Обзор рынка офисной недвижимости - Москва, 4 квартал 2019 - Департамент исследований и анализа рынка www.ilm.ru
←
→
Транскрипция содержимого страницы
Если ваш браузер не отображает страницу правильно, пожалуйста, читайте содержимое страницы ниже
Департамент исследований
и анализа рынка
www.ilm.ru
Обзор рынка
офисной недвижимости
Москва, 4 квартал 2019
Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2
Башня «Империя», Москва-Сити
+7 495 287 06 00, moscow@ilm.ru
Обзор рынка офисной недвижимости Основные показатели | 4 квартал 2019
Основные показатели
Объем офисных площадей, введенных Поглощение офисных Уровень вакантных Средние запрашиваемые
в эксплуатацию за 1-4 кв. 2019 г. площадей за 1-4 кв. 2019 г. площадей на конец 4 кв. базовые ставки аренды на
2019 г.* конец 4 кв. 2019 г.*
11,1 % 10,1% 4,9 % 8,2 % *Изменения по
сравнению с пока-
зателями на конец
4 кв. 2018 г.
По итогам года можно судить о растущей активности на низка. Самый большой объем чистого поглощения по итогам
рынке со стороны девелоперов и восстановлении стабильных года зафиксирован в объектах класса Б+, 222 тыс. кв. м.
темпов нового строительства. В течение четырех кварталов Рост объемов нового строительства в 2019 г. не повлек
2019 г. суммарный объем нового предложения составил В 2,4 раза Более чем за собой увеличение доли вакантных помещений на рынке.
339 тыс. кв. м офисных площадей. В условиях дефицита
увеличился объем нового
на треть Часть объектов, введенных в эксплуатацию, была частично
качественных офисных предложений со стороны арендаторов строительства по сравнению снизились темпы реализована до ввода. А чистое поглощение превысило
все больше растет интерес к новым объектам. Часть объектов, с 2018 г. поглощения по объемы нового строительства в 1,5 раза. Все это привело
вышедших на рынок в 3-4 кварталах года, на момент ввода сравнению с 2018 г. к дальнейшему снижению уровня свободных площадей. В
была уже частично или полностью реализована. Такая же результате этого вакансия в целом по рынку планомерно
картина наблюдается в бизнес центрах, ожидаемых к вводу снижалась почти каждый квартал и по итогам года достигла
в начале 2020 г. Объем строящихся проектов, ввод которых
запланирован на 2020 г., сохранится на текущем уровне и
На 0,9 п.п. На 8,3% рекордных 8,2%.
В условиях ограниченного предложения офисных
уменьшился уровень вакантных выросли средние ставки
составит около 400 тыс. кв. м. в классе Б+ в течение площадей и стабильного положительного поглощения, по
площадей в среднем по рынку
С начала года суммарный объем чистого поглощения, по итогам 2019 г. 2019 г. итогам 2019 г. ставки аренды продолжили свой рост. В
показывающий изменение занимаемых арендаторами классе А средние запрашиваемые базовые ставки аренды
офисных площадей, увеличился на 493 тыс. кв. м. По по итогам декабря составила 26 300 руб. за кв. м в год.
сравнению с прошлым годом, объемы несколько меньше. Относительно конца прошлого года средняя стоимость
Однако, это снижение показателя, в первую очередь, связано аренды здесь выросла на 0,5%. Значимый рост ставок
с увеличением темпов нового строительства в 2019 г., тогда зафиксирован в объектах класса Б+. За двенадцать месяцев
как в прошлом году строительная активность была крайне средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды на
офисы данного класса поднялся до 18 300 руб. за кв. м в год.
2 3
Обзор рынка офисной недвижимости Предложение | 4 квартал 2019
бизнес парк «Рассвет» (реконструкция растет интерес к новым объектам. Часть
нескольких корпусов). Также один объект был объектов, вышедших на рынок в 3-4 кварталах
введен на территории ММДЦ «Москва-Сити» – года, на момент ввода была уже частично или
2-я фаза многофункционального комплекса полностью реализована. Такая же картина
«ОКО». Все остальные опции нового предложения наблюдается в бизнес центрах, ожидаемых к
расположены за пределами ТТК. При этом не вводу в начале 2020 г. В ближайшие годы на
Предложение только в традиционно популярных локациях на
западе, юго-западе и северо-западе Москвы, но
и в других округах. Например, на юго-востоке
рынок может вернуться практика заключения
предварительных договоров аренды.
Объем строящихся проектов, ввод которых
Москвы, субрынке, который ранее пользовался запланирован на 2020 г., сохранится на текущем
наименьшим спросом среди арендаторов, было уровне и составит около 400 тыс. кв. м. Причем
введено 2 объекта: бизнес центры «10» на наибольшее количество анонсированных объектов
Рязанском проспекте и «РТС Волгоградский». относится к классу А. Также стоит отметить все
По итогам 2019 г. общий объем рынка Такие изменения связаны как с ограниченным все более растущий интерес девелеперов к
качественных офисных помещений в Москве предложением качественных офисов в пределах строительству многофункциональных комплексов
превысил 21 млн. кв. м, из которых 22% относятся
к офисам класса А (это 4,6 млн. кв. м), 38% 339 тыс. м² Садового кольца и ММДЦ «Москва-Сити», так
и с улучшением транспортной доступности
и центров, когда помимо офисной части и
сопутствующей торговой инфраструктуры
соответствует объектам класса Б+ (7,9 млн. кв. м) составил суммарный объем нового
предложения за 2019 г. некоторых субрынков благодаря строительству на нижних этажах, в составе комплекса
и остальные 40% (8,4 млн. кв. м) - классу Б-. По МЦК, новых станций метро и транспортных располагается полноценная торговая галерея
сравнению с прошлым годом прирост предложения развязок. или торговый центр, общественные пространства,
составил 1,6%, тогда как в 2018 г. общий объем В условиях дефицита качественных офисных а также жилая часть, которая может включать
предложения на рынке вырос на 1,1%. предложений, особенно среди крупных апартаменты, гостиницу.
По итогам года можно судить о растущей площадей, со стороны арендаторов все больше
активности на рынке со стороны девелоперов
и восстановлении стабильных темпов нового
Общий объем офисных площадей
строительства. на конец 4 кв. 2019 г., млн. м²
В течение 4 квартала 2019 г. было введено 6 Более
офисных объектов или 101 тыс. кв. м офисных
площадей. Наиболее крупными объектами стали 4,64
Артем 21 млн. м²
составил общий объем
офисные комплексы на территории Инновационного
центра Сколково «Стратос» и «Орбион» (офисной
7,94
Неволько рынка по итогам 2019 г.
площадью 32 и 22 тыс. кв. м), а также 3-я фаза Директор.
технопарка «Отрадное» (18 тыс. кв. м). Департамент офисной
8,43 недвижимости
По итогам четырех кварталов 2019 г. суммарный
объем нового предложения составил 339 тыс. кв. м
офисных площадей, что почти в 2,5 раза больше Рынок выходит Прирост новых качественных офисных площадей, тыс. м²
совокупного объема прошлого года. Хотя темпы на новый этап
прироста выросли, они далеки от докризисных 1600
показателей, и причиной такого превышения Динамика общего объема 2019 год характеризуется повышением
офисных площадей, тыс. м² ставок на высококачественные объекты, 1400
в 2019 г. является рекордно низкие объемы что обусловлено увеличивающимся
нового строительства в прошлом году. Всего 1200
дефицитом, особенно среди лотов
на рынок вышло 16 новых объектов (включая 22000 большой площади. Сложившаяся ситуация 1000
объекты с завершенной реконструкцией), причем благоволит собственникам недвижимости,
20000 800
наибольшее число из них, а именно 11 объектов, выводя рынок на новый этап.
18000 Так же появился тренд на коворкинги 600
относится к классу Б+. Несмотря на существенное и гибкие пространства. Не только
увеличение объемов нового предложения, на 16000 400
маленькие арендаторы, желающие
рынке сохранилась тенденция переносов сроков 14000 разместить пару человек, но и крупные 200
ввода объектов. Ряд проектов, заявленных к вводу 12000 холдинги, выделяющие проектные группы, 0
в эксплуатацию в 2019 г., перенесен на 2020 г. отдают предпочтение коворкингам, а
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
10000
Среди новых объектов только три располагается в не классическим офисам. Большую
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
долю клиентов в 2019 году составили IT
ЦАО: бизнес центр «Новый Балчуг», офисное здание компании.
«Sky House» на территории жилого комплекса,
4 5
Обзор рынка офисной недвижимости Предложение | 4 квартал 2019
Наиболее значимые объекты, введенные в эксплуатацию в 2019 г.* Наиболее значимые объекты, ожидаемые к вводу в 2020 г.
Название Офисная Офисная площадь,
Адрес объекта Девелопер Класс Дата ввода Название объекта Адрес объекта Девелопер Класс
объекта площадь, кв. м кв. м
1-й Красногвардейский пр-д, Ренессанс
Искра-парк Ленинградский пр-т, 35 Галс-Девелопмент А 58 384 2 кв. 2019 NEVA TOWERS А 50 100
участок 17-18 Девелопмент
Верейская
Верейская ул., 29, стр. 34 Plaza Development Б+ 49 600 3 кв. 2019 Лофт-Квартал в Сколково Сколково, Большой б-р н/д А 46 900
Плаза IV
территория Инновационного цен- На Аминьевском Аминьевское ш., вл. 15 Ташир Б+ 41 600
Стратос А.Н.Д. Корпорация А 32 668 4 кв. 2019
тра Сколково, Николы Теслы, 1
1-й Земельный пер., 1-й Земельный пер.,
Актион Девелопмент А 35 700
ОКО, ф. II 1-й Красногвардейский пр-д, 16Б Capital Group Б+ 26 750 3 кв. 2019 вл. 7/2, стр. 1 вл. 7/2, стр. 1
Академик Вернадского пр-т, 41 Kopernik Group А 26 400 3 кв. 2019 Арена Парк, кор. 8 Ленинградский пр-т, 36, кор. 8 УК Динамо А 29 400
Орбион МО, 19-й км. Минского шоссе А.Н.Д. Корпорация А 22 600 4 кв. 2019 Ленинградский пр-т, 15, стр. 10,
Большевик, ф. II O1 Properties А 25 000
19-20, 21
РТС
Дмитровское ш., 85 Риотекс Б+ 18 500 2 кв. 2019
Селигерская Парк Хуамин Вильгельма Пика ул., вл. 14 Парк Хуамин А 23 500
Отрадное, Алкон 2 Ленинградский пр-т, вл. 34 Алкон Девелопмент А 21 700
Отрадная ул., 2Б, стр. 1 Мотек-Ц Б+ 18 000 4 кв. 2019
ф. III
Смоленский Пассаж 2 Смоленская пл., 7-9 А.Н.Д. Корпорация А 21 000
SKY House Мытная ул., 40 Взлет Б+ 17 500 2 кв. 2019
Аркус 4 Ленинградский пр-т, 37А, кор. 14 AB Development А 18 100
Новый Балчуг Садовническая ул., 9, стр. 1, 2, 3 Группа ЛСР Б+ 13 700 3 кв. 2019
Калибр-парк Годовикова ул., 9, стр. 1 Калибр Б+ 16 300
Union Center Новорязанская ул., 8А Золото 585 Б- 12 621 4 кв. 2019
Смоленский б-р, 13 Смоленский б-р, 13 АК БАРС Девелопмент А 13 900
ТПУ «Ходынское Хорошёвское ш., вл. 38А/1,
Мосинжпроект Б+ 12 000 3 кв. 2019
поле» вл. 38А/3
JAZZ Сущёвский Вал ул., 49 Sminex Б+ 13 600
РТС
Волгоградский пр-т, 32, кор. 23, 31 Риотэкс Б+ 11 981 4 кв. 2019 Нагорная ул., вл. 20,
Волгоградский Нагорная ул., вл. 20, кор. 7 Союзпроминвест Б+ 11 500
кор. 7
Рассвет, очередь
Столярный пер., 3, кор. 14, 16, 17 KR Properties Б+ 10 700 2-3 кв. 2019 Якорь Причальный пр-д, 2 н/д Б+ 10 000
1-2, кор. 14, 16
Сатирикон Шереметьевская ул., вл. 8А Ташир А 9 800
Крунит Нагорная ул., 3, стр. 1 Крунит Б+ 9 200 1 кв. 2019
Квартал Парк Легенд, ф. II Автозаводская ул., вл. 23 ТЭН Инвест Б+ 6 700
БЦ 10 Рязанский пр-т, 3Б ТЭН Инвест Б+ 6 177 4 кв. 2019
*Объекты, введенные в эксплуатацию, а также объекты с завершенной реконструкцией в 2019 г.
6 7
Обзор рынка офисной недвижимости Спрос | 4 квартал 2019
Количество обращений по сферам деятельности арендаторов по итогам 1-4 кв. 2019 г.
17 %
14 %
10 % 10 % 10 %
Спрос 8%
6% 6%
5%
4% 4%
3% 3%
Результаты 2019 г. показали стабильно
высокий спрос со стороны пользователей
и сохранение положительного чистого
поглощения. С начала года суммарный объем
493 тыс. м²
чистого поглощения, показывающий изменение составляет совокупный объем
чистого поглощения за 2019 г.
занимаемых арендаторами офисных площадей,
увеличился на 493 тыс. кв. м. По сравнению с
прошлым годом, объемы несколько меньше, Чистое поглощение офисных площадей
чистое поглощение снизилось на треть. за 1-4 кв. 2019 г., тыс. м²*
*Анализ основывается на общем количестве заявок, поступивших в ILM от компаний, представляющих указанные отрасли, в течение 1-4 кв. 2019 г.
Однако, это снижение показателя, в первую 520
очередь, связано с увеличением темпов нового 480
строительства в 2019 г., тогда как в прошлом 440
году строительная активность была крайне 400 их долю приходится 17% от всех поступающих низким, то сейчас география расположения
низка. Также на рынке остается все меньше 360 запросов, причем рост количества заявок составил объектов и интереса участников рынка все больше
качественных площадей больших объемов, что 320 2 п.п. по сравнению с 2018 г. Доля запросов от расширяется. Такие изменения связаны как с
привело к увеличению количества заключения 280 компаний сферы потребительских услуг, напротив, улучшением транспортной доступности некоторых
договоров предварительной аренды в еще не 240 упала на 3 п.п. и по итогам года составила 14% районов благодаря строительству МЦК, новых
введенных объектах. 200 от общего количества заявок. Далее идут станций метро и транспортных развязок, так и с
4 квартал 2019 г. также показал положи- 160 строительные, производственные, торговые изменением предпочтений самих арендаторов.
тельные объемы чистого поглощения во всех 120 компании. По итогам года их доля примерно равна Теперь для все большего количества компаний
классах. Тем не менее, темпы поглощения 80 и составляет 10% от общего числа заявок для приоритетным является не расположение в
в течение последнего квартала оказались не 40 каждого из секторов. историческом центре города, а, например, вблизи
самыми высокими по сравнению с предыдущими 0 Также стоит отметить, что за последний год определенной магистрали, транспортного узла или
кварталами и составили 64 тыс. кв. м. большой объем в поглощении качественных наличие большого количества машиномест.
Самый большой объем чистого показателя по офисных площадей составили операторы По итогам года наблюдался устойчивый тренд
итогам года зафиксирован в объектах класса гибких рабочих пространств, в том числе и высокого спроса и положительного поглощения
Б+, который по сравнению с классом А наиболее международные. во всех качественных площадях. В результате
доступен по коммерческим условиям. За счет Все больше арендаторов готовы рассматривать это стимулирует девелоперов выводить на
немалого количества сделок, суммарное чистое Динамика чистого поглощения
офисных площадей, тыс. м²* площади в отдаленных от центра локациях, что рынок объекты, строительство по которым
поглощение за четыре квартала составило является продолжением сложившейся в последние было приостановлено. На рынке появляется
222 тыс. кв. м. 1000 годы на московском рынке офисной недвижимости все больше релизов новых офисных проектов,
В классе А объем чистого поглощения за 900 тенденции децентрализации. И если еще несколько запланированных к вводу в 2021-2022 гг. При этом,
три последних месяца 2019 г. увеличился на 36 800 лет назад, учитывая сложившуюся деловою и на фоне существенного недостатка качественных
тыс. кв. м. Таким образом, суммарное значение 700
транспортную инфраструктуру города, спрос площадей более 10 тыс. кв. м, интерес арендаторов
показателя по итогам года равно 183 тыс. кв. м. 600
500
резидентов к определенным субрынкам оставался к строящимся объектам только усилится.
В классе Б- показатель за четыре квартала
составил 88 тыс. кв. м. 400
300
В течение 2019 г. среди компаний,
200
рассматривающих офисные помещения в
100 *Чистое поглощение показывает изменение занимаемых арендаторами офисных площадей за период.
аренду или на покупку, наибольшее количество 0 Рассчитывается как: S1+ Snew -S2, где S1 — свободные офисные помещения на начало периода,
обращений было от IT и медиа–компаний – на Snew — новые офисные площади, введенные в данный период,
2017
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2018
2019
S2 — свободные офисные помещения в конце периода.
8 9
Обзор рынка офисной недвижимости Спрос | 4 квартал 2019
Ключевые сделки, совершенные в 1-4 квартале 2019 г.
Чистое поглощение на рынке Компания м²
Тип
Объект Адрес
качественных офисных помещений сделки
1-4 кв. 2019 г., тыс. м² Андропова пр-т, 18, Нагатино Айлэнд, к. 6 -
Альфа Банк 24 585 покупка 4 кв. 2019
стр. 1 БЦ Немецкий Центр
Ростелеком 23 918 аренда Вернадского пр-т, 41 Академик 4 кв. 2019
Газпромбанк 18 800 покупка Аквамарин 3 Озерковская наб., 24 2 кв. 2019
CEO Spaces 17 670 аренда Искра-Парк Ленинградский пр-т, 35, стр. 1 4 кв. 2019
-* 11,4 Яндекс.Маркет 15 838 аренда Lotte Plaza Новинский бул., 8 3 кв. 2019
-2,3 6,0
13,2 24,5
24,0 27,6 РосБанк 15 000 аренда ОКО, ф. II 1-й Красногвардейский пр-д, 16Б 1 кв. 2019
1-й Красногвардейский пр-д,
Яндекс 14 892 аренда ОКО 4 кв. 2019
21, стр. 1
-0,8 AKB Avangard 13 963 покупка Лесная ул., 6 Лесная ул., 6 2 кв. 2019
16,6 41,2 1,9 15,8
27,2 44,9 -*
4,5 63,7 SOK 8 679 аренда Арена Парк Ленинградский пр-т, 36, стр. 10 2 кв. 2019
20,3 13,7 0,1
118,6 -1,3
WeWork 8 500 аренда Imperial Plaza Краснопрудная ул., 12, стр. 1 3 кв. 2019
-1,2
7,6
6,4
АРКС 8 200 аренда Газойл Плаза Наметкина ул., 12А 2 кв. 2019
-* 1,0
72,8 22,7 -10,7
-0,3 0,7 Дом РФ 8 000 аренда Арбат Центр Арбат ул., 1 2 кв. 2019
-77,3 18,2 3,3
Huawei 7 789 аренда Смоленский Пассаж 2 Смоленская пл., 7-9 3 кв. 2019
47,3 -*
16,5 63,8 Транстелеком 7 128 аренда Верейская Плаза 3 Верейская ул. 29, стр. 33 2 кв. 2019
13,8
5,2 ЧТПЗ (Челебянский
-1,1 -2,3 7 000 аренда Амальтея Большой б-р, 40 3 кв. 2019
1,7 трубопрокатный завод)
17,8 1,6 -1,0
-20,8 0,3 Авиаконструктора Сухого ул.,
Joom 7 000 аренда Лица 4 кв. 2019
68,9 45,1 2, кор. 2
7,2 5,5 1,2
7,5
55,3 3,0 9,7 Тинькофф 6 753 аренда ВТБ Арена Парк SOK Ленинградский пр-т, 36, стр. 10 4 кв. 2019
52,9
-* 6,3
Спортмастер** 6 500 аренда Премьер Тимирязевская ул., 1 2 кв. 2019
1,2 7,5
Трансстроймеханизация 6 460 аренда Легион 3 Киевская ул., 7 2 кв. 2019
Ростех 6 369 аренда Маяковского пер., 11 Маяковского пер., 11 2 кв. 2019
14,7
ГК "ВИС" 6 000 аренда Парк Победы Василисы Кожиной ул., вл. 1 2 кв. 2019
9,2
4,0 -*
9,3
ГК ПИК 5 800 аренда Рассвет Столярный пер., 3, кор. 14, 16, 17 1 кв. 2019
27,9
1,6
Рокетбанк 5 524 аренда Бизнес-парк Фактория Вятская ул., 27 3 кв. 2019
10,9
ГК Simple 5 500 аренда Victory Park Plaza Минская ул., 2ж 3 кв. 2019
Russian Energy Agency 5 313 аренда Мира пр-т, 105, стр. 1 Мира пр-т, 105, стр. 1 4 кв. 2019
Национальная Медиа Даниловская мануфактура,
5 294 аренда Варшавское ш., 9, стр. 1 4 кв. 2019
Группа корпус Мещерин
1-й Красногвардейский пр-д, 21,
Hyundai 5 000 аренда ОКО 4 кв. 2019
ЧТК — Четвертое транспортное кольцо стр. 1
* В этом сегменте отсутствуют объекты
данного класса
** Консультант проекта - компания ILM
10 11
Обзор рынка офисной недвижимости Вакантные площади | 4 квартал 2019
Динамика показателей объема новых площадей, чистого
поглощения и доли свободных площадей
Вакантные 1600
1400 14%
15,5%
16,2%
15,5%
18,0 %
16,0 %
площади
13% 14,0 %
1200 12% 12,3%
11% 12,0 %
1000 9,1% 8,2% 10,0 %
800
8,0 %
600 6,0 %
400 4,0 %
200 2,0 %
Рост объемов нового строительства в Объем вакантных площадей на конец 0 0,0 %
2019 г. не повлек за собой увеличение доли 4 кв. 2019 г., млн. м² 2011 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
вакантных помещений на рынке. Часть объектов, 1,73
введенных в эксплуатацию, была частично
реализована до ввода. А чистое поглощение
по итогам четырех кварталов года превысило
объемы нового строительства в 1,5 раза. Все Динамика уровня вакантных площадей, %
это привело к дальнейшему снижению уровня
свободных площадей. 0,41
0,8
30,0%
В результате этого доля свободных площадей 0, 52
25,0%
в целом по рынку планомерно сокращалась
20,0%
почти каждый квартал, за исключением 4,65 7,94 8,44 21,03
4 квартала. На рынок вышло несколько крупных 15,0%
объектов с полной вакансией, и уровень 10,0%
свободных помещений в течение последних 5,0%
трех месяцев незначительно вырос, на 0,1 п.п. 0,0%
в среднем по всем классам. На конец года
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
показатель достиг рекордных 8,2%. Таким
образом, по сравнению с началом года объем
невостребованных площадей сократился на
Ксения
0,9 п.п. В абсолютном выражении на данный Харкевич
момент свободными остаются 1,7 млн. кв. м Директор.
офисных площадей. Департамент офисной
недвижимости
Наибольшая доля вакантных площадей по-
популярных локациях города, таких как Инновационного центра Сколково офисных
прежнему сохраняется в объектах класса А,
ЦАО и ММДЦ «Москва-Сити». В ЦАО на фоне центров «Орбион» и «Стратос», доля вакантных
однако этот показатель продолжает постоянно
снижаться в течение нескольких лет. И если Развитие гибких офисных высоких объемов чистого поглощения (72 тыс. площадей в этой локации в классе А в течение
пространств и возвращение кв. м), доля невостребованных помещений в года увеличилась на 17,3 п.п. и достигла 41,7%.
в 2015 г. более 26% площадей класса А были
«build-to-suit» объектах класса А в течение года сократилась
незаняты, то по итогам 2019 г. этот показатель
на 4,2 п.п. до 3,7%. Уменьшение доли свободных
достиг 11,1%, а снижение относительно конца В 2019 году на рынке наблюдалось несколько площадей в ММДЦ «Москва-Сити» составило
2018 г. составило 1,3 п.п. интересных тенденций. Активное развитие
3,3 п.п., и по итогам декабря показатель
В классах Б+ и Б- также происходило гибких офисных пространств: сразу несколько
составил 8,4%. Здесь доля вакантных площадей
1,7 млн. м²
снижение уровня свободных площадей, но операторов заявили об открытии новых
площадок - SEO Spaces, Ключ, SOK, на рынке достигла минимальных значений за все время
не такое существенное: на 0,8 п.п. до 10,1% в
так же появился новый важный игрок - Space 1 (в существования ММДЦ. Незанятых офисных
классе Б+ и на 0,9 п.п. до 4,9% в классе Б- по
2020 открываются несколько крупных площадок В целом можно судить о снижении помещений
итогам 2019 г. под данным брендом). А также постепенное доли вакантных площадей в большинстве
Что касается распределения уровня возвращение понятия «build-to-suit”, примером
московских субрынков. В отдельных округах,
свободных площадей по округам, то
следует отметить сложившийся дефицит
тому может служить сделка Райфайзен банка в
Нагатино. Это связано и с низкой вакансией в где зафиксировано увеличение данного 8,2 %
офисных зданиях класса А и с желанием крупных показателя, происходил ввод новых объектов. Средняя вакантность
высококачественных офисов в наиболее
компаний иметь новые эффективные штаб- Например, вследствие ввода на территории на конец 2019 г.
квартиры.
12 13
Обзор рынка офисной недвижимости Вакантные площади | 4 квартал 2019
Уровень вакантных площадей на рынке
качественных офисных помещений
на конец 4 кв. 2019 г.
Центральное расположение окончательно
перестало быть приоритетом
Садовое и Третье транспортное кольцо окончательно перестали быть приоритетом в вы-
боре офисных пространств. Арендаторы смотрят, прежде всего, на качество офисных
площадей, наличие инфраструктуры БЦ, близость основных магистралей. Транспорт-
ная инфраструктура столицы улучшилась, открылись новые станции метро, появилось
14,2%
10,7%
3,4%
7,6%
-*
13,7%
4,1%
8,8% Виктор МЦК, различные дорожные развязки. И логистика остается один из существенных фак-
торов, влияющих на выбор арендатора.
Решетников
Директор.
Департамент офисной
42,8% недвижимости
9,0% 9,7% 0,0% 4,3%
3,5% 4,2% 2,0% 3,4% -*%
9,3% 5,7% 0,0%
6,2% 1,2%
1,1%
39,0%
-*% 2,1% 8,8%
2,1% 2,1% 3,7% 4,6% 7,2%
8,6% 5,9% 10,7%
7,5% -*
9,0% 8,4%
18,4%
11,1%
2,2% 42,3% 4,6%
10,4% 9,7% 7,2%
41,7% 0,0%
17,1% 7,7%
13,5% 5,7% 3,8% 5,4%
25,1% 12,0% 8,2% 6,4%
-*% 4,0%
39,4% 6,6%
11,1%
20,0%
3,6% -*%
10,9% 14,6%
4,0%
6,6%
ЧТК — Четвертое транспортное кольцо
* В этом сегменте отсутствуют объекты
данного класса
14 15
Обзор рынка офисной недвижимости Ставки аренды | 4 квартал 2019
Средние запрашиваемые базовые ставки
аренды на рынке качественных офисных
помещений на конец 4 кв. 2019 г.,
руб. за м² в год
Ставки аренды -*
14 700 р. 12 300 р.
11 400 р. 10 500 р.
В условиях ограниченного предложения средний уровень запрашиваемых базовых 14 500 р.
о ф и с н ы х п л о щ а д е й и с та б и л ь н о г о ставок аренды на офисы класса Б+ поднялся на
положительного поглощения, по итогам 2019 г. 8% и составил 18 300 руб. за кв. м в год.
ставки аренды продолжили свой рост. Для помещений класса Б- средние
11 900 р.
В классе А средние запрашиваемые базовые запрашиваемые ставки аренды по итогам года 10 900 р.
-*
ставки аренды по итогам декабря составили также поднялись и достигли уровня 14 800 руб. 12 600 р.
19 900 р.
26 300 руб. за кв. м в год. В 4 квартале наблю- за кв. м в год. По сравнению с началом года 30 500 р.
13 000 р. 23 000 р.
17 500 р.
далось снижение среднего уровня ставок в ставки продемонстрировали рост около 4,5%. 12 700 р.
15 000 р.
-*
10 800 р.
данном классе. Это обусловлено, в первую Устойчивый спрос со стороны пользователей -*
очередь, изменением структуры предложения: офисной недвижимости на протяжении 10 500 р.
на рынок вышли новые объекты, расположенные последних лет стимулирует дальнейший рост -* 38 600 р.
21 200 р. 26 800 р.
за МКАД, с более низкими ставками. ставок аренды, причем не только в наиболее 12 700 р. 19 100 р.
Относительно конца прошлого года средняя популярных локациях и субрынках, но и
39 000 р.
стоимость аренды здесь выросла на 0,5%. В постепенно на рынке в целом. 27 500 р.
долларовом выражении арендные ставки по -*
итогам декабря равны $425 за кв. м в год. 27 000 р.
20 200 р. 21 400 р.
На фоне дефицита ликвидных крупных 17 200 р. 15 900 р.
блоков в объектах класса А, все больше сделок
26 300 руб.
12 100 р.
заключается в зданиях класса Б+. Возросший 19 600 р. -*
интерес со стороны арендаторов на помещения
за м² в год
17 200 р. 16 400 р.
11 000 р. 15 600 р. 15 800 р.
данного класса привел к более значимому росту составляют средние запрашиваемые 18 300 р. -*
ставок в течение года. За двенадцать месяцев базовые ставки аренды для класса А 12 800 р. 13 100 р.
10 900 р.
Динамика уровня средних Динамика уровня средних запрашиваемых
запрашиваемых базовых ставок базовых ставок аренды в долларовом
аренды в рублях эквиваленте 20 500 р.
13 800 р.
13 300 р. -*
13 200 р.
40000 900
112 900 р.
35000 800
30000 700
25000 600
500
20000
400
15000
300
10000 200
5000 100
Арендные ставки указаны без учета НДС
0 0
и эксплуатационных расходов.
2014
2015
2016
2017
2018
2019
ЧТК — четвертое транспортное кольцо
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
*в данном сегменте отсутствуют предло-
жения данного класса
- -
17
16 17
Обзор рынка офисной недвижимости Наши эксперты | 4 квартал 2019
Наши эксперты
Андрей Дмитрий Иван
Лукашев Мыслин Ивлиев
Управляющий партнер Управляющий партнер Генеральный директор
lukashev@ilm.ru myslin@ilm.ru Кандидат юридических наук
ivliev@ilm.ru
Юрий Екатерина Маргарита
Сигал Волкова Трофимова
Директор Директор Директор
Департамент управления Департамент исследований Департамент оценки
недвижимостью и анализа рынка и консалтинга
sigal@ilm.ru volkova@ilm.ru trofimova@ilm.ru
Михаил Ксения Артем более более
Харкевич
1000 1 млн 2009
Крючков Неволько
Директор Директор
Директор
Департамент элитной Департамент офисной
Департамент офисной
жилой недвижимости недвижимости
mk@gethome.ru kharkevich@ilm.ru
недвижимости
nevolko@ilm.ru сделок м² реализовано год основания
Александр Егор Виктор
Перфильев Левченко Решетников
Директор Директор Директор
Департамент складской Департамент торговой Департамент офисной
и индустриальной недвижимости недвижимости
недвижимости levchenko@ilm.ru reshetnikov@ilm.ru
perfilev@ilm.ru
Анастасия Анастасия Диедерик
Зенонос Шафрова Арнолд © ILM. Авторские права защищены. Ни Информация, содержащаяся в настоящем Целью настоящего отчета является
одна из частей настоящего отчета не отчете, основана на собственных предоставление информации об основных
Директор Директор по развитию Директор по работе
Департамент зарубежной бизнеса с международными может быть воспроизведена или передана исследованиях и предоставленных тенденциях рынка коммерческой
недвижимости shafrova@ilm.ru клиентами ни в какой форме и никакими средствами материалах, которые по мнению ILM недвижимости. Компания ILM не несет
zenonos@zeninvest.com arnold@ilm.ru без предварительного письменного являются достоверными. Тем не менее, юридической ответственности за ущерб
разрешения ILM. Цитирование мы не можем гарантировать отсутствие или убытки, причиненные в результате
материалов данного отчета возможно фактических ошибок. Мы будем неточности или некорректности
только со ссылкой на компанию ILM. признательны Вам, если Вы сообщите информации, содержащейся в настоящем
нам о таких ошибках, для того, чтобы отчете.
мы могли сделать соответствующие
изменения.
18 19Обзор рынка офисной недвижимости Наши онлайн-сервисы | 4 квартал 2019
Наши онлайн-сервисы
Комплексный подход к инвестированию Сервис для поиска и подбора элитной жилой
Наши площадки — это около 1 млн. уникальных посетителей в месяц. На 100% актуаль- в недвижимость недвижимости в России и за рубежом
ная и исчерпывающая информация по каждому объекту (фото, планировки, цены, дета-
лизация до каждого блока), современные онлайн технологии и высокое качество обслу- Investate – удобный сервис, призванный обеспе- GetHome объединяет в себе персональный под-
живания позволяют пользователям с удивительной скоростью, легкостью и комфортом чить прозрачность и эффективность инвестици- ход к реализации задач клиента, отличное зна-
ежедневно решать свои задачи в сфере недвижимости. онных сделок с недвижимостью. Мы поможем ние рынка элитной жилой недвижимости, опыт
подобрать объект недвижимости для инвести- структурирования сложных сделок купли-прода-
ций, четко спрогнозировать ваш доход и помо- жи и соблюдение конфиденциальности.
жем в управлении с ним.
Оnline-пространство для быстрого выбора Сервис для быстрого поиска складской Аренда торговых помещений Лучшие инвестиционные и коллекционные
офисного помещения в аренду и на покупку и индустриальной недвижимости объекты зарубежных рынков
Moretail – это бесплатный сервис по подбору тор-
Мы самостоятельно формируем базу предложе- Более 4 800 складов в 115 городах России. Пол- говых помещений под любой вид деятельности. ZenInvest предлагает жилые объекты и земель-
ний и отличаемся полнотой информации и ее ак- ный доступ к информации, необходимой для при- Мы подберем для вас помещение в любой точке ные участки в лучших локациях (в центре мега-
туальностью. Около 700 компаний уже переехали нятия решения о покупке и аренде: цены, фото, Москвы, возьмем на себя всю работу по согласо- полисов, на первой линии или с видом на море,
с нами. Пространство полезных онлайн-инстру- описание. Бесплатное и профессиональное сопро- ванию коммерческих условий с собственником и в исторических и престижных районах).
ментов для собственников. Подробная статисти- вождение клиента на каждом этапе сделки – пер- сопроводим сделку до подписания договора.
ка по объектам, среднерыночная ставка аренды, сональный менеджер поможет подобрать склад,
анализ спроса и конкурентного окружения, за- организует просмотр, согласует коммерческие ус-
явки от клиентов и дополнительные услуги в ре- ловия и ответит на вопросы
жиме онлайн.
20 21Компания ILM оказывает комплексные услуги клиентам на российском рынке недвижимости: —— Консалтинговые услуги —— Исследование рынка —— Инвестиции и управление активами —— Подбор недвижимости —— Брокеридж недвижимости —— Оспаривание кадастровой стоимости —— Оценка портфеля недвижимости —— Снижение затрат на аренду —— Управление недвижимостью Департамент исследований и анализа рынка research@ilm.ru +7 495 287 06 00
Вы также можете почитать
