апартаменты на этом субрынке в основном
приобретают бизнесмены как дополнитель- 2019 г. Динамика к 2018 г., %
ное жилье возле работы, и основной спрос
направлен на лоты небольшой площади. Де- Число сделок, шт. 118 -29%
велоперы реагируют на данную тенденцию
и пересматривают площади лотов, разделяя Объем сделок, м2 10 156 -29%
менее ликвидные апартаменты площадью, к
примеру, 200 м2 на два лота по ~100 м2 или Объем сделок, млрд руб. 5,6 -29%
три площадью порядка 60–70 м2. В 2018 г.
изменили нарезку апартаментов в башне Средняя площадь сделки, м2 86,1 0,0%
«Федерация» («Восток»), а в 2019-2020 гг. –
в комплексе Neva Towers. Средний бюджет сделки, млн руб. 47,7 +0,4%
Средневзвешенная цена предложения Средневзвешенная цена 1 м2, руб. 554 240 +0,4%
апартаментов на первичном рынке ММДЦ
«Москва-Сити» за полугодие продемон- Источник: Knight Frank Research, 2020
стрировала положительную динамику (+4%)
Динамика объема предложения и средневзвешенной цены на первичном рынке апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»
тыс. м2
1 200
1 008
1 000 922 952
800
714 698
680 656
600 544
609,7 589,5 599,3 592,2
567,9
503,3 509,5 516,5
400
200
0
I II III IV I II III IV
2018 2019
Объем предложения Средневзвешенная цена предложения
Источник: Knight Frank Research, 2020
9
ММДЦ «МОСКВА-СИТИ» АВГУСТ 2020 ОБЗОР
и по итогам I полугодия 2020 г. составила
616 тыс. руб. за 1 м2. На вторичном рын- Структура предложения первичного Структура предложения вторичного
ке средняя цена предложения составляла рынка ММДЦ «Москва-Сити» по рынка ММДЦ «Москва-Сити» по
580 тыс. руб./м2, что на 6% ниже средне- комплексам, шт. I полугодие 2020 г. комплексам, шт. I полугодие 2020 г.
взвешенной цены на первичном рынке.
Разница в средних показателях цен объяс-
4%
няется расположение экспонируемых лотов. 11% 5%
На вторичном рынке половина предложе- 8%
ний экспонируется не выше 40 этажа, а на
первичном рынке на лоты, расположенные 45%
13% 49%
ниже 40 этажа, приходится всего 24%. При
этом, чем выше этаж, тем выше цена 1 м2.
44%
На сегодняшний день первичный рынок 21%
апартаментов в кластере сформирован в
основном двумя комплексами – Neva Towers
и ОКО, 58% и 35% лотов соответственно. На Neva Towers Город столиц
вторичном рынке основной объем предло- ОКО Федерация
жения апартаментов сосредоточен в ком- Федерация ОКО
Империя
плексе «Город Столиц» – порядка 47% лотов.
IQ-квартал
В целом на первичном рынке апартаментов Меркурий
ММДЦ «Москва-Сити» по итогам I полуго- Источник: Knight Frank Research, 2020 Источник: Knight Frank Research, 2020
дия 2020 г. Более половины предложения
реализуется с отделкой white box – 58%.
С финишной отделкой представлено 37%
предложений. Меньше всего на субрынке Распределение предложения на первичном рынке апартаментов
предложений без отделки – 5%. ММДЦ «Москва-Сити»
На вторичном рынке ММДЦ «Москва-сити» До 30 30–60 60–90 90–120 Более 120
млн руб. млн руб. млн руб. млн руб. млн руб. ИТОГО
преобладающее большинство лотов реа-
До 50 м 2 5,5% 0,4% 0,0% 0,0% 0,0% 5,9%
лизовывается с финишной отделкой – 81%.
Оставшиеся 19% – в состоянии Shell & Core. 50–100 м2 4,0% 43,4% 0,6% 0,0% 0,0% 48,0%
100–150 м2 0,0% 9,2% 9,9% 0,0% 0,0% 19,1%
Наиболее дорогая башня с первичным
предложением – «Федерация» («Вос- 150–200 м2 0,0% 0,0% 1,5% 16,0% 0,7% 18,2%
ток»), со средневзвешенной ценой 200–250 м2 0,0% 0,0% 1,8% 1,3% 1,5% 4,6%
884 тыс. руб./кв. благодаря предложению Более 250 м 2 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 4,2% 4,2%
платиновых апартаментов. На вторичном
ИТОГО 9,5% 53,0% 13,8% 17,3% 6,4% 100,0%
рынке самое дорогое предложение на июнь
2020 г. было представлено в башне «Мерку- Источник: Knight Frank Research, 2020
рий» – 664 тыс. руб./м2 в среднем.
Почти половина всего предложения на
первичном рынке ММДЦ «Москва-Си-
ти» составляют апартаменты площадью от
50 до 100 м2 с бюджетом 30–60 млн руб.,
54,8% лотов. Данное предложение пред-
ставлено преимущественно в башнях «ОКО»
и Neva Towers.
Спрос
За I полугодие 2020 г. на первичном рынке
ММДЦ «Москва-Сити» было продано по-
рядка 118 апартаментов. Это на 29% ниже
показателя аналогичного периода прошло-
го года. На снижении количества сделок в
значительной степени сказались ограничи-
тельные меры в связи с пандемией корона-
вируса.
10
ММДЦ «МОСКВА-СИТИ» АВГУСТ 2020 ОБЗОР
Средний бюджет проданных апартаментов
Распределение спроса на первичном рынке апартаментов
составил 47,7 млн руб., что соответствует
ММДЦ «Москва-Сити»
показателю I полугодия 2019 г. Средневзве-
шенная цена м2 по реализованным объ- До 30 30–60 60–90 90–120 Более 120
млн руб. млн руб. млн руб. млн руб. млн руб. ИТОГО
ектам незначительно увеличилась на 0,4%
и по итогам I полугодия 2020 г. составила До 50 м 2 8,4% 1,0% 0,0% 0,0% 0,0% 9,4%
554,2 тыс. руб. 50–100 м2 32,8% 33,4% 0,0% 0,0% 0,0% 66,2%
Наивысший темп продаж в I полугодии 100–150 м2 0,0% 8,4% 6,5% 0,7% 0,0% 15,6%
2020 г. отмечался в комплексе Neva Towers 150–200 м2 0,0% 0,0% 0,7% 1,6% 1,6% 3,9%
– порядка 10 лотов в месяц. Самый вы- 200–250 м2 0,0% 0,0% 1,3% 0,7% 0,6% 2,6%
сокий средний бюджет сделки отмечался
Более 250 м 2 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 2,3% 2,3%
в башне «Федерация» (Восток) – порядка
61,3 млн руб. Самая высокая средняя пло- ИТОГО 41,2% 42,8% 8,5% 3,0% 4,5% 100,0%
щадь сделки фиксировалась в ОКО – 108 м2. Источник: Knight Frank Research, 2020
В целом по первичному рынку апартамен-
тов ММДЦ «Москва-Сити» наибольшей
популярностью пользовались лоты площа-
дью от 50 до 100 м2 с бюджетом от 30 до
60 млн руб., 48,3% сделок.
Тенденции
В I полугодия 2020 г. на показателях пер-
вичного рынка апартаментов ММДЦ «Мо-
сква-Сити» в наибольшей степени сказалась
пандемия коронавируса и связанные с ней
ограничения. Объем сделок за I полугодие
2020 г. оказался на 35% ниже показателя
аналогичного периода прошлого года, при
этом количество сделок за II квартал почти в
2 раза ниже показателя I квартала, который
традиционно отличается наиболее низками
показателями спроса из-за периода отпу-
сков. Однако, за время режима самоизоля-
ции был сформирован отложенный спрос,
который может быть реализован во II поло-
вине 2020 г.. При этом, стоит учитывать, что
на субрынке еще до пандемии формировал-
ся отложенный спрос в ожидании выхода
новых проектов. Если до конца года выйдет
предложение квартир в новом комплексе
One Tower, старт которого ожидается осенью
2020 г., то интерес покупателей к субрынку
возрастет и объем сделок может сравняться
или превысить уровень прошлого года.
Ядро ММДЦ «Москва-Сити» в большей
степени сформировано. Помимо достраи-
ваемой 2-й очереди многофункционально-
го комплекса Neva Towers, в перспективе
ожидается выход на рынок еще трех про-
ектов («Империя II» и Grand Tower с апарта-
ментами, а также One Tower с квартирами).
В дальнейшем ожидается активное развития
делового центра на территориях «Большого
Сити».
1 Tower. Год ввода 2022. Общая площадь 181 600 м2
11ММДЦ «МОСКВА-СИТИ» АВГУСТ 2020 ОБЗОР
ТОРГОВАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
(STREET RETAIL)
Предложение
По итогам первого полугодия 2020 г. об-
щий объем предложения торговых пло- Объем торговых площадей в функционирующих объектах
щадей формата street retail на территории
ММДЦ «Москва-Сити» составил 54,6 тыс. м2 .
Наибольший объем предложения сосредо-
точен в составе трех комплексов: «Башня
Башня
Федерация», «Город Столиц», «Эволюция» на Набережной IQ Квартал
(совокупно 33,3 тыс. м2, или 61% от суще- 4 400 4 300
ствующего предложения).
Город Столиц
В ближайшие три года на территории 10 000
ММДЦ «Москва-Сити» планируют ввести
Империя ОКО,
в эксплуатацию пять новых объектов, в со- 2 900 фаза II
Меркурий
Сити
ставе которых также запланированы тор- 2 400 1 900
говые помещения. К 2023 г. объем предло-
жения увеличится на 32,3 тыс. м2 и составит Мост Багратион Северная Новотель
86,9 тыс. м2. Башня Федерация Эволюция и Башня 2000 башня 900
15 600 7 700 2 600 1 600 ОКО I 300
Спрос Источник: Knight Frank Research, 2020
По итогам первого полугодия 2020 г. общий
объем вакантных площадей формата street Объем торговых площадей в перспективных проектах
retail на территории ММДЦ «Москва Сити» Ввод в эксплуа-
Проект Девелопер Площадь, м2
составил 12,8 тыс. м2, или 23,3% от обще- тацию, год
го предложения. По сравнению со вторым МФК на 20 участке Solvers Estate 2020 5 700
полугодием 2019 г. уровень вакантности
увеличился на 3 п.п. Наибольший объем Neva Towers Renaissance Development 2020 5 000
вакантных площадей по-прежнему сосре-
«Империя», фаза II Solvers Estate 2021 900
доточен в комплексе «Башня Федерация»
¬– 57% от совокупного показателя. Высокий Grand Tower ООО «ГрандТитул» 2021 10 900
уровень вакантности в этой башне связан с
One Tower «Мосинжпроект» 2022 9 800
относительно недавним вводом торговых
площадей и их большим объемом. Лидером ИТОГО 32 300
по увеличению уровня вакантных площадей
за первое полугодие 2020 г. стала «Башня на Источник: Knight Frank Research, 2020
* Площади, расположенные в стилобатной части башен, в т. ч. подземные уровни.
12ММДЦ «МОСКВА-СИТИ» АВГУСТ 2020 ОБЗОР
Объем свободных площадей и уровень вакантности
м� 67%
Вакантно в объекте, 1 пол. 2019
9 000
50% 52% Вакантно в объекте, 2 пол. 2019
8 000 46%
41% Уровень вакантности в объекте, 1 пол. 2019
7 000
Уровень вакантности в объекте, 2 пол. 2019
6 000
24% 19%
5 000 20% 22%
18% 10% 10%
4 000 2%
7% 9,6% 1% 0% 0% 0%
3 000 1,9% 0,3% 0% 0% 0%
2 000
1 000
0
л
II
ти
иц
я
I
ац ня
20 он
за ,
но я
ел т
ш я
фа рия
ци
та
а
от ин
еж шн
ба рна
а
Си
аз
ол
ия
00
I
й
ь)
ня
аз
ер ш
ня и
ар
ю
ов о
,ф
ш ат
ед Ба
ер Ба
е
,ф
Ст
(Н ти П
ве
й
ол
Кв
мп
Ба гр
ри
КО
КО
Се
д
Эв
и Ба
IQ
И
ро
ку
Си
О
О
ер
т
Го
аб
Ф
ос
М
Н
М
на
Источник: Knight Frank Research, 2020
Набережной», где показатель вырос в два
Структура арендаторов по профилю
раза и составил 22%. Также уровень вакант-
ности увеличился в башнях «IQ Квартал»
и «Империя» – до 32% и 24% соответствен- Кол-во
но. За анализируемый период объем сво- 3%
5%
бодных площадей во всех башнях либо
увеличился, либо остался неизменным, что 3%
связано с ограничительными мерами из-за 1% 1% 1% 1%
пандемии и, как следствие, пониженным
Объем
2%
5% 3%
спросом.
4%
Торговые помещения пользуются высоким
спросом у операторов сопутствующей тор- 6%
говли, ориентированных на обслуживание
дневного населения ММДЦ «Москва-Си- 7%
ти». Это объекты food&beverage, магазины
FMCG и различные услуги: фитнес-клубы, 9% 47%
45%
салоны красоты, медицинские центры и др.
40% от общего объема площадей занимают
операторы общественного питания, кото- 7%
рые представлены ресторанами, кафе, сто- 11%
ловыми, кофейнями и кулинариями. Доля 1%
развлечений составляет 15%, однако все
площади занимает один оператор – темати-
ческий парк «Мастерславь» в башне «Эво-
люция». Благодаря открытию двух спор- 15%
тивных студий в первом полугодии 2020 г.
фитнес-клубы переместились на третью по- 1%
зицию по общему объему площадей. 22%
Предприятия сферы услуг занимают четвер-
тое место по объему и вторую позицию по
количеству помещений, их доля составляет Общественное питание Другое
12% и 23%, соответственно. Данная катего-
Развлечения Медицина
рия представлена химчистками, отделения-
Услуги Аптека
ми банков, туроператорами и др.
Фитнес-клуб Цветы, подарки
Продукты питания Одежда, аксессуары
Салон красоты
Источник: Knight Frank Research, 2020
13ММДЦ «МОСКВА-СИТИ» АВГУСТ 2020 ОБЗОР
Структура арендаторов по площади
помещения
2% 1%
5%
5%
11%
56%
20%
менее 50 м�
51–100 м�
101–200 м�
201–300 м�
301–500 м�
501–1000 м�
более 1 001 м�
Источник: Knight Frank Research, 2020
По итогам первого полугодия 2020 г. на дью менее 50 м2, расположенные в проход- Торговые площади комплекса имеют ряд
территории делового района функциони- ной торговой галерее на -1-м и 1-м этажах. особенностей: расположение в стилобатной
рует 324 предприятия торговли и услуг, 67 части, на подземных этажах и в переходах
помещений вакантно. За первое полугодие между башнями. Сильное негативное влия-
2020 г. закрылось 32 торговые точки, от- Тенденции ние на функционирование всей системы со-
крылась – 31. При этом две трети от обще- путствующего ритейла в Москва-Сити оказа-
Рынок street retail ММДЦ «Москва-Сити»
го объема закрытых площадей пришлось на ло закрытие переходов между башнями, что
по основным тенденциями коррелирует с
заведения общественного питания. практически перекрыло и без того снизив-
рынком центральных торговых коридоров
шийся по причине превентивных анти-ко-
Средний размер торгового помещения со- столицы. Как и на главных торговых улицах
ронавирусных мер трафик. Восстановление
ставляет 129 м2, что меньше аналогично- Москвы наиболее пострадавшим профилем
трафика посетителей в бизнес-центрах до до-
го показателя второго полугодия 2019 г. оказался общепит, но в отличие от street
кризисного уровня можно ожидать не ранее
на 13%. retail в центре столицы, предприятиям, рас-
середины 2021 года, а при более пессимисти-
положенным в черте делового центра было
Более половины занятых помещений – бло- ческом прогнозе не ранее конца 2021 года.
значительно сложнее организовать доставку
ки 50 м2 и менее. Такие помещения в боль-
или продажу на вынос. Район «Москва-Сити» развивается не толь-
шом объеме расположены в подземных
ко как деловое пространство, но и как кла-
переходах между башнями. Их занимают За первое полугодие 2020 г. в «Москве-Си-
стер городской среды. В первом полугодии
кофейни/бистро/бары, салоны красоты, ти» закрылось 15 заведений общественного
2020 г. была завершена реконструкция пе-
туристические агентства, химчистки. питания, среди которых такие ресторан-
шеходного моста «Багратион», где распола-
ные концепции, как Goodman, Magurа Asian
Арендаторами помещений площадью более гаются обновленные торговые точки и ком-
Bistro, Bocconcino. Данные рестораны могли
500 м2 являются рестораны, фитнес-центры фортные зоны отдыха в едином эко-стиле.
прекратить работу из-за падения трафика,
и медицинские центры. В 2017 г. здесь было открыто первое обще-
поскольку сотрудники офисов перешли на
ственное пространство «Площадь Сити», а
удаленную работу в связи с пандемией. В
в 2019 г. ко Дню города открыли новую го-
текущий момент предприятия постепенно
Коммерческие условия родскую площадь. Рядом с площадью про-
восстанавливаются после снятия режима са-
должается строительство большого концерт-
Средний диапазон арендных ставок на моизоляции. Дальнейшие действия операто-
ного зала, завершить его планируют к 2022 г.
торговые помещения составляет 40 000– ров будут являться реакцией на активность
В планах правительства Москвы реконструк-
110 000 руб./м2/год . На ставку аренды влия- дневного населения ММДЦ «Москва-Сити».
ция Краснопресненской набережной, созда-
ет ряд факторов: площадь помещения, этаж, При сохранении режима удаленной работы
ние рекреационных зон, организация движе-
интенсивность пешеходных потоков, уро- у части сотрудников делового района пред-
ния для велосипедистов и пр.
вень отделки и др. По максимальной ставке ложение ресторанного кластера Сити может
аренды предлагаются помещения площа- сократиться в еще бóльшем размере.
14ДЕПАРТАМЕНТ КОНСАЛТИНГА И АНАЛИТИКИ
Компания Knight Frank, обладая локальной экспертизой и глобальным опытом работы на международном рынке
недвижимости и инвестиционных продаж, успешно реализовывает проекты любой сложности.
РАБОТАЕМ ПО ВСЕМ РЕГИОНАМ
И ПО ВСЕМ СЕГМЕНТАМ
Другие обзоры рынка на нашем сайте в разделе Аналитика
УСЛУГИ
КОНСАЛТИНГ
Анализ наилучшего использования Участка/Объекта
Концепция/реконцепция Проекта
Аудит, оптимизация существующего Проекта Узнать подробнее о наших услугах
Маркетинговое заключение / Исследование рынка или задать имеющиеся вопросы
свяжитесь с нами:
Бизнес-план Проекта
+7 (495) 023-08-12
Анализ экономической целесообразности проекта (финансовый анализ)
kf@kf.expert
Сопровождение разработки архитектурной концепции/рабочей документации
Или оставьте заявку на нашем сайте.
Подбор операторов (гостиницы, СПА, общественные пространства)
Проведение опросов потенциальных арендаторов
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ КОНСАЛТИНГ И АНАЛИТИКА
Ольга Широкова
Коммерческая и жилая недвижимость Директор, Россия и СНГ
Федеральные и Международные стандарты оценки OShirokova@kf.expert
Оценка для принятия управленческого решения
ОЦЕНКА
Оценка для привлечения заемного финансирования
НЕДВИЖИМОСТИ
Оценка для сделки купли-продажи Ольга Решетникова
Оценка для составления финансовой отчетности Директор, Россия и СНГ
or@kf.expert
© Knight Frank LLP 2020 – Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных
стандартов, однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической ответственности
компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета.
Публикация данных из отчета целиком или частично возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.
15Вы также можете почитать
