BUSINESS - ДОМ, МИЛЫЙ ДОМ
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
КОМФОРТНОЕ
ЖИЛЬЕ
ДОМ,
МИЛЫЙ
ДОМ
Четверг, 19 августа 2021
Тематическое приложение
к газете «Коммерсантъ» №27
BUSINESS
Коммерсантъ
GUIDE
ЦЕНА ВОПРОСА ГЛАВНАЯ ТЕМА
ОДНОЭТАЖНАЯ РОССИЯ
РОССИЙСКИЕ ГОРОДА В ПОСЛЕДНИЕ ДЕСЯТИЛЕТИЯ РОСЛИ
ВВЕРХ, ЧТО ПОЗВОЛЯЛО РЕШАТЬ ЗЛОБОДНЕВНЫЙ КВАРТИРНЫЙ
ВОПРОС. В ЖИЛЫХ ВЫСОТКАХ СЛОЖИЛАСЬ ДАЖЕ СВОЯ ИЕРАР
ХИЯ БЫТА: ЧЕМ ВЫШЕ, ТЕМ ПРЕСТИЖНЕЕ. НО ПАНДЕМИЯ
ВНЕСЛА КОРРЕКТИВЫ В УСТОИ РЫНКА. ТЕПЕРЬ ЧАСТЬ РОССИЯН
ТЯНЕТСЯ ВНИЗ К СВОЕМУ ДОМУ НА ЗЕМЛЕ. АНТОН БОРОВОЙ
ВИТАЛИЙ МУТКО,
ГЕНДИРЕКТОР ДОМ.РФ
Говорят, дом — это место, где тебя ждут, куда хочется возвра-
щаться. Для одних речь идет о квартире, для других — о загород-
ном или арендном жилье. В последнее время все больше людей
хотят жить именно в собственном доме, опросы населения четко
фиксируют этот тренд. А ведь относительно недавно одновре-
менно с развитием экономики, индустриального строительства
граждане массово покидали деревни, устремляясь в города, где
для них появлялись новые возможности с точки зрения учебы,
карьеры и развлечений.
Несколько десятилетий бурной урбанизации сейчас дают об-
ратный эффект. Люди стремятся вырваться из шумных и небла-
гоприятных с точки зрения экологии мегаполисов, хотят жить и
воспитывать детей в более просторном жилье, на свежем воздухе,
со своим, пусть и небольшим, участком. В помощь им — тот самый
технологический прогресс, позволяющий решать многие бытовые
и финансовые вопросы в режиме онлайн, не находясь в городе.
Свои пять копеек, как говорится, добавила пандемия: возмож-
ность работать в удаленном формате и антиковидные ограниче-
ния стали дополнительными стимулами для переезда за город.
Но не все так просто. Дело в том, что рынок загородного жилья
долгие годы развивался хаотично. Как итог, сейчас сегмент стаг-
нирует, подавляющее число домов в продаже — вторичные объ-
ЕВГЕНИЙ ПАВЛЕНКО
екты не в лучшем техническом состоянии, а в стихийных поселках
нет не то что привычной для горожан инфраструктуры, часто нет
элементарных условий для жизни: воды, света, газа.
Чтобы «загородная» мечта миллионов сбылась, нужно вывести Власти открыли для себя целый пласт индивидуального жилищного строительства На первом месте у двух категорий респондентов близость к социальной инфра-
индивидуальное жилищное строительство на совершенно иной (ИЖС), можно сказать, случайно. После «дачной амнистии» выяснилось, что в Рос- структуре: об этом заявили 37% жителей многоэтажек и 25% тех, кто обосновался в
уровень, а для этого предпринять ряд конкретных шагов. сии достаточно много частных домовладений. Стало понятно, что благодаря ИЖС коттеджах, таунхаусах и дуплексах. Кстати, власти, обещая развивать ИЖС, не раз
В частности, нужна стандартизация. Она, во-первых, даст каче- можно увеличить темпы прироста в стране нового жилья. С учетом того что цели в заявляли, что такие проекты должны реализовываться в спайке с базовой инфра-
ство и объем с точки зрения строительства, а во-вторых, у банков этом плане президентом страны поставлены более чем амбициозные, с осени 2019 структурой, включая детсады, школы, клиники. Обитая за городом и имея возмож-
появится понимание залога, что позволит им запустить доступную года власти стали активно продвигать развитие этого сегмента рынка. ность пользоваться этими объектами, не возникает ощущения жизни в глуши.
ипотеку. Также надо выстроить аналогичную рынку многоквар- Стремление властей совпало с изменившимися в пандемию паттернами росси- Не менее важна для жителей коттеджных поселков развитая транспортная ин-
тирного строительства систему, где эскроу-счета обезопасят вло- ян, значительная часть которых, пережив прошлогодний локдаун в тесных город- фраструктура, что позволяет быстро добраться при необходимости в любой район
жения граждан, а стабильное проектное финансирование позво- ских квартирах, решили вырваться на природу, в коттеджи и дома на земле. Горо- города. 16% жителей частных домов отметили этот фактор как один из важных для
лит выйти на рынок крупным застройщикам. жане стали активнее искать возможности переселиться в такой дом насовсем либо комфортной жизни за городом. Такой же процент тех, кто живет в многоэтажках.
То есть речь идет о комплексном подходе, который уже реали- приобрести такую недвижимость в качестве второй жилплощади. Но есть и отличия: те, кто стремится жить за городом, считают, что им необхо-
зуется Институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ. Этот Режим самоизоляции и удаленная работа увеличили время, которое россияне димо наличие собственной территории. Так ответил 21% респондентов. А вот у тех,
процесс включает в себя: законодательное регулирование, про- проводят дома, и как результат они пересматривают ключевые характеристики кто живет в многоэтажках, такого запроса нет. Зато и те и другие сошлись во мне-
ведение конкурса лучших проектов индивидуального жилищного жилья, показал совместный опрос Всероссийского центра изучения общественно- нии, что для нормальной жизни нужен высокоскоростной интернет. Об этом заяви-
строительства, запуск кредитных продуктов, программ господ- го мнения и ДОМ.РФ. Граждане стали больше ценить возможность находиться на ли 16% жителей МКД и 19% респондентов по ИЖС.
держки и цифровых сервисов и внедрение Стандарта комплекс- свежем воздухе. Такую возможность как раз и дает жизнь в частном доме. Те, кто выбирает частный дом, уверены, что это новая для нас концепция ком-
ного развития территорий. Этот пазл должен сложиться в сов- Опрос также показал, что у жителей многоквартирных домов (МКД) и объектов фортной жизни. Конечно же, невозможно переселить всех из высоток в коттеджи,
местной кропотливой работе с правительством и регионами, а ито- ИЖС практически одни и те же требования к идеальному жилью. Близость к лесо- да это и не надо. У россиянина должен быть выбор, в каких условиях ему жить —
гом, по сути, станет создание нового инструмента улучшения жи- парковой зоне или к лесу отметили 21% опрошенных из тех, кто живет в высотных встречать утро на седьмом этаже или провожать закат, стоя в собственном
лищных условий граждан. домах, и 15% из тех, кто живет в частном секторе. палисаднике. ■
№27 ЧЕТВЕРГ 19 АВГУСТА 2021 ГОДА / КОММЕРСАНТЪ BUSINESS GUIDE / 3
ТЕНДЕНЦИЯ
ИГОРЬ ЖИЛЯКОВ / ФОТОБАНК ЛОРИ
ПОД СВОЕЙ КРЫШЕЙ
ОКОЛО 42 МЛН РОССИЙСКИХ СЕМЕЙ МЕЧТАЮТ ЖИТЬ В СОБСТВЕННОМ ДОМЕ, НО ТОЛЬКО ТРЕТЬ
ИМЕЮТ СВОИ ЧАСТНЫЕ ДОМА, А ТАКЖЕ КОТТЕДЖИ ИЛИ ТАУНХАУСЫ. BG РАЗБИРАЛСЯ, ОТКУДА
У НАШИХ ЛЮДЕЙ СТРЕМЛЕНИЕ К ТАКОМУ ОБРАЗУ ЖИЗНИ, В ЧЕМ ЗАКЛЮЧАЮТСЯ ТРУДНОСТИ
ПЕРЕЕЗДА И ПОЗВОЛИТ ЛИ РАЗВИТИЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ИЗМЕНИТЬ ОБЛИК АГЛОМЕРАЦИЙ. АНТОН БОРОВОЙ, ОЛЬГА МУХИНА
ДАЧА КАК КУЛЬТУРНЫЙ КОД В России, Тяга к земле у бывшего сельского жителя, стоявшего чи или приусадебные участки, еще 20% не имеют такой ет на все лето жить за город. Не за тем, чтобы копаться в
как следует из данных Росстата, есть регионы, где на до- уже у заводского станка, все равно сохранилась. Во времена недвижимости, но хотели бы приобрести. И только 16% огороде, как принято у нас, а укреплять взаимоотношения
лю индивидуального жилищного строительства прихо- советского градостроительства горожане пытались расши- опрошенных, у которых нет дачи и участков за городом, между домочадцами.
дится до 90% вводимого жилья. К таковым относятся Ре- рить жилплощадь за счет дач, которые стали родоначаль- никогда не думали об этом и не планируют покупать или В России же пока существует стойкое мнение, что у
спублика Алтай, Коми, Тува, Карачаево-Черкесия. В боль- ником современного рынка загородной недвижимости. Во- строить домик в деревне. владельца загородного дома обязательный ритуал — ко-
шинстве регионов с высокой долей ИЖС такой формат, круг городов независимо от их размера и населения стали пать картошку. Из того же опроса ФОМ можно сделать
пожалуй, единственно возможный вариант улучшить жи- формироваться целые кластеры одноэтажных домиков с НА ВРЕМЯ ЗА ГОРОД Стремление горожан вывод, что главным аргументом противников загородной
лищные условия. огородом, садовые товарищества, а чуть позже и дачные иметь дом за городом не уникальная черта российской жизни остается необходимость изнурять себя тяжелым
Предметное изучение статистики показывает, что кооперативы. «В эпоху массового строительства хрущевок действительности. «В Европе и Латинской Америке на трудом в огороде вместо того, чтобы воспринимать жизнь
частное домовладение развито в тех российских регио- россияне даже после переезда в квартиры со всеми удоб- протяжении десятилетий прослеживается четкая тенден- за городом как повышение уровня своего комфорта. «Не-
нах, где традиционно сельское население превалирует ствами тянулись к земле»,— констатирует Ирина Логинова. ция, когда горожане стремятся иметь к основному жилью смотря на то что многие россияне мечтают о собственном
над городским. Поэтому у многих из нас укоренилось «Дача стала культурным кодом россиян. Не случайно еще один дом за городом»,— говорит Ирина Логинова. доме, в их сознании пока еще доминирует восприятие
мнение, что частный дом — удел сельских жителей. это слово вошло в английский язык: иностранцам даже не В Испании и Южной Америке, констатирует она, есть такое частного дома как временного жилья, чего-то вроде дачи.
«Этот стереотип возник еще в эпоху индустриализации, надо объяснять, что такие загородные дома для жителей понятие, как casa de campo (буквальный перевод — «де- Даже если это добротный, оборудованный дом»,— гово-
когда сельское население перебиралось в города, пыта- нашей страны стали неотъемлемой частью жизни»,— от- ревенский дом»). Это место проведения выходных и ка- рит доцент факультета городского и регионального раз-
ясь предать забвению свое деревенское прошлое»,— го- мечает эксперт. никул всей семьей. Нередко владельцы casa de campo вития Высшей школы экономики Роман Попов.
ворит социолог Ирина Логинова. Но далеко убежать от Недавний опрос фонда «Общественное мнение» переезжают в такие дома на полгода и дольше. В Арген- Восприятие загородного дома как места, где можно
ментальности не удалось. (ФОМ) показал, что сегодня у 63% респондентов есть да- тине, например, существует традиция, когда семья уезжа- провести только выходные летом, негативно влияет и на
ТЕНДЕНЦИЯ
4 / КОММЕРСАНТЪ BUSINESS GUIDE / №27 ЧЕТВЕРГ 19 АВГУСТА 2021 ГОДА
ТЕНДЕНЦИЯ
тех, кто остается в городе. «Еженедельно мы можем на-
блюдать массовую миграцию населения из города и обрат-
но со всеми сопутствующими негативными факторами:
пробками, потерями времени, неравномерной нагрузкой на
инфраструктуру»,— говорит руководитель отдела автор-
ского надзора института «Гипрогорпроект» Илья Бузик.
С БЮРОКРАТИЕЙ И БЕЗ ПОДРЯДА Чаще
среди противников, не готовых переезжать полностью в
загородный дом или жить там время от времени, прева-
лирует мнение, что они не готовы эмоционально к этому.
«Это связано с тем, что дом с полноценными коммуника-
циями — это, во-первых, дорого, а во-вторых, связано с
большим количеством бюрократических проблем»,— го-
ворит руководитель Центра городской антропологии КБ
«Стрелка» Михаил Алексеевский.
Для владельца такого дома суровая реальность начи-
нается сразу же: зачастую он сам ответственен за вывоз
мусора, стрижку газона, содержание территории либо
платит за это управляющей компании коттеджного микро-
района. «Нередко на рынке продают готовые дома, но без
подключения к коммуникациям и без инфраструктуры:
владельцу придется самому подводить к дому газ, элек-
тричество и воду. Это тоже является отталкивающим фак-
тором»,— говорит Михаил Алексеевский. Часто такие лю-
ди покупают себе участок без подряда, руководствуясь
тем, что земля стоит дешевле готового домовладения: им
кажется, что, построив дом самостоятельно, можно сэко-
номить, поясняет заместитель гендиректора «Kaskad Не-
движимости» Ольга Магилина.
Отсутствие инфраструктуры мешает развитию частно-
го домостроения. Из недавнего исследования Росстата
E+ / GETTY IMAGES
следует, что 22,6% населения России не имеет доступа к
централизованной канализации. Дефицит инженерных
сетей связан в том числе с тем, что во многих регионах у
властей другая цель — обеспечить коммуникациями тер- коттеджные поселки превращались в те же спальные
КАКИМ ДОЛЖЕН БЫТЬ ИДЕАЛЬНЫЙ ДОМ ЗА ГОРОДОМ (%) ИСТОЧНИК: ОПРОС ВЦИОМА И ДОМ.РФ.
ритории массовой застройки. «Строительный комплекс в районы, которые так привычны для наших городов.
России заточен исключительно на многоквартирные жи- СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА В ПЕШЕЙ ДОСТУПНОСТИ 56 Чтобы такая участь не постигла сегмент ИЖС, в агло-
лые дома, причем на всех уровнях. Это выгодно и губер- ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ 48 мерациях районы индивидуального жилищного строи-
наторам, и мэрам, от которых требуется увеличивать объ- КАЧЕСТВО ПОСТРОЕННОГО ДОМА 41 тельства должны иметь, как любят выражаться, «кон-
емы жилищного строительства»,— считает Роман Попов. тентную константу». На практике это выглядит так: в
ХОРОШАЯ ЭКОЛОГИЯ 40
Смена парадигмы, когда федеральные власти обрати- коттеджном поселке есть не только традиционная зона
ли внимание на индивидуальное жилищное строитель- БЛАГОУСТРОЙСТВО ПОСЕЛКА 25 для отдыха, но и вся инфраструктура для работы и пол-
ство как один из важных сегментов развития стройинду- БЛИЗОСТЬ К МЕСТУ РАБОТЫ И УЧЕБЫ 20 ноценной жизни, а также набор базовых сервисов и ус-
стрии, обещает изменить сложившуюся ситуацию. Разви- луг. Это позволит жителям таких коммьюнити не поки-
тие ИЖС не только позволит властям достичь целевых Кроме того, частное домовладение по метражу быва- строения, без высоких заборов, с открытыми простран- дать свой район без особой надобности, что особенно
показателей по увеличению объемов строительства ново- ет больше, чем квартира в многоэтажном доме. В России ствами для общения и прогулок»,— рассуждает он. актуально для больших городов, пытающихся регули-
го и комфортного жилья, но и даст возможность решить средняя площадь объекта ИЖС составляет 100– ровать транспортный и людской поток, давящий на цен-
социальные проблемы, связанные с падением рождаемо- 150 кв. м, что в два, а то и в три раза больше традицион- КЛЮЧ К КАЧЕСТВУ ЖИЗНИ Развитие ИЖС тральное ядро города.
сти, а также подтолкнет развитие агломераций. ных городских квартир. «В таком просторном доме для в целом повышает комфортность и городской среды, низ- Ирина Ирбитская рассказывает, что по такому обра-
каждого члена семьи найдется свое пространство,— кая плотность застройки благоприятно сказывается на зу была попытка построить коттеджный поселок в Новой
ДОМ КАК КРЕПОСТЬ ДЛЯ СЕМЬИ Глав- рассказывает Екатерина Рослик.— В такой ситуации воз- экологии, уверен Илья Бузик. «Сейчас города конкуриру- Москве. «Идея заключалась в том, чтобы сформиро-
ная задача ИЖС для крупных агломераций — создание можно минимизировать или совсем избавиться, как вы- ют между собой за привлечение человеческого капитала. вать среду, где и бизнесмены могли бы решать свои за-
комфортных условий для жизни семей с детьми вне цен- ражаются современные психологи, от токсичных отноше- У высококвалифицированных специалистов должна быть дачи, и их семьи,— рассказывает Ирина Ирбитская.—
трального ядра городов, уверен управляющий партнер ний в семье». Это может стать триггером для молодых мотивация остаться в городе, а у тех, кто выбирает для В числе прочего планировалось строить дуплексы с
«Новой земли» Григорий Соломин. «Психологи под- людей, которые в будущем планируют завести семьи и себя новое место жительства — переехать за город»,— единой общественной зоной, которые использовались
тверждают, что малоэтажное строительство — насущное воспитывать детей. говорит Ирина Логинова. Это актуально не только для го- бы в качестве офиса или мастерской. Но проект так и не
требование таких семей. Если они просят ребенка нарисо- Не случайно, как показал совместный опрос ДОМ.РФ родов-миллионников, но и для локаций, где население не был реализован».
вать дом, то даже городские дети, всю жизнь прожившие и Всероссийского центра изучения общественного мне- превышает 300 тыс. человек, считает эксперт. Более того, Григорий Соломин обращает внимание на то, что для
в многоэтажке, как правило, изображают небольшие до- ния, около 42 млн российских семей хотели бы жить в для регионов с заметным оттоком населения развитие многих россиян психологическим барьером для начала
мики»,— отмечает Ольга Магилина. таких домах, хотя пока менее трети россиян устроились ИЖС, обеспеченного инфраструктурой, а главное, места- жизни в собственном доме по-прежнему служит опасение
Психолог Екатерина Рослик делится результатами сво- в частных домах, коттеджах и таунхаусах. Если повысит- ми приложения труда, рядом с крупными городами может лишиться возможности пользования привычными блага-
его исследования по семейной терапии. Более 60% опро- ся качество ИЖС, то даже в Москве жить в собственных послужить еще одним решением проблемы миграции. ми цивилизации. «Территории, занятые индивидуальным
шенных семей с детьми хотят жить в частном домовладе- домах могут 3–5% горожан, что для мегаполиса счита- «Через лет пять этот вопрос станет для региональных жильем, должны иметь высокую привлекательность: для
нии в первую очередь по причине безопасности. «Живущие ется существенным показателем, предполагает основа- властей, которые столкнутся с существенным оттоком на- каждого поселка нужно сформировать локальный центр,
в жилых многоэтажках родители боятся отпускать детей са- тель IND Architects Амир Идиатулин. Он уверен, что не- логоплательщиков, серьезным вызовом»,— предупреж- где можно получить базовые услуги и сделать необходи-
мостоятельно гулять во двор. Многие из них уверены, что реализованный потенциал ИЖС есть не только для мо- дает Ирина Логинова. мые покупки, провести досуг; важна транспортная связан-
придомовые площадки, даже если они оборудованы совре- лодых родителей, но и для людей с детьми в возрасте Районы малоэтажного строительства должны разви- ность с городом или центром агломерации, чтобы жители
менными плейхабами, небезопасны и родители не всегда 40–55 лет с достатком выше среднего, заботящихся о ваться органически вокруг уже сформированных райо- не чувствовали себя в изоляции»,— соглашается он.
могут уследить за тем, чем занимаются их дети»,— рас- комфорте семьи и экологии. «Отдыхая за границей, лю- нов, считает директор Центра градостроительных ком- Ирина Ирбитская не сомневается, что системные за-
сказывает эксперт. Зачастую, по ее словам, ради собствен- ди изучали опыт других стран, снимали там домики — петенций РАНХиГС Ирина Ирбитская. По ее мнению, стройщики хорошо считали этот запрос и в ближайшее
ного спокойствия родители либо гуляют во дворе дома вме- чаще всего это были одно-двухэтажные эргономичные при развитии ИЖС необходимо избежать того, чтобы время среди них начнется конкуренция на рынке ИЖС.
сте с детьми, либо вовсе запрещают им выходить на улицу. При наличии типовых проектов они будут придумывать
«Оба этих варианта довольно негативно сказываются ЧТО МЕШАЕТ РОССИЯНАМ ЖИТЬ В ЧАСТНОМ ДОМЕ (%) ИСТОЧНИК: ОПРОС ВЦИОМА И ДОМ.РФ. новые форматы при создании общественных пространств
на эмоциональном состоянии всех членов семей,— про- НЕТ ФИНАНСОВЫХ СРЕДСТВ 72 и сервисов в возводимых коттеджных поселках. Сейчас
должает Екатерина Рослик.— Родители, вынужденные ЧАСТНЫЙ ДОМ ТРЕБУЕТ ВЛОЖЕНИЙ 17
такой подход используется московскими девелоперами
все время гулять с детьми и контролировать их на детских при строительстве высотных жилых комплексов, где бла-
НЕ ХВАТАЕТ ОПЫТА СТРОИТЕЛЬСТВА 15
площадках многоэтажек, лишаются личного времени. А годаря той самой конкуренции появились современные и
дети, которых заставили сидеть взаперти дома, впослед- НА РЫНКЕ НЕТ ИНТЕРЕСНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ 9 нестандартные решения по развитию общественных зон.
ствии имеют серьезные проблемы с социализацией». Что ЧЛЕНЫ СЕМЬИ ПРОТИВ ЧАСТНОГО ДОМА 7 Такой подход уже в сегменте ИЖС позволит изменить
же касается частных домов, то визуально кажется, что все НЕ ХОЧУ ЖИТЬ ЗА ГОРОДОМ 5 устоявшееся представление россиян о формате частного
на виду, ребенок играет рядом и родители могут заняться домовладения и без опаски принимать решение о пере-
УСТРАИВАЕТ ТЕКУЩЕЕ МЕСТО ПРОЖИВАНИЯ 5
своими делами, объясняет психолог. езде в собственный дом. ■
ТЕНДЕНЦИЯ
№27 ЧЕТВЕРГ 19 АВГУСТА 2021 ГОДА / КОММЕРСАНТЪ BUSINESS GUIDE / 5
РЫНОК
ДЕРЕВНИ ВНОВЬ НАСТУПАЮТ
РОССИЙСКИЙ РЫНОК ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, УХОДЯЩИЙ КОРНЯМИ В СТАРОДАЧНЫЕ
МЕСТА ПОДМОСКОВЬЯ, ЗА ПОСЛЕДНИЕ ГОДЫ НАСТРАДАЛСЯ ИЗЗА КРИЗИСОВ. СЕЙЧАС
СЕГМЕНТ НАХОДИТСЯ В НЕПРИЯТНОЙ ДЛЯ ГРАЖДАН И ДЕВЕЛОПЕРОВ СТАДИИ СТАГНАЦИИ:
ПРИ РАСТУЩЕМ СПРОСЕ КАЧЕСТВЕННОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕТ, А ЗНАЧИТЕЛЬНАЯ
ЧАСТЬ ПРОДАЮЩИХСЯ ВТОРИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ МОРАЛЬНО УСТАРЕЛА И ДАЖЕ ПЕРВИЧНЫЕ
ПЕРЕХОДЯТ В РАЗРЯД НЕЛИКВИДНЫХ. ДАРЬЯ АНДРИАНОВА
Ситуация усугубляется тем, что застрой- ку. Чуть дешевле дом из поризованного
щики выводят на рынок в основном посел- кирпича и клееного бруса — 50 тыс. и
ки без готовых домов, да и в целом пред- 46 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно, а за
почитают заниматься многоквартирным 44 тыс. руб. за 1 кв. м можно построить
строительством. При этом строить само- объект из железобетонных конструкций. За
стоятельно становится труднее: стоимость дом из газобетона или панельный каркас-
стройматериалов резко увеличилась, как, ный дом заводского производства придет-
кстати, и стоимость участков, которые сей- ся отдать около 42–43 тыс. руб. за 1 кв. м,
час в дефиците. Перспектива роста у «за- за объект из профилированного бруса —
городки», по сути, одна — через точечную 35 тыс. руб. Самым бюджетным вариантом
государственную поддержку спроса и строительства эксперты называют дом из
предложения. рубленого бревна или бруса естественной
влажности: его строительство обойдется от
КРИЗИСНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ 30 тыс. руб. за 1 кв. м.
Первые кардинальные структурные изме-
нения на рынке загородного жилья Мо- ЦЕНЫ БАЛАНСИРУЮТ Из-за
сковского региона (наиболее репрезента- повышения себестоимости строительства
тивен как самый масштабный) начались с и уже упомянутого спроса в цене выросло
кризиса 2008–2009 годов. До этого мо- и предложение на первичном и вторичном
мента «загородку» покупали в основном рынках «загородки». По данным «Инком-
на свободные средства для дачного отды- Недвижимости», в Новой Москве, напри-
ха, имея при этом в качестве основного жи- мер, средняя цена вторички за год вырос-
лья городскую квартиру. Снижение плате- ла в 1,5 раза. Средняя стоимость объекта
жеспособности населения не только сни- здесь — 22 млн руб.
зило спрос, но и сломало этот затяжной По оценке заместителя гендиректора
тренд. В результате появилась новая тен- «Kaskad Недвижимости» Ольги Магили-
денция: покупка своего дома стала альтер- ной, загородная недвижимость на первич-
E+ / GETTY IMAGES
нативой проживания в квартире. Ответом ном рынке за год подорожала на 32–35%.
девелоперов на непростые времена стали «Наибольший темп роста пришелся на вто-
немногочисленные поселки именно для рую половину зимы и весну 2021 года.
такой категории покупателей, а также Сейчас цены продолжают расти, есте-
участки без подряда, которые разбавили превалирующее тем более что активно начал развиваться формат удален- России. В Ингушетии спрос вырос в 2,5 раза, в Краснодар- ственным образом реагируя на рост себестоимости стро-
предложение из кирпичных коттеджей и таунхаусов. В це- ной работы. В первую очередь произошел всплеск спроса ском крае — в 2,1 раза, Карачаево-Черкесии — на 90%, ительства. Но темпы роста замедляются. Можно сказать,
лом же структуру рынка начал формировать экономкласс. на аренду, но и к покупке интерес возрос: на рынок с целью в Дагестане и Ставропольском крае — на 70%. В среднем мы приближаемся к ценовому плато, которого достигнем
Тогда же россияне начали использовать в этом сегменте покупки пришли те, кто примерил на себя образ жизни на по России интерес россиян к загородной недвижимости уже летом»,— прогнозирует госпожа Магилина.
кредитные средства. природе. Таких «новичков» около половины от общего ко- увеличился на 60%, отмечают аналитики. По ее подсчетам, в Московском регионе средняя цена
Дальше, как говорится, больше. В кризис 2014–2015 личества покупателей «загородки», утверждает руково- Проживать покупатели предпочитают в организован- продажи таунхаусов выросла с 8,9 млн руб. в 2019 году до
годов из-за резкого роста курсов валют продавцы переш- дитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. ных локациях, прежде всего коттеджных. По данным ЦИ- 12,2 млн руб. в 2021 году. Дуплексы подорожали с 9,3 млн
ли на ценообразование в рублях. Это положительно по- В итоге в 2020 году спрос вырос на 27%, до 19,1 тыс. АН, их выбирают 37% граждан, 31% ищут дома и участки до 14,7 млн руб., а коттеджи — с 17,1 млн до 22,2 млн руб.
влияло на продажи, но средние цены упали примерно в сделок, подсчитали в «Инком-Недвижимости». Сейчас в деревне или поселке городского типа, еще 24% предпо- В экспозиции на рынке первичной недвижимости при
два раза и так больше и не начали движение вверх. спрос на индивидуальные дома стабилизировался на уров- читают для жизни за городом садовые товарищества. Са- этом за последний год коттеджи в Московской области
В свою очередь, собственники загородных домов на не выше 2019 года: в первом полугодии 2021 года гражда- мые привлекательные объекты — каменные дома площа- чуть сбавили в цене: сейчас их стоимость зафиксирована
фоне кризиса стали избавляться от «второго» жилья. По не приобрели 8,1 тыс. домов в Москве и Подмосковье. дью 180–250 кв. м, указывает Анна Власова. Но они и са- на уровне 24,4 млн руб. против 24,9 млн руб. годом ранее.
мнению директора офиса продаж вторичной недвижимо- Аналогичный тренд наблюдается и в других регионах мые дорогостоящие среди прочих. Таунхаусы и дуплексы стали дороже на 23,6%, до 15,2 млн
сти Est-a-Tet Юлии Дымовой, тогда и произошел основной России. В Петербурге и Ленинградской области отмечен Между тем предложение на рынке загородной недви- руб., а участки без подряда — на 48%, до 3,7 млн руб. Та-
кризис в сегменте. На рынок разом вышло много нелик- почти двукратный рост в 2020 году: тогда покупатели при- жимости по-прежнему диссонирует с желаниями покупа- кие данные приводит «Инком-Недвижимость».
видного и переоцененного предложения, что привело к обрели около 10,2 тыс. частных домов против 5,3 тыс. го- телей как в плане объема, так и в разрезе структуры. По В Новой Москве динамика более ярко выраженная:
дисбалансу между ожиданиями продавцов и покупателей. дом ранее, подсчитали аналитики «Петербургской недви- данным «Инком-Недвижимости», количество коттеджных коттеджи и участки с договором подряда выросли в цене
Одновременно в бюджетном сегменте застройщики по- жимости». Аналитики DSK Group Company отмечают, что поселков в экспозиции в Подмосковье в 2021 году умень- на 128,9%, до 89,5 млн руб., таунхаусы и дуплексы стали
селков фактически поставили на паузу развитие площа- в первом полугодии 2021 года покупательский интерес к шилось на 5,3% год к году. При этом из 43 тыс. объектов дороже в два раза. Сейчас средняя цена продажи такого
док на фоне снижения доходов населения, отмечает экс- коттеджам, расположенным в Санкт-Петербурге, вырос на на первичном рынке лишь 22% приходится на дорогие лота достигает 40,2 млн руб.
перт. Новые проекты были единичными, что привело к со- 21,8% по сравнению с результатами первых шести меся- сердцу россиян коттеджи, а 78% — участки без подряда. При этом около 74% покупателей на загородном рынке
кращению качественного предложения. цев 2020 года, а интерес к строительству частных домов В Новой Москве коттеджных поселков также становится интересуются покупкой готового дома, сказано в исследо-
Начальник департамента загородной недвижимости — на 43,5%. В Ленинградской области аналогичные по- меньше, доля УБП здесь меньше, чем в Подмосковье, но вании ЦИАН на основе опроса потенциальных жителей
«Инком-Недвижимости» Анна Власова подчеркивает, что казатели выросли на 13% и 43,5% по сравнению с 2020 все равно достаточно велика. пригорода. Гендиректор «Гео Девелопмент» Максим Ле-
спрос на загородные дома был всегда, но покупатели не годом, а по отношению к допандемийному 2019 году Многие россияне берутся самостоятельно возводить щев отмечает, что вряд ли этот запрос получится удовлет-
спешили с выбором как раз из-за дефицита ликвидных спрос на коттеджи увеличился на 78,3% и на 83,2% на дом мечты в надежде сэкономить средства, ведь каче- ворить, так как на рынке большинство готовых объектов
объектов. Директор департамента загородной недвижи- строительство собственного дома, подсчитали в DSK ственный объект в дефиците, а значит, и стоит дорого. Но — некачественные дома по завышенным ценам, которые
мости Knight Frank Олег Михайлик согласен, что острый Group Company. со строительством своими силами тоже не все так просто. могут находиться в экспозиции до нескольких лет.
дефицит качественного предложения на рынке сохраня- В «Авито Недвижимости» указывают на повышенный Все строительные материалы, которые традиционно ис- К тому же при покупке вторичной недвижимости суще-
ется до сих пор. интерес россиян к индивидуальному жилищному строи- пользуются при возведении частного дома, за последний ствует риск выявить серьезные недочеты и неисправности
С 2015 по 2019 год спрос на жилье за городом был не- тельству (ИЖС) и в других регионах. Так, в Красноярском год резко возросли в цене. В итоге многие отложили строй- строения уже после регистрации права собственности но-
высоким: в Московском регионе ежегодно продавалось не крае граждане стали покупать частные дома в 2,7 раза ку до лучших времен. В целом, по подсчетам KASKAD вым владельцем. Исправить ситуацию, резюмирует Мак-
более 15 тыс. объектов. Локдаун весны 2020 года и жела- больше, чем в 2019 году, в Новосибирской области — в Family, строительство каменного дома обойдется его вла- сим Лещев, сможет приход в сегмент ИЖС профессио-
ние людей быть подальше от эпицентров пандемии обо- 2,1 раза, в Томской и Кемеровской областях — на 60% и дельцу минимум в 55 тыс. руб. за 1 кв. м, не включая рас- нальных игроков — как системных застройщиков, так и
стрили желание россиян иметь свой «домик в деревне», 40% соответственно. Отмечен рост показателя и на юге ходов на подведение коммуникаций и внутреннюю отдел- крупных банков. ■
РЫНОК
6 / КОММЕРСАНТЪ BUSINESS GUIDE / №27 ЧЕТВЕРГ 19 АВГУСТА 2021 ГОДА
РЫНОК
ЗАСТРОЙЩИКИ ПЕРЕЕЗЖАЮТ ЗА ГОРОД
АКТИВНЫЕ ПЛАНЫ ВЛАСТЕЙ ПО РАЗВИТИЮ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
(ИЖС) И БУМ СПРОСА НА ЧАСТНЫЕ ДОМА ПОДТОЛКНУЛИ КРУПНЫХ ДЕВЕЛОПЕРОВ ВЫЙТИ
НА ЭТОТ РЫНОК. ПОКА СВОИ УСЛУГИ ПРЕДЛАГАЮТ В ОСНОВНОМ НЕБОЛЬШИЕ КОМПАНИИ,
НО В ОБОЗРИМОМ БУДУЩЕМ НА РЫНОК МОГУТ ВЫЙТИ СИСТЕМНЫЕ ЗАСТРОЙЩИКИ. ДАРЬЯ АНДРИАНОВА
ЖЕЛАНИЕ МИЛЛИОНОВ Как показал опрос
ВЦИОМа и ДОМ.РФ, 68%, или 41,6 млн, российских семей
мечтают жить в индивидуальном доме. 88%, или 16,1 млн
семей, которые уже живут в отдельном доме, пришли к
выводу, что это идеальный тип жилья, и не планируют пе-
реезд в городскую квартиру.
Желание миллионов укрепилось в 2020 году, в первую
волну коронавирусной инфекции. «Индивидуальное жи-
лье более просторное и в большинстве случаев имеет при-
усадебный участок. Это преимущества, которые мы стали
особенно ценить в 2020 году в условиях самоизоляции и
дистанционной работы,—говорит руководитель аналити-
ческого центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.— Не удиви-
тельно, что россияне все чаще делают выбор в пользу
именно такого жилья».
На повышенный интерес россиян к такому типу жилья
откликнулись застройщики многоквартирных домов,
в том числе федеральные девелоперы, включая ГК ПИК,
«Самолет», «Инград». Стимулом занять свою нишу
в этом сегменте для них стали действия властей, которые
решили вывести ИЖС на принципиально качественный
уровень. «Чем больше будем строить, тем доступнее будет
жилье для российских семей»,— особо подчеркнул пре-
зидент России Владимир Путин в апрельском послании
Федеральному собранию, напомнив про амбициозную
цель по наращиванию к 2030 году ежегодного ввода жи-
лья до 120 млн кв. м в год. При этом, по словам главы го-
сударства, обязательно нужны механизмы поддержки
и развития ИЖС. Планы по наращиванию ввода частных
домов прописаны и в паспорте нацпроекта «Жилье и го-
родская среда» — с 40 млн до 50 млн кв. м к 2030 году.
ТРУДНОСТИ ПЕРЕХОДА Застройщикам, при-
ДМИТРИЙ ЛЕБЕДЕВ
выкшим возводить многоквартирные дома, придется
столкнуться с дополнительными трудностями при экспан-
сии на новый рынок. Председатель комитета «Опоры Рос-
сии» по строительству Дмитрий Котровский называет одну
из главных проблем сегмента ИЖС, которую еще предсто- Еще одна сложность, существующая в сегменте ВАЖНЫЕ ФАКТОРЫ Вернемся к ожиданиям ложения труда»,— обещает господин Виноградов. По-
ит решить,— отсутствие инженерной инфраструктуры и ИЖС,— это отсутствие четких правил по содержанию и граждан. Почти 40% россиян важным фактором при скольку в загородном доме есть возможность оборудо-
ограниченное количество участков, подходящих под стро- управлению общим имуществом поселков, говорит ди- строительстве загородного жилья называют качество вать рабочий кабинет, наличие в коттеджном поселке ко-
ительство коттеджных поселков. Эксперты обращают вни- ректор департамента по управлению земельными акти- (среди других факторов — социальная инфраструктура, воркингов может стать дополнительной опцией. Оно мо-
мание и на отсутствие системного формирования земель- вами ГК «Инград» Сергей Глебов. Пока эти правила не транспортная доступность). В части качества рынок пока жет быть востребовано среди тех, кто четко разделяет гра-
ных участков для ИЖС, синхронизации документов терри- будут закреплены, будет существовать риск обесцени- далек от ожиданий покупателей. Он наполнен полупро- ницы личного пространства и трудовой рутины.
ториального планирования, градостроительного зониро- вания имущества собственников в этих поселках, пояс- фессиональными бригадами, качество выполнения ра- По мнению госпожи Тишендорф, профессиональные
вания и инвестиционных программ ресурсоснабжающих няет эксперт. Также важно, по его мнению, упростить бот которых оставляет желать лучшего, отмечает анали- застройщики смогут предложить будущим жителям кот-
организаций для обеспечения участков инфраструктурой. процедуры оформления прав собственности на постро- тик департамента жилой недвижимости Accent Capital теджных поселков площадки для детей и занятий спортом
Те немногие площадки в Москве и Подмосковье, кото- енные дома. Игорь Талалов. По его словам, строители иногда игнори- и торговую недвижимость по аналогии с проектами много-
рые можно было бы использовать под ИЖС, пока слиш- Массовому приходу застройщиков в ИЖС также пре- руют минимальные требования строительных правил и квартирных жилых комплексов.
ком дороги по стоимости. Лучше дела обстоят в регионах, пятствует отсутствие системного банковского продукта позволяют себе отклоняться от проектной документации, Безусловно, важным условием развития ИЖС являет-
где земельный банк гораздо больше, чем в столице, и це- для финансирования застройки масштабных проектов, если такая вообще существует. В итоге, продолжает он, ся повышение доступности загородной недвижимости.
на участков ниже, отмечает гендиректор ГК «Гео Деве- считает управляющий партнер фонда AREF Наталия Ти- это не только приводит к ухудшению качества домов, но Это можно сделать и за счет запуска хорошего ипотечно-
лопмент» Максим Лещев. При этом маржинальность та- шендорф. Как только проектное финансирование систем- и влияет на безопасность проживания в них. Выход — го предложения, и с помощью снижения себестоимости.
ких проектов за пределами Московского региона суще- но заработает в сегменте ИЖС, этот сектор рынка недви- стандартизация рынка, в результате которой и сами Необходимы индустриальные методы строительства (из-
ственно ниже. Впрочем, и в самой Москве и области рен- жимости сможет полноценно развиваться, уверен Максим граждане, и застройщики получили бы готовые «к упо- готовление домокомплектов на заводе с их последующей
табельность не так высока, как при строительстве много- Лещев. А внедрение эскроу-счетов при индивидуальном треблению» проекты. сборкой на месте), указывает Игорь Талалов. Затраты на
квартирных домов, как раз из-за дополнительных затрат жилищном строительстве обезопасит вложения граждан, Крупные застройщики могут принести на рынок ИЖС реализацию можно снизить опять же за счет разработки
на прокладку коммуникаций для будущих коттеджных по- что позитивно скажется на спросе. продукт, который будет во многом схож с потребительски- типовых проектов, говорит эксперт. Банки благодаря про-
селков, отмечает Дмитрий Котровский. «Если при строи- По мнению экспертов, распространение на отрасль ми качествами городских проектов, уверен Сергей Глебов. ектам повторного применения получат понятный предмет
тельстве высотных домов у застройщиков многомилли- правил, которые сегодня действуют в сегменте много- «Основным вызовом является обеспечение грамотного залога при кредитовании граждан. Рынку нужен унифи-
ардные обороты, которые смогут покрыть строительство квартирного строительства, повысит прозрачность рынка баланса между застройкой территорий ИЖС и обеспече- цированный продукт с продуманными градостроительны-
детсада или школы, то при реализации загородного по- ИЖС для граждан. Строящийся дом или часть таунхауса нием этой застройки достаточным количеством инфра- ми и проектными решениями, согласен руководитель де-
селка любая дополнительная нагрузка может негативно в коттеджном поселке можно будет купить по договорам структуры»,— добавляет президент Национального объ- партамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья»
повлиять на экономику и эффективность проекта»,— со- долевого участия — этот инструмент используется сейчас единения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Ярослав Дарусенков.
глашается Максим Лещев. при сделках с квартирами в многоэтажных новостройках. Руководитель направления загородной недвижимости Девелоперы пока предпочитают оставаться в секторе
При этом нужно учитывать, что строительный цикл При этом средства граждан будут надежно храниться на группы «Самолет» Иван Виноградов обнадеживает, что строительства многоквартирных домов из-за того, что го-
ИЖС по сравнению с многоквартирным строительством счетах эскроу до момента завершения строительства, что системные застройщики смогут централизованно спроек- споддержке и стимулированию этой деятельности уделяет-
короче, но период реализации домов на рынке может быть обеспечит полную гарантию сохранности этих денег. В тировать социальную и деловую инфраструктуру. Не по- ся больше внимания, полагает Антон Глушков. Ситуация из-
дольше. Кроме того, различаются и существующие моде- свою очередь, застройщики получат стабильное банков- мешают и дополнительные сервисы. «В связи с прогноза- менится при условии всесторонней поддержки ИЖС со сто-
ли продаж. Это необходимо учитывать системным за- ское финансирование и смогут нарастить реализацию ми по росту числа удаленно работающих граждан мы роны государства в части законодательного, структурного
стройщикам, которые хотят выйти на новый рынок. комплексных проектов ИЖС. предусмотрим в наших поселках коворкинги и места при- и финансового регулирования, резюмирует эксперт. ■
РЫНОК
№27 ЧЕТВЕРГ 19 АВГУСТА 2021 ГОДА / КОММЕРСАНТЪ BUSINESS GUIDE / 7
ФИНАНСЫ
БАНКИРЫ ЗАГЛЯНУЛИ
В ЧАСТНЫЕ ДОМА
ПОКУПКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В КРЕДИТ СТАЛА
ХАРАКТЕРНА ДЛЯ РЫНКА ПОСЛЕ КРИЗИСА 2008 ГОДА НА ФОНЕ
СНИЖЕНИЯ ДОХОДОВ РОССИЯН. ПРИ ЭТОМ ЗАГОРОДНАЯ
ИПОТЕКА ТАК И НЕ ПОЛУЧИЛА ШИРОКОГО РАСПРОСТРАНЕНИЯ:
ИЗЗА «РАЗНОШЕРСТНОСТИ» ЧАСТНОГО ДОМОСТРОЕНИЯ У БАН
ИГОРЬ ИВАНКО
КОВ НЕТ ЧЕТКОГО ПОНИМАНИЯ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА. ОЛЬГА ШЕРУНКОВА
Сейчас банкиры, следуя за рожденным пандемией спросом, дартной ипотеке на строительство частных домов — по АТБ выдает кредиты на строительство дома в рамках Выбор среди ипотечных программ на строительство
начинают активнее предлагать ипотеку на строительство ин- ставке от 9%. По этой программе можно получить боль- своей программы «Ипотека под 2% для Дальнего Востока» дома у россиян становится чуть шире, но такая ипотека не
дивидуальных домов. Но пока ее доля — не более 2%. Од- шую сумму кредита по сравнению с „Семейной ипотекой“ на Сахалине и в Якутии. Пока совокупный объем выдач в всегда может выдержать конкуренцию с привычным для
нако с учетом перспективы разработки льготной ипотеки на — до 30 млн руб. Еще одним преимуществом наших про- АТБ небольшой — чуть более 20 кредитов суммарным объ- россиян потребительским кредитом. Во многих случаях
ИЖС и внедрения на рынке счетов эскроу с проектным фи- грамм является то, что дополнительного залога не требу- емом около 100 млн руб., сообщил директор департамента взять такой кредит и построить на него дом представляет-
нансированием спрос на такие займы будет только расти. ется»,— рассказал директор ипотечного бизнеса Банка развития каналов дистрибуции АТБ Николай Мальнев. ся проще, чем взять ипотеку. Да и перечень банков, где его
В последние годы банки ежемесячно выдают населе- ДОМ.РФ Игорь Ларин. В Крыму РНКБ с этого года запустил пилотный проект, можно взять, в отличие от узкоспециализированной ипо-
нию по 80–200 тыс. ипотечных кредитов на сотни милли- в настоящее время на рассмотрении в банке заявки на теки на ИЖС, гораздо шире. Сложившаяся ситуация на
ардов рублей. В основном такие займы идут на покупку ИПОТЕКА ДЛЯ ЗАГОРОДА Картина с объема- сумму более 50 млн руб. Итоги пробных выдач банк под- руку банкам: они начали выделять среди своей линейки
жилья в многоквартирных домах. В этом потоке есть пока ми кредитования на данный момент выглядит следующим ведет осенью. По прогнозу РНКБ, в среднесрочной пер- подобные программы.
довольно узкий сегмент — ипотека на строительство образом. По объему первое место занимает Сбербанк, ко- спективе доля кредитов ИЖС в объеме выдач может со- В частности, потребительский кредит на строительство
частного жилого дома (коттеджа, таунхауса и др.). Сейчас торый в среднем в месяц по программам ИЖС выдает око- ставить 10–15%. индивидуального дома предлагают в Альфа-банке и По-
оформить ипотеку под строительство индивидуального ло 500 кредитов в общей сложности на 1 млрд руб. На вто- чта-банке. По оценке вице-президента Почта-банка Ан-
дома можно в Банке ДОМ.РФ, Сбербанке, Россельхозбан- ром месте — Банк ДОМ.РФ, выдавший с января по июнь ОТ СЕЛЬСКОЙ ИПОТЕКИ дрея Павлова, наибольший спрос на покупку загородных
ке (РСХБ; только льготные по «Сельской ипотеке»), Мо- 2021 года 550 кредитов на 2,2 млрд руб. Затем идет РСХБ, ДО ПОТРЕБКРЕДИТА В прошлом году рынок домов в кредит наблюдается в Московской, Ленинград-
сковском индустриальном банке, Азиатско-тихоокеан- выдавший к текущему моменту около 1 млрд руб. В других кредитования загородной недвижимости поддержала ской, Курской, Иркутской областях, Краснодарском крае и
ском банке (АТБ) и крупнейшем в Крыму РНКБ (пока в рам- кредитных организациях объемы еще меньше. Но банки- программа сельской ипотеки. Сейчас практически все Республике Татарстан.
ках пилотного проекта). Их совокупные выдачи составля- ры фиксируют рост спроса на такую ипотеку. Так, начать банкиры отмечают рост спроса на частные дома. Напри- От развития индивидуального жилищного строи-
ют не более 2% общего объема ипотечных выдач. выдачу таких кредитов планируют ВТБ и ПСБ. Возможные мер, в Сбербанке его связывают с общим увеличением тельства будет зависеть реализация целей нацпроекта
В Банке ДОМ.РФ кредиты оформляются по ставке от варианты запуска ипотеки на индивидуальное строитель- спроса на ипотечные кредиты, запуском собственных про- «Жилье и городская среда», согласно которому к 2030
4,7% в рамках программы «Семейная ипотека». Банк пер- ство прорабатывают в Совкомбанке и банке «Зенит». грамм на ИЖС, а также мерами господдержки. В Банке году ежегодно должно вводиться не менее 120 млн
вым в апреле 2021 года распространил условия госпро- Как правило, по таким программам можно взять ипо- ДОМ.РФ подтвердили тренд, указав, что количество об- кв. м жилья, из этого объема 50 млн кв. м должны при-
граммы на ИЖС, а в июле расширил ее на заемщиков с теку на строительство дома на своем участке или одновре- ращений ежемесячно увеличивается в среднем на 40%. ходиться на индивидуальное жилье. В Институте раз-
первенцем: теперь оформить кредит по льготной ставке менно на строительство дома и приобретение земли. За займами, по оценке ДОМ.РФ, чаще обращаются вития ДОМ.РФ считают, что развитие ИЖС напрямую
могут семьи с первым и последующим ребенком, родив- В Банке ДОМ.РФ наибольшее количество сделок про- семейные люди (таких заемщиков в сегменте ИЖС сей- увязано с развитием рынка ипотеки. В Центробанке
шимся после 1 января 2018 года. Максимальная сумма ведено в Москве, Краснодаре, Нижегородской области, час 60%). Однако около половины из них не имеют де- заявили „Ъ“, что без соответствующих финансовых
кредита — 12 млн руб. «Наряду с „Семейной ипотекой“ Санкт-Петербурге, Тюменской и Новосибирской обла- тей, то есть они «строят дом на перспективу», полагают продуктов эта цель в рамках нацпроекта будет трудно-
мы предоставляем привлекательные условия по стан- стях, Татарстане. в Банке ДОМ.РФ. достижима. ■
КАК ВЗЯТЬ ИПОТЕКУ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА
^
Ипотеку на строительство частного дома может взять гражданин России ния по размеру земли и регионам, где доступна такая ипотека. На даль- участку должен быть присвоен вид индивидуального жилищного строи-
в возрасте от 21 года со стажем работы не менее трех-шести месяцев, ис- нейших этапах понадобятся: договор-основание приобретения земельно- тельства (ИЖС) или земли сельхозназначений, но с правом прописки. В
ключая испытательный срок. Банки позволяют привлекать не более трех- го участка или договор купли-продажи, отчет об оценке стоимости жило- дальнейшем банк предложит вам выбрать подрядчика для строительства
четырех созаемщиков. Максимально возможный срок кредита — 30 лет. го помещения, подтверждение права собственности, выписка из Единого дома из своего списка аккредитованных компаний.
Минимальный размер кредита — 300–600 тыс. руб. Банки требуют вне- государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Отдельные банки готовы предоставить более гибкие условия, напри-
сти первоначальный взнос — от 15% суммы кредита или выше. Средний договор подряда на строительство дома. Пакет документов достаточно мер разрешить построить дом собственными силами или рассмотреть
срок рассмотрения заявки — три дня, максимум — восемь дней. широкий и может меняться в зависимости от схемы сделки. выбранного вами подрядчика для включения в свой перечень. В залог
Для оформления заявки на первом этапе понадобится лишь паспорт. Перед оформлением заявки на ипотеку на строительство дома важно банки обычно требуют оформить землю, которую вы покупаете в кредит,
Банк также может попросить указать ежемесячный доход заемщика, ре- проверить вид его разрешенного пользования. Статус земли можно уз- а также дом, который вы планируете построить на предоставленные фи-
гион выбранного участка и его характеристики, поскольку есть ограниче- нать в Росреестре (например, с помощью публичной кадастровой карты): нансовой организацией средства.
ЗАЕМ НА КОМФОРТНУЮ ЖИЗНЬ
^
По итогам первой половины 2021 года доля кредитов, выданных банками цем прошлого года, то динамика оказывается нулевая. А вот если взять в
на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), приобретение ТОП5 БАНКОВ ПО ВЫДАЧЕ КРЕДИТОВ денежном выражении, то рост перевалил за 83%. Это может говорить о том,
участков под частные дома или на покупку уже готовых объектов, соста- НА ИЖС, ПОКУПКУ ДОМОВ И УЧАСТКОВ что заемщики, выбирая кредит, строят дома из более качественных мате-
вила 2% в количественном выражении и 1% — в денежном. Это следует В ЯНВАРЕИЮНЕ 2021 ГОДА риалов, которые резко подорожали в последнее время.
из совместного отчета аналитического центра ДОМ.РФ и Frank RG. МЕСТО БАНК ОБЪЕМ ВЫДАННЫХ КРЕДИТОВ ДОЛЯ СРЕДИ ТОП20 Россияне в большинстве своем вынуждены самостоятельно строить до-
(МЛРД РУБ.) БАНКОВ (%)
За это время банки, входящие в топ-20, выдали в сегменте ИЖС со- ма, так как пока в сегменте ИЖС практически не присутствуют системные
1 РОССЕЛЬХОЗБАНК 17,8 51,9
вокупно 14 тыс. таких займов, что на 19% больше год к году. Общая сум- 2 СБЕРБАНК 8,7 25,6
застройщики. Такие компании только анонсировали свои проекты после того,
ма кредитования за этот же период достигла 34,2 млрд руб.— это на 40% 3 «АК БАРС» 2,6 7,6 как в нынешнем году федеральные власти заявили о поддержке индивиду-
больше год к году. На само строительство частных домов в январе—ию- 4 БАНК ДОМ.РФ 1,6 4,6 ального жилищного строительства. Отсутствие крупных девелоперов в
не текущего года выделено 3,5 тыс. кредитов на 7,5 млрд руб. На покупку 5 СОВКОМБАНК 1 2,8 ИЖС, строивших бы дома «под ключ» и с понятным для банков залоговым
готовых коттеджей граждане взяли 10,3 тыс. кредитов на 26,7 млрд руб. ИСТОЧНИК: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР ДОМ.РФ И FRANK RG. обеспечением, является ограничителем и для кредитных учреждений. Но
Оставшаяся сумма пришлась на покупку участков под строительство Высокий спрос среди россиян на такое жилье подтверждается резуль- учитывая зарождающийся интерес застройщиков к этому рынку, крупные
частных домов. Сложившийся тренд связан с тем, что практически во татами июня нынешнего года, когда банки зафиксировали сравнительно банки уже сейчас пытаются заполучить значительную долю на рынке креди-
всех регионах страны наблюдается серьезная нехватка коттеджей, куда большой объем выдачи займов на ИЖС. Так, банки из топ-20 в июне выда- тования ИЖС. По итогам первых шести месяцев нынешнего года почти 52%
можно заселиться сразу после покупки. Так, по данным локальных риэл- ли 3,3 тыс. таких кредитов, что на 52% больше, чем в мае. А общая их сумма выданных займов пришлось на Россельхозбанк и более 26% — на Сбербанк.
торов, в Тюменской области при двукратном увеличении спроса на жилье достигла 8,4 млрд руб.— рост по сравнению с предыдущим месяцем со- Но конкуренты не дремлют: Банку ДОМ.РФ за полгода удалось подняться
в сегменте ИЖС число выставленных на продажу лотов за год сократи- ставил 50%. Эти данные также содержатся в отчете ДОМ.РФ и Frank RG. Из сразу на шесть позиций и занять четвертое место в списке банков, активно
лось на треть. В Ульяновской и Ярославской областях спрос тоже зашка- этой суммы 2,9 млрд руб., или 1,2 тыс. кредитов, в июне выданы на строи- выдающих займы на ИЖС, покупку готового дома или земельного участка.
ливает, но у местных жителей выбор готовых домов небольшой: тот объ- тельство домов, а 5,5 млрд руб., или 2,1 тыс. займов,— на покупку уже го- Если же взять конкретно раздел «кредиты на строительство», то ДОМ.РФ,
ем, который сейчас предлагается к покупке, за год сократился на 40% и тового жилья. В отчете есть интересная деталь: если сравнивать выданное выдавший за полгода на эти цели 1,4 млрд руб., занял вторую строчку среди
45% соответственно. в июне текущего года количество кредитов в сегменте ИЖС с тем же меся- двадцатки крупных банков страны. АНТОН БОРОВОЙ
ФИНАНСЫ
8 / КОММЕРСАНТЪ BUSINESS GUIDE / №27 ЧЕТВЕРГ 19 АВГУСТА 2021 ГОДА
ФИНАНСЫ
БИЗНЕС С ПРЕПЯТСТВИЯМИ
СЕГОДНЯ КРЕДИТОВАНИЕ ИЖС ПО ОБЪЕКТИВНЫМ ПРИЧИНАМ ЗАНИМАЕТ НЕБОЛЬШУЮ ДОЛЮ
В ПОРТФЕЛЯХ БАНКОВ. ИЗМЕНИТЬ СИТУАЦИЮ МОГУТ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ,
СТАНДАРТИЗАЦИЯ ИЖС, ЗАПУСК МЕХАНИЗМОВ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИЖС ИНФРАСТРУКТУРОЙ
И ПРИМЕНЕНИЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ. ОЛЬГА ШЕРУНКОВА
Сейчас банки выдают не более 15 тыс. сках»,— поясняет руководитель группы рейтингов фи-
кредитов на ИЖС в год, оценивают в нансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
ДОМ.РФ, а ставки по ним на 1–3 процент- Банки идут на проектное финансирование застройщи-
ных пункта выше, чем по ипотечным зай- ков ИЖС редко из-за превалирующих рисков, соглашает-
мам под залог жилья в многоквартирных ся аналитик Moody’s Мария Малюкова. «В этом сегменте
домах. Покрытие ИЖС ипотечными кре- мало крупных проверенных застройщиков с хорошей фи-
дитами крайне слабое и в общей выдаче нансовой историей»,— говорит она.
ипотеки по всей стране составляет не бо- Стимулами для более активного кредитования таких
лее 2%, оценивают в ДОМ.РФ, в то время застройщиков могут быть прозрачность финансовой
как на рынке многоквартирного жилья оно и операционной деятельности застройщика, а также про-
гораздо выше: 60–70% покупок на рынке дажа большего количества домов в поселках на ранней
новостроек происходит с ипотекой, на вто- стадии строительства, считает Сергей Чемерикин из De-
ричном рынке — не менее 40%. loitte. «Важно также обеспечить контроль качества и сво-
евременности строительства, разработку механизмов
ВСЕ ДЕЛО В РИСКАХ Банкиры финансирования ИЖС с учетом соблюдения интересов
объясняют свое текущее минимальное граждан, застройщиков и банков-кредиторов»,— счита-
присутствие в сегменте кредитования ют в Центробанке.
ИЖС тем, что это пока технически слож- По оценке Татьяны Чернышевой из ПСБ, возможность
ный продукт. Кроме того, до сих пор суще- использовать эскроу-счета при строительстве загородной
ствует ряд законодательных ограничений, жилой недвижимости позволит увеличить продажи ИЖС
связанных с развитием инфраструктуры. в среднем на 20% за счет спроса со стороны ипотечных
Банкиров отпугивает и низкая ликвидность заемщиков. Банки будут готовы запускать проектное фи-
объектов в сравнении с квартирой в много- нансирование с застройщиками, с которыми уже есть по-
квартирном доме. ложительная история сотрудничества, считает она. У круп-
E+ / GETTY IMAGES
Еще одна проблема — сложный расчет нейших банков — Сбербанка, ВТБ, Банка ДОМ.РФ — есть
сроков, а значит, трудно оценить сроки ре- ряд проектов по кредитованию застройщиков в ИЖС.
гистрации залога и опять же его ликвид- Согласно «дорожной карте» правительства России,
ность. Велика вероятность, что дом не бу- применение механизма эскроу в сделках ИЖС планирует-
дет достроен или будет построен некачественно, а под- ке добавляют, что можно выделять субъектам РФ бес- Низкой динамике развития проектного финансирова- ся распространить на этот рынок до конца 2021 года.
твердить опыт участников рынка сложно. Зачастую ини- платные участки с инфраструктурой. ния в ИЖС препятствуют ограничения, связанные со сло- Впрочем, пилотные сделки ИЖС с эскроу в банках уже
циаторами ИЖС-проектов являются физические лица, Одна из ключевых проблем рынка ИЖС — это высокая жившейся нормативно-правовой базой. В частности, 214- есть. В ВТБ со стороны ряда крупных девелоперов видят
индивидуальные предприниматели или вновь созданные стоимость подведения инфраструктуры: как сетевой, так ФЗ не предусматривает ИЖС, а положение ЦБ 590-П интерес к сегменту ИЖС в Московском регионе и в насто-
компании без сформированного портфеля проектов, от- и транспортной, подтверждает начальник управления не- предполагает формирование повышенных резервов для ящее время рассматривают несколько проектов, сооб-
мечают в Банке ДОМ.РФ. движимости и девелопмента корпоративного бизнеса бан- банка-кредитора по таким сделкам, отмечают в Банке щил „Ъ“ вице-президент банка Роман Антощенков. Сейчас
«У банков отсутствует понимание, на что выдается ка «ФК Открытие» Олег Шишкин. Поэтому ключевым сти- ДОМ.РФ. Еще один аспект — отсутствие общедоступного прорабатывается вопрос законодательного регулирова-
ипотека», — добавляет менеджер группы по оказанию ус- мулом для входа крупных игроков из рынка многоэтажно- свода информации по динамике и ценам продаж в секторе ния в части распространения ипотечных программ, мер
луг в сфере недвижимости в СНГ Deloitte Сергей Чемери- го строительства в ИЖС будет совместная работа государ- ИЖС по разным локациям. государственной поддержки и механизма проектного фи-
кин. Идеальный вариант для банка, по его словам, когда ства, застройщиков и банков в нескольких направлениях: Сейчас банки отдают предпочтение проектам строи- нансирования на сегмент ИЖС. При этом новое законода-
застройщик приходит с планом застройки территории и государственное софинансирование строительства сетей тельства организованных поселков вблизи крупных го- тельное регулирование предполагает и внедрение обяза-
типовыми планами домов с готовой сметой. «Совершенно и инфраструктуры, субсидирование и создание профиль- родов, финансируя в основном самые интересные и тельств для застройщиков по разработке разрешительной
другое дело, когда за ипотекой обращается физическое ных ипотечных программ. рентабельные проекты. «Спрос на жилую недвижи- и проектной документации, добавляют в ДОМ.РФ. Это,
лицо на строительство дома без проектной документации. В ВТБ также предлагают внедрить систему аккреди- мость сохраняется независимо от роста ставок по ипо- указывают там, необходимо для гарантий гражданам ре-
В этом случае возникают сложности в мониторинге рас- тованных подрядчиков и создать институт специальных теке и общего увеличения стоимости объектов ИЖС. В ализации проекта комплексной застройки в полном объ-
ходования средств на строительство индивидуального до- аудиторских служб: это позволит банкам получать кор- таких условиях банки продолжают наращивать кредито- еме, включая формирование всей инфраструктуры, а так-
ма»,— объясняет эксперт. ректную информацию по объекту и застройщику. Про- вание только перспективных проектов, приносящих до- же для снижения рисков банков при предоставлении про-
Представители банковского сообщества обращают грамма ипотеки в сегменте ИЖС в АТБ предусматривает статочную рентабельность при ограниченных ри- ектного финансирования. ■
внимание, что в сегменте ИЖС отсутствуют единые стан- предоставление дополнительного залога, так как стои-
дарты строительства, в отличие от рынка многоквартир- мость закладываемого земельного участка недостаточна ОТЛИЧИЕ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ ИЖС
ных домов, где технические характеристики регламенти- для обеспечения суммы кредита. Эту проблему необхо- И ВЫСОТНЫХ НОВОСТРОЕК
^
рованы федеральным законодательством. димо решать комплексно, считает директор департамен- Сейчас застройщики, которые работают в сегменте ИЖС, практически отрезаны от кредитных денег.
Именно поэтому практически все банки, которые уже та развития каналов дистрибуции АТБ Николай Мальнев. Банки охотнее кредитуют опытных и крупных девелоперов. Подходы к проектному финансированию
работают в этом сегменте, ведут перечень аккредитован- Один из механизмов — предоставление госгарантий до (покрытие затрат на строительство жилья в рамках согласованного банком бюджета) для крупных деве-
ных подрядчиков. В этом сегменте риски банка связаны передачи в залог построенного жилого дома. Это позво- лоперов сейчас более стандартизированны, в отличие от сегмента индивидуальных домов. В отличие
не только с подрядчиком, но и сохранностью залоговых лило бы отказаться банку от требования дополнительно- от многоквартирных домов, которые строятся с использованием системы эскроу-счетов, проектное фи-
объектов. В отличие от квартир, объекты ИЖС подверже- го обеспечения. нансирование в ИЖС пока редкость.
ны риску разрушения, сложнее в последующей реализа- «Обеспечение перехода к новому качеству жизни Это объясняется тем, что система эскроу в ИЖС все еще не получила распространения на законода-
ции при переходе прав на залог банку по причине дефол- граждан и новому качеству строительства, в том числе в тельном уровне. А пока получение заемных средств девелоперами, застраивающими индивидуальные
та, поясняет заместитель предправления банка «Зенит» секторе ИЖС, невозможно без комплексного развития ин- проекты, обходится дороже, чем крупным застройщикам, возводящим многоквартирные дома. Причем
Наталья Тутова. фраструктуры»,— соглашаются в Минстрое России. разброс процентных ставок оценить достаточно сложно, говорят участники рынка, поскольку ставка за-
Все свои риски банк закладывает в процентную ставку висит от многих индивидуальных факторов.
по кредиту, из-за чего ипотека на строительство частного СЛОЖНОСТИ ФИНАНСИРОВАНИЯ Для Для крупных девелоперов условия в крупнейших банках мало чем отличаются. Как правило, про-
дома оказывается дороже обычной. Или другой вариант: клиента ипотечный продукт в сегменте ИЖС будет интере- центная ставка по таким кредитам пересчитывается регулярно (каждый месяц или даже каждый день)
банк страхует себя повышенными требованиями к перво- сен, если он позволит с низким первоначальным взносом и снижается в зависимости от размера средств дольщиков на счетах эскроу. Она может опуститься даже
начальному взносу по кредиту. А это значит, что такая ипо- получить обустроенное жилье со всей инфраструктурой, до 0,01%, если остатки на эскроу-счетах существенно превышают размер задолженности. В качестве
тека становится менее привлекательной для заемщика. говорит Наталья Тутова. «Для банка это возможность при- залога банк просит активы проекта (например, до 100% в уставном капитале застройщика, поручитель-
Эксперты считают, что одно из решений проблемы влечь новых клиентов из нового сегмента рынка»,— объ- ство бенефициаров, а также генерального подрядчика и техзаказчика).
— господдержка в обеспечении проектов ИЖС необхо- ясняет она. Создание понятных для банков правил игры, Кроме того, на решение об одобрении кредита будет влиять показатель устойчивости проекта (коэф-
димыми инженерными, социальными, коммунальными увеличение инвестиций и числа игроков из числа крупных фициент LLCR — покрытие долга денежными потоками от проекта, если он превышает 15%,— шанс
и транспортными объектами через инфраструктурные девелоперов возможно при распространении на сегмент получить кредит высокий). Принимается во внимание и деловая репутация, а также задержки при сдаче
кредиты регионам или облигации ДОМ.РФ. В Сбербан- системы счетов эскроу и проектного финансирования. предыдущих объектов. Требования по размеру собственных средств определяются индивидуально.
ФИНАНСЫ
№27 ЧЕТВЕРГ 19 АВГУСТА 2021 ГОДА / КОММЕРСАНТЪ BUSINESS GUIDE / 9
Вы также можете почитать
