Коммерческая недвижимость
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
Коммерческая
Коммерсантъ
недвижимость
Вторник 15 апреля 2008 №63 Цветные тематические страницы
№17–28 являются составной
частью газеты «Коммерсантъ».
Распространяются только
в составе газеты.
Торговая недвижимость
Курска, Липецка
и Воронежа
c.18
Как столица Черноземья
была представлена
в Каннах
c.20
Перспективы
воронежского рынка
офисов
c.22
Как заработать
на вложениях
в недвижимость
c.25
Нюансы регистрации
торговых объектов
c.27
Моллострой
Коммерческая недвижимость Девелопмент
Моллострой
Воронеж, Курск и Липецк утопают в торговых проектах
Судя по заявленным проектам, в Воронеже, Курске и Липецке в настоящее время наблюдается бум в сфере
торговой недвижимости. Как отмечают эксперты и самы девелоперы, через два$три года рынки региональных
столиц могут достигнуть насыщения. В столице Центрального Черноземья уже строятся как минимум три тор$
говых объекта площадью 100 и более тыс. кв. м, а в Курске и Липецке – первые пятидесятитысячники.
Другие масштабы
Год назад в Воронеже не было ни одного
торговоразвлекательного центра (ТРЦ)
площадью более 20 тыс. кв. м – при том,
что имелось не менее десяти крупных
торговых комплексов, в частности «Арма
да», «Аксиома», «Магнит», «Солнечный
рай», универмаг «Россия», Дом быта, ТЦ с
«Миром», «Спортмастером» и «Стариком
Хоттабычем» на улице Среднемосковской,
три гипермаркета (две «Линии» корпора
ции «ГриНН» и Metro cash&carry). Однако
в мае 2007 года ситуацию на местном
рынке коренным образом изменил за
пуск ТРЦ «Московский проспект» площа
дью свыше 60 тыс. кв. м, 51% долей в ко
тором принадлежит депутату гордумы,
владельцу Воронежской девелоперской
компании Евгению Хамину, а 43% – депу
тату облдумы, собственнику холдинга
«Мебель Черноземья» Николаю Послухае
ву. Появление ТРЦ ознаменовало собой
начало в Воронеже эпохи крупных проек
тов в торговой недвижимости.
Масштабность городских ТРЦ в бли
жайшие два года будет расти. До конца
2008 года ожидается запуск на улице Ди
митрова (выезд на Ростовскую трассу)
проекта «Твой дом» (56,7 тыс. кв. м) мос
ковской группы компаний «Крокус». Ин
вестор вкладывает в первый региональ
ный DIYгипермаркет Воронежа порядка
$70 млн. Кроме того, в текущем году дол ТРК «Московский проспект» является крупнейшим в Черноземье объектом торговой недвижимости ФОТО ОЛЕГА ХАРСЕЕВА
жен начать функционирование ТРЦ
«Апельсин» (35,7 тыс. кв. м, объем инвес рованных к сдаче в эксплуатацию в 2008 не, пригороде Воронежа, ситипарк «Град» вых центров Олега Войцеховского, «ста
тиций – более $35 млн), который возво году, стоит отметить ТЦ «ВестерГипер» (16, Евгения Хамина и Николая Послухаева. нет лакмусовой бумажкой развитости и
дит на бывшей летней площадке Цент 4 тыс. кв. м) и ТЦ «Европа» (14,7 тыс.). Проект общей площадью 196 тыс. кв. м и перспективности рынка торговой недви
рального рынка группа «Новые строи Гораздо большего наблюдатели и участ вложениями в размере $4 млрд только в жимости всего региона». В первом кварта
тельные технологии» Николая Уланова. ники рынка ждут от 2009 года, когда будет первую очередь, по мнению управляюще ле 2009 года в Воронеже ожидается запуск
Из менее масштабных проектов, заплани запущен строящийся в Рамонском райо го директора Российского совета торго ТРЦ «Максимум» площадью 93 тыс. кв. м
на Ленинском проспекте. На 2010 год за
явлено два масштабных проекта. Ассоци
ация «Галерея Чижова» депутата Госдумы
Сергея Чижова вложит 3,2 млрд рублей
только кредитных ресурсов, предостав
ленных ЦентральноЧерноземным бан
ком Сбербанка России, в реконструкцию
универмага «Россия». На его месте через
два года появится ТРЦ «Галерея Чижова»
площадью 120,7 тыс. кв. м. А ООО «Талай»
(совладелец и президент – предпринима
тель Александр Марков) в 2010 году пла
нирует запустить свой комплекс «Экзюпе
ри» (60 тыс. кв. м) на Бульваре Победы.
Таким образом, через два года объем
крупных торговых площадей в Воронеже
увеличится более чем в пять раз и прибли
зится к отметке 800 тыс. кв. м. Оборот роз
ничной торговли города, по прогнозам ад
министрации области, вырастет к 2010 го
ду до 127 млрд рублей (в 2007 году анало
гичный показатель составил 95,1 млрд). А
доля торговых центров в розничном това
рообороте города увеличится до 60% по
сравнению с 30% в 2007м. Впрочем, тут
необходимо учитывать, что к уже заявлен
ным проектам могут добавиться новые. В
частности, от своих планов в отношении
Воронежа не отказался шведский кон
18 коммерсантъ Коммерческая недвижимость Отпечатано в ОАО ПК «Ориус».№
Липецк,
6 3 В тул.
о рМосковская,
ник 15 ап 83,
р етел.
л я(4742)
2 0 0 831-51-05
года
Коммерческая недвижимость Девелопмент
церн IKEA. По предварительной информа ва» и «Максимуму» может добавиться не цеховский, добавив, что третий крупный ревод не менее 5% «нецивилизованных»
ции, компания близка к тому, чтобы полу более одногодвух схожих по масштабам проект в Воронеже очевидно напрашива форм торговли в формат ТРЦ ежегодно.
чить земельный участок в пригороде Во торговых комплексов. Как отметил на ется на левом берегу, который незаслу
ронежа под свой ТРЦ «Мега» (предположи чальник отдела финансирования строи женно не освоен девелоперами. Впро Другие города
тельно общей площадью 140 тыс. кв. м), а тельных объектов ЦентральноЧернозем чем, там строится «Максимум». Несмотря на очевидное лидерство Воро
большинство участников рынка уверены, ного банка Сбербанка России Андрей «В городе уже много действующих или нежа с точки зрения масштабности про
что проект шведского инвестора обяза Данцев, после запуска «Града», а также заявленных амбициозных проектов, дру ектов и разнообразия форматов, в Чер
тельно появится в Воронеже. Партнер прихода в город шведской IKEA можно гой вопрос – их качество, грамотность кон ноземье есть город, который значитель
компании Paul’S Yard Олег Темиров на будет говорить о первичном насыщении цепции и политики в отношении аренда но обогнал столицу макрорегиона по
прошедшем недавно в столице Чернозе рынка города. «Затем начнется второй торов», – подчеркнул Олег Войцеховский. количеству квадратных метров торго
мья форуме Shopping centers in Russia за этап развития воронежской торговой не Он добавил, что на месте девелоперов осва вых площадей на 1 тыс. человек населе
явил, что ни секунды не сомневается в движимости, во время которого можно ивал бы в Воронеже относительно свобод ния. В Курске, по данным Сбербанка, та
приходе IKEA в областной центр. Не скры ожидать сделок по куплепродаже город ную нишу небольших районных ТЦ. Ряд кой показатель достиг отметки 400 кв. м,
вают интереса к городу и другие потенци ских ТРЦ, а также реконцепции ряда из аналитиков отмечают и иную возмож в то время как в Воронеже – всего 140.
альные девелоперы. Группа «Регионы ме них», – пояснил господин Данцев. По ность для дальнейшего развития рынка – Общая площадь торговых центров Кур
неджмент» на своей презентации в нача мнению Олега Войцеховского, управляю за счет перевода в формат ТРЦ других ви ска составляет около 125 тыс. кв. м. В го
ле года в московском отеле Ritz Carlton оз щего директора Российского совета тор дов торговли, которые в настоящее время роде действуют комплексы «Европа5»,
вучивала намерения зайти в Воронеж с говых центров, больше одного проекта, занимают 70% розничного товарооборота «Европа10», «Европа15», «Манеж», «Кон
ТРЦ «Июнь» площадью 120 тыс. кв. м. подобного «Граду», Воронеж не вместит. города. В качестве примера бизнесмен и тинент», «Кристалл», «Бумеранг»,
Между тем ряд экспертов считают, что Однако эксперт подчеркнул, что «Град» и депутат гордумы Евгений Хамин назвал «ГриНН» и «Курский ЦУМ». В 2008 году за
воронежский рынок уже близок к насы «Галерея Чижова» не будут жестко конку воронежский рынок «Труд», убери кото планированы к вводу два пятидесятиты
щению. Руководитель проекта ритейл рировать между собой. «Для городамил рый, по его мнению, «и в городе освобо сячника. Депутат облдумы Николай
парка «Град» Алексей Пинигин выразил лионника абсолютно нормальным явля дится ниша не меньше чем под восьмиде Полторацкий откроет на проспекте
уверенность, что Воронеж вряд ли вмес ется, когда один масштабный комплекс сятитысячник». Известно, что в програм Дружбы ТРЦ «Европа20» с первым в Кур
тит более трехчетырех стотысячников. находится в Центральном районе, а вто ме мэра Воронежа Сергея Колиуха есть ске супермаркетом DIYформата. А ООО
Соответственно, к «Граду», «Галерее Чижо рой – на окраине», – сообщил Олег Вой пункт, согласно которому планируется пе «Проспектгрупп», которое принадлежит
К ТО С Т Р О И Т Л О Г И С Т И Ч Е С К И Е КО М П Л Е К С Ы В СТО Л И Ц Е Ч Е Р Н О З Е М Ь Я
В Воронеже к строительству логоцентров приступили две компании и обе ра (второй уровень), столько же отведено под офисы и административно' гистик» также подумывает о том, чтобы перенести свой проект из Липецка
на трассе «Дон», неподалеку от международного аэропорта «Воронеж». К бытовые площади. Эксперты подсчитали, что объем инвестиций может со' в Воронеж, который, по мнению аналитиков, и по уровню развития рознич'
июлю 2008 года ООО «Воронежская логистическая компания» (торговая ставить 40 млн евро. Как рассказали девелоперы, около 60% средств – ной торговли, и по территориальному расположению выглядит более пред'
марка Direct Logistics) должна запустить первый модуль на 21 тыс. кв. м. кредит Сбербанка. Окончательный вариант концепции проекта разработа' почтительным для размещения масштабных логистических проектов. Ра'
Общая площадь всего логоцентра планируется на уровне 100'150 тыс. кв. ло ООО «Концепт Лоджик», специализирующееся на реализации ориги' нее девелопер планировал начать в 2008 году строительство в Липецкой
м, хотя изначально в компании заявляли 40 тыс. кв. м. Техническое зада' нальных логистических решений. Завершить объект планируется в марте области логоцентра класса «А» площадью 250 тыс. кв. м с объемом вложе'
ние на строительство комплекса разработала немецкая компания Agiplan. 2009 года. В тот же период начать строительство своего логоцентра на 200 ний $120 млн и сроком окупаемости в семь'восемь лет, но сейчас рассма'
Группа «Продимекс», один из крупнейших игроков российского сахарного тыс. кв. м. намерен ЛВЗ «Бутурлиновский» в Новоусманском районе. Объ' тривает оба региона. По расчетам аналитиков, общий объем складских
рынка, в партнерстве с местными ООО «Управляющая компания «Авирон» ем инвестиций – $150 млн. Консалтинговые услуги и разработку концепции помещений в Воронеже – 400'500 тыс. кв. м, из них класс «В» занимает
и ООО «Инвесткомпания «Сота» начала подготовительные к строительству взял на себя московский филиал компании Knight Frank. Все три логоцент' 60'70 тыс. кв. м, а «С» и «D» – порядка 300'350 тыс. кв. м. Логоцентры
на соседнем участке, площадь логоцентра «Аэробус» должна составить бо' ра планируется возвести в классе «А». Есть аналогичные замыслы у воро' класса «А» на местном рынке складской недвижимости отсутствуют. В кон'
лее 40 тыс. кв. м. Из них 29 тыс. (первый уровень) будут задействованы нежской компании «Реал эстейт девелопмент», близкой к холдингу «Граф' салтинговой компании Knight Frank считают, что только явный спрос в Во'
под склады, почти 6 тыс. кв. м займут помещения под комплектацию това' ская слобода», и у немецкого девелопера Garbe Group. ООО «Евразия Ло' ронеже на класс «А» составляет около 80 тыс. кв. м.
«Страхование недвижимости – самая разумная мера»
Потребительский бум последних лет привел к резкому оживлению рынка коммерческой не – В договоре страхования имущества, как
движимости во всем спектре – от торговых центров до складских помещений. Магазины и правило, устанавливаются две величины: стра
моллы соревнуются в дизайне фасадов и интерьеров, привлекая возрастающую армию по ховая стоимость и страховая сумма. Базовой
купателей, деловые центры претендуют на классы «А» и «В+», расширяются и переобору расценкой во всем мире считается 0,30,5% от
стоимости застрахованного имущества в год.
дуются склады. О том, как защитить имущество и бизнес от рисков, рассказал начальник
Однако на практике расценки могут значитель
отдела страхования технических рисков страховой компании IBG Андрей Шишкин: но меняться. Это зависит от множества факто
– Коммерческая недвижимость включает в се тренние коммуникации). Отдельными позиция ров, связанных с возможностью наступления
бя офисные здания и административные поме ми страхуется движимое имущество (мебель, страхового случая. Это и расположение здания,
щения, магазины, торговые центры, рестораны, оргтехника, оборудование, производственный и контингент посетителей, и качество построй
нежилые помещения, склады. И каждый тип и хозяйственный инвентарь). В ряде случаев ки, и наличие охраны и систем безопасности.
недвижимости подвержен разным видам рис имеет смысл страхование убытков от перерыва Для нас применительно к новой недвижимости
ков, связанных с его использованием. Наи в использовании помещений. Тогда клиенту при имеет значение, кем она построена, – есть ряд
большее внимание владельцы и арендаторы наступлении страхового случая возмещаются строительных компаний, чьи объекты мы застра
помещений обращают на риски, связанные с издержки, которые предприятие несет в период хуем на самых выгодных условиях: мы уверены
авариями и другими ЧП: пожар, залив, аварии простоя, либо недополученная прибыль собст в том, что эти здания построены на совесть и вы
систем отопления и водоснабжения и т.д. Кро венника (например, арендная плата). держат многие воздействия без особого ущерба.
ме того, существует «постороннее воздейст – Но арендатор или владелец части здания Для страховщика всегда важен баланс: мы пред
вие», когда никто не виноват и все нормы безо может по неосторожности или в силу стече лагаем клиенту действительно необходимую за
пасности соблюдены – например, падение на ния обстоятельств причинить ущерб не щиту от реальных рисков, однако он и сам дол
здание (или ту же витрину) сгнившего дерева только себе. жен позаботиться о безопасности своего имуще
или наезд на фасад автомобиля, приведший к – Да, сегодня наличие договора страхова ры. Но даже если владелец и не ставит такого ства. Наши специалисты могут не только произ
его повреждению. Поэтому совершенно оче ния ответственности собственника на случай условия – то страхование имущества и ответ вести оценку риска, но и дать рекомендации по
видно, что страхование имущества организа нанесения в процессе эксплуатации недвижи ственности остается признаком надежного улучшению состояния объекта, уменьшая таким
ции – разумная и необходимая мера. мости вреда жизни, здоровью или имуществу партнера, с которым охотно имеют дело. образом и степень риска, и стоимость страховки.
– Что именно имеет смысл страховать вла третьих лиц часто является необходимым ус – А каковы риски, связанные с противо – Считается, что само получение страхового
дельцам коммерческой недвижимости? ловием для аренды помещения в офисном или правными действиями? возмещения – весьма трудоемкий процесс.
– Страховать можно как целые здания, так и торговом центре, складе. Ситуация очевидна: – Не секрет, что какие бы современные – За последние три года наш портфель, свя
отдельные помещения. Это могут быть стены, небольшая компания арендует помещение, за средства защиты не были установлены в мага занный со страхованием коммерческой недви
наружная отделка (облицовка, фасады), внут нимающее малую часть торгового центра, а в зине или офисном помещении: сигнализации, жимости, удвоился. Часть клиентов IBG и их
ренняя отделка, стационарное инженерное обо случае «огневого» риска, например возгора системы видеонаблюдения и пр., профессио объекты находятся далеко от Воронежа, одна
рудование (сантехническое оборудование, си ния изза электропроводки, могут понести нальных преступников они вряд ли остановят. ко всегда вопросы возмещения решаются в са
стемы вентиляции и кондиционирования, вну ущерб и владелец здания, и другие арендато Да и случайные инциденты далеко не редки. мые короткие сроки. Факт страхового случая
Скажем, подростокхулиган решил показать устанавливается независимыми государствен
ЗАО «Страховая бизнес группа» (IBG) зарегистрировано в Воронеже в 1997 году. IBG имеет свою «молодецкую удаль» и бросил камень или ными органами – пожарным надзором, аварий
лицензии на все основные виды страхования. Уставный капитал составляет 170 млн руб. бутылку в витрину стоимостью миллион руб ными службами, органами МВД, размер ущер
Компания является членом Российского Союза Автостраховщиков, Всероссийского Союза лей. Как это можно предугадать? В результате ба – сметами на ремонтные работы и актами
Страховщиков, Национального Союза Агростраховщиков, Совета промышленников и пред получается, что наиболее эффективным спосо выполненных работ. Так что разногласий, как
принимателей Воронежской области и других объединений. Компания IBG дважды стано бом минимизации финансовых рисков на сего правило, не возникает.
вилась лауреатом общероссийской премии в области страхования «Золотая Саламандра» в дняшний день является страхование. 394006, г. Воронеж. ул. Платонова, 16.
номинации «Лучшая региональная страховая компания». Среди клиентов компании круп – И во сколько обойдется такая страховая Тел./факс: (4732) 597195, 597411
нейшие предприятия г. Воронежа и Центрального Черноземья. защита? office@ibg.ru; www.ibg.ru
Лицензия ФССН № 3229 от 14.03.07 г. Реклама
№63 Вторник 15 апреля 2008 года коммерсантъ Коммерческая недвижимость 19
Коммерческая недвижимость Девелопмент
бизнесмену Вадиму Полунину, запустит Прохоров: «Очевидно, что рынок близок к ping centers in Russia Андрей Данцев оха ской. По оценкам экспертов, сумма ин
на улице Ленина ТРЦ «Пушкинский» пло насыщению – старые ТРЦ стоят буквально рактеризовал его как «город продукто вестиций в проект составит $74 млн.
щадью 48 тыс. кв. м. Открытие комплекса полупустые, заполнены только недавно вых гипермаркетов». Действительно, в Группа «Корстон» намерена построить
запланировано на май. Объемы инвести запущенные центры, в частности „Ма Липецке действуют сразу пять объектов на улице Победы к концу 2009 года 17
ций в каждый из проектов оцениваются неж“, но и то в большей степени за счет такого формата: гипермаркеты «Реал», этажный торговоразвлекательный ком
на уровне $50 млн. Впрочем, по оценке эффекта новизны». По мнению господина «Перекресток», Metro cash&carry, «Мы», плекс на 150 тыс. кв. м, включающий гос
аналитиков центра коммерческой не Прохорова, причиной бурного и не сов «Линия». На пять магазинов приходится тиницу, офисы, конгрессцентр, развлека
движимости Dream Estate, после откры сем обоснованного роста числа торговых около 10% товарооборота. Также в городе тельную площадку, а также торговые за
тия ТРЦ «Пушкинский» он может стать объектов в Курске стала «гонка вооруже действуют ТРЦ «Липецк», «Москва», «Ар лы. Объем инвестиций – более 150 млн ев
одним из самых популярных комплек ний между бизнесменами Николаем Гре мада», «Континент», «Ноябрьский», ЦУМ, ро. А группа «Ташир» совместно с продук
сов в городе. С ними согласен и Николай шиловым, Николаем Полторацким и Ва Дом быта и «Амата плаза». Объем торго товым ритейлером «Седьмой континент»
Грешилов, сравнивший проект Вадима димом Полуниным». «После ввода всех за вых площадей на 1 тыс. человек состав планируют к концу 2009 года открыть ТРК
Полунина по значимости для Курска с явленных проектов, в Курске можно будет ляет 170 кв. м. В Липецке заявлено к ре «РиоГранд» (ситипарк) общей площадью
«Московским проспектом» в Воронеже. запустить лишь комплекс с оригиналь ализации сразу несколько масштабных около 100 тыс. кв. м на улице Московской
А немецкий ритейлер Metro cash& ной концепцией, типовой ТРЦ город уже проектов. До конца 2008 года предпри рядом с пересечением с Елецким шоссе.
carry выходит в Курск с проектом опто просто не вместит», – уверен эксперт. ниматель Владимир Чеботарев, контро Инвестиции в проект также оцениваются
вого гипермаркета «Метро» площадью Не менее бурно рынок торговой не лирующий центр «Липецк», планирует на уровне $100120 млн. Есть и другие мас
10,5 тыс. кв. м. Компания намерена пост движимости развивается в Липецке. Вы запустить комплекс «Европа» общей штабные замыслы. В частности, ЗАО «РТМ
роить магазин до конца 2008 года, инвес ступая на воронежском форуме Shop площадью 55 тыс. кв. м на улице Совет Девелопмент» намерено до конца 2008 го
тировав от 18 до 22 млн евро. да построить на улице Терешковой ТРК
Кроме того, как сообщил Николай Гре площадью около 40 тыс. кв. м.
шилов, гендиректор и владелец корпора Однако, несмотря на несколько круп
ции «ГриНН», имеющей в центральной ных заявленных проектов, по оценке экс
России сеть гипермаркетов «Линия», на пертов, город далек от насыщения объек
против ТРЦ «ГриНН» строится комплекс тами торговой недвижимости. Андрей
площадью порядка 20 тыс. кв. м. Реали Данцев считает, что новые продуктовые
зует проект бизнесмен Роман Крипицер. гипермаркеты Липецку вряд ли нужны,
В 2009 году планируется появление двух однако четырепять ТРЦ средней мас
новых ТРЦ «Европа» – ну улице Карла штабности (площадью 30 тыс. кв. м) с ак
Маркса и улице Профсоюзная – каждый центом на развлекательный сектор город
площадью порядка 10 тыс. кв. м. вполне вместит. По мнению старшего
По словам Андрея Данцева из Сбербан консультанта по торговой недвижимости
ка, в ближайшие два года объем торговых консалтингового агентства Knight Frank
площадей достигнет в Курске показателя Павла Паньковского, Липецк привлекате
600650 кв. м на 1 тыс. человек. «То есть лен для девелоперов, потому что в городе
уже почти в полтора раза выше, чем сего довольно высокий уровень жизни «благо
дня демонстрирует Москва при условии, даря финансовым потокам, которые гене
что потребительский спрос и доходы на рирует Новолипецкий меткомбинат».
селения в столице и в Курске просто несо Вместе с тем ожидания инвесторов связа
поставимы», – уточнил господин Данцев. ны с успешным развитием проектов реги
По его мнению, Курск гораздо ближе к на ональных особых экономических зон.
сыщению рынка, чем Воронеж, и «через «Многие девелоперы с интересом смотрят
МИХАИЛ КВАСОВ
дватри года запуск новых проектов ТРЦ в сторону Липецка, однако до реализа
будет выглядеть весьма сомнительно с ции дойдут, по нашим оценкам, не более
точки зрения своей перспективности». С 60% потенциальных инвестпроектов», –
представителем Сбербанка солидарен и Начальник отдела финансирования строительных объектов ЦЧБ Сбербанка России Андрей Данцев резюмировал господин Паньковский.
директор агентства Dream Estate Андрей утверждает, что Курск обогнал Воронеж по размеру торговых площадей на тысячу человек Евгений Тимошинов
«С русскими в Каннах
соперничал только Париж»
Совладелец ООО «Талай» –
о развитии рынка торговой недвижимости
Совладелец и президент ООО «Талай» (компании принадлежит торговый комплекс «Армада» в Юго$Западном мик$
рорайоне Воронежа) Александр Марков в интервью „Ъ“ рассказал о проблемах и перспективах воронежского рын$
ка торговой недвижимости, а также поделился замыслами по развитию своей компании в ближайшей перспективе.
— В начале марта состоялось значимое но было то, что столько крупных игро стенд нашего региона был в ны) годы. Не было губернатора, представите
для девелоперов событие – междуна) ков, как российского, так и на европей нешнем году не очень заметным… лей ассоциации «Галерея Чижова», Воро
родная выставка MIPIM)2008 в Кан) ского рынков, мало где увидишь вместе. — Анекдот в тему. Но не могу сказать, нежской девелоперской компании.
нах. Вы принимали в ней участие? В такой обстановке легче прочувство что россиян было так уж много – при — В настоящее время вы реализуе)
— Да, мы ездили с проектом торговораз вать новые тенденции, понять, куда и мерно процентов 30. Хотя, конечно, нас те в Воронеже два крупных проек)
влекательного комплекса (ТРК) «Экзюпе как развивается отрасль в целом. было видно, поскольку российские стен та: создаете ритейл)парк «Магист)
ри» в Воронеже, на Бульваре Победы. Но в — Говорят, что русские заполони) ды были сосредоточены в самом начале раль» на южном выезде из города
нынешнем году мне было более интерес ли MIPIM. Острословы уже приду) выставки. И по масштабу с ними сопер и ТРК «Экзюпери» на Бульваре По)
но пообщаться с девелоперами, чем ис мали анекдот: «Гуляя по набереж) ничал, пожалуй, только Париж. Особен беды (Северный район). Как идет
кать арендаторов, поскольку мы уже при ной в Каннах, один русский деве) но хорошо были представлены Москва и работа по обоим проектам?
влекли к участию в проекте крупных иг лопер говорит другому: „На нашей Краснодарский край. Хотя у большинст — Мы уже разработали концепцию ри
роков, в частности, в качестве продуктово выставке так много иностран) ва экспонировавшихся российских про тейлпарка, хотя она может измениться,
го гипермаркета – сеть «Перекресток» (вхо цев!“» Насколько точна шутка? Как ектов есть существенный недостаток – поскольку в город должен прийти до
дящую в X5 Retail Group. – „Ъ“), в сегменте была представлена Россия по срав) они весьма спорны по своей реализа вольно крупный DIYоператор. Хотелось
бытовой техники – немецкого ритейлера нению с другими странами, како) ции. То же могу сказать и про Воронеж бы разойтись с ним в форматах. Кстати
MediaMarkt, а также одну из крупнейших во было участие Воронежской об) скую область. Регион презентовали не говоря, мы расширяем «Армаду», уже раз
мировых фитнессетей World Class. Цен ласти? По отзывам участников, столь заметные фигуры, как в прошлые работали проект второй очереди, в кото
20 коммерсантъ Коммерческая недвижимость №63 Вторник 15 апреля 2008 года
Коммерческая недвижимость Девелопмент
рой у нас разместится мультиплекс, а но. Мы с торговым девелопментом в Во — Есть ли в Воронеже готовые объ)
также появится больше места для торго ронеже тоже опоздали – самые перспек екты, интересные для поглощения?
вой галереи. Что касается «Экзюпери», то тивные площадки уже были разобраны. — Интересные есть, но их владельцы не
мы не только закончили разработку кон — Если говорить о центре города, то собираются с ними расставаться. К при
цепции, но и увеличили площадь ТРК до участки в большинстве случаев бы) меру, совместный проект Евгения Хами
60 тыс. кв. м. Продолжаем собирать пул ли выделены с нарушениями зако) на (депутат гордумы, гендиректор и соб
арендаторов, хотя сейчас крупные ри нодательства. К примеру, проект ственник ООО «Воронежская девелопер
тейлеры, работающие в медиум и пре комплекса «Апельсин» на улице Фри) ская компания». – „Ъ“) и Николая Послу
миумклассах, не особенно торопятся в дриха Энгельса группы «Новые хаева (депутат облдумы, владелец холди
Воронеж. Покупательская способность в строительные технологии» до сих нга «МебельЧерноземья». – „Ъ“) – ТРК
городе низкая. В действующих ТРК дела пор является предметом споров де) «Московский проспект». Впрочем, стои
идут не так хорошо, как хотелось бы. путатов, которые предлагают пере) мость площадок и готовых зданий в Во
— На мой взгляд, жаловаться вам дать его в горсобственность. ронеже завышена, на мой взгляд.
все же не приходится. Выкупить — Все проблемы можно решить, нужно — Не из)за высоких ли цен девело)
землю и проект на Бульваре Побе) просто уметь и хотеть договариваться. перы не спешат осваивать цент)
ды у воронежской корпорации В то время, когда приватизировалась ральную часть Воронежа?
«Висант» стремились многие, но площадка на Фридриха Энгельса, мы — В Центральный район нужно заходить
удалось именно вам – как? Вы зна) бы действовали так же, как и «Новые в премиумклассе, на который в Воронеже
ете какой)то особый подход к тем строительные технологии». Но сейчас попросту нет спроса, как я уже говорил.
же чиновникам и конкурентам? нам выгоднее переплатить за земель Обеспеченных людей достаточно, но они
— Если говорить об участке на Бульваре ный участок, только бы он был оформ за премиальными покупками предпочи
Победы, то мы оказались самыми заин лен юридически грамотно. Тогда мож тают выезжать в Москву или за границу.
тересованными в приобретении данной но реализовывать проект и уже не зави — Ограничитесь ли вы тремя объек)
площадки. Других вариантов для рас сеть от чьейлибо прихоти. тами в Воронеже («Армада», «Экзю)
ширения своего присутствия в городе у — Площадка на Бульваре Победы, пери», «Магистраль») либо будете
нас не было. Что бы там ни говорили, на где строится «Экзюпери», тоже бы) продолжать искать участки?
мой взгляд, инвестиционный климат в ла проблемным местом, когда при) — Конечно, мы будем приобретать зем
городе достаточно благоприятный. Да, надлежала «Висанту». Помните, лю в Воронеже. Хотя от маленьких торго
есть инвесторы, которые ищут здесь жильцы соседних домов выходили вых объектов площадью меньше 15 тыс.
площадки несколько лет, например, «Ре на митинги с требованием сохра) кв. м собираемся избавляться. Оставим
гионы», РТМ, шведский концерн IKEA. нить зеленую зону на участке, го) себе только крупные. Кроме того, мы
Но все дело в том, что поиски ведутся не родские власти то и дело останавли) планируем заняться комплексной жи
МИХАИЛ КВАСОВ
активно, поскольку Воронеж для них – вали строительство. Готовы ли вы к лищной застройкой с социальной ин
всего лишь точка на карте, которую ра повторению ситуации? фраструктурой и объектами торговой не
но или поздно нужно закрыть в рамках — К такому нельзя быть готовыми, но, движимости. Перспективным нам кажет
масштабной экспансии. Девелоперы не надеюсь, у нас подобная ситуация не зоны. Помимо озеленения, она предпо ся расселение частного сектора, который
заходят сию минуту не изза админист повторится. Вопервых, «Висант» не мог лагает наличие аттракционов и спор занимает до 50% центра города. Безуслов
ративных барьеров, а только потому, что найти общего языка с мэрией. Вовто тивных площадок. В соответствии с но, такие проекты весьма сложны и за
не нашли на данный момент подходя рых, мы сразу же высказали готовность прежними условиями в парк планиру тратны, но рано или поздно ими придет
щую площадку. Те, кому нужно было взять на себя обременение по благоуст ется вложить 76,5 млн рублей, а в даль ся заниматься. К тому же у нас уже есть
прийти, уже давно здесь. Иметь админи ройству парка площадью 7 га. В концеп нейшем он будет безвозмездно передан опыт по расселению в Подмосковье.
стративный ресурс совсем не обязатель цию ТРЦ включено создание парковой в муниципальную собственность. Беседовала Ольга Александрова
реклама
№63 Вторник 15 апреля 2008 года коммерсантъ Коммерческая недвижимость 21
Коммерческая недвижимость Офисы
Деловая стагнация
В 2007 году, по оценке экспертов, наблюдался самый низкий за три последних года рост воронежского рынка офис$
ной недвижимости. Но дефицит площадей также не обострился – ввиду низкой деловой активности в городе. Анали$
тики прогнозируют значительный рост спроса не ранее чем через два$три года: ожидается усиление экспансии фе$
деральных инвесторов, а также должно открыться большинство строящихся в настоящее время бизнес$центров.
Офислидеры шем году объясняется задержкой ввода в
На сегодняшний день нежилой фонд Воро эксплуатацию ТОЦ «Бизнес холл» (проспект
нежа в сегменте офисной недвижимости в Революции,1В), МФЦ «Кристаллсити» (Ки
основном представлен административны рова,5), ростом количества строящихся зда
ми зданиями советской постройки, а так ний, что увеличивает сроки реализации
же встроенными в жилые дома офисными проектов (в сравнении с объектами, выво
помещениями, утверждают аналитики димыми на рынок путем реконструкции).
консалтингового агентства London Con Впрочем, резкого скачка спроса в минув
sulting & Management Company (LCMC, шем году также не наблюдалось. Роман Бо
СанктПетербург), которые в феврале про рисенко, начальник отдела оценки агентст
вели исследование рынка коммерческой ва недвижимости «Адвекс Инк.», пояснил,
недвижимости столицы Черноземья. По что отсутствие серьезной динамики спроса
данным компании, в городе львиную до связано с тем, что деловая активность в го
лю офисных центров – 86% – составляет роде не очень высока, поскольку в Воронеж
класс «С» (19 зданий подкласса «С1» и 18 – ской области нет крупных промышленных
«С2»), класс «В» представлен шестью объек предприятий – таких как, к примеру, Ново
тами, офисов «А» класса пока нет. Наиболее липецкий меткомбинат в Липецке.
качественным источником предложения Эксперты LCMC отмечают, что потен
на рынке является класс «В». Такие здания циальный спрос на рынке аренды офис
стали появляться в городе только с 2005 го ных помещений формируют фирмы, вы
да. И первые объекты были выведены на ходящие на рынок Воронежа из других
рынок путем глубокой реконструкции ли городов, расширяющиеся местные игро
бо возведены на базе «недостроя» (бизнес ки и вновь создаваемые предприятия, а
центр (БЦ) «Парус» на улице Платонова, 4, также иностранные и столичные компа
БЦ «Мегион» на проспекте Труда, 65, БЦ нии. Наибольший спрос в настоящее вре
«Капитал» на улице Свободы, 69). Общий мя сосредоточен в сегментах подкласса
объем площадей в качественных БЦ («С1» «С1» и «В2». В связи с полным отсутствием
и «В2») оценивается в 150,2 тыс. кв. м, или на рынке высококачественных площа
55% от всего предложения офисов в отдель дей класса «А» и подкласса «В1» крупные
но стоящих зданиях. Объем площадей в компании вынуждены заниматься не
менее качественной категории «С2» состав профильной деятельностью и строить
ляет 121, 6 тыс. кв. м (то есть 45%). собственные офисные здания либо выку
Основной тенденцией развития рынка пать и реконструировать под свои по
Воронежа является увеличение доли вы требности административные здания.
сококлассных БЦ за счет реконструкции В настоящее время на рынке офисных
зданий подкласса «С2» и ввода на рынок В Воронеже до сих пор нет ни одного офисного центра класса «А» ФОТО ОЛЕГА ХАРСЕЕВА зданий преобладает аренда, в продаже – по
новых. В 2008 году переделываются толь мещения в строящихся БЦ Premier, ТОЦ
ко два здания – БЦ «Этажи» (улица 9 Янва классу «С», как раньше, а «В». Как отметила Коминтерновский район (102 тыс. кв. м), а «Бизнес холл», а также офисные площади,
ря, 68) и бизнеспарк «Московский» (Мос госпожа Колокольникова, класс «С» вос по качеству предложений – Ленинский. выставленные на вторичный рынок. «Нали
ковский проспект, 4). К настоящему требован на окраинах города у торговых чие сделок по продаже офисов свидетельст
моменту начали работу и два новых зда предприятий, которые арендуют офисы за Первоклассные трудности вует о неразвитости рынка. Такую особен
ния в классе «В2» – многофункциональ 300 – 450 тыс. рублей за 1 кв. м. «Их интере В 2007 году был зафиксирован самый низ ность можно объяснить тем, что девелоп
ный центр (МФЦ) «Кристаллсити» (на ули сует непосредственная близость офисов к кий рост рынка коммерческой недвижимо ментом бизнесцентров занимаются в ос
це Кирова) и БЦ «Бик 2» (улица Свободы). складам», – добавила Галина Колокольни сти за последние годы. Пик пришелся на новном местные строительные компании
Галина Колокольникова, коммерчес кова. Между тем географически наиболь 2005й – тогда на рынок было выведено (а не профессиональные девелоперы ком
кий директор воронежского агентства не шее количество офисов сосредоточено в 38,12 тыс. кв. м всех классов. В 2006 году в мерческой недвижимости), главной целью
движимости «Трансферт», пояснила, что в Центральном и Ленинском районах (по 13 эксплуатацию было сдано 19,7 тыс., а в которых является непосредственно возве
нынешнем году попрежнему наиболь объектов в каждом), а также в Коминтер 2007м – всего 5,2 тыс. кв. м (БЦ «Бик» на дение объекта и получение прибыли от его
шим спросом пользуются офисы в центре новском (11). Меньше всего в Советском улице Никитинская, 42). Таким образом, за продажи. Они не ориентированы на полу
города, где арендная ставка колеблется от (три) и Левобережном (один), а в Железно два минувших года открылось 11 офисных чение долгосрочной прибыли от коммерче
600 до 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м. Но, по ее дорожном вообще нет отдельно стоящих зданий, из которых четыре бизнесцентра ской недвижимости. Продажа чаще всего
словам, компании стали более разборчи офисных зданий. Стоит отметить, что по подкласса «В2» и семь «С1». Самый низкий отрицательно сказывается на функциони
выми, все чаще отдавая предпочтение не количеству офисных площадей лидирует объем ввода офисных площадей в минув ровании объекта. Возникают проблемы с
управлением, поддержанием уровня и
имиджа. С приходом столичных и иност
КЛАССИФИКАЦИЯ БИЗНЕС9ЦЕНТРОВ
ранных игроков с собственными или при
Как полагают эксперты санкт'петербургского Располагаются в центре города (А1), территории, ющих классу «А». Офисы «В2» отличаются удален' влеченными управляющими компаниями
агентства недвижимости LCMC, в Воронеже отсут' прилегающие к основным транспортным магистра' ностью от центра и зданиями старше восьми лет. рынок качественно изменится, и местные
ствует единая общепризнанная классификация лям (А2), удобные подъездные пути, новое строи' Бизнесцентры класса «С» игроки (строительные компании на рынке
действующих бизнес'центров, классы присваива' тельство, отдельно стоящее специализированное К такой категории относятся здания бывших науч' коммерческой недвижимости) несколько
ются произвольно и зачастую не отражают реально' здание, современная, эксклюзивная архитектура. но'исследовательских институтов, заводоуправле' утратят свои позиции», – полагают в LCMC.
го состояния объектов и их качественных отличий. Техническое оснащение по принципу «интеллектуаль' ний, промышленных предприятий. Характеризуют' Эксперты отмечают серьезные недостат
«Поэтому, используя столичные и мировые стан' ное здание». Обязательное наличие наземного/под' ся низким уровнем предоставляемых услуг и, как ки, характерные для всех объектов: отсутст
дарты в сфере офисной недвижимости, мы пред' земного охраняемого платного паркинга (одно маши' правило, внешне выглядят непрезентабельно. «С2» вие собственной парковки, низкий уровень
лагаем простую и точную классификацию офисных номесто на 50 кв. м арендопригодной площади). от «С1» отличается тем, что его нельзя отнести к управления, отсутствие дополнительной
центров города Воронеж», – отмечают в LCMC. Бизнесцентры класса «В» офисным центрам в силу высокой степени износа инфраструктуры. Роман Борисенко из «Ад
Бизнесцентры класса « А» Помещения такого класса обладают сходными ха' зданий и отсутствия проведения надлежащих работ векса» пояснил, что дефицит парковок –
Такие офисные здания являются наиболее престиж' рактеристиками c офисами класса «А», однако не по его реконструкции. Однако в объектах разме' проблема всех крупных городов. «В центре
ными из всех существующих. Все инженерные ком' являются столь престижными, а спектр предо' щается значительная доля офисных площадей, ко' уже нельзя приобрести достаточно большой
муникации соответствуют международным стандар' ставляемых ими услуг не так широк. Как правило, торые сдаются по невысоким арендным ставкам. участок, чтобы создать парковку в соответст
там, в отделке использованы высококачественные офисные помещения в специализированных Поэтому в условиях низкой платежеспособности вии с нормативами», – сообщил эксперт.
материалы, в проекте воплощены оригинальные ар' офисных зданиях после реконструкции или объ' арендаторов и низкого уровня развития рынка В связи с проблемой стоянок аналити
хитектурные решения. В таких объектах, как прави' ектах нового строительства, по каким'либо пара' офисных центров такие офисные здания успешно ки из LCMC полагают, что БЦ Premier
ло, размещаются офисы представительского класса. метрам качества или месторасположения уступа' конкурируют со специализированными центрами. (строится на улице Комиссаржевской, 10),
22 коммерсантъ Коммерческая недвижимость №63 Вторник 15 апреля 2008 года
Коммерческая недвижимость Офисы
заявленный ранее как пока единствен стремятся поступать именно так, – замети тельство, что ставки практически не зависят ступень развития, подчеркивают специа
ный комплекс класса «А», в действитель ла она. – И рынок оперативно реагирует на от арендуемой площади, заявляют экспер листы LCMC. С одной стороны, произойдет
ности принадлежит категории «В». «Не увеличение спроса. В частности, цена ква ты, на них больше влияют этаж и видовые резкое увеличение объема рынка: прирост
смотря на высокие характеристики, в БЦ дратного метра в центре уже поднялась до характеристики офиса. Самая высокая составит 59% по отношению к уровню 2007
Premier индекс парковочных мест ниже 120 тыс. рублей». На ту же тенденцию обра арендная плата была зафиксирована на пер года. С другой, в эксплуатацию планирует
необходимого», – считают они. Между тем тили внимание господа Борисенко и Соло вых этажах. В сегменте класса «С» прирост ся сдача объектов, которые по своему каче
Тимофей Солоневич, гендиректор ОАО невич. «На мой взгляд, лучше покупать, уровня арендных ставок в 2008 году по отно ству будут принципиально отличаться от
«Строительнофинансовая группа» (СФГ), причем даже в кредит. Средняя ставка по шению к аналогичному периоду предыду действующих в настоящее время.
являющегося партнером по строительст коммерческой ипотеке – 15%, но уровень щего года составил в среднем 16%, по раз По оценкам специалистов LCMC, из ше
ву Premier, отметил, что у LCMC устарев арендной платы уже подходит к такому по ным объектам диапазон прироста варьиро сти БЦ с заявленным сроком реализации
шие данные. «Недостаток площадей под казателю», – подчеркнул гендиректор СФГ. вался от 4 до 20%. В абсолютных значениях на 20102011 годы можно прогнозировать
парковку мы устранили, купив соседний Участники рынка поясняют, что приоб он составил около 40100 рублей за 1 кв. м. ввод в эксплуатацию трех: первая очередь
участок, кроме того, есть договоренность ретение офисов – не вынужденная мера из «1,5 тыс. рублей за 1 кв. м, то есть макси БЦ на улице Ленина, 104 (10 тыс. кв. м),
с администрацией стадиона „Труд“, ря за отсутствия подходящих площадок для мальные в настоящий момент цены, офисы (13,8 тыс. кв. м) в МФЦ ассоциации
дом с которым строится объект, об орга аренды, как полагают в LCMC, а вполне са предлагают новые офисы в категории „В“, «Галерея Чижова», Воронежская девело
низации подъездных путей к БЦ. По нор мостоятельный процесс. «Вложения в не хотя есть и исключения. Бизнеспарк перская компания планировала строи
мативам классу „А“ соответствует одно движимость попрежнему выгодны, в свя „Московский“ выставил предложение в тельство второй очереди ситипарка «Град»,
машиноместо на каждые 5060 кв. м. зи с динамичным ростом цен на нее: еще в 2 тыс. рублей за 1 кв. м на первом этаже. а именно офисногостиничного комплек
офисной площади. У нас условия даже прошлом году верхним пределом по стои Но здание не новое, а реконструирован са класса «В» площадью 40 тыс. кв. м. В бо
лучше – одно место приходится на каждые мости квадратного метра было 100 тыс. ное – 80х годов постройки. Думаю, что по лее долгосрочной перспективе на рынке
40 м», – заверил господин Солоневич. рублей», – отметил Роман Борисенко. такой цене будет трудно реализовать бизнесцентров Воронежа может появить
Галина Колокольникова из «Трансфер аренду, поскольку компании относятся с ся ряд масштабных проектов – Корпора
та» рассказала, что компании все чаще Арендные перспективы предубеждением к старым зданиям», – от ция развития территорий намерена пост
приобретают офисы в собственность, не Особенностью рынка аренды офисных по метила Галина Колокольникова. роить в Воронеже новый многофункцио
жели арендуют. «Особенно банки у нас мещений в Воронеже является то обстоя нальный офисноразвлекательный ком
Отсроченные бизнесцентры плекс в Левобережном районе, недалеко
Все офисы Воронежа* Участники рынка и эксперты в один голос от улицы Остужева, площадь объекта долж
НАЗВАНИЕ ОБЪЕКТА, АДРЕС ОБЩАЯ ОФИСНАЯ ПОДКЛАСС ВВОД СТАДИЯ АРЕНДНАЯ прочат бурный рост рынку коммерческой на составить 45 тыс. кв. м. А группа компа
ПЛОЩАДЬ ПЛОЩАДЬ В ГОТОВНОСТИ СТАВКА ЗА 1 КВ. М,
(тыс. кв. м ) (тыс. кв. м ) ЭКСПЛУАТАЦИЮ РУБЛЕЙ недвижимости Воронежа года через дватри. ний «Корстон» планирует строительство
Класс "С" «К 20102011 году спрос на бизнесцентры МФЦ на Ленинском проспекте, площадь
Без названия, Московский проспект, 97 5,2 5,2 С2 1999 год действует нет данных
класса „А“ и „В“ должен значительно возрас объекта – 100 тыс., офисная – 12 тыс. кв. м.
Без названия, ул. 9 Января, 180 30 30 С2 до 2000 года действует 300
Административное здание завода радиодеталей, ти, когда инвестиционная экспансия круп Наряду с качественными изменениями
ул. Дружинников, 79 9 9 С2 до 2000 года действует нет данных
ных игроков докатится до Воронежа. Тогда на рынке произойдет и изменение геогра
Здание Юстиции, ул. Плехановская, 53 6,2 6,2 С2 до 2000 года действует 600
"Европа-плюс", ул. Орджоникидзе, 25 5,3 5,3 С2 до 2000 года действует нет данных
же придут в город и федеральные компа фической структуры предложения. По обще
Без названия, Рабочий проспект, 101Б 7 7 С2 до 2000 действует нет данных нии, профессионально занимающиеся деве му объему офисных площадей лидером ста
Без названия, ул. Янониса, 1А 6,7 6,7 С2 до 2000 года действует нет данных лопментом бизнесцентров. Сейчас они оку нет Центральный район Воронежа, в кото
Без названия, ул. Плехановская, 56 2,5 2,5 С2 до 2000 года действует нет данных
чивают более прибыльные регионы – такие ром до 2010 года будут введены шесть БЦ
Без названия, ул. Пешестрелецкая, 54 2,7 1,75 С2 до 2000 года действует 450-500
Без названия, ул. 20 лет Октября, 103 7,9 7,9 С2 до 2000 года действует нет данных
как Екатеринбург, Новосибирск, Владивос суммарной площадью 58,5 тыс. кв. м. Значи
Без названия, ул. Театральная, 30 1,07 1, 07 С2 2001 год действует нет данных ток, РостовнаДону и Краснодарский край», тельно меньше новых объектов будет пред
Здание фабрики "Работница", ул. Ленина, 73 7, 6 7,6 С2 2002 год действует нет данных – рассказала госпожа Колокольникова. ставлено в Ленинском и Коминтерновском
Административное здание
Калийного завода, ул. Свободы, 76 6,4 6,4 С2 2003 год действует нет данных В 20082009 годах рынок офисных пло районах – 10,5 и 10 тыс. кв. м соответственно.
Без названия, ул. 9 Января, 36 4,2 4,2 С2 2003 год действует нет данных щадей перейдет на принципиально новую Ольга Александрова
Без названия, ул. Арсенальная, 3 6 6 С2 2003 год действует 550-650
Без названия, ул. Карла Маркса, 67 4,8 4,8 С2 2003 год действует нет данных
Офисно-складской комплекс,
ул. Волгоградская, 30 5,7 5,7 С2 2004 год действует 380 - 450
Административное здание "Мехпресс",
ул. Солнечная, 31А 4,3 4,3 С2 2005 год действует 250
"Бизнес-парк Московский", Московский проспект, 4 11,5 11,5 C1 1980 год реконструкция, 550 - 2000
2008 год
Администрация Центрального района,
ул. Никитинская, 8А 6,2 6,2 С1 до 2000 года действует 500 - 700
ФГУП "Радиочастотный центр ЦФО",
ул. Степана Разина, 38 4,8 4,8 С1 2001 год действует нет данных
Бизнес-центр "Проект", ул. Донбасская, 2 3,3 3,3 С1 2001 год действует 470 - 750
Бизнес-центр "Этажи", улице 9 Января, 68 10 10 С1 2001 год действует 600 - 650
Без названия, проспект Революции, 1 7,2 7,2 С1 2002 год действует нет данных
Бизнец-центр "Икар", ул. Свободы, 73 10 10 С1 2002 год действует 750 - 800
Бизнец-центр "ЮКОС", ул. Кирова, 4 6,8 6,8 С1 2002 год действует нет данных
Бизнец-центр "Тезис", ул. Свободы, 73 2,5 2,5 С1 2003 год действует нет данных
ТОЦ на улице Куколкина, ул. Куколкина, 5 12,7 10,2 С1 2003 год действует 350 - 470
ТОЦ "Дом Быта", ул. 20 лет Октября, 119 12 8,5 С1 2004 год действует 600 - 800
Складской центр "Воронежоблснаб", ул.Мазлумова, 25А 33 5 С1 2004 год действует 420
"Бизнес-парк", ул. Куколкина, 32 1,3 1,3 С1 2005 год действует 730-750
ТОЦ "Семь дней", ул. Ленина 4,6 0,9 С1 2005 год действует нет данных
Бизнец-центр в здании гостиницы "Луч",
ул. Кольцовская, 45 9 9 С1 2005 год действует нет данных
Без названия, Московский проспект, 39 6,6 6,6 С1 2005 год действует нет данных
Без названия, проспект Революции (ул. Линейная) 5,9 5,9 С1 2006 год действует нет данных
ТОЦ, Московский проспект, 53 5,2 4,7 С1 2006 год действует нет данных
Без названия, ул. Плехановская, 66Б 1,6 1,6 С1 2006 год действует нет данных
Без названия, Московский проспект, 102 1,28 1,28 С1 2008 год строится нет данных
Без названия, ул. Веры Фигнер, 3 7,2 7,2 нет данных приостановлен нет данных -
Класс "В"
ТОЦ "Мегион", проспект Труда, 65 10 9,4 В2 2005 год действует 750-1200
Бизнец-центр "Парус", ул. Платонова, 4 6,5 6,5 В2 2005 год действует 620-1200
Бизнец-центр "Капитал", ул. Свободы, 69 7 7 В2 2006 год действует 800-900
ТОЦ "Бик", ул. Никитинская, 42 5,2 4,68 В2 2007 год действует нет данных
Бизнец-центр "Бик 2", ул. Свободы, 16 4,5 4,5 В2 2008 год действует 670
МФЦ "Кристалл-Сити" на пересечении
улиц Куцыгина и Кирова (ул. Кирова, 5) 4,8 1,8 В2 2008 год действует 850
ТОЦ "Бизнес Холл", проспект Революции, 1В 10,2 6,8 В2 2008 год действует нет данных
Без названия, на пересечении 10,5 10,5 В2 2009 год строится -
ул. Софьи Перовской и Большой Стрелецкой
Без названия, ул. Степана Разина
(около Чернавского моста) 7,4 7,4 В2 2009 год строится -
Без названия, ул. Ворошилова, 1В 4,7 3,2 В2 нет данных вырыт котлован, -
но работы не ведутся
Бизнец-центр "Представительский центр",
Московский проспект, между 15 и 17 12 10 В1 2008 год готовится к вводу -
Без названия, ул. Транспортная, 5А 16,6 12,1 В1 2009 год строится -
Без названия, ул. Транспортная, 15Б 16,6 12,1 В1 2009 год строится -
"Галерея Чижова" на пересечении ул.
Кольцовской и Плехановской 10,9 13,8 В1 2010 год строится -
Без названия, ул. Ленина, 104 10 10 B1 2010 год строится -
Сити-парк "Град" (вторая очередь), трасса "Дон" 40 40 В 2010-2011 годы подготовка -
к строительству
Без названия, ул. Краснознаменная, 27 - - - - участок огорожен, -
но работы не ведутся
Класс "А"
Бизнес-центр Premier,
ул. Комиссаржевской, 10 22 18,85 А (B1**) 2008 год строится -
* ПО МАТЕРИАЛАМ LCMC. ** ПО ОЦЕНКЕ LCMC.
реклама
№63 Вторник 15 апреля 2008 года коммерсантъ Коммерческая недвижимость 23
Коммерческая недвижимость Офисы
«Воронеж недооценен
примерно на треть»
Гендиректор Строительнофинансовой группы –
о рынке жилой и офисной недвижимости
В интервью „Ъ“ гендиректор ОАО «Строительно$финансовая группа» Тимофей Солоневич обозначил основ$
ные тенденции развития рынка офисной недвижимости в Воронеже, а также дал прогноз относительно цен.
— Какие общие проблемы есть у игро) 2,5 раза. В ближайшие годы, я думаю, сто
ков рынка офисной недвижимости? имость офисов и арендные ставки будут
— Сейчас воронежский рынок офисной расти ежегодно на 20%. В целом Воронеж
недвижимости уже не тот, что был триче с точки зрения как офисной, так и тор
тыре года назад, когда его, по сути, вообще говой и жилой недвижимости недооце
не существовало. С одной стороны, в горо нен рынком примерно на треть. Если
де есть проблема с неприятием высоких сравнивать с другими городамимилли
стандартов (и мы с нею периодически онниками (Ростов, Краснодар, Екатерин
сталкиваемся), но с другой – ситуация бы бург), то цены там гораздо выше.
стро и кардинально меняется. У многих Рентабельность девелоперских проек
компаний появилась настойчивая по тов в сфере офисной недвижимости в Во
требность в офисах класса «А», «В+» и «В». ронеже составляет на сегодня 2025% . Но
Потребитель стал более разборчив, при следует учитывать мощный рост цен на
дирчив, начинает разговаривать с девело стройматериалы – цемент, кирпич, ме
перами на языке самих девелоперов. Глав талл, что ограничивает рентабельность.
ная особенность рынка офисной недви — В настоящее время Строитель)
жимости в том, что он менее активный и но)финансовая группа реализует
менее рентабельный, чем квартирный. По три крупных проекта в Воронеже –
сравнению со строительством жилой не жилой квартал «Три богатыря»,
движимости офисы требуют большего бизнес)центр Premier и бизнес)
вложения средств. Кроме того, нам прихо парк «Московский». Есть еще ка)
дится сталкиваться с отсутствием или не кие)то замыслы на рынке жилой и
достатком квалификации имеющихся офисной недвижимости?
подрядчиков, которые ведут те или иные — В сегменте офисной недвижимости
объекты. И, наконец, самая главная, базо мы намерены ограничиться текущими
вая проблема заключается в дефиците сво проектами – закончить строительство и
бодных участков под строительство. Такая продажу офисов в бизнесцентре класса «А»
ситуация, безусловно, касается и жилой, и Premier, а также завершить реконструк
торговой, и офисной недвижимости. цию офисного центра класса «B+» бизнес
— Хотелось бы подробно погово) парк «Московский». Одновременно мы
рить о нехватке подрядных органи) продолжаем возведение жилого квартала
заций, способных обеспечивать ка) «Три богатыря» в центре Воронежа, в райо
чественную застройку. В частности, не улиц Плехановской и Донбасской, бу
СЕРГЕЙ ПЕНКИН
к возведению крупнейшего в городе дем там заниматься сносом ветхого и ава
торгово)развлекательного комплек) рийного жилья. В скором времени начина
са «Московский проспект» привле) ем выводить на рынок принципиально но
калась старооскольская компания — Не секрет, что партнеры по бизнесу в — В текущем году, согласно нашим про вый проект – высотный жилой комплекс
ООО «КМАпроектжилстрой» пред) первую очередь смотрят на то, где нахо гнозам, будет сдано порядка 30 тыс. кв. м. класса «люкс» «Метрополь» (на территории
принимателя Карла Лоора. Сотруд) дится офис компании, как она себя по Кроме того, на сегодняшний день заявле бывшего винзавода «Воронежский», рядом
ничество с иногородними фирмами зиционирует и как ведет дела с точки ны проекты, которые планируется с торговым центром «Россия»). В рамках
– тенденция или случайность? зрения формального этикета. Да и что ввести в эксплуатацию к 2009 году. Я по проекта бизнеспарка «Московский» мы
— Главная проблема местных подрядчиков бы проводить грамотную кадровую по лагаю, что рынок сохранит аналогичные планируем строительство жилого ком
– в отсутствии опыта и достаточной матери литику, нужно иметь хороший офис. Вы объемы и в ближайшей перспективе. То, плекса актуального формата – с компакт
альной базы, чтобы закупить оборудование сококвалифицированным сотрудникам что происходит в настоящее время, мож ными квартирами небольших площадей.
и технику и привлечь квалифицированных важно, в каких условиях работать. Ну и но охарактеризовать как бурный рост. В Общий размер инвествложений в воро
специалистов. Кадры с инженерной подго нельзя не сказать о таком важном трен дальнейшем – через тричетыре года – я нежские проекты нашей компании соста
товкой – просто на вес золота, даже несмот де: сегодня владельцы и арендаторы ожидаю насыщение. Вообще специфика вит более $200 млн за дватри года. Основ
ря на наличие в Воронеже государственной престижных офисов обращают серьез рынка офисной недвижимости заключа ным партнером выступает ВосточноЕвро
архитектурностроительной академии. Ес ное внимание на уровень и набор услуг, ется еще и в том, что бизнес становится пейская финансовая корпорация, которая
тественно, есть проблема и с рабочей си предоставляемых бизнесцентрами. По наиболее ликвидным на стадии высокой не только предоставляет нам финансовые
лой. Круг подрядчиков, работающих на нятно, что лучшую инфраструктуру име готовности объектов. Если квартиры ресурсы, но и помогает реализовывать
рынке Воронежа, не такой уж и широкий, ют как раз офисы классов «А», «B». продаются у нас на всех этапах возведе офисы посредством ипотеки. Вместе с уч
все они известны. Но в то же время действи — Тимофей Олегович, какова потреб) ния дома, начиная с котлована, то офисы реждением мы выходим и в Липецк, где
тельно хорошие подрядчики, как правило, ность региона и прежде всего Воро) – в нашем случае в жилом квартале «Три будем развивать проект, аналогичный
загружены заказами. В целом уровень мест нежа в офисной недвижимости? богатыря» (общая площадь 200 тыс. кв. м, кварталу «Три богатыря». Для реализации
ных компаний, мягко говоря, недостато — Не думаю, что повышение спроса на включает 14 домов. – „Ъ“) и в бизнесцен замыслов учреждено ООО «Стройкорпора
чен. Для сравнения: в Екатеринбурге все высококлассные офисные центры в бли тре Premier – ближе к завершению строи ция Липецка», на которое уже оформлен
строительство обеспечивают свердловские жайшие годы будет значительным. Если тельства. Так, в уже построенном жилом земельный участок общей площадью 2 га в
игроки. А у воронежских фирм меньше и оценивать объективно, бизнес развива комплексе «Три богатыря» у нас продано центре города – на улице Игнатьева. Сей
опыт, и возможности, поэтому работают ется не настолько быстро и активно, что или сдано в аренду порядка 100%. час ведется проектирование жилого ком
иногородние участники рынка. бы его потребности не были обеспечены — А каковы тенденции по ценам на плекса бизнескласса переменной этажно
— Вы сказали, что ситуация на рын) наличием в Воронеже трехчетырех зда офисную недвижимость? сти – от 16 до 23 этажей – с подземной пар
ке меняется, появилась потребность ний класса «А» и пятишести «В» и «B+» — В Воронежской области спрос на офис ковкой. Запуск проекта в эксплуатацию
в офисах класса «А» и «В». Почему, по площадью около 1520 тыс. кв. м. ную недвижимость в полторадва раза предварительно намечен на 2010 год.
вашему мнению, так происходит? У — Оцените объем рынка – вводимые превышает спрос на жилую, и за два с по Интервью взял
бизнеса деньги появились? площади и продажи офисов. ловиной года цены выросли более чем в Константин Чаплин
24 коммерсантъ Коммерческая недвижимость №63 Вторник 15 апреля 2008 года
Вы также можете почитать
