206/Н-19 - Региональная торговая площадка
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
Заказчик: Надымова Эльмира Рафаиловна
Исполнитель: ООО «Инвест-аудит»
О Т Ч Е Т № 206/Н-19
об оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества,
расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул.
Льва Шатрова, д. 32
Дата оценки: 06 марта 2019 года
Дата составления отчета: 13 марта 2019 года
Генеральный директор Е.А. Чурин
ПЕРМЬ 2019
ОТЧЕТ № 206/Н-19 Дата оценки 06.03.2019 г.
Госпоже Надымовой Э.Р. Сопроводительное письмо
Уважаемая Эльмира Рафаиловна!
Согласно Договору № 206/О от 01 марта 2019 года, ООО «Инвест-аудит» произвело оценку рыночной и ликвидаци-
онной стоимостей встроенных помещений, расположенных по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский рай-
он, ул. Льва Шатрова, д. 32.
Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объектов оценки произведена по состоянию на 06 марта 2019 года,
и выполнена в соответствии с требованиями Закона «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ,
Федеральных стандартов оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, утвержденных Приказами Минэкономразвития Рос-
сии от 20.05.2015г. № 297, № 298, №299; ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от
25.09.2014г. № 611; ФСО № 9, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015г. № 327; ФСО №
12, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 17.11.2016. № 721 и Свода стандартов оценки 2015 Об-
щероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ССО РОО 2015), утвержден Советом
РОО 23 декабря 2015 г., протокол № 07-р.
Характеристики оцениваемых объектов, необходимая информация и расчеты представлены в отчете об оценке, от-
дельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех при-
нятых допущений и ограничений.
Проведенные расчеты и анализ позволяют сделать следующий вывод:
Рыночная и ликвидационная стоимости объекта оценки по состоянию на 06 марта 2019 года составляет:
Рыночная стоимость, руб. с
Наименование объекта оценки
учетом НДС
4 630 000
Нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж № 1, площадь 73,3 кв.м., адрес (местонахожде-
(Четыре миллиона шесть-
ние) объекта: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Льва Шатрова, д. 32.
сот тридцать тысяч) рублей
Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки
Итоговая величина стоимости, указанная в данном отчете, может быть признана рекомендуемой для целей соверше-
ния сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом
оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (ст. 12 Федеральный Закон «Об оце-
ночной деятельности» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015).
Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам. Благодарим Вас за
предоставленную возможность оказать Вам услуги.
С уважением,
Генеральный директор
Е.А. Чурин
ООО «Инвест-аудит»
ООО «Инвест-аудит» г. Пермь, ул. Ленина, 50, офис 94; тел./факс (342) 218-42-40
www.invest-audit.ru ocenka3@invest-audit.ru 2
ОТЧЕТ № 206/Н-19 Дата оценки 06.03.2019 г.
СОДЕРЖАНИЕ
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ................................................................................................................................ 4
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ .................................................................................................................................................... 4
3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ, ИСПОЛНИТЕЛЕ, ОЦЕНЩИКЕ, ПРИВЛЕКАЕМЫХ К
ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ ОРГАНИЗАЦИЯХ И СПЕЦИАЛИСТАХ ......................................................................... 6
4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ
ОЦЕНКИ ................................................................................................................................................................................... 7
5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ И ПРАВИЛА ОЦЕНКИ ........................................................................................ 8
6. СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ............................ 8
7. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С
УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ .......................................................................................................... 8
8. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .................................... 8
9. АНАЛИЗ ПРЕДСТАВЛЕННОЙ ЗАКАЗЧИКОМ ИНФОРМАЦИИ .......................................................................... 9
10. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ............................................................................................................. 9
11. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .............................................................................................................................. 10
12. АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ ............................................................................... 17
13. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ, ИХ ОТНОШЕНИЕ К ОБЪЕКТУ И ЦЕЛЯМ
НАСТОЯЩЕЙ ОЦЕНКИ ..................................................................................................................................................... 32
14. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .................................. 33
15. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО,
ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ............................................................................ 35
15.1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ........................................................................................................................................................ 35
15.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ............................................................................................................................................... 35
15.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ......................................................................................................................................................... 36
15.4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ......................................................................................................................................... 37
16. ПРИМЕНИМОСТЬ ОПИСАННЫХ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАСТОЯЩЕЙ ОЦЕНКИ .. 37
16.1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД....................................................................................................................................................... 37
16.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД............................................................................................................................................. 37
16.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ....................................................................................................................................................... 37
17. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ...... 38
17.1. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ ........................................................ 38
17.2. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ ................................................................. 43
18. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ............................................................................................................................ 47
19. ОЦЕНОЧНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ .................................................................................................................................... 49
20. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ ............................................................................................................................. 50
ЛИТЕРАТУРА ........................................................................................................................................................................ 50
ПРИЛОЖЕНИЯ ..................................................................................................................................................................... 51
ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................................................................................... 52
ОБЪЕКТЫ СРАВНЕНИЯ ДЛЯ РАСЧЕТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ.................................................................. 55
ИНФОРМАЦИЯ, ПРЕДСТАВЛЕННАЯ ЗАКАЗЧИКОМ ..................................................................................................................... 57
ДОКУМЕНТЫ ИСПОЛНИТЕЛЯ И ОЦЕНЩИКОВ ........................................................................................................................... 78
ООО «Инвест-аудит» г. Пермь, ул. Ленина, 50, офис 94; тел./факс (342) 218-42-40
www.invest-audit.ru ocenka3@invest-audit.ru 3
ОТЧЕТ № 206/Н-19 Дата оценки 06.03.2019 г.
1. Основные факты и выводы
Таблица № 1
Нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж № 1, общая площадь 590,2
Общая информация, идентифициру-
кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, г. Пермь,
ющая Объекты оценки
Свердловский район, ул. Льва Шатрова, д. 32.
Вид имущества Недвижимое
Назначение Объекта оценки Нежилое
Текущее использование Объекта
Нежилые помещения (магазин)
оценки
Основание для проведения оценщи-
Договор № 206/О от 01.03.2019 года
ком оценки объекта оценки
Порядковый номер отчета № 206/Н-19
Дата оценки 06 марта 2019 г.
Дата обследования объекта оценки 06 марта 2019 г.
Дата составления отчета 13 марта 2019 г.
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
Результат, полученный в рамках за-
Данный подход не применялся
тратного подхода, руб.
Результат, полученный в рамках
4 866 360
сравнительного подхода, руб.
Результат, полученный в рамках до-
4 399 130
ходного подхода, руб.
Итоговая рыночная стоимость Объек-
4 632 745
та оценки, руб.
Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих
Ограничения и пределы применения на оценку, на состояние собственности, конструкций. Оценщик не несет от-
полученной итоговой стоимости ветственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выяв-
ления таковых
2. Задание на оценку
Таблица № 2
Нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж № 1, площадь 73,3 кв.м.,
Объекты оценки адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, г. Пермь, Свердловский
район, ул. Льва Шатрова, д. 32.
Состав объектов оценки с указанием Нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж № 1, площадь 73,3 кв.м.,
сведений, достаточных для идентифика- адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, г. Пермь, Свердловский
ции каждой из их частей (при наличии) район, ул. Льва Шатрова, д. 32.
Характеристики объекта оценки и его Объект оценки представляет собой встроенные помещения на 1 этаже жи-
оцениваемых частей или ссылки на до- лого дома по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул.
ступные для оценщика документы, со- Льва Шатрова, д. 32.
держащие такие документы Более подробная информация об объекте оценки представлена в п.11
Права на объект оценки, учитываемые
при определении стоимости объекта Собственность
оценки
Ограничения (обременения) этих прав, в
том числе в отношении каждой из частей Не зарегистрированы
объекта оценки
Цель оценки Определение рыночной стоимости
Предполагаемое использование резуль-
татов оценки (цели и задачи проведения Установление рыночной стоимости объекта оценки
оценки)
Итоговая величина стоимости может быть признана рекомендуемой для
Ограничения, связанные с предполагае-
целей совершения сделки, если с даты составления отчета об оценке до
мым использованием результатов оцен-
даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления пуб-
ки
личной оферты прошло не более 6 месяцев.
Вид стоимости Рыночная стоимость
Дата оценки 06 марта 2019 г.
Допущения и ограничения, на которых
См. раздел 4
должна основываться оценка
Расчетные величины
рыночная арендная плата (расчетная де-
нежная сумма, за которую объект недви-
В рамках данного отчета не рассчитывалась (приняты данные Заказчика)
жимости может быть сдан в аренду на дату
оценки при типичных рыночных условиях)
затраты на создание (воспроизводство или
замещение) объектов капитального строи- В рамках данного отчета не рассчитывались
тельства
убытки (реальный ущерб, упущенная выго-
В рамках данного отчета не рассчитывались
да) при отчуждении объекта недвижимо-
ООО «Инвест-аудит» г. Пермь, ул. Ленина, 50, офис 94; тел./факс (342) 218-42-40
www.invest-audit.ru ocenka3@invest-audit.ru 4
ОТЧЕТ № 206/Н-19 Дата оценки 06.03.2019 г.
сти, а также в иных случаях
затраты на устранение экологического за-
грязнения и (или) рекультивацию земель- В рамках данного отчета не рассчитывались
ного участка
Дополнительная информация
особенности проведения осмотра объекта
оценки либо основания, объективно пре-
Осмотр произведен оценщиком
пятствующие проведению осмотра объекта,
если таковые существуют
порядок и сроки предоставления заказчи-
ком необходимых для проведения оценки В порядке, предусмотренном условиями договора
материалов и информации
необходимость привлечения отраслевых
экспертов (специалистов, обладающих не-
обходимыми профессиональными компе- Нет необходимости
тенциями в вопросах, требующих анализа
при проведении оценки)
суждение оценщика о возможных границах
интервала, в котором, по его мнению, мо- Не требуется
жет находиться стоимость объекта оценки
ООО «Инвест-аудит» г. Пермь, ул. Ленина, 50, офис 94; тел./факс (342) 218-42-40
www.invest-audit.ru ocenka3@invest-audit.ru 5
ОТЧЕТ № 206/Н-19 Дата оценки 06.03.2019 г.
3. Сведения о заказчике оценки, исполнителе, оценщике, привлекаемых к
проведению оценки организациях и специалистах
Таблица № 3
О Заказчике
Заказчик
Надымова Эльмира Рафаиловна, паспорт 5709 № 499188, выдан
Ф.И.О., паспортные данные
24.02.2010 Отделом УФМС России по Пермскому краю в Сверд-
/Реквизиты юридического лица
ловском районе г. Перми.
Адрес: 614016, г. Пермь, ул. Елькина, д. 7, кв. 70
Таблица № 4
Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора
Фамилия, имя, отчество оценщика Чекмарева Анна Евгеньевна
Местонахождение оценщика (фактический ООО «Инвест-аудит». Адрес: 614000, г. Пермь, ул. Ленина, 50, оф.
адрес) 94
Оценщик является членом Общероссийской общественной органи-
зации «Российское общество оценщиков» (далее ООО «РОО»),
включена в реестр оценщиков 25 мая 2012 года, регистрационный
Информация о членстве в СРО оценщиков номер 008015. Местоположение ООО «РОО»: Москва, 1-й Басман-
ный переулок, д.2А, офис 5; тел. (495) 662-74-25; (499) 265-67-01,
265-45-09, 265-44-96, факс (499) 267-87-18; e-mail: info@sroroo.ru;
www.sroroo.ru.
Имеет соответствующее образование в области оценки, что под-
тверждается следующими документами:
- Государственный диплом о профессиональной переподготовке
Номер и дата выдачи документа, подтвержда- серии ПП-I № 433648 по программе «Оценка собственности» выдан
ющего получение профессиональных знаний в 21.01.2009г. ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации –
области оценочной деятельности РМЦПК»
- Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №
000793-1 от 21.11.2017 по направлению «Оценка недвижимости»,
срок действия до 21.11.2020г.
САО «ВСК», страховой полис №18760В4003051, страховая сумма:
Сведения о страховании гражданской ответ-
3 000 000 рублей, дата выдачи: 28.03.2018, срок действия полиса: с
ственности оценщика
28.03.2018 по 27.03.2019 гг.
Стаж работы в оценочной деятельности с 04.05.2009г.
Организационно-правовая форма юридическо-
го лица, с которым оценщик заключил трудо- Общество с ограниченной ответственностью
вой договор
Полное наименование юридического лица, с
Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-аудит»
которым оценщик заключил трудовой договор
ОГРН, дата присвоения ОГРН юридического
лица, с которым оценщик заключил трудовой ОГРН 1025900528543 от 15.12.2002 г.
договор
ИНН 5902119814
Местонахождение юридического лица, с кото-
Юридический адрес: 614000, г. Пермь, ул. Ленина, 50
рым оценщик заключил трудовой договор
Фактический адрес: 614000, г. Пермь, ул. Ленина, 50, оф. 94
(Юридический адрес)
Генеральный директор Чурин Егор Александрович
номер контактного телефона: 8 (342) 218-42-40
Контактный телефон почтовый адрес: 614000, г. Пермь, ул. Ленина, 50, оф. 94
адрес электронной почты: ocenka@invest-audit.ru
Полис страхования гражданской ответственности ООО «Инвест-
Сведения о страховании ответственности юри- аудит» № 19760В4002079 от 13 марта 2019 года. Выдан САО
дического лица, с которым оценщик заключил «ВСК», Пермский филиал на сумму 100 000 000 (сто миллионов)
трудовой договор рублей. Срок действия полиса с 13 марта 2019 года по 24 февраля
2020 года.
Список работников оценочной компании –
1. Железнов Евгений Олегович
дипломированных оценщиков, членов саморе-
2. Чекмарева Анна Евгеньевна
гулируемых организаций оценщиков
Таблица № 5
Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специа-
листах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки
Осмотр Объекта оценки – Чекмарева А.Е.
Степень участия оценщика в проведении
Проведение расчетов – Чекмарева А.Е.
оценки Объекта оценки
Составление отчета – Чекмарева А.Е.
Сведения о дополнительно привлекаемых спе-
Сторонние специалисты не привлекались
циалистах
ООО «Инвест-аудит» г. Пермь, ул. Ленина, 50, офис 94; тел./факс (342) 218-42-40
www.invest-audit.ru ocenka3@invest-audit.ru 6
ОТЧЕТ № 206/Н-19 Дата оценки 06.03.2019 г.
Сведения о независимости юридического лица,
с которым Оценщик заключил трудовой дого-
Требование о независимости выполнено
вор, и Оценщика в соответствии с требования-
ми статьи 16 ФЗ №135 от 29.07.1998 г.
4. Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении
оценки
1. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая
в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.
2. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с дей-
ствующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект
оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика, и он не несет ответственности за связанные
с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота
оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений,
кроме оговоренных в Отчете.
3. Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, со-
держащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности
за вопросы соответствующего характера.
4. Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения читателю
визуального восприятия.
5. Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на
величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оцен-
щике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.
6. Данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и счита-
ются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных
случаях указывает источник информации.
7. Оценщиком проведено обследование объекта оценки.
8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Раз-
глашение содержания настоящего отчета, как в целом, так и по фрагментам возможно только после предварительно-
го письменного согласования. Особенно это касается итоговой величины стоимости и авторства отчета.
9. Отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование отчета для других целей
может привести к неверным выводам.
10. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и материаль-
ной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального использования резуль-
татов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убыт-
ки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика
или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.
11. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной
оценки, иначе как по официальному вызову суда.
12. Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответствен-
ности за последующие изменения рыночных условий.
13. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости Объекта и не
является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет продан по указанной стоимости.
14. Отклонения в результатах расчета относятся к точности вычислений компьютера в сравнении с приближенными
вычислениями на калькуляторе (при расчетах ограничение на количество знаков после запятой не накладывается).
15. Оценка недвижимого имущества проведена без учета каких-либо обременений и ограничений.
Комментарии
Общие допущения служат для того, чтобы юридически защитить оценщика и проинформировать заказчика и иных
предполагаемых пользователей Отчета о рамках проведенного исследования. Общие допущения не являются сред-
ством оправдания невыполнения необходимых и достаточных исследований и расчетов.
ООО «Инвест-аудит» г. Пермь, ул. Ленина, 50, офис 94; тел./факс (342) 218-42-40
www.invest-audit.ru ocenka3@invest-audit.ru 7
ОТЧЕТ № 206/Н-19 Дата оценки 06.03.2019 г.
5. Применяемые стандарты и правила оценки
1. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ;
2. ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержден Приказом
Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. № 297,
3. ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. №
298,
4. ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. №299,
5. ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014г. № 611,
6. ФСО № 9 «Оценка для целей залога», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014г. № 327,
7. ФСО №12 «Определение ликвидационной стоимости», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от
17.11.2016г. № 721,
8. Свод стандартов оценки 2015 Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»
(ССО РОО 2015), утвержден Советом РОО 23 декабря 2015 г., протокол № 07-р)
Обоснование применения стандартов оценки
Федеральный Закон «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и ФСО № 3 применяется в
части соблюдения требований к содержанию отчета, его формальных признаков, процесса оценки.
ФСО № 1 применяется в части определения объекта оценки, методологии.
ФСО № 2 применяется в части определения вида стоимости, целей настоящей оценки
ФСО № 3 регулирует требования к отчету об оценке. ФСО № 3 применяется при формировании структуры оце-
ночного отчета.
ФСО № 7 определяет общие требования к проведению оценки, порядок составления задания на оценку, порядок
проведения анализа рынка для определения стоимости объекта, а также содержит положения, касающиеся анализа
наиболее эффективного использования объекта, подходов к оценке и согласования результатов оценки.
ФСО №9 определяет общие требования к составлению отчета при определении рыночной стоимости объекта
оценки для целей залога.
ФСО № 12 определяет требования к определению ликвидационной стоимости и условия ее применения.
Свод стандартов оценки 2015 Общероссийской общественной организации Российское общество оценщиков
(ССО РОО 2015) применяется в формировании методологии в отчете, структуры отчета и деловой этики оценщика.
6. Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки
Таблица № 6
1. Заключение договора об оценке Проведено
2. Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки Проведено
3. Осмотр Объекта оценки, установление его количественных и качественных ха-
рактеристик, изучение его фактического технического состояния, сбор прочей Проведено
информации об Объекте оценки
4. Анализ представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения
Проведено
оценки о характеристиках недвижимого имущества, права на которое оцениваются
5. Анализ отраслевых и локальных рынков, к которому относятся Объекты оценки Проведено
6. Осуществление расчетов Проведено
7. Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости
Проведено
Объектов оценки
8. Составление и передача Заказчику и/или Банку Отчета об оценке Проведено
7. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с
указанием источников их получения
1. Информация, предоставленная заказчиком оценки.
2. Нормативные документы и специализированная литература.
3. Периодические печатные издания.
4. Базы данных агентств недвижимости, аналитических и информационных агентств.
5. Ресурсы сети Интернет.
Примечание:
Ссылки на конкретные источники информации приводятся в соответствующих разделах, пунктах и подпунктах
настоящего отчета. Полный перечень использованных законодательных, нормативных документов и специализиро-
ванной литературы представлен в разделе «Литература» настоящего отчета.
8. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих коли-
чественные и качественные характеристики объекта оценки
1. Выписка из ЕГРН 18.01.2019 г.
ООО «Инвест-аудит» г. Пермь, ул. Ленина, 50, офис 94; тел./факс (342) 218-42-40
www.invest-audit.ru ocenka3@invest-audit.ru 8
ОТЧЕТ № 206/Н-19 Дата оценки 06.03.2019 г.
2. Договор аренды от 2014 г., дополнительные соглашения от
Примечание
Копии вышеуказанных документов, предоставленных заказчиком оценки, представлены в Приложениях к настоя-
щему отчету, заверены заказчиком.
9. Анализ представленной Заказчиком информации
Таблица № 7
Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на Объект
оценки, содержащейся в документах, подтверждающих существующие права
Информация о виде
на него (в правоудостоверяющих, правоустанавливающих документах, в том
и объеме прав на Отражено
числе в документах, подтверждающих права на земельный участок (свиде-
Объект оценки
тельство на право собственности, договор аренды и т.п.), свидетельство о
праве собственности, договор аренды и т. п.)
Установление конструктивных особенностей Объекта оценки, права на кото-
рое оцениваются, а также соответствия (наличия/отсутствия не зарегистри-
рованных в установленном порядке перепланировок и т.п.) фактического
Сопоставление дан- состояния недвижимого имущества характеристикам объекта, отраженным в
ных об Объекте действительных на дату оценки документах органов/организаций, осуществ- Проведено
оценки ляющих технический учет и инвентаризацию на здания, строения, сооруже-
ния, входящие в состав Объекта оценки (технический паспорт, выписка из
технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом
состоянии здания/сооружения, кадастровый паспорт при наличии)
Установление наличия/отсутствия обременений Объект оценки, права на
которое оцениваются, на основании документов, содержащих сведения о
Установление дан-
наличии обременений, установленных в отношении оцениваемого имуще-
ных об обременений Проведено
ства, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязатель-
на Объект оценки
ствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и других
обременений (при их наличии).
Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе Объекта
Установление дан- оценки, права на которое оцениваются, имущества, не являющимся недви-
ных об имуществе жимым (неотъемлемые улучшения Объекта оценки (улучшения, без которых
Проведено
не являющимся невозможно полноценное текущее использование/эксплуатация объекта),
недвижимым учитываемые как отдельные инвентарные единицы бухгалтерского учета
либо учета в иных регистрах).
Сопоставление зе-
Установление принадлежности (расположения) оцениваемого имущества
мельного участка и
конкретному земельному участку на основании плана(ов) земельного(ых) Проведено
оцениваемого иму-
участка(ов) (ситуационного, кадастрового).
щества
Установление величины годовых расходов Собственника, связанных с экс-
плуатацией, обслуживанием недвижимого имущества, права на которое оце-
Сбор сведений о
ниваются, и уплачиваемых им налоговых платежей на основании справки Не требуется
расходах
Собственника объекта и/или иных документов (балансов, оборотно-
сальдовых ведомостей и т.п.).
10. Основные понятия и определения
Рыночная стоимость
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки
может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, рас-
полагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об-
стоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объ-
ектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сдел-
ки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности Российской Федерации»)
Ликвидационная стоимость
Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объ-
ект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для ры-
ночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние
чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих
ООО «Инвест-аудит» г. Пермь, ул. Ленина, 50, офис 94; тел./факс (342) 218-42-40
www.invest-audit.ru ocenka3@invest-audit.ru 9
ОТЧЕТ № 206/Н-19 Дата оценки 06.03.2019 г.
рыночным. (ФСО №2, п. 8)
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской
Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (ФСО №1, п.3).
Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной
или предполагаемой сделки (ФСО №1, п.4).
Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оцен-
ки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода
информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (ФСО №1, п.7).
Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на
которую определена стоимость объекта оценки.
Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости
объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая ин-
формация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки (ФСО №1, п.8).
Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и дру-
гим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО №1, п.10).
При проведении оценки оценщик использует три основных подхода к оценке:
затратный;
сравнительный;
доходный.
Конкретные методы проведения оценки выбираются в рамках каждого из подходов.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат,
необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позво-
ляющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точ-
ной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта
точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федераль-
ными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки
и (или) для специальных целей (ФСО№1, пп. 18-20).
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки пу-
тем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информа-
ция о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и
цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оце-
ниваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации
о рынке объекта оценки. (ФСО №1, пп. 12-14)
Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использова-
ния объекта оценки.
Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозиро-
вать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и
капитализации дохода. (ФСО №1, пп. 15-18).
Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и
обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных
подходов к оценке (ФСО №1, п.6).
11. Описание объекта оценки
11.1. Общие сведения об объекте оценки
Объектом оценки является:
Нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж № 1, площадь 73,3 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Перм-
ский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Льва Шатрова, д. 32.
Информация о балансовой стоимости объекта не предоставлена заказчиком оценки.
Таблица № 8
Характеристики местоположения
Типичное использование окружающей не-
Жилая и коммерческая недвижимость
движимости.
ООО «Инвест-аудит» г. Пермь, ул. Ленина, 50, офис 94; тел./факс (342) 218-42-40
www.invest-audit.ru ocenka3@invest-audit.ru 10ОТЧЕТ № 206/Н-19 Дата оценки 06.03.2019 г.
Качество и состояние застройки Капитальное (кирпич/панель/пеноблок) строительство
Объект имеет среднюю транспортную доступность. Подъезд осуществ-
Транспортная доступность
ляется по асфальтированной дороге.
Запыленность и загазованность воздуха в пределах нормы; озеленение
Состояние окружающей среды
– отдельно растущие деревья, прочие зеленые насаждения.
Наличие отдельного входа Есть
Здание, в котором расположен объект оценки, находится внутриквар-
Выход на красную линию
тально
На земельном участке расположено здание с функционирующей систе-
Системы инженерного обеспечения
мой отопления, водоснабжения, электроснабжения, канализации
Объект оценки расположен в жилом доме, который расположен внут-
риквартально, на территории жилой застройки, в близком расположе-
нии от оживленной улицы г. Пермь – ул. Революции. В районе распо-
ложения объекта оценки на ул. Льва Шатрова наблюдается средний
пешеходный и автомобильный трафик, в связи с большой концентраци-
ей жилых домов, а значит и соответствующей инфраструктуры - объек-
ты коммерческого и социального значения и пр.
Объект оценки имеет отдельный вход и запасной выход.
Дополнительно, объект оценки расположен в микрорайоне Зеленое
хозяйство Свердловского района г. Перми. Согласно зонированию
Особенности расположения в разрезе влияния
коммерческой недвижимости г. Перми по категориям престижности (п.
на привлекательность объекта
12 настоящего отчета), объект оценки расположен во 2 зоне с категори-
ей престижности - «Микрорайон, прилегающий к центру».
В целом, объект оценки имеет среднее местоположение с удобным
подъездным путем. Имеются все необходимые сети и коммуникации
для осуществления жизнеобеспечения объекта оценки. Планировочные
и конструктивные характеристики помещения позволяют использовать
его в качестве офисных помещений или помещений свободного назна-
чения.
Объект оценки по документам и визуально расположен на 1 этаже.
Табличка с адресным ориентиром присутствует.
Объект оценки расположен в Свердловском районе г. Перми. Назван в честь выдающегося деятеля большевистской
партии Якова Михайловича Свердлова, руководившего партийными организациями Урала в период революции
1905—1907 годов. В сквере на улице Чкалова установлен бюст Я. М. Свердлова. Район полностью расположен в
левобережной части Перми и не прилегает к Каме.
Микрорайоны:
Ново-Бродовский микрорайон
Владимирский (Загарье) микрорайон
Октябрьский микрорайон
Микрорайон Крохалёва
Микрорайон Краснова
Юбилейный микрорайон
Южный микрорайон
Микрорайон Зелёное Хозяйство
Свердловский микрорайон
Островский микрорайон
Громовский микрорайон
Источник: ru.wikipedia.org (Свердловский район, г.Пермь)
ООО «Инвест-аудит» г. Пермь, ул. Ленина, 50, офис 94; тел./факс (342) 218-42-40
www.invest-audit.ru ocenka3@invest-audit.ru 11ОТЧЕТ № 206/Н-19 Дата оценки 06.03.2019 г.
Территориальное расположение
Рисунок № 1
Рисунок № 2
Технические характеристики здания, в котором расположен объект оценки
Таблица №9
Назначение здания Жилой дом с административными помещениями
Назначение объекта оценки Торгового назначения
Фактическое использование По назначению
1966*, (Объект расположен в пристрое, данных о годе по-
Год постройки*
стройки – нет)
Этажность здания 1-5
Этаж расположения объекта оценки 1 этаж
Техническое состояние Пригодное для дальнейшей эксплуатации
ООО «Инвест-аудит» г. Пермь, ул. Ленина, 50, офис 94; тел./факс (342) 218-42-40
www.invest-audit.ru ocenka3@invest-audit.ru 12ОТЧЕТ № 206/Н-19 Дата оценки 06.03.2019 г.
наименование конструктивных элементов описание элементов
фундамент Ленточный*
стены Кирпич*
перегородки Нет данных
перекрытия ж/б*
крыша, кровля Нет данных
полы Бетонные, напольная керамическая плитка
окна -
двери Стеклопакет
отделка внутренняя Обои, стеновые панели, подвесные потолки,
тип и состояние отделки Отделка хорошая, не требуется ремонт
отделка наружная Панели
отопление От ТЭЦ
электричество скрытая проводка
водопровод От городской центральной сети
канализация Сброс в городскую сеть
горячее водоснабжение Централизованное
газоснабжение сетевое
сигнализация Охранно-пожарная
вентиляция Естественная
Физический износ здания Объект расположен в пристрое, данных о годе постройки - нет
Согласно плана из Выписки от 18.01.2019, объект оценки не
Сведения о перепланировках
имеет отклонения от проекта.
*https://www.reformagkh.ru/myhouse/profile/view/8787625
ООО «Инвест-аудит» г. Пермь, ул. Ленина, 50, офис 94; тел./факс (342) 218-42-40
www.invest-audit.ru ocenka3@invest-audit.ru 13ОТЧЕТ № 206/Н-19 Дата оценки 06.03.2019 г.
http://proocenka.ru/documents/spravochnik/1333- sroki-sluzhby-i-iznos-zdanij
Дополнительно, расчет ВРМ (Валовый рентный мультипликатор):
ВРМ – показатель, отражающий соотношение согласованной цены продажи (см. п. 18) и действительного валового
дохода объекта недвижимости (см.п.17.2)
Таким образом, ВРМ:
Таблица № 10
Рыночная стоимость, руб. Действительный валовой
ВРМ с НДС доход (ДВД)
6,265 (4 632 745 / 739 440) 4 632 745 739 440
Сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки
Таблица №11
Существующие
Наименование объекта недвижимо- Источник инфор-
№ Вид права Правообладатель ограничения
сти мации
права
Помещение, назначение: нежилое,
площадь 590,2 кв.м., этаж №1, адрес Аренда (в том
Выписка из ЕГРН Надымова Эльмира
1 объекта: Пермский край, г. Пермь, Собственность числе, субарен-
18.01.2019 г. Рафаиловна
Свердловский район, ул. Льва Ша- да)*
трова, д. 32.
*Согласно данным интернет-ресурса https://rosreestr.ru:
ООО «Инвест-аудит» г. Пермь, ул. Ленина, 50, офис 94; тел./факс (342) 218-42-40
www.invest-audit.ru ocenka3@invest-audit.ru 14ОТЧЕТ № 206/Н-19 Дата оценки 06.03.2019 г.
Оценка производится в предположении о том, что обременения на Объект оценки не зарегистрированы, недвижимое
имущество не участвует в судебных разбирательствах, спорах, не обременено залоговыми обязательствами и на него
нет притязаний со стороны третьих лиц. Вне зависимости от вида оформленного права на оцениваемый земельный
участок, оценка проводится, исходя из права собственности, без учета обременений и ограничений (п. 10 ФСО №4).
Сведения об износе и устареваниях, присущих объектам оценки
Физическое состояние
Здание построено в 2006 году, находится в хорошем техническом состоянии пригодном для дальнейшей эксплуата-
ции, видимых разрушений и повреждений нет. В помещениях объекта оценки выполнена простая отделка.
Функциональные характеристики
Все элементы отделки нежилых помещений выполнены с применением материалов, актуальных для строительства в
настоящее время. Функциональное устаревание отсутствует
Экономические внешние факторы
Для объекта оценки были рассмотрены следующие группы факторов:
1. Социально-экономические факторы (различные показатели социально-экономического состояния в месте распо-
ложения объекта оценки);
2. Физические факторы (связанные с физическим изменением окружающей территории объекта оценки);
3. Юридические факторы (связанные с изменением в законодательстве).
Не выявлено изменения социально-экономических показателей и физического изменения окружающей территории,
способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению с другими аналогичными объектами в г. Пермь.
Изменения законодательства, накладывающие какие-либо ограничения на использование объекта оценки, также не
зафиксированы
11.2. Анализ ликвидности объекта оценки
Ликвидность – возможность и быстрота реализации объекта, насколько быстро объект можно обменять на деньги,
т.е. передать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычай-
ные обстоятельства.
Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, ко-
торое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Применительно к
ООО «Инвест-аудит» г. Пермь, ул. Ленина, 50, офис 94; тел./факс (342) 218-42-40
www.invest-audit.ru ocenka3@invest-audit.ru 15ОТЧЕТ № 206/Н-19 Дата оценки 06.03.2019 г.
данным Рекомендациям предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального
закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т.е. срок экспозиции - это типичное время с момента
размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совер-
шения сделки.
Рекомендуется характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы в зависимости от возможности
реализации и прогнозируемого срока продажи. Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зави-
симости от сроков реализации.
Градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации
Таблица №12
Показатель лик-
Высокая Выше средней Средняя Ниже средней Низкая
видности
Прим. срок реа-
Менее 1 1-2 2-4 4-6 Более 6
лиз., мес.
Оцениваемый объект относится к коммерческой недвижимости. Здание, к которому относится объект оценки, рас-
положено внутриквартально.
Согласно анализу рынка коммерческой недвижимости, представленному в п.12. Отчета об оценке, срок экспозиции
объектов коммерческой недвижимости больших площадей составляет 6-8 месяцев при продаже и 2-7 месяца при
аренде. Объекты коммерческой недвижимости, расположенные на первых этажах, находят своего покупателя быст-
рее. Так, учитывая расположение в центре города, на первом этаже жилого дома, на удалении от транспортного и
пешеходного потоков, состояние отделки, отдельного входа, площади, оцениваемый объект можно отнести к объек-
там, обладающим ликвидностью ниже среднего.
Оцениваемый объект, относится к группе независимого имущества для бизнеса собственника, и может выступать
как самостоятельная единица в получении дохода, отчуждение объекта не окажет существенного влияния на другую
производственно-хозяйственную деятельность залогодателя и не понесет больших издержек при реализации, так как
не потребует ни демонтажа, ни транспортировки, ни освобождения площадей арендаторами, в случае заключения
дополнительных соглашений к договорам аренды, предусматривающих данный аспект.
Круг потенциальных покупателей не ограничен, может быть востребован от крупных участников до субъектов сред-
него предпринимательства, физических лиц.
Заключение о коммерческой привлекательности объекта оценки
Анализ объекта оценки позволяет отнести его к классу неспециализированной недвижимости, т.е. к недвижимости,
на которую существует спрос, которая покупается, продается и арендуется на открытом рынке. Объект оценки отно-
сится к категории недвижимости для бизнеса, т.е. к недвижимости способной приносить доход ее владельцу.
Окружающая застройка имеет типичную инфраструктуру для городского района.
Развитость инженерной инфраструктуры достаточно высока – полное обеспечение инженерными коммуникациями
(отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, газоснабжение, телефон, радио).
Подъездные пути и пешеходные тротуары асфальтированы и находятся в хорошем состоянии. Подъезд к объекту
оценки осуществляется с ул. Рабоче-Крестьянской. Здание, в котором расположен объект находится внутриквар-
тально, на удалении от транспортного и пешеходного потоков. Обеспеченность общественным транспортом средняя
(автобус, трамвай). Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта – 50 м., остановка «ул. Н. Ост-
ровского».
Имеется парковка (ориентировочно до 10 машиномест).
Положительными факторами, характеризующими объект оценки, могут выступать следующие:
- состояние здания пригодное для дальнейшей эксплуатации;
- парковочные места;
- расположение на 1 этаже в жилом доме;
- расположение в центре г. Перми.
- наличие отдельного входа;
- хорошая внутренняя отделка помещений (не требуется проведение ремонта);
Отрицательные факторы:
- площадь объекта оценки;
- здание, в котором расположен объект оценки, находится внутриквартально.
Выводы:
Оцениваемый объект расположен в г. Перми, с хорошей транспортной доступностью.
Застройка окружения уличного типа, жилая: многоквартирные жилые дома, административные объекты,
торгово-офисные объекты. Плотность застройки более 50%.
Состояние окружающей среды: запыленность, загрязненность и загазованность воздуха в пределах нормы.
Инженерные сети и коммунальное обслуживание соответствует текущему использованию.
Экономический характер местоположения оценивается на среднем уровне, объекты подобного рода в данном
микрорайоне пользуются средним спросом.
Оцениваемый объект относятся к коммерческой недвижимости свободного назначения.
Степень ликвидности объекта оценки, на основании градации, определяется как ниже средней, согласно ана-
лизу рынка коммерческой недвижимости, представленному в п.11.4. Отчета об оценке, срок экспозиции объ-
ООО «Инвест-аудит» г. Пермь, ул. Ленина, 50, офис 94; тел./факс (342) 218-42-40
www.invest-audit.ru ocenka3@invest-audit.ru 16ОТЧЕТ № 206/Н-19 Дата оценки 06.03.2019 г.
ектов коммерческой недвижимости составляет 4-6 месяцев при продаже и предположительно 3-4 месяца при
аренде.
Оцениваемый объект, относится к группе независимого имущества для бизнеса собственника, и может вы-
ступать как самостоятельная единица в получении дохода, отчуждение объекта не окажет существенного
влияния на другую хозяйственную деятельность залогодателя и не понесет больших издержек при реализа-
ции, так как не потребует ни демонтажа, ни транспортировки, но при этом потребует освобождения площадей
арендатором.
Круг потенциальных покупателей не ограничен, может быть востребован от крупных участников до субъек-
тов среднего предпринимательства и физических лиц.
12. Анализ основных ценообразующих факторов
12.1. Макро- и мезоэкономические факторы и их влияние на недвижимость по итогам 4 кв. 2018 г.
Макроэкономическая конъюнктура оказывает значительное влияние на развитие всех отраслей экономики страны, и
рынка недвижимости в частности. Рассмотрим динамику ключевых макроэкономических показателей и сформиро-
вавшиеся тенденции.
Таблица № 13
Изменение макроэкономических факторов
и их влияние на цены недвижимости за 4-й квартал 2018 г.
Влияние
Факторы спроса Динамика индикаторов (тенденция)
на цены
Общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) за январь-
ноябрь 2018 г. составило 10 298 (за аналогичный период 2017 г. – 9 800).
На сегодняшний день застройщикам разрешено делать взносы в компенсационный фонд вместо страхо-
вания ответственности при долевом строительстве, передает ИА РБК-Пермь.
Количество поку-
25 декабря 2018 г. президент России Владимир Путин подписал изменения в закон о долевом строитель-
пателей (обраще-
стве, которыми решена проблема отсутствия страховых компаний, работающих на рынке страхования при
ний, сделок)
покупке строящегося жилья.
Принятые изменения позволят крупнейшим застройщикам Пермского края нормализовать свою дея-
тельность, а покупателям снизить негативные ожидания при покупке жилья на начальных этапах строитель-
ства.
Тенденции прошлых периодов сохраняются. Обеспеченность населения жильем плавно растет. В крат-
косрочном цикле влияние нулевое. В среднесрочном и долгосрочном периодах может положительно повли-
Обеспеченность
ять на сохранение спроса на жилье в отдельных регионах (в т.ч. в Пермском крае), т.к. на рынке имеется
населения жильем
большая доля предложений жилья старого фонда (более 75% - застройка начала 1950-х - начала 1990-х гг.), а
покупательский спрос в последние несколько лет переориентирован на современное жилье.
Потребительские цены на все товары и услуги в Пермском крае за январь-декабрь 2018 г. выросли на
3,80%.
При этом, по данным Пермьстата, наиболее значительно вырос индекс потребительских цен на непродо-
вольственные товары – на 4,08. услуги – 4,09%. Стоимость продовольственных товаров на территории
Пермского края за 2018 г. увеличилась на 3,92%, а на услуги, оказываемые населению, стала выше на 3,34%.
Стоимость условного (минимального) набора продуктов питания в Пермском крае в декабре 2018 г. со-
ставила 3 735,6 рублей на человека в месяц.
Исследование ВЦИОМ:
Всероссийский центр изучения общественного мнения провел ряд опросов, чтобы определить социаль-
Инфляционные ное самочувствие россиян в 2018 г. Социологи рассчитали индекс оптимизма, который показывает, как ре-
ожидания и психо- спонденты оценивают перспективы, индекс оценок экономической и политической обстановки, индекс удо- пере-ход
логия покупателей влетворенности жизнью и индекс оценки общественного вектора развития страны. на
По результатам исследования оказалось, что «социальный оптимизм» россиян упал на 23 пункта по
сравнению с 2017 г. (40 против 63), индекс экономической ситуации в стране – 43 пункта против 59 годом
ранее.
Четверть респондентов ожидают ухудшения или значительного ухудшения своей жизни, 40% уверены,
что все будет по-прежнему, 25% надеются на перемены к лучшему.
При этом 58% опрошенных их положение устраивает, 21% отчасти устраивает, а 16% недовольны поло-
жением дел. В целом индекс удовлетворенности жизнью вырос на три пункта до 63.
За последние десять лет уровень счастья россиян колебался от 70% до 85% счастливых среди населения
страны. При этом самый низкий показатель был зафиксирован летом 2018 г.
Ипотечное кредитование в России с каждым годом становится все популярнее. Россияне все чаще обра-
щаются в банки за получением кредита для приобретения недвижимого имущества. Средний ипотечный
кредит в Пермском крае в 4-м квартале 2018 г. вырос по отношению к аналогичному периоду 2017 г.
на 259 тыс. рублей (на 15,9%) Об этом сообщает Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). В 4-м
квартале 2018 г. он составил 1,89 млн. рублей. (был 1,63 млн. рублей).
В Пермском крае общее количество регистрационных записей об ипотеке за январь-ноябрь 2018 г. со-
ставило 58 326 (за аналогичный период 2017 г. – 52 548).
Второй по масштабности банк – ВТБ по итогам 11 месяцев 2018 г. в Пермском крае выдал 5,5 тыс. ипо-
Развитость банков- пере-ход
течных кредитов на сумму 9,3 млрд. руб. Это более чем в 1,5 раза превышает объём продаж за аналогичный
ской системы на
период прошлого года.
Специалисты отмечают ряд особенностей 2018 г.: повышение как среднего возраста ипотечного заём-
щика, так и среднего ипотечного чека. По данным НБКИ, в Пермском крае за год средний чек вырос на 21%
и увеличился на 331 тыс. рублей (с 1,529 млн. руб. до 1,850 млн. руб.). Это связано прежде всего
с подорожанием 1 кв. м жилья в среднем на 5-7% с начала года. «Если в 2017 году средний возраст заёмщика
составлял около 30 лет, то сейчас – 35-38 лет. Как раз здесь повлиял отложенный спрос – именно в 2018 г.
на фоне снижения ставок семьи решили улучшать жилищные условия», – отмечают в ВТБ. Примечательно,
что наибольший рост среднего чека связан с молодыми заёмщиками.
По мнению специалистов, сегодня в Прикамье средний срок ипотеки составляет 18-20 лет. Это связано
ООО «Инвест-аудит» г. Пермь, ул. Ленина, 50, офис 94; тел./факс (342) 218-42-40
www.invest-audit.ru ocenka3@invest-audit.ru 17ОТЧЕТ № 206/Н-19 Дата оценки 06.03.2019 г.
Влияние
Факторы спроса Динамика индикаторов (тенденция)
на цены
с тем, что заёмщики, как правило, стремятся взять кредит на максимальный срок с минимальным платежом,
а затем уже по возможности гасить его досрочно. Досрочное гашение происходит в среднем за 5-7 лет.
Среди категорий жилья основную долю составляет «вторичка». У ряда банков этот показатель доходит
до 70%. Многим жителям квартира нужна «здесь и сейчас», и они не готовы годами ждать выдачи ключей.
Тем не менее доля новостроек постепенно увеличивается. «Интерес клиентов к приобретению новостроек
растёт, но с каждым годом заёмщики всё избирательнее относятся к выбору застройщика. В большинстве
случаев сейчас берётся в расчёт не отдаленность новостройки от центра или инфраструктура, а финансовая
надёжность строительной компании», – отмечает начальник службы развития партнёрского канала продаж
ОРП Пермского РФ АО «Россельхозбанк» Борис Пушкарёв.
По словам управляющего операционным офисом Абсолют Банка в Перми Владислава Мезина: «Сред-
ний размер первоначального взноса при покупке квартиры в ипотеку в Перми по состоянию на декабрь 2018
г. значительно снизился по сравнению с началом года – с 34,5% до 29,3% от полной стоимости квартиры.
Это объясняется популярностью программ некоторых ипотечных банков из топ-10, когда размер ставки
не меняется от величины первоначального взноса».
По данным Пермьстат за январь-октябрь 2018 г. среднемесячная номинальная начисленная заработная
плата в Пермском крае сложилась в размере 34 477 руб., увеличившись по сравнению с аналогичным перио-
дом 2017 г. на 8,3%, при этом реальная заработная плата выросла на 6,4%.
В регионе по-прежнему сохраняется дифференциация заработной платы по видам экономической дея-
тельности. В октябре 2018 г. самый большой заработок был зафиксирован в сфере добычи полезных ископа-
емых (52 330,1 руб.) и в финансовом секторе (51 439,6 руб.). Меньше всего в Пермском крае получают ра-
ботники гостиничного бизнеса и предприятий общепита (19 830,8 руб.), работники сельского, лесного хозяй-
ства, охоты, рыболовства и рыбоводства (20 789,3 руб.) и работники, занятые в деятельности по операциям с
недвижимым имуществом (23 803,4 руб.).
Мониторинг средних заработных плат и доходов населения по регионам России на начало 2019 г. пока-
Уровень доходов зывает, что по уровню среднестатистической заработной платы Пермский край среди лидеров по Приволж-
населения скому федеральному округу.
Федеральный МРОТ в Пермском крае с 1 января 2019 г., как и на всей территории России, был повышен
до 11 280 рублей.
По данным Пермьстат, суммарная задолженность по заработной плате по кругу наблюдаемых видов
экономической деятельности в Пермском крае по состоянию на 1 января 2019 г. сложилась в размере 9,3
млн. рублей. По сравнению с 1 декабря 2018 г. сумма просроченной задолженности снизилась на 10,0%.
Наибольший объём просроченной задолженности по заработной плате приходился на организации обра-
батывающих производств (70,7% от общей суммы задолженности).
Вся имеющаяся задолженность образовалась из-за отсутствия собственных средств в организациях. В
расчёте на одного работника сумма просроченной задолженности составила 12,6 тыс. рублей.
Вывод:
В 4-м квартале 2018 г., как и в предыдущие кварталы текущего года, было зафиксировано некоторое увеличение
активности покупателей квартир, как на вторичном, так и на первичном рынке жилья г. Перми. Тем не менее, коли-
чество предложения все еще превышает спрос, что позволяет покупателю достаточно долго выбирать и сравнивать
предлагаемые объекты. Общие тенденции на локальном рынке сохраняются:
1) стадия рынка – рынок покупателя,
2) эпоха застройки жилого дома становится определяющим фактором для покупателя, также как и цена квартиры /
дома,
3) при приемлемых ценах покупатель охотно берет не только 1-но или 2-х комнатные квартиры, но и квартиры
большей комнатности,
4) торг между покупателем и продавцом в сегменте многоквартирного жилья сохраняется только на жилье старых
эпох застройки, но и здесь в процентном выражении скидка торг уменьшается, с 4-6%, который наблюдался еще год
назад, до 2-3%.
Для покупателей хорошо, что рост числа сделок происходит без особо заметного роста цен. Макроэкономическая
ситуация и все еще достаточно высокий уровень конкуренции среди Продавцов первичного и вторичного рынка жи-
лья сдерживают темпы роста цен. В связи с чем аналитики РГР не ожидают заметных изменений в динамике пока-
зателей рынка недвижимости в течение ближайшего года.
Оценка будущего развития рынка коммерческой недвижимости Перми
Прошедшие 2013-2014 гг. были ключевыми в развитии рынка коммерческой недвижимости г. Перми после кризиса
2008-2009 гг. Ситуация, которая сложилась на рынке коммерческой недвижимости сегодня, не похожа на ситуацию
в 2008-2009 гг. За время кризиса 2008-2009 гг. произошли существенные изменения на всех сегментах коммерческо-
го сектора рынка недвижимости: спрос резко сократился, арендные ставки и цены стремительно падали.
В течение 2015 г. – 2016 г. ожидания продавцов ухудшались: спрос уменьшался, цены сделок стали меньше цен
предложения.
В 2017 г. рынок коммерческой недвижимости характеризовался низким уровнем объемов ввода, отрицательной ди-
намикой цен и стабильностью арендных ставок. Реализация многих проектов, анонсированных ранее, отложена на
более благоприятный период.
По мнению экспертов, нестабильность экономической ситуации, провоцирующая в большинстве случаев постановку
в приоритет экономики сбережения, а не развитие, не позволяет создавать широкомасштабные инвестиционные про-
екты, в которых нуждается пермский рынок производственно-складской недвижимости. Поэтому в течение бли-
жайших лет более вероятен сценарий сохранения проблем рынка и ограниченности предложения качественных
площадей.
ООО «Инвест-аудит» г. Пермь, ул. Ленина, 50, офис 94; тел./факс (342) 218-42-40
www.invest-audit.ru ocenka3@invest-audit.ru 18Вы также можете почитать
